房地产企业纳税筹划与风险规避
(一) 税务稽查应对
房地产税务稽查应对
• 第一部分：稽查应对基本理念
• 第二部分：房地产所得税政策变迁
• 第三部分：房地产稽查应对之收入部分
• 第四部分：房地产应对稽查成本费用扣
除部分
• 第五部分：房地产税务稽查应对知识
开篇语
• 为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大
？
• 一、社会背景
• （一）房地产高利润引发社会分配不公
（一个故事讲起）
• （二）高房价成为“新三座大山”之一
• （三）“官商勾结”频频涉及地产业
• （四）“拆迁矛盾”影响和谐社会
• （五）新闻界高调炒作成为催化剂
开篇语
• 为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？
• 二、深层次原因
• （一）分税制改革使地方政府财力不足
• （二）经济出现过热苗头，需要宏观调控。
• （三）中央宏观调控措施，屡屡受挫，地产
成为中央与地方博弈战场。
开篇语
• 为什么06、07年地产税务稽查力度空前加大？
• 三、税务系统因素
• （一）税务部门作为国家职能部门，“讲政治
”
• （二）税务稽查由“收入型”向“执法型”转
化
• （三）税收任务不均衡性，使部分地区执法更
加严厉
• （四）近年来，大案不断，引起高层重视。要
求严格执法。
• 、、“雷擎一号”、“利剑二号”等
以上因素造成地产业成为税务
稽查风险最大之一。
2007年，八部委对房地产业的整顿，
引起地方政府首长的重视。中央问责决
心加大！地产税务稽查形势持续恶化！
第一部分:稽查应对基本理念
• 从案件的三种类型说起
• 一、稽查应对基本理念
• 二、税务稽查的基本程序
• 三、税务稽查的基本方法
• 四、税务稽查基本特征
• 五、“送礼”同“送礼貌”的关系
• 六、危机公关技巧
• 七、“找关系”同“做好业务”的关系
• 八、避免被定性为偷税
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第一部分:稽查应对基本理念
• 案件的三种类型
• 1. “精心策划型”
• 2. “明目张胆型”
• 3. “疏忽大意型”
稽查应对基本理念
• 一、稽查应对基本理念
• 稽查应对应具有全方位的知识结构。
• （一）“政策变动”情况
• （二）“政策变动”趋势
• （三）“稽查力度”动向
• （四）“查前、查中、查后”应对技巧
• （五）如何进行“危机公关”
稽查应对基本理念
• 要做到以上各点，就需要：
• 1.良好的业务水平
• 2.熟知法律的一般原则
• 3.良好的沟通协调能力
• 4.对稽查动向的高度敏感性
• “不战而屈人之兵，方为稽查应对的
最高境界”
稽查应对基本理念
• 二、税务稽查的基本程序
• （一）稽查局“四项程序”
• （二）税务稽查和企业相关的处理文书
稽查应对基本理念
• 三、税务稽查基本方法
• “知己知彼，百战不殆”
• 1.顺查 2.逆查 3.银行账号检查4.银行卡检查5.对
账单核对检查6.网络协查7.外出调查8.电子查账
9.乔装打扮10.询问套话检查11.突击“两套账”
稽查应对基本理念
• 四、税务稽查基本特征
• “稽查人员个人素质决定稽查结果”
• 1.手段强2.刚性大3.涉及企业利益大4.尚
未形成规范的稽查实体程序
• （一）稽查人员的个人水平
• （二）敏锐观察稽查人员关注点
稽查应对基本理念
• 五、“送礼”同“送礼貌”的关系
• 反对“送礼”，必须“送礼貌”
• “祸起送礼”的案例
• “不送礼貌”的案例
稽查应对基本理念
• 六、“危机公关”基本技巧
• 反面案例：“再造楼兰计划”
• （一）政策模糊点解释法
• （二）案例解释法
• （三）法律位阶抗辩法
• （四）避免定性偷税法
稽查应对基本理念
• 六、“危机公关”基本技巧
• （五）法律救济法
• （六）审时度势法
• （七）实质重于形式法
稽查应对基本理念
• 七、“找关系”同“做好业务”
• 做好业务永远是第一位的！
• 我国正在由“人治”转向“法治”的路
上，因此关系和业务要并重。
• “法治”和“人治”都是治理国家的手
段。人类活动的实践证明，“法治”正
在战胜“人治”。
• “包青天”PK“法律”
稽查应对基本理念
• 八、避免被定性为偷税
第二部分：房地产所得税政策变迁
• 一、内资地产所得税
• （一） 1994年---2003年
• 从94税改到2003年。这一阶段并没有完全针对房地
产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得
税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企
