（物业管理）诚信物业
目录
第一章项目物业的基本情况
第二章物业服务总体设想和策划
第三章管理人员配备方案及管理方案
第四章物业维修和管理的应急措施
第五章社区文化活动的开展与服务
第六章物业服务费用的收支预算
第七章《临时管理规约》建议稿
第八章，中标承诺书
第九章附件目录
第一章项目物业的基本情况
一、物业概况
项目物业名称：森柯·香榆园二期
项目物业地址：位于重庆市渝北区回兴街道康城路 3号
项目物业区域：东至：南方玫瑰城
南至：森柯香榆园一期
西至：道路
北至：乐信爱琴玙
项目物业建筑总面积：平方米
建设单位：重庆市森柯地产集团有限公司
设计单位：重庆市建筑工程设计院有限责任公司
施工单位：重庆市沙坪坝区第六建筑工程公司
重庆巨能建设集团建筑工程有限公司
该项目总占地面积 12181平方米，总建筑面积 平方
米，其中住宅 平方米，商业经营用房 平方米，车
库 平方米，共 188个车位。共有房屋 2栋，住宅 347户，全
部是高层建筑。
二、客户需求与项目定位
森柯·香榆园二期处在渝北区康城路，交通便捷，周边居住群体层
次参差不齐，结合项目前期工作具体实情，我司提出管理理念分四
个层次：
1．经营管理，近年来，物业管理发生了很大的变化，从以前简
单的设施设备和环境卫生管理，发展到物业经营管理，过去看重的
是最大保值率，而现在看重的是增加利润、创造利润，管理组织也
从简单的功能组织发展到以顾客为中心的多元化服务组织，物业管
理要放开眼光，拓展视野，不断引入新技术，新理念提高服务品
质，使森柯·香榆园二期保值增值，获得最大收益率；
2．资产管理，即物业的硬件管理。依照科学的管理方法确保楼宇
和配套设施的技术状况和安全性能，延长其使用寿命，延缓其重置
周期，使物业资产得以更有效的保值增值。
3．物业功能的最大化和完善化。它促使物业的预想功能能够实
现，并能不断扩展，不断完善，建立相应的服务流程和品质控制体
系，使业主得到最大程度的安全舒适和方便，具有相当的丰富性。
4．物业的人文建设。它在最终意义上实现个性化设计的结果，良
好的具有独特品味的人文气氛才能真正满足精神依存的需要，这是
树立物业口碑的精神源泉。
三、管理服务理念
1、对开发设计理念的认识和理解
——规划布局秉承人与自然和谐原则
“森柯·香榆园二期”以其独有的地理位置彰显个性以及与众不
同，留给人们极深刻的印象。它的发展是根据地域和层次的不同呈
现迥异的特色，并具有强烈的个性和可识别性，可从三个方面归
纳：
1）有机的、自由的规划；
2）尺度亲切的空间；
3）多种建筑材料及形式；
2、对本项目的总体构思
针对“森柯·香榆园二期”物业管理环节的各个要素，通过周密
的市场调研、文案资料消化和吸取，深入挖掘居民生活、工作、交
际等活动需求，充分融合建筑与艺术的结晶，以及最新的物业管理
服务理念确立整体设想和思路。
第二章物业服务总体设想和策划
一、物业管理总体设想
重庆市渝北区诚信物业管理有限公司自成立以来，本着
“全心全意为您服务”的服务宗旨，秉承“真心服务每一
天”的服务理念，倡导“认真做事，只能使事情做对；用心
做事，才能使事情做好”的工作作风，以“心系业主、真诚
服务；打造品牌；追求卓越”的质量文针为企业发展目标，
在激烈的市场竞争中，稳步发展。公司十分重视优良管理与
服务品质的培育。形成一套独特的、适合本项目的、科学的
管理体系的管理服务标准，并以此指导和规范我们的每一项
管理和服务工作的落实与推进。
公司承诺以业主为关注焦点，为他们创建一个安全、舒
适、宁静、优美的环境。为此，我们不断改进管理和服务水
平，并以和谐发展为目的，将积极参加安全文明住宅小区，
本公司现为重庆市江北区物业管理协会会员单位。我们
承诺：“全心全意、以人为本。诚信服务、讲求实效。团结
拼搏、再展宏图”并严格执行国家和地方相关政策及法规。
二、服务标准与内容
物业服务的标准与内容，是今后服务工作的指导思想，
根据《前期物业服务合同》和楼盘的实际情况，我公司拟定
的物业服务方案与内容
1、房屋完好率
承诺指标,≥98%
测定依据,完好、基本完好房屋面积/建筑面积*100%
1) 质量保证措施,制订详细的房屋维修养护计划，并严格执行；
2) 房屋的巡查、保养频率及质量标准化分解到个人；
3) 日常维护检查与定期维修巡查相结合，保证良好状态维修；
4) 维修资金的妥善管理与使用。
2、维修工程质量合格率
承诺指标,≥99%
测定依据,质量合格的维修合格单数/总维修单数*100%
1) 质量保证措施,加强对维修技工的专业培训，维修人员持证上
岗，严格按照操作规程进行维修；
2) 维修工程实行业主、客户质量签收制度；
3) 加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务
前由业主检验确认；
4) 较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案。
3、绿化完好率
承诺指标,≥98%
测定依据,完好绿化面积/总绿化面积*100%
1) 质量保证措施,制定科学的绿化养护计划，并严格执行；
2) 每周定期对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为考核
依据之一；
3) 定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增加业主爱护绿
化的自觉性。
4、清洁、保洁率
承诺指标,≥99%
测定依据,清洁保洁达标面积/清洁、保洁总面积*100%
1) 质量保证措施,配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使
用，加速宣传教育，提高业主保洁意识；
2) 垃圾日产日清，避免二次污染，实施垃圾分类处理；
3) 每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理；
4) 提倡“全员保洁，人过地净”。
5、公共设施设备完好率
承诺指标,≥98%
测定依据,系统运作正常，反应灵敏，无事故隐患
1) 质量保证措施,制订详细的公共文体设施、休息设施维修养护计
划，并严格执行；
2) 将以上设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人；
3) 日常巡视与定期维修相结合，确保良好状态。
6、消防设施设备完好率
承诺指标,98%
测定依据,系统运行正常，反应灵敏，无事故隐患
1) 质量保证措施,制订详细的消防设备设施养护计划，并严格执
行；
2) 将消防设施设备的巡查、保养频率及质量标准化分解到个人；
3) 日常巡视与定期维修相结合，确保良好状态。
7、住户有效投诉处理率
承诺指标,100%
测定依据,处理投诉次数/投诉总次数*100
1) 质量保证措施,设立专用电话，实行首问责任制，做好投诉记
录，并根据投诉内容传递到相关责任人，并跟踪处理结果；
2) 各责任人接到投诉后应立即采取措施，并在预定的时间内向业主
回复，暂时无法解决的问题应制订计划向业主进行解释；
3) 投诉处理率作业项目及员工个人每月工作考核的重要指标直接与
工资挂钩。
8、物业服务满意率
承诺指标,80%
测定依据,业主满意度﹢业主评价
1) 质量保证措施,向业主公开服务内容、服务质量标准，使物业服
务工作始终处于业主监督之中；
2) 在小区设立业主投诉邮箱，接受投诉业务，每年做一次业主满意
度调查测评，由小区负责人主持对调查结果及业主反馈的意见进
行分析，及时调整和改进服务方案，对不合格项提出纠正和预防
措施，并将实施结果直接向业主公开；
3) 成立提升业主满意度的课题，研究投诉原因，制订解决方案并跟
踪实施；
4) 每月定期开展业主满意度调查活动，不断改进和完善管理制度，
确保业主满意。
9、物业收费率
承诺指标,≥98%
测定依据,实际收费额/应收费用总额*100
1) 质量保证措施,加强宣传，提高业主结物业服务的消费意识；
2) 经优质服务促进业主交费的积极性；
3) 采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方便业主交费；
4) 对于欠交物业服务费的业主，我们将采取管理规约规定的合理措
施予以催收。
除上述服务标准外，我公司还提供充分的便民服务内容：
1、 无偿服务（包括但不限于）
类别,项目内容
家政服务,代订报刊、杂志、临时代为收取保管小件物品。
1) 文化娱乐服务,提供图书阅览；
2) 组织图书、音像制品交流；
3) 组织各类展销活动；
4) 邀请有关展览和小型演出队来小区开展活动。
5) 网上传送电子邮件
2、 有偿服务（包括但不限于）
类别,服务内容,参考价格（不含材料费）
清洁服务,清洁油烟机（提供清洁剂，下同）；,30元/台
,2）清洁玻璃,3元/平方米
,3）地板打蜡,4元/平方米
,4）上门收洗衣服（洗衣费另计）,5元/次
,5）钟点工,15元/小时
商务服务,1）电话、传真,市价
,2)打字,3元/张（四号字）
,3）复印,元/张（A4）
日常维修服务,1）更换水龙头,10元/只
,2）维修水管、漏水,10-50元/次
,3）更换软管,10元/次
,4）更换面盆,50元/次
,5）更换沐浴喷头,10元/次
,6）疏通菜盆、面盆、坐便器、地漏,30-50元/次
,7）更换水箱配件,10元/次
,8）修补瓷砖,35元/平方米
,9）装门镜、门铃,10元/次
,10）安装门拉手,10元/次
,11）安装洗面盆下水,30元/次
,12）更换插座板开关盒,10元/次
,13）安装排风扇,面议
,14）更换灯管镇流器线路,20元/次
,15）安装塑钢门窗锁,10元/次
,16）安装晾衣架、修木门,面议
,17）安装玻璃,10元/平方米
,18）安装门吸,10元/个
,19）装挂画及镜框,面议
,20）安装洗菜盆,30-50元/次
三、物业管理总体管理思路
针对本物业小区的自然条件和业主构成特点，按照相关
物业管理规定和物业管理行业服务标准，本公司准备对森
柯·香榆园二期小区采取的总体管理思路为：
1、秩序维护管理
良好的环境秩序是物业管理中最敏感、最重要、最为业
主所关注的工作。针对本小区的特点。本公司采取封闭式管
理，业主凭卡进出，对小区外来人员进出小区实施盘问和来
访登记的方式进行；在交通、物品出入管理上，采用本公司
独有的“记忆＋规范”法，对小区业主的车辆发放有本小区
标志的停车卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入的安
全；同时，本公司针对森柯香榆园二期小区独特的“安全预
案制”、“巡楼制”，以确保本小区在安全和环境秩序上让业
主满意。
秩序维护人员素质要求：采用专业秩序维护人员，统一
着装。
2、客服部管理与人性化服务
针对本小区的实际情况，本公司准备在客服部管理中全
面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：
1、设定小区服务中心。采取一站式服务的方式，让业
主从繁杂的事务中解脱出来，为方便业主，小区将在物业办
公室内设立服务中心和服务电话，专门负责接受业主的咨
询、投诉、处理突发事件，解决业主临时求助事宜，从而为
业主节省宝贵的时间，提高业主满意度。
2、承诺时效制所有管理处的对外服务工作均采用限时
工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。通过公司最新制
定的人性化服务制度，让承诺时效制的全面推行使物业管理
的服务水平大大提高。
3、消防管理
对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施：
1、严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收
和组织实施接管验收。
2、建立防火规章制度，由管理处与小区业主签定《消
防责任书》，并实施必要的奖惩措施。
3、建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的
义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。
4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的
物品，消除业主办公区域内的火险隐患。
5、定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记
录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态，可
以随时投入使用。
4、环境服务管理
环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，
本公司准备采用如下管理方式：
1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成不同的工作
标准，分别制定出不同的清洁标准。然后根据实际情况来配
置清洁工，绿化工，从而确保环境服务质量。
2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活
环境，将环
境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、垃圾分拣处理等各
方面，必然带给本小的业主一个宁静、优雅、干净的生活环
境。
3、所有服务于本小区的保洁人员态度好，服务意识
强，无不良习惯。
5、社区文化
为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化
氛围，寓教于社区文化活动之中，创建高品位的人文环境，
活跃小区气氛，加强业主/住户参与意识，增强业主邻里之
间的感情和了解，使管理处工作的得到业主及社会各届的支
持和理解，建立良好的社会公共关系，我公司将在本小区开
展丰富多彩的社区文化活动。
首先，在物业入住时，开展一次主题为“我爱我家”的
庆祝活动。其次，每到节日还将在小区显眼处设置主题宣传
栏，定期组织秩序维护员及工作人员，及小区业主共同参加
学习交流，每月更换社区宣传栏，让业主了解管理处，信任
管理处，支持管理处的工作。
6、内部运行机制
本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。公
司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范
化服务。
第三章管理人员配备方案及管理方案
一、人员配备方案及职责
人员配备：
设管理处主任 1名；
客服服务人员 2名；
维修 1名；
保洁工 3名；
绿化工 1名；
秩序维护主管 1名，
班长 2名（负责换班、换休、顶岗、），
秩序维护门岗 2名（负责监控室、消防控制室），
巡逻岗 2名（负责车库、楼道巡查），
车库岗 2名（负责车库收费、指挥车辆停放）。
岗位责任：
（一）、管理处主任岗位职责
