第二章 房地产和房地产价格
第3节 房地产价格
房地产价格的含义房地产价格的含义
经济学上的价格概念主要有两种：价格是商品价值的货币经济学上的价格概念主要有两种：价格是商品价值的货币
表现，价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动；价格是为表现，价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动；价格是为
获得一种商品或劳务所必须付出的代价，通常用货币表示。获得一种商品或劳务所必须付出的代价，通常用货币表示。
(1)(1)房地产价格是指在房地产开发、建设、经营过程中，所房地产价格是指在房地产开发、建设、经营过程中，所
耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格
综合的货币表现；综合的货币表现；
(2)(2)房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代
价，通常用货币来表示价，通常用货币来表示
房地产价格的形成条件房地产价格的形成条件
关于商品价格的形成，主要有四种理论：效用决定论、收关于商品价格的形成，主要有四种理论：效用决定论、收
益决定论益决定论 、劳动决定论、劳动决定论 、供求决定论、供求决定论
对于房地产价格的形成机理对于房地产价格的形成机理————一种意见认为房地产价格一种意见认为房地产价格
应该以劳动价值论为基础，效用理论、收益理论以及供求应该以劳动价值论为基础，效用理论、收益理论以及供求
理论为补充；另一种意见认为，房地产的价格的特征归根理论为补充；另一种意见认为，房地产的价格的特征归根
结底是由土地价格的特征决定的，只受供求规律的影响结底是由土地价格的特征决定的，只受供求规律的影响
房地产具备价格的房地产具备价格的33个条件：个条件：(1)(1)有用性；有用性；(2)(2)稀缺性；稀缺性；(3)(3)有有
效需求。效需求。
分配方式：分配方式：(1)(1)武力；武力；(2)(2)计划；计划；(3)(3)抽签；抽签；(4)(4)排队；排队；(5)(5)礼让；礼让；
(6)(6)价格。价格。
地价与一般物品价格的不同地价与一般物品价格的不同
共同之处：都是价格、都有波动、按质论价共同之处：都是价格、都有波动、按质论价
不同主要表现在下列不同主要表现在下列66个方面：个方面：
• (1)(1)生产成本不同生产成本不同————地租的货币化地租的货币化
• (2)(2)折旧不同折旧不同————无折旧且有增值无折旧且有增值
• (3)(3)价格差异不同价格差异不同————独一无二性，价格差异较大独一无二性，价格差异较大
• (4)(4)市场性质不同市场性质不同————不完全市场不完全市场
• (5)(5)形成时间不同形成时间不同 ————形成的时间上较长形成的时间上较长
• (6)(6)供求变化不同供求变化不同——“——“引致引致””需求、弹性低需求、弹性低
房地产价格的特征房地产价格的特征
房地产价格具有区域性房地产价格具有区域性
体现在不同城市区域之间的房地产差价上体现在不同城市区域之间的房地产差价上
房地产价格具有双重性房地产价格具有双重性
(1)(1)房地产从物质形态上是土地和建筑物的有机综合体，因房地产从物质形态上是土地和建筑物的有机综合体，因
此其价格在内涵上具有双重的实体性基础此其价格在内涵上具有双重的实体性基础
(2)(2)房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租
金。金。
• 源泉价格源泉价格→→买卖价格买卖价格→→简称：价格简称：价格 服务价格服务价格→→租赁价格租赁价格
→→简称：租金简称：租金
• 房地产价格与租金的关系房地产价格与租金的关系————类似：本金与利息的关系类似：本金与利息的关系
房地产价格具有单件性房地产价格具有单件性
(1)(1)房地产都是单件生产房地产都是单件生产
(2)(2)市场上没有完全相同的房地产市场上没有完全相同的房地产
(3)(3)房地产交易容易受交易者的个别因素的影响房地产交易容易受交易者的个别因素的影响
房地产价格具有权益性房地产价格具有权益性
交易中转移的不是实物而是其所有权、使用权或其他权益交易中转移的不是实物而是其所有权、使用权或其他权益
房地产价格是长期综合考虑的结果房地产价格是长期综合考虑的结果
房地产使用具有长期性房地产使用具有长期性
房地产价格的形成受到法规政策以及其他多种因素的影响房地产价格的形成受到法规政策以及其他多种因素的影响
房地产价格和价值的种类房地产价格和价值的种类
价值、使用价值和交换价值价值、使用价值和交换价值
使用价值：指物品能满足人们某种需要的效用。使用价值：指物品能满足人们某种需要的效用。
交换价值：指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或交换价值：指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或
比例，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。比例，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。
使用价值是交换价值的前提使用价值是交换价值的前提
