深圳丰隆中心
前期商场定位顾问
报告（终稿）
2010年08月30日
2
二二二二、、、、零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
三三三三、、、、确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
四四四四、、、、案例分析案例分析案例分析案例分析
一一一一、、、、项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
五五五五、、、、项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位
六六六六、、、、商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议
3
地块区位条件
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
• 地处深南中路与上步路交界处
• 紧邻上步片区，城市配套设施成城市配套设施成城市配套设施成城市配套设施成
熟熟熟熟，，，，科学馆、市政府、深圳会堂等
均位于区内
• 位于华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中华强北商圈与蔡屋围商圈中
间间间间，，，，辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈辐射范围涵盖两大商圈，，，，享有
浓厚的商务和商业氛围，周边聚集
了多个大型零售和办公物业
• 2010年4月，南园片区被纳入为城市
更新重点研究片区，总改造范围
平方公里，功能定位为居住与商业
并重的综合性多功能城市组团。
• 预计南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本南园片区的改造将大幅改善本
项目周边城市环境项目周边城市环境项目周边城市环境项目周边城市环境，，，，有利于与本项有利于与本项有利于与本项有利于与本项
目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛目共同打造整体片区良好的商业氛
围围围围，提升项目商业价值。
深南中路深南中路深南中路深南中路
上步路上步路上步路上步路
南园路南园路南园路南园路
松岭路松岭路松岭路松岭路本项目本项目本项目本项目
4
地块周边环境分析
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈
（（（（上步片区上步片区上步片区上步片区））））
蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈
深圳购物中心 茂业百货（深南店） 中信地铁商场 中信城市广场 岁宝百货（红岭店）
上步大厦
核电大厦 华联大厦 科技大厦 商业银行大厦 佳兆业中心
深圳科学馆
深圳会堂
深圳市委
南园小区
5
地块经济指标
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
≤45%建筑覆盖率建筑覆盖率建筑覆盖率建筑覆盖率
东≥8米，南≥9米，西≥6米，北
≥15米建筑退线建筑退线建筑退线建筑退线
12,000平方米，300个车位，安排
在地块西南角
社会多层停社会多层停社会多层停社会多层停
车库车库车库车库
� 预留4米宽消防车道；
� 临深南路预留一地铁出口；
� 大楼内预留一地铁入口
其他指标其他指标其他指标其他指标
393米，地上62层，地下4层建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度
1,150个停车位停车位停车位停车位
100,000平方米，62层写字楼面积写字楼面积写字楼面积写字楼面积
30,000平方米，6层商业面积商业面积商业面积商业面积
186,466平方米总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积
14,413平方米占地面积占地面积占地面积占地面积
6
地块现状
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
• 地块平坦，无明显高度差
• 地块内尚余9栋住宅楼房未拆迁完毕
• 靠深南中路一侧靠深南中路一侧靠深南中路一侧靠深南中路一侧，，，，绿化带宽约绿化带宽约绿化带宽约绿化带宽约5555米米米米，，，，基本基本基本基本
完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面完全遮蔽地块北面临街面
• 东北侧为公交总站和下层广场，与地块
有绿化带分隔
• 南面为南园小区住宅楼，高6-7层，外观
较为陈旧
地块内部地块内部地块内部地块内部 地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带 地块东北侧公交站地块东北侧公交站地块东北侧公交站地块东北侧公交站
地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带地块北侧绿化带 地块南面住宅区地块南面住宅区地块南面住宅区地块南面住宅区
7
地块临街及曝光率——深南中路与松岭路交界路口
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
• 目前，深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高深南中路与松岭路交界路口曝光率最高
• 地铁科学馆站C出口位于地块西北角，拥有大量进出人流
• 深南中路车流密集，西北角无建筑与绿化遮挡，可视性高
• 建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口建议在西北角设置广场和项目主入口，，，，将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计将地铁站前广场及排风口纳入整体设计，，，，树立大型灯树立大型灯树立大型灯树立大型灯
箱或指示牌箱或指示牌箱或指示牌箱或指示牌，，，，向外延伸地块范围向外延伸地块范围向外延伸地块范围向外延伸地块范围
深南中路深南中路深南中路深南中路
上上上上
步步步步
路路路路
松松松松
岭岭岭岭
路路路路
注： 越多表示曝光率越高
8
地块临街及曝光率——深南中路
• 地块北面深南中路临街面长约130米，但由于有人行道、公交车站和绿化带遮挡，大大减低临街面
曝光率
• 建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理建议对绿化带进行清理，，，，将临街面向外推延将临街面向外推延将临街面向外推延将临街面向外推延。。。。若可行，建议在此设置项目主入口
深南中路深南中路深南中路深南中路
上上上上
步步步步
路路路路
松松松松
岭岭岭岭
路路路路
注： 越多表示曝光率越高
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
9
地块临街及曝光率——松岭路
• 松岭路非交通主干道，仅为双向两车道，宽约20米，车流较少
• 两旁为中低层旧式住宅楼，临街商铺以经营快式餐饮、生活配套为主，人流量较少
• 松岭路临街面长约80米，曝光率低于地块北面
深南中路深南中路深南中路深南中路
上上上上
步步步步
路路路路
松松松松
岭岭岭岭
路路路路
注： 越多表示曝光率越高
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
10
地块临街及曝光率——上步路
• 地块东北角为公交总站和下沉广场，车站建有2层办公楼及大型广告牌，与地块有绿化带分割，大
大减低项目可视性，曝光率偏低
• 地块南面紧靠南园小区居民楼，楼高6层，与地块相距仅10米左右，曝光率偏低。建议南面利用车建议南面利用车建议南面利用车建议南面利用车
道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔道或绿化带与居民楼分隔
深南中路深南中路深南中路深南中路
上上上上
步步步步
路路路路
松松松松
岭岭岭岭
路路路路
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
注： 越多表示曝光率越高
11
地块交通可达性——公共交通工具
• 周边公共交通配套完善，拥有地铁、公交车站等公共交通设施
• 地铁科学馆站C、D出口分别位于地块东西两角，地铁人流可直接进入项目。地铁连通华强北和蔡屋围
商圈，距离一个地铁站，直接辐射两大商圈
• 地铁地铁地铁地铁CCCC出口人流较多出口人流较多出口人流较多出口人流较多，，，，建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口建议在此设置广场和项目主入口，，，，有效聚集人流有效聚集人流有效聚集人流有效聚集人流；；；；在在在在DDDD出口设置大型广告牌出口设置大型广告牌出口设置大型广告牌出口设置大型广告牌，，，，指指指指
示项目位置示项目位置示项目位置示项目位置
• 科技馆公交总站位于项目东北角，有多条线路停靠，前往龙岗、布吉、梅林等地，将项目辐射范围向
关外延伸
• 周边有多个地铁商场出口，建议利用地下空间与地铁商场连接，与中信城市广场、地铁商场、茂业百
货等零售项目打造为一个整体，提升该区商业氛围
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
CCCC DDDD
BBBB AAAA
注：■地铁出入口，■公交车站，■地铁商场出入口
12
地块交通可达性——车流动线
• 北面紧邻深南中路，东临上
步路，均为城市主干道，双
向8车道，车流量大
• 西靠松岭路，连接另一城市
主干道滨河路
• 从本项目可快速到达深圳东
西、南北方向各区域，交通
便利，可达性佳
• 本项目距离两大商圈，华强
北与蔡屋围车程约5分钟
10分钟市民中心
10分钟深圳火车站
8分钟万象城
5分钟华强北路
与本项目与本项目与本项目与本项目
距离车程距离车程距离车程距离车程地点地点地点地点
上上上上
步步步步
路路路路
深南中路深南中路深南中路深南中路
滨河路滨河路滨河路滨河路
华华华华
强强强强
北北北北
路路路路
南园路南园路南园路南园路
松松松松
岭岭岭岭
路路路路
华强北华强北华强北华强北
商圈商圈商圈商圈
蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
13
地块交通可达性——人流动线
地下人流地下人流地下人流地下人流
• 经由地铁商场，从本项目可
通往到达中信城市广场、佳
兆业中心、科技馆
• 人流密集，平均日流量最多
达3~4万人/次，多为途经人
群，较少进行消费
地上人流地上人流地上人流地上人流
• 由于地下空间发达，地上人
流相对较少
• 地铁口人流最为密集，其次
是深南中路与上步路
• 松岭路和南园路人流较少，
多为小区居民
CCCC DDDD
注： 为地上人流
为地下人流
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
14
地块SWOT分析
项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
优势优势优势优势
� 位于两个地铁口之间，临近主干道，交
通便利，可达性高
� 地处城市中心区域，周边配套设施完善
� 周边聚集多个办公楼和大型购物商场，
商务商业氛围良好
劣势劣势劣势劣势
� 位于华强北和蔡屋围两大商圈之间，偏
离商圈核心区域
� 绿化带遮掩深南路临街面，大幅减低项
目可视性
� 项目商业面积偏小，未能形成规模效益
威胁威胁威胁威胁
� 蔡屋围、华强北商圈未来有KK Mall、中
航城等大型综合购物中心供应，零售市
场竞争加剧
� 福田中心区、南山区后还是深圳未来重
点发展商圈，是潜在竞争对手
机遇机遇机遇机遇
� 南园片区城市更新有利于提升项目周边商业环
境
� 周边已建有多个大中型商业项目，有效连接将
增强该片区商业氛围
� 周边未来商业项目供应有限，利于树立本项目
地标性
� 城市配套完善，交通便利，潜在消费群体庞大
15
二二二二、、、、零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
三三三三、、、、确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
四四四四、、、、案例分析案例分析案例分析案例分析
一一一一、、、、项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
五五五五、、、、项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位
六六六六、、、、商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议
