营销与运营管理
1.着重强调项目的重要卖点；
2.媒体策略:
媒体策略是招商工作中重要的环节，也是推广策略的核心部分，应该结合项目的整体
招商进度、重大事件的时间节点加以推广。
3.媒体组合：
造势：从项目外包装开始，招商处包装配合，加大户外广告投放，如路旗、路牌、楼
体包装等，报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。
引爆：即公开招商及后一至二周，全面媒体铺开，网站、增加各酒店及高档场所信息
传递；DM直邮单页、短信、户外展点设立、报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、
公交站牌全面启动。
社区商业销售推广策略
由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概
括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种：
无任何物业管理，任其自生自灭；
社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理；
若大型的外向型社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确
保日后的长期经营。
社区商业运营管理
一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管
理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。
A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺
位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。
B、社区商业强调“街坊生意”，多为长期经营，内容相对较少，
百货类（即广义上的服饰精品大类）商户数量少，统一收银
的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较
强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。
社区商业运营管理
运营管理案例—消防报建
一、 消防报建
• 1、根据消防法规要求，对于新建、改建、扩建、建筑内部装修和用途变更的建筑工程项目，在施工前应将消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构，申请建筑工程消防设计审核。
• 2、报建消防图纸除有特别注明外全套正式蓝图，并按统一规格装订成册，装入城乡建设档案馆统一的标准图盒内送审。（馆址： ，电话： ）
• 3、报送消防图纸须备两套图纸和材料(一般店铺须Ａ３蓝图２份，餐饮商铺须Ａ２蓝图２份）
• 4、蓝图盖章：
• 4．1封面及各页图纸盖设计单位设计资质专用章、设计（装修）单位行政公章。
• 4．2封面盖租赁方单位行政公章（以公司名义签约）或个人租赁方签名及手印（以个人名义签约）。
• 4．3封面加盖物业公司行政公章
• 5、报建所须图纸
• 5．1封面
• 5．2目录
• 5．3装修设计总说明：在这说明中表述设计依据、选择的装修材料类型、数量、电线穿管情况等，以及对消防设施如喷淋、烟感等的考虑。
• 5．4原始结构平面图：签定合同时所领取的原始结构图。
• 5．5店铺平面布置图：在该图中标出地台、货柜、隔断、家具等的标高及大小尺寸；餐饮商家标明隔油池、油烟净化装置位置、漏气报警装置。面积较大的商铺设置消火栓。
• 5．6店铺吊顶布置图：注明吊顶标高及使用的材质。
• 5．7店铺地面铺装图：采用地毯铺设的须提供消防检验报告及形式许可证。
• 5．8照明灯具布置图：用图例表述所用的灯具。
• 5. 9插座布置图：
• 5．10电气系统图：注明开关容量，线径及各回路负荷及总负荷。
• 5．11店铺内的消防喷淋布置图：标明管径、喷淋间距。（须注明喷淋管径。如果喷淋系统改变管径要标明原管径大小和改动后的大小，如果不改动沿用原预留管道，还要注明管径未作改动。如采用隔栅吊顶喷淋应露出隔栅并加集热盘，厨房区域采用 C 93 ۫ 喷淋头,其它地方采用68 ۫ C喷淋头。）
