（物业管理）个物业常识
壹.常识
001“物业”是粤港方言对房地产啊，它最早于香港被普遍使用，其含义是单元性的房地产。
被称为物业的单元性房地产可大可小，壹栋商业楼宇、壹组标准厂房、壹栋住宅楼或壹套住
宅均可称为物业。
002 物 业 的 概 念 和 房 地 产 的 概 念 的 区 别 是 于 英 语 中 ， 物 业 和 房 地 产 是 壹 个 词
（Real—estate 或 Realproperty）。于我们通常使用上，房地产壹词是壹个宏观的概念，物
业壹词则是个微观的概念。
003 世界物业管理的起源物业管理作为壹种不动产管理的模式起源于 19 世纪 60 年代的英
国。当时是英国工业空前发展高涨的时候，壹名叫奥克维亚.希尔（女）的住宅业主，率先为
其出租的住宅制定了壹套别开生面的管理办法，且取得出人意料的成功，首开物业管理之先
河。
004 我国（大陆）的物业管理起源于 1981 年 3 月 10 日，市成立我国(大陆)首家物业管理
公司。标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政—福利型传统计划经济下的管理模式，走上
了专业化、企业化、运营性的市场运作轨道。
005 我国（大陆）第壹家物业管理公司是市物业管理公司。
006 号称“市物业管理第壹村”的是市“东湖丽苑”商品住宅小区。由市物业管理公司实施对该
小区的物业管理工作。
007 市物业管理行业管理的第壹栋写字楼是 1983 年由市物业管理公司对特区内第壹栋涉外
商品写字楼—国际商业大厦实施物业管理。
008 市物业管理行业第壹个对工业区实施物业管理的是 1985 年，由市鹏基工业区管理服务
公司对鹏基工业区实施物业管理。
009 市第壹家实施综合壹体化物业管理的住宅小区是 1990 年，由市莲花物业管理 XX 公司
对市微、福利房住宅小区—莲花二村实施综合壹体化物业管理。
010 我国第壹家实行招投标的物业是 1993 年，由市住宅局主持，于住宅局所属莲花物业管
理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西俩住宅小区实施邀请招投
标活动。
011 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是 1996 年 12 月，对市福利房
住宅小区--鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由万科物业管理 XX 公司中标。
012 物业管理市场的特点是 1、具有双重职能的市场（要素市场、消费市场）；2、对前级市
场房地产开发市场、营销市场）具有积极的激励作用；3、劳务市场；4、双向选择。
013 物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。
014 物业管理的消费市场是出租的居住用房和运营性用房的管理、服务。
015 于房地产市场体系中，物业管理市场处于最后壹级。
016 物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。
017 物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供
商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。
018 物业管理市场的含义是物业管理企业采用运营性的手段实施管理，对业主和非业主使用
人、承租人提供服务，从而取得报酬。
019 市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件；引导和推动
规范化管理和规模化运营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管力度；提高物业管理的
科技水平；继续探索，继续创新。
020 物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市住宅局物业监管处）及各区人
民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科）。
021 物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主运营型。
022 物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，通过《物
业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统壹管理，综合服务”的原则，提供劳
务商品的市场交换关系。
023 物业管理市场运行原则是业主自治和专业化管理相结合；统壹管理、综合服务；平等竞
争。
024 物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。
025 物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市场信息
网络的建立。
027 目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：大厦；工业区；住宅小区。
028 目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项，包括：基础
管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管理；环境卫生管
理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（俩者具体内容评分侧重不同）住宅小区八项，
包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设备管理；保安、消防及车辆管理，环
境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。
029 市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。
030 市物业管理行业协会的主要职责是 1.制定物业管理行业行为准则及道德规范；2.组织物
业管理行业从业人员的业务培训、考试；3.受理对会员的投诉，组织调查，且向有关部门提
出处理意见；4.向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的
合法权益；5.调解行业内部的争议；6.协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
7.办理主管部门委托的其他事项。
二.法规
001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部 1994 年 3 月 24 日第 33 号令。且于 1994
年 4 月 1 日批准施行。
002 市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。
次常务会议审议通过，于 1998 年 7 月 20 日发布且实施。
004“条例”是 1994 年 6 月 18 日市第壹届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，
于 1994 年 11 月 1 日起施行。
005“条例”是 1999 年 6 月 30 日市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。
006“细则”是市政府二届三十五次常务会议通过。1996 年 9 月 20 日由市市长李子彬发布《市
人民政府令》第二十五号施行。
007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。
008“条例”所称物业是指建成且投入使用的各类房屋及和之配套的公用设备、设施和公共场
地。
009 物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市
场运营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业
本身及其业主（用户）进行管理且提供综合服务。
*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的
绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
010 物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿
化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。
011 住宅区是指以住宅为主，且有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。
012 住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。
013 业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
014 入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知且办理完结相应手续。
015 入住人于规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理
费。
016 业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主于住宅区使用、维护
物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
017 自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、
门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
018 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重
结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、
外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体
消防设施等。
019 毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
020 住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人
共同使用和维护。
021住宅区的物业管理采用业主自治和专业服务相结合，属地管理和行业管理相结合的模式。
022 业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。
023 业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区
公共利益。
024 业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到 50%之上或自第壹个业主入住起满俩年。
025 业主委员会和物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。
026 分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权
的业主申请，区住宅主管部门能够召集临时业主大会，于分期开发期间成立临时业主委员会。
临时业主委员会的权利、义务和业主委员会的权利、义务相同。
027 业主大会由本住宅区的业主组成。
028 业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。
029 业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：书面委托代理人参加；法定代理
人参加。
030 业主大会每年至少召开壹次。
031 组织召开业主大会的程序是业主委员会负责于会议召开七天前将业主大会召开日期和
内容送达每名业主。
032 业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主 10%之上投票权的业主提议，业主
委员会应于接到该项提议起 20 日内就该项提议召开业主大会。
033 经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：于 20 日内，业主委员会未召集业主大
会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门能够责令或限期业主委员会召集
业主大会。
034 业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
035 业主大会表决能够采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每 10㎡为 1 票；
不足 10㎡的，5㎡及 5㎡之上的计算为 1 票，不足 5㎡的不计票。
036 业主大会的职权包括：1.选举、罢免业主委员会组成人员；2.监督业主委员会的工作；
3.听取和审查业主委员会的工作方案；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业
主公约；6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；7.批准业主委员会章程。
037 业主委员会委员由业主大会于业主中选举产生；业主委员会主任、副主任由业主委员会
于其委员中选举产生；业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委
员会委员；业主委员会可聘请执行秘书 1 至 2 名，负责处理业主委员会日常事物；
038 业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员壹致同意制定，且经业主大会
批准。
039 业主委员会实行差额选举方式。
040 业主委员会委员的人数壹般为 11 人至 17 人，经业主大会决定可适当增减，但最低不
得少于 5 人。
041 入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有壹定的组织能力和必要工作
时间。
042 业主委员会每届任期三年。
043 业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。
044 业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。
045 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，且应于会议召开 7 天前将会议通
知书及有关材料送达每位委员。
046 业主委员会召开会议时，能够邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的
人员和非业主使用人代表参加会议。
047 业主委员会向业主大会负责且方案工作。
048 业主委员会的职权有：1.召集和主持业主大会；2.审议和决定住宅维修基金和公用设施
专用基金的使用；3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，且和其订
立、变更或解除委托管理合同；4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住
宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物
业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
049 业主委员会的职权中，其中 .项规定的事项须报业主大会批准.
050 业主委员会的义务包括：1.执行业主大会各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；
3.不得从事各种投资和运营活动；4.对物业管理公司的正当运营和管理活动予以支持和配合。
051 业主委员会不能够从事以盈利为目的的运营活动.
