深圳丰隆中心前期商场定位顾问报告（终稿）2010年08月30日
一、项目地块分析二、零售市场分析三、确定目标消费商圈四、案例分析五、项目整体定位六、商品组合及商场规划设计建议2
项目地块分析地块区位条件•地处深南中路与上步路交界处•紧邻上步片区，城市配套设施成熟，科学馆、市政府、深圳会堂等均位于区内•位于华强北商圈与蔡屋围商圈中间，辐射范围涵盖两大商圈，享有浓厚的商务和商业氛围，周边聚集了多个大型零售和办公物业•2010年4月，南园片区被纳入为城市更新重点研究片区，总改造范围上平方公里，功能定位为居住与商业并重的综合性多功能城市组团。深南中路步路松本项目岭路南园路•预计南园片区的改造将大幅改善本项目周边城市环境，有利于与本项目共同打造整体片区良好的商业氛围，提升项目商业价值。3
项目地块分析地块周边环境分析核电大厦华联大厦科技大厦商业银行大厦佳兆业中心华强北商圈深圳科学馆上步大厦（上步片区）蔡屋围商圈深圳会堂南园小区深圳市委深圳购物中心茂业百货（深南店）中信地铁商场中信城市广场岁宝百货（红岭店）4
项目地块分析地块经济指标占地面积14,413平方米总建筑面积186,466平方米商业面积30,000平方米，6层写字楼面积100,000平方米，62层社会车多库层停1在2,地00块0平西方南米角，300个车位，安排停车位1,150个建筑高度393米，地上62层，地下4层建筑覆盖率≤45%建筑退线东≥≥158米米，南≥9米，西≥6米，北其他指标 预留4米宽消防车道； 临深楼南内路预预留留一一地地铁铁入出口口； 大5
项目地块分析地块现状地块内部地块北侧绿化带地块东北侧公交站•地块平坦，无明显高度差•地块内尚余9栋住宅楼房未拆迁完毕•靠深南中路一侧，绿化带宽约5米，基本完全遮蔽地块北面临街面•东北侧为公交总站和下层广场，与地块有绿化带分隔•南面为南园小区住宅楼，高6-7层，外观地块北侧绿化带地块南面住宅区较为陈旧6
项目地块分析地块临街及曝光率——深南中路与松岭路交界路口深南中路上步路松岭路•目前，深南中路与松岭路交界路口曝光率最高•地铁科学馆站C出口位于地块西北角，拥有大量进出人流•深南中路车流密集，西北角无建筑与绿化遮挡，可视性高•建议在西北角设置广场和项目主入口，将地铁站前广场及排风口纳入整体设计，树立大型灯箱或指示牌，向外延伸地块范围注：越多表示曝光率越高7
项目地块分析地块临街及曝光率——深南中路深南中路上步路松岭路•地块北面深南中路临街面长约130米，但由于有人行道、公交车站和绿化带遮挡，大大减低临街面曝光率•建议对绿化带进行清理，将临街面向外推延。若可行，建议在此设置项目主入口注：越多表示曝光率越高8
项目地块分析地块临街及曝光率——松岭路深南中路上步路松岭路•松岭路非交通主干道，仅为双向两车道，宽约20米，车流较少•两旁为中低层旧式住宅楼，临街商铺以经营快式餐饮、生活配套为主，人流量较少•松岭路临街面长约80米，曝光率低于地块北面注：越多表示曝光率越高9
项目地块分析地块临街及曝光率——上步路深南中路上步路松岭路•地块东北角为公交总站和下沉广场，车站建有2层办公楼及大型广告牌，与地块有绿化带分割，大大减低项目可视性，曝光率偏低•地块南面紧靠南园小区居民楼，楼高6层，与地块相距仅10米左右，曝光率偏低。建议南面利用车道或绿化带与居民楼分隔注：越多表示曝光率越高10
项目地块分析地块交通可达性——公共交通工具BACD注：■地铁出入口，■公交车站，■地铁商场出入口•周边公共交通配套完善，拥有地铁、公交车站等公共交通设施•地铁科学馆站C、D出口分别位于地块东西两角，地铁人流可直接进入项目。地铁连通华强北和蔡屋围商圈，距离一个地铁站，直接辐射两大商圈•地铁C出口人流较多，建议在此设置广场和项目主入口，有效聚集人流；在D出口设置大型广告牌，指示项目位置•科技馆公交总站位于项目东北角，有多条线路停靠，前往龙岗、布吉、梅林等地，将项目辐射范围向关外延伸•周边有多个地铁商场出口，建议利用地下空间与地铁商场连接，与中信城市广场、地铁商场、茂业百货等零售项目打造为一个整体，提升该区商业氛围11
项目地块分析地块交通可达性——车流动线•北面紧邻深南中路，东临上步路，均为城市主干道，双华强北向8车道，车流量大商圈•西靠松岭路，连接另一城市华主干道滨河路强上•从本项目可快速到达深圳东北步西、南北方向各区域，交通路路便利，可达性佳深南中路蔡屋围商圈•本项目距离两大商圈，华强北与蔡屋围车程约5分钟南园路松岭地点与距本离项车目程路华强北路5分钟万象城8分钟滨河路深圳火车站10分钟市民中心10分钟12
项目地块分析地块交通可达性——人流动线地下人流•经由地铁商场，从本项目可通往到达中信城市广场、佳兆业中心、科技馆•人流密集，平均日流量最多D达3~4万人/次，多为途经人C群，较少进行消费地上人流•由于地下空间发达，地上人流相对较少•地铁口人流最为密集，其次是深南中路与上步路•松岭路和南园路人流较少，多为小区居民注：为地上人流为地下人流13
项目地块分析地块SWOT分析优势劣势 位于两个地铁口之间，临近主干道，交 位于华强北和蔡屋围两大商圈之间，偏通便利，可达性高离商圈核心区域 地处城市中心区域，周边配套设施完善 绿化带遮掩深南路临街面，大幅减低项目可视性 周边聚集多个办公楼和大型购物商场，商务商业氛围良好 项目商业面积偏小，未能形成规模效益机遇威胁 南园片区城市更新有利于提升项目周边商业环境 蔡屋围、华强北商圈未来有KK Mall、中航城等大型综合购物中心供应，零售市 周边已建有多个大中型商业项目，有效连接将增强该片区商业氛围场竞争加剧 福田中心区、南山区后还是深圳未来重 周边未来商业项目供应有限，利于树立本项目地标性点发展商圈，是潜在竞争对手 城市配套完善，交通便利，潜在消费群体庞大14
一、项目地块分析二、零售市场分析三、确定目标消费商圈四、案例分析五、项目整体定位六、商品组合及商场规划设计建议15
深圳市整体零售市场综述16
零售市场分析深圳市整体零售市场综述国内生产总值8,021亿元9,000GDP 增长率%8,%7,%•深圳是近三十年来中国经济发展最具活力的6,%城市之一，GDP 一直保持快速增长。%5,%年的国内生产总值达到8，201亿元，仅次于4,%上海、北京与广州，在中国城市中位列第四3,%2,%1,%（亿元）%•随着中央经济刺激政策的实施，从09年二季200420052006200720082009度开始，经济逐步回暖，深圳积极建设国家创新型城市，以创新推动产业结构优化升级，引进了一批国家重大科技项目%%%%%%•2009年，深圳市第一、二、三次产业分别占%%当年国内生产总值的比重分别为：：%%。经济结构进一步调整优化。高新技术、%物流、金融和文化四大支柱产业继续发展%%%%200420052006200720082009第二产业%%%50%%%第三产业%%%%%%资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报第一产业%%%%%%117
