株洲市湖南工业大学冶金学院地块
开发可行性研究报告
亚展LOGO
公司名称
荣誉出品
2
项目营销推广
项目规划设计
项目开发方案
项目发展预测
产量与目标
二
三
四
五
六
宏观概况／地产市场／区域概况／竞争项目
市场预测／客群预测／价格预测／发展预测
档次定位／形象主题／产品定位／户型定位
布局排布／组团分期／立面设计／园林设计
营销模式／销售目标／销售周期／项目运作
目录
市场调研分析
项目投资收益
七
成本构成／具体预算／财务评价／动态分析
产量与目标
一
项目背景／项目概况／项目现状／SWOT分析
项目开发总论
项目风险控制
八
风险类别／预防手段／控制策略／风险分析
项目开发建议
九
大势分析／市场预测／项目评价／相关建议
3
总论
PART-1
地块概况
位于荷塘区
新华西路北
项目概况
花卉市场
300米
红旗广场
3公里
中心广场
5公里
大坪路环绕
商业配套
齐全
交通环境
便利
位于株洲市荷塘区老城区内
大坪路、新华西环绕周边
商业设施齐全，毗邻两大商圈
地块综合属性
“出则繁华，入则宁静”
4
PART-2
地块四至
地块位置
氧气路
大坪路
新华西路
西面：沿街商铺、运输公司、老式民居
钻石运输公司
南面：沿街商铺、罗马花园，公交加油站
氧气路：沿街商铺、老式民房
北面：沿街商铺、罗马花园，公交加油站
东面：水仙路、工业厂区、居民楼
公交物资中心加油站
湖南有限株洲网络有限公司
5
PART-3
地块现状
地形为缓形坡地，局部有2-4米高差
学院内部有荷塘、雕塑、组团园林
地面附着建筑物面积约15万㎡有4栋公寓，2栋教学楼，1栋办公楼、食堂
教学楼
体育馆
图书馆
足球场
南湖(荷塘)
食堂
实验中心
宿舍
宿舍
6
PART-4
周边配套
教育
蓝天幼儿园、星光小学、博雅小学、市实验小学、铁路幼儿园、十八中、十九中、五中
医疗
新兴医院、人民医院等
购物
红旗商业广场、中心广场、株洲百货、步步高购房广场等
交通
33路、T2路、S2路、32路、T55路、T22路，云田专线多条公交路线。
加照片
7
PART-5
合作进度
土地价格不得低于150万/亩，
浙江公司出价136万/亩的价格
要和实力开发企业合作，最好有央企背景的
进行房地产开发容积率不能大于，建筑物不得超过50米
华鸿置业隶属于实力央企“铁四院”集团，在新华西路还有一个项目也要启动
8
PART-6
目标设定
冶金学院
争取与具有央企背景的房企进行合作
竞争房企
华鸿置业
以房地产项目开发为契机进入株洲市场
对国有资产(土地及附着物)进行妥善处理
理想价格(150万/亩)将土地使用权出售
控制开发成本投入，以低价取得开发权
协调相关部门对规划指标进行调整
控制开发成本投入，以低价取得开发权
以房地产项目开发为契机进入株洲市场
9
土地性质限制
A
容积率限制
B
建筑限高限制
C
科技文卫用地
不大于
建筑建设限高50米
开发难点
PART-7
开发难点
科技文卫用地
A
容积率≥
B
建筑限高50M
C
土地变性流程繁杂耗时
规模效应与开发收益受损
物业形态规划局限性较强
10
铁四院集团在当地深耕多年，资源整合能力较强，如能取得冶金学院
地块土地开发权，可在短时间内完成前期工作，降低项目开发风险
开发有利因素
冶金学院地块毗邻新华西路基地项目不到1000米，如能实现两项目同期开发，联动效应将大增，开发企业及项目知名度、美誉度将实现快速增长
PART-8
开发有利因素
11
PART-9
优劣势分析
老城区生活便利
多条公交车通达
内部自然景观优美
周边配套较齐全
区位优势
交通优势
景观优势
配套优势
本项目
四大优势
12
S
T
O