1) 在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，
全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。
2) 建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行
情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；
3) 安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计
划，并组织编写管理报告和各种通知、公函；
4) 负责传达公司文件、通知及会议精神；
5) 检查监督本辖区工程维修、保安、保洁人员以及管理员
工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管
理；
6) 熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，
检查督促各责任区管理的实际操作；
7) 随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好
物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，
不断改进服务质量；
8) 抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工
作会议，研究拟定下一步工作计划；
9) 加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门
的联系，互相沟通、协调；
10)认真完成公司交给的其他任务。
（二）、物业服务人员岗位职责
1) 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。
2) 熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；
3) 建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应
收费用；负责接待上门的交费的业主，并做好收费记
录；
4) 负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务和办
理各类外来人员的出入证件；
5) 负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的
工作情况；
6) 负责负责接听服务电话，与业主沟通、回访，有效处理
业主的投诉，对业主提出的问题及意见，予以解释解
答，并将详细内容记录在案；属于业主投诉及报修的要
做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向
本部门负责人或公司领导汇报；
7) 负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管
理处的各类来文；
8) 协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；
9) 负责做好档案、文件、记录、卡的管理工作，并保证档
案完整、齐全、保密；
10)负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；
11)对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；
12)热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给
予热情、周到的答复和解释；
13)完成上级领导安排的其他工作。
（三）、秩序维护主管岗位职责
秩序维护主管在管理处主任的直接领导下，全面负责本
小区秩序维护的各项管理工作。
1、了解和掌握秩序维护部的情况，根据管理处领导的要
求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条
例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消
防、车辆交通工作全面实施管理；
2、主持秩序维护部业务工作会议，督促检查各项规章制
度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情
况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培
养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；
3、经常定期不定期检查秩序维护员的工作情况，做好监
督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好秩序
维护伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做
好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助
下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问
题；
5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和
管理水平；
6、处理有关秩序维护方面的事务，重大治安问题和事故
及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
7、完成公司交办的收费等其它工作任务。
（三）、秩序维护班长岗位职责
保安班长在秩序维护长的直接领导下，负责秩序维护日
常事务的实施工作。
1、负责组织当班的队员工作，监督和指导认真做好执勤
工作，及时纠正和登记违纪违章现象；
2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的
通讯器材、保安设施、自卫武器等物品；
3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各
巡逻点情况；
4、按照秩序维护部制定的培训计划搞好组织实施工作，
定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位
培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解
决当班时间内的各种突发事件。
5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与小区内业主搞
好关系；
6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的
突发事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，
工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；
7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌
握队员的思想动态、工作表现和工作能力。
8、完成公司下达的其他任务。
（四）秩序维护员岗位职责
1、门岗
①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；
②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；
③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装
修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进
入物业辖区；
④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。
⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方
法；
⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。
⑦负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的
问题；
⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝
和制止。
2、巡逻岗
①严格遵守公司规章制度，实行 24巡视巡逻制度，严格
执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；
②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消
防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业
辖区治安安全，秩序井然；
③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它
区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检
查，发现问题及时处理；
④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消
防器材，掌握防火自救知识；
⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设
施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，
及时进行规劝和制止；
⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩
序；
⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身
素质。
3、监控值班岗
①严密监视小区内的各种情况，发现可疑或不安全迹
象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队
长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。
②熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操
作，并能进行简单的维修；
③出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记
录；
④负责设备的日常巡视、情况记录；
⑤保持机房干净、整洁；做好交接班工作。
4、车库岗
①举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解
释用户提出的各种问题，树立公司的良好形象。
②坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其
对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查，收回 IC卡
后方可放行。若 IC卡丢失，值班人员要照价赔偿；如遇车
辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。
③坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，
不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿
赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。
④爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和
进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行
玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承担所造成的
一切后果。
⑤如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好
车辆出入秩序，认真做好登记，防止 IC卡丢失。对此期间
所收回的未付款 IC卡应分类保管，交管理员处理。
⑥非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证
件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出
小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。
⑦提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车
辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和
公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲
闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。
⑧维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的
卫生整洁。
⑨完成领导交待的其它工作。
（五）维修人员岗位职责
1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务
意识；
2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、户数和房屋结构、水
施、电施等管线走向；
3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各
种报修；
4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热
情、规范，无投诉；
5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程
以确保安全，预防意外事故的发生；
6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签
字认可；
7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。
8、负责对共用部位设施的巡视和保养。