房地产估价评估的是房地产的交换价值房地产估价评估的是房地产的交换价值
原始价值、账面价值和市场价值原始价值、账面价值和市场价值
原始价值原始价值((历史成本、原始购置成本历史成本、原始购置成本))，简称原值，简称原值((价价))，是，是
一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输
费、安装费、缴纳的有关税费等费、安装费、缴纳的有关税费等————历史成本原则历史成本原则
账面价值账面价值((账面净值、折余价值账面净值、折余价值))，是一项资产的原始价值，是一项资产的原始价值
减去已计提折旧后的余额减去已计提折旧后的余额
市场价值市场价值((实际价值实际价值))，是指一项资产现时在市场上实际所，是指一项资产现时在市场上实际所
值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可值的价格；或者假设把该资产拿到市场上去交易，它最可
能实现的价格能实现的价格————公允价值公允价值
原始价值是始终不变的，账面价值是随时间的推移而不断原始价值是始终不变的，账面价值是随时间的推移而不断
减少，市场价值是随着时间的流逝而波动减少，市场价值是随着时间的流逝而波动————房地产具有房地产具有
保值增值特性保值增值特性
估价所评估的是房地产市场价值估价所评估的是房地产市场价值
成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算
价值和评估价值价值和评估价值
⑴⑴成交价格成交价格((成交价成交价) )
含义：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易含义：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易————
买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取
的货币或实物、无形资产和其他经济利益。的货币或实物、无形资产和其他经济利益。
• 是一个已完成的事实是一个已完成的事实
• 个别价格个别价格
形成机制形成机制
• 卖价卖价((供给价格供给价格))：指卖者出售房地产时所愿意接受的价格：指卖者出售房地产时所愿意接受的价格
• 买价买价((需求价格需求价格))：指买者购买房地产时所愿意支付的价格：指买者购买房地产时所愿意支付的价格
• 最高买价最高买价≥≥成交价成交价≥≥最低卖价最低卖价
•
• 图图 达成交易的基本条件达成交易的基本条件
• 最终的交易价格取决于双方的谈判能力，以及该种房地产最终的交易价格取决于双方的谈判能力，以及该种房地产
市场是处于卖方市场还是买方市场市场是处于卖方市场还是买方市场
成交价格分为正常成交价格、非正常成交价格成交价格分为正常成交价格、非正常成交价格
正常成交价格的形成条件正常成交价格的形成条件(7(7个个))：：
• ①①公开市场公开市场
• ②②交易对象本身具备市场性交易对象本身具备市场性
• ③③众多的买者和卖者众多的买者和卖者
• ④④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿
• ⑤⑤理性且自私的经济行为理性且自私的经济行为————经济人假定经济人假定
• ⑥⑥买者和卖者都具有完全信息买者和卖者都具有完全信息
• ⑦⑦适当的期间完成交易适当的期间完成交易
成交价格还可以按交易方式的不同来划分，通常情况下采成交价格还可以按交易方式的不同来划分，通常情况下采
取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出
让的地价最高。让的地价最高。
⑵⑵市场价格市场价格((市价市价) )
是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格
⑶⑶理论价格理论价格
含义：是经济学假设的含义：是经济学假设的““经济人经济人””的行为和预期是理性的，的行为和预期是理性的，
或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
成交价格围绕着市场价格而上下波动成交价格围绕着市场价格而上下波动
房地产估价所评估的是房地产的市场价格房地产估价所评估的是房地产的市场价格
⑷⑷公开市场价值公开市场价值
公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格
交易条件交易条件:①:①交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是自愿地进行交易的；②②交易双方交易双方
进行交易的目的是追求各自利益的最大化；进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③③交易双方具交易双方具
有必要的专业知识并了解交易对象；有必要的专业知识并了解交易对象；④④交易双方掌握必要交易双方掌握必要
的市场信息；的市场信息；⑤⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥⑥不不
存在买者因特殊兴趣而给予附加出价存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，