W
市政配套齐全、生活便利
地理位置相对优越，属于闹中取静之处
内部景观资源丰富，空气质量较好
地块规模较大，利于整体气势营造
地块南低北高，利于楼宇日照和采光
株洲经济发展强劲，消费能力增长显著
2020年株洲城区将达到120万人带动市场
株洲房地产处于平稳上升期
地块规划路建成后交通出行将更加便利
地块内部有2-4米高差，开发存在难度
内部有高压线组，对今后销售带来隐患
规划条件为容积率≥，并且建筑不得超过50米高度，整体规划双重受限
PART-10
SWOT分析
同区域2年内将有5-10个住宅新项目面世，市场竞争激烈
国家对房地产市场进行调控，引发客户观望心理加剧
13
PART-11
开发建议
充分利用景观资源，地块景观资源丰富，绿化较好,部分景观资源可予
以保留和改造，可做为景观示范区；
根据地块南低北高规划，形成坡地建筑：
规划时依据地块特性，整体规划为坡地建筑，创造多层次空间景观，
实现日照、采光、景观的均好性。
加照片
城市位置：湖南省东部、湘江下游
1
株洲城市性质：重要的工业城市/交通枢纽/老工业基地/商贸和现代物流中心/炎帝历史文化纪念地
市场
调查预测
发展趋势：集工业、商贸、物流功能型城市
2
经济情况：2009年达到经济总量过千亿元
3
人口状况：2009年全市总人口万人，常住人口数量占总人口数量%
4
居民收入：2009年城镇居民人均可支配收入17433元，恩格尔系数为%
5
株洲城市规划：长株潭城市群综合配套改革试验区/营造生态优美的综合性城市
市场
调查预测
1
2
3
发展远景：荷塘区金山工业园，打造集新型工业、现代物流、行政中心、高尚住宅为一体的生态宜居 “金山新城”
4
产业发展：逐步形成航空产业、轨道交通、服饰产业等多个千亿产业集群
交通发展：新红旗大道拉通,改变荷塘区整体交通格局
5
商业发展：新红旗大道拉通,改变区域整体交通格局
商业发展：银泰广场落户，华润万家年内完工
荷塘区成为新一轮经济发展的辐射区域
项目将在大环境上得到充分保障
株洲城市
质变元年
2010年
17
PART-6
房地产概况
2009年商品房竣工面积远小于销售面积，存量房去化量迅速
“供小于求”
18
PART-2
市场特征
2009年9月份开始，株洲市区房价增长幅度明显
2009年12月商品住房均价突破3000元/㎡
2010年5月，株洲市商品住房到达历史最高值3320元/㎡
2010年6月，株洲市商品住房成交均价为下调为3173元/㎡
2010年一季度，株洲市区以120-144㎡舒适性三房的供销占批准预售和销售面积的比重最大，约四成左右；
其次，为100-120平米紧凑三房，比例次之。
进入2010年以来，株洲市商品住房成交均价，月均增减幅度一直在10%左右徘徊，楼市在波动中平稳。
舒适性三房走俏市场，80㎡以下户型供不应求
19
这种供应量及销售量的减少，主要受国家宏观调控的影响，考虑到株洲市需求市场的结构，刚性需求依旧占主要地位，未来整体市场行情依旧向上。
4月14日，国务院出台针对二套以上房贷的新政
4月18日，最强调整政策“国十条”出台
5月10日，年内第三次上调准备金率
5月31日，提出逐步推进房地产税制改革；国家对房地产调控措施日益严厉。
数据显示，房地产调整政策陆续出台后，成交量开始呈现阶梯式的下滑，市场整体处于低迷期。
目前来看，株洲市商品房市场保持供需平衡的态势，在2010年4月新政实施后的一个月，成交量开始呈现阶梯式的下滑。
4月18日—5月15日，城市四区共成交1634套新商品房，与新政出台前的四周累计1917套相比，少卖了近300套房子，降幅约20%。