052 业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。
053 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；业主大会的决定等不
得和宪法、法律、法规和规章相抵触。
054 物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统壹实施管理.
055 物业委托管理合同应包括的内容：委托管理事项；管理标准；管理权限；管理期限；管
理费收支；利润及风险、监督检查；违约责任及其他权利义务条款。
056 住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.
057 开发建设单位对住宅区前期的物业管理是：开发建设单位应当从住宅区入住前 6 个月开
始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。
058 前期管理的费用由开发建设单位自行承担。
059 开发建设单位于住宅区开始入住 2 年内能够决定住宅小区的物业管理事宜.
060 于住宅区开始入住 2 年内成立业主委员会的，不能够终止物业管理公司和开发建设单位
签定的委托管理合同.但业主委员会可和开发建设单位签订委托管理合同，且行使本条例规定
的各项职责。
061 住宅区入住 2 年后，业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理，
原物业管理公司于同等条件下能够优先承包管理。
062 物业管理公司于住宅区范围内的管理事项包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、
机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等
公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶和停泊；公共秩序；市住宅主管
部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
063 物业管理公司的权利是：根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理
办法；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；制止违反住宅区物业管理制度的行为；
选聘专营公司承担专项运营业务。
064 物业管理公司的义务是：以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；接受业主委员会和业
主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和
市政府的有关规定从事运营活动。
065 住宅区内车辆管理的规定包括：接受公安等部门的统壹指导和监督；进入住宅区的车辆
应按规定停放于停车场或设置有停车标志的场所；物业管理单位应和车主明确车辆保管关系
或车位有偿使用关系，且按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
066 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或
者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同。
067 物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失。
068 物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
069 物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.
070 有关业主公约的规定有：由市住宅主管部门统壹制订示范文本；业主大会能够根据本住
宅区的实际情况进行修改补充，且报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案；业主公约应当
符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
071 业主公约的主要内容包括：住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施情况；
业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅区内公共场所及
公用设施的权益；业主参和住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业管理公司的监
督权；住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；业主于本住宅区内应遵守的行为准则；
违反业主公约的责任；其他有关事项。
072 业主公约生效的条件是：业主公约于住宅区入住率达到 30%后，经已入住业主中持有过
半数之上投票权的业主签订后生效。
073 已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.
074 业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.
075 于移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括：
住宅区规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；住宅区各
类房屋清单；出售房屋的产权范围或成本核算清单；住宅区公用设施、设备及公共场地清单；
住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。
076 于业主委员会未成立时，由物业管理公司接管住宅区工程建设资料，且代为保管。077
业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有：未经市政府有关部门批准，不
得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋
面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生
活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。
078 室内部分的维修责任由业主负责维修。
079 室内部分维修责任界限的划分是：业主大门内，水、电表闸、阀以内。
080 室内部分的维修费用由业主（非业主使用人、租户）负责。
081 共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。
082 共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。
083 公用设施维修责任界限的划分是：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场
所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统壹管理维修养护。
084 公用设施的维修费用从管理服务费中支付。
085 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由关联业务单位负责，维修养护费用由
关联业务单位支付。
086 房屋毗连部位的维修养护由谁负责？于房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、
设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或关联责任人共同组织实施或委托物
业管理公司组织实施。
087 毗连部位维修养护费用由业主和关联责任人按比例分担费用。其中共有墙体按俩侧均分
后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面和顶棚部位由所于层业主负责，其结构部位由
毗连层上下业主按比例分担。
088 人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。
089 房屋外观的整洁、统壹由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。
090 房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。
091 房屋的天面、外墙每 10 年至少修缮、粉刷壹次。
092 房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷壹次。
093 房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷壹次。
094 房屋的天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施项目到修缮粉
刷期确实不需要修缮和粉刷的，业主委员会可向市、区住宅主管部门申请延期修缮和粉刷，
经市、区住宅主管部门同意，能够延期。
095 房屋的修缮和粉刷等设施项目费用，外观设施由业主或承租人承担；其他费用从住宅本
体维修基金中支付。
096 房屋及其附属设施或住宅公用设施于可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。
097 公用设施专用基金由开发建设单位于住宅区移交时按壹定的提取比例提取，且壹次性向
业主委员会划拨；由区住宅主管部门设立专帐管理；使用办法由市政府制订；区住宅主管部
门对业主委员使用公用设施专用基金不得干涉；
098 公用设施专用基金提取的比例按住宅区除地价以外的建设总投资 2%提取。
099 公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。
100 住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自
行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、
乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规
定标准的噪音；排放有毒、有害物质；运营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规
定禁止的其他行为。
101 住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房和按比例提供给业主委员会由物业管理
公司运营的商业用房。
102 住宅区的专用房屋由开发建设单位于住宅区移交时按市政府规定以建造成本提供管理
用房，以微利房价提供部分商业用房；
103 住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主；
104 物业管理用房的计算方法是：物业管理用房面积（㎡）=人均管理用房规划指标
（）×住宅区房屋总套数（住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每 100㎡建筑面积折壹
套；写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每 100㎡建筑面积折壹套）×户均人口数（）。
105 物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房。
106 保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区（大厦）内关联公共场所解决。
107 物业管理用房必须是正规用房。
108 向业主委员会提供管理用房的期限于业主委员会成立 2 个月内提供，最迟不超过 6 个月
（商业用房、公用设施专用基金相同）。
109 提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的 3‰，高层住宅区
或别墅区按总建筑面积的 2‰提供。
110 提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支，且从该商业用房
运营收入中收回。
111 提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、运营，其收入用于
弥补管理费的不足。
112 住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应
每三个月至少公布壹次，接受业主的监督。
113 业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。
114 对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业
管理公司可要求业主限期交纳。
115 对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，
且可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的，可向人民法院
申请追缴。
116 物业管理公司违反物业委托管理合同的约定且造成损失的，承担相应责任且承担相应损
失。
117 业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅
主管部门的指导和监督；业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得
和宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消
其决定，且通告全体业主。
118 业主委员会对物业管理公司有下列行为之壹的：①擅自扩大收费范围、提高收费标准；②
改变公用设施专用基金和住宅（本体）维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；③
改变专用房屋的用途，未按规定使用的；④管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房
屋管理、维修、养护不善，经市、区主管部门认定应当予以处罚的。业主委员会有权予以制
止且限期改正；逾期不改正的，业主委员会能够终止委托管理合同；市住宅主管部门和有关
行政主管部门应当责令其限期改正，且可处以 3000 元之上 10000 元以下的罚款；情节严
重的，市住宅主管部门能够降低其物业管理资质等级，直至吊销其物业管理的运营项目。
119 业主委员会进行投资和运营活动，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，能够且处
3000 元之上 10000 元以下的罚款。
120 业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、