• 5. 12店铺内烟感布置图： 厨房区域采用温感，其它地方采用烟感。
• 5．13店铺的灭火器、应急照明、安全出口、疏散指示布置图： 根据消防规范对商铺合理布置消防设施；设置背景音乐的商铺背景音乐应接入商场消防系统，在消防状态时进行消防音乐切换。
• 5．14店铺防排烟系统：店铺采用机械防排烟的要接入商场消防系统。或开窗以达到防排烟要求，这需要说明。（如是餐饮商铺，在上面图纸之外，还要增加油烟清洗合同、
• 可燃气体报警切断装置图，严禁使用液化气的承诺书
• 5．15本楼层总平面图：在该图上用红线标明装修店铺的具体位置。（此图在客户中心索取，白图加盖物业公司公章）
• 5．16 店铺所处楼层的消火栓及喷淋图：在该图上用红线标明装修店铺的具体位置。（此图在客户中心索取，白图加盖物业公司公章）
• 注：以上的图纸，应按照归类设计图纸图签的要求，由设计人、审核人、负责人等签字盖章。（图纸的设计人、审核人、负责人应在蜡纸上手写签名后再出蓝图）。
• ――图纸装订：城建档案馆 电话
• ――市公安消防局地址：XXX，联系电话：XXX
• ――消防局相关规定，从受理之日起，一般建筑工程在7个工作日内审结。
• 6、报建表格：
• XX公司XX管理处（XX地，电话：XXX）领取消防报建表格，物业公司配合填写加盖公章后，到消防总队报建，并取得消防审核合格意见书后方可进场装修。
• 二、消防验收：
• 1、按消防法规定，在建筑工程（装修）竣工时，应向公安消防机构申请进行消防验收。
• 2、蓝图装订：装修结束后，将报建时返回的蓝图到城建档案馆装订成册，并装入档案馆标准的图盒进行消防报验，同时准备以下资料：
• 2．1本商场的验收合格意见书
• 2．2本店铺装修审核合格意见书
• 2．3申请报验表格３份
• 2．4各种消防设备的检验报告和形式许可证、合格证、发票等。
• XX公司XX管理处（XX地，电话：XXX）索取消防报验表格，物业公司配合填写后，并盖装修设计单位行政公章、物业公司行政公章，到消防机构申请进行消防验收。
• 三、开业检查
• 根据消防法规规定，公众聚集场所使用或开业前，应向公安消防机构申请进行消防安全检查。
运营管理案例--咖啡“粉丝”
XX咖啡（以下简称商家）的正式开业时间定于20xx年4月28日，并于20xx年的4月8
日开始试营业。试营业期间，由于商家没有对外做推广宣传，来店消费的客人一般都是
老板的朋友，和少量过路客，试营业效果非常不理想。
眼看着开业时间越来越近，而商家没有任何对外宣传活动计划，XX客服部的同事
们开始着急了：是不是商家是外地人，不知道宣传推广途径？抑或是商家认为知名度已
足够，不需要作开店宣传？。。。。。不行，不能让这样的经营效果继续下去，客服专
员们暗下决心，一定要帮助商家完美开业。
在经过认真分析和研讨后，客服和招商人员开始频繁上门拜访商家，咨询商家对
外宣传计划，提醒商家 黄金周的宣传期要提前计划。外地刚落户A市的商家在一次
次的拜访中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期开店的经理离职，新人接手，店内
人手少，可用的宣传途径少。。。。同时，他们也提出了一些宣传方式，例如到企业社
区发DM单，在项目外墙挂宣传招贴等。由于这样的宣传方式与项目的形象要求不符，该
建议没有得到主张，但是，客服和招商员工们并没有简单放弃，而是帮助商家想办法，
主动给与商家我们所能提供的所有的免费支持商家开业的宣传方式：如开业前期商家宣
传海报进社区、商家信息上传企业业主论坛、商家信息企业杂志等等。同时，客服专员
和推广专员，主动与商家的店经理多次联系和沟通，邀请商家利用项目4月21日举办儿
童画展活动机会，参与活动，提供参赛者饮料免单券，在项目门口摆放精美水台，由商
家安排专人指引参赛者进入活动现场参赛者，达到宣传和扩大周知率的目的等等。
4月28日，XX咖啡华丽开业，良好的开业效果让商家对企业的员工说：今后，你们
商业的项目建到哪儿，XX咖啡就开到哪儿。
XX项目推广策划案
租赁经营项目推广案例
目录 Index
一、 前言
二、 XX项目概况
三、 市场分析