在销售价格方面，从4月开始，株洲市商品房价格小幅调整，最终在6月份回落到3200元/㎡左右的水平上。
国家房地产政策趋紧，楼市处于低迷盘整
20
房地产企业拿地热情依然高涨
株洲市在2010年1-6月份通过“招拍挂”出让了25块土地，土地面积为万平米（约2643亩），同比2009年1-6月份增长%。
拿地热情高涨，一方面说明房地产企业对株洲市房地产行业信心依然充足；另一方面，未来房地产开发和销售的竞争也将越来越激烈。
地产开发逐步多元成熟
开发商尝试不同产品和定位，从经适房到豪宅、别墅、多层、高层，株洲地产正走向理性和成熟，产品越来越成熟并逐步走向多元化，个性特色越来越鲜明。
21
PART-1
板块划分
根据株洲城市房地产发展特征，株洲房地产市场分为五大板块
石峰区板块
荷塘区板块
芦淞区板块
天元区板块
城中区板块
荷塘区
株洲市老牌生活居住区，交通便利、生活配套完善
目前区域内主要以多层、小高层、高层住宅为主
项目规模在10-30万㎡左右，以中高端楼盘为主，价格在3000元/㎡的水平上。
未来的发展趋势将以中高端精品住宅项目为主。
芦淞区
株洲市贸易、工业结合区域，交通便利，生活配套齐全，目前区域内主要以高层住宅为主，项目规模在5-15万方左右，项目档次为中高档楼盘居多，价格在3600元/㎡的水平上。未来的发展趋势将以商务、公寓、办公型物业为主。
天元区
株洲市新兴片区，政府行政事业单位云集区域，规划较好、配套完善，区域多层、小高层、高层、别墅等物业类型齐全。
区域内项目规模较大，20-120万方项目较多，档次较高，价格在3400元/㎡左右，是未来株洲市高端住宅集中区域。
石峰区
株洲市传统工业区，位置在整个株洲北部，较为偏远，市政配套不足。住宅价格为株洲市最低，在2600元/㎡左右。区域内项目较少，规模在10-20万方之间。
城中板块
株洲市核心区域，商业地产云集，配套、交通极为完善，也是株洲市房地产市场价格最高的区域，达到4500元/㎡。
区域内以高层为主，多数以写字楼、商业及综合体形态存在。项目档次较高，规模在10-25万方之间，该区域未来将成为株洲市的CBD。
22
PART-1
楼盘位置分布
阳光·爱情海
2600元/㎡
莱茵小镇
3100元/㎡
印象华都
3400元/㎡
水岸花城
3400元/㎡
嘉盛华府
电梯3400元/㎡
金色荷塘
电梯3400元/㎡
玫瑰名城
多层3850元/㎡
本 案
海韵天城 电梯3800元/㎡
尚格名城
多层4200元/㎡
经世皇城
4100元/㎡
山水国际
毛坯5500元/㎡
中央商业广场
精装公寓6500元/㎡
金域·小团圆
公寓3850元/㎡
留金岁月
多层4300元/㎡
23
PART-2
典型性楼盘
楼盘名称 开发商 地理位置 项目规模 容积率 绿化率 建筑形式 总户数 均价
嘉盛华府 株洲嘉盛房地产开发有限公司 荷塘区红旗中路37号 约143亩，总建面212208㎡ % 多层、小高层 约1920户 电梯3300元/㎡，多层3700元/㎡
金域半岛 湖南泉盛置业有限公司 荷塘区文化路775号 总建面346779㎡ 30% 高层 约2750户 公寓3850元/㎡
中央商业广场 株洲中商房地产有限公司 新华西路和钟鼓岭步行街交界处 总建面12万㎡ 11% 高层 总约901套 精装公寓6500元/㎡
山水国际 湖南惠天源房地产开发有限公司 芦淞区太子路1555号 约191亩，总建面万㎡ 64% 高层 约1100户 毛坯房5500元/㎡
经世皇城 湖南省株洲市经世置业有限公司 芦淞区盛世路69号 总建面10万㎡ 3 45% 高层 1104户 4100元/㎡
玫瑰名城 株洲外海房地产有限公司 桂花路 总建面22万㎡ 65% 多层、小高层、高层、别墅 约1800户 3850元/㎡
