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第一章 房地产与房地产价格
权利(rights)
利益(interests)
收益(benefits)
（一）★房地产的概念
指土地、建筑物及其他地上定着物，包括实物和依托于实物上的权益。
房地产与房地产价格
有形的实体
实体的质量
实体组合的功能
实物
房地产概念
房地产
土地
建筑物
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
一、房地产概述
权益
包含
础
基
目前在我们国家，房地产的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。
所有权：指所有权人依法自由支配自己的房产并排除他人干涉的权利。
使用权：一种对国有的土地占有、使用、收益及其法律约束范围内实施转让的权利。
租赁权：所有人将房产出租给他人使用的权利。
抵押权：债权人对债务人或第三人抵押的房地产，可以取得债权的担保，但不能占有使用其房产。
典权：承典人支付典价，占有出典人的房产作为使用和收益的权利
地役权：是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。
空间利用权：所有人依法利用地表上下一定范围空间，并排除他人干涉的权利。
资料
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（二）土地的概念
从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。
地壳一定深度
大气对流层
土壤
母质
母岩
土地的
空间价值
位
置
设
计
产权
四
至
面
积
利
用
生
熟
地
质
环境
形
状
1、认识土地的层面
一、 房地产的概念
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产
土地
建筑物
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
四至：东至**西至**北至**南至**
产权情况：国有土地、集体土地
出让土地使用权、划拨土地使用权
是否抵押、典当、涉案、临时用地、违法占地等
地质条件：地级的承载力和稳定性
★基础设施完备程度：“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”
三通：指通路、通给水、通电
五通：指通路、通给水、通排水、通电、通信
七通：指通路、通给水、通排水、通电、通信、通燃气、通热力
一平：场地平整
土地出让条件，可分为“生地”和“熟地”
资料
我国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、典权、抵押权。
★2、土地利用的三大制约
——土地使用管制：
政府的城市规则，如容积率及建筑高度
——土地权利设置
——相邻关系
第一节房地产的概念
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产
土地
建筑物
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
★容积率
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
资料
独立别墅为~, 联排别墅为~, 6层以下多层住宅为~, 11层小高层住宅为~, 18层高层住宅为~, 19层以上住宅为~,
建筑密度=建筑基底面积/土地总面积×100%
总建筑面积=土地总面积×建筑密度× 建筑层次
容积率=建筑密度×建筑层次
例：某块土地总面积为200m2,地上建筑物各层建筑面积相同，建筑密度为60%，容积率为6，求该建筑物共有多少层？总建筑面积为多少？
解：建筑层次=容积率/ 建筑密度=6÷60%=10（层）
总建筑面积=总土地面积×容积率
=200 ×6=1200（m2）
资料
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《中华人民共和国民法通则》79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有”。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990）第2条规定 ：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公共设施除外。”
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权利限制
相邻关系
《中华人民共和国民法通则》83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍和损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。
（三）建筑物的概念
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
位置
面积
层数
高度
结构
装修
用途
产权
成新
设备、设施
第一节 房地产的概念
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产
土地
建筑物
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
卡玛国际
（四）其他附着物
如花草、数目、栅栏等
在租约期满时承租人未将其移走，则该动产在法律上将属于土地或者建筑物所有者所有。
第一节 房地产的概念
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产
土地
建筑物
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
所处的区域和具体的地点；
距离的衡量：空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离。
交通时间距离越来越被看重
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位置（坐落）
层数
分为低层、多层、高层、超高层建筑
其中：1—3层为低层（10m以下）；
4—6层为多层；
7—9层为中高层；
10层以上为高层（总高超过24m）；
建筑总高度超过100m的为超高层建筑。
结构
钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构 ；简易结构
★（一）分类
房地产的产权具有排他性的绝对权和完全支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础，只有合法的产权才能评估出合理的价格。
二、 房地产的产权
房地产权利类型
所有权
他项权
使用权
土地所有权
房屋所有权
国有土地使用权
集体土地使用权
房屋使用权
抵押权、典当权、地役权、租赁权、空中权、地下权、地上权、安全权、采光通风权
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房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
二、房地产的产权
（二）产权的交易
1、房地产转让
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
如房地产作价入股、企业被收购、兼并、交换、继承、遗赠等。
2、房地产抵押
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产与房地产价格
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房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
二、房地产的产权
3、房地产租赁
是指出租人按照约定将房地产交给承租人使用，承租人按照约定交纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租人的法律行为。
