业主在城市物业服务市场上的搭使车行为及其治理口陈民{石家庄经济学院公共管混学院，河北石家庄050031) 物业服务具有公共物品的属性。依据经济学上关于公共物品摘要:单个业i.在城市物业服务交易市场上扮演的…个重要角色(public goods)的定义，公共物品在效用上具布不可分割性或放用是搭便车者。以这个角色为诱因，形成一个椎动业主和物业公词之问的相互依靠负性、在消费上具有非竞争性和非排他性。物~企业所矛盾不断强化的恶性循环机制o消除物业纠纷，建设和谐社区，一个爱提供的物业服务项目也具有这样的属性。表现在:第一，对于生活要的方商在于规范业家的行为。在同…个物业区域的居民来说，物业服务具有非竞争性和非排他关键询:i.二七搭便车;矛盾强化机制Abstract: Free rid耐isan important role played by the urban property 性。例如，小IK良好的生活秩序每个居民都可以享受，即使他拒绝owners in the property trading market. And because of the role, a circle 为此向物业公词付费，物业公司也很难在技术上将其排除在服务mechanisms is formed wh ch strengthen the contradiclion 协tweellthe 范围之外。间时小区内每个人的消费并不减少其他业主的消费质property managemenlωmpanies and the property owners. An important 量和悄费数量。消费上的非竞争性就为业主的搭便车行为提供了thing for the ur也，angovetnmentωdo is 10 regulate the prope此yowners’ 条件。第二，物业公司的服务项目在效用上也有不可分割性和相behavior 10 build the harmony community. 互依赖性。每一忧业::t对这些设施和服务的消费，都会对其伽业Keywords: prope此yowner; free riding; circle mech础ismstrengthening 主的消费产生外部性。第二，相对于全社会来说，物业公司的产品lhe contradictions 专为生活在该物业区域的业主和居民提供，具有排他性。该物业IK城外的居民一般没有机会享有和使用这些产品。因而，物业公关于业主在城市物业服务市场上所扮演的具体角色，学界鲜司所提供的服务属于公共性程度较低的俱乐部物品。有人关注。笔者拟运用社会学的集体行动理论、经济学的公共物二、业主的搭便Z推行为品理论，分析单个业主;在物业交易和物业纠纷中所扮演的一个重业主的"搭便卒"行为会因为物业服务是…种公共物品而产生。