9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编
制。
（六）清洁工岗位职责
1、遵守公司制定的各类规章制度和《员工手册》；
2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；
3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；
4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；
5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打
扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；
6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语
等；
7、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安员或管理员汇
报；
8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；
9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、
以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。
（七）绿化工岗位职责
1、遵守公司的规章制度和《员工手册》；
2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上
岗证；
3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、
行人的现象；
4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；
5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设
施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；
6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；
7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新
栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达 90
％以上；
8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理
布局、种植花草、树木；
9、对工作过程中发现的物业小区的异常情况及时向秩序维
护员或管理员汇报。
二、员工培训方案
员工培训：
为了提高管理水平，采取平时自学为主和定期培训为辅
的方法，提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平，
做到全员培训合格。
1、新招聘人员实行一个月业务学习，试用合格者留
用。
2、秩序维护员每周进行常规训练，增强安全责任心。
3、每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书
籍，举行管理经验座谈会。
4、每季举行一次全员消防训练，学习有关消防器材的
使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生
方法，并举行消防演习，要求人人达标。
5、定期培训员工处理突发事件的应急能力，熟练掌握
在发生火警、治安案件等情况下应急处理方法，并举行消防
演习，要求人人达标。
6、每年组织在市内外的先进单位参观学习。
7、有计划的安排维修，绿化等各工种员工培训学习，
以确保员工的整体文化素质和业务水平。
8、定期进行电脑培训和智能化管理的培训，引进现代
高科技管理技术，提高工作效率。
培训目标：
1、确保每个员工年度培训在 150课时以上；
2、新员工培训率 100%，培训合格率 100%；
3、管理人员持证上岗率 100%；
4、特殊工种人员持证上岗率 100%；
5、员工年度培训率 100%；
6、对员工进行网络及智能化培训。
培训方式：
1、公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参加与自身
岗位相关的专业培训班，自考班，学习时间在不影响工作的
前提下尽量给予安排和照顾；
2、选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培
训；
3、针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时组
织专题研讨或专题讲座，总结经验，提高水平；
4、组织员工分期、分批参观同行业优秀管理项目，开
拓视野、总结经验。
三、员工考核与奖惩：
1、录用与考核
（1）录用：根据我公司的人员编制、用工条件，经人
事部门和用人部门联合考核、面试择优录用。录用后经管理
处培训部门对员工进行上岗培训和业务考核，试用 1个月。
（2）考核：考核检验工作成效、业绩以及培训效果的
重要手段，我公司制订了一系列的考核制度和实施办法：
签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情
况。
每年对员工进行岗位考核，根据考核业绩实施奖
惩。考核率 100%，对不合格都进行淘汰，根据情况
对岗位轮换。
对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培
训后进行考核，考核率 100%。
培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核。
对管理处主要负责人每年进行民主评议，根据评议
及考核结果决定是否续聘和调换。
2、淘汰机制在实施小区物业管理过程中将严格按照我
公司的员工考核和淘汰机制程序运作，结合小区实际情况，
贯彻实施淘汰机制，提高管理服务水平。
四、物业的制度管理机制
1、时效工作制：我方对业主的服务工作一律实行时效
工作制即本公司承诺有对外的服务工作，均在向业主公开承
诺的时间内完成或有处理结果。
2、公开服务制：所有服务工作均向业主公示。管理个
禁止员工向业主索取任何酬劳。
3、首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求
助时均负责将负责到底，业主的问题解决完毕方可获得公司
认可。
4、回访工作制：我公司将依照自己的服务标准开展服
务工作，定期走访业主，虚心接受业主的建议，批评。重大
决策、措施均会在事先通报给业主。
5、安全预案制：我方将优先解决业主的安全管理产生
的问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现地突发
总是均有及时、有效的处理程序，确保秩序维护工作的正常
开展。
6、完善的管理制度
我公司坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，通过深入
的接触和踏实的工作，并将之充分体现在与客户的交流、沟
通中，并为之制定出一系列制度，来保证工作的有效性。
业主公约
客户手册
文明公约
客户登记制度
装修管理制度
客户信件、邮件、报纸及杂志分发规定
客户搬入、搬出物品管理办法
户外广告、招牌、宣伟设施及其他悬挂物品的管理
办法
临时用电管理规定
车辆管理规定
停车场管理规定
其他
内部岗位责任制
管理处主任岗位职责
客服部部门职责
维修部部门职责
秩序维护部门职责
物业服务员岗位职责
档案资料员岗位职责
工程技术岗位职责
清洁工职责
绿化工职责
秩序维护班长岗位职责
秩序维护员岗位职责
义务消防员职责
（一）维修管理方案
小区维修对小区内进行实务性的管理，组织维修工对本
物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工
作，确保小区内物业管理的正常运转，具体职责如下：
1、根据管理处的管理目标，制订小区物业维修及养护
的实施方案。
2、具备工民建的有关知识，懂得房屋结构特点以及使
用要求。
3、必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条
例》等相关法律法规和管理处的有关规章制度。
4、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地
下管道的走向、分布和起止点。
5、接受小区业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，
及时解答、解决业主的疑难问题。
6、定期维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行
维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。
7、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况，发现问
题及时处理。
8、定期参加思想教育与维修技术的培训，提高思想道
德修养和技术水平。
9、响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其他
部门做好各项物业管理工作。
（二）对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施
1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现
象的巡查和监督。
2、在业主入住期对此类管理规定进行全面宣传。
3、对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共
同权利。
4、加强日常监管。
（三）房屋装修管理方案
1、装修施工队和装修方案的选择
（1）建议业主选择实力强、信誉好、取得合格证书的
装修企业。
（2）业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装
修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。
2、装修申报
（1）住户装修，必须提前向管理处申报，物业服务人
员对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。
（2）业主领取《装修审批表》（附表三）、《装修人员登
记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图
纸、施工队伍等。
3、装修审批
（1）业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图
纸。
（2）在接业主递交的装修方案一周内，物业服务人员
将会同工程维修部、秩序维护部对方案进行严格的审核、预
防不出现违章装修方案。
（3）业主（住户）收到批复后，交纳装修管理押金，
带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和
交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》、《防火责任
书》，领取装修许可证。
4、施工管理
（1）所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得
有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出
具更改通知后方可施工，私自更改所产生的后果由业主自行
负责。
（2）施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工
队严格遵守有关装修规定，按章作业，文明施工。
（3）装修期限：以装修申批期限为准，如需要延期，
要到管理处办理延期手续。
（4）施工时间：每天施工时间为 8：00—12：00；
14：00—18：00。严禁扰民。
（5）装修施工用电不得超过该装修小区的电表容量，
严禁擅自乱接电源线，否则造成的一切后果责任人自主负
责。
（6）管道供气设施和智能化的安装、拆移、改装，必
须由持有专业资格证书的单位施工，用户不得自行安装、拆
除、改装。
（7）装修施工，严禁拆任何墙体，否则出责令恢复原
状外，按 30%—50%的装修押金罚款。
（8）空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式
样安装。
（9）不得改变房间的使用功能，防盗窗花由管理处设
计统一式样。
（10）施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按
指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备，保持公
用地面、墙壁完好和整洁。
5、验收
（1）装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管
理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。
（2）竣工验收后，由验收人员在《装修验收表》上验
收栏内签名。验收不合格时，限期整改，再行复验，直到合
格。
（3）装修验收合格并使用三个月后，经管理处复验确
定工程无明显质量问题，将押金退回业主（住户）和施工
队。
六、房屋共有设备设施管理
（一）制订设备安全运行管理方案
1、所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安
全操作规程，并树立“安全第一”的思想，即要保证设备的
安全运行，又要保证工作人员安全。
2、新到岗的维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉
所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。
3、设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝
缘手套，并要认真保管。
4、工作人员进入设备房内严禁吸烟。
5、非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电
房。
6、对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异
常，必须及时处理。
