房地产价格构成（讲座三）
——整体投入的模式分析
房地产价格构成
第一章一般价格构成
房地产价格是由地产价格和房产价格共同构成的。但从房地产营销的角度来讲，房地产价格可以在总体上看作四个部分：
房屋建筑成本；
流通费用；
税金；
利润。
房地产价格构成
一、房屋建筑成本
1、土地价格——基地价格。主要指生地经过开发平整后成为能够直接用于房屋建筑的熟地价格。
2、勘察设计费。包括规划费、建筑设计费、地质勘察费用及施工执照等。
3、房屋建筑安装工程费。
4、街区配套费用。这主要是小区或各种街区市政公用设计配套标准支付的供电、供水、供气、通讯、排污、排水、道路、绿化等。
5、其他附加费。如人防、商业网点、幼儿园、邮局等相关生活服务体系。
6、管理费用。主要是指房屋建设中支付的各项管理费用，包括房地产公司的工资等。
7、贷款利息。向银行贷款发生的支付利息等。
8、土地使用税。
房地产价格构成
二、流通费用
主要是指房地产作为商品流通过程所耗费的劳动和活动劳动的货币体现。其中可以分为两种： 一种是生产流通费用，是房地产使用价值由生产领域转向流通领域形成的，如空房管理费、包修期内的维修费用等。
一种是纯粹流通费用。是在房地产买卖过程中出现的，如广告费用、展销费用、代理费用。这些是房地产价格的必然构成部分。
房地产价格构成
三、税金等费用
主要包括建筑费用，相关税费等。另外原来还有城市建设费、教育附加费等。
四、利润
从国外的情况看，一般能够获得15%左右的利润已经很好了，中国的房地产的利润是比较高的。
从事实上看，不同的房地产商品的利润差异是很大的。
房地产价格构成
第二章 房地产的价格特点
一、价格的复杂性
二、土地价格占有成本比例较高，从20——60%的空间可能都会发生。
三、区域价格明显。房地产是不动产，不能流动，不能出现的已地产品运到甲地是产品卖的情况，因此区域性价格是的特有的特征。
四、房地产的价格具有较强的政策性特点。很多售房过程是与社会保障机制相联系的。
五、正因为出现上述特点，因此也就形成了第五点，即房地产在经营中需要评估。
六、企业品牌的价值性在价格中越来越起重要作用。市场化的取向越来越明显。
房地产价格构成（案例）
1、总面积：37．4亩×660=23000平方米
2、总建筑面积：23000×1．8（容积率）=42400平方米。
3、建筑密度：不大于35%，即至少在建造5 层建筑，才能满足规定。
4、土地成本：
50万（一亩）折 土地价格每平方米420元左右（750÷1．8）
60万（一亩）折土地价格每平方米500元左右。（900÷1．8）
5、土建造价值：500—800元左右。
6、楼面总投资在二千八百万。土地投资在一千八百万左右。整体总投资要在四千八百万左右。
7、楼面价值是1200——1300左右。
8、当地附近的楼盘商品房是每平方米1200元左右。
9、理论上讲，临街商业用房一楼的价值是一般商品房的三到五倍。淮安其他商品房有的已经达到3000到4000元一个平方的。
10、管理费用12%左右。销售均价必须超过1800元左右才能稍有效益。
11、如果42400平方米的建筑面积，一楼可售4000元，平均销售价格在2000元左右，总销售额在8500万左右。
12、如果销售均价值达到2500元左右。销售额在一亿左右。
13、去掉各种管理费用和不可测费用。可有2—3千万左右的收益。价格与成本分析