因为…且小区的物业服务被提供，包恬小区良悍的公共棋序、的利益，并引发:一系列发生在物也公司和业主之间的报复和反报复行为。由此，以业主的搭便车者角色为起点，形成了一个推动业纳物业管理的费用，都能得到同样的服务。既然每个~主相信，不主和物业公司之间矛盾不断强化的恶性描环机制。消除物业纠管他是否为小区物业企业所提供的服务付费，都能够从该服务受纷，建设和谐社区，益，他就没有动力为该服务付费。"当一群现性的人聚在一起想为打破矛盾强化机制。本文章重点探讨"业主的搭便车行为是城市物联取某一公共物品而奋斗时，其中的每一个人都可能想让别人去业纠纷的'个诱因"的假说的真实性，最后~个部分有关消除物为达到该目标而努力，而自己则坐享其成。"这就是物业企业在物~纠纷思路的探讨，仅仅是本主蹦之下所作的增度延伸。业交易中总要面对的单个业主的搭便卒行为o一、物业服务的公共物品属性由业才三个人付费购买对大家都会产生效用的物业服务，对于物业服务是指物业公司提供的面向全体业主的公共服务。依小区的业主来说是一次集体行动。传统的群体理论认为，据《物业管理条例》第二条的规定，物业企业与业主之间所订立的同利益的个人会自愿地为促进他们的共同利益而行动。交易合同的标的物是物业公共服务行为，主要包指:挫照双方签是，只要在某个群体中的个人是理性的和自利的，他们将为这…订的物业服务合同约定，对房展及配套的设施设备和相关场地进目标的实现而行动，而且集体行动的规模越大就越有效率。行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。尔·奥尔森把传统观点倒立过来，其i发辑是:除非一个群体巾人据此，物业企业提供的面向单个业主的个别服务不属于我们讨论数非常少，或者除非存在着强制或其他某种特别手段促使个人为的范围。他们的共同利益行动，否则理性的个人将不会为实现他们共同的2∞7律4月SpecialZone Economy辖区经济171 ??췲랽쫽뻝㈰婯䕣湥〷潮쓪潭㓔秌쉓?灥捩慬궼쌱㜱
的利益而采取行动。公司对业主采取报复措施，就会使使双方陷入冲突的困境难以依据集休行动理论可以挝论:在现有的物业服务交易规则自拔，导致纠纷频发和规模的不断升级。下，业主们的搭便卒行为是难免的。四、消除业主播便车行为的思路通过对经验的研究来证明这一结论有困难。原因有二:第业主在物业交易的中的搭便车行为是一种对正常交易映序一，拒交物业费的业主没有人承认白己怀有搭便车的意愿，相的破坏力量。不仅损害物业公司的利益，最终也降低了其他业主反，他们强调自己不交费是由于物业企业首先违反约定，提供质的福利。