29/05 /2013 海外房产-英国伦敦房地产投资概述 1 2013-5-29
目录 一 英国概述 .................................................................................................................................................... ３ 二 英国的优势和吸引力在哪里 ............................................................................................................... ．３ 三 市场环境分析 ........................................................................................................................................... ４ 地理人文环境 ................................................................................................................................................... ５ 经济环境 ........................................................................................................................................................... ５ 交通运输 ........................................................................................................................................................... ５ 四 伦敦房地产市场分析 ................................................................................................................................ ７ 区域概括，地理区域规划和华人热衷投资居住区域 .................................................................................... ７ 潜力巨大的城市发展模式 ................................................................................................................................ ９ 移民的增加和欧盟东扩 ............................................................................................................................... １０ 伦敦整个楼市情况 ....................................................................................................................................... １１ 伦敦租赁市场分析 ....................................................................................................................................... １４ 2
一．英国概述 1. 欧洲第三大经济体，世界经济强国和政治大国。人口约为6千3百20万。英国地处世界中心并是进入欧洲的前沿，英国是欧盟成员但没有加入欧元区，与欧洲各国的关系相比，英国传统上和美，加，澳等英语国家，英联邦国家前殖民地区关系更为密切。1. 2. 伦敦是全球一大金融中心，伦敦证券交易所市值超过万亿美元。2012年伦敦奥运会创收100亿英镑，旅游消费将创造经济效益21亿英镑。正在建立人民币国际业务中心。 3. 欧盟、欧洲经济区、国际货币基金组织、北约、经合组织、联合国、世贸组织、20国峰会成员，联合国安理会常任理事国。 4. 美国为其最大的出口目的国。中国是其第二大进口来源国，仅次于德国。出口商品包括工业成品、燃料、化工品及食品。 5. 实行十一年制义务教育，大学学费3000英镑起，全民免费医疗。 6. 世界名校剑桥大学和牛津大学在英国QS“2011年世界大学排名”中分列第1位和第5位。 7. 全国有300多座硬面跑道机场。伦敦希思罗机场是欧洲最繁忙的机场，2010年运送旅客6,500余万人次。其他主要国际机场还有盖特威克机场、斯坦斯特德机场以及曼彻斯特机场。 1 多数国内投资者对英国在欧盟之中的定位有所偏差，实际上英国政经和美国类似，有弹性，有活力。 3
