[房地产金融]房地产金某地产新.ppt

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内训资料 房地产金融创新 房地产金融创新 • 房地产金融的含义和特点 • 房地产金融的数字化描述 • 房地产金融创新是市场发展的需要 • 房地产金融创新参考点介绍 • 房地产金融的含义和特点 房地产金融的含义和特点 • 房地产金融是与房地产经济活动有关的各 种资金融通活动。 • 房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的 信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看， 它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地 产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形 式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放； 既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过 金融市场的融资；既包括房产资金融通活动，也 包括地产融资活动。 • 房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般 金融活动所具备的共性，同时也具有它作为服务 于房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的 特殊性，可以归纳为以下几点： • 房地产贷款金额大，偿还期长。 • 房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债 权可靠 • 抵押贷款是房地产贷款的最重要形式。 房地产业与金融业的关系 • 房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、 相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也 称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所 决定的。 • 房地产业发展离不开金融业的支持 • 金融业的发展需要房地产业与其相结合 房地产发展与金融支持 金 融 的 支 持 流通 存量房 销售 房屋 建设 房屋 开发 土地 购置 土地 • 房地产金融的数字化描述 房地产金融的数字化描述 • 据统计，在2000～2002年房地产开发投资资 金来源中，平均有%来源于国内银行贷 款，有％来源于主要是定金和预付款的 其他资金来源。如果其他资金来源中假设有 60％是金融机构提供的预售商品房按揭贷款， 同时按揭贷款又没有及时替出开发贷款，则 房地产开发资金来源中至少有%来自金 融机构。 房地产金融的数字化描述 • 商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款， 是房地产业与金融业联系的另外一个方面。 据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房 地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余 额的比例，已经由1998年的%增长到 2002年的%。表明房地产贷款已经成 为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。 房地产金融的数字化描述 • 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的 开发贷款、个人住房贷款等占了1／5左右。 在1998年的时候，整个房地产的贷款不到 3000亿，个人贷款不到200亿，但目前金融 机构主要是银行，用于支持房地产发展的 贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款 余额万亿元，同比增长% 房地产开发信贷的增长 个人住房抵押信贷的增长 房地产开发投资资金来源 (亿元) 年份 2000 2001 2002 三年合计 所占比例 国家预算内资 金 % 国内贷款 % 债券 % 利用外资 % 自筹资金 % 其他资金 3670. 56 % 资金来源总额 100% 房地产贷款及其占金融机构贷款余额的比例 年份 199 8 199 9 200 0 200 1 200 2 个人住房抵押 贷款余额 426 135 8 337 7 559 8 825 3 房地产开发贷 款余额 268 0 297 2 328 1 420 4 661 6 房地产贷款余 额 310 6 433 0 665 8 980 2 148 6 9 金融机构贷款 余额 865 2 4 937 3 4 993 7 1 112 3 1 4 139 8 0 3 占金融机构贷 款余额的 比例 (%) 9 2 3 10. 