外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章
凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不
得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定
的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正，恢复原状，能够且处 1000 元之上 5000 元以
下的罚款。
121 业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯
间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧
闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；运营业主公
约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的，市、区住宅主管部门应当责
令限期改正，能够且处 100 元之上 2000 元以下的罚款。
122 写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本“条例”执行。
123 物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。
124 资质证书分为甲级、乙级、丙级 3 种。
125 物业管理公司按持有的不同资质证书，进行物业管理工作。持有甲级资质证书的单位，
能够管理各类物业且按甲级标准收取管理服务费；持有乙级资质证书的单位，能够管理 30
层以下的各类物业且按乙级标准收取管理服务费；持有丙级资质证书的单位，能够管理 9 层
以下的各类物业（涉外住宅区、别墅小区除外）且按丙级标准收取管理服务费。
126 业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计？业主委员会和物业
管理公司能够共同委托会计师事务所对住宅（本体）维修基金和管理服务费
的使用明细表和收支明细帐目进行审计。
127 对物业公司审计的费用从管理费中支付。
128 业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是于业主委员会和
该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。
公用设施、设备和公共场所（地）的运营收入；3.向业主收取管理服务费；4.住宅区的其他
合法收入。
130 住宅区管理服务费的基本开支有 1.住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、
维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、运营费用；3.就管理工作而聘请
的专营公司及其他聘请人员的费用；4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
5.住宅区必要的社区文化活动费用。
131 管理服务费不包含业主和非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。
132 收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准由业主委员会根据物业管
理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅
主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。
133 住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字且加盖公章
后每三个月至少张榜公布壹次；年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表
人签字且加盖公章后公布。
134 住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。
135 住宅区公用设施专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。
136 住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资含公用设施配套费、建造成本。
137 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的范围是：区内的非市政道路、路灯、沟、
渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等；文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）。（不
包括产权不属于全体业主共有的物业）。
138 住宅区公用设施专用基金所说的重大维修项目的标准是：区内道路路面、路基严重损坏，
造成无法通行的；路灯线路需要改造或重新敷设的；沟、渠、池、井、井壁（面）出现严重
断裂或破损的；园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的；文化
娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、
裂缝或严重损坏的；停车场、连廊、自行车房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管
网大修、更新、改造等。
上述范围之外的由市住宅主管部门确定。
139 高层住宅区专用基金的使用比例 30%用于本体外公用设施；其余用于本体共用设施的重
大维修工程项目。
140 专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的运营收入。
141 专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分。如
增值部分不足，从管理费积累中垫支或由业主分摊。
142 物业管理公司需要使用专用基金时，应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申
请；该项目有关图纸、预算资料；施工承接单位或人员资质资料。
143 业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是：业主委员会于接到物业管理公
司使用专用基金的申请后 14 日内召集业主大会审议；同意后，向区住宅管理部门报送有业
主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的《住宅区公用设施专用基金使用申请表》；
区住宅管理部门应于接到申请表后 14 日内完成审批且将款项拨到物业管理公司帐户。
144 房屋（本体）维修基金属各类物业业主的共有资产，以每个单体物业为单位，由该单体
物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。
145 房屋（本体）维修基金的主管部门是市住宅主管部门；各区住宅主管部门对辖区内各类
物业的本体基金的使用和管理指导和监督。
146 业主缴交房屋（本体）维修基金规定：业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第壹
个月起，按月缴交本体维修基金；业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退仍。因开发
单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。
147 房屋（本体）维修基金的收取标准执行市物业主管部门颁布的指导标准。指导标准每俩
年制订和发布壹次。各业主委员会可根据房屋的使用情况和本体基金积累情况，经和物业管
理公司协商后，对本体基金缴交标准作适当调整。
148 房屋（本体）维修基金的使用原则是：按照取之于民，用之于民的原则，用于房屋本体
共用部位的维修养护。
149 房屋（本体）维修基金的使用范围是：共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用
从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位设施和设备，包括：
房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、
梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、
机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。
150 房屋（本体）维修基金的使用比例：本体基金的 30％用于房屋本体共用部位的日常维修
和零星小修，其余的 70％用于房屋本体共用部位中修之上维护工程（含新增和改造工程，
下同）；用于中修之上维护工程时，须经业主委员会或该栋 50%之上业主书面同意。
151 房屋（本体）维修基金维修标准：房屋共用部位的大、中、小修标准执行国家建设部有
关标准。
152 房屋（本体）维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊；单栋房屋本
体基金不够使用时，经业主委员会或该栋 50％之上业主书面同意，由该栋各业主按规定分
摊。
153 物业管理公司之管理处对每年房屋（本体）维修基金的使用应于每年 12 月 31 日前提
出下年度使用本体基金的计划及预算，提交业主委员会审议通过。业主委员会应于收到管理
处的计划及预算后 15 日内作出答复，逾期视为同意；急修工程应于 7 日内答复，逾期视为
同意。
154 如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修之上维修工程
计划时，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施和否涉及国家或特区城市管理、房屋管
理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。
155 房屋（本体）维修基金使用之后的手续：日常维护和零星小修由管理处主任签字，作为
本体基金支出记帐凭证；中修之上工程应出具“施工项目清单”，由委员会主任或该栋楼长（或
20％之上业主）、管理处主任签字，作为本体基金支出记帐凭证。
156 房屋（本体）维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，且设立专用
帐号存储本物业的本体基金。
157 房屋（本体）维修基金的监督办法：本体基金的收支项目，由管理处每三个月于各栋房
屋的显著位置公布壹次。基金帐目列明基金应用的项目、部位、费用支出及证明人、基金余
额（单体和全部），且接受有关部门和业主的监督和质询。
158 业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采
取相应催缴措施。
159 物业管理公司及其管理处于使用房屋（本体）维修基金有下列不规范行为之壹的，市、
区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚：1.擅自提高本体基金收费标准；2.改变本体
基金的用途，挪作它用的；3.未按规定期限公布本体基金收支帐目的；4.拒绝接受业主委员
会或业主查询的。
160 物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的，业主能够拒缴本体基金。
161 对房屋（本体）维修基金用于日常小修且超出规定的本体基金比例的，经业主委员会或
所维修养护单栋房屋 50％之上业主同意，日常小修能够超出规定的本体基金比例，超出部
分可于下年度本体基金的小修费里冲抵，或经业主委员会决定提高本体基金收取标准弥补。
162 房屋（本体）维修基金征收的具体标准是：本体基金征收标准应根据物业的使用年限及
新旧程度，维修养护实际需要，且考虑群众的经济承受能力等因素制定。
本体基金可按如下标准向业主征收（注：房屋保修期内不得征收）：多层住宅（不带电梯）
每月每㎡建筑面积 元，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）每月每㎡建筑面
积 元。其他房屋（含写字楼、商业大厦、厂房等）的本体基金标准，参照上述规定标
准执行，但经业主委员会或多数业主同意，征收标准可适当上浮，但最高上浮幅度不得超过
上述标准的 50％。
163 房屋（本体）维修基金使用的权限规定：动用本体基金，应履行规定的程序和手续，其
中：日常维护和零星小修金额于 1000 元以下的，由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同
签字后支付；用于中修之上维护工程或维修金额 1001 元之上的，须经本栋房屋占 60％之
上业主同意后方可使用。本体基金确实不够支出时，经占 60％之上的业主同意，可由该栋
房屋的业主分摊。
164 于特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、
公共场地的管理服务的单位，应遵守《经济特区物业管理行业管理办法》。
165 物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原则，保持物业和城市环境的整洁优美，
保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
166 何种物业能够不采用招标的方式确定物业管理企业？物业由开发建设单位自用的；于壹
个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万㎡的，或高层物业总建筑面积低于二万㎡
的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万㎡的。前款物业管理区域的范围，由市主管
部门会同有关部门划定。
167 物业管理服务招标，能够采取公开招标、邀请招标的形式。
168 物业管理服务投标书应当包括：物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制
度；管理服务人员配备方案；管理服务用房及其他物资装备配置方案；管理服务费用收支预
算方案；管理服务分项标准和服务承诺；社区文化服务方案；管理服务模式设想等。
169 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性准；没有国家强制性标准
的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，
提高管理服务水平。
170 物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理成本的百分之十。
171 物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
