第一章 房地产和房地产价格
学习要求：
了解房地产的定义及实物、权益、区位的概念；熟悉土地和建筑物的
内涵；了解房地产的特性及分类方式；熟悉房地产价格的分类；掌握影响
房地产价格的因素。
能力目标：
1.利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料；
2.能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价；
3.会计算房地产单价、楼面地价及补地价等房地产价格；
4.会利用房地产价格的影响因素修正估价结果。
§1-1房地产的概念
一、房地产的含义
房地产估价的对象是房地产，要对房地产进行正确估价，必须客观、全面、深入、正确的认识房地产这一对象及其基本含义。
房地产一词贯穿于房屋开发、营销到使用、管理的全过程。就房地产估价而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种权益。根据《房地产业基本术语标准》（JGJ/T30-2003）对房地产的定义可知，房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物、包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
因此要正确把握房地产的内涵，可以从房地产的物质实体和权益两个方面来综合理解。
是土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三种的综合体。
1、土地 是地球的表面及其上下一定范围内的空间。
地上空间
地心
地面
地下空间
一、房地产的含义
1、土地
土地
坐落
面积
形状
四至
地势
周围环境
利
用
现
状
产
权
状
况
地质
和
水文
状况
基础设施完备程度和土地平整程度
土地使用管制
2、建筑物 是经人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和设备（例如给排水、
卫生、照明等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
土地：
这是一块无建筑物
的空地。
土地：该块土地上虽然有建筑物，但
在观念上可能把它单独看待。具体的
看待方式有两种：①无视建筑物的存
在；②考虑建筑物存在的影响。
建筑物：建筑物虽然必须
建在土地上，但在观念上
可把它单独看待。具体的
看待方式有两种：①无视
土地的存在；②考虑土地
存在的影响。
房地：
下有土地，上有建筑物，
此时把土地与建筑物也作为一个
整体来看待。
（a）
（b）
（c）
(d)
2、建筑物
建筑物
坐落
面积
层数和高度
结构
设备
装修
公共配套设施完备程度
平
面
布
置
外观
建成
年月
维修、保养情况及完损程度
利用现状
产权状况
其
他
建筑物和构筑物的区别：
房屋 一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
构筑物 一般不直接在其内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、道路等。
烟囱
水塔
道路
思考题：请在图中找出房屋和构筑物来？
高压电缆
3、地上定着物 指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可
以分离，但是分离后会不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的
完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损
害的物体。
例如：种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、
花园、假山、围墙等。
但在地上临时搭建的帐篷、戏台等不属于。
4、房地产的实物、权益和区位
⑴实物 指在房地产中看得见、摸得着的部分。
如：建筑物的外观、结构、设备、装修等
实物
实体
功能
质量
⑵权益
⑶ 区位
权益
权利
利益
收益
北京某房产
南昌某房产
两处房屋特性都相同，而区位不同的房屋？价钱为何不同？
房
地
产
的
特
性
不可移动性
寿命长久性
价值量大
相互影响性
易受限制性
流动性差
保值增值性
二、房地产的特性
用途多样性
数量有限性
供给有限
独一无二性
二、房地产的特性
（一）不可移动性
不可移动性也称为位置固定性、不动性、非移动性。房地产的不可移动性是指房屋一旦建成，总要固定在一定的地域内。其他物品，如工业品可通过各种运输工具运往全国乃至世界各地；古币、黄金、古玩等财产，其持有人可以很容易地将它拿到有此类物品的市场进行交易，但房地产做不到这一点。尽管现代科学技术已能做到可在短距离内移动建筑物，但总的看来，建筑物被迁移的情况很少，被迁移的建筑物数量相对于现存建筑物的数量也是微不足道。建筑物不管其外形、结构、用途、装修有何差别，一旦依地建成，都必须固定在某一地方，不可随意改变其位置。
二、房地产的特性
（二）独一无二性
独一无二性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，土地由于受区位和周围环境的影响会各有差异，每栋建筑物也有位置、结构、建筑材料、装修、建筑风格等方面的差异。即使同一栋建筑物的相同户型，也会有楼层、面积、朝向、结构等方面的差异。另外，房地产的开发过程也存在着很大差别，不存在完全相同的房地产开发过程。所以说，不可能存在两宗完全相同的房地产。
二、房地产的特性
（三）寿命长久性
除非发生人类不可抗拒的毁灭性自然灾害，土地可以长久使用下去，具有耐久性。建筑物一旦建成，其使用寿命可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。因此，房地产的使用期限要比其他物品的使用期限长得多。但是，房地产自然方面的使用长期性受到土地使用权年限的限制。在我国，对房地产商品使用期限的长短受到国家有限期的土地使用权出让政策的限制。国家规定的土地使用权出让最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
二、房地产的特性
（四）供给有限性
由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。房地产供给有限性的本质，不在于土地总量有限和面积不能增加,主要是由于房地产的不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地含供给，一是向更远的平面方向发展，将未投入使用的土地转化、开发为人类使用的房地产；二是向更高的立体方面发展，例如，增加建筑高度、建筑密度和容积率。但这些又要受到交通等基础设施条件、环境、城市规划、资金等的约束。
二、房地产的特性
（五）价值量大