二． 英国的优势和吸引力在哪里 1. 世界一大经济体，收入水平高。 2. 通往欧洲的首要门户，交通设施完善，且为欧盟成员，与欧盟其他成员国家交通往来相当便利。 3. 欧洲一大旅游胜地，2010年接待游客2,960余万人次。2008年，仅伦敦就接待了近1,500万游客。2009年和2010年间，中国游客数量同比增长10%。 4. 教育水平高，拥有的世界一流名校培养出大批高素质人才。伦敦的国际留学生中，中国学生的人数最多。 5. 生活水准高，提供公费医疗保障,全民小学，初中，高中义务教育。 6. 允许外籍人士在英国境内置业、购地，无区别对待。 7. 允许民众自由经商，监管透明，政府廉洁程度高，位居身透明国际全球廉洁程度排行榜前列 8. 产权保护制度严格，是房产注册最便捷的国家之一。 9. 房价适中，出租回报率高，房价每十年翻一番。 10. 中英两国经济往来密切，英国是中国第二大投资国。两国已签订避免重复征税的协定2。 2 摘自陆特资产中国网站，日期：2013年5月15日 4
三．市场环境分析 1. 地理人文环境 伦敦（London），是英国首都及最大港口，欧洲最大城市，世界顶级的国际大都市和全球最繁华的城市之一。人口约为820万。伦敦一直稳居欧洲最大金融中心城市的地位，与美国纽约同为世界上最大的金融中心。伦敦是英国政治中心，也是国际组织总部所在地。伦敦是多元化的大都市，居民来自世界各地，多元化种族、宗教和文化，城市使用的语言超过300种。伦敦气候温和，空气清新，早已不是雾都。大伦敦是在M25环城路以内，共有32个行政区域。选择在伦敦投资房产，在合适的行政区域进行房产投资非常重要。 2. 经济环境 金融业是伦敦最重要的经济支柱，从业人员约325,000 （2007年)。2005年，其地区总产值为4460亿美，占英国国内生产总值的20%，大都会区GDP达到6690亿美元，占英国GDP的30%。 伦敦城（City of London）和新的金融商务区Canary Wharf 是伦敦的最大的金融中心，分布有许多的银行、保险公司和金融机构。大约有一半以上的英国百强公司和100多个欧洲500强企业均在伦敦设有总部。伦敦有超过490间外国银行，来自日本的银行驻扎在伦敦的数量比东京还多，来自美国的银行数量比纽约还多。伦敦目前是世界上最大的国际外汇市场，他每年的外汇成交总额可以达到三万亿英镑，全球大约40%的货币业务在伦敦交易。 3. 交通运输 伦敦不断改善的交通运输给当地房价带来了很大的影响，政府计划在大伦敦内步行10-15分钟即可到达最近的车站（不包含公共汽车站）。规划中的车站计划给周边房价带来了10-20% 的升幅。 5
ξHigh Speed 1: 伦敦高铁总站将位于St Pancras 站，经停Stratford 通往欧洲大陆，预计在2020年建成通车。 ξHigh Speed 2: 由伦敦开往威尔士和苏格兰，此计划还在初期设想阶段。 ξUnderground 地铁： Jubilee Line 正在被更新比提高运力，Northern Line 将延伸到伦敦南部的Battersea Power Station and Vauxhall. ξDLR轻铁： 现已延伸到了Stratford 和Canning Town, 并计划在2020年以前继续扩展。 ξCrossrail 1: Crossrail 1铁路将把希思罗机场与伦敦东部和中西部地区连接在一起，在60分钟内运送150万名乘客。这条铁路预计将于2017年竣工，它会并入伦敦现有铁路网，其中包括伦敦地铁。 ξCrossrail 2: 计划连接伦敦东北部和西南部 ξOverground: 伦敦地上铁现共有6条线路连接大伦敦各区域。 ξ机场：在大伦敦周边共有5坐机场，交通十分便利 6
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四． 伦敦房地产市场分析 1. 区域概括，地理区域规划和华人热衷投资居住区域 伦敦现共有32个行政区， Kensington and Chelsea, Fulham and Westminster 是传统的高端物业分布区，世界超级富豪很喜爱在Mayfair 和KnightsBridge 购置房产， 而大部分东方人和华人例如日本人，香港，台湾，新加坡和马来西亚华人大多聚居在Brent 和 Barnet。作者原居Brent 区的Hendon 和Conlindale. 近十年来，中国大陆新移民越来越多，他们主要在Tower Hamlets 区的Canary Wharf 购置房产。 这主要因为很多大陆新移民在附近的金融城工作，交通便利，房价和我国一线城市房价差不多。 另外此区新建了很多和国内类似的高层住宅，开放商把楼盘在东南亚例如香港，马来西亚和新加坡推广，这又吸引了很多有华人背景的投资客投资此处物业。 8
来源： 伦敦发展署 以上是伦敦发展署规划的重点区域，在今后的5-10年内，在以上区域会出现很多重建计划并将会有新楼盘投入市场，投资者可以密切关注。以我在伦敦居住近16年的经验来看，我个人认为在Cricklewood/Brent Cross, Elephant &Castle, King’s Cross, White City， Hoxton， Shoreditch 等区域投资会带来可观的回报。 9