零售市场分析深圳市整体零售市场综述人均国内生产总值100000人均GDP增长率92,%主要城市2009年人均国内生产总值%%%%%%%%（元）（元）深圳上海北京广州天津200420052006200720082009•深圳人均GDP一直排名于全国主要城市的前列•2009年深圳人均生产总值达到92,771人民币，相当于14,000美元。需求不再以满足于生存的需求，而是以改善生活为主要发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP(美元)800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展以数量为主平稳发展，以质量为主缓慢发展综合发展型单纯数量型向注重质量方向发展数量与质量并重资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报118
零售市场分析深圳市整体零售市场综述社会消费品零售总额300社会消费品零售总额增长率%%主要城市2009年社会消费品零售总额%%%%%%%%%（亿元）（十亿元）200420052006200720082009深圳上海北京广州天津•社会消费品零售总额在近年来都保持了良好的增长态势，在2008年，虽然经济受到金融风暴消费性支出构成比例（2008年）的影响，但是社会消费品零售总额的增长率达教育文化娛樂服務類其他商品和服到%，为历年来最高, 務, %%•主要的消费支出集中在食品，交通和通讯，教食品, %育文化娱乐服务。近几年，随着收入水平的增加，用于休闲娱乐的消费支出将大大提高交通和通訊, %醫療保健, %居住衣著, %, %资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报家庭設備用品及服務, %119
零售市场分析深圳市整体零售市场综述城镇居民人均可支配收入3500029,245主要城市2009年人均可支配收入3000035000250003000020000人均可支配收入2500015000人均消費性支出2000015000100001000050005000（元）0（元）0200420052006200720082009深圳上海北京广州天津•深圳市人均可支配收入在近几年持续增长，而且以2007年的同比增数最高•2009年人均可支配收入达到29,245元，略高于上海市的28,838元的水平，为全国最高•除了整体收入水平较高外，近几年来的高速发展的金融和房地产等行业也在深圳培育了数量可观的富裕群体•持续的收入增长，提高了居民的消费能力，将会进一步推动当地的零售业的发展资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报220
零售市场分析深圳市整体零售市场综述深圳市人口深圳市常住人口（万人）700600500400户籍300非户籍2001000200420052006200720082009•深圳是一座移民城市，其高速的经济增长吸引了来自全国各地的务工者。2009年深圳市共有常住人口约891万，其中非户籍人口约为650万，占总人口数的73%•据2009年政府统计显示，在深圳市常住人口中，20-39岁的人口数量约占%，反映出深圳常住人口以劳动适龄人口为主，以年轻人口为主•年轻人口具有较强的消费能力，倾向时尚、休闲娱乐消费为主，为零售市场带来庞大的市场需求和消费客群资料来源：深圳市统计年鉴和相关统计公报221
零售市场分析深圳市整体零售市场综述深圳宏观经济分析总结经济发展及结构经过30年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为在中国高新技术产业，外贸出口，海洋运输等多方面占重要地位的城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。深圳的国内生产总值在2009年位于全国第四位，仅次于上海、北京、广州消费支出情况从深圳居民消费支出情况来看，虽然食品类消费占整体消费的比重仍然占据第一位，但随着城市居民收入的提高，衣着、交通和通讯、教育娱乐文化服务、居住等消费支出所占比例正在提高，尤其是用于休闲娱乐的消费支出居民生活水平从社会零售总额、人均可支配收入等相关资料表明。深圳居民消费从注重量的满足到追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型到追求生活质量的享受型、发展型、消费质量和消费结构都发生了明显的变化222
零售市场分析深圳市整体零售市场综述深圳主要零售商圈分布编号名称2006200520001990s1人民南/国贸商圈2东门商圈本项目3蔡屋围商圈432514华强北商圈65福田中心区6南山/华侨城商圈•深圳城市拓展及基础设施改善推动零售商圈自东向西发展，福田中心区和南山商圈是未来发展重点•目前已形成六大零售商圈，沿深南大道呈带状分布；预计随着地铁的开通将促使零售项目沿地铁线聚集，商圈发展更为分散•本项目处于蔡屋围和华强北商圈之间，分别与两个商圈中心相距一个地铁站，约5分钟车程距离23
零售市场分析深圳市整体零售市场综述罗湖区：商圈重点已西移至蔡屋围，未来发展以单体大型项目和商圈改造为主罗湖区主要零售项目人民南/国贸商圈 传统零售商业中心，定位中高档，以百货和中型购物中心为主 由于建成时间长，部分零售物业硬件设施已显陈旧，导致项目购物环境欠佳 消费客群以游客、白领、商务人士为主万象城金光华广场中信城市广场发展华润（深圳）公深圳金光华商 主要零售项目有金光华广场、国贸商场、友谊城等商司业公司中信深圳集团开业东门商圈时间2004年2004年11月2002年 历史最悠久的商圈，定位中低档次规模一二期期:133,000 m²:20,000 m²110,000 m²68,000平方米 由中小型百货和步行街铺为主，人流车流密集、交通拥挤，购物环境欠佳定位高端中高端高端Réel芮欧时尚生 以本地青年、中低收入人群和游客为主力消费群活百货、嘉禾影南国影院、反城斗乐园、力美 主要零售项目有太阳百货、茂业百货、天虹百货等冰、场冰、纷Ol万é超象市滑、健、Bally、西武百货、吉主要Gucci、Hugo Versace、Hugo 之岛、蔡屋围商圈租户Boss、影城、新王南子国厨Boss、Armani、Prada、Dunhill、Aquascutum、房、中航健身 目前深圳最高端的零售商圈，集中了西武百货、LV、Gucci、Novo Paul&Shark、会Chanel、Cartier、Hermes等顶级零售品牌ErmenegildoVacheronConstantinZegna、 以大型综合购物中心为主，针对白领、商务人士、游客和当地富裕人群为主要客群入住率99%95%92% 主要零售项目有万象城、中信城市广场、地王广场等资料来源：仲量联行24