业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，
没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产
企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏
儒”形象。
•
第二部分：房地产所得税政策变迁
• 一、内资地产所得税
• （二）2003年制定了国税发[2003]83号
文件，专门针对房地产企业制定了企业
所得税政策。
• 本政策参照了外商投资企业所得税国
税发【2001】142号文件，对内资企业的
预售收入开始征税，该文件的发布，有
力的加强了房地产企业所得税稽查。
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第二部分：房地产所得税政策变迁
• 一、内资地产所得税
• （三）国税发【2006】31号文的制定。
• 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务
系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时
俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑
洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。
• 31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深
远的影响。对于房地产业税收来说，怎么形容31号文
件的重要性也不为过。
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第二部分：房地产所得税政策变迁
• 二、外资企业所得税
• （一）国税发【1995】153号文件，首先提
出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政
策同其他企业产生重大变化。
• （二）国税发【2001】142号文件的颁布，
使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但
是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策
更加详细明确，内外资差异增大。
•
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第二部分：房地产所得税政策变迁
• 问题：房地产企业做内资企业好，还是
做外资企业好？筹划“外资企业”身份
的必要性有多大？
• 答案：
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收入部分稽查应对
• 结构
• 一、31号文件的特点及其对稽查影响
• 二、31号文件的结构
• 三、31号文件及其他地产文件稽查视角
解读
• 四、税务机关如何查地产收入
第三部分：收入部分稽查应对
• 一、 31号文件的特点
• （一）对以往的经济行为有一定溯及力。
• 1. 法律的基本规则是“法不朔及及往”
• 2. 31号文件第十一条第二款规定：2006年1月1日以
前，没有明确规定，尚未进行处理的税务事项，按31
号文执行。
• 3. 之所以这样规定，是因为31号文件之前，很多事
项没有明确规定，或政策不明确存在争议。本规定，
实际上可解决稽查中的税企争议。
第三部分：收入部分稽查
• （二）剑指房地产偷税黑洞，但又不乏温情脉脉的一
面，有所谓人性化规定。
• 1.设立了完工标准。
• 2.提高了预计毛利率。
• 3.对关联交易做了限制。
• 4.不允许预提配套设施成本。
• 5.新办企业广告费、业务宣传费规定合理化。
• 6.合作建房的纳税时点规定，非常人性化。
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第三部分：收入部分稽查
• 二、 31号文件的结构
• 一、收入问题
• （一）预售收入
• （二）预售收入转化销售收入
• （三）销售收入
• （四）预租收入
• （五）视同销售收入
• 二、成本费用扣除
• （一）六大扣除原则
• （二）十四项扣除项目
• 三、特殊经济业务税收规定
• （一）合作建房、土地使用权投资
• （二）代建房屋
第三部分：收入部分稽查
• 一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建
筑物、附着物、配套设施①等开发产品，在未完工前
采取②预售方式销售的，其预售收入先按③预计计税
毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，④扣除相关的