6 4 居民存款的结构 负利率下居民存款增速持续下滑 • 2004年12月末，全部金融机构本外币各项存款余额 为万亿元，同比增长%。金融机构人民币 各项存款余额为24万亿元，同比增长16%。全年人 民币各项存款增加万亿元，从分部门情况看： 居民户存款增加万亿元，其中定期存款增加 9641亿元,活期存款增加6289亿元,居民户存款稳定 性增强。非金融性公司存款增加万亿元，财政 存款增加564亿元。 银行贷款的结构 各金融机构贷款份额 • 2004年12月末，全部金融机构各项贷款本外币余额 为万亿元，同比增长%。全部金融机构人民 币贷款余额万亿元，同比增长%。全年人民 币贷款增加万亿元，从部门分类看：居民户贷 款增加5925亿元，其中，居民户消费性贷款增加 4327亿元，在消费性贷款中短期贷款增加173亿元， 中长期贷款增加4154亿元；居民户经营性贷款增加 1598亿元，在居民户经营性贷款中短期贷款增加 1399亿元，中长期贷款增加199亿元。非金融性公司 及其他部门贷款增加万亿元，其中，短期贷款 增加4919亿元，中长期贷款增加9350亿元，票据融 资增加2026亿元。 房地产金融发展前景预测 • 中国总体经济发展已经持续了将近20年较 高速度的增长，今后，至少还能有20年连 续经济增长过程。前20年的投资主要集中 于基础工业方面，而今后20年，基础工业 和与改善生活品质、居民消费有关的投资 将并重发展。当前，很重要的政策就是鼓 励和扩大消费者的消费行为，银行在这20 年发展中会有很大变化。现在我国消费贷 款占整个金融银行业贷款比重约为15％左 右。 房地产金融发展前景预测 • 随着中国金融经济的发展，在15年到20年时间内， 整个中国房地产贷款会占银行贷款40％到50％，或 50％以上。银行贷款余额在2003年是 15．8万亿， 2005年房贷增长速度预计为15％。如果保守些算， 从2003年起，按10％到12％的速度来预测，10年以 后到2013年，中国的银行贷款总额将达到40万亿元， 房地产贷款能够占银行贷款的35％，个人消费贷款 占到35％到40％，房地产贷款将在今后10年增长10 倍，显然房地产贷款需要有一个大发展，前景颇为 乐观。 房地产金融创新是市场的需求 • 一方面是房地产贷款在银行所累积的风险已使银 行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。 • 深交所的研究报告显示：我国房地产业已成为与 银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资 金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在 金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从 2001年的39%，预测会上升到2005年的42%-67%， 2010年的45%-62%，这将对银行产生很大的压力。 房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融 资渠道。 • 政府方面很清楚，没有房地产金融，在中 国目前的市场情况下，就不可能有较好较 快的房地产行业的发展。但是一个过度的 金融，就会有一个过度失控的房地产市场， 关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。 • 下一步，估计银行会相应推出一些新的金 融产品，以解决金融风险。国内金融市场 还将提供一些利率衍生产品，帮助消费者 对冲利率风险。房地产贷款资产证券化实 现后，还会有一些新的房地产贷款风险管 理产品逐步在中国市场出现。 房地产金融创新参考点介绍 • 宏观经济：资产证券化 • 金融： 房地产产业投资基金 • 公司业务：房地产信托 • 政策： 存量房与房地产金融 • 个人业务：民生房贷独门绝学 寿险抵押贷款 反向抵押贷款保险 房地产抵押贷款资产证券化 房地产抵押贷款资产证券化 • 资产证券化(Asset-backed Securities， ABS)是指将一组流动性较差的(金融)资产进 行一系列的组合，使该组资产在可预见的未 来所产生的现金流量可以保持相对稳定；在 此基础上配以相应的信用担保，将该组资产 的预期现金流量的收益权转变为可在金融市 场上流动、信用等级较高的债券型证券的技 术和过程。 房地产抵押贷款资产证券化 • 资产证券化的实质是(金融)资产所有权和 收益权的某种程度的分离，是(金融)资产 组合的一种方式。具体来说，资产证券化 就是发起人把其持有的各种流动性较差的 资产，分类整理为一批批资产组合出售给 特设载体(SPV)，再由特设载体把买下的金 融资产作为担保发行资产支持证券(ABS)， 收回购买资金。 房地产抵押贷款资产证券化 • 在西方国家，资产证券化的最基本功能是提高该 类资产的流动性，它为银行提供了一条新的解决 流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行将抵押 贷款销售给二级市场的中介机构，就可把其长期 的贷款资产变现成具有高流动性的现金资产。