零售市场分析深圳市整体零售市场综述福田区：中心区将成为最具发展潜力的商圈，整体零售氛围预期有所提升。华强北将通过片区改造升级和中航城建设，注入新发展元素福田区主要零售项目华强北商圈项目 由旧工业区改造的批发零售商圈，零售定位中档 以电子产品、服装专业批发市场和中型百货商场为主COCO Park中心城 商圈内人流车流混杂、交通拥堵，购物环境欠佳发展商星河国际集团深圳市怡景中心城商业发展公司 主要吸引专业批发买家和本地青年为消费群体 主要零售项目有茂业百货、女人世界、曼哈购物中心等开业时间2006年2007年规模85,000平方米135,000平方米福田中心区商圈定位中端中端 随着中心区建设而开发的新兴商圈，定位中端，以大型综吉之岛、百老汇电影家乐福、金逸影院、合购物中心和裙楼商业为主主要城、Swarovski、CK Jeans、ochirly、租户Omega、Moiselle、Jack&Jones、Esprit、Levis、Only、SKAP、必胜客、星巴克、 目前商圈聚集效应和区域影响力尚待提高星巴克Columnbia 以中心区商务人士、周边中高收入居民为主要消费群体入住 主要零售项目有COCO Park、中心城率95%93%资料来源：仲量联行25
零售市场分析深圳市整体零售市场综述南山区：商业文化中心区将是重点发展区域。预期随着交通环境的进一步完善，商圈的辐射范围和影响力将得到极大提高南山区主要零售项目项目华侨城及后海商业文化中心区商圈 南山区商圈得益于轨道交通建设而发展，为新益田假日广场花园城中心海岸城兴商圈发商展益田房地产集团招商地产深圳海岸房地产 发展起步较晚，分布零散，主要集中在华侨城开业和南山商业文化中心区时间2008年8月2000年2007年 定位中端，以滨海休闲、旅游为主题，以大型规模100,000平方米70,500平方米120,000平方米购物中心为主定位中高端中端中端 主要服务周边中高收入居民和游客中影嘉禾影院、沃紫尔荆玛城、百百货安、居洲、立吉影之院岛、、顺嘉电禾、海玛岸花 主要项目有益田假日广场、花园城、海岸城、全明星冰场、四影城、迪卡侬、纤体、冰fun海岸保利文化广场海一家、Armani Mango、Vero Moda、滑冰场、反斗乐园、主租要户Collezioni、Esprit、Only、、Papa John’s、Hugo Boss、Zara、Ochirly、SKAP、Swatch、Esprit、Cerruti1881、LockLock、Swatch、CK Jeans、Lancel、Martini、Nice、周大福、Ochirly、ONLY、GuessP巴ap克a 、JoOhsni’ms、星Vero Moda、LEO、Sammy、星巴克入住率90％95%98％资料来源：仲量联行26
零售市场分析华强北零售市场研究27
零售市场分析华强北商圈零售市场研究华强北商圈零售市场概况•华强北路前身为深圳的工业区，并以电子、通讯、电器、计算机等轻工生产为主。华强北现有很多的中小型商场均是由昔日的厂房改建而成•市政府锐意将华强北发展为深圳的主要零售购物区并于1998年进行大规模的改造工程，以改善该区的购物环境。至今华强北以奠定为深圳主要购物区之一•现时华强北商圈主要以中小型商场及百货公司为主，且餐饮娱乐项目较少•预计将来随着中航城改造及重建完成，大型现代化购物中心的出现，华强北商圈将向西扩展，商圈更为扩大，商业气氛与及档次将会进一步提升228
零售市场分析华强北商圈零售市场研究华强北商圈主要商业项目现有主要商业项目零售商场1719211. 群星广场1612.深圳礼品大世界2023.万商城c154.紫荆城14振兴5.曼哈购物广场路6.曼哈商业广场1357.茂业百货生活馆(深南店)6a8.中信城市广场1249.潮流前线1810.华强北地铁商场振华311.天虹商场11华強北路路12.免税商场女人世界名店9深14.茂业百货南15.港澳城/国美10中b路16.顺电/生活本色17.国美18.乐淘里专卖市场19.深圳富民外贸市场20.女人世界21.儿童世界未来主要商业项目a.中航城7b.朗巨集团商业群楼c.嘉年市场改造项目本項目2293 -29
零售市场分析华强北商圈零售市场研究华强北商圈主要零售物业——茂业百货物业基本情况发展商茂业(集团)股份有限公司地点华強北路2005-2006号物业情況开业时间2004物业状况已开业经营状况经营模式连锁百货公司经营主题中高档次百货公司出租率100 %规模营业面积約63,820平方米(共10层)楼层数目地库2-3层为停车场地库1层至9层为零售层租金多以扣点为主化妆品：15%(每月每平方米时装：20-25%)餐饮：10%生活家品：30-35%茂业百货平均每月每平方米租金为人民币57元资料来源：仲量联行330
零售市场分析华强北商圈零售市场研究茂业百货–商品组合楼层商品组合商品组合比例（按店铺数量计算）B1茂业超市,潮流缤纷馆儿童/家居1女鞋、化妆品、珠宝精品、钟配饰超市表10%9%10%2淑女装、时尚饰品、娱乐3精品女装、内衣、家居服、5%餐饮4少女装、饰品、配套服务、餐7%饮服装/鞋类5男装59%6休闲、商务服饰•根据茂业百货股东报告指出，华强北店2008年至2009年的收益为亿元，除去停车场收入后，估计华强北店每月坪效达5817运动服饰、户外运动用品元，经营情况十分理想8童装、家电/家居生活用品、玩•共有10层商业，业态设置较为单一，以零售购物为主，服饰所占具、比例超过60%。9美食广场及电影院、名品特卖场•近期对商品组合进行调整，增加餐饮、娱乐业态比例。在第9层引进保利电影院（面积约3,000平方米）和美食广场，以填补华强北商圈内餐饮、休闲娱乐业态的缺陷。资料来源：仲量联行331
零售市场分析华强北商圈零售市场研究紫荊城物业基本情况发展商深圳市天道投资有限公司地点振兴路达工业区418栋702 室开业时间1999 年1 月经营模式租赁营业面积约7,500 平方米楼层数目2 层店铺数目130 间出租率80%目标客群/市场年青, 时尚定位主力店与主要Orchirly, Mikibana, Jack & 商户举例JonesG-Star, 面包新语, 妍丽化妆品租金(每月每平1/F : 场内店铺–¥450 方米¥)临街店铺–¥950 2/F : ¥250管理费: ¥50资料来源：仲量联行332