期间费用、营业税金及附加后再计入当期⑤应纳税所
得额，待开发产品结算⑥计税成本后再行调整。
•
第三部分收入部分稽查
• 一、关于未完工开发产品的税务处理问题
• （一）房地产税收政策的适用范围
• 开门见山，说明我们31号文件政策不仅仅针
对住宅，而是包括了商业用房、配套设施等所
有的开发产品，避免了争议。本句话，着重说
明的是31号文件不仅仅适用于住宅，如今比较
流行的商铺等也遵循31号文件。
第三部分收入部分稽查
• （二）预售收入的理解
• 1.开发产品未完工前取得的收入，均为预售
收入。包括定金、订金、合同保证金等均为预
售收入。
• 2.无论是否取得预售许可证，实际取得的款
项均为预售收入。
• 税务机关不是区分合法收入与非法收入的有
权机关。
•
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第三部分收入部分稽查
• 3. 预售收入是收付实现制原则计税。
• 销售收入为权责发生制计税。
• 以“拆迁补偿款”为例。
• 4.预售收入征税是房地产企业独特的纳税
规定 。
• 这主要是由于地产企业产品周期长、地产
企业又以预售方式为主的双重特征决定的。
•
地产所得税稽查解读
• （三）“预计计税毛利率”的理解
• 这里是“预计计税毛利率”，而不是“利润率”。
83号文中表述为“预计营业利润率”
• 1. 毛利= 销售收入—销售成本
• 31号文表述为毛利，意思是说还没有扣除期间
费用和税金及附加，要另外扣。
•
%E3%80%8A%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%8F%91%E3%80%902003%E3%80%9183%E5%8F%
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• 2. 利润=销售收入—销售成本—期间费
用—税金及附加
• 83号文件的解释，销售收入乘以利
润率，已经减去了费用及税金，不能再
减。
地产所得税稽查解读
• 例：某企业预售收入为1000万元，预计计税毛利率为20%，期间
费用为80万，税金及附加为55万，则预售收入缴纳税款计算如下：
• 按照31号文件：
• 应纳税所得额=1000*20%-80-55=65万
• 如利润率为20%，按照83号文件：
• 应纳税所得额=1000*20%=200万
• 实际上总局在83号文件中的本意也是允许扣除期间费用和税金
的，但是表述有误，就不能扣除了。事实上，如果不允许期间费
用及税金扣除，由于内资企业不完全按照项目清算，很难实施。
地产所得税稽查解读
• 问：如果06年以前，企业计算税金的时候已
经扣除了期间费用和税金，如何处理？
• 回答：
• 问：外商投资企业在预售阶段，是否可以扣
除期间费用？
• 回答：
•
•
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地产所得税稽查解读
• （三）“扣除相关的期间费用、营业税金及附
加”操作
• 问题：预缴的营业税金及附加，是否可以
扣除呢？
回答：可以扣除，属于时间性差异。
• 会计处理：
• 1.预售实际缴纳时
• 借：应交税金-应交营业税 100万
• 贷：银行存款 100万
• 2.达到完工标准时：
• 借：主营业务税金及附加 100万
• 贷：应交税金—应交营业税100万
此时，不能再重复扣除营
业税金及附加，属于纳税
调整项目。
此时，资产负债表以负
数列示，纳税申报表属
于调减项目。
地产所得税稽查解读
• 问题：如果企业未按照以上会计处理方法，而
是在预售阶段直接将缴纳的营业税计入营业税
金及附加扣除，如何处理？
• 请大家回答：
• 上市公司的会计处理绝不会这样做，想想看
为什么？
•
地产所得税稽查解读
• （四）“应纳税所得额”的解释
• 31号文，用“应纳税所得额”，看似平
凡，实际蕴含着丰富的含义，暗藏杀机。
• 内外资所得税预售收入纳税概念比较：
•
%E6%9C%AA%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BA%A7%E5%93%81%E6%94%B6%E5%85%A5%E8%AE%B2%E8%A7%A3/%E5%86%85%E5%A4%96%E8%B5%84%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E6%A6%82%E5%BF%B5%E6%AF%94%E8%BE%
• 1．内资所得税是实际征收：用“应纳税所得
额”的称呼，意味着内资对房地产预售收入征
税，是实际征收而非预征。
• 外资所得税是：预征
• 2．内资所得税无多退少补的过程。就如正常