1. 市场背景分析
2. 消费者分析
3. 产品分析
4. 竞争对手分析
四、 推广目标及实现策略
1. 推广目标
2. 目标客群定位
3. 推广应对策略
五、 推广计划
六、 推广效果评估
来
自
外
部
资
料
一、前言
• XX项目即将于20XX年9月正式开业，为协助开业前后招商工作有
利进行;在市场中特别是项目周边社区消费者中形成广泛的影响;
同时，为项目开业前、中、后快速形成有效消费市场，特草拟本
案。
来
自
外
部
资
料
二、XX项目概况
• XX项目位处XX地，紧邻X大型社区，其建筑面积达万平方米，
分为XX1馆和2馆。主要规划有精品餐饮、娱乐、汽车、健身、
精品家具、精品零售等业态。
来
自
外
部
资
料
三、市场分析
——市场背景分析
项目周边的中高档社区规模达350万平方
米，有近40个住宅社区及企事业单位，汇集约3万住
户近10万人口，这部分消费者收入、教育水平较高，
是极具潜力的消费市场。该区域拥有文化、商业、
教育、医疗及住宅等公共配套设施。同时，该区域
交通发达，距机场仅30分钟车程，更可便捷的到达
商业中心区。
来
自
外
部
资
料
三、市场分析--项目swot分析
S（优势） W（劣势）
O（机会） T（威胁）
1. 项目定位以时尚、高级为核心，具有
明显的差异化特征，与其它传统商业
拉开了距离。
2. 本项目统一经营管理、与其它商业项
目相比更具品牌塑造性。
3. 项目大量业主对公司品牌具有强烈的
亲切感和忠诚度
1. 周边住区消费力暂时还未形成。
2. 项目被一条交通干通一分为二，为品
牌整体打造形成了不便。
3. 周边大量传统商业存在，使本项目鹤
立鸡群，只能独力承担对中高阶层消
费的整体引导。
4. 项目体量较小。
1. 周边拥有相当数量追求品位、社交、
舒适消费感受的中高档客群，而他们
在该区域传统商业中难得找到理想场
所。通过对他们吸引，可建立圈层消
费群体。
2. 暂时未有同类型项目开业，我们具有
先发优势，品牌就有了早期导入的优
势和可能。
1. 我们所倡导的时尚、晶品生活是一个
新概念，是机会但同时更是风险。
2. 相继会有同类型商业入市，对我们会
是威胁。
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
——项目定位
• 中高档的社区时尚生活中心
•项目关键词，时尚、精品、休闲、高级。
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
——目标客群定位：根据《XX商业策划书》的项目定位，XX项目的目标客群定
位：A区及B区25岁至40岁人群。
分析
项目
特质描述 主要关注
综合
特质
25-40岁的人群属于社会中坚力量，年富力强，属于社会活动、交往
的核心人物，对于社会认识和潮流具有较强的推动力。他们对于文
化、地位等极为敏感，渴望卓而不群，有些颇具炫耀性，追求购物
经历的整体良好感觉，甚至追求艺术体验般的完美感受。
满足其高消费的心态，增
强消费经验，获得心境上
的提升
生活
特征
由于处于事业发展或事业收获阶段，生活比较没有规律；喜欢交际
和夜晚活动，追求高品位、高效率的生活感受；
高品位、高效率的生活感
受；
教育
特征
属于70年后出生的人群，普遍教育水平比较高；并在不断追求自身
文化品位的提升；
追求文化品位的提升；
交际
特征
处于人生交际活动的最高期，追求社会认知的最大化； 追求被他人认知和了解；
消费
特征
该类消费者在结婚前后的消费特征具有不同的动向，总体可以概括
为：从感性消费到理性消费的转变；详细内容请参照后附说明
从感性消费到理性消费的
转变；
组织
单元
一个人或家庭为中心，人数为1-3人左右； 个体意志比较强，关注个
人感受和偏好；
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
核心消费圈
近万企业业主
次消费圈
周边约3万户近10万居民
基本消费圈
A及B区25岁至40岁人群
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
——推广目的
• 在某市业界与核心消费群中大消费者中建立XX项目的初步知名度，形成一定