在一般情况下可以混用在一般情况下可以混用
⑸⑸清算价值清算价值→→一般低于市场价值一般低于市场价值
卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格
城市房屋拆迁城市房屋拆迁
⑹⑹评估价值评估价值
又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价
含义：指估价师通过估价活动所得出的估价对象的客观合含义：指估价师通过估价活动所得出的估价对象的客观合
理价值理价值
比准价格、积算价格、收益价格比准价格、积算价格、收益价格
市场较成熟且处于正常状态时，比准价格＝收益价格市场较成熟且处于正常状态时，比准价格＝收益价格
房地产泡沫时，比准价格大大高于收益价格房地产泡沫时，比准价格大大高于收益价格
积算价格积算价格((不考虑外部折旧时不考虑外部折旧时))大大高于比准价格、收益价大大高于比准价格、收益价
格，说明供大于求或市场不景气格，说明供大于求或市场不景气
交易目的估价：评估价值与成交价格有着密切的关系。交易目的估价：评估价值与成交价格有着密切的关系。
称职的估价师所评估出的价值应当基本一致称职的估价师所评估出的价值应当基本一致
从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场
价格价格
基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格
是一组是一组《《城市房地产管理法城市房地产管理法》》规定应定期确定并公布的房规定应定期确定并公布的房
地产价格地产价格
第第32 32 条规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格条规定：基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格
应当定期确定并公布。应当定期确定并公布。
第第3333条规定：房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开条规定：房地产价格评估，应遵循公正、公平、公开
的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地
价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的
市场价格进行评估。市场价格进行评估。
基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不
同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等
用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在
某一时点的平均价格。某一时点的平均价格。
例如：上海市例如：上海市20102010年基准地价更新成果年基准地价更新成果
表 上海市基准地价成果表（楼面地价）
基准日：2010年1月1日
单位：元/平方
米
注：1. 表中价格均为楼面地价；
2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；
3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定
的土地开发程度为“五通一平”；
4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合
使用。
表 上海市基准地价成果表（土地面积单价）
基准日：2010年1月1日
单位：万元/
亩
注：1. 表中价格均为土地面积单价万元/亩；
2. 表中价格均为相应用途之法定最高出让年限的国有出让土地使用权价格；
3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的
土地开发程度为“五通一平”；
4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使
用。
标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土
地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。它是该地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格。它是该
类土地在该区域的标准指导价格。见下表。类土地在该区域的标准指导价格。见下表。
房屋重置价格应是不同区域、不同用途、不同建筑结构、房屋重置价格应是不同区域、不同用途、不同建筑结构、
不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建造它所发生的不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建造它所发生的
必要支出和应当获得的利润。必要支出和应当获得的利润。
实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可通过该种房实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可通过该种房
