社区商业定位与业态规划
社区商业市场分析
社区商业定位策划
社区商业业态组合
社区商业规划布局
社区商业市场分析—主要要素
周边人口统计
周边消费群特征分析
竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手）
周边人车流量统计分析
周边商业业态的统计分析
周边市政规划分析
商业物业条件分析
社区商业市场分析---调研模板
1.项目周边环境调研分析
1)项目公里半径周边商家/机构分布
2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目
3)项目商圈调查与分析:
分别
流动人口调研分析（数量、构成、职业、年龄、收入水平、消费特点等）
项目周边交通设施图示及主要客流对象及走向（普通路、快速路、轨道交通、公交枢纽
与线路）
项目客流监测:平时\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；
2.小型租户分类入户深访（租户类型、面积、营业额、经营状况、项目规划概念测试等）
3.消费者街头拦访调查（个人基本信息、消费习惯与特征、项目绘画概念测试问题等）
4.特别调研项目：典型或可参考个案深度研究、特殊消费群体调研分析
5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）
社区商业的定位策划
市场定位
顾客定位
规模定位
主题定位
社区商业市场定位
市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：
功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、
内部型社区商业；
业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场
等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；
形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档；
名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等
来确定）。
顾客是谁
顾客规模
顾客特征：肖像描绘
社区商业顾客定位
商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积
的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体
发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区
商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相
关的关系。规模定位中主要考虑的因素有：
区域的商业市场容量
市场整体租售状况对项目规模的影响
项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型）
主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：）
竞争性项目对项目规模的影响
市政规划对项目片区商业规模的影响
项目自身条件对规模的影响等。
社区商业规模定位
商业主题形象定位主要考虑的因素：
住宅楼盘的整体风格
项目片区的整体氛围
主题营造的可实现性等
社区商业主题定位
社区商业业态组合
百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和
休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。
业态组合规划原则：
社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；
租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；
是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；
能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；
符合商铺建筑设计技术指标。
租户特点 租金承受能力 租金模式
人流贡献
型租户
一般零售主力店、次主力店如
百货、大卖场，娱乐业态如影
院、电玩、冰场等
通常承受租金能力相
对最低
以纯租金方式居多， 也有可
控租户采取扣率租金（有保底
营业额）的方式
租金贡献
型租户
部分品牌店、一般专卖店、中
西快餐、花车租户
承租能力相对最高 零售类以扣率租金或两者取高
为主，而中西快餐则以纯租金
模式为主
提升形象
型租户
各业态业种中的旗舰品牌，如
休闲运动服饰中的NIKE，快餐
中的必胜客
承租能力相对一般，
视地段、客流、交通
等情况
以扣率租金为主
功能配套
型租户
以服务类机构为主，以满足购
物中心的一站式消费
除了个别租赁面积小
或银行、展示等机构
外，一般承租能力较
低
以纯租金为主
填空补漏
型租户
以消化购物中心富裕楼层或面
积为考虑
一般很低 纯租金为主
社区商业业态组合—租户角色定位
名称 位置 规模（㎡）
1 家乐福 福田区福强路与新洲三街交汇处 19,000
2 家乐福 福田区梅林一村一区 12,000
3 万佳 福田区华强北路华发大厦 18,500
4 万佳 福田区福中路福景大厦 12,000
5 沃尔玛 福田区福星路福民楼 9,800
6 沃尔玛 福田区上步路百花大厦裙楼 18,700
7 人人乐 福田区金田南路银庄大厦 21,800
8 新一佳 福田区彩田南路彩福大厦 14,400
9 百佳 福田区福强路益田村中港城购物广场 13,000
10 百佳 福田区华强北路群星广场 6,000
11 沃尔玛 罗湖区洪湖路湖景花园 16,800
12 沃尔玛 罗湖区凤凰路12号中山花园大厦裙楼 12,500
13 万 佳 罗湖区春风路2021号长丰苑 20,000
14 万佳 罗湖区翠竹路华丽园大厦 12,500
15 新一佳 罗湖区东门中路 20,000
16 人人乐 宝安25区华丰商贸城 13,500
17 万佳 宝安5区新安湖商业城 24,000
18 沃尔玛 宝安35区前进路安华工业区 16,500
19 新一佳 宝安22区公园路 24,000
20 沃尔玛 龙岗区布吉街道大芬社区深惠路旁 17,000
21 新一佳 龙岗区布吉街道白鸽路信义假日名城 23,000
22 沃尔玛 南山区蛇口东滨路与南海大道交汇处 20,000
23 人人乐 南山区后海大道 6,300
平均规模（㎡） 15,870
社区商业业态组合-深圳23个社区
来
自
外
部
资
料
每个社区都有自身的具体情况，因此在配
套商业的业态组合上也会有鲜明的个性，23个
案例也不例外，如某些社区超市业态占了较大
部分的经营面积，象旭飞花园（%）、港
湾丽都（%）、蔚蓝海岸（%）等；某
些社区则餐饮业态经营规模较大，如波托菲诺
（%）、东海坊（%），而一些商业规
模较小的社区一般以服务配套类业态为主，以
满足居民的日常购物及生活便利基本需求为目
的，如招商海月花园（%）、星海名城
（%），因服务配套类商家单体经营面积
较小，经营面积占比达到15％以上可以说是该
社区商业的主力业态，发挥着主体作用。
社区商业业态组合-深圳23个社区
来
自
外
部
资
料
社区商业业态组合-深圳23个社区
来
自
外
部
资
料
社区商业业态组合-深圳23个社区
来
自
外
部
资
料
社区商业业态组合-深圳23个社区
来
自
外
部
资
料
社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。
业态 辐射型 中间型 内向型
超市 % % %
餐饮 % % %
服务配套 % % %
便利店 % % %
美容 % % %
生活家居 % % %
休闲 % % %
服饰精品 % % %
地产中介 % % %
杂货/肉菜/五金/证券 % % %
其他 % % %
合计 % % %
社区商业业态组合-深圳23个社区
来
自
外
部
资
料
社区商业业态组合-深圳23个社区
来
自
外
部
资
料
社区商业业态组合-星河湾示例
社区商业规划布局
社区商业布局类型
各业态布局特点
人流动线的规划
社区商铺铺位面积配比
社区商铺铺位开间/进深比例