16
深圳市整体零售市场综述
1717
国内生产总值
• 深圳是近三十年来中国经济发展最具活力的
城市之一， GDP 一直保持快速增长。 2009
年的国内生产总值达到8，201亿元，仅次于
上海、北京与广州，在中国城市中位列第四中国城市中位列第四中国城市中位列第四中国城市中位列第四
• 随着中央经济刺激政策的实施，从09年二季
度开始，经济逐步回暖，深圳积极建设国家
创新型城市，以创新推动产业结构优化升
级，引进了一批国家重大科技项目
• 2009年，深圳市第一、二、三次产业分别占
当年国内生产总值的比重分别为：：
。经济结构进一步调整优化。高新技术、
物流、金融和文化四大支柱产业继续发展
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
2004 2005 2006 2007 2008 2009
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%GDP 增长率
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
第二产业 % % % 50% % %
第三产业 % % % % % %
第一产业 % % % % % %
2004 2005 2006 2007 2008 2009
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
（亿元）
8,0218,0218,0218,021亿元亿元亿元亿元
深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报
1818
人均国内生产总值
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
100000
2004 2005 2006 2007 2008 2009
%
%
%
%
%
%
%
%
%人均GDP 增长率 主要城市2009年人均国内生产总值
0
20000
40000
60000
80000
100000
深圳 上海 北京 广州 天津
• 深圳人均人均人均人均GDPGDPGDPGDP一直排名于全国主要城市的前列一直排名于全国主要城市的前列一直排名于全国主要城市的前列一直排名于全国主要城市的前列
• 2009年深圳人均生产总值达到92,771人民币，相当于14,000美元。需求不再以满足于生存的需求，
而是以改善生活为主要以改善生活为主要以改善生活为主要以改善生活为主要
资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报
发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段 启动期启动期启动期启动期 快速发展阶段快速发展阶段快速发展阶段快速发展阶段 平稳发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段 减缓发展期减缓发展期减缓发展期减缓发展期
人均GDP (美元) 800-3000 3000-4000 4000-8000 8000以上
需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主
发展特征 超速发展
单纯数量型
以数量为主
向注重质量方向发展
平稳发展，以质量为主
数量与质量并重
缓慢发展综合发展型
（元） （元）
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
92,77192,77192,77192,771
深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
1919
社会消费品零售总额
0
50
100
150
200
250
300
2004 2005 2006 2007 2008 2009
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%社会消费品零售总额 增长率 主要城市2009年社会消费品零售总额
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
深圳 上海 北京 广州 天津
• 社会消费品零售总额在近年来都保持了良好的保持了良好的保持了良好的保持了良好的
增长态势增长态势增长态势增长态势，，，，在2008年，虽然经济受到金融风暴
的影响，但是社会消费品零售总额的增长率达
到%，为历年来最高
• 主要的消费支出集中在食品，交通和通讯，教
育文化娱乐服务。近几年，随着收入水平的增
加，用于休闲娱乐的消费支出将大大提高用于休闲娱乐的消费支出将大大提高用于休闲娱乐的消费支出将大大提高用于休闲娱乐的消费支出将大大提高
食品食品食品食品, , , , 36363636....0000%%%%
衣著衣著衣著衣著, , , , 7777....9999%%%%居住居住居住居住, , , , 11111111....7777%%%%
交通和通訊交通和通訊交通和通訊交通和通訊, , , ,
%%%%
教育文化娛樂教育文化娛樂教育文化娛樂教育文化娛樂
服務類服務類服務類服務類, , , ,
1 %1 %1 %1 %
其他商品和服其他商品和服其他商品和服其他商品和服
務務務務, , , , 3333....6666%%%%
家庭設備用品家庭設備用品家庭設備用品家庭設備用品
及服務及服務及服務及服務, , , , 5555....8888%%%%
醫療保健醫療保健醫療保健醫療保健, , , ,
%%%%
消费性支出构成比例消费性支出构成比例消费性支出构成比例消费性支出构成比例 （（（（2008200820082008年年年年））））
资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报
（十亿元）
（亿元）
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
2020
城镇居民人均可支配收入
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
2004 2005 2006 2007 2008 2009
人均可支配收入
人均消費性支出
主要城市2009年人均可支配收入
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
深圳 上海 北京 广州 天津
• 深圳市人均可支配收入在近几年持续增长，而且以2007年的同比增数最高
• 2009年人均可支配收入达到29,245元，略高于上海市的28,838元的水平，为全国最高为全国最高为全国最高为全国最高
• 除了整体收入水平较高外，近几年来的高速发展的金融和房地产等行业也在深圳培育了数量可观的培育了数量可观的培育了数量可观的培育了数量可观的
富裕群体富裕群体富裕群体富裕群体
• 持续的收入增长，提高了居民的消费能力，将会进一步推动当地的零售业的发展
资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报
（元） （元）
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
29292929,,,,245245245245
深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
2121
深圳市人口
0
100
200
300
400
500
600
700
2004 2005 2006 2007 2008 2009
户籍
非户籍
• 深圳是一座移民城市，其高速的经济增长吸引了来自全国各地的务工者。2009年深圳市共有常住
人口约891万，其中非户籍人口约为650万，占总人口数的73%
• 据2009年政府统计显示，在深圳市常住人口中，20-39岁的人口数量约占%，反映出深圳常住
人口以劳动适龄人口为主，以年轻人口为主以年轻人口为主以年轻人口为主以年轻人口为主
• 年轻人口具有较强的消费能力年轻人口具有较强的消费能力年轻人口具有较强的消费能力年轻人口具有较强的消费能力，，，，倾向时尚倾向时尚倾向时尚倾向时尚、、、、休闲娱乐消费为主休闲娱乐消费为主休闲娱乐消费为主休闲娱乐消费为主，，，，为零售市场带来庞大的市场需求为零售市场带来庞大的市场需求为零售市场带来庞大的市场需求为零售市场带来庞大的市场需求
和消费客群和消费客群和消费客群和消费客群
深圳市常住人口深圳市常住人口深圳市常住人口深圳市常住人口（（（（万人万人万人万人））））
资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
2222
深圳宏观经济分析总结
经济发展及结构经济发展及结构经济发展及结构经济发展及结构
经过30年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为在中国高新技术产
业，外贸出口，海洋运输等多方面占重要地位的城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。
深圳的国内生产总值在2009年位于全国第四位，仅次于上海、北京、 广州
消费支出情况消费支出情况消费支出情况消费支出情况
从深圳居民消费支出情况来看，虽然食品类消费占整体消费的比重仍然占据第一
位，但随着城市居民收入的提高，衣着、交通和通讯、教育娱乐文化服务、居住等消费
支出所占比例正在提高，尤其是用于休闲娱乐的消费支出
居民生活水平居民生活水平居民生活水平居民生活水平
从社会零售总额、人均可支配收入等相关资料表明。深圳居民消费从注重量的满
足到追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型到追求生活质量的享受型、发展型、消
费质量和消费结构都发生了明显的变化
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
23
深圳主要零售商圈分布
深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
南山/华侨城商圈6666
福田中心区5555
蔡屋围商圈3333
东门商圈2222
人民南/国贸商圈1111
华强北商圈
名称名称名称名称
4444
编号编号编号编号
2
13
45
6
本项目本项目本项目本项目
1990s1990s1990s1990s200020002000200020052005200520052006200620062006
• 深圳城市拓展及基础设施改善推动零售商圈自东向西发展，福田中心区和南山商圈是未来发展重点
• 目前已形成六大零售商圈，沿深南大道呈带状分布沿深南大道呈带状分布沿深南大道呈带状分布沿深南大道呈带状分布；预计随着地铁的开通将促使零售项目沿地铁线
聚集，商圈发展更为分散
• 本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间，，，，分别与两个商圈中心相距一个地铁站分别与两个商圈中心相距一个地铁站分别与两个商圈中心相距一个地铁站分别与两个商圈中心相距一个地铁站，，，，约约约约5555分钟车程距离分钟车程距离分钟车程距离分钟车程距离
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
24
深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
人民南人民南人民南人民南////国贸商圈国贸商圈国贸商圈国贸商圈
�传统零售商业中心，定位中高档，以百货和中型购物中心
为主
�由于建成时间长，部分零售物业硬件设施已显陈旧，导致
购物环境欠佳
�消费客群以游客、白领、商务人士为主
�主要零售项目有金光华广场、国贸商场、友谊城等
东门商圈东门商圈东门商圈东门商圈
�历史最悠久的商圈，定位中低档次
�由中小型百货和步行街铺为主，人流车流密集、交通拥
挤，购物环境欠佳
�以本地青年、中低收入人群和游客为主力消费群
�主要零售项目有太阳百货、茂业百货、天虹百货等
蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈
�目前深圳最高端的零售商圈，集中了西武百货、LV、Gucci、
Chanel、Cartier、Hermes等顶级零售品牌
�以大型综合购物中心为主，针对白领、商务人士、游客和
当地富裕人群为主要客群
�主要零售项目有万象城、中信城市广场、地王广场等
92%95%99%入住入住入住入住率率率率
西武百货、吉
之岛、新南国
影城、王子厨
房、中航健身
会
南国影院、反
斗乐园、力美
健、Bally、
Versace、Hugo
Boss、
Aquascutum、
Paul&Shark、
Vacheron
Constantin
Réel芮欧时尚生
活百货、嘉禾影
城、冰纷万象滑
冰场、Olé超市、
Gucci、Hugo
