第二章
房地产与房地产价格
第二章 房地产与房地产价格
§2-1 房地产的概念
一、概念
（一）定义
土地、建筑物、定着物、各种物权
（一）定义
地面 地上一定范围的空间 地下
1、1土地
横
竖
面积大小 形状
四至
第二章 房地产与房地产价格
（一）定义
第二章 房地产与房地产价格
土地的地面范围是确定土地权利重要依据，又称权利界线
（一）定义
宅基地 农田 集体企业用地
1、2土地
国有
集体
城镇建设用地 矿山 、军事用地
森林、湖泊、草原
第二章 房地产与房地产价格
我国土地实行两权分离，所有权归国有或集体所有，使用权可以出让（或转让）给企事业单位或个人。
2、建筑物
3、定着物
组成
材料 构配件 设备
两大类
房屋：基础、墙、门、柱、梁、屋顶 构筑物：水塔、水井、道路、桥梁、
隧道、水坝
第二章 房地产与房地产价格
（一）定义
4、各种物权
自物权：所有权
他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等
供役地
需役地
第二章 房地产与房地产价格
（一）定义
各项物权先登记后生效，物权的完整程度影响房地产价格
（二）实物、权益、区位
1、 实物
实体、质量、功能
2、权益
权利、利益、收益
3、区位
——距离
直线、路线、时间
第二章 房地产与房地产价格
案例
欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：
尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。
如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？
A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；
B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；
C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。
第二章 房地产与房地产价格
两宗房地产：
实物同，权益不同，价不同；
权益同，实物不同，价不同；
权益同，实物同，区位不同，价不同。
第二章 房地产与房地产价格
案例
（三）存在形态
1. 土地
2. 建筑物
3. 房地
第二章 房地产与房地产价格
（四）估价对象具体形态
1. 空地 2. 有建筑物土地 3. 地上建筑物 4. 合成体 5. 在建工程
6. 未来状况
7. 已消失
8. 过去与现在差异
9. 包含其他资产 10. 企业整体的一部分房地产 11. 房地产的局部
第二章 房地产与房地产价格
二、对土地与建筑物的认识
（一）土地
1、坐落
2、面积
3、形状
4、四至
5、地势
6、周围环境和景观
7、利用现状
8、产权状况
9、地质和水文状况
10、基础设施完备程度和土地平整程度
11、土地使用管制
第二章 房地产与房地产价格
三通一平：场地平、道路、给水、电力
五通一平：＋排水、通讯
七通一平：＋燃起、热力
根据？通一平来判断土地开发程度，区分毛地还是熟地？
二、对土地与建筑物的认识
1、坐落
2、面积
3、高度和层数
4、结构
5、设备
6、装修
7、公共配套设施完备程度
8、平面布置
9、外观
10、建成年月
11、维修、保养情况及完损程度
12、利用现状
13、产权状况
第二章 房地产与房地产价格
（二）建筑物
“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”
§2-2 房地产特性
1、不可移动性
2、独一无二性
3、寿命长久性
4、数量有限性
5、用途多样性
6、相互影响性
7、易受限制性
8、价值高大性
9、难以变现性
10、增值保值性
自然
增值
1．通货膨胀 2．需求增加 3．外部经济或相互影响 4 ．投资改良
一、房地产特性
第二章 房地产与房地产价格
1．住宅70年 2．工业50年 3．科教文卫50年 4 ．商业40年
5 ．综合或其它50年
从长期趋势来看房地产价格呈现上升趋势！
二、房地产市场特性
1、供给多样
2、需求各异
3、位置固定
4、价格昂贵
5、资源稀缺
6、市场复杂
第二章 房地产与房地产价格
三、土地价格特征
1、生产成本不同
2、折旧现象不同
3、价格差异不同
4、市场性质不同
5、形成时间不同
6、供求变化不同
第二章 房地产与房地产价格
四、房地产价格特性
1、可用价格和租金表示
2、是关于权利利益的价格
3、在长期考虑下形成
4、随交易个别形成
第二章 房地产与房地产价格
§2-3 房地产价格
一、价格概念
为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示
二、形成条件
1、有用性 2、稀缺性 3、有效需求
——有购买能力支持的需要
第二章 房地产与房地产价格
三、房地产价格的分类
1、使用价值 交换价值
：满足某种需求的效用
：一定数量的货币或其他商品
2、投资价值 市场价值
：主观 个人 ：客观 非个人
3、原始价值 帐面价值 市场价值
：始终不变 ：随时间推移减少 ：随时间推移变化
第二章 房地产与房地产价格
4、成交价格
市场价格
理论价格
评估价格
比准价格
积算价格
收益价格
——比较法
——成本法
——收益法
5、市场调节价
政府指导价 政府定价
——事实价格
第二章 房地产与房地产价格
三、房地产价格的分类
6、基准地价
标定地价
房屋重置价
7、土地价格 建筑物价格 房地价格
＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格
8、总价格 单位价格 楼面地价
＝ 总价÷总建筑面积
＝ 土地总价÷总建筑面积
土地单价÷容积率
第二章 房地产与房地产价格
三、房地产价格的分类
9、所有权、使用权、其他权益
10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用
11、现房、期房
12、起价、标价、成交价、市场价
13、保留价、起拍价、应价、成交价
14、拍卖价格、招标、协议
15、实际价格
名义价格
：一次性付清 ：约定
第二章 房地产与房地产价格
三、房地产价格的分类
16、补地价
（1）更改用途
（2）增加容积率
（3）转让、出租、抵押划拨土地房地产
（4）续期
补地价数额=增加后地价—原地价
4种情况
第二章 房地产与房地产价格
三、房地产价格的分类
§2-4 影响房地产价格因素
一、影响因素
宏观、中观、微观
一般、区域、个别
自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求
第二章 房地产与房地产价格
房地产价格影响因素－一般因素