因而消除物业纠纷建立和悟性区的…个关键是规范业量低下的服务，损害了自己的利益。自己的行为是对物业企业为主的行为，减少业主群休中"搭便车者"的数量。的报复。第二，物业企业也不愿意公开承认有人搭便车。他们担①公共权力机关应该本着维护公平交易秩序的精神，忧，…旦公开承认有业主在搭便卒，就会引来其他业主的效仿。物业服务行业立法，健全物业交易双方的权利保护制度，支持交这也是诸多物业企业强烈反对账目公开的原因之一。易双方运用怯律武器保护自己的正当权益，使侵害他人利益者但并非没有证据可以证明业主搭便有三行为的存在。媒休报为自己的行为负责。道的一个模范物}[k公司，其服务区域的}[k.:l二交费率仅达到93l?奋③公共权力机关应在维持物业服务公平交易秩序的前提而不是100%07%的}[k主没有交纳物业服务费，恤们应该被视为下，引导各物业区域的}[k主群休和物业公司逐步建立和完善双据此推断，给大多数城市物业ß域的业主交费率要低方认间的各具特色的具体交易规则，这套规则应包含对搭使车于93%，即搭便车者要多于}[k主总数的7%行为的惩罚机制。"所有成功的长期持续的公共资源管理个案此外，集体行动理论认为，在集体行动形成过程中存布一个中，都包含某种社群监督和惩罚参与者行为的机制，临界点机制，即当加入某一集体行动的，人越多时，人们对加入此甜的条件不仅仅是简单的合作协议，而是必须采取某些手段，以行动的顾虑就起草小，就会服引更多的人加人这一行动。在个人有动机乘机寻求个人利益时确保合作行为的揩续。为的扩散也符合这一规律。2005年，北京市35l?毛的物业费被捕虽不能完全消除机会主义行为，倒可以限制其负甜影响。'欠。其中，有人确实在报复物业公司，但也应该承认有业烹怀着依据制度经济学的观点，小旺的业主群体和物业公南双方侥幸心剪辑松地搭便车。会在长期的童篮博弈过程中建立起双方认同的交易规则。众多三、纠纷的产生和扩大非正式制度就是这样从内部生长起来的。少数业主的搭便牢行为是物业公司在物业服务交易中面临发蝉的基本作用是维持相对公平的交易棋序，的一个困境，原因是业主的搭使东行为将物业公司置于进退两场上不存在…方剥削另一方的现象。难的境地。③针对物业纠纷中矛盾强化机制，建立物业矛盾的疏散和作为对业主搭便车行为的回应，物业公可有3种选搭:化解机制。矛盾疏散机制应包括四个组成部分:物业交易双方的…是默认。这种选择无疑会招政更多的"搭便车者给企业信息沟通与协商机制、律师或民间协调机制、政府仲截机制、怯造成更大的经济损失。作为理性经济人，物业公司不会做此应律诉讼机制。四个子机制与物业纠纷的不同发展水平相对应，对择。物业矛盾层层肮导，及时化解，维护社会稳定。物业矛盾疏散机二是通过法律的途径，将违约的业主撞上法庭，使他们承担制可以而且应段并人国东公共危机管理体系，以节约成本，事实证明，该途径成本高昂，而且效果不理想。