Boss、Armani、
Prada、Dunhill、
Novo
Ermenegildo
Zegna、
主要主要主要主要
租户租户租户租户
高端中高端高端定位定位定位定位
68,000平方米110,000 m²一期:133,000 m²二期:20,000 m²规模规模规模规模
2002年2004年11月2004年开业开业开业开业时间时间时间时间
中信深圳集团深圳金光华商业公司
华润（深圳）公
司
发展发展发展发展
商商商商
中信城市广场金光华广场万象城
项目项目项目项目
罗湖区主要零售项目罗湖区主要零售项目罗湖区主要零售项目罗湖区主要零售项目
罗湖区罗湖区罗湖区罗湖区：：：：商圈重点已西移商圈重点已西移商圈重点已西移商圈重点已西移至至至至蔡屋围蔡屋围蔡屋围蔡屋围，，，，未来发展以单体大型项目和商圈未来发展以单体大型项目和商圈未来发展以单体大型项目和商圈未来发展以单体大型项目和商圈
改造为主改造为主改造为主改造为主
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
25
深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
福田区福田区福田区福田区：：：：中心区将成为最具发展潜力的商圈中心区将成为最具发展潜力的商圈中心区将成为最具发展潜力的商圈中心区将成为最具发展潜力的商圈，，，，整体零售氛围预期有所提升整体零售氛围预期有所提升整体零售氛围预期有所提升整体零售氛围预期有所提升。。。。
华强北将通过片区改造升级和中航城建设华强北将通过片区改造升级和中航城建设华强北将通过片区改造升级和中航城建设华强北将通过片区改造升级和中航城建设，，，，注入新发展元素注入新发展元素注入新发展元素注入新发展元素
华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈
�由旧工业区改造的批发零售商圈，零售定位中档
�以电子产品、服装专业批发市场和中型百货商场为主
�商圈内人流车流混杂、交通拥堵，购物环境欠佳
�主要吸引专业批发买家和本地青年为消费群体
�主要零售项目有茂业百货、女人世界、曼哈购物中心等
福田中心区商圈福田中心区商圈福田中心区商圈福田中心区商圈
�随着中心区建设而开发的新兴商圈，定位中端，以大型综
合购物中心和裙楼商业为主
�目前商圈聚集效应和区域影响力尚待提高
�以中心区商务人士、周边中高收入居民为主要消费群体
�主要零售项目有COCO Park、中心城 93%95%
入住入住入住入住
率率率率
家乐福、金逸影院、
CK Jeans、ochirly、
Jack&Jones、Esprit、
必胜客、星巴克、
Columnbia
吉之岛、百老汇电影
城、Swarovski、
Omega、Moiselle、
Levis、Only、SKAP、
星巴克
主要主要主要主要
租户租户租户租户
中端中端定位定位定位定位
135,000平方米85,000平方米规模规模规模规模
2007年2006年开业开业开业开业时间时间时间时间
深圳市怡景中心城商
业发展公司星河国际集团
发展发展发展发展
商商商商
中心城COCO Park
项目项目项目项目
福田区主要零售项目福田区主要零售项目福田区主要零售项目福田区主要零售项目
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
26
南山区南山区南山区南山区：：：：商业文化中心区将是重点发展区域商业文化中心区将是重点发展区域商业文化中心区将是重点发展区域商业文化中心区将是重点发展区域。。。。预期随着交通环境的进预期随着交通环境的进预期随着交通环境的进预期随着交通环境的进
一步完善一步完善一步完善一步完善，，，，商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高
华侨城及后海商业文化中心区商圈华侨城及后海商业文化中心区商圈华侨城及后海商业文化中心区商圈华侨城及后海商业文化中心区商圈
�南山区商圈得益于轨道交通建设而发展，为新
兴商圈
�发展起步较晚，分布零散，主要集中在华侨城
和南山商业文化中心区
�定位中端，以滨海休闲、旅游为主题，以大型
购物中心为主
�主要服务周边中高收入居民和游客
�主要项目有益田假日广场、花园城、海岸城、
保利文化广场
95%
沃尔玛、百安居、
紫荆城百货、洲立
影城、迪卡侬、
Mango、Vero Moda、
Esprit、Only、、
Ochirly、SKAP、
LockLock、Swatch、
Nice、周大福、
Papa John’s、星
巴克、Osim
中端
70,500平方米
2000年
招商地产
花园城中心
98％90％入住入住入住入住率率率率
吉之岛、嘉禾海岸
影院、顺电、玛花
纤体、冰fun海岸
滑冰场、反斗乐园、
Papa John’s、
Swatch、Esprit、
CK Jeans、
Ochirly、ONLY、
Vero Moda、LEO、
Sammy、星巴克
中影嘉禾影院、
全明星冰场、四
海一家、Armani
Collezioni、
Hugo Boss、Zara、
Cerruti1881、
Lancel、Martini、
Guess
主要主要主要主要
租户租户租户租户
中端中高端定位定位定位定位
120,000平方米100,000平方米规模规模规模规模
2007年2008年8月开业开业开业开业时间时间时间时间
深圳海岸房地产益田房地产集团发展发展发展发展商商商商
海岸城益田假日广场
项目项目项目项目
南山区主要零售项目南山区主要零售项目南山区主要零售项目南山区主要零售项目
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述深圳市整体零售市场综述
资料来源：仲量联行
27
华强北零售市场研究
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
2828
华强北商圈零售市场概况
• 华强北路前身为深圳的工业区，并以电子、通讯、电器、计算机等轻工生产为主。华强北现有很多
的中小型商场均是由昔日的厂房改建而成
• 市政府锐意将华强北发展为深圳的主要零售购物区并于1998年进行大规模的改造工程，以改善该区
的购物环境。至今华强北以奠定为深圳主要购物区之一
• 现时华强北商圈主要以中小型商场及百货公司为主，且餐饮娱乐项目较少
• 预计将来随着中航城改造及重建完成，大型现代化购物中心的出现，华强北商圈将向西扩展，商圈
更为扩大，商业气氛与及档次将会进一步提升
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
2929
华强北商圈主要商业项目
17171717
1111
2222
7777
4444
3333
555513131313
21212121
16161616
20202020
15151515
aaaa
11111111
6666
9999
12121212
14141414
华华华华強
北路強北
路
強北
路
強北
路
深南中路
深南中路
深南中路
深南中路
现有主要商业项目现有主要商业项目现有主要商业项目现有主要商业项目
零售商场零售商场零售商场零售商场
1. 群星广场
2.深圳礼品大世界
3.万商城
4.紫荆城
5.曼哈购物广场
6.曼哈商业广场
7.茂业百货生活馆 (深南店)
8.中信城市广场
9.潮流前线
10.华强北地铁商场
11.天虹商场
12.免税商场
女人世界名店
14.茂业百货
15.港澳城/国美
16.顺电/生活本色
17.国美
18.乐淘里
专卖市场专卖市场专卖市场专卖市场
19.深圳富民外贸市场
20.女人世界
21.儿童世界
未来主要商业项目未来主要商业项目未来主要商业项目未来主要商业项目
a.中航城
b.朗巨集团商业群楼
c.嘉年市场改造项目
本項目本項目本項目本項目
bbbb
振振振振华华华华路路路路
振振振振兴兴兴兴路路路路
10101010
19191919
3 - 29
18181818
cccc
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究
3030
华强北商圈主要零售物业——茂业百货
物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
发展商发展商发展商发展商 茂业(集团)股份有限公司
地地地地点点点点 华強北路2005-2006号
物物物物业业业业情況情況情況情況 开业时间 2004
物业状况 已开业
经营状况经营状况经营状况经营状况 经营模式 连锁百货公司
经营主题 中高档次百货公司
出租率 100 %
规模规模规模规模 营业面积 約63,820平方米 (共10层)
楼层数目 地库2-3层为停车场
地库1层至9层为零售层
租金租金租金租金
((((每月每每月每每月每每月每
平方米平方米平方米平方米))))
多以扣点为主
化妆品：15%
时装：20-25%
餐饮：10%
生活家品：30-35%
茂业百货平均每月每平方米租金为人民币
57元
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
3131
茂业百货 – 商品组合
运动服饰、户外运动用品7
童装、家电/家居生活用品、玩
具、
8
女鞋、化妆品、珠宝精品、钟
表
1
淑女装、时尚饰品、2
精品女装、内衣、家居服、3
少女装、饰品、配套服务、餐
饮
4
男装5
休闲、商务服饰6
楼层楼层楼层楼层 商品组合商品组合商品组合商品组合
B1 茂业超市,
潮流缤纷馆
9 美食广场及电影院、名品特卖
场
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究
超市
10%
服装/鞋类
59%
餐饮
7%
娱乐
5%
儿童/家居
10%
配饰
9%
• 根据茂业百货股东报告指出，华强北店2008年至2009年的收益为
亿元，除去停车场收入后，估计华强北店每月坪效达581
元，经营情况十分理想经营情况十分理想经营情况十分理想经营情况十分理想
• 共有10层商业，业态设置较为单一业态设置较为单一业态设置较为单一业态设置较为单一，，，，以零售购物为主以零售购物为主以零售购物为主以零售购物为主，，，，服饰所占服饰所占服饰所占服饰所占
比例超过比例超过比例超过比例超过60%60%60%60%。。。。
• 近期对商品组合进行调整，增加餐饮、娱乐业态比例。在第9层
引进保利电影院（面积约3,000平方米）和美食广场，以填补华
强北商圈内餐饮、休闲娱乐业态的缺陷。
商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（（（（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算））））
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
3232
紫荊城 物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
发展商发展商发展商发展商 深圳市天道投资有限公司
地点地点地点地点 振兴路达工业区418栋 702 室
开业时间开业时间开业时间开业时间 1999 年 1 月
经营模式经营模式经营模式经营模式 租赁
营业面积营业面积营业面积营业面积 约 7,500 平方米
楼层数目楼层数目楼层数目楼层数目 2 层
店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目 130 间
出租率出租率出租率出租率 80%
目标客群目标客群目标客群目标客群////市场市场市场市场
定位定位定位定位
年青, 时尚
主力店与主要主力店与主要主力店与主要主力店与主要
商户举例商户举例商户举例商户举例
Orchirly, Mikibana, Jack &
Jones
G- Star, 面包新语, 妍丽化
妆品
租金租金租金租金((((每月每平每月每平每月每平每月每平
方米方米方米方米¥¥¥¥))))
1/F : 场内店铺 – ¥450
临街店铺 – ¥950
2/F : ¥250
管理费 : ¥50
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
3333
紫荆城 – 商品组合分布
楼层楼层楼层楼层 商品组合商品组合商品组合商品组合 商户组合商户组合商户组合商户组合
1/F 时尚服饰
Ochirly, Mikibana, G-Star, 妍丽
化妆品, Exception, Dazzle,
Imaroon, 5+, 面包新语, Jass, 阿
努比斯, she’s, Artini, W dot,
, 波希米亚, Circle, Zain,例
外, anubis, 易家, 开运, time
story, colourful, 泡泡屋,
cocoshop, 左转90度, zippo, 诺思
奇, zain, circle, x fair, 波希
米亚, 翠吉祥, maggie, 淘淘屋,
cat, mr. color, 外滩 8 号,