去年征收的税款，不能因为今年亏损而退税一
样。
• 外资房地产企业则在项目清算后，对预征税款
“多退少补”
• 3．内资房地产企业，强调了按照年度核
算。
• 而外资房地产则是严格的按照项目核算。
• 特别提醒：内资企业预售阶段缴纳的税
款由于是“应纳税所得额”，是不能退
税的。
%E6%9C%AA%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BA%A7%E5%93%81%E6%94%B6%E5%85%A5%E8%AE%B2%E8%A7%A3/%E5%86%85%E8%B5%84%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E4%BC%81%E4%B8%9A%E4%BA%8F%E6%8D%9F%E4%B8%8D%E8%83%BD%E9%80%80%E7%A8%
• 例如：
• 未完工前按照预售规定计算出应纳税所得额
3000万元，完工清算后计算所得税额为2000万
元。那么1000万元，将形成亏损。但是亏损涉
及的1000万元是不退税款的。
• 关于不能退税的规则，我给好几个纳税人解释
过了，这里提醒我们一定要把握预售与完工的
节奏，这就属于税收筹划范围了。不在我们今
天讲解之列。
• 4．更重要一点----存在为偷税风险。
• 表述为应纳税所得额，意味着如果有偷
税的手段，少缴预售收入所得税，将有
可能被定性为偷税。
• 问：外商投资企业预售阶段是否能被定
性为偷税呢？
• 5.深层次分析其原因：
• 所得税按年核算，理论基础为“会计分期”
假设。但是房地产经营特点，按年的会计分期
并不完全适合。
• 我认为：外资房地产所得税的设计更加合理。
• 稽查应对，要弄懂内外资地产所得税的不同
特点。
• 特别提醒：内资房地产亏损是不能退税的。
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地产所得税稽查解读
•
• 6.预售收入应纳税所得额如何在申报表中反映？
• 任何经济业务都要体现在所得税纳税申报表中。
• （1）直接以预售收入乘以预计计税毛利率，填在
附表四第36行，期间费用和营业税金及附加则填在主
表第8行、第9行。
• （2）前面说过，期间费用和营业税金及附加是可
以扣除的，通过直接填列在主表扣除。
• （3）季度预缴申报表的填列。
•
%E4%BF%AE%E6%94%B9%E5%90%8E%E7%9A%84%E6%96%B0%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E7%94%B3%E6%8A%A5%E8%A1%
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地产所得税稽查解读
• （六）计税成本
• 31号文件，首次提出了房地产所得税“
计税成本”的概念。在此之前按照会计
成本扣除，造成大量税款的流失。
• 31号文件第八条对房地产企业的计税成
本原则和14个项目做了比较详细的规定。
31号文关于经济适用房的表述
• 二、预售收入计税毛利率的确定
• （一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改
革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发
〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕
77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不
得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进
行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及
其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门
的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非
经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
31号文关于预计计税毛利率表述
• （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率
按以下规定确定：
１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计
划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，