1.管理处管理人员的工资、福利；2.保洁消杀费；3.治安防范费；4.公用配套设施日常维修
养护费；5.园林绿地维修养护费；6.用于物业管理的固定资产折旧及运营、办公费用；7.公
用部位水电费；8.电梯运行维修养护费；9.中央空调费。
172 对物业管理企业于壹个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的
运营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的
税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作
他用。
173 物业管理企业于合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检查、或对公
用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对
物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便且接受监管，不得无理拒绝或阻
挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护或改的项目及施工的时间、地点均应当提前公
布。业主、非业主使用人和物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区
主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业
管理企业应当于收到质询后七日内予以答复。
174 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支
帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价
格行政管理部门应于收到投诉后及时予以查处，且将查处结果书面通知投诉人。
75 物业管理公司应交纳的税种有：营业税、城市建设维护税、教育费附加；企业所得税；
增值税；印花税。
176 营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为：营业收入的 5%。营业税的 1%。营业
税的 3%。
177 收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。
178 物业管理公司代收的水、电费收费项目要交增值税。
179 物业管理费用收支公布的主要项目有：收入部分：管理费，房租，停车场收入，有偿服
务费等；支出部分：管理人员工资、福利，办公费，运营费，差旅费，水电费，机电设备运
转水电费，设备工具修理费，公共设施维修、绿化养护费，保安费用，法定税率、保险费，
管理佣金等；本季盈亏，上季结转，累积盈亏。
三.保安服务管理
001 治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段和管理手段，依靠各种先进设备和工具，
防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产和身心健康
的行为和因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪
声等，仍有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防和阻止，确保业主或
非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。
002 治安管理的主要内容是：防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。
003 治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。
004 物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保
服务。
005 保安人员入职的基本条件是身高 米之上；20 岁至 28 岁；高中之上文化程度；身
体健康；思想品德好（当地县之上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料）；符合计划生育
规定；具备壹定的军训基本功；有户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。
006 保安人员岗前培训的主要内容包括：公司简介；物业管理法规学习；企业内部的有关管
理制度：员工守则，工作纪律等；安全防火教育；ISO9002 质量体系有关安保方面文件的学
习；普法学习；职业道德教育；军训。
007 保安人员于岗培训的主要内容包括：安保作业指导书；队列训练、擒拿格斗、体能训练、
消防灭火训练、交通指挥训练等。
008 保安人员单兵队列考核标准是：军人军姿；停止间转法；齐步走和立定；正步走和立定；
跑步走和立定；敬礼。
009 保安人员擒拿技术动作的基本内容是：基本功：直打、侧打、勾打；弹踢、侧踹、勾踢；
综合练习。擒敌拳等。
010 保安人员军事体能测试标准是：百米跑 14 秒以内；俯卧撑 50 个之上；爬楼 20 层 60
秒以内。
011 保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议（委托管理合同、业主公约
以外的协议），采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的见护
和守卫活动。从宏观的涵义来见，对壹个住宅小区、对壹栋或壹组大厦以及对壹个工业区等
物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责
任。
012 保安守护工作主要有：保护人身安全；保护财产安全；维护客户单位内部正常的秩序。
013 于守护过程中可能遇到的主要问题是：火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非业主使
用人求助。
014 巡逻保安服务的主要任务是：维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序；预防、
发现、制止各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子；警戒、保
护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场；检查发现防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事
件和意外事故。
015 遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是：及时予以制止，且尽量将其抓获；
迅速方案公安机关；疏散无辜群众。
016 遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速方案有
关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。
017 遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是：将其劝出守护目标范围，无效时，
通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
018 守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是：迅速向公安机关报案；保护好现场；
安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防
止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时方案公安机关。
019 发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是：留心观察，注意其行为发展，且及
时向有关领导方案，做好控制工作。
020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是：遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，
特别加强门卫和要害部位的守护，于照明恢复前，严格控制人员进出。
021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是：问清反映者姓名、
房号、单位，详细记录方案的内容；对当面方案者要记清其相貌、衣着特征；对方案内容及
时向有关领导汇报。
022 保安巡逻工作的主要方法是：采取定线、不定线相结合的巡逻线路；采取点和线结合的
方法。
023 保安巡逻工作应注意的事项是：于时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方面的情
况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员于巡逻
中，要全神贯注，细心观察，不忽视壹点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间
巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟、光等。
024 违反治安管理行为的主要内容是：扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全行为；侵犯他人
人身权利行为；侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防管理行为；违反交
通管理行为；违反户口或居民身份证管理行为。
025 违反治安管理行为和犯罪的主要区别是：情节轻重和对社会危害大小不同；触犯的法律
不同；应当受到的处罚不同。
026 正当防卫的条件是：1.正当防卫的不法侵害条件：必须有真实存于的不法侵害行为，才
能进行正当防卫；必须针对正于进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。2.正当防卫的防
卫条件：正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能超过必要限度，造成不应有
的损害。
027 真实存于的不法侵害行为：指客观上发生了危害社会的行为。
028 正当防卫的必要限度：要见防卫行为是否能有效制止住不法侵害；要把防卫行为和侵害
行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为和侵害行为于性质、强度、手段等方面大体相
当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。
029 非正当防卫的性质：属于不法行为。
030 常见的非正当防卫有：假想防卫；防卫挑拨；不适时防卫；局外防卫；抗拒防卫；互殴
行为；防卫过当。
031 防卫过当：指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。
032 紧急避险的定义是：为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正于发生的危险，
不得已采取的损害另壹合法利益的行为。
033 紧急避险的构成要件主要是：必须是合法利益受到紧急危险的威胁；危险必须是正于发
生的；避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施；避险行为必须是于没有其他方法能
够排除危险，于迫不得已的情况下实施的；紧急避险必须是实际存于的，不能是假想的或推
断的；避险行为不能超过必要的限度。
034 保安员处理问题应遵循的原则：保安员于履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，
于维护业主（租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，不徇私情，以理服人。
035 保安员处理问题应遵循的方法：对不同性质的问题采取不同的处理方法。对壹般违反法
规和管理制度的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝
导，对壹时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，
可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利
于解决问题。对处理问题上，坚持教育和处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，
可当场教育，或协助所于单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。违反
其他行政规定的，交行政机关处理。对于犯罪行为，应及时制止，且把犯罪分子扭送公安机
关。
四.停车场管理
001 物业管理辖区车辆管理主要是：停车场（库）的建设；建立健全停车场管理规章制度。
002 停车场（库）的规划应注意：是否经济；是否因地制宜。
003 停车场（库）内部主要有光度要求；设施要求；区位布置等方面的要求。
004 壹个标准车位大概为 面积。
005 车辆被盗的主要处理办法是：车辆于停车场被盗，由管理处确认后协同车主迅速向当地
公安机关报案。同时，被保险人（车主、停车场）应立即通知保险公司。车管员、管理处、
车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。
006 车辆被损的主要处理办法是：当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。车管员应立即通
知车主，且方案班长和管理处。属撞车事故的，车管员不得放行造成事故的车辆，应保护好
现场；未及时发现肇事车辆的，要积极排查，协助受损车主处理。属楼上抛物砸车事故，车
管员应立即制止，且通知肇事者对造成的事故进行确认；未当场发现肇事者，要对大概区域
住户发出警告性告示，且协助受损车主处理。车管员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆
进场时间，停放地点、发生事故的时间以及发现后方案有关人员的情况。
007 车辆出入停车场（库）应注意：1.车辆出入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。2.放下道
闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。3.遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌
用语。
008 住宅区（大厦）的停车场（库）的管理者是：从事该住宅区（大厦）的物业管理的物业
管理公司。
009 机动车于辖区内道路上的限速是：时速不得超过 15km。
010 进入小区（大厦）停车库机动车限速是每小时 5km 以下.