manifique, Happy lane, C&C, 可
耐美, She’s, TR2, VON, 玫瑰人
生, esse, 海绵数码,伏力饰
2/F 年青服饰 Mikibana, Jack&Jones, Lee, Apple-teenwood, CK Jeans
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究
服装/鞋类
50%
餐饮
1%
配饰
49%
商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（（（（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算））））
• 商品组合单一商品组合单一商品组合单一商品组合单一，，，，以潮流服饰为主以潮流服饰为主以潮流服饰为主以潮流服饰为主，，，，面包新语是
商场内唯一的餐饮店铺
• 数间临街店铺均承租两层，店铺门面达两层高
而且设计时尚，具视觉效果，容易吸引途人目
光。商场内外设计意念统一，容易给消费者留
下良好印象
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
3434
曼哈购物广场 物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况发展商发展商发展商发展商 曼哈商业公司投资
有限公司
地点地点地点地点 华强北路振兴路口
物业情况物业情况物业情况物业情况 开业时间 2004 年
物业状况 已开业
经营状况经营状况经营状况经营状况 经营模式 租赁
经营主题 中档休闲
出租率 98%
规模规模规模规模 营业面积 约40,000 平方米 (共7层)
规划规划规划规划 主力店及
其它店铺
麦当劳, 棒约翰, 粉蓝, 周大福,
真维斯, Kappa, Levi’s Ladies,
NIKE, 匡子, Esprit Golf,
Freebird, Jessi Five, Lapagayo,
My choice, 许留山, 亚洲眼镜,
Giordano,尚顶好, Belle,a02
租金租金租金租金((((每每每每
月每平方月每平方月每平方月每平方
米米米米¥¥¥¥))))
第一层: 临街铺¥1,500, 场内店铺 ¥1,000
第二层: ¥350
第三层: ¥220
现状现状现状现状 二楼夹层的前电话手机店铺已租予仙踪林。商场
的餐饮比例逐渐增加。
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
3535
曼哈购物广场–商品组合
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究
• 曼哈购物广场商品组合相对较为丰商品组合相对较为丰商品组合相对较为丰商品组合相对较为丰
富富富富，，，，引进多家餐饮商家引进多家餐饮商家引进多家餐饮商家引进多家餐饮商家，，，，KTV位于商
场5楼
• 二楼夹层前手机店铺已租予仙踪林，
希望逐步提高商场餐饮比例希望逐步提高商场餐饮比例希望逐步提高商场餐饮比例希望逐步提高商场餐饮比例
• 以精品名店概念打造“一站式”购物
广场，但餐饮以快餐和轻式为主，
KTV面积偏小，整体仍以购物为主
题，未能形成“一站式”效果
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
3636
天虹商场 物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
发展商发展商发展商发展商 天虹商场有限公司
物业情况物业情况物业情况物业情况 开业时间 1985年1月18日
经营状况经营状况经营状况经营状况 经营模式 租赁
经营主题 时装
出租率 99%
规模规模规模规模 营业面积 约20,000平方米
楼层数目 1-4层 (共4层)
租金租金租金租金((((每月每平每月每平每月每平每月每平
方米方米方米方米¥¥¥¥))))
多以扣点为主
现状现状现状现状 商场的管理妥善，加上天虹商场在深
圳一带有一定的知名度，因此不难吸
引附近居民前往消费。
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
3737
天虹商场– 商品组合
楼层楼层楼层楼层 商户组合商户组合商户组合商户组合
1F 化妆品、首饰钟表、鞋包、星巴克、味千拉面
2F 超市、保健品、家电数码、影音器材
3F 女装、内衣、家居服、饰品
4F 男装、休闲装、家居用品、儿童用品、文化用品
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究
超市
3% 服装/鞋类
27%
餐饮
3%
便利服务
14%
儿童/家居
34%
配饰
14%
文具
5%
商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图（（（（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算））））
• 天虹商场共有4层商业，业态分明，已成为集购物、饮食、娱乐、服务、休闲于一体的现代化商场
• 但商场内的餐饮娱乐项目比例较低商场内的餐饮娱乐项目比例较低商场内的餐饮娱乐项目比例较低商场内的餐饮娱乐项目比例较低，，，，还是以购物为主题还是以购物为主题还是以购物为主题还是以购物为主题，，，，所占比例超过所占比例超过所占比例超过所占比例超过80%80%80%80%
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
3838
物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
发展商发展商发展商发展商 深圳华强集团
地点地点地点地点 深圳华强北
(华强广场酒店旁)
物业物业物业物业
情况情况情况情况
开业时间 一期:2009年12月底
二期:2010年
物业状况 已开业
经营经营经营经营
状况状况状况状况
经营模式 租赁
经营主题 地下室内主题商业街
招租情况 包括大家乐,许留山,
肯德基,仙踪林. Illy, 真功夫
零售品牌: Artini, Casio, City
Chain, 眼镜88, 生活馆,
Disney
租金租金租金租金
((((每月每平方米每月每平方米每月每平方米每月每平方米¥¥¥¥))))
¥700 (为10米店铺平均价)
管理费 :¥40
规模规模规模规模 商业面积 约6,000平方米 (共74个铺位)
规划规划规划规划 物业用途 室内现代化购物中心
商场分5 个区域:
1.饕餮域
2.尚品廊
3.衣风尚
4.恋物尚
5.憩乐汇
乐淘里
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
39
乐淘里——商品组合
• 乐淘里是华强北商圈最新开业的零售项目，是华强北首个地下主题步行街
• 分为五大区域——饕餮域(餐饮区)、尚品廊(名品区)、衣风尚(服饰区)、恋物志(饰品区)、憩乐汇(休
闲区)
• 以个体私人小面积铺位为主，配以部分连锁商家的大面积铺位。据了解，目前已进驻包括卡西欧、迪士
尼、屈臣氏等在内的连锁品牌商家
• 同时，业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白，，，，大力引进包括了大家乐大力引进包括了大家乐大力引进包括了大家乐大力引进包括了大家乐、、、、许留山许留山许留山许留山、、、、肯德基肯德基肯德基肯德基、、、、仙踪仙踪仙踪仙踪
林林林林....、、、、illyillyillyilly、、、、 真功夫等餐饮品牌真功夫等餐饮品牌真功夫等餐饮品牌真功夫等餐饮品牌，，，，以填补业态空缺以填补业态空缺以填补业态空缺以填补业态空缺
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
4040
华强北商圈未来项目–中航城
物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
发展商发展商发展商发展商 中航地产及和记黄埔
地点地点地点地点 深南大道与中航路交汇处
(天虹商场位置)
物业情况物业情况物业情况物业情况 开业时间 2014年
物业状况 建设中
经营状况经营状况经营状况经营状况 经营模式 租赁
经营主题 大型综合性中高档
购物中心
规模规模规模规模 总商业建筑
面积
*中航城商场及
世纪汇(即中航
广场)
约230,000平方米
规划规划规划规划 物业用途 综合发展项目，包括甲级
写字楼、高级住宅及现代
化购物中心
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
41
中航城未来规划及最新动态
• 天虹百货将进驻中航广场，
名为“君尚百货”，占用面
积约2万平方米，定位高档，
以配合其天虹百货华强北电
的中档定位，增加其在华强
北商圈的市场占有率
• 发展商正会晤主力店商家进
行项目介绍和软销，当中包
括ZARA、顺电及百老汇电影
院等
未來面貌未來面貌未來面貌未來面貌
深南中路
深南中路
深南中路
深南中路
中航廣場中航廣場中航廣場中航廣場
寫字樓 GFA 93,308 平方米
零售 GFA 69,640 平方米
服務式洒店 33,638平方米
鼎誠國際一期鼎誠國際一期鼎誠國際一期鼎誠國際一期
寫字樓 GFA 42,498 平方米
零售 GFA 21,594 平方米
住宅 2,平方米
航城大航城大航城大航城大
零售 GFA30,000 平方米
飛亞達大飛亞達大飛亞達大飛亞達大
零售 GFA 9,824 平方米
寫字樓 GFA 12,767平方米
中航大中航大中航大中航大
零售 GFA 8,463 平方米
住宅 GFA 34,403平方米
航空大航空大航空大航空大
寫字樓 GFA 13,085 平方米
零售 GFA 13,170 平方米
酒店 21,077平方米
上海賓館上海賓館上海賓館上海賓館
零售 GFA 6,000 平方米
酒店 49,000平方米
南光大南光大南光大南光大
零售 GFA 5,000 平方米
服務式酒店 40,000平方米
鼎誠國際二期鼎誠國際二期鼎誠國際二期鼎誠國際二期((((西面西面西面西面))))
零售 GFA 29,906 平方米
寫字樓 GFA 46,884平方米
鼎誠國際二期鼎誠國際二期鼎誠國際二期鼎誠國際二期((((西面西面西面西面))))
零售 GFA 27,210 平方米
中航公寓中航公寓中航公寓中航公寓
零售 GFA 5,083 平方米
服務式酒店 GFA 46,884平方米
花園及動力中心位置花園及動力中心位置花園及動力中心位置花園及動力中心位置
零售 GFA 12,558 平方米
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
42
华强北商圈现有休闲娱乐业态分布
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究
17171717
1111
22227777
4444
3333
5555
13131313
8888
16161616
15151515
11111111
6666
9999
12121212
14141414
华华华华強
北路強北
路
強北
路
強北
路
深南中
深南中
深南中
深南中路路路路
振振振振华华华华路路路路
振振振振兴兴兴兴路路路路
10101010
18181818
现有主要休闲娱乐项目现有主要休闲娱乐项目现有主要休闲娱乐项目现有主要休闲娱乐项目
KTVKTVKTVKTV
1. 天王星量贩式KTV
频道量贩式KTV
3.优力锋KTV
匣子（华强北店）
娱乐无限
6.山水量贩式KTV
酒吧酒吧酒吧酒吧
7.本色酒吧
8.悠游天空酒吧
9.洛奇酒吧
10.哈雷酒吧
11.龙胜吧
12.梦之城酒城
13.世贸玫瑰吧
夜总会夜总会夜总会夜总会
14. 群星迪斯科夜总会
15.乌托邦俱乐部
16.乐富豪夜总会
17.南华夜总会
18.皇马都会
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
43
华强北现有休闲娱乐业态
• 华强北商圈休闲娱乐项目以KTVKTVKTVKTV、、、、酒吧及夜总会为主酒吧及夜总会为主酒吧及夜总会为主酒吧及夜总会为主，，，，分布较为零散分布较为零散分布较为零散分布较为零散，，，，定位中至中低档次定位中至中低档次定位中至中低档次定位中至中低档次，，，，主要针
对青年消费为主。
• 餐饮设置主要集中在振华路和振兴路一带，以中低档次的中小型快餐、酒楼为主，多为临街店铺，
流动性大，，，，消费环境欠佳消费环境欠佳消费环境欠佳消费环境欠佳。。。。
• 总体而言，目前华强北商圈餐饮及休闲娱乐业态欠缺，以满足中低档次和快式消费为主，无法满足
消费者购物后的餐饮娱乐需求。
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
4444
小结 – 华强北商圈
• 华强北内的主要零售商场的商场面积接近100万平方米。当中大部分的商场以中至中低档次为主，平
