１.房地产与房地产价格
１.房地产与房地产价格
房地产的全面认识
房地产价格及其特征与类型
房地产价格的影响因素分析
房地产的全面认识
房地产及其存在形态
房地产的特性
房地产的类型
房地产及其存在形态
1)房地产的基本界定
一般认为，所谓房地产，是指土地以及建筑物等土地定着物,包括物质实体和依托与物质实体上的权益。
土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件以及建筑设备等组成的整体物。
其他定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物，或者虽然可以在物理上分离，但分离的代价较高，经济上不划算，或者分离会给土地、建筑物的价值或使用价值带来损害的物。
1)房地产的基本界定
房地产与不动产、地产、房产、物业的含义有所不同。
房地产（real estate或real property) 。
不动产（real property, unmovable property) 。
地产（estate) 。
房产（buildings) 。
物业（real estate property) 。
房地产及其存在形态
2)房地产估价中的房地产的理解
一宗房地产首先是一定时间状态上的房地产。在此基础上，完整的理解房地产的含义，还需要从实物、权益及区位三大方面着手。
(1)房地产的实物
房地产实物可以分为3个方面：
房地产有形实体
房地产实体的质量
房地产实体的功能
(2)房地产的权益
权利
利益
收益
2)房地产估价中的房地产的理解
2)房地产估价中的房地产的理解
(3)房地产的区位
房地产的区位通常包括3个方面：
一是该宗房地产的地理坐标位置
二是该宗房地产与重要地区、重要场所的距离及可达性或便捷性
三是该宗房地产周围的环境景观与配套设施等。
房地产及其存在形态
3)房地产的存在形态及其深入认识
房地产有3种存在形态，即土地、建筑物和房
地合一（简称为房地）。
（1）对一宗土地的基本认识包括：
名称、坐落位置、面积大小 、四至 、形状 、地形地势、周围环境与景观、利用现状、生熟程度、地质、水文和气象条件、规划限制条件、权属状况。
（2）建筑物包括房屋和构筑物两大类
从房地产估价的角度看，可以从以下方面认
识建筑物：
名称、坐落位置、外观和风格、面积大小、层数和高度、具体用途、建筑结构、层高和净高、空间布局、装饰装修、附属设备情况、产权状况、相关时间、使用、保养情况、公共服务设施完备情况等。
3)房地产的存在形态及其深入认识
(3)房地
房地是指实物形态上土地和建筑物合成一体并在估价中把它们看成一个整体的情况。在房地产价格评估中，既可把土地和建筑物分别评估，然后加总，也可以直接对整体房地产进行评估。如未特别指明，则指既包含土地又包括建筑物在内的整体价格。
3)房地产的存在形态及其深入认识
房地产的特性
1)自然特性
(1)不可移动性
(2)独一无二性
(3)耐久使用性
(4)数量有限性
(5)价值量大
2)社会经济特性
(1)用途多样性
(2)相互影响性
(3)权益受限性
(4)难以变现性
(5)保值增值性
房地产的类型
1)按照房地产的开发程度来划分
(1)生地
(2)毛地
(3)熟地
(4)在建工程
(5)现房（含土地）
(1)生地。是指已完成土地使用审批手续，但未经开发农用地、荒地或经开发后才能直接用于城市建设的土地。
(2)毛地。是指旧城改造中已完成土地使用审批手续，但须先动迁安置原住户、拆除就有建筑物后方可使用的土地。
(3)熟地。是指具有较完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。
(4)在建工程。是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。
(5)现房（含土地）。是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。
房地产的类型
2)按照房地产的用途来划分
(1)居住地产
(2)商业房地产
(3)办公房地产
(4)旅馆房地产
(5)餐饮房地产
(6)娱乐房地产
(7)工业和仓储房地产
(8)农业房地产
(9)特殊用途房地产
(10)综合房地产
(1)居住地产：包括经济适用房、普通住宅、高档公寓、别墅等；
(2)商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。
(3)办公房地产。包括商务办公楼（写字楼）、政府办公楼等。
(4)旅馆房地产。包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。
(5)餐饮房地产。包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。