屋重置价格的比较、调整来求取。屋重置价格的比较、调整来求取。
总价格、单位价格和楼面地价总价格、单位价格和楼面地价 ————按房地产价格的表按房地产价格的表
示单位划分示单位划分
①①总价格简称总价总价格简称总价::指某一宗或某一区域范围内的房地产整体指某一宗或某一区域范围内的房地产整体
的价格的价格————一般不能完全反映房地产价格水平的高低一般不能完全反映房地产价格水平的高低
②②单位价格，简称单价：指单位土地面积的土地价格单位价格，简称单价：指单位土地面积的土地价格—— —— 一一
般可以反映房地产价格水平的高低般可以反映房地产价格水平的高低
认清单位价格，必须认清价格单位认清单位价格，必须认清价格单位
• 货币货币————币种和货币单位币种和货币单位
• 面积面积————面积内涵和面积单位面积内涵和面积单位
• 在面积单位方面，中国内地通常采用在面积单位方面，中国内地通常采用㎡㎡((土地面积单位有土地面积单位有
时还采用公顷、亩时还采用公顷、亩))，美、英和香港习惯采用平方英尺，美、英和香港习惯采用平方英尺
((平方英尺合平方英尺合11㎡㎡))，日、韩和台湾一般采用坪，日、韩和台湾一般采用坪((大约大约
坪合坪合11平方米平方米))。。
③③楼面地价楼面地价
按照建筑面积均摊的的土地价格按照建筑面积均摊的的土地价格
楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低
例如：有甲、乙两块土地，例如：有甲、乙两块土地， 甲土地的单价为甲土地的单价为700 700 元元//㎡㎡，乙，乙
土地的单价为土地的单价为510 510 元元//㎡㎡，如果甲、乙两块土地的其他条件，如果甲、乙两块土地的其他条件
完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵完全相同，毫无疑问甲土地比乙土地贵((每平方米土地面每平方米土地面
积贵积贵190 190 元元))，此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲，此时明智的买者会购买乙土地而不会购买甲
土地。土地。
但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条但如果甲、乙两块土地的容积率不同，除此之外的其他条
件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块件都相同，则不应简单地根据土地单价来判断甲、乙两块
土地的价格高低，而应采用楼面地价。例如：甲土地的容土地的价格高低，而应采用楼面地价。例如：甲土地的容
积率为积率为55，乙土地的容积率为，乙土地的容积率为33，则甲土地的楼面地价为，则甲土地的楼面地价为140 140
元元∕∕㎡㎡，乙土地的楼面地价为，乙土地的楼面地价为170 170 元元//㎡㎡。根据楼面地价来判。根据楼面地价来判
断，乙土地反而比甲土地贵断，乙土地反而比甲土地贵((每平方米建筑面积贵每平方米建筑面积贵30 30 元元))。。
假如平均为每平方米建筑面积假如平均为每平方米建筑面积1200 1200 元，建筑造价元，建筑造价((不含地价不含地价
))也基本接近也基本接近 ，假如为每平方米建筑面积，假如为每平方米建筑面积900 900 元，这样，房元，这样，房
地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润＝地产开发商在甲土地上每平方米建筑面积可获得利润＝
1200-900-1401200-900-140＝＝160(160(元元))，而在乙土地上每平方米建筑面积只，而在乙土地上每平方米建筑面积只
获得利润＝获得利润＝1200-900-1701200-900-170＝＝130(130(元元))。。
实际价格和名义价格实际价格和名义价格
付款方式有下列几种：付款方式有下列几种：①①要求在成交日期时一次付清；要求在成交日期时一次付清；②②
如果在成交日期时一次付清，则给予折扣；如果在成交日期时一次付清，则给予折扣；③③从成交日期从成交日期
时起分期付清；时起分期付清；④④约定在未来某个日期一次付清；约定在未来某个日期一次付清；⑤⑤以抵以抵
押贷款方式支付押贷款方式支付
实际价格：指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不实际价格：指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不
是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价
格格
名义价格：指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一名义价格：指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一
次性付清的价格次性付清的价格
实际价格不能直接观察得到，一般在名义价格基础上计算实际价格不能直接观察得到，一般在名义价格基础上计算
处理才能得到处理才能得到
实际交易、不存在名义价格的支付方式：实际交易、不存在名义价格的支付方式：①①成交日期一次成交日期一次