均出租率百分之八十至九十，可见出华强北的零售气氛兴盛
• 现时华强北内零售商场以百货为主，欠缺综合型零售设施，且零售项目定位及规划大致相同，具有
明显的单一性，业态欠完善，缺乏休闲娱乐项目
• 受区内交通拥挤、人车流混杂影响，加上大部分物业经营管理不到位，导致整体消费环境欠佳，无
法吸引消费者长时间驻留消费
• 商场内租户多超级市场如华润万家、本地连锁品牌服饰商家和快餐店商家，其付租能力不算高，而
且流动性较高
• 未来中航城将会是一个举足轻重的综合发展项目，定位为中高档，其项目有高档办公楼，因此预计
能为华强北带来稳定及高消费力的潜在客群
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
4545
零售+休闲娱乐
高
中
低
档次
零售
a
b
c d
f
g
i
可发展市场空间可发展市场空间可发展市场空间可发展市场空间
零售商场零售商场零售商场零售商场
a) 群星广场
b) 万商城
c) 紫荆城
d) 曼哈购物广场
e) 天虹商场 (深南店)
f) Nico女人世界名店
g) 茂业百货
h) 港澳购物城
i) 潮流前线
k) 乐淘里
l) 中航城
餐饮餐饮餐饮餐饮////休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐
1）振华路
2）振兴路
3）天王星量贩式KTV
4）K频道量贩式KTV
5）优力锋KTV
6）本色酒吧
7）悠游天空酒吧
8）洛奇酒吧
9） 群星迪斯科夜总会
10）乌托邦俱乐部
中高
中低
e
h
k
l
小结——华强北商圈
休闲娱乐
21
3 4 5
6 7 8
9 10
华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
46
蔡屋围零售市场研究
47
蔡屋围商圈概况
• 1995年深圳地王大厦建成，取代国贸大厦成为新地标。逐步聚集了京基金融中心大酒店、晶都大酒
店等众多高档酒店，以及中国农业银行、深圳发展银行、中国人民银行、深圳市证券交易所等金融
机构。
• 商圈整体定位中高至高端，主要客户为区内高素质、高收入、高消费的企业老板、白领，深圳市富
裕阶层。近年来，到深圳旅游的游客也成为了该区的主要客户群体之一。
• 整个商圈的商业零售项目呈现数量少、品质高的特点。区内主要的购物广场有万象城、地王购物中
心、及即将落成的京基.百衲空间。
• 2004年，华润万象城建成，一个零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住于一体的商业综合体，目前
是深圳最大、华南最好、全国最具示范效应的超大型室内购物中心。
• 位于深圳京基金融中心内 “京基·百纳空间”购物中心将于2010年年底开业。京基金融中心是
集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心 、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心商业
综合体。主楼共９８层，高４３９米，建成后将成为深圳第一高楼，成为深圳新地标。
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
48
1111
2222
3333
44445555
6666
7777
蔡屋围主要零售商业项目
主要零售商业项目主要零售商业项目主要零售商业项目主要零售商业项目
1111、、、、地王购物中心地王购物中心地王购物中心地王购物中心
2222、、、、万象城万象城万象城万象城
3333、、、、京基京基京基京基....百衲中心百衲中心百衲中心百衲中心
(2010(2010(2010(2010年年底开业年年底开业年年底开业年年底开业))))
4444、、、、都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼
5555、、、、蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊
6666、、、、岁宝百货岁宝百货岁宝百货岁宝百货
7777、、、、茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货
（（（（和平广场店和平广场店和平广场店和平广场店））））
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
49
蔡屋围商圈主要零售物业——万象城
纯商业项目，与华润大厦相邻物业用途物业用途物业用途物业用途规划规划规划规划
星期一至星期四 10:00-22:00
星期五至星期六 10:00-22:30营业时间营业时间营业时间营业时间
零售店铺 – 256 间
食肆 – 37 间
空置－3间
店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目
一期：约133,000平方米
二期：约20,000平方米
总面积：153,000平方米
商场建筑面商场建筑面商场建筑面商场建筑面
积积积积
80,000平方米占地面积占地面积占地面积占地面积
规模规模规模规模
本地居民、上班人士以及国内外游客目标客群目标客群目标客群目标客群
90%出租率出租率出租率出租率
中高至高档商场定位商场定位商场定位商场定位
综合型高端购物中心经营主题经营主题经营主题经营主题
租赁，统一产权经营模式经营模式经营模式经营模式
经营状经营状经营状经营状
况况况况
已开业物业状况物业状况物业状况物业状况
一期：2004年；二期：2009年开业时间开业时间开业时间开业时间物业情物业情物业情物业情
况况况况
罗湖区宝安南路地点地点地点地点
华润(深圳)有限公司发展商发展商发展商发展商
物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
50
电影院, 溜冰场,运动用品, 银行,
家居生活/影音, 儿童乐园, 童装,
玩具, 礼品, 餐饮
4F
餐饮, 家居生活5F
餐饮、配套、便利店、培训MTR
主力店, 男装, 女装, 家居生
活/影音, 个人护理/药品, 礼品,
鞋/包, 钟表/珠宝/饰品, 餐饮,
银行/服务/展示中心, 休闲服/运
动用品, 童装/玩具
B1
百货公司, 名牌男女服装, 休闲
服饰, 礼品, 餐饮, 银行, 运动
用品, ,钟表,珠宝,饰品
1F
百货公司, 男女服饰, 运动用品,
钟表/珠宝/饰品, 银行
国际名牌店
2F
百货公司、电影院、休闲服饰、
个人护理、餐饮
3F
商品组合商品组合商品组合商品组合楼层楼层楼层楼层万象城商品组合
娛樂, %
時裝, %
配飾/禮品/珠寶/鞋類,
%
餐飲/輕食, %
便利/服務, %
健康/美容, %
兒童/玩具, %
數碼/電子/音像/個人電腦
, %
超市/百貨公司, %
家居/生活/音樂/書籍,
%
商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图（（（（按店铺面积计算按店铺面积计算按店铺面积计算按店铺面积计算））））
• 商品组合丰富，集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体
• 以百货公司、超市、电影院、溜冰场、家电卖场为主力店。
• 以购物功能为主以购物功能为主以购物功能为主以购物功能为主，，，，占整体比例超过占整体比例超过占整体比例超过占整体比例超过60%60%60%60%
• 餐饮面积占整体%，主要设置在一楼、四楼、五楼；包括
快餐快餐快餐快餐、、、、特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮、、、、轻食等轻食等轻食等轻食等，，，，定位中高端定位中高端定位中高端定位中高端
• 休闲娱乐占%，同样定位中高端，以影城、溜冰场、美容
美发为主
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
51
地王购物中心
纯商业项目，与华润大厦相邻物业用途物业用途物业用途物业用途规划规划规划规划
星期一至星期四 10:00-22:00
星期五至星期六 10:00-22:30营业时间营业时间营业时间营业时间
90间店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目
22000平方米方米商场建筑面商场建筑面商场建筑面商场建筑面积积积积
70%-80%占地面积占地面积占地面积占地面积
规模规模规模规模
本地居民、上班人士以及国内外游客目标客群目标客群目标客群目标客群
60%－70%出租率出租率出租率出租率
中高档商场定位商场定位商场定位商场定位
休闲娱乐中心经营主题经营主题经营主题经营主题
租赁，统一产权经营模式经营模式经营模式经营模式
经营状经营状经营状经营状
况况况况
已开业物业状况物业状况物业状况物业状况
1996开业时间开业时间开业时间开业时间物业情物业情物业情物业情
况况况况
深蓝中路地点地点地点地点
祈福房地产开发（深圳）有限公司发展商发展商发展商发展商
物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
52
地王购物中心商户比例分析
时尚女装、珠宝饰品、美容
美体、儿童培训2/F
英语培训、美容美体3/F
时尚服饰、餐饮、配套服务G
餐饮（稻香）4/F
餐饮、健身中心、便利店
商户组合商户组合商户组合商户组合
LG
楼层楼层楼层楼层商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图（（（（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算））））
• 以餐饮餐饮餐饮餐饮、、、、健康美容类休闲娱乐业态为主健康美容类休闲娱乐业态为主健康美容类休闲娱乐业态为主健康美容类休闲娱乐业态为主
• 餐饮类店铺数量占%，主要分布在LG层及４层，定位中端定位中端定位中端定位中端，，，，以快餐类为主以快餐类为主以快餐类为主以快餐类为主，如札幌拉面、永和
大王、仙踪林、肯德基、面包新语等，针对周边商务办公人士消费
• 休闲娱乐类店铺数量占%，主要以培训、美容美体类商家为主，分布在LG层、２层、３层，定
位中端到中高端
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
53
地王购物广场餐饮、休闲娱乐、健康美容商户
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
54
蔡屋围现有餐饮、休闲娱乐业态
• 除万象城和地王购物中心外，现有餐饮主要集中都市名园裙楼、万象街和蔡屋
围新 八九坊内。其中万象街和新八九坊已形成餐饮一条街
• 整体定位中低至中端整体定位中低至中端整体定位中低至中端整体定位中低至中端，，，，以快餐以快餐以快餐以快餐、、、、轻食类商家为主轻食类商家为主轻食类商家为主轻食类商家为主，，，，有部分特色餐饮店有部分特色餐饮店有部分特色餐饮店有部分特色餐饮店，，，，主要以主要以主要以主要以
附近居民附近居民附近居民附近居民、、、、购物消费人士为主要客户购物消费人士为主要客户购物消费人士为主要客户购物消费人士为主要客户
• 商圈内休闲娱乐业态包括健身中心娱乐业态包括健身中心娱乐业态包括健身中心娱乐业态包括健身中心、、、、俱乐部俱乐部俱乐部俱乐部、、、、SPASPASPASPA、、、、美容美发店等美容美发店等美容美发店等美容美发店等，，，，定位中至定位中至定位中至定位中至
中高端中高端中高端中高端，，，，但分布零散但分布零散但分布零散但分布零散，，，，数量少数量少数量少数量少，，，，以周边居民为主要服务对象以周边居民为主要服务对象以周边居民为主要服务对象以周边居民为主要服务对象
• 其中，都市名园裙楼为三层住宅裙楼商业，定位餐饮和休闲娱乐业态，集中多
家餐饮、SPA、健身中心、酒吧等商家，已形成一定规模效应
• 但整体定位中端，业态布局混乱，商场整体管理不到位，导致消费环境欠佳
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
55
未来项目——京基.百衲空间
• 五层高的国际商场于2010201020102010年年年年10101010月开幕月开幕月开幕月开幕。。。。
• 集购物、娱乐、餐饮、商务、居住、旅游、文化等多
功能一体的都会中心地标
Approx. 2,100 unitsParking Lot 停车位
98 levelsLevels 楼层
32,500Business Apt Area 商务公寓面积
96,000Residential Area 住宅面积
83,50083,50083,50083,500Commercial Area Commercial Area Commercial Area Commercial Area 商场面积商场面积商场面积商场面积
46,500Hotel Area 酒店面积
197,000Office Space 写字楼面积