不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，
不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10
％。
地产所得税稽查解读
• 不同地区间的毛利率分开，比83号文件更加
实事求实了。
• 在83号文中，经济适用房和其他开发产品的
利润率是不作区分的。一律规定为15%
• 问题：总局制定的预计计税毛利率是高还是
低？
• 这是一个迷，都知道房地产是暴利行业，但
其利润率究竟有多大呢？
•
•
• 大家认为20%、15%、10%的比例究
竟是高还是低呢？
%E4%BB%A5%E7%9C%81%E4%BC%9A%E5%9F%8E%E5%B8%
地产所得税稽查解读
• （七）预售收入自查指南
• （一）实地查验
• （二）责令提供资料
• （三）11种检查方法
•
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• （一）符合下列条件之一的，应视为开
发产品已经完工：
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的
开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对
象）；
3.已取得了初始产权证明的开发产品
（成本对象）。
地产所得税稽查解读
• 二、关于完工开发产品的税务处理问题
• （一）完工标准的确立
• 31号文中，完工标准的确立被认为是最大的
亮点。借鉴了142号文件中销售开始的概念。
• 1.竣工证明已备案。
• 2.已开始投入使用。
• 3.已取得了初始产权证明。
• 三个条件孰早的概念。
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地产所得税稽查解读
• 1.开发产品完工标准是区分按照预售收入，还是按照销售收入
原则纳税的分水岭。
• 2.如果有一栋楼，其中一座房屋投入使用，整座楼就算达到完工
标准。
• 3.一般来说，企业的利润率高于预征率，所以企业大多倾向于不
结算计税成本。
• （1）实际利润率>预计利润率 晚转成本。
• （2）实际例如率<预计毛利率 早转成本。
• 稽查中一定会发现，很多企业未及时结算计税成本。31号文件
可以追溯。
• 稽查中一定会发现，很多企业未及时结算计税成本。31号文
件可以追溯。在这里往往引起税企争议，因为有很多具体的问题
在这里，大家对31号文件融会贯通后在具体体会个中奥妙。
地产所得税稽查解读
• （二）预售收入和实际销售收入的结转
• 1.合理的将预售收入确认为实际销售收入。
• （1）一般来说房屋销售以按揭方式居多。首付30%，按揭70%。
因此预售收入转化为实际销售收入时，数额是相同的。
• （2）一种不普遍的情况，预售收入收到了30万元，但是房屋销
售合同注明为100万元。此时应确定销售收入100万元，而不应因
其中70万没有收到而不确定销售收入。如：拆迁户回迁。
• 此时销售收入的确认原则由预售的收付实现制确认为销售收入
的权责发生制。
%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BA%A7%E5%93%81%E7%9A%84%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E5%A4%84%E7%90%86%E9%97%AE%E9%A2%
地产所得税稽查解读
• 2.按规定结转其对应的计税成本。
• 31号文件第八条对计税成本的结转做了详细的规定。
• 3.计算毛利。销售收入-销售成本=毛利
• 4.差额调整。将实际毛利额与预计毛利额计入完工年度的应纳税
所得额。
• 5.将预售收入转化为销售收入。四步骤。
• 问题：如果该企业只有一个楼盘将来不会有收入，那么亏损不能
退税，对于企业不公平，房地产企业对此问题反应强烈，如何看
待该问题？外资企业如何对待该问题？
%E9%A2%84%E5%94%AE%E6%94%B6%E5%85%A5%E8%BD%AC%E5%8C%96%E4%B8%BA%E9%94%80%E5%94%AE%E6%94%B6%E5%85%A5%E7%9A%84%E5%9B%9B%E6%AD%A5%E9%AA%
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地产所得税稽查解读
• 6. 要注意季度预缴税款，汇算清缴如果多了可以退
税，或者抵税，同前面所说的跨年度亏损不能退税不
是一回事，不能混淆。
• 例：2006年季度缴纳税款80万元，汇算后应当缴纳50
万元，可以退税或抵税30万元。
• 这种退税主要是因为某些费用计算标准在季度不能准
确计算造成的。
