房地产估价
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参考文献
赵小虹，赵财福编著：房地产估价.同济大学出版社 .2009年01月第二版.
柴强 著：房地产估价.首都经济贸易大学出版社 .2008年08月第6版.
（美）贝兹、（美）埃利 著，黄英 等编译：房地产估价.电子工业出版社.（中国版/第6版） 第1版.
卢新海 主编 :房地产估价-理论与实务 .复旦大学出版社 .2006年09月第1版.
（美）威廉∙L ∙小文托洛、马莎∙R∙威廉斯 著，施建刚 等译:房地产估价原理.上海人民出版社.第7版.
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第一章 房地产与房地产价格
第一节 房地产
第二节 房地产特性
第三节 房地产价格
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第一节 房地产
房地产的定义
对房地产的基本认识
房地产的种类
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房地产的定义
土地和土地上的建筑物、定着物组成的物质实体和由他们衍生的各种权利和义务的总和。
其他称谓：
不动产（real estate， real property)
物业（单元性的房地产）
房地产的构成
房 + 地 + 产
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房地产的构成
土地（对房地产来说，土地是三维立体的）
横：地面（坐标、四至、形状、面积等来描述）
纵：地上：地面以上一定范围内的空间（规划中的高度限制）
地下：地面以下一定范围内的空间
生地：未开发的农地、荒地
毛地：城市中需拆迁而尚未拆迁的土地
熟地：经过开发或拆迁后可供直接建设的土地
建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
房屋
构筑物
房地产物权
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大陆法系财产示意图
财产权
物权
债权
（所有权）
自物权
取得途径
法律特征
四项权能
他物权
担保物权
用益物权
原始取得：先占、孽息等
继承取得：买卖、赠与、继承等
合同之债
侵权之债
无因管理
不当得到
抵押权（不动产）
质押权（动产）
留置权（货物）
对土地：地役权、地上权、永租权
对资本：经营权、承包权、租赁权
绝对性
排他性（独占性）
永续性
占有：实际控制
使用权：合法运用
收益权：天然孽息、法定孽息
处分权：事实处分、法律处分
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对房地产的基本认识
对一宗土地的基本认识
（1）坐落 （2）面积
（3）形状 （4）四至
（5）地势 （6）周围环境
（7）利用现状 （8）产权状况
（9）基础设施完备程度和土地平整程度
（10）地质和水文状况
（11）土地使用管制
（12）其他
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土地使用管制
规划建设用地面积：是指项目用地规划红线范围内的土地面积。
建筑后退要求:建筑物应距离城市道路或用地红线的程度。
建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度(又称建筑覆盖率)：是指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
建筑高度：建筑物檐口高度上限。
绿化比率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
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（1）坐落位置 （2）面积大小
（3）层数和高度 （4）结构
（5) 装饰装修 （6）附属设备
（7）公共配套设施完备程度
（8）空间布局 （9）建成年月
（10）外观 （11）利用现状
（12）产权状况 （13）层高和净高
（14）维护情况及完损程度
（15）其他
对建筑物的基本认识
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第二节 房地产特征
房地产一般特性
位置固定性、地区性和个别性：
估价时要实地查看，充分考虑估价对象所处的地理位置和周围环境
2.长期性：开发与消费的双重性，耐用年限较长。折旧年限与耐用年限；已使用年限和尚可使用年限；建筑物使用年限与土地出让年限。
3.大量投资性：估价时需要慎重，要用多种方法估价，然后综合考虑。
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易受政策限制性
敏感性：应更多地考虑规划的影响、国家的管理政策、周围环境等间接因素的影响
保值与增值性：其价格会由于物价的上涨、人口的增加、人们生活水平的提高而不断上涨。
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房地产的商业特性
交易对象的区别
交易形式的区别
移动性的区别
地域性的区别
所有权与使用权的区别
价值的形成和实现
其他
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房地产市场特性
供给多样
需求各异
位置固定
价格昂贵
资源稀缺
市场复杂
房地产的种类
按用途划分：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业房地产、特殊用途、综合房地产。
按开发程度划分：生地、毛地、熟地、在建工程、现房
按是否产生收益：收益性和非收益性房地产
按经营使用方式划分：销售、出租、营业、自用
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第三节 房地产价格
一、房地产价格的涵义
二、房地产价格的分类
三、房地产价格的特征
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一、房地产价格的涵义
理论上：房地产价格也是房地产价值的货币表现
房地产价值=土地所有权价值+耗费全部社会必要劳动所形成的价值
实际（现象）上：
为了获得房地产这种特殊的商品所必须支付的货币的数量。
房地产商品的有用性 + 供给的相对稀缺性 + 人们对房地产的有效需求 房地产价格
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二、房地产价格的特征
土地价格与一般物品价格的不同
生产成本不同
折旧不同
价格差异不同
市场性质不同
价格形成时间不同
供求变化不同
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二、房地产价格的特征
由土地价格的特征所决定
（一）受区位影响很大
（二）表现形式：售价和租金（租售比）
（三）本质特征是一种权益价格
（四）长期综合考虑的结果
（五）个别价格
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三、房地产价格的分类
使用价值和交换价值
投资价值和市场价值
原始价值、帐面价值和市场价值
成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值
市场调节价、政府指导价和政府定价
基准地价、标定地价和房屋重置价格
土地价格、建筑物价格和房地价格
总价格、单位价格和楼面地价
所有权价格、使用权价格和其他权益的价格
买卖价格、租赁价格、典价、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值
11、实际价格和名义价格
12、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格
13、起价、标价、成交价和均价
14、保留价、起拍价、应价和成交价
15、补地价
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补地价
1.改变用途：补地价数额=改变用途后的地价—改变用途前的地价
2.增加建筑面积：
（1）补地价=增加建筑面积后的地价—增加建筑面积前的地价
（2）补地价=（增加后的容积率—增加前的容积率）*土地面积*楼面地价
（3）补地价=
3.经营划拨土地使用权的房地产
4.土地使用期延长
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是房地产的实物、权益、区位三者的综合体。
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土地的权利设置：主要是看他物权的设置，如使用权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权等。
相邻关系：两方面：通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系