到 目前为止，发达国家已被证券化的资产包括：抵 押、担保贷款；信用卡、转帐卡、设备租赁、贸 易应收帐款；航空机票收入、收费公路及其他公 共设施收入等各种有固定收入的贷款；商业房地 产、汽车、以及工商企业等各商业贷款。这些资 产都具有质量和信用可被准确评估、有担保、能 产生可预见的现金流等必备特征。 房地产抵押贷款资产证券化 • 我国资产证券化的运作领域 　　1、银行不良资产证券化。 2、中小型国有企业资产证券化 3、基础设施建设资产证券化 4、房地产抵押贷款资产证券化 房地产抵押贷款资产证券化 • 房贷证券化是指银行将房地产抵押贷款按照价值 单元分割成小的产权单位，出售给投资者，由于 住房贷款的期限普遍很长，而金融机构吸收的存 款又具有短期性，一方面可以解决银行“短存长 贷”流动性不足的问题，另一方面也可以使资金 较少的企业参与房地产投资。 • 简言之，房贷证券化即将银行已经存在的信贷资 产集中起来组成资产集合(亦称资产池)，并重新 分割为证券，进而转卖给市场上的投资者。 房地产抵押贷款资产证券化 • 目前，国际上信贷资产证券化代表性的模式大致有 三种： 　　一是美国模式，也称表外业务模式，即在银行 外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现 资产的真实出售； 　　二是德国模式，亦称表内业务模式，即在银行 内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务， 资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负 债表中； 　　三是澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述 两种模式的结合类型。 房地产抵押贷款资产证券化 • 我们知道，一个完整的住房抵押贷款市场 体系包括一级市场和二级市场：一级市场 即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债 权转让市场，是指银行以住房抵押为担保， 发行抵押贷款证券的市场。随着房贷规模 的日益膨胀，作为２１世纪全球金融结构 调整及金融工具创新的最重要的内容之一， 在我国尽早实施房贷证券化的试点，加快 建设住房抵押贷款二级市场已势在必行。 • 基本做法是，特别机构按一定标准（如贷 款期、还款方式、信用等级等）向各个银 行购买其所持有的抵押贷款，组成“抵押 贷款库”（只是一种分类以示区别而已）， 并通过一定的信用提升手段（如保险、担 保和保证金等）达到需要的信用级别，特 别机构通过分析和定价。在一定时间，在 某个资本市场，在政府的批准、监督和有 关证券信用评级机构的监督下，通过承销 商发行以其收购的抵押贷款为基础的证券 （通常是以债券的形式）。 • 一般来说，银行负责将借款者的还款在扣除银行 管理费和其他费用（包括工本费、公证费、房产 评估费、税等）后，转让给特别机构，特别机构 负责按时返还证券投资者的本金和利息，并支付 各机构的费用（如保险费、评级费等），余下的 则是特别机构的收益。 　　如果发生抵押贷款借款者还款逾期甚至违约 的情况，首先由保险公司承担其承诺的部分或全 部损失，最终可以依法处置抵押物以获得补偿， 如果还不够偿还证券本息，其损失只能投资者自 已承担。如果发生这类情况，该特别机构的声誉 也将受到致命影响。 • 如果发生抵押贷款借款人提前还款或抵押 贷款本金和利息偿还超前于证券本息的支 付，通常特别机构将作在货币市场和资本 市场作短期投资如购买国债等，该投资收 益属于特别机构。 • 2000年美国商业房地产和多家庭住宅抵押贷 款总额的16417亿美元中，来自商业银行的 抵押贷款只占％，其余％则分别来 自人寿保险公司（%）、储蓄机构 （%）、联邦和相关机构（%）、抵押 池和信托（%）、个人和其（%）。 • 此外，个人住房抵押贷款证券化也是分散商业银 行信贷风险的有效途径。美国2000年各种物业类 型抵押贷款余额占GDP的比例达到了％（其中， 独户住宅抵押贷款余额为GDP的%）**，独户 住宅抵押贷款2002年6月末在美国全国性商业银行 贷款总额中的比重也达到了25％。虽然有如此巨 大的住房抵押贷款规模，但由于%的住房抵押 贷款通过资产证券化脱离了商业银行体系，有效 地分散了商业银行的金融风险。 存量房与房地产金融 • 资金密集的房地产市场具有金融属性，特 别是存量房这一块。但目前人们在谈到房 地产金融问题时，仅仅关注增量房市场， 而没有考虑巨大的存量房市场。在启动我 国房地产市场之初，已有80％的住房变成 了房改房。此后，大量新建的经济适用房、 商品房进入市场，到2004年，私有住房的 持有率已达26％。 存量房与房地产金融 • 据推算，到2003年底，我国城镇约有房地产 180亿平方米，其中住宅110亿平方米。如果 每1平方米2000元，则其价值分别为36万亿 元和22万亿元。在过去市场经济处于“淡化 ”状况时，由于极少流动，它实际上是一笔 数额巨大的“死钱”。随着房地产市场经济 的发展，存量房地产进入市场的数量将会逐 年增加，再加上每年接近1万亿元的新建房 地产投入使用。可以预测，在全国商品流通 总量中，房地产商品占有的比重将日益增大， 并将带动货币流通量和贷款量的增加。 