零售市场分析华强北商圈零售市场研究紫荆城–商品组合分布商品组合比例（按店铺数量计算）楼层商品组合商户组合Ochirly, Mikibana, G-Star, 妍丽化妆品, Exception, Dazzle, 配饰Imaroon, 5+, 面包新语, Jass, 阿49%服装努比斯, she’s, Artini, W dot, /鞋类, 波希米亚, Circle, Zain,例50%外, anubis, 易家, 开运, time 餐饮时尚服饰story, colourful, 泡泡屋, 1/F1%cocoshop, 左转90度, zippo, 诺思奇, zain, circle, x fair, 波希•商品组合单一，以潮流服饰为主，面包新语是米亚, 翠吉祥, maggie, 淘淘屋, 商场内唯一的餐饮店铺cat, mr. color, 外滩8 号, manifique, Happy lane, C&C, 可耐美, She’s, TR2, VON, 玫瑰人•数间临街店铺均承租两层，店铺门面达两层高而且设计时尚，具视觉效果，容易吸引途人目生, esse, 海绵数码,伏力饰光。商场内外设计意念统一，容易给消费者留年青服饰Mikibana, Jack&Jones, Lee, 下良好印象2/FApple-teenwood, CK Jeans资料来源：仲量联行333
零售市场分析华强北商圈零售市场研究曼哈购物广场物业基本情况发展商曼哈商业公司投资有限公司地点华强北路振兴路口物业情况开业时间2004 年物业状况已开业经营状况经营模式租赁经营主题中档休闲出租率98%规模营业面积约40,000 平方米(共7层)规划主力店及麦当劳, 棒约翰, 粉蓝, 周大福, 其它店铺真维斯, Kappa, Levi’s Ladies, NIKE, 匡子, Esprit Golf, Freebird, JessiFive, Lapagayo, My choice, 许留山, 亚洲眼镜, Giordano,尚顶好, Belle,a02租金(每第一层: 临街铺¥1,500, 场内店铺¥1,000月每平方第二层: ¥350米¥)第三层: ¥220现状二楼夹层的前电话手机店铺已租予仙踪林。商场的餐饮比例逐渐增加。资料来源：仲量联行34
零售市场分析华强北商圈零售市场研究曼哈购物广场–商品组合•曼哈购物广场商品组合相对较为丰富，引进多家餐饮商家，KTV位于商场5楼•二楼夹层前手机店铺已租予仙踪林，希望逐步提高商场餐饮比例•以精品名店概念打造“一站式”购物广场，但餐饮以快餐和轻式为主，KTV面积偏小，整体仍以购物为主题，未能形成“一站式”效果335
零售市场分析华强北商圈零售市场研究天虹商场物业基本情况发展商天虹商场有限公司物业情况开业时间1985年1月18日经营状况经营模式租赁经营主题时装出租率99%规模营业面积约20,000平方米楼层数目1-4层(共4层)租金(每月每平多以扣点为主方米¥)现状商场的管理妥善，加上天虹商场在深圳一带有一定的知名度，因此不难吸引附近居民前往消费。资料来源：仲量联行336
零售市场分析华强北商圈零售市场研究天虹商场–商品组合商品组合比例图（按店铺数量计算）楼层商户组合化妆品、首饰钟表、鞋包、星巴克、配饰文具超市1F味千拉面5%3%14%服装/鞋类27%2F超市、保健品、家电数码、影音器材餐饮3F女装、内衣、家居服、饰品儿童3%/家居34%便利服务男装、休闲装、家居用品、儿童用品、4F14%文化用品资料来源：仲量联行•天虹商场共有4层商业，业态分明，已成为集购物、饮食、娱乐、服务、休闲于一体的现代化商场•但商场内的餐饮娱乐项目比例较低，还是以购物为主题，所占比例超过80%337
零售市场分析华强北商圈零售市场研究乐淘里物业基本情况发展商深圳华强集团地点深圳华强北(华强广场酒店旁)物业开业时间一期:2009年12月底情况二期:2010年物业状况已开业经营经营模式租赁状况经营主题地下室内主题商业街招租情况包括大家乐,许留山,肯德基,仙踪林. Illy, 真功夫零售品牌: Artini, Casio, CityChain, 眼镜88, 生活馆,Disney租金¥700 (为10米店铺平均价)(每月每平方米¥)管理费:¥40规模商业面积约6,000平方米(共74个铺位)规划物业用途室内现代化购物中心商场分5 个区域:1.饕餮域2.尚品廊3.衣风尚4.恋物尚5.憩乐汇资料来源：仲量联行338
零售市场分析华强北商圈零售市场研究乐淘里——商品组合•乐淘里是华强北商圈最新开业的零售项目，是华强北首个地下主题步行街•分为五大区域——饕餮域(餐饮区)、尚品廊(名品区)、衣风尚(服饰区)、恋物志(饰品区)、憩乐汇(休闲区)•以个体私人小面积铺位为主，配以部分连锁商家的大面积铺位。据了解，目前已进驻包括卡西欧、迪士尼、屈臣氏等在内的连锁品牌商家•同时，业主针对华强北商圈内餐饮业态的市场空白，大力引进包括了大家乐、许留山、肯德基、仙踪林.、illy、真功夫等餐饮品牌，以填补业态空缺39
零售市场分析华强北商圈零售市场研究华强北商圈未来项目–中航城物业基本情况发展商中航地产及和记黄埔地点深南大道与中航路交汇处(天虹商场位置)物业情况开业时间2014年物业状况建设中经营状况经营模式租赁经营主题大型综合性中高档购物中心规模总商业建筑约230,000平方米面积*中航城商场及世纪汇(即中航广场)规划物业用途综合发展项目，包括甲级写字楼、高级住宅及现代化购物中心资料来源：仲量联行440
零售市场分析华强北商圈零售市场研究中航城未来规划及最新动态中航大鼎誠國際二期(西面)中航公寓零售GFA 8,463 平方米未來面貌零售GFA 29,906 平方米零售GFA 5,083 平方米住宅GFA 34,403平方米•天虹百货将进驻中航广场，寫字樓GFA46,884平方米服務式酒店GFA46,884平方米名为“君尚百货”，占用面积约2万平方米，定位高档，南光大飛亞達大以配合其天虹百货华强北电零售GFA 5,000 平方米零售GFA 9,824 平方米服務式酒店40,000平方米寫字樓米的中档定位，增加其在华强GFA 12,767平方北商圈的市场占有率鼎誠國際二期(西面)零售GFA 27,210 平方米上海賓館•发展商正会晤主力店商家进零售GFA 6,000 平方米行项目介绍和软销，当中包酒店49,000平方米括ZARA、顺电及百老汇电影院等中航廣場鼎誠國際一期寫字樓GFA 42,498 平方米寫字樓GFA 93,308 平方米零售GFA 21,594 平方米深零售GFA 69,640 平方米南中服務式洒店住宅2,平方米33,638平方米路航城大航空大零售GFA30,000 平方米寫字樓GFA 13,085 平方米零售GFA 13,170 平方米酒店21,077平方米花園及動力中心位置零售GFA 12,558 平方米41