602,400 m2Total Area 总面积
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
56
京基.百衲空间未来规划
俏江南俏江南俏江南俏江南、、、、StarbucksStarbucksStarbucksStarbucks、、、、
翡翠餐饮集团翡翠餐饮集团翡翠餐饮集团翡翠餐饮集团、、、、
Burger KingBurger KingBurger KingBurger King、、、、意粉屋意粉屋意粉屋意粉屋
UA IMAXUA IMAXUA IMAXUA IMAX
京基京基京基京基....百纳空间商品组合比例百纳空间商品组合比例百纳空间商品组合比例百纳空间商品组合比例（（（（按面计算按面计算按面计算按面计算））））
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
资料来源：仲量联行
57
小结——蔡屋围商圈
• 蔡屋围商圈内零售商业面积（含即将建成的京基.百纳空间）将近３０万平方米，商场以中高至高
档次为主，目标客户为本地居民、上班人士以及国内外游客
• 万象城是区内目前最具代表性的大型综合购物商场，出租率达到90%；年底即将开业的京基.百纳空
间预计将进一步带旺商圈的氛围
• 商圈内餐饮、休闲娱乐布局在大型购物商场内及商场周边；商场内餐饮、休闲娱乐以商场购物人士
为目标客户群，定位中高端
• 商场外餐饮、休闲娱乐则定位中低至中端，餐饮多沿街分布以快餐、轻食，特色的餐饮较少，休闲
娱乐项目以健身会、俱乐部、SPA为主。整个商圈缺乏定位高端、专注于餐饮、休闲娱乐项目
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
58
商圈各商业项目定位
休闲＋购物
高
中
低
档次
购物
可發展的市場空間可發展的市場空間可發展的市場空間可發展的市場空間
中高
中低
休闲
注：休闲包括餐饮及休闲娱乐
. 地王购物中心地王购物中心地王购物中心地王购物中心
. 万象城万象城万象城万象城
. 京基京基京基京基....百衲中心百衲中心百衲中心百衲中心
（（（（2010201020102010年年底开业年年底开业年年底开业年年底开业））））
. 都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼
. 蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊
. 岁宝百货岁宝百货岁宝百货岁宝百货
. 茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货（（（（和平广和平广和平广和平广
场店场店场店场店））））
１１１１
２２２２ ３３３３
４４４４
５５５５
６６６６ ７７７７
2222 3333
4444
5555
6666 7777
蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈零售市场研究零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
59
项目周边零售市场研究
60
项目周边零售市场概况
• 本项目所在的科学馆站周边，拥有多个大中型零售物业，包括中信城市广场、中信地铁商场、岁宝
百货（红岭店）、深圳购物中心、佳兆业中心裙楼等
• 中信城市广场曾作为深圳第一代综合现代购物中心代表，享有区内零售市场龙头地位。但随着万象
城的开业，商圈中心转移，中信城市广场地位下降，经营情况每况愈下，其西武百货品牌效应也逐
渐衰弱
• 目前，虽然项目周边拥有多个零售物业，但分布零散，各物业间联系松散，各自为政，未能形成整
体商业氛围
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
61
项目周边-主要商业项目
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
现有主要商业项目现有主要商业项目现有主要商业项目现有主要商业项目
零售项目零售项目零售项目零售项目
1.中信城市广场
2.中信地铁商场
3.茂业百货
4.佳兆业中心
5.深圳购书中心
休闲娱乐项目休闲娱乐项目休闲娱乐项目休闲娱乐项目
6.中信城市广场酒吧街
7.欧罗酒吧
8.好乐迪量贩KTV
9.金枫叶歌舞厅夜总会
本項目本項目本項目本項目
1111
2222
3333
4444
5555
6666
7777
8888
9999
62
中信城市广场
10:00 – 22:00营运时间营运时间营运时间营运时间
50,000平方米占地面积占地面积占地面积占地面积规模规模规模规模
本地居民及上班人士，国内外旅客目标目标目标目标客户客户客户客户
99%出租率出租率出租率出租率
中至中高档商场定位商场定位商场定位商场定位
一站式综合购物中心经营主题经营主题经营主题经营主题
租赁经营模式经营模式经营模式经营模式经营状况经营状况经营状况经营状况
已开业物业状况物业状况物业状况物业状况
罗湖区深南中路地点地点地点地点
规划规划规划规划
物业情况物业情况物业情况物业情况
发展商发展商发展商发展商
物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
零售店铺 –192间
食肆 – 13间
店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目
纯商业项目，综合体，与中信银行
写字楼相邻
物业用途物业用途物业用途物业用途
地库1层至5层 (共6层)楼层数目楼层数目楼层数目楼层数目
约 67,500平方米商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积
2002年9月开业时间开业时间开业时间开业时间
中信深圳(集团)公司
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
资料来源：仲量联行
63
中信城市广场 商户组合
美容健身B1
超级市场, 时装及配饰, 珠
宝, 美容, 食品
LG/F
百货公司, 餐饮, 女装, 个
人护理
G/F
百货公司, 快餐, 家居厨具2/F
电影院, 百货公司3/F
电影院, 餐饮, 家居精品,
配饰,高级定制,男装
4/F
商品组合商品组合商品组合商品组合楼层楼层楼层楼层
中式餐饮, 美容5/F
時裝
%
配飾
/ 禮品 / 珠寶 / 鞋類
%
餐飲
%
娛樂
%
其他
%
超市
%
數碼
/ 電子 / 手機 /
個人電腦
%
便利
/ 服務
%
個人護理 / 美容
%
• 商品组合较为丰富，包括购物、餐饮、休闲娱乐功能
• 以超市和百货为主力店以超市和百货为主力店以超市和百货为主力店以超市和百货为主力店，，，，购物功能占整体面积约购物功能占整体面积约购物功能占整体面积约购物功能占整体面积约80%80%80%80%
• 餐饮比例占餐饮比例占餐饮比例占餐饮比例占%%%%，，，，餐饮类型包括快餐餐饮类型包括快餐餐饮类型包括快餐餐饮类型包括快餐、、、、轻食及特色餐饮轻食及特色餐饮轻食及特色餐饮轻食及特色餐饮，，，，定位中至中高端定位中至中高端定位中至中高端定位中至中高端。。。。主要集中在户外酒吧街
和五楼，包括Pizza Hut、哈根达斯、逸和轩、王子厨房、豫园等
• 休闲娱乐占7% ，主要由新南国影城、和悦会和美容美体商家组成
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
资料来源：仲量联行
64
64
中档2004F
中档805-6F
400
700
470-800
400-1,300
平均租金
(实用面积计)
(每月每平方米¥)
中档-高档
中档-高档
中档-高档
中档-中高
档
商品价格
水平租户类型 楼层
零售
BF
1F
2F
3F
租户类型
平均租金
(实用面积计)
(每月每平方米¥)
主力店 30-50
餐饮 80-200
零售 200-1300
其它数据
管理费
(按实用面积) ¥60/月/平方米
实用率 50%
中信城市广场– 租金资料
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
资料来源：仲量联行
65
中信城市广场国际休闲酒吧街
• 中信城市广场酒吧街主要由12间透明玻璃吧屋组成，每间面积100多平方米。
• 消费客群主要为附近大厦的商务人士，定位中端至中高端。
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
66
中信城市广场 – 营运概况及最新动向
• 中信城市广场作为深圳第一代的中高档购物中心深圳第一代的中高档购物中心深圳第一代的中高档购物中心深圳第一代的中高档购物中心逐渐被新一代的大型的中高档的多元化的购物中
心，例如：万象城、金光华广场、假日广场，逐渐取代逐渐取代逐渐取代逐渐取代
• 由于近几年国际知名旗舰店在深圳如雨后春笋般发展。名牌购物者会首选名牌旗舰店而不是到百货
店去购买。加上由于西武开的分店渐趋广泛，甚至有些店铺经营欠缺理想，其品牌效应逐渐削弱，
因此西武在中心城市广场的营运状况每况日下
• 吉之岛计划减少租用面积。业主正在考虑如何划分商场的LG层。从而引进国际大众化中至中高档品
牌，例如： H&M, Zara, Uniqlo从而增加购物者的可选择购物品牌，增加购物人流
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
67
10:00 – 22:00营运时间营运时间营运时间营运时间
占地面积占地面积占地面积占地面积规模规模规模规模
本地居民及上班人士，国内外旅
客
目标目标目标目标客户客户客户客户
50%出租率出租率出租率出租率
定位不明确商场定位商场定位商场定位商场定位
潮流时尚经营主题经营主题经营主题经营主题
售后返租经营模式经营模式经营模式经营模式经营状况经营状况经营状况经营状况
已开业物业状况物业状况物业状况物业状况
罗湖区深南中路地点地点地点地点
规划规划规划规划
物业情况物业情况物业情况物业情况
发展商发展商发展商发展商
物业基本情况物业基本情况物业基本情况物业基本情况
300间店铺数目店铺数目店铺数目店铺数目
纯商业项目物业用途物业用途物业用途物业用途
地下一层楼层数目楼层数目楼层数目楼层数目
18,000平方米商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积商场建筑面积
2007年5月开业时间开业时间开业时间开业时间
中信深圳(集团)公司
中信地铁商场
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
资料来源：仲量联行
68
中信地铁商场经营情况
• 中信地铁商场是深圳目前最大的地铁商业项目最大的地铁商业项目最大的地铁商业项目最大的地铁商业项目。。。。是中信城市广场通往地铁1号线科学馆站的地下空
间，连接深南中商圈和华强北商圈
• 目前是由中信集团统一负责租务和商场管理工作。但由于产权分散产权分散产权分散产权分散，，，，无统一商品组合和档次定位，
业态布局混乱，不利于打造良好商业氛围不利于打造良好商业氛围不利于打造良好商业氛围不利于打造良好商业氛围，，，，空置率达空置率达空置率达空置率达30%30%30%30%左右左右左右左右
• 商场日平均人流量最高达3-4万人/次，但主要以途经人流为主，未能吸引其驻留消费
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
69
• 中心地铁商场特设美食广场，并携手香港美食家蔡澜先生打造蔡澜美食坊，辅以多间特色餐饮，建
成集休闲、购物、餐饮于一体的地下购物商城
• 但实际招商情况不理想，尚余大量空置面积，美食坊以中低档次快餐为主美食坊以中低档次快餐为主美食坊以中低档次快餐为主美食坊以中低档次快餐为主，，，，如烧烤档、粥粉面店
等，人流稀少人流稀少人流稀少人流稀少，，，，经营惨淡经营惨淡经营惨淡经营惨淡
零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析 项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究项目周边零售市场研究
70
二二二二、、、、零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
三三三三、、、、确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
四四四四、、、、案例分析案例分析案例分析案例分析
一一一一、、、、项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
五五五五、、、、项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位
六六六六、、、、商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议