存量房与房地产金融 • 一个健全的房地产市场自有率和出租率应有 合理分配，即使在发达的美国、德国，住房 的自有比例也只有70％和40％。对于我们国 家来说，要达到100％的私有率，低收入群 贷款会使银行面临最大的风险。 • 政府将有可能首先从给银行带来最大风险、 需求稳定的低端产品即廉租屋、经济适用房 入手，实现房地产证券化。 存量房与房地产金融 • 政府支持银行、金融机构从廉租屋、经济 适用房入手，启动房地产投资信托REITs， 通过发行受益凭证的方式，募集投资者的 资金，进行房地产或房产抵押贷款投资， 将这部分住房以出租的方式提供给广大低 收入者居住。既解决了大量低收入者买不 起房的问题，保证人人能有房住，也使银 行规避了风险。 存量房与房地产金融 • 在启动房地产证券化的同时，为广大投资 者开辟了新的投资领域。而且，可以激活 存量房市场，改变目前以增量房成本加利 润决定市场房价的状况，使存量房的实际 价值真正起到指导增量房市场价格的作用。 个人业务：民生房贷独门绝学 • 在国内银行产品监管空间狭窄、产品同质 化非常严重的环境下，民生银行依靠科技 创造出新的房贷产品，竟然能够一枝独秀， 令竞争者望尘莫及，其它银行几乎无法跟 着“复制”。 民生房贷独门绝学----组合还款法 • 目前，各家商业银行在经营个人住房贷款业务时， 给客户提供的只有两种还贷方式——等额本金还 款法和等额本息还款法。 • 可实际上，目前实行的两种方式都过于死板，客 户的选择余地太小，一经与银行签订合同，就很 难更改还贷方式，因此，在运作过程中，有许多 客户的需求根本得不到满足。 民生房贷独门绝学----组合还款法 • 例子：一名刚刚毕业的硕士研究生，工作时间不 长，有了女朋友之后，面临买房子结婚的问题， 两个人的月收入加起来可能在5000元左右，而其 每个月的正常开支为2000元。按照现在北京的房 价水平，想在城区周围买一套120平米左右的房子， 总价格应在60万～70万元之间，如果采用首付20 ％、20年按揭贷款，无论是等额本息法还款，还 是等额本金法还款，先期每个月还款金额都不会 低于3500元，这意味着他们生活质量的下降。否 则，就只能重新选择更便宜的房子。 民生房贷独门绝学----组合还款法 • 如果采用民生银行的“组合还款法”，他们就可 以避免这个两难境地，既不影响生活质量，又可 以买下理想的房子。“对于银行来讲，这类客户 很有培养前途，一般而言，他们的收入曲线未来 会呈现出向上的趋势，”高峰进一步分析到，“ 这样我们就可以根据他的情况，将20年的贷款分 成不同阶段来还，比如这对年轻人前两年收入低， 可以先在这个阶段每个月还3000元钱，第三年收 入有所增加后，可以负担每月5000元的还款了， 银行就可以为他们调整到月还款5000元。” 民生房贷独门绝学----组合还款法 • 这样一来，不但这部分客户的需求得到满足，而且银行 的利息收入也与以往不同。按照这种方式，客户的全部 贷款被划分成几个不同偿还阶段，根据客户在不同阶段 的收入状况差异，每个阶段偿还的本金数额也不相同。 • 如果先期偿还的本金数额较小，按照利息计算的总原则： 当月利息＝上个月剩余本金×月利率这个公式来计算， 客户的剩余本金数额大，相应付给银行的利息就更多。 据了解，民生银行还允许客户在最长一年的时间内，只 还利息不还本金，这就为部分打算“以房养房”的客户 提供了便利条件。当然，如果先期客户偿付的本金数额 较大，银行的利息收入则会相应减少一些。 个人业务：寿险抵押贷款 • 我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很 大的发展空间。我们认为，当前除了开展财产保 险及信用保证保险以外，保险公司可以积极尝试 开办寿险抵押贷款。 寿险抵押贷款 • 在欧洲一些国家，尤其是荷兰，普遍将住房抵押 贷款与人寿保险相结合，借款人获得住房抵押贷 款后，每月支付的费用由两部分组成：本金和利 息。其中利息付给银行，本金则交给保险公司， 贷款到期，保险公司将本金全部交还银行。这种 做法，对贷款方来讲，它避免了借款人健康状况 带来的风险，到期由保险公司交还全部本金；对 借款方来讲，它在转移贷款风险时，给借款人送 上了一份人寿保险；对保险公司来说，每月收到 的本金可能带来盈利。 个人业务：反向抵押贷款保险 • “反向抵押贷款”是指在老年居民中推行的“抵 押房产、领取年金”的寿险服务。投保人将房屋 产权抵押给保险公司; 保险公司按月向投保人 （受益人）支付给付金，也是终身支付; 直至投 保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、 出租或者拍卖。 • 这种保险业务在英法等国已相当成熟，因其操作 过程像是把抵押贷款业务反过来做，像是保险公 司用分期付款的方式从投保人手中买房，所以在 美国也被称为"反向抵押贷款"。 