性付清；性付清；②②以抵押贷款方式支付以抵押贷款方式支付
例如：一套建筑面积例如：一套建筑面积100 100 ㎡㎡、单价、单价3000 3000 元元//㎡㎡、总价、总价30 30 万元万元
的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：
⑴ ⑴ 要求在成交日期时一次付清。要求在成交日期时一次付清。
⑵ ⑵ 如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5%5%。。
⑶ ⑶ 从成交日期时起分期付清，如首付从成交日期时起分期付清，如首付10 10 万元，余款在一年万元，余款在一年
内分两期支付，如每隔半年支付内分两期支付，如每隔半年支付10 10 万元。万元。
⑷ ⑷ 约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。
⑸ ⑸ 以抵押贷款方式支付，如首付以抵押贷款方式支付，如首付5 5 万元，余款在未来万元，余款在未来10 10 年年
内以抵押贷款方式按月等额支付。内以抵押贷款方式按月等额支付。
现货价格和期货价格及现房价格和期房价格现货价格和期货价格及现房价格和期房价格
现货价格：指在交易达成后立刻或在短期内现货价格：指在交易达成后立刻或在短期内((可视为在交可视为在交
易达成的同时易达成的同时))进行商品交割的价格进行商品交割的价格
期货价格：指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商期货价格：指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商
品交割的价格品交割的价格
表表 现货交易和期货交易的各种情形现货交易和期货交易的各种情形
房地产现货价格：指以现状房地产为交易标的的价格房地产现货价格：指以现状房地产为交易标的的价格
房地产期货价格：指以未来状况的房地产为交易标的的价房地产期货价格：指以未来状况的房地产为交易标的的价
格格
期房价格：以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建期房价格：以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建
筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格
期房价格通常低于现房价格，期房价格与现房价格之间的期房价格通常低于现房价格，期房价格与现房价格之间的
关系是：关系是：
期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租
的净收益的折现值－风险补偿的净收益的折现值－风险补偿
某期房尚有某期房尚有1 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格年时间才可投入使用，与其类似的现房价格
为为3300 3300 元元//㎡㎡，出租的年末净收益为，出租的年末净收益为330 330 元元//㎡㎡。假设折现。假设折现
率为率为10%10%，风险补偿估计为现房价格的，风险补偿估计为现房价格的2%2%，试计算该期房，试计算该期房
目前的价格。目前的价格。
同地段期房价格比现房价格高同地段期房价格比现房价格高
起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价
起价：指所销售的商品房的最低价格起价：指所销售的商品房的最低价格
标价标价((报价、表格价报价、表格价))：商品房出售者在其：商品房出售者在其““价目表价目表””上标上标
注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格
成交价：商品房买卖双方的实际交易价格成交价：商品房买卖双方的实际交易价格
均价：所销售商品房的平均价格均价：所销售商品房的平均价格
评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应
价者的买卖方式。价者的买卖方式。
评估价，一般指为法院或有关当事人确定拍卖保留价等提评估价，一般指为法院或有关当事人确定拍卖保留价等提
供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或变速变现价值进供参考，对拟拍卖的房地产的市场价值或变速变现价值进
行分析、测算和判断的结果。行分析、测算和判断的结果。
保留价保留价((拍卖底价拍卖底价))：在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低：在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低
价格。价格。
起拍价起拍价((开叫价格、起叫价开叫价格、起叫价))：是拍卖师在拍卖时首次报出：是拍卖师在拍卖时首次报出
的拍卖标的的的价格。的拍卖标的的的价格。
应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自
己报出的购买价格。己报出的购买价格。
补地价补地价
补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补