71
商圈覆盖范围研究
商圈的介定是按以下的考虑：
� 与本项目的距离，往来两地所需的行车时间
- 第一商圈：行车时间不多于5分钟
- 第二商圈：行车时间5-10分钟之内
- 第三商圈：行车时间多于10分钟
� 居住和工作人口及消费水平
� 消费者消费模式和习惯
� 各区零售设施供应及质素
确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
72
第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈
行车时间行车时间行车时间行车时间
不多于不多于不多于不多于5555分钟分钟分钟分钟
第二商圈第二商圈第二商圈第二商圈
行车时间在行车时间在行车时间在行车时间在
5555----10101010分钟分钟分钟分钟
国贸商圈
中心区商圈
南湖街道
中心区街道5-10分钟第二商圈
第三商圈
第一商圈
商圈界定商圈界定商圈界定商圈界定 商圈商圈商圈商圈区域区域区域区域行车时间行车时间行车时间行车时间
福田区
罗湖区≥10分钟
华强北商圈
蔡屋围商圈
华强北街道
南园街道
桂园街道
5分钟
确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
7373
1111
2222
33334444
5555
6666
7777
8888
9999
1010101011111111
12121212
13131313
14141414
1515151516161616
aaaa
bbbb
华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈
蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈
华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈
蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈
第一商圈第一商圈第一商圈第一商圈————————科学馆科学馆科学馆科学馆、、、、华强北华强北华强北华强北、、、、蔡屋蔡屋蔡屋蔡屋
围为本项目核心商圈围为本项目核心商圈围为本项目核心商圈围为本项目核心商圈
确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
74
2009200920092009年项目周边区域常住人口数量年项目周边区域常住人口数量年项目周边区域常住人口数量年项目周边区域常住人口数量
单位单位单位单位：：：：万人万人万人万人
合计合计合计合计
人口
数量
桂园街道南园街道华强北街道区域
科学馆周边主要写字楼办公人口估算科学馆周边主要写字楼办公人口估算科学馆周边主要写字楼办公人口估算科学馆周边主要写字楼办公人口估算
34,56934,56934,56934,569合计合计合计合计
130013000平方米半岛大厦
平方米广业大厦
15000150000平方米中信大厦
460046000平方米深圳科技大厦（中核大厦）
800080000平方米国企大厦
100010000平方米佳兆业中心
估算办公人口写字楼面积项目名称
• 第一商圈辐射范围涵盖福田区华强北、南园街道以及
罗湖区桂园街道，居住人口达万人，人口密度人口密度人口密度人口密度
大大大大，，，，为本项目提供稳定的潜在消费群体为本项目提供稳定的潜在消费群体为本项目提供稳定的潜在消费群体为本项目提供稳定的潜在消费群体
• 本项目周边科学馆区域聚集大量写字楼物业，包括佳
兆业中心、国企大厦、深圳科技大厦（中核大厦）、
中信大厦等，办公人口超过万人，属于中高收入属于中高收入属于中高收入属于中高收入
水平水平水平水平，，，，商务消费商务消费商务消费商务消费，，，，尤其是餐饮消费需求旺盛尤其是餐饮消费需求旺盛尤其是餐饮消费需求旺盛尤其是餐饮消费需求旺盛
• 由于周边以及华强、蔡屋围商圈缺乏高档零售、娱乐
设施，本项目将针对该市场空白，为两大商圈消费者
提供购物后的休闲、娱乐区域，以吸引更多消费人群
资料来源：深圳市福田区、罗湖区政府
确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
资料来源：仲量联行
注：办公人口按人均办公面积10平方米估算
75
二二二二、、、、零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
三三三三、、、、确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
四四四四、、、、案例分析案例分析案例分析案例分析
一一一一、、、、项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
五五五五、、、、项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位
六六六六、、、、商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议
76
北京道一号北京道一号 （香港）（香港）
案例分析案例分析案例分析案例分析 建议业态组合建议业态组合建议业态组合建议业态组合 北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号
One PekingOne Peking
• 位于香港尖沙咀商业区中心地带，毗邻海港城购物中心
• 地标性建筑物地标性建筑物地标性建筑物地标性建筑物，，，，成为尖沙咀成为尖沙咀成为尖沙咀成为尖沙咀““““饮食饮食饮食饮食、、、、购物购物购物购物、、、、消闲的荟萃点消闲的荟萃点消闲的荟萃点消闲的荟萃点””””
— 独特“帆船”外形设计
— 全海景视野
— 特色、高档餐饮
— 国际名店街
• 楼高29层，写字楼面积160,000平方尺，零售130,000平方
米尺，地下停车位138个
DesignDesign
对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：：：：区位相似区位相似区位相似区位相似，，，，位于商圈核心位于商圈核心位于商圈核心位于商圈核心
毗邻大型综合购物商圈毗邻大型综合购物商圈毗邻大型综合购物商圈毗邻大型综合购物商圈，，，，业态形成互补业态形成互补业态形成互补业态形成互补
写字楼群楼设计写字楼群楼设计写字楼群楼设计写字楼群楼设计，，，，商业规模较小商业规模较小商业规模较小商业规模较小
77
• 位于广东道及北京道交汇点，享有两面临街面
• 临近设有尖沙咀地铁站，尖沙咀码头巴士总站，交通
便利
LocationLocation
对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：：：：
地块条件相似地块条件相似地块条件相似地块条件相似，，，，主干道交汇处主干道交汇处主干道交汇处主干道交汇处，，，，拥有双临街面拥有双临街面拥有双临街面拥有双临街面
交通可达性佳交通可达性佳交通可达性佳交通可达性佳，，，，临街地铁站和巴士总站临街地铁站和巴士总站临街地铁站和巴士总站临街地铁站和巴士总站，，，，外部人流动线相似外部人流动线相似外部人流动线相似外部人流动线相似
案例分析案例分析案例分析案例分析 北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号
78
Tenant MixTenant Mix-- DinningDinning
Cathay Arts206Lobby Floor
Chao Inn10/F
Borghese208
Pacific Coffee207(2/F)
Bank of East Asia202&203
Dermes Medical Laser Centre201
Kung Tak Lam Shanghai Vegetarian Cuisine7/F
Ka Ma Do
San Francisco Steak house8/F
Royal Palace Chinese Restaurant9/FRestaurant Floors
Prince Restaurant11/F
• 引进近10间高档、格调餐饮商家，成为美食聚集地，其中首层Aqua是香港
定位最高端的餐厅之一
• 单层面积小，写字楼大堂设在2F（三层），减少核心筒对零售面积的占用
• 同时确保写字楼每层拥有海景视野，提升写字楼价值
• 2F以快餐、银行、医疗、艺术展览等商务配套为主，服务写字楼客户
对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：：：：
• 以高档餐饮为主力业态以高档餐饮为主力业态以高档餐饮为主力业态以高档餐饮为主力业态，，，，与周边大型与周边大型与周边大型与周边大型
项目项目项目项目““““差异化差异化差异化差异化””””定位定位定位定位，，，，填补商圈空白填补商圈空白填补商圈空白填补商圈空白
• 写字楼大堂设在写字楼大堂设在写字楼大堂设在写字楼大堂设在3333楼或以上楼或以上楼或以上楼或以上，，，，不占用商不占用商不占用商不占用商
场首场首场首场首、、、、二层商铺面积二层商铺面积二层商铺面积二层商铺面积，，，，以及增加写字以及增加写字以及增加写字以及增加写字
楼景观价值楼景观价值楼景观价值楼景观价值
• 写字楼大堂所在的楼层安排商务配套写字楼大堂所在的楼层安排商务配套写字楼大堂所在的楼层安排商务配套写字楼大堂所在的楼层安排商务配套
业态业态业态业态，，，，方便及吸引消费方便及吸引消费方便及吸引消费方便及吸引消费
案例分析案例分析案例分析案例分析 北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号
79
• 零售店铺安排在商业价值最高的GF及1F（首、二层）
• 采用复式商铺设计，满足商家门面、曝光率要求，吸引国际一线品牌
进驻，打造项目高端、地标形象
• 零售定位明确，“小而精”，均为国际顶级时尚品牌，与周边“大而
全”的海港城定位差异化
对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：：：：
• 零售店铺安排在首零售店铺安排在首零售店铺安排在首零售店铺安排在首、、、、二层曝光最佳位置二层曝光最佳位置二层曝光最佳位置二层曝光最佳位置，，，，以提高商铺租金以提高商铺租金以提高商铺租金以提高商铺租金
• 采用采用采用采用““““复式商铺复式商铺复式商铺复式商铺””””设计设计设计设计，，，，最大化商铺面门及曝光率最大化商铺面门及曝光率最大化商铺面门及曝光率最大化商铺面门及曝光率，，，，树立高端形树立高端形树立高端形树立高端形
象象象象
案例分析案例分析案例分析案例分析 北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号
Tenant MixTenant Mix--
ShoppingShopping
80
对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义对本项目参考意义：：：：
• 地块西北角转角位地块西北角转角位地块西北角转角位地块西北角转角位，，，，建筑红线后退建筑红线后退建筑红线后退建筑红线后退，，，，设计大型商铺面门设计大型商铺面门设计大型商铺面门设计大型商铺面门，，，，零售主力店零售主力店零售主力店零售主力店，，，，增加曝光率增加曝光率增加曝光率增加曝光率
• 预留广场位置预留广场位置预留广场位置预留广场位置，，，，成为人流聚集点成为人流聚集点成为人流聚集点成为人流聚集点
案例分析案例分析案例分析案例分析 北京道一号北京道一号北京道一号北京道一号
81
二二二二、、、、零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
三三三三、、、、确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
四四四四、、、、案例分析案例分析案例分析案例分析
一一一一、、、、项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
五五五五、、、、项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位
六六六六、、、、商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议
8282
1111
2222
33334444
5555
6666
7777
8888
9999
1010101011111111
12121212
13131313
14141414
1515151516161616
aaaa
bbbb
华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈
蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈
华强北商圈华强北商圈华强北商圈华强北商圈
蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位目的定位目的定位目的定位目的
• 位于华强北及蔡屋围中间位于华强北及蔡屋围中间位于华强北及蔡屋围中间位于华强北及蔡屋围中间，，，，本项目辐射范围涵盖两大商圈本项目辐射范围涵盖两大商圈本项目辐射范围涵盖两大商圈本项目辐射范围涵盖两大商圈
• 填补华强填补华强填补华强填补华强、、、、蔡屋围商圈空白蔡屋围商圈空白蔡屋围商圈空白蔡屋围商圈空白，，，，起到扩展两大商圈范围的作用起到扩展两大商圈范围的作用起到扩展两大商圈范围的作用起到扩展两大商圈范围的作用
• 打造本项目打造本项目打造本项目打造本项目 成为两大商圈枢纽连接点成为两大商圈枢纽连接点成为两大商圈枢纽连接点成为两大商圈枢纽连接点，，，，荟集华强荟集华强荟集华强荟集华强、、、、蔡屋围人蔡屋围人蔡屋围人蔡屋围人
气与氛围气与氛围气与氛围气与氛围
• 为两大商圈消费者提供购物后为两大商圈消费者提供购物后为两大商圈消费者提供购物后为两大商圈消费者提供购物后，，，，娱乐娱乐娱乐娱乐、、、、舒适的休闲消费环境舒适的休闲消费环境舒适的休闲消费环境舒适的休闲消费环境
8383
超市
10%
服装/鞋类
59%
餐饮
7%
娱乐
5%
儿童/家居
10%
配饰
9%
茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（（（（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算））））
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
嘉年市场改造项目
朗巨集团商业群楼
中航城未来
乐淘里
国美
顺电/生活本色
港澳城/国美
茂业百货
Nico女人世界名店
免税商场
天虹商场
华强北地铁商场
潮流前线
中信城市广场
茂业百货生活馆 (深南店)
曼哈商业广场
曼哈购物广场
紫荆城
万商城
深圳礼品大世界
群星广场
现有
华强北零售商业项目华强北零售商业项目华强北零售商业项目华强北零售商业项目 华强北主要商业项目商品组合
84
紫荆城紫荆城紫荆城紫荆城商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（（（（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算））））
服装/鞋类
50%
餐饮
1%
配饰
49%
超市
3% 服装/鞋类
27%
餐饮
3%
便利服务
14%
儿童/家居
34%
配饰
14%
文具
5%
天虹商场天虹商场天虹商场天虹商场商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图商品组合比例图（（（（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算））））
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
85
乐淘里乐淘里乐淘里乐淘里——五大区域
•饕餮域
•尚品廊
•衣风尚
•恋物尚
•憩乐汇
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
8686
华强北商圈小结华强北商圈小结华强北商圈小结华强北商圈小结
•主要零售商场的商场面积接近100万平方米。当中大部分的商场以中至中低
档次为主，平均出租率80%至90%，可见出华强北的零售气氛兴盛
•以百货为主，欠缺综合型零售设施，且零售项目定位及规划大致相同，具有
明显的单一性，业态欠完善，缺乏餐饮及休闲娱乐项目
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
87
蔡屋围商业项目商品组合
87
娛樂, %
時裝, %
配飾/禮品/珠寶/鞋類,
%
餐飲/輕食, %
便利/服務, %
健康/美容, %
兒童/玩具, %
數碼/電子/音像/個人電
腦, %
超市/百貨公司, %
家居/生活/音樂/書籍,
%
万象城万象城万象城万象城商品组合比例商品组合比例商品组合比例商品组合比例（（（（按店铺面积计算按店铺面积计算按店铺面积计算按店铺面积计算））））
蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊
•定位低端
•餐饮一条街，以快餐、轻食类商家为
主
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
88
地王购物中心商品组合比例图地王购物中心商品组合比例图地王购物中心商品组合比例图地王购物中心商品组合比例图
（（（（按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算按店铺数量计算））））
都市名园裙楼都市名园裙楼都市名园裙楼都市名园裙楼
•定位中端
•三层住宅裙楼商业，定位餐饮和休闲
娱乐业态，集中多家餐饮、SPA、健身
中心、酒吧等商家，已形成一定规模效
应。
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
8989
蔡屋围商圈小结蔡屋围商圈小结蔡屋围商圈小结蔡屋围商圈小结
• 万象城是区内目前最具代表性的大型综合购物商场，出租率达到90%；年底即将开业的京基.百纳空间
预计将进一步带旺商圈的氛围。
• 商场外餐饮、休闲娱乐则定位中低至中端，餐饮多沿街分布以快餐、轻食，特色的餐饮较少，休闲娱
乐项目以健身会、俱乐部、SPA为主。
• 整个商圈缺乏定位高端、专注于餐饮、休闲娱乐项目。
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
90
休闲＋购物
高
中
低
档次
购物
中高
中低
休闲注：休闲包括餐饮及休闲娱乐
. 地王购物中心地王购物中心地王购物中心地王购物中心
. 万象城万象城万象城万象城
. 京基京基京基京基....百衲中心百衲中心百衲中心百衲中心
（（（（2010201020102010年年底开业年年底开业年年底开业年年底开业））））
. 都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼都市名园商业裙楼
. 蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊蔡屋围新八九坊
. 岁宝百货岁宝百货岁宝百货岁宝百货
. 茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货（（（（和平广和平广和平广和平广
场店场店场店场店））））
. 群星广场群星广场群星广场群星广场
. 紫荆城紫荆城紫荆城紫荆城
. 曼哈购物广场曼哈购物广场曼哈购物广场曼哈购物广场
. 天虹商场天虹商场天虹商场天虹商场（（（（深南店深南店深南店深南店））））
. NicoNicoNicoNico女人世界女人世界女人世界女人世界
. 茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货
. 流行前线流行前线流行前线流行前线
. 乐淘里乐淘里乐淘里乐淘里
. 中航城中航城中航城中航城
. 嘉年市场改造嘉年市场改造嘉年市场改造嘉年市场改造
1111
13131313
6666
5555
4444
3333
2222
12121212
11111111
101010109999
8888
7777
14141414 15151515
16161616
17171717
可发展市场空间可发展市场空间可发展市场空间可发展市场空间
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
9191
打造成区域地标打造成区域地标打造成区域地标打造成区域地标，，，，从而带动整个区域商场化从而带动整个区域商场化从而带动整个区域商场化从而带动整个区域商场化，，，，活化整个区域的零售业态活化整个区域的零售业态活化整个区域的零售业态活化整个区域的零售业态
佳兆业中心
中信地铁商场
中信城市广场
茂业百货（深南店）
深圳购书中心
深圳市委
深圳科学馆丰隆中心
丰隆中心
丰隆中心
丰隆中心
建议业态组合建议业态组合建议业态组合建议业态组合项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 定位依据定位依据定位依据定位依据
92
零售概念
• 以中高至高端餐饮及休闲娱乐作卖点，打造成能覆盖华强北、蔡屋围商圈的商业物业，
从而带动强调品味的中高端零售商
科学馆站购物中心科学馆站购物中心科学馆站购物中心科学馆站购物中心
项目整体项目整体项目整体项目整体 零售概念零售概念零售概念零售概念
93
零售主题
• 主力业态：高级、有格调的特色餐厅
• 吸引华强北及蔡屋围的消费群体，填补两个商圈内缺少的娱乐及高格调餐饮业态市场空
间。
• 借助有格调餐饮及休闲娱乐，突显本项目的中高定位，从而吸引具质素的零售品牌进驻。
Life = Entertainment Life = Entertainment Life = Entertainment Life = Entertainment 生活娱乐生活娱乐生活娱乐生活娱乐，，，，吃喝玩乐新地标吃喝玩乐新地标吃喝玩乐新地标吃喝玩乐新地标
（THE）
项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 零售主题零售主题零售主题零售主题
94
二二二二、、、、零售市场分析零售市场分析零售市场分析零售市场分析
三三三三、、、、确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈确定目标消费商圈
四四四四、、、、案例分析案例分析案例分析案例分析
一一一一、、、、项目地块分析项目地块分析项目地块分析项目地块分析
五五五五、、、、项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位
六六六六、、、、商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议商品组合及商场规划设计建议
95
办办办办
公公公公
楼楼楼楼
商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议
商场商场商场商场
办办办办
公公公公
楼楼楼楼
BeforeBeforeBeforeBefore
96
办办办办
公公公公
楼楼楼楼
品牌形象店品牌形象店品牌形象店品牌形象店
AfterAfterAfterAfter
商商商商 场场场场
独独独独
立立立立
裙裙裙裙
楼楼楼楼
• 办公楼大堂安排在高楼层，减
少核心筒对商场面积的占用
• 尽量提高写字楼楼层位置，提
升写字楼景观资源
• 地块西北角（地铁C出口），退
红线，安排零售主力店，设计复
式商铺，宽高门面，满足旗舰店
开店要求
• 首、二层为复式商铺，利用高大
外立面，提高曝光率
• 解决二层商铺租金价值较低的问
题
• 地块东南角（公交车站），设置
独立裙楼，安排娱乐、餐饮业态
• 分隔商场与公交车站，使商场中
高端零售业态不受车站及周边中
低档次商铺影响
商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议
97
规划设计——平面图
办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼办公楼 裙楼商场裙楼商场裙楼商场裙楼商场
商场主入口商场主入口商场主入口商场主入口 / / / /
办公楼主入口办公楼主入口办公楼主入口办公楼主入口
出租车出租车出租车出租车
上落客区上落客区上落客区上落客区
独立独立独立独立
裙楼裙楼裙楼裙楼
商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议商场规划设计建议
9898
建议商品组合建议商品组合建议商品组合建议商品组合
品牌品牌品牌品牌复式店铺复式店铺复式店铺复式店铺1F1F1F1F
2222FFFF 品牌品牌品牌品牌复式店铺复式店铺复式店铺复式店铺
3333FFFF 写字楼配套设施写字楼配套设施写字楼配套设施写字楼配套设施（（（（银行银行银行银行、、、、花店花店花店花店））））
4444FFFF 高级餐饮高级餐饮高级餐饮高级餐饮（（（（大型中餐大型中餐大型中餐大型中餐、、、、西餐西餐西餐西餐，，，，如利苑如利苑如利苑如利苑））））
5555FFFF 高级餐饮高级餐饮高级餐饮高级餐饮（（（（大型中餐大型中餐大型中餐大型中餐、、、、西餐西餐西餐西餐，，，，如如如如Dan RyanDan RyanDan RyanDan Ryan））））
独立裙楼独立裙楼独立裙楼独立裙楼————————Bar & Club Bar & Club Bar & Club Bar & Club