• 问：季度预缴少缴税款是否能定性为偷税？是
否加收滞纳金？
%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BA%A7%E5%93%81%E7%9A%84%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E5%A4%84%E7%90%86/%E6%9C%AA%E6%8C%89%E6%9C%9F%E9%A2%84%E7%BC%B4%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E7%9A%84%E7%A8%8E%E5%8A%A1%E5%A4%84%E7%90%
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地产所得税稽查解读
• （三）“完工标准”执行的制度性保证
• 两项制度保证：完工情况报告制度、税务鉴定报告制度
• 1.完工情况报告的时间为年度纳税申报时，意味着计税成本只要
在年度纳税申报时结转就可以。这对稽查认定来说，意义重大。
• 例如：某企业2007年2月楼盘达到完工标准，检查人员不能说要
将预售收入在现在转化为销售收入：如查处200万的假票，但是该
企业尚未结算计税成本，现在查处假票，涉及不到税款，而是影
响将来的税款。只能按照发票管理办法进行处罚，而不能补税。
地产所得税稽查解读
• 完工报告制度，在这里没有用审批和备案字眼。
• 2.税务鉴定报告制度
• 没有税务鉴定报告，不能在税前扣除计税成本。九项
内容是税务稽查人员应当掌握的。
• （1）开发项目的地理位置及概况（2）占地面积（3）
开发用途（4）初始开发时间（5）完工时间（6）可售
面积及已售面积（7）预售收入及其毛利额（8）实际
销售收入及其毛利额（9）开发成本及其实际销售成本
地产所得税稽查解读
• （四）销售收入的范围
• 1.销售收入为全部价款：
• 包括现金、现金等价物及其他经济利益。而预售收入
仅指现金。
• 会计上的说法叫房地产企业收到的全部“对价”
• 2.代收费用的处理
• 判断代收费用是否纳税主要看出票单位。最典型的是
维修基金。
• 例如：
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地产所得税稽查解读
• （五）开发产品销售收入的确认原则
• 明确三点：
• 明确点一：完工以后才能按照以下原则确认收入，即
存量房销售，未完工前按照预售收入确认原则确认收
入。
• 明确点二：税务确认销售收入同会计准则和会计制度
销售收入的原则不同，但这是个大课题，在此不再深
谈。
• 明确点三：要区分内资企业和外资企业收入确认标准。
地产所得税稽查解读
• 1.一次性全额收款方式。
• 同其他企业销售商品的确认原则相同。
• 2.分期收款方式
• 3.银行按揭方式
• 4.委托销售方式
•
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地产所得税稽查解读
• 5 先出租再出售方式
• ①转作固定资产---解析
• 视同销售，调增应纳税所得额；
• 租赁期间取得的价款按租金确认收入；
• 允许计提折旧，可作为其他业务支出的构成，折
旧应以视同销售价格计提；
• 出售时按固定资产清理处理。
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地产所得税稽查解读
• ②不转作固定资产
• 不需要视同销售，无需调整应纳税所
得额；
• 租赁期间取得的价款按租金确认收入；
• 不允许计提折旧，应按存货处理；
• 出售时按开发产品确认收入实现。
• ③ 企业长期租赁是否转固定资
产，文件不做统一要求，由企业
自行选择。
（三）开发产品预租收入的确认问题
1、预租收入：新建造的开发产品在尚未完
工或办理房地产初始登记，取得产权证前
出租取得的收入。
2、预租租金确认收入时点：自开发
%E9%A2%84%E7%A7%9F%E6%94%B6%E5%85%
地产所得税稽查解读
• 产品交付承租人使用之日起，按租产品交付承租人使用之日起，按租 金确认金确认
收入实现。收入实现。
• 3、承租方支付的预租费用同时按租金支出进
行税前扣除。
• 4.总结：预租收入和预售收入确认原则的标准
不同。
地产所得税稽查解读
• （六）视同销售行为的税务处理
• 1、视同销售的范围；
• （1）具体项目；
• （2）视同销售确认时点：
• ① 开发产品所有权或使用权转移时；
• ② 实际取得利益权利时。
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• 2、视同销售收入的确认方法：
• （1）本企业近期同类开发产品销售价格；
