我国征地制度及
政策要求
目 录
第一部分 征地的概念及制度政策演变
第二部分 现行征地制度政策主要内容
第三部分 地方实践及改革探索
一、概念
《宪法》 “国家为了公共利益的需要,可以依照法
律规定,对土地实行征收或征用并给予补偿”
《物权法》为了公共利益的需要,依照法律规定的
权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房
屋及其他不动产。
《土地管理法》 “国家为了公共利益的需要,可以
依法对集体所有的土地实行征用。”
“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地
实行征收或者征用并给予补偿。”
二、法律政策规定的演变:
1953—1982,特点:起步阶段,非钢性,可协商。
1982--2004,特点: 突出强制性,单一的产值倍数
法,按原用途补偿,明显的计划经济特征。
2004--- ,特点: 在补偿安置标准、征地程序方面
持续、小幅突破。 ——基本原则是被征地农民生活
水平不下降,长远生计有保障。
2004年3月14日宪法修正案
将第二十条“国家为了公共利益的需要,
可以依照法律规定对土地实行征用”修改为:
“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规
定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
继续强调公共利益
区分征收和征用
明确给予补偿
三、完善征地补偿和安置制度
(十二)完善征地补偿办法
(十三)妥善安置被征地农民
(十四)健全征地程序
(十五)加强对征地实施过程监管
提出征地补偿做到同地同价。 ——区片综合地价
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
(国发[2004]28号)
二、切实保障被征地农民的长远生计
征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平
不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发
[2006]29号文件的规定,做好被征地农民就业培训和社
会保障工作。被征地农民的社会保障费用,按有关规定纳
入征地补偿安置费用,不足 部分由当地政府从国有土地
有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征
地。
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知 》(国发[2006]31号)
2007年3月16 《物权法》
征收集体所有的土地,应当依法足额支付土
地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补
偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,
保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法
权益。
强调“依法足额”补偿
提出“安排社保费用”
明确“保障生活”“维护合法权益”
十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重
大问题的决定》
改革征地制度,严格界定公益性和经营性建设用地,
逐步缩小征地范围;
完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地,按照同
地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿;
解决好被征地农民就业、住房、社会保障。
提出了“同地、同权、同价”、“建立城乡统一土地
市场”的指导思想;
<国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知>(2010-6_)
一、推进征地补偿新标准实施,确保补偿费用落实到位。
(一)全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。
(二)探索完善征地补偿款预存制度。
(三)合理分配征地补偿费。
二、采取多元安置途径,保障被征地农民生产生活
(四)优先进行农业安置。
(五)规范留地安置。
(六)推进被征地农民社会保障资金的落实。
三、做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作,解决好被征地农民居住问题
(七)切实做好征地涉及的拆迁补偿安置工作。
(八)住房拆迁要进行合理补偿安置。
(九)统筹规划有序推进征地拆迁。
四、规范征地程序,提高征地工作透明度。
(十)认真做好用地报批前告知、确认、听证工作。
(十一)简化征地批后实施程序。
五、切实履行职责,加强征地管理
(十二)强化市县政府征地实施主体职责。
(十三)落实征地批后实施反馈制度。
• 土地补偿费的分配。
• 按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则,土地补偿
费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法
由省级人民政府制定。
• 土地被全部征收,同时农村集体经济组织撤销建制的,
土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。
<关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知>国土资电发〔
2011〕72号 (2011-5_)
一、进一步提高认识,认真贯彻落实中央有关规定要求
二、严格征地拆迁管理,维护被征地农民利益
实施征地拆迁,必须在政府的统一组织领导下依法规范进行。
农民房屋要给予合理补偿,并因地制宜采取迁建安置、货币安置或实物补偿
等多种安置方式;