与一般商品相比，房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大。对于普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大，通常上百万元、甚至上千万、上亿元。
二、房地产的特性
（七）用途多样性
用途多样性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
二、房地产的特性
（八）相互影响性
房地产是不可移动的，其利用通常会对周围的房地产产生影响；反过来，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。例如，居住区内公共服务设施的兴建，将促进住宅的销售，从而导致住宅价格的上涨。
二、房地产的特性
（九）易受限制性
由于房地产具有不可移动、相互影响的特性，世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制。房地产受政府法令、政策的影响主要有以下三个方面：一是政府出于公共利益的需要，利用国家行政权力限制某些房地产的使用。如城市规划对土地用途、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑高度和绿地率等方面的规定，限制了房地产开发商的投资开发行为。二是行政征用权。政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实施强制性征用或收买。三是课税权。国家可利用税收政策，鼓励或限制房地产业或其某一具体投资方向的发展。由于房地产位置的固定性和长期使用性，使房地产不但易受政府当前法令和政策的影响，而且也逃避不了未来房地产使用期限内政府法令和政策的影响，从而使房地产投资具有更大的风险。因此，客观上也要求政府制定长期稳定的房地产政策和法规，以更好地促进房地产业的发展。
二、房地产的特性
（十）保值增值性
房地产由于寿命长久、土地面积不能增加，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。
房地产的类型
按用途划分
按开发程度划分
按经营使用方式划分
按是否产生收益划分
二、房地产的分类
1、含义:
和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。
2、形成条件
有效需求
稀缺性
有用性
形成条件
§1-2房地产价格和价值
一、房地产价格的含义和形成条件
§1-2房地产价格和价值
二、房地产价格的特征
房
地
产
价
格
的
特
性
房地产价格的区位性
房地产价格的权益性
房地产价格的敏感性
房地产价格的差异性
房地产价格的增值性
房地产价格的二元性
三、房地产价格的种类
补地价
保留价
起拍价
应价
成交价
起价
标价
成交价
均价
实际价格
名义价格
总价格
单位价格
楼面地价
基准地价
标定地价
房屋重置
价格
成交价格
市场价格
理论价格
评估价值
原始价值
账面价值
市场价值
投资价值
市场价值
房地产
的价格
三、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格
（二）基准地价、标定地价、建筑物重置价格
（三）所有权价格、使用权价格、其他权益价格
（四）招标价格、协议价格、拍卖价格
（五）出让价格、征收价格、课税价格、拆迁价格
（六）收益价格、比准价格、积算价格
（七）总价格、单位价格、楼面地价
1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／平方米，乙为800元／ 平方米，丙为500元／平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？
2、某项目土地总面积为40000平方米，出让取得时规定的建筑容积率为3，土地单价为3550元／平方米，现允许容积率增加到，则应补偿多少地价？
第一题：
根据 楼面地价=土地单价／容积率
甲块地楼面地价=1000÷6=167（元／平方米）
乙块地楼面地价= 800 ÷4=200（元／平方米）
丙块地楼面地价= 500 ÷2=250（元／平方米）
明智的买者应购买乙地块。
第二题：
楼面地价=3550÷3=（元／平方米）
第一种方法：补地价数额=增加建筑面积后的地价-增加建筑面积前的地价
=（万元）
第二种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率）
×土地面积 ×楼面地价
=40000××（-3）
=（万元）
第三种方法：补地价数额=(增加后的容积率-增加前的容积率） ／增加前的容积率
×土地面积 ×楼面地价
=（-3) ÷3×40000 ×
=（万元）
§1-3房地产价格影响因素
一、一般因素
行政因素
经济因素
社会因素
一般因素
人
口
数
量
人
口
素
质
家庭
人口
规模
政治
安定
状况
社会
治安
状况
房地
产
投机
城
市
花
物价
利率
经济发展
居民收入
房地产制度
房地产价格政策
行政隶属变更
特殊政策
城市规划
税收政策
交通管制
二、区域因素
工业物业
商业物业
居住物业
区域因素
请同学举例，如果按照物业类型来进行分类，分别有哪些区域因素？
三、自身因素
自身
因素
位
置
肥
力
地质
条件
地形
地势
土地面积
和
形状
日照、
风向、
降水量、
天然周期
性灾害
建筑物
本身
（二）影响房地产的因素
一般因素
区域因素
个别因素
社会因素
行政因素
住宅区
商业区
工业区
PK
PK
影响用地价格的区域因素
区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源的临近程度。
区域环境因素
7
区域经济政策、城镇规划限制、交通管制
区域行政因素
6
距离商业中心的距离、商务设施的种类、规模与聚积程度、经营类别、客流的数量与质量等。
商业繁华程度
5
供水、排水、供电、供气、通讯的基础设施
基础设施状况
4
街道状况、道路状况与交通便捷程度
交通状况
3
常住人口及流动人口数量、社会人文环境
区域社会因素
2
区域在城镇的位置
区域自然因素
1
影响因素的具体分析
影响因素
序号
影响用地的个别因素
地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等。
工业用地
地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。土地权利状况、与交通设施的距离。与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度
住宅用地
地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等。
商业用地
影响因素分析的具体内容
影响因素
