物业企业从劳动力密集型向知识密集型的转变
论文作者：程旭曼 郭劲丹 张虹
[摘要]物业行业正处于快速发展阶段，所产生的矛盾也日趋多元化、复杂化和尖锐化。笔者通过对物业企业所进行的大量的问卷调查、现场调研和数据分析，将企业发展过程中遇到的问题进行分类，指出：物业企业应有效运用高校产学研相结合的办学模式，旨在针对性地解决问题，为政府部门的决策提供理论依据。 [关键词]物业企业；发展现状；产学研；发展对策 一、物业企业发展的现状 (一)企业内部现状分析 通过对长沙市600多家物业企业分类型所开展的调查，向100家企业和700名业主发放市场调查问卷，分析物业企业的布局和现状，经过数据统计，发现企业在发展中遇到的问题已形成进一步发展的障碍。 1．企业发展不均衡，小型企业居多，经营实力整体偏低。从长沙市的现状看，物业企业管理面积达到5426万平方米，物业管理覆盖面达38％，行业从业人员万人。形成了包括住宅小区、写字楼、专业市场、办公区域、大型商场、医院等多类型物业管理并举的新格局。但是，在长沙市现有的604家物业企业中，具有一级资质的有3家，二级资质的有35家，二级资质以上的企业仅占％。由此看来，物业企业虽然数量众多，但发展不均衡，优质企业数量少，规模普遍小，经营实力偏低，抗风险能力差，多数企业难以取得规模效益，整个行业仍处于发展培育初期。 2．企业人员结构不合理，整体素质偏低，缺乏专业化和稳定性。根据调查，将长沙市物业从业人员结构与全国其他省市的状况对比发现，物业企业的人员结构欠合理，阻碍了企业的进一步发展。主要体现在： (1)物业企业属于典型的劳动密集型行业，随着劳动力成本的上涨，企业经营成本大幅提升，而物业服务的收费又相对固定，从经济效益上来看，处于微利经营状态。 (2)管理层结构不合理，素质偏低。企业的管理人员比例偏高，专业化、职业化程度低，作为劳动密集型的微利服务行业，管理人员工作效率不高。 (3)从业人员的专业化程度不高，使得企业发展受到极大的局限性。由于行业特点，从业人员学历低，低级技能人员偏多。而物业管理是个综合性很强的工作，需要各方面的专业人才的互相配合，但若从业人员专业知识掌握不够，就意味着大量涉及技术水平的设施、设备维护工作，需要通过外包专业公司来完成，无形中增加了企业的经营成本。 (4)员工薪酬偏低，难以吸引高素质人才，从业人员队伍缺乏稳定性。物业企业高层管理人员年收入不高，基层操作人员的年均收入更是大大低于社会平均工资水平。低廉的工资标准，难以保证行业的社会竞争力和公众形象，也难以吸引高水平的专业人才和管理团队，从事保安、保洁等一线工作人员，也由于收入低，难以实现人员的相对稳定。 (二)物业企业面临的主要问题 1．业主与物业企业的矛盾是问题的焦点 (1)物业企业无法按时收取物业管理费和业主不按时缴纳管理费是双方的主要矛盾。即使《物业管理条例》已颁布5年多。收费难依然是困扰物业行业的首要问题。由于管理费无法按时收取，物业公司往往采取消极态度，降低物业服务标准。同时，因经费不足，无法正常地开展经营活动，加之企业员工收入无法保证，更加缺乏服务热情。另外，业主因得不到满意的服务，也就不愿意按时缴纳物业管理费，导致恶性循环。 (2)业主对物业管理的概念不清，服务要求超出了物业管理的合理范围。由于人们对物业管理理解的偏差，认为物业企业无所不能，无所不管，遇到问题，不分部门，就找物业公司，使企业承担了太多的社会职能，既消耗了管理人员的大量精力，又未得到社会的认同。 (3)开发商和物业企业的遗留问题引发矛盾。不少物业企业是从房地产开发公司派生出来的，建管不分的体制造成了很多应由开发公司解决的矛盾和问题推给了物业企业。这些问题物业公司又往往无力解决，这必然带来对业主投诉的相互推诿。 2．企业没有处理好与政府主管部门的关系 (1)政府对企业和业主的需求了解不够，对企业的指导缺乏有效性。由于物业行业发展迅速，企业数量急剧增长，业主范围不断扩展，又由于管理体制不健全，缺乏先进的管理措施和手段，政府无法及时了解企业的状况和业主的需求。政府管理部门指导和实时监管的周期过长，无法及时地制定出有利于企业发展的政策法规，也无法及时满足企业和业主的要求，使得企业的发展处于盲目和无序的发展状态。 (2)物业企业缺乏与政府和业主有效沟通的途径。由于企业发展迅速，遇到问题无法及时与政府主管部门沟通，与业主之间的纠缠也是无可奈何，矛盾也日益激化，有些物业公司只好无奈地退出在管项目。 (3)企业各项开支有增无减，物管收费标准没有得到相应调整，不涨反降，物业企业艰难维持，未引起广泛关注。