征地前及时组织征地公告,并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。
不得强行实施征地拆迁;对于群众提出的合理要求,必须妥善予以解决。
确保征地补偿费用及时足额支付到位。
三、及时化解矛盾纠纷,妥善处理征地拆迁突发事件
之前,要分析评估易引发不稳定风险的环节和因素,提出预防措施。
之中,做好有关沟通协调工作,早发现、早处理,避免矛盾积累激化。
建立应急预案,对征地拆迁突发事件,要及时分析原因,主动向政府报告,
积极采取措施妥善解决,防止简单粗暴压制群众,引发恶性和群体性事件。
四、开展全面检查,坚决纠正违法违规征地拆迁行为
征地对象:从农民私有土地、农业生产合作社所有土地到农村集
体所有土地,逐步调整;
征地范围:从国家建设、国家利益到公共利益,逐步清晰;
补偿方式:从单一笼统的补偿、适当的迁移补助到土地补偿费、
青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费,逐步细化;
补偿标准:从无偿征用、产值倍数到综合区片价,逐步提高;
安置方式:从农转非、招工、货币安置到还建、留地、就业、社
保及农业等安置,逐步多元;
征地审批:从各级政府分级限额到以土地利用规划为依据、以用
途管制为核心的审批制度,逐步严格;
征地程序:从无明确规定、自行组织到“两公告一登记”,逐步
规范。
目 录
第一部分 征地的概念及制度政策演变
第二部分 现行制度政策主要内容
第三部分 地方实践及改革探索
⒈范围
⒉补偿
⒊安置
⒋程序
现行征地制度的主要内容
“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定
对土地实行征收或者征用并给予补偿。”
《土地管理法》第四十三条,“除乡镇企业、乡
村公益设施公用事业和农民宅基地这三种情况可以使
用集体土地搞建设以外,任何单位和个人进行建设,
需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。”“
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土
地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”
现行征地制度的主要内容-----范围
问题:范围过宽,法定模糊——不仅限于公共利益
原因:用地需求强烈、法律制度欠缺
缺乏土地征收目的合法性的审查机制
土地征收申请批准前,事前审查
土地征收被批准后,救济机制及事后审查
现行征地制度的主要内容-----范围
征收耕地补偿:
土地补偿费:前三年平均年产值的6-10倍
安置补助费:前三年平均年产值的4-6倍
地上附着物和青苗的补偿费:如实补偿
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过三十倍
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由
省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安
置补助费的标准规定。
现行征地制度的主要内容-----补偿
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、
自治区、直辖市规定。
一般情况:
建设用地:耕地的50%
未利用地:耕地的20%左右
征收耕地的补偿费最高
大中型水利水电另行规定:16倍《大中型水利水电
工程建设征地补偿和移民安置条例 》
现行征地制度的主要内容-----补偿
国土资发[2005]144号文:
《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合
地价工作的通知》
要解决几个问题:
1、解决补偿标准偏低问题。
2、征地补偿同地同价,实现补偿的公平性。
3、防止征地补偿的随意性,规范政府征地行为。
4、提高征地工作透明度,维护被征地农民合法权益。
征地统一年产值标准:
在一定区域范围内(以市、县行政区域为主),综
合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的
投入以及农产品价格等因素,以前三年主要农产品平均
产量、价格为主要依据测算的综合收益值。
实质内涵是被征收农用地的综合收益值,不仅仅包
括农地农作物的收益,还要考虑因土地带来的其它相关
收益。
以产值标准为基数,同时综合考虑当地社会经济发展
水平、居民生活水平、原补偿水平、被征地农民社保需
等确定补偿倍数。
产
值
标
准
倍
数
标
准
征地综合区片价基本概念及内涵
征地区片综合地价(简称征地区片价)是指在
城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范
围内,依据地类、产值、土地区位、农用地等级、
人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水
平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分征
地区片,并采用农地价格因素修正、征地案例比
较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿
标准。征地区片价的实质是征地补偿标准,不含
地上附着物和青苗的补偿费。
1,30000
6,20000
4,50000
3,40000
2,30000
5,20000 7,20000
某某市征地区片综合地价分布图
特征:
两种形式,相互配合,渐近发展
新的征地补偿标准
征地统一年产值标准 征地区片综合地价
适用土地市场不发达的小城市及规
划圈外的农用地区域
适用土地市场相对活跃的东部地区
以及中、西部地区的大中城市
适用不同区域
两者相互配合,形成体系
1.各地普遍采取协商谈判方式,实际补偿远超过
统一年产值。
2.“不同地同价”,水田、旱地同价;耕地、菜
地同价,农民不满。
-3年调整标准,影响征地实施(农民期待提