如下图所示，另外投资未来5-10年人口增加区域和工作机会增长区域也会给投资者带来丰厚的回报。 Employment projections 2007-2031 by borough Growth 2007-Adjusted Forecasts 2007 2011 2016 2021 2026 2031 2031 Tower Hamlets 206 227 251 279 290 301 % Hammersmith 132 139 149 166 173 178 % Newham 83 88 94 100 103 107 % City 339 373 401 423 428 435 % Southwark 217 241 246 255 264 275 % 来源：大伦敦发展署，数据由作者整理， 日期：2013年5月20日 2. 潜力巨大的城市发展模式 到2031年，伦敦人口将达到近9百万，而人口增长和工作机会等会给东区带来翻天覆地的变化。 在2031年以前， 伦敦将有1百30万新增人口，80多万新增家庭， 70多万新增工作岗10
位， 每年3万-6万多住房，4万5千多酒店客房。 由伦敦发展署发布的伦敦中长期发展规划中我们可以获知，政府在大力开发伦敦东区，在未来的20年，主要的人口增长和工作机会都集中在伦敦东区。 英国政府也正在通过合作招商的形式向中国开发商伸出了橄榄枝，据最近的报道，伦敦东区的Royal Dock 和 Thames Gateway 的基础建设和以后的地产开发等都有中国开放商的参与。例如英国一开发商和香港新世界发展合作开发Greenwich Peninsular 区，在未来3-5年内将有数千套住宅投入市场。在美国大使馆决定在Nine Elms 建造新的大使馆后，一马来西亚华商已购入近在咫尺的伦敦历史标志性建筑Battersea Power Station, 计划经此建筑改建为高档购物娱乐中心，并在周边开发高档楼盘。 3. 移民的增加和欧盟东扩 近年来，随着欧盟在2004年和2007年的扩张，许多移民从波兰，捷克，保加利亚等国移民至英国，很多定居于伦敦。而来自世界各地的新移民也集中在伦敦。 11
4. 伦敦整个楼市情况 根据1998年以来，伦敦的房地产市场相当活跃，发展势头强劲。根据英国经济与商业研究中心最新的研究报告预测，到2020年，伦敦地区的平均房价将从目前的万英镑大幅度上涨到50万英镑。尽管该研究中心认为2013年伦敦房价的增幅将低于2012年的增幅，但是，从现在到2020年，伦敦的平均房价将增长至少30%。 持续推高伦敦房价的主要原因： 伦敦相对明朗的经济前景，伦敦的商业服务经济很有弹性，在危机中受到的打击最小。 伦敦被认为是Safe Haven, 安全避风港，在欧债危机其中，很多欧共体企业和个人将资产转移到伦敦并投资到房地产市场。 新兴市场投资者对伦敦的投资不断增加、例如在1998年之前，在伦敦的中国大陆华资银行只有中国银行，现在五大行和几大保险公司都在伦敦有分行。越来越多中国企业如华为，中国电信等把欧洲总部设立在伦敦。 伦敦是外来移民英国的首选地。近年来很多亚洲，东欧移民涌入伦敦，富裕的俄罗斯人常常会在伦敦购置物业。 在这次金融危机中，银行对房地产开发商的贷款持谨慎态度，致使总供应量减少。 英镑从2007年开始，对人民币汇率下跌了35%，对港币下跌了20%，对新元下跌了32%。英国经济已经走出谷底，房价和货币开始攀升，现在是投资英国最好的时机。 12
以下图表显示伦敦房价在2007-2009年短暂下跌后，已经反弹到历史高位。 来源： Land Registry UK, 2013年5月20日 13
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5. 伦敦租赁市场分析 统计数据表明，在2001和2011这十年之间，租住家庭数量已经从2百60万到4百20万个家庭。 具Savills 估计，全英国有4百80万个家庭是租住而不是购买房屋。 在伯明翰，利兹，曼彻斯特，利物浦等城市，租住家庭数量在这十年增长了77%， 在这些城市，23%的家庭没有自己的物业而是长期租赁私人住宅。 在伦敦，由于物价昂贵，房价高，估计40%的家庭租住私人物业，到2017年， 我们预测租赁家庭将增长到50%。 致使租赁家庭增长的主要原因： 银行在金融危机后谨慎放贷，标准有所提高，很多自雇人士和低收入人士申请不到贷款。 英国传统上是低储蓄率国家，年轻人没有储蓄意识 伦敦房价高企，工作人士除了交税和基本生活支出后，不能承受较高房价。 思想意识的转变，很多现代年轻人没有购房意识。 伦敦新移民增加而很多新移民在刚定居伦敦的前几年无能力购买房产。 伦敦有45所高等院校，学生人数超过50万人。 在伦敦，年龄在20-34岁之间的年轻人占了36%，他们主要以租房为主。 新建住房速度跟不上家庭增加的速度。 租客对一室一厅和二室一厅小户型的需求，特别是那些即将首次置业人士，使得此类户型租金继续增长。而大户型例如4室2厅，5室，6室等租金有所下降并且空置率有所增加。 另外政府颁布HMO法令，使得业主在出租此类物业成本有所增加。由于回报率可观，目前有些地产投资基金已经进入此行业。 另外伦敦房地产界正在探讨Built to Let 模式， 我相信这会给机构投资者带来丰厚的回报。 16
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