效率，而不必另行建立…套机构和制度。口二是物业公司一般选择以牙还牙，通过降低服务水平和服务质最等手段进行报复，逼迫业主交纳费用。但此举会招致更多参考文献:(1]赵鼎新.集体行动、搭便车理论与形式社会学方法(Jl.社会学业主的不满和反报复(欠费)，而作为报复，物}[k企业会再次降低研究，2006，(01). 服务水平和服务质景。如此反复不止，物业公司和业主群体之间[2]对物业服务质量2不满北京三成1í.物业费被拖欠[N].者斤Jl!:报，的关系，于是陷人"欠费一一年降低服务水平一一更多欠费一一再2005ω11 -08. 降低服务水平"的恶性恼坏的陷阱。在这样的恶性循环中，双方[3]物业服务如何解开业家欠费心给[N卜中国青年报，2005叩11都回11面越来越大的利益损失，都急于:从中脱身，但都无法凭借自08. 在行为上，双方唯一的选择最主意复他们既有的选[4]迈克尔.~是金尼斯.多中心治波与发展[M].上海:上海三联书捧一一报复或反报搓，呈现出典型的路径依赖的特征。"报复和店，2000.的过程每循环一次，阳t与问队二巳巴巴也hAr:':次，冲突的烈度就升高一次。作者简介:陈氏，芳，石家应经济学院公共管理学院讲师，硕众多个案可以证明，发生在城市的物业纠纷规模可能很大，士。但最初的话因却很小:不过是少数业主的搭使车行为。一旦物业172 特?区?经췲济랽S쫽peci뻝alZone览conomy2007 ~ 4月뗄틀쿂춨튻랴솿폇헢떫뗀뛸듮폚듋쇙탐캪잷뷄죽짙쓑ퟷ퓬퓱뛾램컱튵럾붵뚼짭듎훚ㄷ婯䕣㈰릫ퟔ쯄훷ꋙ컯틗ꋚ랽훐훎퓚쯤믡럇랢뎡ꋛ뮯탅싉훆킧뿚닎嬱퇐嬲嬳〸嬴뗪쪿湥〵ꎮ潮㋌〷뾼ꆿ뺿嶶ꆣ샻뻝ꎬ맽튲늢뗄㤳췢탒ꆢ튻쫇돉쏦쮾냎뢣쮫ퟔ헫뷢뿉헟뗍놨늻뇣뷧뚯ꆣ쫽캪싉훊훷컱맘ꆪ뛠ퟮ웆릫튵죏룶퓚헽믓짏쾢쯟싊潭?쓪컄헔ꎬ퓎ㄱ컯싵㈰틦벯튵뛔뻜쯻튻쫇럇ꎥꎬ탄뻀룶뺳쒬룼춨쇙돥쿻퓚샻랽벺틽쓜믺쎬틔볲?쿂뢴뎵뗣뗄삩웤퓰컯솿쮮쾵럾솦ꆪ돵뮵탐릲춬뚼쳵죋훆뎤쪽늻릵쯏㓔쿗뚦㈰튵뿋〰〸뛸쳥훷뺭붻쏇떩훮쎻룶ꎬ벯샭럗삧뗘죏듳맽풽ꆱ춻튵떼돽컯ꆣ퓋뗄췪훆뛜뷩뗄ꆣ헟믺맋즢훐훷튵죎뗈늻욽ꎬ컱솿놨낸궼?솦캪좨돍냼볾폐뛈웚훆믹듦춨뛸ꎺ탂〶떷ꎮ럾뛻닉탐쏇퇩컯잿릫뛠폐쒣벴쳥쟡뗄뺳ꆣ램살훷훂튵틲폃룷좫닣쟒ꎺ썓ꎮꎬﻎ컱ꆤ럾뗚ィꆣ훆싇튲ꎬ뗄훷릫쫖싺뫍폚쮮냚뢴뿉폕솿솦탐룷랣몬늻뚯뺭뛈놾퓚폫좡뚯뗄튵뗷뾪컯횤랶듮탐쯉닺ꎬ헢뺭싉풽맽쇒닉뻀훷붻뛸램캪쿻쎬닣펦돂灥벯⠰죧싳컱뛾ꖡꎬ뻍럻폐쫂쮾뛎뫍럾쫇욽췑믲틔틲ꆣ복믺뻟쒳뷶훘ퟷ튻킭뇘탐샭듮퇐럑ퟔ돐튵뻝컯뇣뚯뗘짺풭훖볃뗄듳돌뛈捩좡럗틗쿻싉뢺돽뛜쫨룃쳥ㄩ쫁뫎뷰쏱ꎬꌷ듋벴풽뫏죋쪵튻뷸랴컱쿝ꆱꆣ횤좴慬늻짙맘솢쳘훆훖뷶돋톧뢴쫇폃랽짌쯄쇭탐ꎮ뾲뷢쓡뚯싛뇣뺿뗄벺죏웳뿉튵뎵샭듮뫍틲톡쯰춾쎿뻍놨욵돽커퓰쟸믺훐쫨떼늢뚯믂뾪쮹ꆣ뿉뎵살튵늻쯰컯폐틔릫ꎥ췆헟싛떱킡헢좷뇣삩쫇퓱쪧뺶횤냣탐놨훊죫뗄샻퓚톭짽쏷뫜뢴랢훐뷶펦램웷폲즫짧믺믡늩냾쎬즢룶ꎬ죋쓐ꆢ缾튵ꎮ틔탐횤훷붻잿쮾튪죏뎵듳컞ꆣ틦뮷룟듫뫍놣뛜믺벰맺몦튵뗄뛏볓ꎬ튻쪵쏷톡놨뢴솿ꆰ뛱킡쯰룃퓚좺볲톰맛?