零售市场分析华强北商圈零售市场研究华强北商圈现有休闲娱乐业态分布现有主要休闲娱乐项目KTV1. 天王星量贩式频道量贩式KTV143.优力锋匣子（华强北店）娱乐无限6.山水量贩式KTV3酒吧157.本色酒吧8振兴8.悠游天空酒吧4路189.洛奇酒吧910.哈雷酒吧13路振11.龙胜吧华12.梦之城酒城华強北10路5深613.世贸玫瑰吧16路南夜总会中14.群星迪斯科夜总会15.乌托邦俱乐部16.乐富豪夜总会1217.南华夜总会18.皇马都会171142
零售市场分析华强北商圈零售市场研究华强北现有休闲娱乐业态•华强北商圈休闲娱乐项目以KTV、酒吧及夜总会为主，分布较为零散，定位中至中低档次，主要针对青年消费为主。•餐饮设置主要集中在振华路和振兴路一带，以中低档次的中小型快餐、酒楼为主，多为临街店铺，流动性大，消费环境欠佳。•总体而言，目前华强北商圈餐饮及休闲娱乐业态欠缺，以满足中低档次和快式消费为主，无法满足消费者购物后的餐饮娱乐需求。43
零售市场分析华强北商圈零售市场研究小结–华强北商圈•华强北内的主要零售商场的商场面积接近100万平方米。当中大部分的商场以中至中低档次为主，平均出租率百分之八十至九十，可见出华强北的零售气氛兴盛•现时华强北内零售商场以百货为主，欠缺综合型零售设施，且零售项目定位及规划大致相同，具有明显的单一性，业态欠完善，缺乏休闲娱乐项目•受区内交通拥挤、人车流混杂影响，加上大部分物业经营管理不到位，导致整体消费环境欠佳，无法吸引消费者长时间驻留消费•商场内租户多超级市场如华润万家、本地连锁品牌服饰商家和快餐店商家，其付租能力不算高，而且流动性较高•未来中航城将会是一个举足轻重的综合发展项目，定位为中高档，其项目有高档办公楼，因此预计能为华强北带来稳定及高消费力的潜在客群444
零售市场分析华强北商圈零售市场研究小结——华强北商圈档次零售商场a)群星广场高b)万商城c)紫荆城d)曼哈购物广场e)天虹商场(深南店)中高l可发展市场空间f)Nico女人世界名店g)茂业百货h)港澳购物城ei)潮流前线gk)乐淘里中l)中航城cdk678餐饮/休闲娱乐9101）振华路a2）振兴路h中低bf3453）天王星量贩式KTVi4）K频道量贩式KTV125）优力锋KTV6）本色酒吧7）悠游天空酒吧低8）洛奇酒吧9）群星迪斯科夜总会10）乌托邦俱乐部零售零售+休闲娱乐休闲娱乐445
蔡屋围零售市场研究46
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈概况•1995年深圳地王大厦建成，取代国贸大厦成为新地标。逐步聚集了京基金融中心大酒店、晶都大酒店等众多高档酒店，以及中国农业银行、深圳发展银行、中国人民银行、深圳市证券交易所等金融机构。•商圈整体定位中高至高端，主要客户为区内高素质、高收入、高消费的企业老板、白领，深圳市富裕阶层。近年来，到深圳旅游的游客也成为了该区的主要客户群体之一。•整个商圈的商业零售项目呈现数量少、品质高的特点。区内主要的购物广场有万象城、地王购物中心、及即将落成的京基.百衲空间。•2004年，华润万象城建成，一个零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住于一体的商业综合体，目前是深圳最大、华南最好、全国最具示范效应的超大型室内购物中心。•位于深圳京基金融中心内“京基·百纳空间”购物中心将于2010年年底开业。京基金融中心是集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心商业综合体。主楼共９８层，高４３９米，建成后将成为深圳第一高楼，成为深圳新地标。47
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围主要零售商业项目6主要零售商业项目31、地王购物中心2、万象城3、京基.百衲中心(2010年年底开业)4、都市名园商业裙楼15、蔡屋围新八九坊7546、岁宝百货7、茂业百货2（和平广场店）48
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围商圈主要零售物业——万象城物业基本情况发展商华润(深圳)有限公司地点罗湖区宝安南路物业情开业时间一期：2004年；二期：2009年况物业状况已开业经营模式租赁，统一产权经营主题综合型高端购物中心经营状况商场定位中高至高档出租率90%目标客群本地居民、上班人士以及国内外游客占地面积80,000平方米商场建筑面一期：约133,000平方米积二期：约20,000平方米总面积：153,000平方米规模零售店铺–256 间店铺数目食肆–37 间空置－3间营业时间星期一至星期四10:00-22:00星期五至星期六10:00-22:30规划物业用途纯商业项目，与华润大厦相邻资料来源：仲量联行49
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究万象城商品组合楼层商品组合商品组合比例图（按店铺面积计算）MTR餐饮、配套、便利店、培训家居B1主力店, 男装, 女装, 家居生/生活/音樂/書籍, %活/影音, 个人护理/药品, 礼品, 超市鞋/包, 钟表/珠宝/饰品, 餐饮, /百貨公司, %數碼/電子/音像/個人電腦银行/服务/展示中心, 休闲服/运动用品, 童装/玩具, %兒童娛樂, %/玩具, %1F百货公司, 名牌男女服装, 休闲健康/美容, %時裝, %服饰, 礼品, 餐饮, 银行, 运动用品, ,钟表,珠宝,饰品便利/服務, %2F百货公司, 男女服饰, 运动用品,餐飲/輕食, %配飾/禮品/珠寶/鞋類, 钟表/珠宝/饰品, 银行%国际名牌店•商品组合丰富，集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一体3F百货公司、电影院、休闲服饰、个人护理、餐饮•以百货公司、超市、电影院、溜冰场、家电卖场为主力店。•以购物功能为主，占整体比例超过4F电影院, 溜冰场,运动用品, 银行, 60%家居生活/影音, 儿童乐园, 童装,•餐饮面积占整体%，主要设置在一楼、四楼、五楼；包括玩具, 礼品, 餐饮快餐、特色餐饮、轻食等，定位中高端5F餐饮, 家居生活•休闲娱乐占%，同样定位中高端，以影城、溜冰场、美容美发为主资料来源：仲量联行50