7、电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检
查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备
上，以防事故发生。
8、熟悉掌握触电急救方法及步骤。
（二）公共照明系统管理方案
1、制订年度、月份保养计划；
2、经常检查小区内所有公共照明系统的情况；
3、以“时效制”工作的要求对受损的情况进行更换和
维修；
4、每月进行一次全面大检查，保证小区照明正常运
转；
5、对小区路灯进行间隔式开启，注意节约能源；
6、冬夏季节注意调整路灯开熄时间；
7、制订安全使用规范和应急维修计划。
（三）弱电及自动化系统管理方案
1、组织专业维修人员维拉小区弱电系统；
2、熟悉维修电路原理功能图；
3、制订实施安全操作规范；
4、用“观察法”和“静态测量法”检查故障的起因；
5、做好年度、月份保养计划，依此进行检查、维修；
6、对小区弱电自动化系统的应急有计划、有方案；
7、加强非直接责任弱电设施（如电话、有线电视等）
管理部门的联系，确保正常运转。
（四）给排水系统管理方案
1、维修人员组织研究、制定《给排水设备设施维修保
养年度计划》并报批；
2、给排水维修人向有关用户告知设备运行情况；
3、维修工每年定期维护给排水设备设施；
4、应急维修应在维修前发出紧急通知；
5、常规维护安排在非节假日或周末。
（五）共用配套设施管理方案
1、建立共用设施档案；
2、制订维修保养计划；
3、对小区内所有共用设施进行编号，并设有标识；
4、按“谁受益、谁付费”的原则进行维修保养；
5、制订共用设施维修制度；
6、协调业主之间的关系，便于维修的实施；
7、应急维修应在维修前发出紧急通知；
8、常规维护安排在非节假日或周末。
七、秩序维护、车辆管理
（一）停车场及地面车辆管理方案、安全防范管理方案
1、交通管理的原则
（1）依法办事的原则。
（2）文明服务的原则。
（3）规范管理的原则。
（4）时效性原则。
2、车辆行驶、停放管理、安全防范管理
（1）监督进入辖区的车辆不超过 5km/h慢行、禁鸣喇叭，
停放在指定的停车位置。
（2）提醒司机关锁好车门、窗。
（3）巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等
现象应及时通知车主。
（4）留意进入辖区内的一切车辆情况，对载有易燃、易爆
等危险物品的车辆禁止入辖区，对两轮摩托车营运或两轮摩
托车超载的车辆严禁进入辖区。
（5）严密注视车辆情况和驾驶员的行为，避免意外的发
生。
（6）指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。
（7）对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理。
（二）警示标志管理措施
1、秩序维护班长在每班交接班前对辖区各道路标志、禁
鸣喇叭标志、禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线
等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处
理。
（1）秩序维护主管对班长报告的交通标识的损坏进行核
实，并报客服部处理。
（2）秩序维护班长负责检查交通设施的状态，发现有损
失、歪斜移位和风化变色时，及时报告秩序维护主管以便客
服部部、维修部修复或更换。
（3）秩序维护主管对整个辖区内的交通设施作出评价，报
管理处以便为便为完善道路交通设施系统提供依据。
（4）保护各种交通设施不被破坏。
2、交通设施的管理，除秩序维护班长进行系统管理外，
还应将此项内容纳入当值秩序维护员的责任范围；
3、对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，要按公司
有关进行处罚或令其赔偿。
4、秩序维护班长将辖区交通设施的管理状况填写在《交
通设施检查保养记录表》上。并由部门归档保存两年。
八、环境卫生管理
（一）环卫保洁方案本物业为住宅小区，保洁事关整体
形象，业主对保洁工作的要求必然很高。
1、保洁安排
①人员部署
根据保洁任务量划分工作区域，落实到人。
②时间部署
以尽量避免对业主生活的影响和干扰为原则安排保洁工
作。
③协作部署
根据工作面广、量多、变化大的特点。组织多方面力量参
与配合，明确全体员工都有保洁义务，做到“人过地净”；
2、保洁标准
保洁部分涉及到的工作对象很多，现列举将在本物业采用
的清洁保养工作标准：
楼道地面的清洁：每天清扫，每周拖洗，且每月固定时
间清洁全面清洁一次。达到目视干净、无污渍、无杂
物。
标准层通道及其它建筑附属物业的保养，确保无明显积
尘，无白色垃圾。
楼梯扶手保持洁净，每周定时擦抹，无明显积尘。
定期清洁防火门，确保无被明显污染。
室内的管网无积尘，无浮尘。
过道墙角位目视无蜘蛛网，墙面无明显污染。
通道内的窗户、窗台，各箱体上目视无灰尘、无油迹。
8小时保洁，其余时间由值班的秩序维护人员履行其职
责。
建筑附属物如消防水管，消防栓，等的清洁，每周清
洁。
管线每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部
分无杂物，积尘。
小区道路每季清洗一次，保持无杂物，无积水，无污
渍。
所有污水井，无沉积物。
垃圾日产日清，垃圾箱每天更换一次，做到无异味，无
污渍。无积水，无杂物。
每月定期消杀一次，尽量做到无卫生死角，无蚊蝇滋生
地。
化粪池的清理时间按使用情况而定，保证不外溢。
特采用的保洁工具：榨水车，尘推、水枪、云石铲刀、
拖把、扫把、水管等。
（二）商业网点管理
为了保障住宅区内住户及商店的整体利益，创造良好的经
营环境，特制订本规定。
1、凡区内营业的各类商业网点，店主应按规定地点放置垃
圾桶，凡不按规定地点置放垃圾桶者，罚款五百元至三千
元。
2、任何商业网点不得占用公共场所，不得在走廊、过道堆
放物品或扩大营业场地，违者要限令搬回，恢复原样，逾期
不改者，处以罚款二百元到一千元，并没收物品。
3、各网点必须按指定位置挂招牌，凡在公共场所乱贴广
告、标语、乱竖指示牌等，除责令限期拆除外，并罚款一百
至五百元。
4、商业网点不得随意动用及更换水、水设施。消防器材及
其他公共设备，违者视情节轻重，报相关部门处理。
5、商业网点经营餐饮者，按建筑面积缴纳 1元/平方的餐
饮垃圾处置费。
商业网点装修，应严格遵守小区关于装修管理的一切规
定。
（三）排烟、排污、噪声等控制措施
1、加强社区内汽车尾气达标的宣传。
2、严禁鸣笛，并辅以宣传，张贴相关标识等方式。
3、实行垃圾分类，严格区分可回收与不可回收垃圾。防止
交叉感染和空气污染。
4、使用低噪声工具，自发控制噪声。
5、使用毒性弱的药剂，防止环境污染。
6、装饰方案审批，强化施工监理，杜绝野蛮施工及污染装
修设计，用料。
7、鼓励宣传居民、商家安装无氟降耗空调机型。
九、绿化管理
（一）绿化管理方案
我公司对现场的实际，拟采取以下管理方案：
1、草地的养护管理
草地养护标准是：均匀一致，无杂草。绿化草地可分为三
个阶段，一是长满期；二是旺长阶段也叫旺长期，三是缓长
阶段，也叫退化期。
恢复长满阶段的管理。此时在养护管理上，重在水肥的
管理，草地一周内早晚喷水一次，二周一般二天喷水一
次，保湿为主，一周开始到三个月内每半月施肥一次。
旺长阶段的管理。草地植后第二年至每五年是旺盛生长
阶段，重在保绿。剪草后亩用 2—4斤尿素。旺长季
节，控肥控水控制系长速。剪草是本阶段的工作重点。
缓长阶段的管理。种后 6—10年的草地，在高温多湿的
季节易发生根腐病，秋冬易受病虫害的发生。
2、绿篱的养护管理
绿篱的养护管理原则是：保证肥水供应，茂盛生长，修
剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。
3、绿化树木的管理
绿化树木主要的虫害有天牛，木虱，潜叶虎等，采用常
规杀虫剂，介特灵等均能达到防治效果。主要是病害有，根
腐病，白粉病。炭疽病等。常用的防治药物有托布津、多菌
灵等。
4、花卉的管理
鲜花为小区的业主带来幸福快乐，这实现年一年四季，
鲜花盛开，除了科学搭配不同品种种植外，管理好是关键。
十、基础管理措施
（一）入住管理
1、手册、告知等公众制度：
①根据小区的实际编写和印制（业主公约）、（住户手
册）、（服务指南）（消防安全责任书）（入住通知书）；
②提前一个月向业主发放（入住通知书），告知入住；
③印刷种类所用的表格，设计办理入住手续流程图。
④布置入住环境，喧染业主乔迁之喜；
⑤发放钥匙及陪同业主对房屋设备设施检查验收；
⑥制宁各项管理规章制度和公众制度，告各业主；
2、外来人员、车辆的管理：
①对外来人员采用“来记登记”制度；
②小区门岗问询来人身份，确认来人的正确意向；
③巡逻岗秩序维护引导并目送来访人员；
④对小区内不明身份人员进行盘查和监控；
⑤发现可疑人员应接力式跟踪监控；
⑥来车辆发放临时停车卡，出入凭卡；
⑦外业车辆进入时，对车辆内进行检查，确保无危险物
品和危险人员；
⑧巡逻秩序维护对进入小区的外来车辆进行正确的引导
停放，并对车上的可疑人员进行监控。
十一、物业的资料档案管理
1、建立档案管理制度
根据档案资料初建的情况，拟首先制定如下制度：＜物
业档案管理制度＞＜档案查询制度＞＜库房管理制度＞＜档
案移交验收制度＞
2、确定档案的内容
物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档
案、管理运作、历史档案。根据要求以下仅就建筑物档案，
管理工作档案的管理具体的说明。
（1）产权资料。
项目批准文件；
用地批准文件；
建筑执照；
拆迁安置资料；
（2）技术资料。
规划图
竣工图、总平面图、单体建筑、结构、设备图；消
防、附属工程及地下工程管网竣工图；
地质勘察报告；
工程开竣工报告；
图纸会审记录；
工程设计变更通知及技术核定书；
隐蔽工程验收记录；
沉降观察记录及沉降观察点布置图。
竣工验收证明书；
钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
新材料、构配件的鉴定合格证书；
水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
砂浆、混凝土试块试压报告；
供水的试压报告；
绿化工程竣工图纸及相关资料；
其他技术资料
（3）竣工验收证明书。
基建工程竣工验收书；
建筑消防验收合格证；
电信局电话工程竣工验收证书；
主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格
证书，水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格
证书；
供水管道的试压报告；
物业公司代管的设备合格证书。
（4）物业资料
小区基本资料；
小区功能分区资料；
小区设备资料。
（5）业主资料
业主公约；
业主住户档案。
（6）日常管理资料
A．环境保洁管理记录
日常巡查记录；
绿化消杀记录。
B．保安管理记录
日常巡查记录；
交接班记录；
值班记录；
大件物品搬运放行记录；
紧急事件处理记录。
C．车辆管理档案
车辆详细资料；
地下车库使用规定；
车辆出入及停放记录。
D．装修管理档案
装修通知书（附图纸）；
装修工程队安全责任书；
临时施工人员登记表；
施工单位营业执照。
E．维修服务档案
维修操作单；
维修服务回访记录。
F．财务管理档案
月收费明细表及汇总表；
有偿服务收费记录；
每季度管理费收支汇总表；
管理处与外单位签订的各类合同。
G．设备管理档案
各类公用设施保养维修记录；
各项机电设备保养维修及运行记录；
设备分承包方维修保养记录；
设备检查记录。
H．社区文化档案
各项活动计划及实施记录；
图片及录像；
新闻媒介报道剪集；
业主反馈意见及各项建议。
I．顾客意见调查、统计记录
J．服务质量回访记录
K．顾客投诉及处理记录
L．员工管理档案
员工个人详细资料；
员工业绩考核记录；
员工内务管理检查记录。
M．培训档案
各项培训计划及实施记录；
培训结果考核及跟查记录。
N．行政文件
政府部门文件；
物业公司文件；
管理处规章制度、通知、通报等文件；
管理处获得的荣誉。
O．业主管理委员会文件
筹备期间文件：如通知、选票、选举结果等；
成立后运作文件：如会议通知、历次会议纪要等。
3、管理室条件：
（1）档案室内温度不超过 30摄氏度，湿度不超过
5%，密闭防光、防鼠防虫，严禁烟火，配气体或干粉灭火设
备。
（2）办公条件，适量的存储和查阅空间，符合规定的
整理装订设备、工具和装具。
（3）管理人员要求：经过档案管理专业培训。
第四章物业维修和管理的应急措施
对于常见的紧急事件，管理处制订应急预案，定期演练，并在演练
中不断改进，尽可能的降低发生紧急事件时业主损失。
一、燃气故障
1. 常见故障：爆管、漏气、停气、业主家停气
2. 如发生爆管，接到报告后，工程维修人员就第一时间带上工
具赶到现场，首先关闭总阀门，用消防水稀释煤气，如有受
伤人员，应立即转移到安全地方，通知医护人员进行抢救，
同时通知天然气公司进行抢修，根据抢修时间的长短告知业
主。
3. 如发生漏气，接到报告后民程维修人员就立即带上工具赶到
现场，首先关闭总阀门，然后查看情况，分析原因，进行维
修，如属天然气公司的原因立即告知天然气公司到场抢修。
4. 如遇停气，应向天然气公司了解停气原因，时间，向业主做
好解释工作。
5. 如接到业主或使用人的报修电话后，维修人员应首先确认是
否是然气公司停气，如不是就到业主或使用人户内查看原
因，检查气表，是否是业主家购气已用完或气表电池没电，
还是用气器灶具故障，如是气表故障，告知业主通知然气公
司维修，如是户内管网或灶具原因，业主付费通知专业人员
维修。
6. 日常巡查中，如发现漏气、管道腐蚀严重等，维修人员应立
即采取相应的安全措施，杜绝火灾隐患。
二、管道爆裂等供水故障
如发生水管爆裂，接到报告后，工程维修人员立即赶到现场查
看情况，关闭总阀门，将电梯移动到管道爆裂的上一层并关闭停止
使用，组织抢修，如是自来水公司原因，马上通知自来水公司抢修
队，管理处张贴公告，告知业主停水原因和时间，如停水较长，提
供应急供水点。
三、供电故障
1. 常见故障：跳闸、进线停电、高压柜故障、变压器故障等。
2. 如发生跳闸，接到报告后，工程维修人员应立即带上工具赶
到现场查看情况，分析原因，检查线路和设备有无短路、损
坏等，检查后开始从未端合闸，如还不能合闸，关闭总电
源，组织抢修，尽快恢复供电。
3. 进线停电，向供电局了解停电原因，停电时间，以便向住户
做解释工作，启动自备发电机，保障小区正常工作和生活。
4. 变压器、高压柜故障，当其发生故障时，迅速退出运行，观
察原因，看是否是负荷过大，还是内部短路，自己无法维修
时马上联系厂家组织抢修，同时投入自备发电机。
四、自有部位排水阻塞应急措施
1. 如业主自用的排水设施堵塞，接到报修后，维修人员应立即