011 进入小区（大厦）停车库机动车，物业管理公司不承担业主或非业主使用人之车辆保险
责任，除非双方另有约定；车辆人库后，贵重物品请勿放于车内，由此所造成的损失均由车
主自负。
012 车库内车位已停满车辆，管理员应放置车位已满标志，且禁止车辆再进入车库。
013 车辆进入小区应停放于：规划好的停车位上。
014 如果小区内车位已满，业主或非业主使用人的车辆：应服从车辆管理员的指挥停放。
015 除私家车位外，车辆不能够长期于小区内停放。
016 办理了停车场营业执照和许可证的停车场，对进入停车场临时停放的车辆必须缴费。
017 业主于小区停放车辆应注意：锁好车门，设置防盗报警系统，车内贵重物品随身携带，
停车卡不能留于车内。
018 有些小区，管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。这是因为为防止由于雷
暴、触动等发生鸣叫，影响小区居民休息。这种措施是以高质量的保安服务为基础的。
019 私家车位，物业管理公司如何管理：不能按《市机动车辆保管统壹收费标准》收费，只
能按标准停车位面积 X 辖区内最高管理费标准和最低管理费标准的平均值收取管理费。即按
壹般物业进行管理。
020 机动车不能够于辖区内道路上超车。
021 机动车不能够于小区（大厦）任何场所试车、修车和练习。
022 于车位已满的情况下，不能够于绿化地、人行道、消防通道临时停放车辆。
023 执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）于小区能够例外行车、停泊。
024 停车场管理制度：1、停车场车管员必须 24 小时值班，将管理制度、岗位责任人姓名、
照片、停车场负责人、营业执照、收费标准悬挂于停车场出入口明显位置。
2、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由车管员负责管理使用，物业部消防人
员定期检查。3、停车场壹般需设三名工作人员，壹名登记收费，二人指挥车辆出入和停放。
五.消防管理
001 物业管理公司消防管理队伍的原则是：每个管理处的员工均是公司的义务消防员。
002 消防管理人员的具体工作内容是：负责消防报警中心的日常值班；普及防火知识教育，
落实防火岗位责任制；定期进行消防安全检查；火灾发生时是灭火的骨干力量。
003 消防工作的方针是：“预防为主，防消结合”。
004 消防工作包括防火和灭火俩个方面。
005 消防安全工作的基本措施是：行政、技术和法制措施。
006“防火责任人制度”是：“谁主管，谁负责”。
007 我国最高消防行政法规是：《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例
实施细则》
008 消防监督的三要素是：监督者，被监督者和监督标准。
009 消防监督最可靠的保证是：组织。
010 消防重点部位的确定：火灾易发部位，发生火灾影响全局的部位，重点项目和技术设备，
财富集中部位，人员集中部位，村镇粮食加工厂。
011 重点防火单位的防火责任人是：单位正职领导。
012 重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是：对本岗位的消防安全负责。
013 室内装修应使用：不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。
014 重点单位消防工作的重点是：制定应急灭火和疏散方案，定期组织消防演练。
015 公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是：组织，引导于场群众疏散。
016 物业管理单位的消防管理职责是：建立，健全防火安全制度，明确防火安全责任；管理、
维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材；落实值班巡查制度；建立义务消防队，
扑救初期火灾，引导安全疏散。
017 对存于火灾隐患且不按要求整改的：自整改期限届满之日起对责任单位处以每日壹千元
之上五千元以下罚款。
018 建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每㎡罚款 30 元。
019 燃烧的四个特征是：放热，发光，火焰和发烟。
020 可燃物的着火方式是：引燃和自燃。
021 大多数火灾是由引燃方式引起的。
022 由引燃引起的火灾必须具备可燃物，助燃物，火源三个条件。
023 火源主要是明火和高温物体俩种。
024 发热的导线属于火源。
025 火灾的主要助燃物是：空气（氧）。
026 防止火灾发生的最重要措施是：消除火源。
027 壹氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。
028 火灾中导致人员死亡最多的原因是：烟毒气致死 50％之上。
029 灭火的原理是：断绝可燃物，降低火场温度，窒息缺氧法，抑制火区连锁反应。
030 火灾分为：A 类固体，B 类油脂及液体，C 类气体，D 类可燃金属。
031 常用的灭火器主要有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。
032 对壹般固体火灾适用：清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。
033 对贵重设备适用：二氧化碳灭火器。
034 对档案材料应用：二氧化碳灭火器。
035 对可燃液体适用：泡沫灭火器。
036 干粉灭火器的用途最广，它适用于气体，液体和电气设备火灾。
037 干粉灭火器壹般应和泡沫灭火器连用。
038 于配电房应配置：干粉灭火器和二氧化碳灭火器。
039 电气线路火灾的原因是：短路，过负荷和接触电阻过大。
040 电气线路的安装必须由合格电工人员负责。
041 电线绝缘必须合乎电压要求。
042 为于短路和过负荷时能及时切断电源，必须于线路中安装熔断器装置。
043 不可用钢，铁丝代替熔丝。
044 接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。
045 为防止接触电阻过大必须做好保证牢固连接线路工作。
046 防止电气线路火灾的重点于：选材和安装方面的工作。
047 具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是：电焊和气焊。
048 于重点防火部位动用电焊，气焊必须经过相应级别的审批手续。
049 于扑灭电气火灾时应坚持先断电，后灭火原则。
050 发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。
051 为避免触电，对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意：尽量增大喷枪和带电体的距离。
052 气焊使用的危险气体是：乙炔。
053 仓库内物品摆放应做到分类，分堆和防火间距要求。
054 仓库不可设置移动式照明灯具。
055 仓库的电源开关必须安装于：仓库外。
056 于消防安全责任上，建筑设计部门实行“谁设计，谁负责”原则。
057 经公安消防机关审批的高层建筑防火设计图纸不可于实际施工中变动。
058 扑灭初期火灾的最有利时机是：起火后 5－7 分钟
059 于组织灭火自救工作中，应坚持救人重于救火的前提。
060 建筑物必须制定灭火和疏散应急方案。
061 对消防管理人员任职要求：先培训，后上岗。
062 于疏散中首先要了解：火场内的人员有无被困。
063 疏散的首要次序是：疏散着火层之上人员。
064 于疏散中如何稳定群众情绪：喊话宣传。
065 疏散中人员较多或能见度较低时，应采用：鱼贯队列式的方法。
066 对脱险人员管理的首要任务是：阻止其重返火场。
067 对物资疏散的第壹任务是：疏散可能扩大火势和爆炸的物资。
068 物资疏散和人员疏散不可同时于壹个安全通道里进行。
069 地下建筑和地下停车场的安全出口至少应有：2 个。
070 于疏散中对伤病员和行动不便的人员应：使用消防电梯。
071 由于中性平面效应，打开着火层以下的门窗时应注意：不要过多打开门窗。
072 动力工程部门于发生火灾后不可立即撤离岗位去支援壹线。
073 最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识不足，因此消防管理工作要切实做好宣传教育方