一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。
4、房地产产权登记
是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属。
包括：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
1、按用途划分的类型
居住用房地产
工商用房地产
其他用途房地产
★三、房地产的特性
位置固定性
个别性（异质性）
耐久性
供给有限性
价值昂贵性
增值保值性
相互影响性
易受政策限制性
特性
类型
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
★四、房地产的类型
其他属性
商品属性
财产属性
投资品属性
社会政治属性
四、房地产的类型
类型
2．按开发程度划分的类型
生地、毛地、熟地
在建房地产、竣工房地产
3、按是否产生收益划分的类型
收益性房地产
非收益性房地产
4．按经营使用方式划分的类型
出租型
出售型
营业型
自用型
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产价格
五、房地产市场
类型
（一）房地产市场的内涵
指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。
（二）基本构成要素
主体
房地产市场上的行为人，即房地产市场上房地产商品的供求双方。
客体
房地产市场上用来买卖的对象，包括房产商品和地产商品及附着于房地产的各种权益。
媒介体
房地产交易活动的中介机构。
交易媒介体：代理商、房地产信托公司、交易所等
融资媒介体：各商业银行的房地产信贷部等。
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
五、房地产市场
类型
（二）房地产市场的特点
地区性、商品多样性、分散性、隐蔽性、销售复杂性、供求调整的困难性
（三）房地产市场的分类
按用途划分
居住（又可分普通、公寓、别墅等）、商业、办公、服务、仓储、农业等房地产市场
按覆盖范围划分
国际性、全国性、地方性房地产市场
按层次划分
一级：土地出让市场
二级：房地产开发公司与房地产消费者之间的交易市场
三级：房地产消费者之间的交易市场
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
从房地产估价的角度理解，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。
六、房地产价格
（一）房地产价格的形成基础
1．有用性
2．稀缺性
3．有效需求
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
（二）房地产价格特征
与一般物品价格的差异
1．供求变化不同
2．生产成本不同
3．折旧不同
4．价格差异不同
5．市场性质不同
6．价格形成时间不同
与一般物价共同之处：
—都是价格 —都有波动 —按质论价
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
六、房地产价格
房地产价格的特征
1.受区位的影响大
2.本质上是房地产权益的价格
3.出售价格与出租价格并重
4.形成基础是长期和综合考虑的
结果
5.房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
六、房地产价格
（三）房地产价值和价格的种类 ※
①市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
②理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
③评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断
④成交价格：房地产交易双方实际达成交易的价格
★1．根据形成基础不同的分类
市场价格 理论价格
评估价格 成交价格
成交价格围绕市场价格上下波动，市场价格围绕理论价格上下波动
一个良好的评估价=正常成交价=市场价格
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
六、房地产价格
2．根据不同用途的分类
租赁价 买卖价
抵押价 课税价
典当价 保险价
征用价
3．根据实物形态不同的分类
土地价格、建筑物价格和房地价格
六、房地产价格
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
4．拍卖价格、招标价格和协议价格
★5．根据政府价格干预程度
市场调节价
政府指导价
政府定价
市场调节价：指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度指导经营者制定的价格。
政府定价:指由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。
六、房地产价格
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
★6．基准定价、标定地价和房屋重置价格
＊基准定价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则，划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。
＊标定地价：一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性的价格。(基准定价基础上的具体地块价格）
＊重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金，加上应得的利润。
六、房地产价格
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
★7．实际价格和名义价格
＊例如：一套建筑面积100m2,单位价格3000元/m2的住房，总价为30万元，其在支付款项时可能有如下几种情况(假设年利率为5%)：
（1）在成交日期一次付清，没有折扣
（2）在成交日期一次付清，折扣优惠5%
（3）分期付款，首付10万元，余款在一年内分两期支付，每期相隔半年（6个月）支付10万元
（4）以抵押贷款方式支付，如收入5万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付。
（5）约定在一年后一次付清
六、房地产价格
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
实际价格与名义价格分析：
（1）实际=名义=30万
（2）实际价格=3000×（1-5%）×100
=（万元）
名义价格=30万
（3）实际价格=10+10/(1+5%×)+10/(1+5%)
=（万）
名义价格=30万
（4）实际价格=30万=名义价格
（利息归银行所有）
（5）实际价格=30/(1+5%)=（万）
名义价格=30万
六、房地产价格
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
★（四）房地产价格比较
＊比价关系
商品比价是指在统一市场、同一时间、不同价格之间的比例关系。
包括（1）地价与房价之间的比价关系
（2）不同用途土地之间的比价关系
（3）同一所住房出租和出售价格之间的比价关系
＊差价
商品差价是指同一商品在流通过程中由于销售环节、购销地区、购销季节和商品质量不同而形成的价格。
六、房地产价格
房地产与房地产价格
房地产概念
房地产产权
房地产特性
房地产类型
房地产市场
房地产价格
形成基础
价格特征
价格种类
价格比较
一、简答题：
1、房地产的特性主要有哪些？
2、房地产的权益包括哪些内容？
3、房地产的价格如何分类？
二、计算
1、某块土地总面积为100m2,其上建筑物的基地面积为60m2，建筑物的总建筑面积为400m2，则容积率和建筑密度各是多少？
2、某块土地总面积为200m2，地上建筑物各层建筑面积相同，建筑密度为60%，建筑容积率6，求该建筑物共有多少层？总建筑面积为多少？
复习思考