交的地价或土地使用权出让金、土地收益。交的地价或土地使用权出让金、土地收益。
有如下有如下3 3 类：类：
• ①①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规
划限制条件；划限制条件；
• ②②土地使用者延长土地使用年限土地使用者延长土地使用年限((包括出让土地使用权期包括出让土地使用权期
满后续期满后续期))；；
• ③③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
((要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金
等等))。。
补地价＝改变后的地价－改变前的地价补地价＝改变后的地价－改变前的地价
对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地
价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的
容积率为原容积率，则补地价的数额为：容积率为原容积率，则补地价的数额为：
补地价补地价((单价单价))＝现楼面地价＝现楼面地价××现容积率－原楼面地价现容积率－原楼面地价××原容原容
积率积率
补地价补地价((总价总价))＝补地价＝补地价((单价单价)×)×土地总面积土地总面积
如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即：如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即：
补地价补地价((单价单价))＝原楼面地价＝原楼面地价×(×(现容积率－原容积率现容积率－原容积率))
或者或者
补地价补地价((单价单价))＝原容积率下的土地单价＝原容积率下的土地单价//原容积率原容积率×(×(现容积率现容积率
－原容积率－原容积率))
【【例例11】】 某宗土地总面积某宗土地总面积1000 1000 ㎡㎡，容积率为，容积率为33，对应的土地，对应的土地
单价为单价为450 450 元元//㎡㎡，现允许将容积率增加到，现允许将容积率增加到55。试计算理论上。试计算理论上
应补地价的数额。应补地价的数额。
【【例例22】】某宗面积为某宗面积为3000 3000 ㎡㎡的工业用地，容积率为的工业用地，容积率为，， 楼楼
面地价为面地价为700 700 元元//㎡㎡，现按城市规划拟变更为商业用地，容，现按城市规划拟变更为商业用地，容
积率为积率为，楼面地价为，楼面地价为960 960 元元//㎡㎡。试计算理论上应补地价。试计算理论上应补地价
的数额。的数额。
实际中的补地价数额取决于政府的政策。实际中的补地价数额取决于政府的政策。
例例11：形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。：形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）。
.消费者有购买房地产的意愿消费者有购买房地产的意愿
.消费者能够承受并支付得起房地产价格消费者能够承受并支付得起房地产价格
.城市经济高速发展城市经济高速发展 .人口急剧增长人口急剧增长
.房地产供给大于房地产需求房地产供给大于房地产需求
例例22：在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产：在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产
价格上涨。价格上涨。
例例33：下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，：下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，
正确的是（ ）。正确的是（ ）。
.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，比准价格低于在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，比准价格低于
收益价格收益价格
.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于比准价格在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于比准价格
.在房地产市场不景气时，积算价格大大高于比准价格或收在房地产市场不景气时，积算价格大大高于比准价格或收
益价格益价格
.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收
益价格倾向于最高卖价益价格倾向于最高卖价
例例44：城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值：城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值
形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆
迁估价应采用非市场价值标准。迁估价应采用非市场价值标准。