面工作。
074 作为承建商，应对物业消防系统安全负责。
075 消防中心是整个消防系统的中心枢纽部分。
076 自动报警系统包括：烟感，温感，警铃。手动按纽，联动设备。
077 消防水不能借用它途。
078 排烟阀、送风阀于无火警时应保持关闭状态。
079 气体灭火系统壹般安装于：电气设备房。
080 设备房门均是防火门。
081 消防通道的防火门要保持关闭状态：保证发生火灾时烟和热量不能进入消防通道内。
082 消防通道的照明灯，指示灯应常亮。
083 为防盗窃，可否于适当时段锁上消防通道门？：否
084 消防通道不可临时堆放货物。
085 温感壹般安装于：停车场和某些设备间。
086 引起烟感误报的主要原因是：烟雾和灰尘过大。
087 报警时，警铃和紧急广播会：向报警层和上下俩层报警。
088 风阀开动的形式是：报警层和上下俩层同时开动。
089 消防设备于任何时候均应处于自动状态，而非手动状态，这是因为：手动状态会令消防
联动失效。
090 火警发生后，所有电梯会：迫降至最底层。
091 消防系统是独立系统，但需要其它设备部门支持和配合。
092 消防监控系统应该和安保系统，楼宇自控系统共同工作才能发挥最佳效果。
093 地下停车场的排烟风机除消防功能外，仍有：换气，降低废气浓度的作用。
094 当你所于楼层发生火灾时，应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法逃生。
095 火灾发生时，当你处于火灾层之上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近避难层的方
法逃生。
096 消防喷淋系统有以下部分组成：喷头，管道，信号阀，水流指示器，水泵，湿式报警阀，
喷淋接合器。
097 启动喷淋系统喷头动作的温度：65－71℃。
098 喷淋水泵靠压力开关启动。
099 维护人员平时检查喷淋系统主要见：管道是否有水，总阀门是否常开。
100 发生火灾时正确使用消防栓的步骤：拉开水带，套于消防栓口上。装上水枪，打开阀门，
对准火焰底部喷射。
101 使用消防栓时，最少要 2 个人操作。
102 当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭，排水．维修处理。
103 维护人员每个季度检查壹次消防栓内的设备。
104 消防栓水泵用消防栓按纽启动。
105 气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制，但可监视动作信号。
106 发现火灾，但烟感未动作，立即打破手动按纽报警。
107 发现火灾，身边又无通讯设备．立即打破手动按纽报警。
108 手提式灭火器应放于通道和容易发现的地方。
109 壹个消防喷淋头的保护面积是 ㎡。
110 壹只消防报警烟感器的保护面积是当 6m＞H≥2m 时为 60㎡；当 12m＞H≥6m 时为
80㎡。
111 消防栓和消防栓之间的距离不应超过 30 米。
112 喷淋系统的信号阀是常开。
113 所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。
114 疏散指示灯安装于消防通道内外的位置。
115 疏散指示灯的电源不能关闭。
116 消防系统现场设备平时处于自动状态。
117 消防供电是双回路。
118 发电机发出的电供应急照明，消防电梯和其它消防设备使用。
119 应急照明应安装于消防通道，设备房等位置。
120 应急照明日常检查采用切断正常电源，见能否动作的方法。
121 发生火灾时，送风阀要打开，打开后如何关闭？现场手动关闭。
122 消防主要设备动作以后，消防中心显示运行动作和手动自动信号。
123 消防中心的控制电源平时保持开启。
124 消防中心控制电源有 2 路（警铃电源和控制电源）。
125 消防栓和喷淋系统要稳压。
126 消防供水系统每套有 2 个水泵（壹用壹备）。
127 消防水如何供水？先使用水箱供水，后启动水泵抽水。
128 消防接合器的作用：当水池，水箱无水时，由消防车通过接合器供水。
129 室外消防栓的作用：专供消防车取水。
130 防火门的性质：是壹种活动的防火分隔物。
131 防火门通常安装于防火墙、前室、走道、楼梯间。
132 防火门主要分为三级。甲级需耐火 小时，材质为双面薄钢板中填硅酸钙板及陶瓷棉，
主要用于防火分区的门洞口处；乙级须耐火 小时，其构造为厚木板单面或双面钉石棉板
及铁皮，也有将木料经防火浸料处理，主要设于楼梯间、前室及消防电梯前室门洞口处；丙
级应耐火 小时，主要用作管道井的检修门。
133 防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器；安装防火门开启固定装置；
安装电磁门锁（常闭疏散通道防火门）；设置双扇关闭前后步骤顺序器；安装推杆式门锁；
防止地毯或其他物品卡住防火门问题。
134 低层消防水箱壹般储存 10 分钟的室内消防水用量。
135 消防水泵的技术要求是：壹组消防水泵，至少应有俩条吸水管，其中壹条发生故障时，
其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵则应各有独立的吸水
管；消防水泵的吸水管和出水管，为便于检查和维修，壹般应敷设于水泵房的地面上，其阀
门应设于操作方便的地方，且需有明显的启闭标志；消防水泵的吸水管口径不应小于消防水
泵进水口的直径；消防水泵宜采用自灌式引水，以保证及时供水；消防水泵和动力机械应直
接连接；固定消防水泵壹般应设置备用泵；消防水泵的出水管上，应装设止回阀和供试验、
检查用的放水阀。
136高低压配电房、计算机房等场所为什么采用气体灭火而不用水灭火？因为水是非绝缘体，
而气体是绝缘体（靠排除氧气而灭火）。
137 释放消防气体前要先关闭风机等通风设备，防止空气流通。
138 消防栓箱内有水枪、水带（有的仍另带卷盘）、锤子、报警按钮装置。
139 消防栓栓口离地面高度是 。（允许误差 2cm。）
140 自动喷淋系统每个大区又分几个小区，大小区分区的依据各是：压力超过 80mH2O 分
大区，每个小区的喷头数不超过 800 个。
141 消防电梯的安装使用及养护管理工作应注意：设前室保护，以防烟火侵入井道及轿厢中；
轿厢承载力不小于 1500kg，内部面积不小于 ，以保证容纳担架和数名人员；轿
厢内配有通讯联系、操作控制、事故电源及紧急照明等设施，内部装修为不燃及难燃材料；
井道、机房单独设置，隔墙为防火墙，门为甲级防火门，底坑有排水设施，顶部有通风设施，
井道内不准敷设其他用途电缆；设专用消防按纽等。
142 火灾自动探测报警设备由探测器、区域报警器和集中报警器组成。
143 火灾自动探测报警设备有感烟、感温、光电和可燃气体探测器等种类。
144 火灾自动探测报警设备的安装使用及养护管理工作应注意以下问题：严格按照设备说明
书对适用范围、环境条件、保护面积、安装高度等要求安装；传输线路和强电电缆分开敷设，
导线线芯（铜线）截面不小于 ，多芯电缆，单根线芯（铜线）截面不小于
，供电电源使用消防专用电源；由经过专门训练人员负责使用、管理和维护；维修
由专业维修人员维修。
145 火灾自动探测报警设备壹般常见故障及其检查办法是：主电源故障，检查输入电源是否
完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；备用电源故障，检查充电装置、电池有无损坏，连
线有无短路；探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的线路是否完好；误报火警，应勘察
误报现场有无水蒸汽、粉尘等影响。
146 火灾事故照明和疏散指导标准有：于疏散楼梯、走道和消防电梯及其前室以及人员密集
的场所等部位设置事故照明；于配电室、消防控制室、消防水泵房、自备发电机房等设事故
照明；疏散指示标志应设于走道墙面及转角处、楼梯间的门口上方，以及环型走道中，其间
距不宜大于 20 米，距地 米，应写有“EXIT”的字样，且为红色；采用可充电蓄电池
作为事故照明及疏散指示灯的电源；供人员疏散用的事故照明，主要通道上的照明不应低于
。
147 为什么说熔断器存于导致火灾发生的危险性？熔断器于保护熔断时，会发生高温金属屑
飞溅，如果熔断器周围有易燃物就容易导致火灾发生。
148 熔断器的安装和养护管理措施有：选用熔断器的熔丝时，熔丝的额定电流应和被保护的