反向抵押贷款保险 • 根据保监会的设计思路，反向抵押贷款定位于新 型的"抵押房产、领取年金"的寿险服务，它将已 经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押，按其 房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按 人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算， 将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限 中去，按年或月将现金支付给投保人。它使得投 保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保 人一直享有居住权和出租权，直至投保人亡故， 保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍 卖。这种贷款适合即将退休或已经退休后的老人 （男60岁、女55岁）。 反向抵押贷款保险 • 比如说李先生现年60岁，在城南一次性付款购买 了一套现房，房子面积148平方米，总价42万元。 按人均寿命男性69岁计算，投保人的寿命计算基 数为9年。经评估，9年后房屋约折损11万元，但 房屋与土地增值预计约为16万元，因此计增5万元。 保险公司扣除预支贴现利息25%，按75%计算给付 额为万元，再将预期给付额分摊到投保人的 预期寿命中去，那么每年李先生可以得到万元， 每月可得到3250元。虽然是按9年计算，但只要李 先生不死，保险公司一直都得付下去，一直付到 老人亡故，这样他的晚年生活就有充足的保障。 当然，如果李先生投保后三五年就去世了，房子 也得归保险公司，保险公司在投保人亡故之后， 将房屋出租或者销售甚至拍卖。所以有人称这种 投保为"生死合同"，双方盈亏全在于寿命的长短。 这一险种对于发展我国保险业的作用 • ①它可以使保险产品多元化，有利于我国保险公司加 快成为现代金融企业; 由于我国房屋价格持续上升， 城市土地持续增值，推行这一险种对改善保险资产质 量肯定会有好处; • ②最初几年，看起来经理人的“业绩”表现不明显。 但这时给付金的支出也比较少，这时投保人的房屋资 产和未付出的给付金却全在保险公司账上，可以在一 定的条件下进行经营获利，预期赢利也是计算得出来 和可以反映在报表上的。 • ③目前我国有关法规对于保险公司从事经营活动范围 的限制很严，缩小了赢利空间。实行了"反向抵押贷 款"保险服务就使得寿险公司把保险业同房屋的长期 经营结合起来，进入一个空间广阔而且赢利丰厚的经 营领域。这肯定可以促进我国寿险业务的发展。 实行"反向抵押贷款"保险服务的社会效应 • 多年来我国居民储蓄率过高而消费率较低，特别是 中年人源源不断地把钱存入银行，原因之一是老年 保障制度不健全。全面推行"反向抵押贷款"的寿险 服务，使得为养老进行储蓄不再成为必要; • 它可以鼓励人们放心消费购买住房，扩大居民对于 住房的购买需求，因为产权住房可以成为一种"养 老储蓄"; • 有利于从源头上解决腐败问题。所谓“五十九岁现 象”，就是人到接近退休的时候生活预期不良，为 维持自己今后的体面和生活水平不下降，采取了不 正当的措施。结果毁了自己不算，社会还要付出很 大的成本去查处和关押他们，把监狱变成了“养老 院”。这种寿险服务的建立，使他们为晚年生计而 违法违纪不再有经济上的必要。 房地产产业投资基金 • 产业投资基金，在我国系指直接投资于产业， 主要对未上市企业进行股权投资和提供经营 管理服务的利益共享、风险共担的集合投资 制度。即通过向多数投资者发行基金份额设 立基金公司，由基金公司自任基金管理人或 另行委托基金管理人管理基金资产，由基金 托管人来托管基金资产，从事创业投资、企 业重组投资和基础设施投资等实业投资，它 是一个与证券投资基金相对等的概念。专门 投资于房地产行业的基金就称为房地产产业 投资基金，即房地产产业基金。 • 当前，在中国产业基金只能向确定的投资 者发行基金份额，也就是说产业投资基金 只能采用私募基金的模式。所谓私募基金， 是指通过非公开方式，面向少数投资者募 集资金而设立的基金。由于私募基金的销 售和赎回都是通过基金管理人与投资者私 下协商来进行的，因此它又被称为向特定 对象募集的基金。这类基金目前多采用投 资公司的形式来规避政策壁垒。 • 一般来说，房地产基金可以分为以下四种 形式：第一种为消费型基金，汇集居民以 住房消费资金积累为目的的住房资金；第 二种是投资基金，汇集投资者的资金投资 于房地产的基金，这种基金一般不直接从 事具体房地产项目的开发，主要投资于房 地产投资信托基金及房地产开发企业等来 实现间接的房地产投资； • 第三种是资产运营型基金，以房地产投资 信托基金（ＲＥＩＴ）为代表，即不进行 项目投资活动，而是直接运作房地产资产， 由此而产生经济收益作为基金回报；第四 种，在实际情况中，还存在已经具备权益 关系但未以证券化方式表现的基金形式， 这主要是住房公积金和住房合作社两大类 形式。 • 由于中国房地产投资信托公司的缺位，若设立房 地产投资基金，该基金还必须充当房地产投资信 托的部分角色。另一方面，在中国成立纯粹意义 上的房地产投资基金的外部条件还不具备，适合 成立具有房地产投资信托基金性质的“房地产投 资基金”。 • 　　在美国，一般的房地产基金管理公司也同时 发起设立开放式房地产投资基金、有限合伙制房 地产投资基金和房地产投资信托基金进行捆绑式 运作，形成美国房地产基金合力运作的“三驾马 车”。 • 房地产投资基金也有开放式基金和封闭式基 金的区分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦ ｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎ ｄ）组织形式的房地产投资基金基本属于开 放式基金，而采用有限合伙制（Ｌｉｍｉｔ ｅｄＰａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ即Ｌ．Ｐ． ）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。 其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普 遍，而开放式基金模式的相对较少，所占比 率为３０％左右。 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴ）简介 • 房地产投资信托基金（ＲＥＩＴ）是目前较流行的 一种投资基金形势 ，一般以股份公司或托拉斯的 形式出现，通过发行股票或受益凭证募集投资者的 资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。房 地产投资信托聘请专业顾问公司和经理人来负责公 司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略， 选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通 过集中专业管理和系统化投资组合，有效降低投资 风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产 投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接 获得大规模房地产投资的利益。 • 根据资金投向的不同，ＲＥＩＴ可分为三类：１． 权益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。权益型ＲＥＩ Ｔ直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下 房地产的经营收入。收益型ＲＥＩＴ的投资组合视 其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购 物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投 资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产 的增值收益。投资方式主要有两种：一类是直接收 购房地产物业进行经营管理；另一类为投资房地产 公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方 式的目的主要在于通过投资企业的方式来适应房地 产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，同时 也能满足房地产物业投资巨大的资金需求，实现多 元化经营，从而达到降低房地产行业的系统风险的 目的。 • ２．抵押型（ＭｏｒｔｇａｇｅＲＥＩＴ）。主要 以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地 产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取 的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵 押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。 • 　　３．混合型（ＨｙｂｒｉｄＲＥＩＴ）。顾名 思义，此类ＲＥＩＴ不仅进行房地产权益投资，还 可从事房地产抵押贷款。 • 　　早期的房地产投资信托主要为权益型信托，目 的在于获得房地产的产权以取得经营收入。但抵押 信托的发展较快，现在已超过权益型信托，其主要 从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券 （ＭＢＳ）。混合信托则带有权益型信托和抵押信 托的双重特点。 　实例介绍——威尔士房地产基金 • 威尔士房地产基金公司（Ｗells Ｒeal Ｅstate Ｆ undsＩnc.）是乔治亚州的一个著名的房地产基金 公司，其房产租户包括可口可乐、摩托罗拉、西门子、 IBM、戴尔电脑等著名跨国公司。该公司主要成立了 威尔士资产管理公司（Ｗells Ａet Ｍanagement Inc.）、威尔士证券投资公司（ＷellsＩnvestment Ｓecurities Inc. )、威尔士资本公司（Ｗells Ｃ apital Inc. )等三个全资职能子公司，进行房地产 基金的发起、经营管理等。