来
自
外
部
资
料
商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，
而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。
根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型：
类型 案例 优点 缺点
底商满布型
美丽365花园、锦绣江南
招商海月花园、阳光棕榈园
商业体量可以较大限度的扩
大，展示面较长，可视性佳，
较有效的吸引外部的消费者，
对外性较强，在一定程度上
利于商业的销售。
商业规模较大，不利于业态的
控制，如果出现街铺空置的情
况，对社区的整体形象有较大
的负面影响。
入口商街型
风和日丽、万科四季花城
蔚蓝海岸
有利社区居民的购物消费，
街铺商业价值较高。
一定程度上限制了商业的规模
扩大，且展示面不长，可视性
不强。
入口集中型
星河湾、凤凰城
祈福新邨、皇御苑
将商业独立于住宅区，减少商
业对居住的影响，同时，在一
定程度商业利于商业规模的扩
大，易于形成规模效应，带旺
整个社区商业。
商业较集中，弱化了社区商业
的便利性特点，有时不方便居
民的购物消费。
散点列布型 海滨广场
商业较分散，在一定程度上方
便居民的购物。
商业较分散，难以形成规模效
应。
社区商业布局类型
底商满布型示例：锦绣江南 入口商街型示例：万科四季花城
入口集中型示例：星河湾 散点列布型示例：海滨广场
社区商业布局类型—各类型示例
来
自
外
部
资
料
根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及
合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：
在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务
配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙
头商家对其它小商家的带动作用；
餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居
民的正常生活；
对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容
一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。
各业态布局特点
综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：
各业态布局特点
主出入口 /主干道1层/2层1,000 -5,000社区标超
位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他
不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店
靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店
新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力
较高，通常位置较优越
1层30－100地产中介
属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于 1、2层皆可1层/2层100-200生活家居
一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）
靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店
主力承租面积通常位于 2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个
较好的展示面
1层/2层500-1,000休闲类
主力承租面积通常位于 2层，具体位置上无特殊要求1层/2层
美发： 50-100
美容： 200-1,000
美容/美发
偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层
快餐类： 100－500；
西餐咖啡： 200－800
中式酒楼： 1,000 -3,000
餐饮
主出入口1层100-500便利超市
主干道 /主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市
位置经营楼层经营面积（㎡）业态 指标
主出入口 /主干道1层/2层1,000 -5,000社区标超
位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他
不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店
靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店
新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力
较高，通常位置较优越
1层30－100地产中介
属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于 1、2层皆可1层/2层100-200生活家居
一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）
靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店
主力承租面积通常位于 2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个
较好的展示面
1层/2层500-1,000休闲类
主力承租面积通常位于 2层，具体位置上无特殊要求1层/2层
美发： 50-100
美容： 200-1,000
美容/美发
偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层
快餐类： 100－500；
西餐咖啡： 200－800
中式酒楼： 1,000 -3,000
餐饮
主出入口1层100-500便利超市
主干道 /主出入口-1-3层6,000－15,000综合超市
位置经营楼层经营面积（㎡）业态 指标
一层 二层
商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主
力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。
各业态布局特点—万科金色家园
来
自
外
部
资
料
东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住
宅社区。商业面积约7,000多㎡。商业属性
为中间型，布局形式为入口商街型，与高
尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象
较好。餐饮是其配套商业最突出的特色，
占总经营面积的比重大，并且经营种类较
齐全，其分布也相对较合理，主要位于端
口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商
家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商
业的形象。
服务配套类业态如药店、冲印店、饼
屋等均位于社区出入口附近，方便居民日
常消费。
各业态布局特点—东海坊
来
自
外
部
资
料
波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚
住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其
经营的一大特色。主力店百佳超市临展
示效果较好的香山街，7-11便利店位置
与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。
主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等
位于相对深入位置，因为有可依托的湖
水资源，并且可解决停车问题，展示面
