第八章 土地使用权出租
第八章 土地使用权出租
主要内容：
§8—1 国有土地使用权出租概述
§8—2 国有土地使用权出租的条件和程序
§8—3 土地使用权租赁合同
重点：国有土地使用权出租的特点
土地使用权出租是土地使用权人经营土地的—种方式，其本质是对财产权的处置。可分为国有土地使用权出租、集体土地使用权出租。
其出租的条件、程序和要求都与土地使用权转让基本相同，但其法律意义和法律关系截然不同。
§8—1 国有土地使用权出租概述
一、国有土地使用权出租的概念
国有土地使用权出租，是指国有土地使用权人作为出租人，将土地随同地上建筑物、其他附着物提供给承租人使用、收益，向承租人收取租金的行为。具有以下特征。
1．土地使用权出租的主体是出租人和承租人。出租人，为土地使用权人，是提供土地并接受租金的一方；承租人，是使用被出租土地并为此支付租金的一方。
2．土地使用权出租是一种民事法律行为。双方当事人在出租关系中法律地位平等，应遵循平等、自愿、等价、有偿、诚实、信用的民事法律原则。
3．土地使用权出租的方式是租赁。依照法律规定，租赁法律关系成立的要件是：出租人将土地随同地上建筑物、其他附着物提供给承租人使用、收益；承租人支付租金。
4．土地使用权出租不是单一的出租土地，而是连同地上建筑物、其他附着物一起出租。承租人以支付租金为代价取得对土地和地上建筑物、其他附着物的使用和收益权。
5．土地使用权出租是一种继续性的经营行为。土地使用权出租人是在保持自己仍是土地使用权人的法律地位不变的前提下，将自己享有使用权的土地租赁给他人使用，并收取租金。这是经营行为的一种继续，或者说它就是一种经营行为。
6.土地租赁关系属于债权法律关系。债权法律关系的内容具有较大的随意性，双方的权利义务是通过协商订立租赁合同来进行确定的。当然，合同的内容必须合法，不能违背法律、法规。
二、土地使用权出租和土地使用权转让的区别
1．土地使用权转让是权利的让与，意味着土地使用权买断。土地使用权出租是一种权利的继续，在出租的过程中，出租人虽然不直接占有、使用土地，但仍然拥有土地使用权。
2．土地使用权转让是权利、义务的转移。转让之后，原土地使用权人与土地出让人之间的权利义务也一并转让给了新的土地使用权人，原土地使用权人不再对已转让的土地享有权利，承担义务。土地使用权出租不能改变出租人与土地出让人之间的权利义务关系，同时在出租关系中还形成厂出租人和承租人之间的权利义务关系。
三、土地使用权出租与房屋出租的区别
土地使用权出租时，地上建筑物、其他附着物一并出租；房屋出租时，房屋所占的土地使用权也一并出租。这种房、地出租的连带性，使得土地使用权出租和房屋出租极易混淆。两者的区别在于承租的动机不同。承租土地的目的在于直接利用土地，承租房屋的目的在于直接利用房屋。利用土地，承租人可以在合同 允许的范围内对土地状况和地上建筑物予以改变。利用房屋，承租人就不能对土地状况和地上建筑物予以改变。
§8—2 国有土地使用权出租的条件和程序
一、出让取得土地使用权出租的条件
1．出租人必须是通过出让、转让依法取得土地使用权的受让人，持有国有土地使用证。
2．出租人要有地上建筑物、其他附着物的所有权证，而且土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的。
3．出租时，土地使用权人必须已经按照出让合同的约定支付了全部出让金，并依照法定和合同规定的期限、条件进行了一定的投资开发。
4．土地使用权出租不得违背土地使用权出让合同的规定。出租土地的期限、用途、条件受土地使用权出让合同的制约。如期限不得长于出让合同的剩余年限，用途不得改变。
5.出租土地使用权必须在法律上是可以转移的。如：无权属纠纷，末受到司法、行政机关任何形式的限制等。
6．共有土地使用权出租的，必须征得其他共有人的书面同意。
二、划拨土地使用权出租的条件
《出让转让条例》第44条规定，划拨土地使用权，除本条例另有规定外，不得转让、出租、抵押。所谓另有规定是指第斗45条的规定，如果符合补办出让条件并已依法补办出让手续的，可以出租。