设备相适应；壹般应于电源进线、线路分支和导线截面改变的地方安装熔断器，尽量使每段
线路均能得到可靠的保护；照明线路熔丝的额定电流应稍大于实际负荷电流；为避免熔丝熔
断时引起周围易燃物燃烧，熔断器宜装于具有火灾危险的房屋外边，否则应加密封外壳，且
离开可燃物构件；经常除尘，以保持熔断器清洁；有爆炸危险的场所，不能安装壹般的熔断
器。
149 住宅发生火灾的可能性有：液化石油器具火灾；厨房油锅起火；煲粥干锅起火；电器用
具火灾；儿童玩火火灾，烟头未熄引起火灾等。
150 扑救住宅火灾时应注意的问题：发现室内起火时，切忌打开门窗，以免空气对流，使火
势扩大蔓延。灭火后，需打开门窗，将未燃尽的气体或烟气排除，防止复燃；嗅到液化气气
味，切忌用明火检查，禁忌开电灯，勿使用泄露点处电话，应关紧关联阀门断绝气源及泄露
点电源，开窗通风；发现起火，应通知疏散邻居。
151 人员密集场所发生火灾时的扑救对策有：首先切断电源，关闭可燃气阀门，打开送风设
备，关闭通风设施，打开所有出入口疏散人员，启动灭火设备，将起火点的未燃物资搬走或
隔离。
152 人员密集场所发生火灾时应注意的问题：当有化学、塑料类物质燃烧时，要注意防毒气
和烟雾中毒；利用广播形式宣传、引导和稳定人们的情绪，做到循序地按疏散计划撤出被困
人员，防止人群过挤造成踏、压伤亡事故，制止脱险者重返火场；灭火时要沿墙根行动，防
止燃烧点上部坠落物压伤人员。
153 火场上主要的有害气体可能有：壹氧化碳、二氧化碳、氯化氢、氮的化合物、硫化氢、
氰化氢、光气等。
154 火灾现场对人的危害主要有：缺氧、高温、毒性气体、尘害。
155 人于火灾中主要的心理反映是：惊慌和群聚。
156 激发人于火灾现场的积极心理的办法是：教育、训练。
157 火场逃生的主要方法有：自救、互救
158 自救的主要方法有：熟悉所处环境；选择逃生方法。
159 火场可选择的逃生方法有：立即离开危险区域，选择简便、安全的通道和疏散设备，准
备简易的防护器材，自制简易救生绳索，切勿跳楼，创造避难场所。
160 火场逃生应注意的事项：逃生动作要迅速；注意随手关闭通道上的门窗；若身上衣服着
火，应迅速将衣服脱下；不要轻易乘坐普通电梯；迅速报警；有可能扑灭初期火灾。
161 寻找火场被困人员的方法有：询问知情人；主动呼喊；搜寻。
162 对火场儿童的搜寻应注意床上、床下、墙角、桌椅下、橱柜内及能够藏身的物体下面。
163 火场急救的基本要求是：抢救伤员必须争分夺秒；坚持救人重于灭火的原则；掌握正确
的施救方法。
164 高层建筑火灾扑救的对策有：尽量利用建筑物内已有的设施，如：消防电梯、消防通道、
疏散层、擦窗机、室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋、建筑物救生天
面等进行安全疏散；利用广播对建筑物内人员进行广播，告之起火有关信息及安全疏散路线、
方法等；当某壹层某壹部位起火且火势不大时，应先通知着火层及其上壹层和下壹层的人员
疏散，若火势有发展，则应通知着火层之上人员疏散；先救人后救物资。
165 对高层建筑火灾中难以疏散的物资采取固定的大型机器设备，用喷射雾状水流设置水幕
等方法冷却，不能用水冷却的，也可用不燃或难燃材料予以遮盖；对于易燃液体，可喷射泡
沫予以覆盖；对于忌水渍、烟熏、灰尘污染的物资，应用蓬布等进行遮盖的措施进行保护。
166 高层建筑的火灾危险性突出表当下：蔓延快，燃烧猛，难逃生。
167 高层建筑消防安全管理法规是《高层建筑消防管理规则》。
168 高层建筑的消防安全管理实施自防自救原则。
169 高层建筑扑灭初期火灾不能够单纯依赖公安消防部门。
170 高层建筑扑灭初期火灾应依靠高层建筑的员工和所有人员。
171 高层建筑必须由有关单位的防火责任人组成防火领导小组。
171 高层建筑管理单位必须设置消防安全机构。
172 高层建筑应配置防火专职干部。
173 高层建筑内不可储存易燃，易爆和化学物品。
174 高层建筑消防管理“三严格”的对象是：吸烟，用火，用电。
175 高层建筑内的商铺、写字楼和客房不可使用电炉，电烫斗等电热器具。
176 高层建筑救火的成败取决于初期火灾能否被扑灭。
177 扑救高层建筑初期火灾的责任落实到该单位的员工。
178 高层建筑火灾后发生后的首要任务是报警。
179 高层建筑必须配备专职或义务消防队。
180 高层建筑提高灭火自救能力的物质基础是：建立以消防控制中心为中心，能监控，组织
指挥整个灭火流程的消防系统。
181 高层建筑消防楼梯必须设有防排烟设施。
182 对高层建筑内的餐厅、歌舞厅等部位应采取专门报警和疏散措施。
183 高层建筑发生火灾后，值班的领导和管理员应亲临壹线。
184 高层消防水箱储存量的技术参数要求是：壹类建筑不应小于 18 立方米，二类建筑和壹
类住宅建筑不应小于 12 立方米，二类住宅建筑不应小于 6 立方米。其安装高度必须满足最
不利点所设置室内消火栓的水压要求。
185 旋转电动机着火时，应用：喷雾水枪、二氧化碳灭火器、四氯化碳灭火器或二氟壹氯壹
溴甲烷灭火。
186 电梯电气灭火的注意事项有：1、当电气设备发生火警时，要尽快断开总电源开关，切
断电源，以防止火势蔓延和灭火时造成的触电事故；2、电气设备的灭火要采用二氧化碳、
四氯化碳、1211 和干粉等不导电灭火器材，既可防止触电危险，又不会损坏电器设备；3、
灭火时，灭火人员不可使身体以及手持的灭火工具触及导线和电气设备，以防触电。
六.维修服务管理
001 房屋维修的涵义是：狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮，广义的房
屋维修则仍包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损房屋
的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善，装修、装潢改善，同时结合房屋维修加固，
增强房屋抗震能力等。
002 导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是：房屋竣工交付使用以后，由
于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用，房屋
逐渐破损，使用价值逐步降低。
003 砖木结构房屋的修缮周期壹般是 12--15 年。
004 砖混结构房屋的修缮周期壹般是 15--20 年。
005 钢筋混凝土结构房屋的修缮周期壹般是 20--25 年。
006 房屋维修主要有以下特点：只能于已有的房屋基础上进行；能够借鉴和发展优秀的建筑
艺术；工程项目小，零星分散，用料品种多、规格多，新料、旧料均使用；人少但接触的工
种多；工程往往于业主或非业主使用人监督下进行。
007 房屋维修的原则是：“安全、经济、合理、实用”的原则；“能修则修，应修尽修，以修为
主，全面保养”的原则；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则；
为业主或使用人服务的原则；有偿服务的原则。
008 房屋维修主要有：按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成壹等和二等以下俩类
标准。
009 主体工程维修标准是：指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。
当主体结构损坏严重时，不论对哪壹类房屋维修，均要求牢固、安全，不留隐患。
010 楼地面工程维修标准是：应牢固、安全、平整、美观，不空鼓开裂；卫生间、厨房、阳
台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现象。
011 天面工程维修标准是：确保安全，平整不渗漏，排水畅通，隔热层完好。
012 墙面工程维修标准是：平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。
013 水、电、卫等设备工程维修标准是：保持完好，保证运行安全，正常使用，及时更换老
化管线。
014 金属构件维修标准是：牢固、安全、不锈蚀。
015 房屋维修工程主要有：翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；综合维修工程等类
型。
016 物业翻新工程的涵义是：凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。
