第一章 房地产和房地产价格
学习要求：了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的内
涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响
房地产价格的因素。
能力目标：
1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料；
2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价；
3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格；
4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。
第一讲 房地产的概念
一、房地产的定义
是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。
1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。
地上空间
地心
地面
地下空间
2、建筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、
卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
土地：
这是一块无建筑物
的空地。
土地：该块土地上虽然有建筑物，但
在观念上可能把它单独看待。具体的
看待方式有两种：①无视建筑物的存
在；②考虑建筑物存在的影响。
建筑物：建筑物虽然必须
建在土地上，但在观念上
可把它单独看待。具体的
看待方式有两种：①无视
土地的存在；②考虑土地
存在的影响。
房地：
下有土地，上有建筑物，
此时把土地与建筑物也作为一个
整体来看待。
（a）
（b）
（c）
(d)
建筑物和构筑物的区别：
房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
构筑物 一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。
烟囱
水塔
道路
思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？
高压电缆
3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可
以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的
完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损
害的物体。
例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、
花园、假山、围墙等。
但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。
4、房地产的实物、权益和区位
⑴实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。
如：建筑物的外观、结构、设备、装修等
实物
实体
功能
质量
⑵权益
⑶ 区位
权益
权利
利益
收益
北京某房产
南昌某房产
两处房屋特性都相同，而区位不同的房屋？价钱为何不同？
二、房地产的基本内涵
1、土地
土地
坐落
面积
形状
四至
地势
周围环境
利
用
现
状
产
权
状
况
地质
和
水文
状况
基础设施完备程度和土地平整程度
土地使用管制
2、建筑物
建筑物
坐落
面积
层数和高度
结构
设备
装修
公共配套设施完备程度
平
面
布
置
外观
建成
年月
维修、保养情况及完损程度
利用现状
产权状况
其
他
第二讲 房地产的特性、类型
和房地产价格
一、房地产的特性
房
地
产
的
特
性
不可移动性
寿命长久性
数量有限性
相互影响性
易受限制性
难以变现性
保值增值性
二、房地产的类型
房地产的类型
按用途划分
按开发程度划分
按经营使用
方式划分
按是否产生
收益划分
一、房地产价格的含义和形成条件
1、含义:
和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
2、形成条件
有效需求
稀缺性
有用性
形成条件
二、房地产价格的分类
补地价
保留价
起拍价
应价
成交价
起价
标价
成交价
均价
实际价格
名义价格
总价格
单位价格
楼面地价
基准地价
标定地价
房屋重置
价格
成交价格
市场价格
理论价格
评估价值
原始价值
账面价值
市场价值
投资价值
市场价值
房地产
的价格
1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／平方米，乙为800元／ 平方米，丙为500元／平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？
2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元／平方米，现允许容积率增加到，则应补偿多少地价？
第一题：
根据 楼面地价=土地单价／容积率
甲块地楼面地价=1000÷6=167（元／平方米）
乙块地楼面地价= 800 ÷4=200（元／平方米）
丙块地楼面地价= 500 ÷2=250（元／平方米）
明智的买者应购买乙地块。
第二题：
楼面地价=3550÷3=（元／平方米）
第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价
=（万元）
第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）
×土地面积 ×楼面地价
=40000××（-3）
=（万元）
第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率） ／增加前的容积率
×土地面积 ×楼面地价
=（-3) ÷3×40000 ×
=（万元）
一、一般因素
行政因素
经济因素
社会因素
一般因素
人
口
数
量
人
口
素
质
家庭
人口
规模
政治
安定
状况
社会
治安
状况
房地
产
投机
城
市
花
物价
利率
经济发展
居民收入
房地产制度
房地产价格政策
行政隶属变更
特殊政策
城市规划
税收政策
交通管制
二、区域因素
工业物业
商业物业
居住物业
区域因素
请同学举例，如果按照物业类型来进行分类，分别有哪些区域因素？
三、自身因素
自身
因素
位
置
肥
力
地质
条件
地形
地势
土地面积
和
形状
日照、
风向、
降水量、
天然周期
性灾害
建筑物
本身
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