三、不得出租的土地使用权
1．以出让方式取得土地使用权的受让人，末按出让合同约定支付全部出让金，未按合同规定的条件进行一定投资开发的。
2．以划拨取得土地使用权未补办出让手续的。
3．有权属争议或产权不明的。
4．国家机关依法裁定：查封或以其他形式限制流通的。
5．共有土地使用权未经其他共有人书面同意的。
6．未依法取得土地使用权证书的，地上房屋已建成未领取房屋所有权证书的。
7．法律、法规规定禁止出租的其他土地使用权。
四、国有土地使用权出租的程序
按现行法律规定，国有土地使用权出租的程序包括签约和登记。
1．签约。签约是由出租人和承租人签订土地使用权出租合同的行为。《出让转让条例》第29条规定，土地使用权出租，出租人和承租人应当签订租赁合同。可见，签约是出租土地使用权法律关系确立的要式行为。
2．登记。土地使用权出租登记，由出租人分别向地政部门和房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租登记。《出让转让条例》第31条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。”可见，不经登记的出租行为无法律效力。对登记的具体办法，法律没作具体规定，可根据登记主管部门的要求进行办理。
§8—3 土地使用权租赁合同
一、土地使用权租赁合同的特征
土地使用权租赁合同，作为财产租赁合同的一种，除具有一般财产租赁合同的共有特征外，还具有自有特征。
1．共有特征：①是双务、有偿、诺成的合同；②标的物是特定的，合同终止后，承租人必须将士地随同原地上建筑物、其他附着物完好无损地交给出租人；③适用“买卖不破租赁”原则，即土地使用权的转让不影响租赁权人行使租赁权；④为要式合同，必须依法登记。
2．自有特征：①主体法律地位的特殊性。出租人不仅是对土地享有土地使用权，且取得土地使用权的方式必须是出让方式取得，其他土地使用权主体一般不得擅自租赁土地；承租人虽只是租赁合同的当事人，但不得违背出让合同中确定的权利义务，必须按照出让合同中规定的用途利用土地。②土地租赁合同的成立不影响土地使用权的存在，土地出租人仍是土地使用权人。③客体的特殊性。一般财产租赁合同客体可以是单一的物，也可以是集合物，而土地租赁合同的客体只能是集合物，即土地使用权和地上建筑物和其他附着物所有权。
二、土地使用权租赁合同的主要内容
土地使用权租赁合同的主要内容，由出租人和承租人根据出让合同的基本内容和出租的实际情况协商确定。由于它是确定当事人在租赁关系中权利义务的法律文书，是当事人出租活动的行为准则，因此，其内容要全面、准确、具体。主要包括：
1．租赁标的物。为附有地上建筑物、其他附着物的土地使用权。要明确地块位置、四至、面积、开发程度等。
2．租赁用途。与出让合同中规定的用途相同。但在租赁合同中进一步明确很有必要，有利于承租人按照土地利用性质正确、合理地使用土地，防止纠纷和误解。
3．租赁期限。租赁期限是租赁关系起始与终止的日期。租赁期限受两个方面的约束：一是土地使用权出让合同，租赁期限必须在出让期限范围内；二是《合同法》第214条的规定，租赁期限不得超过20年，.....租赁期满可以续订合同。若租赁合同未规定具体租期，只要在出让期限内，出租方无特殊的、需要收回土地的原因，且承租方依约使用土地，土地使用权租赁合同为有效继续。但出租方和承租方有特殊原因需终止合同的，在双方取得一致意见的情况下，也可随时终止。
4.租金。租金的标准、支付期限和方式，以及货币的种类，由合同当事人根据土地所在地的实际情况及出租市场供需关系和市场价格约定。
5．交付土地的期限和条件。合同中应明确规定合同签订之后，出租人交付土地的时限及条件，以确保承租人能按时占有、使用土地，主张其权利。
6．改变土地用途的约定。一般来说，租赁合同约定的土地使用条件，必须符合出让合同规定的条件和土地使用规则，如须改变，需要按照土地使用权出让的有关规定经批准后方可。双方当事人需要约定用途改变的可能性，以及在办理变更登记的过程中分别承担的责任和义务。