劳动合同法强制实施后，企业人力成本投入加大，一批小公司受到的冲击更大，物业企业普遍经营艰难，面临很大的生存压力。 3．物业企业对高校的作用认识不够 (1)对高校在企业发展中所起的作用认识不够。没有寻求高校等合作伙伴的支持和理解。如果企业和高校的联系脱节，高校的人才培养失去意义，企业也难以选择自身所需要的专业人才。企业要想可持续发展，就必须依靠高校人才培养优势，不断提高企业竞争力，提高队伍整体素质，实现专业化，加强稳定性。 (2)物业企业始终没有充分利用高校培养人才的优势，与高校的合作也只局限在一些知名企业和大型企业，而中小企业却往往没有建立相应的校企合作项目和实习实训基地，缺乏人才培养和企业用人的直接对接。 (3)物业企业发展到一定阶段，需要作战略上的选择。由于长期缺乏市场分析和理论研究，在战略选择上一片茫然，却没有意识到要利用高校的师资力量和科学研究队伍，为企业开展战略和管理方略研究。 二、物业企业发展的对策 (一)依托高校，推进物业管理研究所工作，探索产学研相结合的发展模式 1．成立物业管理研究所。物业企业的现状和发展中存在的问题引起了政府管理部门的高度重视，但是，政府决策部门对企业发展现状不了解，也没有足够的人力和物力开展调查研究，即便了解，也不可能对出现的情况及时进行研究和分析，针对性地解决问题。长沙市物业企业主管部门为行业的发展作了有效尝试，他们和高校联合成立了物业管理研究所，由政府管理部门组织，高校具体实施，企业积极参与，开展了一系列促进行业发展的工作。利用高校的优势资源，全面深入地开展关于长沙市物业企业的现状分析，通过理论研究，提出了解决企业现实问题的对策和今后的发展战略，对物业行业的发展，无疑是一项具有挑战性的管理创新。 2．物业管理研究所是一个有效连接的桥梁。物业所的成立为企业与政府、企业与业主、政府与业主之间架起了一道最直接、最有效地沟通桥梁。通过物业所深入细致的工作，不但能建立三者之间的联系，也能加强沟通，成为化解企业内外部矛盾的柔化剂，减少物业行业进一步发展的障碍。 3．借助高校的优势。做好物业管理仅仅依靠物业企业是远远不够的，高校在构建和谐社会、引导企业和业主创建和谐社区、改善物业从业环境方面有着独特的优势。利用学校资源，让大学生进入社区，开展有意义的青年志愿者活动，开展舆论宣传和引导工作。物业企业可围绕社区建设的大方向，通过构建和谐社区，增强业主对居住区的归属感和凝聚力，优化企业的经营环境。 免费论文下载中 (二)诠释产学研结合的物业企业发展模式的创新内涵 1．赋予产学研结合新的内涵。创新原有的以高校为导向的产学研模式，尝试以物业管理研究所为导向的产学研模式，以研究所为桥梁，实施产学研相结合。“产”：以企业和行业为中心；“学”：以高校为中心；“研”：以研究所为中心。研究所可以更多地了解企业的需求，更加贴近企业的需求，了解行业发展的现状，针对性地进行研究，将研究成果第一时间转化为生产力，迅速运用到企业当中，产生一定的经济效益和社会效益。政府管理部门再也不是空中楼阁，可为企业需求及时提供切实可行的政策保证。 2．物业企业必须通过多方的协调，寻求政府的支持和全社会的帮助，解决实际问题，化解矛盾，谋求共同发展。通过物业管理研究所这样一个研究机构，找到了解决问题的落脚点，通过物业所开展的种种调查研究，企业不但摆脱了以往“只埋头拉车，不抬头看路”的短浅企业行为，找到了自身的问题所在，而且也能科学地制定企业发展战略。 3．采取产学研相结合人才培养模式，更能适应企业需求，节省了企业员工培训的成本，对解决物业企业发展中出现的成本问题找到了一剂良药。 (三)通过理论研究，提高管理部门决策力度，为企业发展提供制度保证 1．加强理论研究，增强政策引导力度和提高领导决策能力。借助高校的人力资源优势，以课题研究为基础，建立一支专业化的科研团队，对企业开展调查，取得第一手资料，通过问卷调查、数据分析、专家论证、理论研究、科学决策、及时反馈等科学的方法进行研究，分析存在的问题和面临的挑战，探索应对新形势下物业企业的发展途径，提出一些创新的理念和方法，为企业的发展提供借鉴，为管理部门决策提供依据。 2．规范行业标准，形成示范效应。由于物业行业在我国起步较晚，在发展的过程中仍在不断地探索。借助物业管理研究所的理论研究和政府主管部门的指导决策，充分发挥行业协会的作用，加强企业之间的相互沟通与合作，通过信息资源共享，整合企业资源，强强合作，促使企业走上集团化发展的道路，提高行业整体竞争力，逐步规范行业管理，以期在行业内形成示范效应。 (四)推进高