尚格名城 湖南尚格置业有限公司 株洲大道68号 800亩，总建面120万㎡ 44% 多层、小高层、高层 约10000户 4200元/㎡
24
房地产
市场分析
PART-1
开发环境
·环境资源优势
在株洲这样一个工业城市中，荷塘区历来在绿化指标、空气质量、健康指数等方面有着超越其它城区的先天优势。
以株洲市环境检测中心站发布的2005年至2010年株洲市城市环境空气质量周报为例，荷塘区在城市四区中各项环境检测指标均为全市前列，烟尘控制全面达标，环境空气质量为全市最优。
目前荷塘区绿化覆盖率高达54%，城区内绿化覆盖率达%，环抱其间的天鹅湖公园、流芳园、荷塘公园、东湖公园以及仙瘐岭风景区，使荷塘区获得了“绿色城区”和“生态城区”的美誉。
25
·教育资源优势
荷塘区拥有中小学校42所，其中荷塘小学、实验小学、601小学、八达小学、市四中、五中、十三中都是全市闻名的学校；高等院校拥有湖南工业大学（原株洲工学院、省财校）、株洲职业技术学院（原冶金职业学校、交通技校、商校）。
同时，全区拥有科研开发机构49个，专业技术人员3万多人，文化气息浓厚，是一个拥有教育传统和文化底蕴的老城区。
26
·交通资源优势
荷塘区周边有320国道、京珠高速、上瑞高速、醴潭高速环绕；区内有东环线、石宋路、新华路、红港路四条东西朝向主干道，和南北朝向的红旗路、人民路、建设路四纵三横组成了河东城区主干路网。
同时政府加快五纵四横道路体系建设(五纵：从西到东依次是铁东路、红旗路、桂花路、向阳中路、林东路；四横：从南到北依次是东环北路、新华路、新塘路、红港路)，形成一个健全和通畅的道路网络，其中红旗路直接对接长沙芙蓉南路，距离长沙城区30分钟车程，其交通优势在株洲四区里比较明显。
27
·配套设施资源优势
荷塘区作为一个老城区，医院、学校、商业地段和娱乐设置都比较齐全，在配套设施这方面有着先天的优势，给居民提供了非常便利的日常生活条件。
目前荷塘区城区规划为“三线三圈三版块”：
“三线”，就是将新华路打造成为精品商贸一条街，将红旗路打造成为汽车整车和配件销售一条街，将新塘路打造成为现代行政商务一条街。
“三圈”，就是重点建设红旗广场、向阳广场、红港广场三大商业圈。
“三板块”，就是在上瑞高速连接线旁扩建园区新址，发展“轨道交通”板块；在合泰地区，发展“服饰商贸”板块；以仙庾岭为核心，打造“荷塘月色”项目，发展“旅游休闲”板块。
目前该规划均已初具规模，使荷塘区的配套设施资源日益完善。
28
·项目规模和品质提升
新开工和续建计划投资在1亿元以上的项目从2005年底的9个增加到2010年的21个，投资5亿元以上项目从2005年0个增加到5个。
·以绿色宜居概念作为主要卖点的项目明显增加
在5年前，以生态环境、绿色宜居环境为主要卖点的楼盘基本没有，而目前，以宜居环境为主打卖点的楼盘包括了玫瑰名城、荷塘悦色、东方明园、天鹅湖一号、水岸花城·翠堤湾等等，而书香里·工大东苑除生态环境牌，还依托湖南工业大学打出了人文环境牌。
随着红旗大道的竣工，使在株洲市房产界以绿色、便捷、宜居著称的“尚东版块”，即红旗路沿线得以激活，全区21个过亿元项目该版块内占据11个。
PART-2
开发趋势
29
·推动旧城改造，改善城市面貌
荷塘区作为一个老城区，决定了其房地产开发土地获得方式绝大部分靠旧城改造。如：伟大国际前身是市青少年宫，东都商业广场前身是红旗电影院，富华商业广场前身是宏都大酒店、爱家湾前身是晏家湾农贸市场，其他项目也都是原来老旧的破产改制厂区和生活区。
30
·荷塘区房地产投资呈上升态势