7．终止合同的条款。分为两种情况：①出租人单方终止合同的情况。在租赁合同有效期间，承租人如有下列情况，出租人可终止合同：承租人私自转租的；长期闲置不用的；物故长期拖欠租金的；承租人利用承租土地搞非法活动的。②承租人单方终止合同的情况。如出租人有下列情况的，承租人也可终止合同：未 按时交付土地的；未按使用条件提供土地的；合同规定土地用途与出让合同或规划用途不一致的。
8．出租人和承租人双方的权利义务(下一部分将具体介绍)。
9．违约条款。违反土地使用权租赁合同的责任，对于违约人来讲，主要是就违约行为承担解除合同的违约后果，以及对违约造成的损失支付违约赔偿。
10．承租人租期届满时返还土地的期限、方式和条件。
11．明确合同登记的部门、时间和方式。
12．优先购买权。租赁期间，土地使用权人转让土地使用权的，在同等条件下承租人有优先购买权。
三、双方当事人的权利义务
土地使用权租赁关系是平等主体间的民事法律关系，出租人和承租人的权利义务是对等的，即出租人作为权利主体享有的权利就是承租人应承担的义务；承租人享有的权利就是出租人应承担的义务。
(—)出租人的主要义务(即承租人的权利)
1．按租赁合同约定的时间和条件将土地提供给承租人使用。
2．出租人出租土地时，依法负有将出租土地的地上建筑物、其他附着物同时出租的义务。其交付与交付土地的行为同时进行。但合同另有约定的，从合同。
3.出租人转让已出租的土地使用权及地上建筑物时，应事先通知承租人。在同等条件下，承租人有优先受让的权利。但承租人的这种优先权不得优先于国家及其代表：
4．租赁合同有效期间，出租人将已出租的土地使用权转让，新的土地使用权受让人作为出租人应继续履行与承租人的租赁合同，所谓“买卖不破租赁”。
5．出租人在承租人合法依约使用土地期间，具有保证不凭借使用权人的权利干扰承租人正常占有使用土地的义务：保证租赁期间租赁权不因土地设置抵押而消失或因出租人的不法行为而被土地所有权人收回土地使用权的义务。
如租赁期间承租人的租赁权受到出租人和第三人干扰时，出租人应负相应的法律责任。
5．出租人在承租人合法依约使用土地期间，具有保证不凭借使用权人的权利干扰承租人正常占有使用土地的义务：保证租赁期间租赁权不因土地设置抵押而消失或因出租人的不法行为而被土地所有权人收回土地使用权的义务。
如租赁期间承租人的租赁权受到出租人和第三人干扰时，出租人应负相应的法律责任。
6．出租人在租赁合同成立之后，作为土地使用权出让合同的受让人，应继续履行与出让人之间的出让合同所确定的权利义务。
7．出租人有交纳出租土地税费的义务。国家征收土地税费，一般都以国有土地使用权为依据，显然，出租人作为土地使用权人，应承担土地税费。
如承租人代为缴纳时，可从租金中扣除，但租赁合同另有规定的，则依合同。
(二)承租人的主要义务(即出租人的主要权利)
1．承租人应按照合同规定的标准、方式、期限向出租人支付租金。这是承租人的基本义务。
2．承租人必须按照有关法律规定、合同约定的用途使用土地。
3．承租人对租赁的土地要合理使用，未经出租人同意不得擅自改变租赁地块的自然状况，破坏租赁土地的原有使用价值。如有改变和破坏，承租人应及时修复。
4．承租人非经出租人同意，不得将租赁权转让或再转租给第三人，亦不得将土地使用权用于抵押。承租人擅自转租或抵押，出租人可以解除租赁合同，因转租造成出租人损失的，承租人应负责赔偿。
5．租赁期限届满或因其他原因而使租赁关系终止时，承租人有及时将土地交还出租人的义务。
承租人交还土地的原则是按土地的原状交还。承租人负有下列连带义务：
(1)拆除租赁期间承租人在地上、地下新建的合同规定以外的建筑物和附着物。
（2）交还的土地不包含隐蔽的危险,如有危险则由承租人彻底排除。
（3）为上述的行为而支付的费用由承租人负担。
6．法律和合同规定的其他义务。
思考题
1．土地使用权出租的概念和特征，及其与土地使用权转让的区别。
2．土地使用权租赁合同双方当事人的权利义务。