的品牌形象和影响力，增强潜在租户的入驻信心。
• 使符合项目商业定位的潜在租户对XX项目的商业理念和业态规划建立初步的
认知和了解。
• 通过有效的现场包装，使潜在租户直观了解项目定位，增强其入驻信心。
——推广核心内容
• 传达XX项目的先进理念及定位，突出项目的品质。
• 强调XX项目的区位优势，发展前景以及所涵盖的优质客群。
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
首要解决针对业界建立品牌知名度的问题 万① 导入期（5）
② 强化期（6/7/8）
③ 持续期（9/10）
首要解决与潜在租户、核心客群的接触和认知传达问题 万
首要解决开业亮相时的现场活动和包装（低调）43万
④ 高峰期（11/12） 首要解决营业期间的人气、商气制造问题 60万
合计：195万 （年初资金计划为180万）
导入期 强化期 持续期 高峰期
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
媒体
电台广播（交广）----3万
航空杂志-------------6万
现场招商包装-------10万
自有项目灯箱--------1万
报媒深软炒作---------6万
楼宇TV---------------4万
导
入
期（
5
月）
地面活动
VIP募集：万
针对X企业业主限量发行
2000张，突显其稀缺性，
卡中含免费50元礼金券;
消费积分换礼品;每月礼
品派送（从租户收集样
品）;生日优惠（礼物及
生日优惠）
预算：万
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
媒体接触
本阶段新增：
报媒硬广----------10万
宣传招商会，晨报、商报整
版，共一周二版
新闻报道-----------1万
宣传招商会、签约知名品牌
新闻，主流媒体全面参与
延续上阶段：
电台广播持续--------9万
航空杂志持续-------18万
楼宇TV持续2个月----4万
强
化
期（
6
/
7
/
8
月）
地面活动
本阶段新增：
招商推介会-----10万
在经过精心包装的XX商业
举办项目推介会，内容以
项目现场介绍，文艺表演、
客户咨询、新闻发布为主
延续上阶段：万
VIP幕集持续
预算：万
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
媒体接触
本阶段新增：
企业杂志专刊--------0
延续上阶段：
电台广播持续--------6万
新闻报道（开业）----1万
报媒硬广（开业）---10万
专题软文（开业）---6万
持
续
期（
9
/
1
0
月）
地面活动
本阶段新增：
开业活动---------20万
1. 向核心消费群派发购物消
费手册，含企业自有商业
之间的商家的联动促销优
惠;
2. 开业邀请函
3. 与美容/美发/美甲店合作
开办体验沙龙，为来宾打
扮闪亮装容，发型及指甲
;
4. 帮助精品店摆出特色家居
摆设，来宾投票选出最具
《闪亮创意》的作品;
5. 儿童中心领导小孩创作闪
亮绘画;
6. 设计水晶电话链送给消费
者做为来店礼;
预算：43万
来
自
外
部
资
料
四、推广目的及解决方案
媒体接触
本阶段新增：
1. 企业杂志-----0
2. 企业网站-------0
3. 联合主流报媒时尚版，
为推广商家特色产品
及服务进行亮点炒作
----------10万
4. 购物手册------2万
延续上阶段：
电台广播持续-------6万
高
峰
期（
1
1
/
1
2
月）
地面活动
本阶段新增：
1. 咖啡品赏会;------1万
2. DIY美容交流;-----1万
3. 具有前沿文化艺术体验
的展览;----------5万
4. 美甲护理讲座;----1万
5. 与自有商业联合互动促
销;--------------1万
6. 与场内各店分别推出产
品宣传活动;------1万
7. 家居设计指导;----1万
8. 新派健身运动会;--1万
9. 圣诞、新年卖场包装;--
-------------30万预算：60万
来
自
外
部
资
料