（一）社会因素：
1、人口数量和密度－对需求产生影响
2、社会文明与教育状况－社会发大、文明进步－需求要求就高
3、家庭规模－核心家庭（两口或三口之家）－增加了对房地产的需求
4、政治安定状况－海外需求增加、投资性需求上升
5、社会治安程度－生命财产的保障
6、房地产投机－抢购→抬高价格；抛售→价格下跌
7、城市化水平－越高→人口越密集→需求增加
8、心理因素－风水说
房地产价格影响因素－一般因素
（二）经济因素
1、国内外经济发展状况
2、财政收入与金融状况
3、技术革新与产业结构的变化
4、税收负担状况
5、物价、居民收入以及就业水平
（三）行政因素
1、土地制度：近期的国家抑制政策
2、住房制度：福利分房→货币化→商品化
3、城市发展战略和规划：用途、容积率、覆盖率、建筑高度
房地产价格影响因素－一般因素
（三）行政因素
4、房地产价格政策：高价政策、低价政策
5、税收政策：%→%→%
6、交通管制：各有利弊
7、行政隶属变更：城市升格，县→区或市
8、特殊政客：开发区
9、建筑物结构以及防灾管制状况
房地产价格影响因素－区域因素
对于住宅：日照等气候、居住环境因素、交通状况、商业配套、公用设施、公共设施等；
对于商业：腹地大小与顾客质量、交通便捷度、营业类型与竞争状况、繁华程度等；
对于工业：与产品市场原材料市场的关系、运输设施状况、劳动力资源市场、与产业定位等。
房地产价格影响因素－个别因素
（一）土地个别因素
1、位置－区位（与公共设施、商服中心的远近）
2、地质、地势、地貌
3、土地面积
4、土地形状、宽度、深度
5、日照、通风
6、天然周期性灾害
7、临街状况
8、上下水、煤气供给、通讯、电力设施等
房地产价格影响因素－个别因素
（二）建筑物个别因素
1、面积、构造、材料
2、设计、设备
3、施工质量
4、建筑物风格
5、建筑环境
6、朝向、结构、内部格局、设备配置状况（集中供暖、热水、中央空调）
（一）自身因素
1．位置
2．肥力
3．地质
4．地形地势
5．土地面积和形状
6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害
7．建筑外观
8．其他
第二章 房地产与房地产价格
（二）环境因素
1．声觉
2．大气
3．水文
4．视觉
5．卫生
第二章 房地产与房地产价格
（三）人口 因素
1．数量
2．人口素质
3．家庭人口规模
第二章 房地产与房地产价格
（四）经济因素
1．发展
2．物价
3．收入
4．利率
5．汇率
第二章 房地产与房地产价格
（五）社会因素
1．政治安定状况
2．社会治安
3．房地产投机
4．城市化
第二章 房地产与房地产价格
（六）行政因素
1．房地产制度
2．房地产价格政策
3．行政隶属
4．特殊政策
5．城市发展战略、规划
6．土地利用规划
7．税收
8．交通管制
第二章 房地产与房地产价格
（七）心理因素
1．心态
2．趣味
3．时尚风气
4．接近名家
5．吉祥号码
第二章 房地产与房地产价格
（八）国际因素
1．经济
2．军事
3．政治
4．竞争
第二章 房地产与房地产价格
（九）供求因素
与需求正相关；与供给负相关
（1）房地产总的供求状况
（2）本地区房地产的供求状况
（3）本类房地产的供求状况
（4）本地区本类房地产的供求状况
第二章 房地产与房地产价格
二、对影响因素的基本认识
1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同（不同、同一）
2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同
3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同（如：停车场）
4、各种因素影响价格的关系不尽相同
5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达
第二章 房地产与房地产价格
房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格：
(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；
(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；
(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；
(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；
(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。
第二章 房地产与房地产价格
评估价格与成交价格
某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。
能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？
第二章 房地产与房地产价格
判断价格水平
有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。
据此能否判断它们的价格水平高低？
当知道何种条件时，能够判断？
第二章 房地产与房地产价格
期房价格、现房价格
期房价格=现房价格-
预计从期房达到期房期间
现房出租的净收益的现值
-风险补偿
[例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/ m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。
第二章 房地产与房地产价格
某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
1、约定在成交日期时一次付清
实际价格为80万元，与名义价格一致
2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元
实际价格小于名义价格
第二章 房地产与房地产价格
实际价格、名义价格
1
2
3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清
实际价格小于名义价格
4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
实际价格为80万元，与名义价格一致
第二章 房地产与房地产价格
实际价格、名义价格
3
4
5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
实际价格小于名义价格
第二章 房地产与房地产价格
实际价格、名义价格
5