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究地王购物中心物业基本情况发展商祈福房地产开发（深圳）有限公司地点深蓝中路物业情开业时间1996况物业状况已开业经营模式租赁，统一产权经营主题休闲娱乐中心经营状况商场定位中高档出租率60%－70%目标客群本地居民、上班人士以及国内外游客占地面积70%-80%商场建筑面积22000平方米方米规模店铺数目90间营业时间星期一至星期四10:00-22:00星期五至星期六10:00-22:30规划物业用途纯商业项目，与华润大厦相邻资料来源：仲量联行51
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究地王购物中心商户比例分析商品组合比例图（按店铺数量计算）楼层商户组合LG餐饮、健身中心、便利店G时尚服饰、餐饮、配套服务时尚女装、珠宝饰品、美容2/F美体、儿童培训3/F英语培训、美容美体4/F餐饮（稻香）资料来源：仲量联行•以餐饮、健康美容类休闲娱乐业态为主•餐饮类店铺数量占%，主要分布在LG层及４层，定位中端，以快餐类为主，如札幌拉面、永和大王、仙踪林、肯德基、面包新语等，针对周边商务办公人士消费•休闲娱乐类店铺数量占%，主要以培训、美容美体类商家为主，分布在LG层、２层、３层，定位中端到中高端52
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究地王购物广场餐饮、休闲娱乐、健康美容商户53
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究蔡屋围现有餐饮、休闲娱乐业态•除万象城和地王购物中心外，现有餐饮主要集中都市名园裙楼、万象街和蔡屋围新八九坊内。其中万象街和新八九坊已形成餐饮一条街•整体定位中低至中端，以快餐、轻食类商家为主，有部分特色餐饮店，主要以附近居民、购物消费人士为主要客户•商圈内休闲娱乐业态包括健身中心、俱乐部、SPA、美容美发店等，定位中至中高端，但分布零散，数量少，以周边居民为主要服务对象•其中，都市名园裙楼为三层住宅裙楼商业，定位餐饮和休闲娱乐业态，集中多家餐饮、SPA、健身中心、酒吧等商家，已形成一定规模效应•但整体定位中端，业态布局混乱，商场整体管理不到位，导致消费环境欠佳54
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究未来项目——京基.百衲空间•五层高的国际商场于2010年10月开幕。•集购物、娱乐、餐饮、商务、居住、旅游、文化等多功能一体的都会中心地标Total Area 总面积602,400 m2Office Space 写字楼面积197,000Hotel Area 酒店面积46,500Commercial Area 商场面积83,500Residential Area 住宅面积96,000Business Apt Area 商务公寓面积32,500Levels 楼层98 levelsParking Lot 停车位Approx. 2,100 units资料来源：仲量联行55
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究京基.百衲空间未来规划京基.百纳空间商品组合比例（按面计算）俏江南、Starbucks、翡翠餐饮集团、Burger King、意粉屋UA IMAX资料来源：仲量联行56
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究小结——蔡屋围商圈•蔡屋围商圈内零售商业面积（含即将建成的京基.百纳空间）将近３０万平方米，商场以中高至高档次为主，目标客户为本地居民、上班人士以及国内外游客•万象城是区内目前最具代表性的大型综合购物商场，出租率达到90%；年底即将开业的京基.百纳空间预计将进一步带旺商圈的氛围•商圈内餐饮、休闲娱乐布局在大型购物商场内及商场周边；商场内餐饮、休闲娱乐以商场购物人士为目标客户群，定位中高端•商场外餐饮、休闲娱乐则定位中低至中端，餐饮多沿街分布以快餐、轻食，特色的餐饮较少，休闲娱乐项目以健身会、俱乐部、SPA为主。整个商圈缺乏定位高端、专注于餐饮、休闲娱乐项目57
零售市场分析蔡屋围商圈零售市场研究档次商圈各商业项目定位高２2３3中高１可發展的市場空間1.地王购物中心中2.万象城６6７73.京基.百衲中心（2010年年底开业）4.都市名园商业裙楼中低４5.蔡屋围新八九坊4５6.岁宝百货5低7.茂业百货（和平广场店）购物休闲＋购物休闲注：休闲包括餐饮及休闲娱乐58
项目周边零售市场研究59
零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边零售市场概况•本项目所在的科学馆站周边，拥有多个大中型零售物业，包括中信城市广场、中信地铁商场、岁宝百货（红岭店）、深圳购物中心、佳兆业中心裙楼等•中信城市广场曾作为深圳第一代综合现代购物中心代表，享有区内零售市场龙头地位。但随着万象城的开业，商圈中心转移，中信城市广场地位下降，经营情况每况愈下，其西武百货品牌效应也逐渐衰弱•目前，虽然项目周边拥有多个零售物业，但分布零散，各物业间联系松散，各自为政，未能形成整体商业氛围60
零售市场分析项目周边零售市场研究项目周边-主要商业项目现有主要商业项目937零售项目1.中信城市广场52.中信地铁商场3.茂业百货4.佳兆业中心25.深圳购书中心4休闲娱乐项目6.中信城市广场酒吧街67.欧罗酒吧18.好乐迪量贩KTV89.金枫叶歌舞厅夜总会本項目61
零售市场分析项目周边零售市场研究中信城市广场物业基本情况发展商中信深圳(集团)公司地点罗湖区深南中路物业情况开业时间2002年9月物业状况已开业经营状况经营模式租赁经营主题一站式综合购物中心商场定位中至中高档出租率99%目标客户本地居民及上班人士，国内外旅客规模占地面积50,000平方米商场建筑面积约67,500平方米楼层数目地库1层至5层(共6层)店铺数目零售店铺–192间食肆–13间营运时间10:00 –22:00规划物业用途纯商业项目，综合体，与中信银行写字楼相邻资料来源：仲量联行62