带上工具赶到现场。
2. 仔细检查堵塞部位和原因，告知业主收费标准。
3. 业主确认后，应立即用管道疏通器进行疏通，保证排水、排
污通畅。
4. 如不能彻底疏通，告知业主原因，建议请专业疏通公司前来
处理。
5. 告知业主管道维护注意事项，避免类似事件再次发生。
五、雨、污主水管网阻塞
1. 发现雨水、污水管网及排水沟、污水池被堵，造成污水外溢
时，维修人员迅速赶到现场，查找原因，进行处理。
2. 维修人员要迅速清除排水沟内堵塞物，保证排水、排污畅
通；如属雨水、污水管网堵塞，要立即管道疏通工具进行疏
通。
3. 如维修人员不能彻底进行解决，立即向公司汇报，请专业公
司进行处理。
4. 公司秩序维护人员要协助，运用消防水枪，对排水沟、污水
池进行冲洗。
5. 保洁人员要迅速清扫、冲洗地面污水、污物。
6. 维修人员要定期检查，维护污水、雨水井池。
六、消防应急措施
1. 按到火灾报警或发生火情时，秩序维护人员应就近迅速携带
灭火器跑步到达现场查看，确认火情，应立即报告领导，同
时立即用灭火器或消防水枪控制火势。
2. 立即拨打 119向消防部门报警。
3. 如遇重大火情，秩序维护部领导或在管理处主任或在场管理
人员应迅速组织在岗全体员工、业务消防队员和部份业主、
使用人组成灭火、警戒、抢救、通讯联络 4个小组，按各的
分工，立即展开灭火工作。
4. 在灭火过过程中，管理处维修人员在火情确认后，立即切断
电源，启动应急照明，秩序维护部要确保水源，器材的使
用。
5. 事后进行工作评审，并作书面总结记录。
七、电梯故障应急措施
1. 如遇电梯故障，应立即通知电梯公司相关人员（号码公示于
电梯内、服务中心办公室，维修办公室），在电梯公司人员
未到现场前，经过培训的救援人员可根据不同情况，根据下
列步骤先行解救被困乘客。
（1）轿厢停于接近电梯口的位置：①关闭机房电源开头一分钟
后再开启看电梯能不能恢复正常，如不能恢复正常，再次关闭
电源开关；②确定轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启
厅门察看；③用电梯专用钥匙开启厅门；④用人力开启轿门(要
慢，用力不能过大)；⑤协助乘客离开电梯；⑥重新将门关好，
等待电梯公司维修人员，检查电梯故障原因并处理。
（2）轿厢停于远离电梯口的位置时：①利用电话或其它方式，
通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必
惊慌，同时轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；
②进入机房，关闭该故障电梯电源开关；③拆除电机的轴端盖
（如有）,安上旋柄或板手；④救援人员用力把持住旋柄，另一
救援人员手持掣动释放杆，轻轻松开掣动，注意观察平层标
志，使轿厢移动至接近电梯门口；⑤确认刹车制动无误，松开
盘车手轮；⑥按上述（1）列步骤救出乘客。
（3）遇到其他复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位，并安
排专人不间断安抚乘客的恐慌心理。
八、公共卫生应急预案
1. 如小区内发生蚊蝇、蟑螂、老鼠等灾害时，要及时购置灭
“四害”的药物，并报告相关部门请求技术支援，争取在短
时间内予以灭杀。
2. 如小区内发现鼠疫、霍乱、非典、禽流感等传染病时，要以
最快的速度报告辖区内街道办和卫生防疫部门；同时，管理
处主任必须立即赶到现场，在保证员工队伍不发生任何混乱
的前提下，对小区内进行封闭隔离，禁止任何人进入发病区
域，立即安排申领或购置口罩、预防药物，分发给管理处的
每一位员工和小区内的每一个业主，等待政府及其卫生防疫
部门的救援。
九、暴风雨应急预案
1. 若事先接到暴风雨来临信息，应在小区内发布一、二、三能
或红色、橙色、黄色预警信号，并通知业主收好晾晒衣物，
关好门窗、检查户内排水井等
2. 在暴风雨来临前应检查公共部位门窗是否关闭严实，广告牌
等悬挂物品是否牢固。天台排水口、地面及车库阴沟是否畅
通，潜水泵是否可以正常启动。
3. 立即组织清除或遮盖规程的装饰材料、建筑垃圾，以防造成
堵塞。
4. 事先在车库内备有沙袋，以备不时之需。
5. 在暴风雨来临时，各岗位人员值班电话要保持畅通，在有雷
电时，不得在露天场合使用对讲机、手机通讯。
6. 在暴风雨来袭时，巡查人员应对机房、屋顶、排水沟、车库
等重点部位加紧巡查，备用泵做好待命准备。
7. 在暴风雨袭击进。做好人员的疏散、救护、避难准备。
十、震情应急预案
1. 当权威部门发布震情预报后，要在第一时间通过各种有效途
径告知业主，同时告知防震基本常识；物业服务中心做好疏
散线路、避险地域的准备工作。
2. 对种线路、设施设备、高空装置及广告牌等悬挂物品检查加
固。
3. 集合应急队伍进行分工训导。
4. 当震情突然发生时，迅用广播呼叫业主疏散逃离，并立即关
闭水电气源，马上组织力量确认电梯内是否有人。
5. 可引导业主到开阔地域或下车库实施紧急避险。
6. 在适当位置监控物业区域出入口，防止不法份子趁机盗掠财
物。
十一、触电抢救应急指南
1. 关闭电闸，或用木棒、竹杆、塑料棒等不导电的用具将电
线、电器挑开或将触电者拖离触电处，抢救触电者的关键是
使触电者脱离电源。
2. 切勿用身体接触触电者，以免自身触电。
3. 病人离开电源后应保持安静休息。
4. 若民现呼吸、心跳微弱或停止，应立即就地进行人工呼吸和
心脏按压，包括在转送医院的过程中，直至呼吸、心跳恢复
为止。
第五章社区文化活动的开展与服务
社区文化是小区成员包括业户和服务人员塑造的反映社会文明、
体现现代生活方式、具有个性特征的社区居住理念及其活动方式的
综合。社区文化具有凝聚功能、导向功能、约束功能、激励功能和
辐射功能。社区文化是人们基本生活不可缺少的组成部分，是社会
安定团结的需要，是创造社区良好人文环境和提高住户生活品味的
重要手段，也是森柯·香榆园二期文化居住环境和人文环境的追求。
一、社区活动规划
1．用“人性化”的“物业管理模式”，营造小区文化与特区文化
相融合的自然、文明、高尚、静雅、祥和的社区文化典范。突出个
性就是中国传统文化与现代科技文化、小区文化与现代居住文化有
机融合，所体现的回归自然、天人合一、静雅宜人的环境格局和现
代智能化所达到的迅速便捷、安全可靠的生活模式高度统一。如此
生活居住环境，必须要靠“人性化”的模式去管理，才符合自然。
2、我司有着丰厚的文化底蕴，以“人性化”管理而为名。我们将
通过寓教于乐、寓乐于教、循序渐进的方式，以“爱家、爱区、爱
国”、“营造现代居家新理念”、“绿色环境”为主题，重点考虑老人
和儿童的需求，特别设置社区文化活动室，精心选派能文能武、素
质综合全面的管理人员，合理做出社区文化活动计划和安排，优先
保证社区文化活动经费及活动场所，开展多样化、多层次、多形
式、全方位的环境文化、形体文化、精神文化、网络文化等活动，
突出一些有特色的固定性社区文化活动，把香榆园二期社区文化建
设成为亲和型社区文化典范。
二、社区文化宣传方式
1、健全并落实各项精神文明建设及社区服务制度。
2、设立宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管
理、消防知识、社区文化等方面的宣传记录或专栏，举办相应的各
种文化体育活动，开设社区服务场所。
3、定期开展健康有益的宣传活动。
4、积极协助街道、派出所、居民委员会开展各项工作。
5、积极配合商业、邮电、银行等部门开展便民服务。
6、适应社区发展需要，适时提供新的服务项目，
三、社区文化活动内容：
紧紧围绕“森柯·香榆园二期”独特的建筑风格，有计划、有步骤
地开展各项社区建设，使社区文化建设有层次且全方位地展开，拟
采取的活动内容如下：
1、远近结合。在已入住业主/住户间率先开展，如开展欢迎新老
住户交接仪式、拜访新老业主等，使邻里亲善，形成凝聚力，增添
住户归属感。
2、大小结合。合理搭配大、中、小型活动，侧重文化娱乐活动的
开展，如歌咏会、棋类、牌类、水上嘉年华等，根据住户年龄段的
不同参与感兴趣的竞赛活动等。
3、老少结合。结合小区住户入住形态，定期组织以老人和小孩为
主题的活动，通过老年、小孩的互动、融洽，培养小孩尊老爱幼的
高尚美德。如组织业主外出踏青、书法比赛、绘画比赛、园艺栽培
讲座等。就中青年住户，还可组织各种交流活动，如电脑爱好者、
英语之角、股市沙龙等，以增进了解，增加友谊，提高素质，陶冶
情操。
4、教乐结合。文化活动有导向性，注意引导功能，但这种功能的
形式应以寓教于乐来体现，避免说教。管理处要办好墙报、宣传
栏，宣传党的方针政策，宣传物业管理知识、传播环保、计划生
育、儿童免疫等方面的知识，同时要组织播放爱国主义、集体主义
录像等，举办爱国主义知识竞赛等，以培训业主/住户的爱国主义精
神与集体主义精神。
5、雅俗结合。采取高雅、通俗的艺术门类结合，相得益彰，满足不
同层次居民的文化需求。如组织“圣诞酒会”、“春游”，让业主、住
户充分感受别样的异样情调。中秋节、端午节来临之际，按照当地
民俗、习惯，组织“中秋月圆夜”活动等。新春佳节，组织新老业
主朋友召开新春联谊会等。通过一系列高雅的，具有民风民俗的社
区活动，增进业主邻里之间的关系，提升人文氛围。
第六章物业服务费用的收支预算
一、 成本预算
1．人员工资及福利
2．物业管理费用成本预算：
内容
项目,内容,金额
（元/月）,元/㎡
一、人力成本,人员配置 17人，具体分布：主任 1人，物业服务 2
人，秩序维护员 9人，保洁 3人，绿化 1人，维修 1人，
1、工资、福利,含工资、节日加班费（按每处法定假日 11天计算，
序号,项目,月支出（元）,备注
一,员工工资及福利费
1,管理处主任,1名,4000,4000元/月
2,物业服务员,2名,4000,2000元/月
3,工程部,1名,2500,2000元/月
4,秩序维护主管,1名,3000,3000元/月
5,秩序维护班长,2名,5000,2500元/月（中控、消防值班室、换
休）
,中控值班员,2名,3600,1800元/月
,车管员,2名,3600,1800元/月
,门岗,2名,4000,2000元/月，形象好，年龄在不超过 50岁
6,绿化员,1名,1500,1500元/月
7,保洁员,3名,4200,1400元/月
合计,35400,
平均每天 128元，按每日最低上班人员（13名）计算）,,
2、社会保险
,按 9城镇、8人农村，以 1513的社保基数，%和 15%计算）,
,
合计,,
二,共用设备、设施日常运行费用,房屋共用部位、共用设备、设施
日常运行、维护（小修）及保养费
1、供配电系统,小计 300元/月
2、给排水系统,小计 200元/月
排水系统：200元/月（排污泵与排水系统运行维护）
3、消防系统,小计 670元/月
（1）消防与喷淋泵：120元/月（6台×20元/月/台）
（2）室内外消火栓及其配套耗材：50元/月
（3）喷淋闭式喷头维护与耗材、红外式与集合式烟感更换，维护
100元/月、
（4）消防报警系统（包括消防电话分机、按钮和插孔、消火栓按
钮、扬声器、火警声光讯响器、楼层显示器、气体探测控制机）：
维护与耗材按 100元/月
（5）消防系统其他维护与耗材：300元/月
4、智能化与安防系统,据经验值估算，小计 200元/月
5、公共照明维护与耗材,据经验值估算，小计：400元/月
（1）、公共照明耗材：150元/月
（2）、电井照明及插座耗材：50元/月
（3）、环境照明耗材：50元/月
（4）、消防照明耗材：50元/月
（5）、疏散指示耗材：50元
（6）、其他照明耗材：50元/月
6、用水用电,小计：1000元/月
7、设备电梯运行费,损耗用水，损耗用电，其他公共用水用电，每
月小计 5000元/月
8、服装,小计：16元/月
配 1人，冬、夏装价值 100元/人，2年折旧，即：1人×100元/套
×4÷24个月
9、日常维护其他耗材,据经验值估算，200元/月
合计,7986,
三、绿化管理费绿化面积 ㎡,,
1、绿化药剂：50元/月
2、绿化肥料：20元/月（全年施肥 4次×60元/次÷12个月）
3、绿化用水：200元/月
4、服装费：15元/月（配 1人，冬、夏装价值 180元/人，2年折
旧，即：1人×180元×2÷24个月）
,,
四、清洁卫生费,,
1、垃圾清运：1588元/月（397*4元/户×月）
2、保洁用水：1000元/月
3、清洁工具：100元/月
4、清洁药水：500元/月
5、保洁物耗：250元/月
6、服装费：45元/月（配 3人，冬、夏装价值 180元/人，2年折
旧，即：3人×180元×2÷24个月）
,,
五、秩序维护费,,
1、安全装备：200元/月
2、意外伤害险：75元/月（9人×100元/人/年÷12月）
3、服装：165元/月（冬、夏装价值 220元/人，2年折旧，即：9人
×220元×2÷24个月）
4、岗位用品消耗：50元/月
5、：劳保、设备维修、培训等其他：50元/月,540,
六、办公费,,
1、笔墨纸张：170元/月（17人×10元/人/月）
2、座机电话费：200元/月（200元/部/月×1部）
3办公设备：520元/月
4、办公文具使用：100元/月
5、服装费：75元/月（管理人员 3人，冬、夏装价值 300元/人，2
年折旧，即 3人×300元/人×2÷24个月）
6、办公用水、用电：200元/月（4人×50元/人/月）
7、其他：100元/月,1365,
七、管理者酬金：
一至六项之和的 5%计提，即：元×5%=,,
八、税金（按总收入 %的税费计算）,,
九、综合服务管理费总额一至八项之和,,
二、物业管理费用收入预算及报价
1．根据预算，本物业管理服务费报价为：
A、住宅物业前期物业服务费报价：人民币 元/建筑面积·月
（不含共用部位、共用设施设备能耗费）；
B、商业物业前期物业服务费报价：人民币 元/建筑面积·月
（不含共用部位、共用设施设备能耗费）；
C、停车位前期物业服务费报价:元/个·月。
森柯香榆园二期小区的收入主要为物业服务费，预计小区入住率达
到 100%的月收入总额见下表:
物业类型,面积（平方米）,收费标准（元）,收入（元/月）,备注
住宅,,,,
商业,,,,
车位,188个,,13160,
合计,,,69055,
三、收支对比分析
经测算，在住宅、商业和停车场使用率均达到 100%的的情况下，
物业服务费收入每月为 元，而物业服务费用成本每月达到
元，如 100%的入住率物业将有 元的利润。
四、物业服务收支节能措施
1、充分利用小区的优势，与其他部门合作，优势互补，资源共
享，降低成本，提高服务质量。
2、进一步为业主提供多项便民有偿服务，方便业主，同时提高经
济效益。
3、增收的同时，努力降低成本，从小处着眼，反对铺张浪费，加
强物料控制，提高物料利用率。
4、采取有效的节能措施，节能降耗，实施科学管理。
5、做好小区的经营管理，增加收入。
第七章《临时管理规约》建议稿
第一章总则
一、为维护本物业全体业主的合法权益，保障物业的安全与合