09年完成投资亿元,2010年上半年完成投资亿元。受国家宏观调控的影响，全市在05-10年的五年中房地产投资的增长速度呈波动态势；但荷塘区房地产业开发投资速度并没有受到宏观调控太大的影响，05年增长%，06年增长%，07年增长%,08、09年的平均增幅为%，到2010年6月，完成投资亿元，增幅达70%，呈加速上升的抛物线形式。
荷塘区房地产投资额所占全市比例偏小、增长速度较全市偏缓。
荷塘区房地产投资增长慢热、开发程度较晚，但增长趋势优于全市水平，受大环境影响较小，增长速度持续走高，投资前景看好。
PART-3
开发情况
31
2006 2007 2008 2009 2010上半年
完成投资 增幅
（%） 完成投资 增幅
（%） 完成投资 增幅
（%） 完成投资 增幅
（%） 完成投资 增幅
（%）
全市 443512 579121 813927 1040848 650528 %
荷塘区 71488 90314 159711 152371 134411 %
比重 %
（数据来源：荷塘区政府）
荷塘区与全市2006年-2010年房地产开发投资完成对比表
32
·投资完成额占全市比重下降
2007年仅为%，但由于投资增速强劲，该指标已接近探底并将很快反弹，而同期荷塘区GDP所占全市四区的比重为%，人口所占比重为29%，面积所占比重为%。
这说明了荷塘区房地产开发投资额所占全市比重与荷塘区人口、经济、社会总量所占比重不协调，按合理区间应该在%-30%左右的标准来看，2010年6月的投资额比重就达到了%开始
初步上扬就体现了这一
预判。综上所述可以说
明，荷塘区房地产业投
资潜力巨大
33
PART-4
重点楼盘调研
·嘉盛华府
该项目总建筑面积约22万平米，容积率，产品类型包括小高层、多层，住宅楼。2010年5月15日二期开盘销售，小高层销售均价3300元/㎡，多层销售均价3700元/㎡，当前二期销售去化率约40%。
该项目以110-130㎡三房为主力户型，约占60%；89—100㎡为次主力户型，约占20%；其它为140㎡以上四房和复式楼，占20%。
·玫瑰名城
该项目总建筑面积约23万平米，容积率，产品形态包括多层、小高层、高层、别墅等，小区配套设施完善，包括多功能会所、游泳池、幼托所、网球场、欧洲风情商业街等。
34
当前项目为六期销售，多层销售均价约3700元/㎡。三期户型配比为90-100㎡两房约占23%，110-140㎡三房约占56%, 140㎡以及复式楼约占21%。
·中房·金色荷塘
项目总建筑面积万平米，容积率，包括高层、多层洋房、临街商业等产品形态。于2010年5月22日第一次面市，一期一组团约160套退台式花园洋房正式入市，去化约95%，当前高层销售均价3300元/㎡，多层洋房销售均价3700元/㎡。
该项目83-104㎡两房约占15%,110-125㎡三房约占57%，主要分布在高层住宅楼；130—138㎡以上户型约占28%，主要分布在多层洋房。
35
·三一重工项目
该项目处于荷塘区向阳广场附近，总建筑面积约28万㎡，容积率，产品形态包括多层、小高层、高层，总户数约1000户，预计于2010年下半年开始销售，预计销售均价3400元/㎡左右。
36
① 在售楼盘户型面积普遍偏大，面积主要集中在120-130平方米之间，总价适中，在目前的市场条件下销售速度缓慢，户型面积正在走向实用性、紧凑性、景观可视化。
② 项目周边可竞争楼盘较多，就地段而言各有优势，但本项目总体规模较大，在竞争中有一定优势。
③ 普遍忽视对节能环保、降噪、防尘，引入一定科技含量的的建材方面的细节工作。
④ 高层物业形式已被该片区市场普遍接受，关键是要注重得房率和总价的控制。
总结分析