零售市场分析项目周边零售市场研究中信城市广场商户组合楼层商品组合其他B1美容健身%娛樂LG/F超级市场, 时装及配饰, 珠%宝, 美容, 食品超市 G/F百货公司, 餐饮, 女装, 个39時裝.4%%人护理2/F百货公司, 快餐, 家居厨具數碼 / 電子 / 手機 / 個人電腦 3/F电影院, 百货公司%餐飲配飾 / 禮品 / 珠寶 / 鞋類%%4/F电影院, 餐饮, 家居精品, 個人護理配饰,高级定制,男装 / 美容%便利 / 服務%5/F中式餐饮, 美容•商品组合较为丰富，包括购物、餐饮、休闲娱乐功能资料来源：仲量联行•以超市和百货为主力店，购物功能占整体面积约80%•餐饮比例占%，餐饮类型包括快餐、轻食及特色餐饮，定位中至中高端。主要集中在户外酒吧街和五楼，包括Pizza Hut、哈根达斯、逸和轩、王子厨房、豫园等•休闲娱乐占7% ，主要由新南国影城、和悦会和美容美体商家组成63
零售市场分析项目周边零售市场研究中信城市广场–租金资料平均租金平均租金租户类型(实用面积计)租户类型楼层商品价格(实用面积计)(每月每平方米水平¥)(每月每平方米¥)中档-中高主力店30-50BF400-1,300档餐饮80-2001F470-800中档-高档零售200-1300零售2F700中档-高档3F400中档-高档其它数据4F200中档管理费(按实用面积¥60/月/平方米)5-6F80中档实用率50%资料来源：仲量联行6464
零售市场分析项目周边零售市场研究中信城市广场国际休闲酒吧街•中信城市广场酒吧街主要由12间透明玻璃吧屋组成，每间面积100多平方米。•消费客群主要为附近大厦的商务人士，定位中端至中高端。65
零售市场分析项目周边零售市场研究中信城市广场–营运概况及最新动向•中信城市广场作为深圳第一代的中高档购物中心逐渐被新一代的大型的中高档的多元化的购物中心，例如：万象城、金光华广场、假日广场，逐渐取代•由于近几年国际知名旗舰店在深圳如雨后春笋般发展。名牌购物者会首选名牌旗舰店而不是到百货店去购买。加上由于西武开的分店渐趋广泛，甚至有些店铺经营欠缺理想，其品牌效应逐渐削弱，因此西武在中心城市广场的营运状况每况日下•吉之岛计划减少租用面积。业主正在考虑如何划分商场的LG层。从而引进国际大众化中至中高档品牌，例如：H&M, Zara,Uniqlo从而增加购物者的可选择购物品牌，增加购物人流66
零售市场分析项目周边零售市场研究中信地铁商场物业基本情况发展商中信深圳(集团)公司地点罗湖区深南中路物业情况开业时间2007年5月物业状况已开业经营状况经营模式售后返租经营主题潮流时尚商场定位定位不明确出租率50%目标客户本地居民及上班人士，国内外旅客规模占地面积商场建筑面积18,000平方米楼层数目地下一层店铺数目300间营运时间10:00 –22:00规划物业用途纯商业项目资料来源：仲量联行67
零售市场分析项目周边零售市场研究中信地铁商场经营情况•中信地铁商场是深圳目前最大的地铁商业项目。是中信城市广场通往地铁1号线科学馆站的地下空间，连接深南中商圈和华强北商圈•目前是由中信集团统一负责租务和商场管理工作。但由于产权分散，无统一商品组合和档次定位，业态布局混乱，不利于打造良好商业氛围，空置率达30%左右•商场日平均人流量最高达3-4万人/次，但主要以途经人流为主，未能吸引其驻留消费68
零售市场分析项目周边零售市场研究•中心地铁商场特设美食广场，并携手香港美食家蔡澜先生打造蔡澜美食坊，辅以多间特色餐饮，建成集休闲、购物、餐饮于一体的地下购物商城•但实际招商情况不理想，尚余大量空置面积，美食坊以中低档次快餐为主，如烧烤档、粥粉面店等，人流稀少，经营惨淡69
一、项目地块分析二、零售市场分析三、确定目标消费商圈四、案例分析五、项目整体定位六、商品组合及商场规划设计建议70
确定目标消费商圈商圈覆盖范围研究商圈的介定是按以下的考虑： 与本项目的距离，往来两地所需的行车时间-第一商圈：行车时间不多于5分钟-第二商圈：行车时间5-10分钟之内-第三商圈：行车时间多于10分钟 居住和工作人口及消费水平 消费者消费模式和习惯 各区零售设施供应及质素71
确定目标消费商圈商圈界定行车时间区域商圈第一商圈华5分钟南强桂园北华强北园街街道街道道蔡屋围商商圈圈第二商圈5-10分钟中南心湖区街街道道中国心贸区商商圈圈第三商圈≥10分钟福罗田湖区区第二商圈行车时间在5-10分钟第一商圈行车时间不多于5分钟72
确定目标消费商圈第一商圈——科学馆、华强北、蔡屋华强北商圈围为本项目核心商圈652a3471华强北商圈81211109蔡屋围商圈b蔡屋围商圈14161513773
确定目标消费商圈2009年项目周边区域常住人口数量单位：万人科学馆周边主要写字楼办公人口估算区域华强北街道南园街道桂园街道项目名称写字楼面积估算办公人口人口数量佳兆业中心10000平方米1000合计国企大厦80000平方米8000资料来源：深圳市福田区、罗湖区政府深圳科技大厦（中核大厦）46000平方米4600•第一商圈辐射范围涵盖福田区华强北、南园街道以及罗湖区桂园街道，居住人口达中信大厦150000平方米万人，人口密度大，为本项目提供稳定的潜在消费群体广业大厦平方米4669•本项目周边科学馆区域聚集大量写字楼物业，包括佳兆业中心、国企大厦、深圳科技大厦（中核大厦）、中信大厦等，办公人口超过万人，属于中高收入半岛大厦13000平方米1300水平，商务消费，尤其是餐饮消费需求旺盛合计34,569•由于周边以及华强、蔡屋围商圈缺乏高档零售、娱乐设施，本项目将针对该市场空白，为两大商圈消费者提供购物后的休闲、娱乐区域，以吸引更多消费人群资料来源：仲量联行注：办公人口按人均办公面积10平方米估算74
一、项目地块分析二、零售市场分析三、确定目标消费商圈四、案例分析五、项目整体定位六、商品组合及商场规划设计建议75
案例分析建议业态组合北京道一号北京道一号（香港）DesignOne Peking•位于香港尖沙咀商业区中心地带，毗邻海港城购物中心•地标性建筑物，成为尖沙咀“饮食、购物、消闲的荟萃点”—独特“帆船”外形设计—全海景视野—特色、高档餐饮—国际名店街•楼高29层，写字楼面积160,000平方尺，零售130,000平方米尺，地下停车位138个对本项目参考意义：区位相似，位于商圈核心毗邻大型综合购物商圈，业态形成互补写字楼群楼设计，商业规模较小76
案例分析北京道一号Location•位于广东道及北京道交汇点，享有两面临街面•临近设有尖沙咀地铁站，尖沙咀码头巴士总站，交通便利对本项目参考意义：地块条件相似，主干道交汇处，拥有双临街面交通可达性佳，临街地铁站和巴士总站，外部人流动线相似77