理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据《中华人民共和国
合同法》、国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》及相
关法律、法规的规定，结合本物业的实际情况制订“临时管理规约”
（以下简称本规约）。
二、物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应对本规约
予以签字承诺，表示认可本规约的内容。
三、本规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人
违反本规约的规定，相关业主应当承担连带责任。
物业的所有权发生变更时，原业主对本规约书面承诺的效力及
于新的物业继受人。
四、本规约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政
策以及本物业所在地的法规政策。
五、本规约的解释权和修改权在本物业业主委员会成立前属建
设单位，成立后属业主委员会。
第二章释义
本规约文本中有关用语的释义为：
一、物业服务：指物业服务企业根据合同约定对房屋及配套的
设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内
的环境卫生和相关秩序的活动。
二、本物业：指命名为“森柯·香榆园二期”的已通过竣工验收
的房屋等建筑物和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。
三、业主：指买卖合同中的买受人或者房地产权证载明或其他
法定文件确定的所有权人。
四、使用人：指物业的承租人或其他实际使用物业的人。
五、开发建设单位：指本物业的开发建设单位重庆孟林房地产开
发有限公司。
六、物业服务企业：指由本物业建设单位通过前期物业招投标选
聘的物业管理有限公司。
七、管理者：指管理本物业的人士或机构，通常指物业服务企
业及其授权的管理人员或员工。
八、公共地方（区域）：指为本物业的业主设立并供其共用的
公共地方，包括物业内各出入口、通道、电梯、消防楼梯间、走
廊、梯台、公共卫生间、清洁间、电表房、后备发电机房、泵房、
消防设备控制室、储水箱（池）、公共园林绿地、广场、空地等，但
任何业主和建设单位拥有独立所有权的地方（区域）和建设单位申
明保留的地方（区域）以及根据第六章一条确定由相关业主独自使
用、维护的地方（区域）除外。
九、公共设备设施、装备：指为本物业的公众利益而安装的各
种机器、设备、仪器、装置及园林草坪，包括但不限于供水系统、
排水系统、消防系统、电子监控系统、公共卫生设备、通讯系统、
照明系统、安全事务系统、供电系统、污水处理系统，所有供本物
业使用的给排水道、沟渠、管道槽沟、电线、电缆、公用告示栏、
卫生设备等。以上所列的各类设备、设施，不论是设置于公共地方
或保留地方内，均属公共设备设施的一部分，但任何只供个别业主
（使用人）使用的设备、设施则不包括在内。
十、物业专项维修资金：指由业主共同承担的专项用于物业保
修期满后的公共区域、共用部分、公共园林及公共设备设施、设备
等的大中维修、更新和改造费用。
十一、专有部分：指物业在构造上及利用上具有独立性，由业
主自由使用、处分和收益的部分。
十二、共用部分：指由全体或部分业主共同使用、收益、管理
的物业共同部位、共用设施、设备及场地等部分。
十三、服务项目：指公共性的服务项目（如公共部分的清洁卫
生、绿地花木的日常维护、本物业安全防范、共用蓄水池的维护、
水电、排污设施、道路维修、房屋共用部位的日常养护维修、住户
档案资料的管理等）和特约服务项目（如代订机票、代收代缴各类
费用、绿化养护、家政服务和上门维修等）。
十四、前期物业管理协议：是指建设单位与物业服务企业就本物业
管理所签订的前期物业管理协议。
第三章物业的使用
一、业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权
利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得损害其他业主的合法权
益。
二、业主在出售、转让、租赁或以其他方式处置自己名下物业
时，须在上述异动前一个月书面通知物业服务企业，并在变更后一
周内与新业主（使用人）一同到物业服务企业办理变更登记手续[含
保证新业主（使用人）另行签署本规约，保留新业主（使用人）的
姓名、联络地址及其他有关资料等。房屋所有权或使用权变更，如
原业主未按时到物业服务企业办理变更登记手续或者新业主未签署
本规约的，原业主对新业主（使用人）的任何违约行为承担连带责
任。
三、业主应按时交纳物业服务费和与物业相关的各种费用，如
业主与使用人约定物业服务费和与物业相关的各种费用由使用人交
纳的，业主应当承担连带交纳责任。物业服务费的计算标准：产权
部门核定面积确认之前以销售合同注明的建筑面积计算，确认之后
以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后物业服务企业收取
的物业服务费的差额双方不再退补。
四、业主（使用人）应在规定的时间内到物业服务企业指定部
门缴纳物业服务费、公摊水电气费、通讯费用、特约服务费及其他
应缴费用，而无论该单元是否空置、被占用、出租或许可他人使
用；由各行政职能部门自行收取的费用，由业主（使用人）自行向
各行政职能部门交纳。
特别指明：业主承担物业服务费的起始时间，是以业主和开发
建设单位签署的售房合同约定的交房时间开始计收，业主应按照售
房合同约定的交房时间办理接房手续，业主逾期不办，由业主自行
承担责任，并由业主从售房合同约定的交房时间开始承担物业服务
费及相关费用。
五、本物业内各住宅物业只能用作住宅使用，商业物业只能用
作商业及办公使用（在销售时与开发建设单位另有合同约定的按约
定执行）。
六、业主（使用人）在装修、使用该房屋过程中，应关闭并处
理好水、电、气、烟等设施设备，如发生水、电、气、烟或其他有
关物体外溢，损害他人人身或其财产时，该业主（使用人）须对因
此产生的所有诉讼、索赔和其他要求负全部责任。
七、业主应按照有利于物业外立面保持，使用安全方便等原
则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰装修、
环卫、环保等方面的相邻关系。
八、业主应按照规定的房屋用途使用房屋。需要改变房屋用途
的，业主应当在征得相邻业主同意，并报有关行政主管部门批准同
意后方可改变，同时将改变的用途告知物业服务企业。业主改变房
屋用途的，物业服务企业有权按新用途标准核定收取物业管理费。
九、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，
遵守国家的相关规定和物业管理之《装修管理规定》并签订装饰装
修管理协议。业主应按《装修管理规定》向物业服务企业交纳装修
保证金、装修管理费和装修垃圾清运费。业主应遵守装饰装修注意
事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。
十、因装饰装修房屋影响共用部位，共用设备设施的安全使用
和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并
承担相应的赔偿责任。业主在装修或使用房屋时，应严格按《使用
说明书》和物业管理相关规定执行，否则造成损失的，由业主承担
赔偿等责任。业主购买的房屋及独自使用、维护的区域内可能设置
有部分共用设施、设备（具体以设计为准），业主应妥善保护，不得
损坏，如需维修、更换的，业主应给予配合并提供方便，因业主原
因造成损失的，业主应承担赔偿责任。
十一、业主安装的排烟设备应符合要求，不得影响他人正常排
烟；业主在安装空调时，必须按房屋竣工验收前施工预留的空调外
机的位置搁置，选择空调外机的尺寸必须满足原施工预留范围，没
有预留位置的，应当按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做
好空调噪音及冷凝水的处理措施；安装前应报物业服务企业审批同
意后才能进行；否则，物业服务企业有权予以拆除，其损失由业主
负责承担。
十二、业主（使用人）使用电梯应遵守本物业区域的有关规
定，为确持续维护全，儿童应在大人陪同下乘坐电梯；运送货物应
使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。
十三、本物业区域的停车库或停车场仅用于停泊小型机动车，
业主停车前应自行到现场确认是否能停靠；业主或使用人停车时应
遵守本物业区域停车管理的有关规定。
十四、业主和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策
法规，不得妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全。
十五、在物业使用中，禁止下列行为：
1、未经相关业主许可，或未依法向相关职能部门申请办理有关
手续，擅自改变房屋结构和外貌；
2、擅自占用或损坏公共楼梯、扶拦、走道、地下室、平台、外
墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；
3、擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、
共用场地搭建建筑物、构筑物；
4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设
施；
5、在非指定的位置倾倒或抛弃垃圾杂物；
6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物或超
标噪音；
7、未经许可，或未办理相关手续，在物业管理区域内私设摊
点；
8、在外墙上私开门窗或乱安装、乱张贴、乱涂画；
9、利用物业从事危害社会公共利益和公序良俗的活动；
10、法律、法规、规章禁止的其他行为。
十六、关于商业用房的使用
1、对于商业用房，应根据售房合同约定的配置标准和功能，合
理安排用途。
2、业主（使用人）如需展示广告、商号、橱窗等商业内容，须
经物业服务企业书面审查同意，并服从物业服务企业对该区域商业
环境的统一规划。凡在公共场所乱张贴广告、标语、乱竖指示牌、
广告牌等，物业服务企业有权拆除。
3、商铺须保持门前卫生，不得在公共场所翻检蔬菜、纸壳等物
品，不得在公共区域冲洗门垫、地垫等物品，所有垃圾应装袋后运
至物业服务企业指定的垃圾站存放，商铺业主（使用人）应配合物
业服务企业作好户内的灭鼠、灭蝇等除“四害”工作，维护好公共
环境和经营范围的清洁卫生。
4、特种行业（如餐饮业、娱乐业等）的经营，除应取得行政主
管部门的批准外，还必须采取相应措施（如安装油烟、排污的滤除
净化装置、隔降噪音装置等），以符合相关部门环保的标准要求，遵
守国家相关部门规定，如给其他业主（使用人）造成影响的，当事
人应承担消除影响、赔偿全部损失的责任。
5、商铺做餐饮用途的，其油污及潲水不得倒入下水道排放，厨
房内须设隔油池。如果因隔油效果不达标、不理想导致影响公共管
道、设备设施使用功能的，由物业服务企业或物业服务企业聘请的
专业公司进行公共管道的维护清掏，所产生的费用将由责任人承
担。
6、禁止在临近住宅一层的商业物业内设置对居住生活影响较大
的功能空间，如厨房、卡拉 OK厅等。
7、水、电、气不得私立乱接，严禁在外墙布设用水用电等线
路。
8、商铺经营在未得到物业服务企业书面同意前，不得在公共区
域摆放、陈列任何物品，不得擅自扩大营业场地，不得在商铺外搭
蓬。
十七、违反本章各条款规定的业主须就所引致的损失承担全部
责任并负责赔偿。
十八、监护人有义务防止未成年人在该物业公共区域内单独活
动，未成年人在物业公共区域活动，必须在监护人的监护下进行。
如该未成年人给他人造成人身财产损失或者造成自身损害的，由监
护人承担责任。
第四章物业的维护
一、物业在保修期内属保修范围内的保修责任，存在的质量问
题由建设单位及时修复。保修期满后，业主自行承担物业专有部分
维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全
及生活安宁。业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使
用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合，如相关
业主拒绝进入而造成维修养护无法进行的，相关业主应当承担责
任，但业主进入相关业主专有部分造成损坏的，该业主应当承担赔
偿责任。保修期满后，公共区域、共用部分、公共园林绿地及公共
设备设施、装备等的大中维修、更新和改造费用由相应业主共同承
担。
二、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道
路、场地的，应当征得相关业主和物业服务企业的同意，并在约定
期限内恢复原状。
三、本区域物业如存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权
益时，责任人应当及时维修养护，否则由此产生的责任损失由该责
任人承担。
四、物业服务企业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修
养护时，有关业主应当给予配合。业主阻扰维修养护的进行，造成
物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。
五、物业服务企业为维修养护需要必须进入物业的专有部分
时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持，如相关业主
拒绝进入而造成维修养护无法进行的，相关业主应当承担责任，但
物业服务企业进入相关业主专有部分给相关业主专有部分造成损坏
的，物业服务企业应当承担赔偿责任。紧急情况下，无法通知相关
业主的，为公共利益的需要，物业服务企业可在本地派出所或居民
委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时
通知相关业主。
六、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其
费用从物业服务费用中支付（公共水电除外，该部分费用由业主按
实分摊）；保修期满后的公共区域、共用部分、公共园林绿地及公共
设备设施、装备等的大中维修、更新和改造费用从物业专项维修资
金中列支，物业专项维修资金不足时，由业主按国家规定筹集。
七、业主在接房时交纳本物业的专项维修资金，物业专项维修
资金的收取、使用、管理，按国家规定执行；为保证保修期满后本
小区内的公共区域、共用部分、公共园林及公共设备设施、设备能
够得到及时的维修、更新，以便正常使用，在业主大会成立前，全