其中，ＷellsＣapital是 一个大型的房地产开发企业，主要开发高档写字楼、 商业中心、厂房等非住宅类房地产，在该房地产基金 公司中起着房地产投资信托顾问公司的角色；而Ｗ ells Ａet Ｍanagement主要充当基金管理公司的角 色。 公司业务:房地产信托融资 • 当前中国房地产业信托融资的主要模式是， 信托投资公司通过发行资金信托募集资金， 然后信托投资公司以自己的名义将资金运 用于房地产企业或房地产项目。根据资金 信托所募集资金运用方式的不同，又可以 进一步细分为权益融资、债务融资和混合 融资三种模式。 权益融资 • 权益融资是指房地产企业向信托投资公司 增资扩股，或者直接向信托投资公司出售 房地产项目的产权进行融资，信托投资公 司成为房地产企业的股东或房地产项目的 所有者。根据信托投资公司是否直接参与 投资对象的经营，权益融资又可分为经营 性权益融资和非经营性权益融资。 经营性权益融资 • 经营性权益融资是指信托投资公司成为房 地产企业股东或房地产项目所有者后，直 接经营房地产企业或房地产项目，并根据 在房地产企业中所占的股权比例或房地产 项目所有权情况，获得经营所得，作为信 托投资收益来源。 例：天津峰汇广场 • 天津峰汇广场1－3层商铺和天津欧尚超市 有限公司签定长期租约（20+20年），具有 稳定的收益，北京国际信托投资公司通过 发行“法国欧尚天津第一店资金信托计划; 募集了近1个亿资金，购买上述商铺的产权， 通过经营获取租金收入，从而实现信托投 资收益。" 例：天津峰汇广场 • 由于资金信托计划中规定，“如果信托计划资金 购入的法国欧尚天津第一店物业产权转让后，能 确保本信托计划受益人的年收益率达到7%，则北 京国投可将信托计划资金购入的法国欧尚天津第 一店物业产权转让，本信托计划即告终止”，以 及“如果依据相关法律法规信托计划资金购入的 法国欧尚天津第一店物业能单独或与其他资产一 起上市，在能确保本信托计划受益人的年收益率 达到7%的前提下，北京国投可将信托计划资金购 入的法国欧尚天津第一店物业单独或与其他资产 一起上市，本信托计划即告终”，事实上保证了 峰汇广场开发商的年资金成本不超过7％。 非经营性权益融资 • 非经营性权益融资是指信托投资公司成为 房地产企业股东或房地产项目所有者后， 并不直接经营房地产企业或房地产项目， 而是与相关当事人（一般为房地产企业原 股东或房地产项目原所有者）签订协议， 约定在一定时间，相关当事人按约定价格 （溢价部分为信托投资收益）购买信托投 资公司的股权或所有权。 例：北京中建森岚房地产有限责任公司的融资 • 重庆国际信托投资有限公司（重庆国信）通过发 “景龙国际公寓项目股权投资信托”，募集8000 万元人民币信托资金，此信托资金以重庆国信名 义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有 限责任公司，信托计划为期一年，信托期满，北 京中建岚森建设投资有限公司（北京中建森岚房 地产有限责任公司的股东）采取股权溢价9%收购 方式归还信托资金及收益，银基担保有限公司对 该收购款项提供全额连带担保。 例：北京中建森岚房地产有限责任公司的融资 • 在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外， 还能够提高企业的融资能力。因为根据121号文规 定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投 资的30%，而这30%必须是所有者权益，以前对30% 的理解比较宽泛，只要你开发项目前期融来资金 达到30%就可以开工，现在则必须是开发商的所有 者权益。一般来说开发商的所有者权益都非常小。 一个项目公司的所有者权益无非是公积金加注册 资本金，这很难达到30%的要求。而通过向信托投 资公司增资扩股，则能够达到这一要求。 例：北京中建森岚房地产有限责任公司的融资 • 另外，如果向其他企业增资扩股，则房地产企业 的原有股东将向新股东一起分享房地产项目的收 益，在收益比较高的项目里，这种做法很不合算。 而向信托投资公司增资扩股，由于签订协议，在 约定时间内按一定溢价相关当事人购买信托投资 公司的股权，因此，出让的收益也就局限于溢价 部分，按目前情况，溢价率也就6－8％，这与房 地产项目动则高达百分之几十的收益率而言，绝 对是合算的。 债务融资 • 债务融资是指房地产企业直接向信托投资公司贷 款实现融资，或通过购房者向信托投资公司贷款 买房从而间接实现融资。 • 根据贷款主体的不同，债务融资可进一步细分为 直接债务融资和间接债务融资两种模式。 • 直接债务融资是指房地产企业作为贷款主体，直 接向信托投资公司贷款融资。 • 间接债务融资是指购房者作为贷款主体，向信托 投资公司贷款买房从而间接实现房地产企业融资。 例：香蜜湖·水榭花都项目融资 • 深圳国际信托投资有限责任公司发行"深国投稳健 ·水榭花都项目集合资金信托"，募集亿元资 金，用于向深圳华龙房地产开发有限公司贷款， 贷款期限2年，贷款利率为中国人民银行规定的同 期贷款利率，每年根据中国人民银行的规定进行 调整，贷款期限内，深圳华龙房地产开发有限公 司于每季度第三个月的第20日支付贷款利息。贷 款由深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保。 