案例分析北京道一号Tenant Mix-Dinning•引进近10间高档、格调餐饮商家，成为美食聚集地，其中首层Aqua是香港定位最高端的餐厅之一•单层面积小，写字楼大堂设在2F（三层），减少核心筒对零售面积的占用•同时确保写字楼每层拥有海景视野，提升写字楼价值•2F以快餐、银行、医疗、艺术展览等商务配套为主，服务写字楼客户对本项目参考意义：11/FPrince Restaurant10/FChao InnRestaurant Floors9/FRoyal Palace Chinese Restaurant•以高档餐饮为主力业态，与周边大型项目“差异化”定位，填补商圈空白8/FSan Francisco Steak houseKa Ma Do7/FKung Tak Lam Shanghai Vegetarian Cuisine•写字楼大堂设在3楼或以上，不占用商场首、二层商铺面积，以及增加写字201DermesMedical Laser Centre楼景观价值202&203Bank of East AsiaLobby Floor206Cathay Arts•写字楼大堂所在的楼层安排商务配套(2/F)207Pacific Coffee业态，方便及吸引消费208Borghese78
案例分析北京道一号•零售店铺安排在商业价值最高的GF及1F（首、二层）•采用复式商铺设计，满足商家门面、曝光率要求，吸引国际一线品牌Tenant Mix-进驻，打造项目高端、地标形象Shopping•零售定位明确，“小而精”，均为国际顶级时尚品牌，与周边“大而全”的海港城定位差异化对本项目参考意义：•零售店铺安排在首、二层曝光最佳位置，以提高商铺租金•采用“复式商铺”设计，最大化商铺面门及曝光率，树立高端形象79
案例分析北京道一号对本项目参考意义：•地块西北角转角位，建筑红线后退，设计大型商铺面门，零售主力店，增加曝光率•预留广场位置，成为人流聚集点80
一、项目地块分析二、零售市场分析三、确定目标消费商圈四、案例分析五、项目整体定位六、商品组合及商场规划设计建议81
项目整体定位定位目的华强北商圈652a3471华强北商圈81211109蔡屋围商圈b•位于华强北及蔡屋围中间，本项目辐射范围涵盖两大商圈蔡屋围商圈•填补华强、蔡屋围商圈空白，起到扩展两大商圈范围的作用14•打造本项目成为两大商圈枢纽连接点，荟集华强、蔡屋围人16气与氛围1513•为两大商圈消费者提供购物后，娱乐、舒适的休闲消费环境882
项目整体定位定位依据华强北零售商业项目华强北主要商业项目商品组合群星广场深圳礼品大世界万商城茂业百货商品组合比例（按店铺数量计算）紫荆城曼哈购物广场儿童/家居配饰超市曼哈商业广场10%9%10%茂业百货生活馆(深南店) 娱乐中信城市广场5%餐饮现有潮流前线华强北地铁商场7%服装/鞋类天虹商场59%免税商场Nico女人世界名店茂业百货港澳城/国美顺电/生活本色国美乐淘里未来中航城朗巨集团商业群楼嘉年市场改造项目883
项目整体定位定位依据紫荆城商品组合比例（按店铺数量计算）配饰49%服装/鞋类50%餐饮1%天虹商场商品组合比例图（按店铺数量计算）配饰文具超市5%3%14%服装/鞋类27%餐饮儿童3%/家居34%便利服务14%84
项目整体定位定位依据乐淘里——五大区域•饕餮域•尚品廊•衣风尚•恋物尚•憩乐汇85
项目整体定位定位依据华强北商圈小结•主要零售商场的商场面积接近100万平方米。当中大部分的商场以中至中低档次为主，平均出租率80%至90%，可见出华强北的零售气氛兴盛•以百货为主，欠缺综合型零售设施，且零售项目定位及规划大致相同，具有明显的单一性，业态欠完善，缺乏餐饮及休闲娱乐项目886
项目整体定位定位依据蔡屋围商业项目商品组合万象城商品组合比例（按店铺面积计算）家居/生活/音樂/書籍,%超市/百貨公司, %數碼/電子/音像/個人電腦, %兒童/玩具娛樂, %, %健康/美容, %時裝, %便利/服務, %餐飲/輕食, %配飾/禮品/珠寶/鞋類,%蔡屋围新八九坊•定位低端•餐饮一条街，以快餐、轻食类商家为主887
项目整体定位定位依据地王购物中心商品组合比例图（按店铺数量计算）都市名园裙楼•定位中端•三层住宅裙楼商业，定位餐饮和休闲娱乐业态，集中多家餐饮、SPA、健身中心、酒吧等商家，已形成一定规模效应。88
项目整体定位定位依据蔡屋围商圈小结•万象城是区内目前最具代表性的大型综合购物商场，出租率达到90%；年底即将开业的京基.百纳空间预计将进一步带旺商圈的氛围。•商场外餐饮、休闲娱乐则定位中低至中端，餐饮多沿街分布以快餐、轻食，特色的餐饮较少，休闲娱乐项目以健身会、俱乐部、SPA为主。•整个商圈缺乏定位高端、专注于餐饮、休闲娱乐项目。889
项目整体定位定位依据档次高1.地王购物中心22.万象城33.京基.百衲中心（2010年年底开业）中高164.都市名园商业裙楼1可发展市场空间5.蔡屋围新八九坊116.岁宝百货7.茂业百货（和平广13中17场店）978.群星广场109.紫荆城6810.曼哈购物广场411.天虹商场（深南店）中低女人世界121415513.茂业百货14.流行前线15.乐淘里低16.中航城17.嘉年市场改造购物注：休闲包括餐饮及休闲娱乐休闲＋购物休闲90
项目整体定位建议业态组合定位依据打造成区域地标，从而带动整个区域商场化，活化整个区域的零售业态茂业百货（深南店）深圳购书中心丰隆深圳科学馆中心深圳市委佳兆业中心中信地铁商场中信城市广场991
项目整体零售概念零售概念科学馆站购物中心•以中高至高端餐饮及休闲娱乐作卖点，打造成能覆盖华强北、蔡屋围商圈的商业物业，从而带动强调品味的中高端零售商92
项目整体定位零售主题零售主题•主力业态：高级、有格调的特色餐厅•吸引华强北及蔡屋围的消费群体，填补两个商圈内缺少的娱乐及高格调餐饮业态市场空间。•借助有格调餐饮及休闲娱乐，突显本项目的中高定位，从而吸引具质素的零售品牌进驻。（THE）Life = Entertainment 生活娱乐，吃喝玩乐新地标93
一、项目地块分析二、零售市场分析三、确定目标消费商圈四、案例分析五、项目整体定位六、商品组合及商场规划设计建议94
商场规划设计建议Before楼办办公公楼商场95
商场规划设计建议After•办公楼大堂安排在高楼层，减少核心筒对商场面积的占用•地块西北角（地铁C出口），退红线，安排零售主力店，设计复•尽量提高写字楼楼层位置，提办式商铺，宽高门面，满足旗舰店升写字楼景观资源开店要求公•首、二层为复式商铺，利用高大外立面，提高曝光率•地块东南角（公交车站），设置•解决二层商铺租金价值较低的问独立裙楼，安排娱乐、餐饮业态楼题•分隔商场与公交车站，使商场中高端零售业态不受车站及周边中低档次商铺影响独立裙楼商场品牌形象店96
商场规划设计建议规划设计——平面图商场主入口/ 办公楼主入口办公楼裙楼商场独立裙楼出租车上落客区97
建议商品组合独立裙楼——Bar & Club 5F高级餐饮（大型中餐、西餐，如Dan Ryan）4F高级餐饮（大型中餐、西餐，如利苑）3F写字楼配套设施（银行、花店）2F品牌复式店铺1F品牌复式店铺998