体业主同意授权由开发建设单位行使业主大会的职权，对物业服务
企业使用物业专项维修资金进行批准；业主大会成立后，业主委员
会成立前，全体业主同意对物业服务企业需要使用物业专项维修资
金在 5万元以内的，授权开发建设单位行使批准权；业主委员会成
立后，全体业主同意对物业服务企业需要使用物业专项维修资金在
5万元以内的，授权业主委员会行使批准权；超过授权审批金额的，
仍由业主大会行使批准权。因授权部门或相关职能部门或业主大会
未批准使用物业专项维修资金而影响物业的大中修和更新改造的，
致使物业不能正常使用或降低使用寿命、效果或损坏的，物业服务
企业不承担责任。
八、物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生变更
时，物业专项维修资金不予退还，原业主名下的物业专项维修资金
归物业继受人所有。
第五章物业的管理
一、在业主大会成立之前，业主同意由开发建设单位在物业管理
中代为行使业主大会的以下职责：
1、制定业主临时管理规约；
2、选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；
3、决定物业专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；
4、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境
卫生的维护等方面的规章制度。
二、本区域全体业主一致同意建设单位委托物业服务企业进行
以下物业管理服务工作：公共房屋及其公共配套设施设备的维修、
养护、管理、公共环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序维护、
车辆停放管理、档案资料管理、装修管理、公共物业经营等等。
三、为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中授予物
业服务企业以下权利：
1、根据本规约制定必要的规章制度，并督促业主和使用人遵
守；
2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主（使用人）违反本规
约及公众管理制度行为；
3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节。
4、对欠费业主停止服务直至其履行交费义务。
未尽约定授予的权利，由业主代表与物业服务企业协商后另作
补充约定，补充约定与本规约具有同等法律效力。
四、全体业主同意，以下条件造成的损失，可免除物业服务企业
的责任：
1、因物业本身固有瑕疵造成的损害；
2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或
停止共用设施设备的使用；
3、因不可抗力导致的中断服务；
4、因非物业服务企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其
他共用设施设备的障碍和损失。
五、本物业管理区域的物业服务收费实行包干制(物业服务费用
的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润)，双方
约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起
三年内暂按以下标准执行：
1．住宅按建筑面积 元/平方米·月收取（不包括电梯费、
水电公摊费）；
2．商业按建筑面积 元/平方米·月收取（含住宅改为商业
或办公）；
3．车位按 70元/个·月收取。
小区公共能源使用费向物业使用人据实分摊收取。
上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考
虑本项目前期部分设施设备不完善的情况；自开发建设单位首次交
房之日起三年期满时物业服务费收取标准应调整递增一次，递增比
例不超过前述物业服务费收取标准的 10%，以后物业服务费收取标准
每二年调整递增一次，每次上调比例不超过该次上调前物业服务费
收取标准的 10%。如业主委员会与物业服务企业就物业服务费收取标
准另行签订协议的，按业主委员会与物业服务企业签订的相关协议
标准执行。
六、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，公摊水
电费的部分向业主合理据实分摊计收。
七、业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务
费用或服务资金（另有规定的按规定执行）。物业的服务费用按月或
按季交纳，各业主应在物业服务企业规定的时间内履行交费义务。
按季缴纳的，每季度物业服务费（含车位物业服务费）在该季度的
第一个月的 10日前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳，按月
缴纳的，每月物业服务费（含车位物业服务费）在该月的 1日至当
月底前由业主自行到物业服务企业收费前台缴纳；缴费时间和缴费
方式如有变更，以物业服务企业另行通知为准。
八、从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日
起，由业主按物业服务收费标准全额缴纳物业服务费（含车位物业
服务费）；业主接房入住后，中途空置的，由业主按物业服务收费标
准全额交纳物业管理费。业主在接房时应预交第一个季度的物业服
务费，如因业主原因未按时接房的，业主在实际接房时还应补足应
承担的物业服务费并预交实际接房后第一季度的物业服务费，业主
未补足和预交的，从约定的应接房之日起至实际缴清费用之日止，
按涉及总金额的每日千分之三计算支付违约金。
九、业主（使用人）的家庭财产、人身安全责任及保险等由业
主自行负责和办理，物业服务企业所提供的秩序维护服务不含业主
（使用人）人身及财产保护、保险和保管责任。如业主（使用人）
需要物业服务企业提供专门的人身、财产保护、保险、保管的，由
业主与物业服务企业签订专项服务合同确定。
第六章业主的共同利益
一、建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主
和物业服务企业同意并依法办理相关手续，业主（使用人）不得擅
自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、
绿地、围墙等设施，业主（使用人）应按设置目的与通常的使用方
法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。
全体业主同意相关业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属
或相关的夹层、架空走廊、采光井、天井、架空层、私家绿地（设
计图中或称为花园、入户花园、私家花园等，下同）、露台等业主不
得再以任何方式要求共用或者提出其他异议；
小区内全体业主同意购顶层房的业主，可对本栋房屋的屋顶进
行使用、维护和管理（不能使用的屋顶除外，能够使用的其具体使
用、维护的位置、范围及责任等授权物业服务企业与相关业主签订
《管理维护协议》确定）。
楼宇的上层房屋业主将相邻下层房屋业主所购房屋的屋顶作为
露台的（相邻下层房屋业主所购房屋屋顶是否作为上层房屋业主的
露台，以设计为准），相邻下层房屋业主同意其使用并不再干涉，但
该屋顶（即露台）应由该使用人对其进行维护管理。
如建设单位根据约定将业主所购房屋相关的夹层、架空走廊、采
光井、天井、架空层、私家绿地、露台等（是否有以设计为准）确
定由业主独自使用、维护的，业主应按物业相关规定及要求进行使
用，并承担维护、管理责任及相关费用，因业主使用、维护不当造
成其他业主损失的，业主应当承担赔偿责任；未确定给业主独自使
用、维护的，业主不得使用，业主擅自使用的，由业主承担由此产
生的责任及损失。
二、全体业主同意授权物业服务企业可以利用本物业共用部
位、公共地方（区域）、公共设备设施、装备等进行经营或设置广告
牌，经营所得收益在扣除物业服务企业经营成本及管理费用后，剩
余利润由物业服务企业与全体业主按 5：5比例分配（以全年总的收
入计算），属全体业主的利润部分将用于补充物业专项维修资金。未
经物业服务企业同意，任何业主不得再将本物业共用部位、公共地
方（区域）、公共设备设施、装备等委托给其他单位和个人使用、经
营。
全体业主同意建设单位有权免费使用小区内的楼宇屋顶及墙面
地产广告牌。
三、关于停车场的约定：
1、本物业管理区域内所有停车场及停车库属开发建设单位所
有，已出售的，归购买业主所有：
业主按开发建设单位规定的标准向开发建设单位交纳停车费
后，可优先使用上述停车场及停车库。物业服务企业按照相关部门
审批或备案或协议约定的标准收取停车物业服务费。
2、业主自行购置车位的，不再缴纳停车费，但应按相关部门审
批或备案或协议约定的标准向物业服务企业交纳停车物业服务费。
业主自行购置车位的，无论业主是否使用，从开发建设单位或者物
业服务企业发出接房通知书之日起，乙方应全额承担车位物业服务
费。
3、停车物业服务费自开发建设单位首次交房之日起 3年内按每
月 70元/个收取（此收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完
善的情况），自首次交付满三年时物业服务费收取标准应调整递增一
次，递增比例不超过前述物业服务费收取标准的 10%，以后物业服务
费收取标准每二年调整递增一次，每次上调比例不超过该次上调前
物业服务费收取标准的 10%。
四、本物业管理区域内会所属开发建设单位所有，会所委托物
业服务企业经营管理的，物业服务企业按公布的收费标准向业主
（使用人）收取费用。
五、因破旧、地震、火灾、水灾、风灾或其重大变故致使建筑
物存在危害公共安全的危险时，经业主大会决议，可以拆除或重
建。
六、个别业主违反本规约，侵害全体业主的共同利益的，在业
主委员会成立之前，可由建设单位或物业服务企业向相关业主主张
权利。
七、本物业区域内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿
地或者按本章一条确定属于相关购房业主的除外（以建设单位确定
为准）。
第七章违约责任
一、业主（使用人）违反本规约及前期物业服务合同的约定，
未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额 3‰的标准
向物业服务企业支付违约金；业主未按规定交纳物业专项维修资金
（含续筹部分）的，每日应按应缴费用总额 3‰的标准支付违约金。
未按时缴纳水电气费用的，按相关部门规定承担责任。
二、业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨
碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权物业
服务企业制止，也可依据本规约自行向法院提起诉讼，请求排除妨
碍，恢复原状、赔偿损失、消除影响。
三、业主或使用人违反本规约关于业主的共同利益的规定，怠
于履行应尽义务的，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责
任，全体业主可授权物业服务企业予以处理，必要时可向法院提起
诉讼。
四、建设单位未能履行本临时规约相关规定的，业主或使用人可向
房地产行政主管部门投诉，还可向法院提起诉讼。
五、物业服务企业按本章规定受托对违约业主或使用人提起诉
讼的，诉讼结果由全体业主承担，诉讼所需费用，除由责任人承担
外，其余费用由全体业主分担。
第八章附则
一、本规约任何条款因国家或地方政府法律、法规的变更而导
致无效或不能执行时，将按新的法律、法规要求执行，其余条款仍
保持有效。
二、物业服务企业根据管理工作需要，依法制定的各项管理规
定，在告示栏张贴后生效，业主（使用人）应予以遵守和履行。本
规约和前期物业管理协议是物业服务企业履行职责和向业主收取物
业管理费及相关费用的依据，物业服务企业不再与业主直接签定物
业管理协议。
三、本物业如有外籍人士居住的，在中华人民共和国相关法律
法规许可范围内，物业服务企业和其他业主应当尊重外籍业主（使
用人）的习俗。
四、本规约未涉及或未明确之处，以有关物业管理法律、法规为
准。
五、开发建设单位或物业服务企业可在物业管理区域内设置告
示栏，用于张贴各项管理规章制度以及其他应告知业主的通知，除
根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达外，在告示栏上
张贴通知三天后，即视为已向业主（使用人）送达了通知内容。
六、本规约规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服
务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于
如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、物业服务企
业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件（以投送记录为准）、
电话通知事项（以电话记录为准）、短信通知事项（以发送短信记录
为准）。
七、业主的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的通迅
地址、电话、传真为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效
通迅地址；如业主的通迅地址、电话、传真变更的，应在变更前 3
天书面通知建设单位和物业服务企业，否则，因此而造成相关通知
不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或者开发建设单位
以邮寄方式通知业主的，以业主签收（业主同住家人签收视为业主
签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第 3个工作日的中午 12时
为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或者开发建设单位按
业主的通迅地址向业主发出邮件后，而邮件被退回或者被拒收的，
视为该邮件内容已送达该业主，由此而产生的责任及后果由该业主
自行承担。
八、本物业的相关管理规定作为本规约的附件，与本规约具有同
等法律效力。
九、本物业管理区域的业主大会未重新选聘其他物业服务企业
前，全体业主一致同意委托物业管理有限公司对本物业进行物业管
理，业主大会重新选聘其他物业服务企业后，物业管理有限公司对
本物业的物业管理自行终止，但相关业主如有欠费的，物业管理有
限公司仍可继续向相关业主追偿。