例例55：某宗土地上有一幢：某宗土地上有一幢88层高、各层建筑面积相同的住宅层高、各层建筑面积相同的住宅
楼，建筑密度为楼，建筑密度为50%50%。假设该住宅楼的总价为。假设该住宅楼的总价为20002000万元，万元，
平均单价为平均单价为50005000元元//㎡㎡，楼面地价为，楼面地价为12001200元元//㎡㎡，则该宗土地，则该宗土地
的总价为（ ）万元。的总价为（ ）万元。
例例66：在估价中选择：在估价中选择44个可比实例，甲成交价格个可比实例，甲成交价格48004800元每平元每平
米，建筑面积米，建筑面积100100平米，首次付清平米，首次付清2424万元，其余半年后支付万元，其余半年后支付
l6l6万元，一年后支付万元，一年后支付88万元。乙成交价格万元。乙成交价格50005000元每平米，建元每平米，建
筑面积筑面积120120平米，首付平米，首付2424万元，半年后付清余款万元，半年后付清余款3636万元。丙万元。丙
成交价格成交价格47004700元每平米，建筑面积元每平米，建筑面积9090平米，成交时候一次平米，成交时候一次
性付清。丁成交价格性付清。丁成交价格47604760元每平米，建筑面积元每平米，建筑面积110110平米，成平米，成
交时支付交时支付2020万元，一年后付清余款万元，一年后付清余款万元。已知折现率万元。已知折现率
l0%l0%，这，这44个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。
例例77：一套总价：一套总价6060万元的住房，在实际交易中的付款方式可万元的住房，在实际交易中的付款方式可
能有下列几种情况：能有下列几种情况：
（（11）要求在成交日期一次性付清；）要求在成交日期一次性付清；
（（22）如果在成交日期一次性付清，则给予）如果在成交日期一次性付清，则给予5%5%的折扣；的折扣；
（（33）首付款）首付款2020万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限
1515年，按月等额偿还贷款；年，按月等额偿还贷款；
（（44）约定自成交日期起一年内一次性付清；）约定自成交日期起一年内一次性付清；
（（55）自成交日期起分期支付，首期支付）自成交日期起分期支付，首期支付2020万元，余款在一万元，余款在一
年内分两期支付，每隔半年支付年内分两期支付，每隔半年支付2020万元。万元。
上述情况中，存在名义价格的是（ ）。上述情况中，存在名义价格的是（ ）。
.第（第（11）、（）、（33）种情况 ）种情况
.第（第（33）、（）、（44）、（）、（55）种情况）种情况
.第（第（22）、（）、（44）种情况 ）种情况
.第（第（22）、（）、（44）、（）、（55）种情况）种情况
例例88：某期房：某期房11年后建成入住，类似现房的价格为年后建成入住，类似现房的价格为5 0005 000元元//㎡㎡，，
出租的年末总收益为出租的年末总收益为500500元元//㎡㎡，管理费用等其他支出为，管理费用等其他支出为100100
元元//㎡㎡。估计折现率为。估计折现率为10%10%，风险补偿为现房价格的，风险补偿为现房价格的3%3%。该。该
期房目前的价格为（ ）元期房目前的价格为（ ）元//㎡㎡。。
例例99：某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在：某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在
现房价格为现房价格为45004500元每平米，出租的年末净收益为元每平米，出租的年末净收益为500500元每平元每平
米。假设年折现率为米。假设年折现率为8%8%，风险补偿估计为现房价格的，风险补偿估计为现房价格的3%3%
，则该期房目前的价格为（ ）元，则该期房目前的价格为（ ）元//每平米。 每平米。
例例1010：某房地产现房价格为：某房地产现房价格为40004000元元//㎡㎡，预计从期房达到现，预计从期房达到现
房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300300元元/ / ㎡㎡
（年末收到），出租运营费用为每年（年末收到），出租运营费用为每年5050元元//㎡㎡。假设折现率。假设折现率
为为5%5%，风险补偿为，风险补偿为200200元元//㎡㎡，则该房地产的期房价格为（ ，则该房地产的期房价格为（
）元）元//㎡㎡。 。
例例1111：房地产与机器设备等动产不同，又与商标等无形资：房地产与机器设备等动产不同，又与商标等无形资
产不同，是（产不同，是（ ）的结合体。）的结合体。
.实体、权益、区位实体、权益、区位
.实物、权益、区位实物、权益、区位
.实物、权利、位置实物、权利、位置
.实体、权益、位置实体、权益、位置
例例1212：房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的：房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的
部分，具体包括有形的实体、部分，具体包括有形的实体、 该实体的质量以及（该实体的质量以及（ ）。 ）。
.相应配套的基础设施相应配套的基础设施
.土地的形状土地的形状
.组合完成的功能组合完成的功能
.立体空间立体空间