• （2）参照当地同类开发产品市场公允价格；
• （3）成本利润率不得低于15％。
• 收入＝（计税成本＋主营业务税金及附加）×（1＋
15％）
• （八）开发产品成本费用的扣除问题
• 1、成本费用扣除的原则
• （1）权责发生制原则：当期实际发生的，按权责发生
制原则计入成本对象，当期尚未发生但应由当期负担
的，除税法规定外，一律不得计入当期成本对象。
• （2）合理性原则
• 成本对象：是指企业在进行成本核算时，应选择
什么样的对象为目标，来归集它的开发费用，确定它
的实际成本。一般来讲，在确定成本核算对象时，应
结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施
工队伍等因素，分别作如下处理：
• ①一般开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或
每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个
成本核算对象。
• ②同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果
开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并
为一个成本核算对象。
• 直接成本、间接成本和共同成本
• 间接成本（开发间接费用）
• 指房地产开发企业内部独立核算单位在开
发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，
包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、
修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转
房摊销等。
• 直接成本和共同成本
• 开发成本－→开发产品－→经营成本
• （生产成本）（产成品）（销售成本）
• 开发成本－土地开发成本－XX（）
• －房屋开发成本－XX（）
• －配套设施开发成本－XX（）
• －代建工程开发成本－XX（）
• （）里的三级科目：土地征用及拆迁补偿费
• 前期工程费
• 基础设施费
• 建筑安装工程费
• 配套设施费
• 开发间接费
• 土地开发成本
• 企业开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直
接计入有关房屋开发成本，在“开发成本－房屋开发
成本”科目进行核算。（直接成本）
• 企业开发的土地，如分不清负担对象，应由两个或
两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开
发成本－土地开发成本”进行归集，待土地开发完成
投入使用后，再按一定的标准将其分配计入有关房屋
开发成本。（共同成本）
• 配套设施开发成本
• 对能分清并直接计入某个成本核算对象的，可直接
计入有关房屋等开发成本，在“开发成本－房屋开发
成本”账户中归集其发生的支出。（直接成本）
• 对不能直接计入有关房屋开发成本的支出，应先在
“开发成本－配套设施开发成本”账户进行归集，于
开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成
本中。（共同成本）
• 对能有偿转让的配套设施支出，应
在“开发成本－配套设施开发成本”账
户进行归集，不需往“开发成本－房屋
开发成本”中结转。
• （3）配比原则（特别加以关注）
• 占地面积、建筑面积、工程概算
• （4）真实性原则
• 除税法另有规定外，预提（应付）费用不得计入
开发成本。
• （5）合法性原则
• （6）及时性原则
• 成本结转不得提前或滞后，年度申报前。
•
• 2、成本费用扣除的主要项目
• （1）已销开发产品的计税成本
• 已销开发产品的计税成本＝
• 已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
• 可售面积单位工程成本＝
• 成本对象总成本/总可售面积
• 可售面积 ：建设部有明文规定，房管局进行实地测
量。
• （2）计入开发产品成本中的费用
• 前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、
土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用
• 属于成本对象完工前发生的费用：
• ①直接成本直接计入；
• ②能分清成本对象的间接成本直接计入；
• ③不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发
生制原则配比计入。
• 属于成本对象完工后发生的费用：二次分摊