十、本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会
议事规则制定业主规约，本规约从新的业主规约生效之日起作废。
但在业主委员会或者业主大会未与物业服务企业就物业服务费收费
标准、收费方式等达成一致前，本规约中关于物业服务费收费标
准、收费方式及责任等内容仍然有效。
十一、本规约正本一式二份，开发建设单位、物业服务企业各
执一份。本规约副本若干份，每个签署承诺书的业主各执一份。业
主对本规约的内容及后果均已知悉，并确认不存在重大误解、显失
公平、乘人之危的情形。
十二、本规约自物业所在地房地产行政主管部门核准备案之日起
生效。
第九章附件
附件一：装修管理规定
为了加强综合管理、完善服务，保持本物业整洁有序，维护广
大业主（使用人）的合法权益，依据《物业管理条例》、《住宅室内
装饰装修管理办法》及重庆市有关文件的规定，结合本物业实际情
况制定本规定。
一、业主（使用人）进行本物业装修，均应提前一周办理装修
申报手续，领取并填写《业主（使用人）装修审批及竣工验收表》，
连同设计方案、施工图、施工队伍资质证明、营业执照复印件（印
章预留件）、委托装修协议等资料报物业服务企业查验审批，经同意
后交纳装修保证金 2000元（商业装修保证金 5000元）和装修垃圾
清运费（按每户建筑面积 4元/平方米计收），签订《装修管理协
议》，办理“装修开工证”和“施工人员出入证”后方可进场施工。
逾期完工要办理延期手续，否则，物业服务企业有权责令其停工。
对业主（使用人）与装修单位之间发生的纠纷物业服务企业不承担
任何责任。
二、不得私自改变房屋的结构、用途、外观，所有施工必须按
照物业服务企业审批的方案进行，不得擅自更改，如确需更改，必
须报物业服务企业审批并出具更改书面通知后方可施工。
三、为保护本物业区域的美观、清洁、整齐，凡统一规格安装
的设备设施，如入户防盗门、铝合金（塑钢）窗等，不得进行任何
改装；业主在安装吸排油烟机、空调等电器时，必须按房屋竣工验
收前施工预留的位置搁置，安装的排烟设备应符合要求，不得影响
他人正常排烟，选择的电器（如空调外机、吸排油烟机等）尺寸必
须满足原施工预留范围，安装前报物业服务企业审批同意后才能进
行安装；影响外观的装修或商业用房若须安装店招的，业主或使用
人必须按照物业服务企业统一规划的位置、尺寸、大小、形式进行
规划设计，并经物业服务企业审核批准后方可进行制作、安装、费
用由业主承担。违反规定的，授权物业服务企业予以拆除，其损失
由业主承担。
四、不得在本物业内现浇水磨石及铺设超出设计承重标准的
砖、板等材料，严禁野蛮施工（如钝物敲砸墙、地面），如导致房屋
损坏，甚至保修、保险失效以及施工过程中的人身伤亡事故，均由
业主（使用人）负责。
五、装修施工不能影响他人正常休息。在本物业首次交房之日
起三个月内允许装修公司全天施工，超过此期限施工时间为上午 8：
00---12：00时，下午 14：00---18：00时，其余时间及周六周日、
法定节假日必须静音作业。装修期间不得占用公共区域堆物，每天
收工时，须保证楼道和公共区域的清洁，建筑垃圾务必堆放在物业
服务企业指定的区域统一清运。
六、装修施工的用电、用水，住户不得私自在户外接驳，如
确需使用公用电或电焊机等设备应到物业服务企业提前办理相关
手续，经许可后方可施工。
七、不得私接和暗埋燃气管道。不得在本物业的公共场所装卸
河沙、水泥等材料，以免对道路、环境造成污染（如有特殊需要
的，需到物业服务企业办理相关手续并采取相应地面保护措施后方
可进行）。
八、给水管道（冷、热水管道）安装完毕后，必须试压符合大
于 的要求后方可封闭，所选用的管道、配件、附件必须符合
大于 工作压力的要求，电气线路送电前必须做绝缘测试后才
能送电至用电点，导线截面必须保证用电容量要求，电器插座必须
接漏电保护回路。隐蔽工程必须在隐蔽前通知物业服务企业进行验
收。
九、为维护电梯的正常使用，装修过程中，不得用载人电梯运
载装修材料，如河沙、石子等。高层住宅若利用电梯运输装修材料
及工具需征得物业服务企业书面同意，并交纳特约服务费。不得用
电梯运输有污染性、超长、超重、锐利等令电梯失衡、磨损、毁坏
之物品。
十、装修期间室内必须按消防要求自行配备灭火器材。
十一、业主（使用人）装修房屋时必须按商品房屋使用规定和
物业服务企业装修管理等相关规定施工。如在装修中发生违规行
为，业主（使用人）应按物业服务企业相应规定恢复原状、赔偿损
失或支付违约金。
十二、业主（使用人）装修完毕正常入住三个月后，经物业服
务企业验审，如未有违反本规约及本规定的现象发生，物业服务企
业无息退还装修保证金。
十三、特别说明：物业服务企业的验审均为一般性措施，如发
生违例事件或由于装修而引起的任何质量责任及后果，由业主（使
用人）负全部责任。
附件二：清洁与保洁管理规定
为保持本物业干净整洁，使业主（使用人）享有清洁舒适的生
活环境，特制定本规定。
一、本物业实行垃圾袋装化，业主（使用人）须于物业服务企
业规定的时间将垃圾置于指定位置，以便保洁人员及时收集清运处
理。
二、严禁乱搭建和占用公共区域，通道及公共场所不得堆放任
何物件。
三、切勿将垃圾、杂物、油漆废料等倾倒于厕所或下水道内，
若因使用不当导致堵塞，应由业主（使用人）承担疏通修理所产生
的一切费用。
四、业主（使用人）要爱护公共财物，公共设施设备，自觉维
护公共卫生，请勿在公共场所吸烟、随地吐痰、乱扔纸屑垃圾和随
地大小便。
五、严禁将宠物带入本物业公共区域。
六、公共场所任何地方，均不得乱涂乱画，违者应负责清洁粉
刷的一切费用，如属未成年人行为，其监护人应负责承担上述费
用。
附件三：绿化管理规定
一、爱护本物业的花草、树木、园艺景点等设施，任何人不得
随意占用、践踏、攀摘、损坏树木、景点，不得向花草树木、绿地
泼洒污水和有害物质，如属人为损坏，应由责任人赔偿。
二、严禁在树木上挂晒衣物，钉铁钉、扎铁丝、拉晾衣绳等，
严禁在绿地上扔垃圾、堆放杂物、设立广告牌、停放车辆等。
三、绿地水源是浇花养草专用，请勿随意开启，更不能利用其
冲洗车辆或挪作他用。
四、各业主（使用人）对其绿地、园艺植物的培植宜使用无气
味的人工或科学肥料，不得储存并施以任何动物或人类粪便作上述
用途。
附件四：安全防范管理规定
一、为保障业主（使用人）的居住安全，物业服务企业协助公
安机关提供 24小时安全防范服务，各业主（使用人）有协助物业服
务企业做好安全防范工作的义务。
二、施工装修公司对其属下员工的行为负全责，应教导其员工
严格遵守本物业的各种管理制度，以维护本物业的安全、整洁环
境。若装修工人发生违规行为，物业服务企业有权没收该违规人员
的出入证并将其逐出该区域内，若给本物业造成损失的，还将扣除
相应的装修保证金作为赔偿。
三、严禁任何机构或人士（包括各业主或使用人）进行上门推
销活动、散发宣传品，若发现可疑人士或异常情况，请及时通知安
全事务人员及物业服务企业。物业服务企业工作人员及安全事务人
员有权对违反本物业管理规定的行为进行检查和纠正。
四、任何人搬运家具、物品进出，须由业主（使用人）提前到
物业服务企业办理放行手续，否则秩序维护人员有权拒绝放行。此
举目的是预防本物业业主（使用人）财物被盗，保障业主（使用
人）自身利益，请自觉支持和维护。
五、本物业内严禁进行一切违反治安管理处罚条例和其他法律
的行为。
六、特别指明：业主（使用人）的家庭财产、人身安全责任及
保险等由业主自行负责和办理，物业服务企业所提供的秩序维护服
务不含业主（使用人）人身及财产保护、保险和保管责任。如业主
（使用人）需要物业服务企业提供专门的人身、财产保护、保险、
保管的，则按与物业服务企业签订的专项服务合同执行。
附件五：消防管理规定
为了加强消防工作，保护公共财产和居民生命财产安全，根据
《中华人民共和国消防条例》和重庆市政府有关消防规定，特制定
本规定。
一、贯彻“预防为主，防消结合”的方针，制定消防管理制
度，物业服务企业指定防火责任人和义务消防员，经常检查防火安
全工作，进行防火教育，开展消防学习。
二、禁止在楼梯、走廊、消防通道堆放杂物，以保证公共通道
的畅通和清除消防隐患。
三、不得封闭和损坏室内外消防设备设施和器材。
四、安全使用天然气设施，烟头及火柴要随时熄灭，教育小孩
不要玩火，装修中天然气管线不得暗埋，安装使用的橱具灶具须符
合国家安全要求。
五、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器和设备，用
电量增容应向物业服务企业书面申请并经批准，各业主（使用人）
进行室内装修时应使用阻燃材料并对线路进行绝缘性能测试。
六、各业主（使用人）应尽力协助物业服务企业做好消防工
作，各业主（使用人）均为所属物业当然的防火责任人。
七、本物业内不允许经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽
油、香蕉水等易燃易爆物品，禁止在本物业内和公共场所燃烧香火
纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品、其他废弃物、燃放烟花、
爆竹等物品。
八、需要进行烧焊等动火作业时，应向物业服务企业提出申
请，经批准并做好防护措施后，在专人监护下方可作业。
九、发生火警时，应立即拨打火警电话 119，同时告知物业服务
企业，并关闭电、气闸阀，迅速离开火警区域。
附件六：停车库（场）管理规定
一、本物业的室内停车库及室外停车场，由物业服务企业设专人
对进出停车库（场）的车辆实行有偿服务。
二、业主（使用人）自购车位或租赁车位，应先在物业服务企
业办理手续，交纳相关费用，领取停车卡，停车卡是车辆出入停车
库（场）的唯一有效证件，一证一车，领证后请勿放置在车上，需
妥善保管，勿借给他人。如不慎遗失，请立即挂失并交纳相应的工
本费补办，但在挂失前已发生该证被使用或者车辆已出库的，由遗
失人自行承担责任及后果，物业服务企业不再办理挂失补办事宜。
车场管理人员凭停车卡对车，有权禁止停车卡与车辆牌号不符、无
证或未交清停车费的车辆出入停车库（场）。
三、来访车辆出入停车库（场）入口处须办理登记手续，服从
车辆管理人员的指挥，合理停放在规定区域内。
四、任何进入停车库（场）的停放车辆（不含物业服务企业车
辆以及本规定十一款规定的执行公务的车辆），均应按规定缴费。
五、为保障道路畅通，不得在非停车区域（如本物业道路、公共
场地等）停放车辆。
六、业主（使用人）若停止使用停车位，请及时到物业服务企
业办理注销手续，否则，仍需支付相关费用。租赁车位期满未办理
续租手续的或者已另行出售给他人的，业主（使用人）不得再强行
使用。对阻碍交通的车辆，物业服务企业有权拖移，车主须无条件
支付由此产生的一切费用，并承担其后果。
七、车辆入场停放后，业主需检查车辆门窗是否关好，现金、
珠宝、有价证券和其他贵重物品请勿放置车内，若发生丢失现象，
物业服务企业不承担赔偿责任。
八、请勿在停车库（场）范围内洗车、修车、加油或清理杂
物。漏油、漏水车辆请勿进入车库，否则，责任人应承担由此造成
的一切损失。
九、为避免意外事故发生，进入停车库（场）的人员请勿嬉戏
打闹，请勿骑非机动车辆；进入车库（场）的车辆严禁携带易燃易
爆、剧毒或污染性物品。停车库（场）内严禁吸烟。
十、车辆进出车库，请爱护停车库（场）的设备设施，若发生
碰撞，造成车库损失，责任人应承担全部赔偿责任。超过停车库
（场）标高及车位长宽限度的车辆不得进入。
十一、消防医护、道路抢险、排障、公共工作车辆、军队司法
警务车辆等除为执行公务并有相关证明的可免费停车外，下列情况
的车辆均应按规定缴费：
1、以业主（使用人）或来访者身份驾驶，非为公务而停留停车
库（场）的车辆。
2、包括但不限于上述机构以单位名义购买办公的，其所属车辆
进出与停留在停车库（场）的车辆。
十二、特别说明：无论室内及室外停车库（场），物业服务企业
只提供停车位使用及场地清洁和公共设备设施维护服务，所收费用
仅为车位使用及场地清洁和公共设备设施维护费，不含车辆的盗损
赔偿和保管费用[业主（使用人）有特殊要求的须另以合同约定]。
故进入停车库（场）停放车辆，车主须自行向保险公司投保，若有
损坏丢失，由公安机关勘察出具证明。未投保的，不得在停车库
（场）停放，否则，造成的损失由业主（使用人）自行承担。物业
服务企业附加提供的安全事务措施仅为一般性措施。
承诺书
致： 有限公司
本人/本公司为 小区/大厦 幢 楼
号（ 号停车位）（以下简称物业）的业主，为维护物业管理
区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人/本
公司同意并声明如下：
一、确认已详细阅读重庆孟林房地产开发有限公司拟定的“森
柯·香榆园二期业主临时管理规约”（以下简称“临时规约”）；
二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守
临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；
三、本人/本公司同意承担违反临时规约的法律责任并同意对该
物业使用人违反临时规约的行为承担连带责任；
四、本人/本公司同意在将该物业转让、馈赠或变更的同时必须
取得物业继受人签署的承诺书，在建设单位/物业管理企业收到有效
的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。
五、本人/本公司对临时规约及其附件全部内容，本人俱已知晓并承
诺遵守，的内容及后果均已知悉，并确认不存在重大误解、显
失公平、乘人之危的情形。
森柯·香榆园二期小区 幢 楼
号
业主（签章）：
日期：年月日
第八章中标承诺书
重庆市渝北区诚信物业管理有限公司郑重承诺，本公司将本着诚
实守信的原则参与本次投标。我司一旦中标，将信守承诺，依据投标文
件所阐述的本公司对森柯·香榆园二期项目的服务定位、服务内容及标准
开展服务，并在一个月内与贵司签订《前期物业服务合同》。如果我司
在对森柯·香榆园二期实施物业管理服务活动过程中，有因我方原因造成
业主、使用人人身财产损失的，我司愿承担相应赔偿责任。
重庆市渝北区诚信物业管理有限公司
二〇一三年十月二十八日
第九章附件
1．营业执照复印件
2．资质证书复印件
3.诚信证明
4.授权委托书
5、投标函
注：以上证书的复印件见附页后
投标函
重庆市森柯地产集团有限公司：
贵单位 2013年 9月 25日发出【森柯·香榆园二期】小区的前期
物业管理招标文件我公司已收到。按该招标文件要求我公司制作了
相关投标文件，投标文件将于招标文件规定的时间内提交。
投标文件：重庆市渝北区诚信物业管理有限公司
投标文件：2013年 10月 28日
授权委托书
重庆市森柯地产集团有限公司：
本公司物委托 同志代表本公司参加公司组织的
【森柯·香榆园二期】小区前期物业管理招投标开标会，全权代表本
公司处理【森柯·香榆园二期】小区前期物业管理招投标的全部相关
事宜。
单位（盖章）：
重庆市渝北区诚信物业管理有限公司
法定代表人：
日期：2012年 10月 28日