则通过于香山街加设导视牌解决。服务
配套类业态位于以香山街分界的两边社
区的中间位置，兼顾了整体便利性。
各业态布局特点—波托菲诺
来
自
外
部
资
料
在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两
种形式：人流焦点和人流端点。
人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有
唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。
人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以
并存多个，有效地提升人流流动频率。
在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是：西海湾花园、
万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。
人流动线规划
人流动线规划
来
自
外
部
资
料
人流动线规划
来
自
外
部
资
料
人流动线规划
来
自
外
部
资
料
以上6个社区中：
西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整
体，作为人流焦点；
万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业
分布较长，两者都能吸引人流经过大部分商业，仍是以主力店作为人流焦点。
东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的
人流，是商业的人流端点。
波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三
个端点拉动人流经过社区的大部分商业。
人流动线规划
从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是：
焦点型人流动线 端点型人流动线
人流集散中心具有唯一性；
能有效的聚集人流，对人流焦点
附近的商铺价值提升明显；
人流集散中心为两个或多个；
两端或多端拉动人流，增加人流频
率，提升商业的整体价值。
人流动线规划
综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点：
1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性；
2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外
部人流；
3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流；人流端点的设置应考虑
能否引导人流经过尽可能多的商业；
4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同
时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化；
5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使
人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。
人流动线规划
硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，
硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。
每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的
需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间
分为“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡
以上”五种面积区间。
铺位面积
铺位面积
来
自
外
部
资
料
从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业
的特点：辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而
这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比
例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占
面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。
铺位面积
来
自
外
部
资
料
中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的
减少，因而该面积区间中“501㎡以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在
缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。
铺位面积
来
自
外
部
资
料
内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由
于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的
业态比例会相应的较少。
铺位面积
来
自
外
部
资
料
类型
面积配比
30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上
内向型 ％ ％ ％ ％ ％
中间型 ％ ％ ％ ％ ％
辐射型 ％ ％ ％ ％ ％
类型
个数配比
30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上
内向型 ％ ％ ％ ％ ％
中间型 ％ ％ ％ ％ ％
辐射型 ％ ％ ％ ％ ％
三种类型商业的铺位个数比：
三种类型商业的铺位面积比：
铺位面积比
来
自
外
部
资
料
业态 30㎡及以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上
超市 % % % % %
餐饮 % % % % %
便利店 % % % % %
服务配套 % % % % %
美容 % % % % %
生活家居 % % % % %
休闲 % % % % %
服饰精品 % % % % %
地产中介 % % % % %
其他 % % % % %
合计 % % % % %
经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示：
铺位面积比—与业态之间关系
来
自
外
部
资
料
类别 区间
开间 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－18m 18m以上 ——
进深 3m以下 3m－6m 6m－9m 9m－15m 15m－18m 18m以上
开间区间 比例
3m以下 %
3m－6m %
6m－9m %
9m－18m %
18m以上 %
合计 %
进深区间 比例
3m以下 %
3m－6m %
6m－9m %
9m－15m %
15m－18m %
18m以上 %
合计 %
社区商业的开间/进深主要在以下几个区间：
铺位开间/进深比
底商设计要点
客流量与面积大小正相关
客流量低，价值低，内街铺尽量不要
面宽进深〈1：3
面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米），总面积控制在100平以
下；
餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）
预留上下水,DN40/100
室内外高差〈100-300毫米
电量至少100W/平米
广告位预留
空调机位考虑，顶或立面（〉米)
层高根据各地看,尽可能以上,2层可低点,管道穿梁问题
剪力墙优化问题,可考虑部分转换(如转换层出现,则与设备层合用),从经济性
考虑,不提倡除核心筒落地外其它剪力墙全部转换的做法,除非商铺价值足够
消火栓安装完成,但要暗装
北京某项目商业整体规划
来
自
外
部
资
料