• 第一次 第二次
• 已销开发产品：当期扣除
• 已完工成本对象
• 未销开发产品：销售时扣除
• 未完工成本对象
• （3）应付费用
• ①凭合法凭证计算扣除
• 外部凭证：发票、合同、司法部门判决
• 内部凭证（自制凭证）：工资表、折旧表
• ②预提费用除税法另有规定外，不得在税前扣
除。
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• （4）维修费用
• ① 日常零星的维护、保养、修理等费用
• ② 零星的标准
• 暂参照国税发【2004】84号文第三十一条的规定
执行。
• 固定资产的20％作为改良支出的标准，但对房地
产企业比例有点偏高。
• （5）共用部位、共用设施设备维修基金
• ①已计入销售收入的维修基金于实际移
交时扣除。
• ②代收代缴的维修基金和预提的维修基
金不得扣除。
• （6）会所等配套设施建造费用
• ①非营利性且产权属于全体业主
• 无偿赠与地方政府、公用事业单位
• 按公共配套设施处理，可以计入开发成本。
• ②营利性或产权归开发企业所有的或未明确产权归属
的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的单位
• 开发企业自用按建造固定资产处理，不需要视同
销售；
• 其他一律按建造开发产品处理。
• （7）邮电通讯、学校、医疗设施
• ①出售的，按销售开发产品处理；
• ②出租的，按固定资产处理，不需要视同销售；
• ③无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套
设施进行处理；
• ④有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿
的，直接抵扣建造成本，抵扣的差额可计入当
期应纳税所得额。
•
• （8）售房部、接待处、样板房建设及装修
• ①能够单独核算成本的，按建造固定资产处理；
• ②不能单独核算成本的，按建造开发产品处理；
• ③装修费无论金额大小，均应计入建造成本，
不得作为销售费用直接在税前扣除。
• （9）保证金
• 开发企业为客户（购房人）向银行
按揭贷款提供保证金（担保金），不得
从销售收入中减除，也不得作为费用在
当期税前扣除，应在实际发生损失时据
实扣除。（实际是企业的一项债权，条
件满足时可以收回）
• （10）广告费、业务宣传费、业务招待费
• ①预售收入不得作为此三项费用的计提基数，
待转为实际销售收入时，再作为基数。
• ②新办的企业在取得第一笔销售收入前发生的
此三项费用可以向后结转，但结转期限最长不
得超过3年。
• 新办的企业仅指2006年以后新办的企业，
不含以前成立的企业。
• （11）利息
• ①为建造开发产品（对象明确）而借入资金发
生的符合税收规定的借款费用
• 成本对象完工前发生的，应配比计入成
本对象；（资本化）
• 成本对象完工后发生的，可作为财务费
用直接扣除。
•
• ②向金融机构统一借款后转借集团内部
的，借入方能出具开发企业从金融机构
取得借款的证明文件，支付的利息准予
按规定在税前扣除。
• 证明文件指银行的借款合同，合同
应载明是借给该开发企业的。
•③ 开发企业将自有资金借给关联方
• 关联方借入资金超过注册资金
的50％的，超过部分的利息不得在
税前扣除；未超过部分按金融机构
同类同期贷款基准利率扣除。
• （12）土地闲置费
• 因超过出让合同约定的动工开发
日而缴纳的土地闲置费，计入成本
对象的施工成本；因国家无偿收回
土地使用权而形成的损失，可作为
财产损失按税收规定自行在税前扣
除。
• （13）成本对象报废和毁损损失
• 成本对象在建造过程中如单项或单
位工程发生报废和毁损，减去残料价值
和过失人或保险公司赔偿后的净损失，
计入继续施工的工程成本；如成本对象
整体报废或毁损，其净损失可作为非正
常损失按规定扣除。
• （14）折旧
• 转作固定资产的，可按税收规
定扣除折旧，未转的，不得扣除折
旧。
其他文件解析
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房地产所得税稽查方法
• 一、房地产税收专项检查总体把握要点
• （一）建议调账检查与实地检查相结合。
• （二）对完工项目和未完工项目不同稽
查点。
• （三）区分内资企业和外商投资企业稽
查点。
房地产所得税稽查方法
• （四）特别注意各类合同的核查。包括
销售合同与成本涉及的合同。
• （五）特别关注竣工清算报告、监理报
告、审计报告。
房地产所得税稽查方法
• 三、成本项目稽查方法
• 首先要制作成本明细表，从总体上
把握。至少杜绝无票列支成本的现象发
生。
%E6%88%90%E6%9C%AC%E6%A3%80%E6%9F%A5%E6%96%B9%E6%B3%