017 物业小修工程的涵义是：及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。
018 物业中修工程的涵义是：牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。
019 物业大修工程的涵义是：牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。
020 公用设施维修范围是：消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿
化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。
021 房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标
准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效的合
理使用维修基金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。
022 房屋养护的主要内容是：包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护俩方面。
023 房屋的日常养护的来源是：壹、住用户临时发生报修的零星养护工程（包括对业主或非
业主使用人进行的房屋二次装修的管理）；二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房
屋管理角度提出的养护工程。
024 房屋的季节性预防养护的来源是：主要有防台风，防梅雨、暴雨，防冻、防寒。
025 房屋养护服务中存于的问题来源是：开发商建造的房屋质量而引发的问题；由物业管理
公司的服务质量而引发的问题；由业主或非业主使用人对房屋的使用而引发的问题。
026 设备管理的对象是：给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备（电
梯、自动扶梯）、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱乐设备、
景观设备。
027 设备故障信息的主要来源渠道是：巡查、监测、保养、发现；业主或非业主使用人的投
诉。
028 标高土 相当于绝对标高 。
七.给排水管理
001 给排水系统操作、保养和维修管理的基础是：建立正常用水、供水、排水的管理制度；
制定作业指导书，且严格执行。
002 确保给排水系统正常运行的基础工作是：对供水管道、水表、水泵、水箱、阀门进行经
常性维护和定期检查，确保供水安全正常。
003 要对排水管道进行定期养护、清理：防止其阻塞。
004 对水箱、水池及管路进行定期清洗、保洁、消毒：防止二次供水污染。
005 制定跑、冒、滴、漏处理予案的目的是：当发生该类事故时，能及时处理，防止事故范
围的扩大。
006 限水、停水需要提前通知。非管辖范围原因停水，要最快时间了解原因，及时通告用户
且跟进解决情况。
007 水泵房于给排水系统中处于：关键部位。
008 对水泵房、水池、消防系统的全部机电设备需要专业机电人员定期监控、检查、保养、
维修、清洁。
009 专业机电人员主要了解给排水设备的运转情况，及时发现故障苗子且及时处理。
010 水泵房设备运转情况需要记录。
011 和给排水工作无关的人员不能够进入水泵房。
012 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵的选择开关位置壹般打于：自动位置。
013 消防泵每隔壹个月，（每次试运转 10 分钟）试运行壹次。
014 消防泵“自动、手动”操作检查壹般每半年进行壹次。
015 水泵房卫生每周清洁壹次。
016 操作人员于 2 米之上检修设备（包括开关、阀门等）要注意：必须带好安全帽，扶梯要
有防滑措施，要有人扶挡。
017 水泵运行时，水泵轴下于间断性滴水，此现象正常。（轴封填料不宜过紧，渗水量大约
5～20g／min 为宜）
018 水泵轴承每隔 6 个月润滑壹次，加入润滑脂过多，将导致轴承过热。
019 水泵联轴器每隔壹个月检查壹次，检查时注意联轴器是否旋转自然，且保持偏差不超过
。
020 减压阀组每隔壹个月检查壹次，检查时注意记录好减压阀组上下压力。
021 水箱浮球每隔壹星期检查壹次。
022 水泵轴承温度达到 90℃是不正常现象，正常温度于 90℃以下。
023 建筑物 4 层以下采用市政直接供水可充分利用市政管网压力，避免水头（即水压）浪费。
024 水锤现象是指：水泵停止运行或阀门突然关闭的瞬间，管网发生强烈的震动及响声，这
种现象叫水锤。
024 水箱泄水管和溢流管的区别：泄水管安装于水箱底部，水箱放空时用；溢流管安装于水
箱较上方，当水箱内浮球阀或水位感应器失灵时，水将从溢流管流走。
025 溢流管和废水管为防止虹吸现象不直接相连，而用大小头断开。（即防止废水倒流）。
026 闸阀和蝶阀明显的区别是：闸阀阀体厚重，便于调节流量；蝶阀阀体轻薄，便于开关及
安装。
027 止回阀的作用：止回阀使流体只能单向流动（因此又叫单向阀）。
028 稳压系统的主要设备：稳压泵和气压罐。
029 管网中最高或最远处压力最小的点叫最不利点。
030 自动喷淋系统中最不利点的静水压力不少于 10mH2O 来水柱。
031 喷淋系统的水流指示器的作用：管网有水流动时，水流指示器发出火警信号，且自动启
动消防水泵。
032 大厦每层楼喷淋主横管上安装信号蝶阀能将开关情况反馈到消防中心。
033 给排水系统中安全阀的作用：保护管网作用。（管网压力过大时，为防止管道爆裂，安
全阀自动泄水）
034 新建楼房由施工用水转为正式用水，需要重新办理手续。
035 禁止用消防栓水浇花、洗地（消防用水不得用于非消防用途，非法使用消防用水的处以
应交水费三倍的罚款）。
036 消防水表前的总闸间上锁，是防止非法使用消防水。
037 消防演习前，应提前 10 天到自来水公司办理消防用水手续。
038 稳压系统的原理是：P1V1＝P2V2（P1＞P2），当气压健压力达到 P1 时，稳压泵停止
运行，气压罐向管网提供水压，罐内压力下降，当气压罐压力降至 P2 时，稳压泵开始启动，
气压罐进水，罐内压力增加，……，就这样周而复始运行。
039 水泵接合器处包括闸阀、安全阀（防止管网压力过大）、止回阀（防止水倒流）。
040 消防栓栓口漏水，应关闭栓口阀，且维修。
041 喷淋头被损坏，应采取的应急措施：关闭该层的信号蝶阀（安装位置消防中心有显示），
且打开该层管网末端泄水口闸阀。
042 水箱爆裂或漏水较大？应采取的应急措施：打开水箱下的泄水阀，作紧急泄水，且维修。
043 水泵轴出现冒烟，关闭该水泵电源，将水泵轴填塞物俩边的螺丝拧松，等轴冷却后，再
开泵检修。
044 听到水泵运行声音特别刺耳时，关闭水泵电源，检查联轴器是否变形或者填料是否过紧。
045 如何人为打开快速泄压阀？关闭泄压阀上的导阀。
046 水泵不吸水，压力表及真空表的指针剧烈跳动的故障原因是：驻入水泵的水不够，水管
和仪表漏气。解决办法：再往泵内注水，拧紧堵塞漏气处。
047 水泵不吸水，真空表表示高度真空的故障原因是：底阀没有打开，或已经堵塞。吸水管
阻力太大，吸水高度太高。解决方法：校正或更改底阀情况。或更改吸水管，降低吸水高度。
048 压力表有压力而水泵不出水的故障原因是：出水管阻力太大。旋转方向不对。叶轮堵塞。
水泵转数不够。解决方法：检查或缩短水管及检查电机。取下水管接头。清洗叶轮增加水泵
轴转数。
049 流量低于设计要求的原因是：水泵堵塞。密封环磨损过多，转数不足。解决方法：清洗
水泵及管道。更换密封环。增加水泵轴转数。
050 水泵消耗功率过大的原因是：填料压盖太紧，填料环发热，叶轮磨损，水泵供水量增加。
解决方法：放松填料盖，更换叶轮，增加出水管阻力来降低流量。
051 水泵内部声音反常，水泵不上水的原因是：流量太大，吸水管内阻力过大。于吸水处有
空气渗入。所吸送液体温度过高。解决方法：增加出水管内阻力减少流量。检查泵吸水管。
检查底阀，减少吸水高度，堵塞漏气处，降低吸水高度。
052 水泵运行时震动的原因是：泵轴和电机轴不于同壹中心线上。解决方法：加油。把轴中
心线对准，检查且清洗轴承体。
053 水泵轴承过热的原因是：轴承内没有油。泵轴和电机轴不于同壹中心线上。解决方法：
加油。对准轴中心线，检查且清洗轴承体。