퇹캬쿷훆ퟓ붨듮놾훷뛠췆캪쏷쎻럑훷쇒ꎬ뛠ꆣ틉ퟷ붫쯰튻쪩듮뻀뮤틥잿훆쪱볒쪯쇋웳튵죫뻍맦퓚퓱뢴⣇잷탔랢ꎺ몦좺놾붡캬뻟쯹볠떥쟳뗣맽듓돖쇭ꆢ믺솢뇣꧈훐싛쫇헢폐퓚랴튵웤폚ꎬ뗄믡캪캥쪧듎쒣뇣럗ퟔ훷탐뮯펦릫볒뎵ﶳ럑탄ퟔ튵훷뻸쒳믡싉놨쫇뗄룃틔ꎬ랷죧럑톭짏돊짺늻컯쳥ퟅ좫돖폐뚽룶돌쓚쿠튻훆ꎺ쓑튻죋평듮뛔훷럾튵퓚헐샭풼ꎬꆣ뻍뗄쮼뎵붨벺좺캪믺냼뷢릲짎탄훎벺튲쎻듳튻컼ꆣ뢴컯믘춾퇀뇆턩듋ꆪ뮷ꎬ쿖퓚맽튵훐캬붻돉뫍뫏죋킡늿뛔랽쪦폫쳗싛뗀퓚쏢뷡돐폚뇣헋듮컱훷벯훂탔뗄뚼쿠믡늻슷탐솢쳥ꎬ훆삨캣뺭늻폐뛠벯틽㈰튵펦뺶뮹웈ꎬ랴ꆪ쮫돶돇쫇릫ꆰ뮤틗릦돍ퟷ샻붨짺믲폫孎쿖뗄싛죏컯뎵쒿뇣쟸ퟜ쳥룼뺭벱뮥쪹뛏캪뫍헽떫쯄캬믺볃탎떷嶣랢샻풸붻쫽쳥룼〵돉퇀뛸뢴붵쿝랽뗤쫐짙쮾듮럾맦뗄랣킭틦솢뎤욽쿖쏱릹폐ꆣퟔ튵ꎬ릫뎵폲탐뛠볃훷폚횮쪹짽쫇킳떱컯뿉붨룶뮤맜톧쪽톱껖햹뗄삧벺웳틦틢뻍뾪탐쓉돇뚯뛠쓪릫쮾캪컯죋췆놾ꎬ훷ퟷ늻뗍?듓캨탍볤쫽쮫벶튻짧뇣욽틗좨컱튵퓲뎤닎틩쪱틔웰쿳솢ퟩ뻀샭뫍풺짧믍킹ꆾ컯쓑뮳튵믡뗄캪㞣탎붫ꆰ짏훐랽훖쟸틦쿞돉쳥ꆣ릫쫐뚯ꎬ쮾퓚룟춨붻횹럾튻샻뎵쮫웚폫좷훷살킭럗훆쿇難䵝튵ꆣ폐쫗틽풭뗄훷ꖡ돉듮램췑쎬쿝뛔쮾훆늿컈쾵톧띛ꎮ릲ퟔ뾪컯죋놱ꎬ릫낺맽쓉놨컱퓚슷틦헟틗랽욽헢돖뛸놣좺뗷뛈랽九짏럾풭듮쿈살틲듦붻?맽튵뇣춥짭뛜죫헽튻쪹훰웤쎬럖뚨ꎬ맜벺돐럾튵죋볓뺩떫쮾ꎬ붵럑뢴컯쮮헢톡뺶뻀뗄ꆱ훈붻쳗탸탐쫇뫏쳥죏ꆣ믺늻램ꎮꢣ몣컱틲뇣캥웤횮퓚럑돌릫뎵ꎬ뻍돥뎣룶쟖늽뢺뛜ꎺꆣ틔샭뗄죏컱쟸풽죫쫐튲럾폐뛸뗍폃ꎬ튵욽퇹퓱틀럗듮ퟮ탲좨틗맦캪뇘ퟷ뫍춬퓚훆孊탂갲ꎺ붻폐뎵랴쯻튻ꆣ싊훐쮾헟쪹떫믡춻맘몦붨쏦뗄컯뷚톧嶣뺩〰짏탐폐럑폲뛠헢㌵펦컱㏖쟒럾컯릫ꆪ쫇삵맦뇣훕쫽샻훈퓲탫ꎬꆢ랢틗뛾뗄풼튵ꆣ쎽뷶듦훃ꆱ늻쯻뚼ퟔ볼솢펰쫨풺껉놨㖡몣캪죋ꎬ뗄쪱튻ꎥ룃붻훑킧컱떫튵쮾ꆪ뛱훘쒣뎵튲솿뺫놣탲펦릲믺닉룶헾햹맦ꎺ틢뚨훷쳥듯퓚폚믡쏇컞뚯삧훈쫇뫍쿬즢쎬돉붲ꎬꨱ죽퓲뗚풸ꎬ쫇듮뗄놨떽쯻튵튻탐돐틗뷸ꇔ룸ퟶ맻쮮듋웳뫍룼탔램뢴쳘잿뿉뺳탲붵맦ꆣ짱뮤샻췪냼훆좡릫맽횤뢮뛜놾㇒솪쪦?쫩ꎬ쳡킧㤳룶췋웳듋떣욾뮯쓑랶틦짆ꆱ쮫쫨뛔뇣쏇훷죋뚯컯죏훐늻욽뻙튵뛠톭쯻헷쓜캪뗍훆잰몬풴쒳볌쮾맦돌훙쿠릩럂ꎥ솽톡뷨튻틔헟쮫랽즢쮶컯뎵펦붻쏇ꆣ튵폐쏦?샭뫍믡훷잷뮷뫜쇋췪뛈쳡뛔맜헢킩탸퓲훐닃훊ꆣퟔ뗄믺룟튵ꆣ룃럑뛔듮쇙쿫럾헐퓙좺훐볈ꆰ듳튻웤짆ꎬ샭틢쫖랽헾붻믺웳쯻놻싊볓뇣훷ꆣ훂듎쳥ꆪꎬ폐놨떩횧룶캶뛎ퟔ훚뢮틗훆펦튵쏇쫓튪죫뎵췏뮳룼붵횮ꆪ쮫뗄뢴컯돖낸ퟅꎬ훎뛠펦쫐ꆢ캪떣뗍듋탐ퟅ뛠볤퓙랽톡뫍튵훷붻ퟔ틔램뛔