(6)娱乐房地产。包括游乐场、娱乐城、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。
(7)工业和仓储房地产。包括工业厂房、仓库等。
(8)农业房地产。包括农地、农场、林场、牧地、果园等。
(9)特殊用途房地产。包括车站、机场、医院、学校、图书馆、教堂、寺院、墓地等。
(10)综合房地产。是指具有两种或两种以上用途的房地产。
房地产的类型
3)按房地产是否产生收益来划分
(1)收益性房地产
(2)非收益性房地产
收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力或潜力。
(1)收益性房地产。是指能直接产生租赁或者其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公 楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。
(2)非收益性房地产。是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼.教堂、寺院等。
房地产价格及其特征与类型
价格与房地产价格
房地产价格的主要特征
房地产价值与价格的类型
价格与房地产价格
房地产价格是人们和平地转让自己的房地产或获得他人的房地产的条件或代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示，也可以用实物、劳务等其他形式来表示。
任何一个房地产价格的形成都要同时具备有用性、相对稀缺性和有效需求三个条件。
房地产价格的主要特征
1) 实质的权益性
2) 形式的双重性
3) 范围的地区性
4) 形成的长期性
5)表现的个别性
6)变化的敏感性
房地产价值与价格的类型
1)按房地产价格形成基础来划分的类型
成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。
2)按房地产的物质存在形态来划分的类型
土地价格、建筑物价格和房地价格
3)按房地产的权属来划分的类型
所有权价格、使用权价格、抵押权价格和其它权益价格。
4)按照政府价格行为来划分的类型
出让价格、征用价格、征收价格、课税价格、拆迁价格以及补地价。
5)按房地产的出让方式来划分的类型
协议价格、招标价格、拍卖价格及挂牌价格。
房地产价值与价格的类型
6)按房地产销售的价格形式来划分的类型
起价、标价、均价及成交价。
7)按房地产的价格单位来划分的类型
总价格、单位价格以及楼面地价。
楼面地价=土地单价／容积率。
8)按房地产公共价格管理来划分的类型
基准地价、标定地价和建筑物重置价格。
9)其他划分标准的房地产价格分类
现房价、期房价，市价价格和名义价格，买卖价格和租赁价格等。
房地产价格的影响因素分析
一般因素
区域因素
个别因素
一般因素
1)行政因素
2)经济因素
3)社会因素
4)人口因素
5)心理因素
6)国际因素
1)行政因素
行政因素包括：
土地制度
住房制度
房地产税制
城市规划
土地利用规划
行政隶属变更等
2)经济因素
（1）经济发展状况
（2）物价
（3）居民收入与消费水平
（4）利率水平
3)社会因素
（1）政治安定状况
（2）社会治安程度
（3）房地产投机
（4）城市化水平
4)人口因素
（1）人口数量
（2）人口素质
（3）家庭规模
5)心理因素
消费观念
欣赏趣味（偏好）
消费时尚
接近名家住宅与攀比心理
讲究风水、讲究门牌号码、楼宇数字或土地号数
价值观念与宗教等
6)国际因素
（1）世界经济状况
（2）军事冲突情况
（3）政治对立状况
（4）国际竞争状况
区域因素
1)区域商服繁华程度
2)区域交通条件
3)区域基本设施状况
4)区域环境条件
个别因素
1)微观环境条件
2)物理因素
征收是指国家基于公共利益强制取得其他主体的财产所有权或者他项权利的行为。征用是指国家基于公共利益强制取得其他主体的财产使用权或者他项权利，并在一定时间后予以返还的行为。土地征收是土地所有权或者他项土地权利的强制永久转移，土地征用是土地所有权或者他项土地权利的强制暂时使用。通常所说的征地是指土地征收，在我国，具体来说土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的权限和程序，依法给予相应权利人以补偿后，将其他主体的土地所有权或者他项土地权利收归国有。
土地管理法和城市房地产管理法出台时，并没有区分“征收”、“征用”的概念，而2004年宪法修正案始对此进行了区分：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
修改后的城市房地产管理法第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”