间接债务融资模式 • 间接债务融资操作流程如下：首先，信托投资公 司通过发行资金信托，向投资者募集资金。然后， 信托投资公司以自己的名义将募集的资金以按揭 贷款的形式贷款给购房者。购房者以购房款的形 式将资金给支付给开发商，并在结构封顶或商务 用房竣工之前，每月定期向信托公司偿还贷款。 待到结构封顶或商务用房竣工之后，也就是说符 合银行按揭贷款时，信托公司将把贷款资产转让 给银行，这样，银行每月将从买房人那里获得按 揭贷款偿还。 例：今典集团"苹果社区消费信托" • 北京国投针对苹果社区发行资金信托，向国内外机构 和个人融资。在项目楼盘封顶之前，北京国投用其所 募集资金为苹果社区购房人提供从拿到销售许可证到 银行封顶按揭前的短期按揭需求。所有苹果社区的购 房人只要通过了北国投和按揭银行的按揭审查以及委 托的专门个人贷款风险评估机构的评估，均可获得苹 果社区消费信托提供的短期信托按揭贷款，购房人在 申请苹果消费信托短期按揭贷款时必须同意其所购房 屋封顶后，其短期信托按揭贷款自动转为银行正式按 揭，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投 相应的购房款，购房者转向银行按揭。由此，很好地 弥补了央行121号文关于"封顶按揭"政策所造成的消 费信贷断裂，并且使得今典集团提前获得购房款，实 现融资目的。 • 混合融资是指房地产企业采取权益融资和 债务融资结合的方式向信托投资公司融资， 是上述两种融资方式的结合使用。 例"浙江力宝科技建材城"项目 • 浙江省国际信托投资有限责任公司通过发行"浙江 力宝科技建材城"资金信托募集4000万元信托资金， 其中1000万元信托资金入股温岭市力宝科技建材城 有限公司，持有该公司40%的股权，为第一大股东； 另外3000万元信托资金借给温岭市力宝科技建材城 有限公司，贷款利率根据中国人民银行基准贷款利 率适当上浮。浙江力宝高新建材股份有限公司承诺 2年后以1160万元的价格购买浙江国信持有的温岭 市力宝科技建材城有限公司40%的股权。温岭市力 宝科技建材城有限公司按季支付浙江国信3000万元 贷款的利息，2年后到期偿还贷款本金。 财产信托 • 财产信托融资的一般运作模式为：房地产企业将 开发建设的房地产项目委托给信托投资公司，设 立财产信托，房地产企业取得信托受益权；然后， 房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相 应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融 资。 例：北京元鸿公司盛鸿大厦项目 • 第一，元鸿公司将其开发、建设的房地产 项目--北京盛鸿大厦（市场价值约亿元） 委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。 元鸿公司取得该信托项下全部受益权。 例：北京元鸿公司盛鸿大厦项目 • 第二，元鸿公司将其享有的受益权分级为 优先受益权和普通受益权，并将其享有的 优先受益权（人民币约亿元）以转让或 质押的方式进行处置。北京国投作为独家 代理人代理其转让行为。投资人受让优先 受益权后成为优先受益人。 例：北京元鸿公司盛鸿大厦项目 • 第三，北京国投作为盛鸿大厦财产信托的 受托人，将处置信托财产所得全部收入存 入北京国投开立的信托专户并管理，优先 用于支付优先受益人本金和收益，在优先 受益人未取得全部本金和收益前，其他信 托受益人不参与任何分配。 • 中国经济增长历史为什么每次都很繁荣，然后又 逐步缩小，一个很重要的理论是，商人创造财富， 赚钱之后把货币藏起来，这使得整个财富的扩张 速度在缩小。个人理财可能在短期内看不出变化， 但是在从长期来看，一个微小的变化，在后来可 能带来很大的变化。个人的金融储蓄现在在短短 一年就可以增长到亿。新增的居民财富，运用 效率怎么样？是拿去投资，或者是藏起来？还是 投入到更有用的领域，这种途径的选择，涉及到 中国经济下一步的命运。 • 唐朝时候的一缸古币，如果规范地 理财的话，到现在都可以把美国买 下来。 • 越是新兴市场、不透明的市场，赚钱的机 会越多，理论上说，在美国金融用途不多， 在中国用途才大。 • 《华尔街日报》曾做过分析，让顶尖的金 融师选择最好的股票，然后找一只猴子投 标，后来盈利和金融师差不多。为什么呢 ？因为美国的市场已经成熟。 经济转型中的发展机会 与国外相比，我国的金融市场尚不发达，金 融工具较少、市场缺乏效率，在很大程度上 阻碍了企业资本运营的发展。但是，从另一 个角度来看，我国大部分产业的资源配置失 效，资产重组具有广阔的空间；同时，我国 的资本市场孕育着巨大的投资机会和某些历 史性的机遇。因此，企业只要能够依据自身 的需要和能力选择恰当的方式进行资本运营， 不仅可以极大地推动产业的发展还可以为企 业带来丰厚的投资回报。 中国企业现在比以往任何一个时候 都需要银行以及银行家的支持，特 别是投资银行 • 永远，永远，永远不要放弃 • Never， Never， Never give up， • 梦想终有一天会实现 • Dream will surely comes true!