价)。
除北京和西藏外,29个省份制定和公布了征地统一年产
值标准或区片综合地价,其中河北等10个省份全部实施征地
区片综合地价,占已公布省份的%;山西等7个省份实施
征地统一年产值标准,占%;其余12个省份同时实施征
地统一年产值标准和区片综合地价,占%。
征地补偿标准以耕地为例,每亩在800元到37万元不等。
截至2013年6月,山东、福建、河南、广西、湖南、甘肃
等6个省按照三年一调的原则,及时调整征地补偿标准,平
均提高补偿标准10%—30%不等,个别地市提高了40%以上。
新调整的区片价补偿标准普遍减少了区片数
量。河北、河南、湖南、广西等省份新出台的
标准较之前都减少了区片数量,河南减少了
%;浙江温州全市只有两个区片。
规范不同地类的补偿标准,建立了调节系
数。辽宁、湖南、湖北、广西以农用地综合地
价标准为基础,对其他各类用地设置不同的调
节系数,如鱼塘高于,未利用地则为-
不等。
项目 土地管理法规定 最新政策要求 其他法律
补偿
原则
按原用途、原地块给予补偿;按
产值倍数法测算;限定补偿高限
(年产值的30倍)
同地同价;达不到“生
活水平不降低,长远生
计有保障”时,省政府
可批准将补偿超过30倍。
《物权法》:依
法足额补偿,安
排被征地农民的
社会保障费用。
补偿
项目
土地补偿、安置补助、青苗和地
上附着物
增加:征地补偿费内解
决被征地农民社保费用,
不足部分从国有土地有
偿使用收益中列支
增加:《物权法
》:安排社保费
用
补偿
水平
耕地:前三年平均年产值的六至
十倍。每一个需要安置的农业人
口的安置补助费标准,为年产值
的四至六倍。每公顷安置补助费,
不得超过十五倍。土地补偿费和
安置补助费两项之和,最高不得
超过30倍。地上的附着物和青苗
的补偿标准,由省、自治区、直
辖市规定。
按统一年产值和征地区
片综合地价执行;
问题:
1.缺少科学、公平公正的补偿机制——土地永不灭失、保值
增值、持续收益的不动产属性难以体现
理论上:土地所有权的价格难以确定以有限的货币价款
补偿无限长的土地所有权,缺乏理论支撑。
没有反映土地区位和供需关系
没有平等权利主体间的谈判
没有体现土地利用的潜在价值
按原用途进行补偿,被征地农民难以分享土地利用方式
改变带来的增值,也难以分享经济和社会发展的成果。
没有考虑对农民的土地承包经营权的补偿
(30年土地承包经营权没有补偿与《农村土地承包法》
的要求不符)
2.实践中:补偿过度与补偿过低并存
有的地方:房地一体、补房不补地,导致大量国有土地
资产流失,还诱导乱搭乱建。
水利等公益性项目:补偿标准偏低。同一区域、同一条
件的农村集体土地补偿标准悬殊--公共利益的征地转嫁给部
分被征地农民,造成变相对农村集体土地权益人财产的侵害,
形成违背了社会公平与公正原则的事实。
集体土地上的房屋拆迁补偿标准差别大
• 3.征地成本中,税费比例偏高
• 研究资料:耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建
设基金、契税、征地管理费、地籍勘察费、森林植被
恢复费、基础设施配套费等等,有的地方还有教育附
加费、规划选址费、水利基本建设费等10多种部门收
费。
• 据历次调查,各种税费在征地成本中所占比例一
般可达30-40%,有的地方可达50-60%。
《土地管理法》第五十条 :地方各级人民政府应
当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经
营,兴办企业。
现行法规对被征地农民安置措施的规定很不全面,
缺乏操作性,很难保证生活水平不降低、长远生计有
保障。
就业难度普遍较大:被征地农民就业普遍呈现临
时性、低端化、不稳定等特征。地方政府更愿意一次
性货币安置,隐患。
现行征地制度的主要内容-----安置
安 置
“一脚踢”方式:
形成新的“无产者”。目前许多地方仅仅给被征地农
民发放一次性的现金补偿和给予一份社保,让他们自
谋出路,而对失地农民的居住安顿、重新就业、生活
观念和生活习惯转变等后续保障问题重视不够。
“一脚踢”方式
种地无
田
就业无
岗
发展无路
子孙后代
?
• 现行安置政策及地方试点探索:
• 1、货币安置:安置补助费一次性发放给被征地农民,让其自谋
出路。操作简单,容易接受,适宜年轻人;不足以解决长远生
计。
• 2、重新择业安置。应当积极创造条件,向被征地农民提供免费
的劳动技能培训,安排相应的工作岗位。在同等条件下,用地
单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集
体土地,应当将因征地而导致无地的农民,纳入城镇就业体系,
并建立社会保障制度。
• 3、农业安置:征收城市规划区外的农民集体土地,应当通过利
用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转
和土地开发整理新增加的耕地等,首先使被征地农民有必要的
耕作土地,继续从事农业生产;在集体经济组织内部调整土地,
土地补偿费和安置补助费都留于集体经济组织内部。
4.异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民
提供基本生产生活条件的,在充分征求被征地农村集体经济组
织和农户意见的前提下,可由政府统一组织,实行异地移民安
置。
• 5、社会保险安置:是将征地补偿费用中的安置补助费和部分
或全部的土地补偿费为被征地农民购买养老、失业、医疗等
社会保险。
• 全国已有29个省级政府或部门制定了被征地农民社会保障文
件,建立健全被征地农民的社会保障体系。
• 全国有21个省份在征地补偿费外单列了社保资金,占比66%;
另外10个省份有部分地区做到了社保资金单列。社保资金的
缴纳标准各地因地制宜,一般为每人4000-75000元或每亩
3000-192000元不等,养老金领取标准从100元至1100元不等。
• —地方政府社保资金落实不到位、被征地农民不愿或无力承
担自行支付费用部分等问题较为普遍。
6.住房安置:既可解决被征地农民的安居问题,又能靠出租多
余房子增加收入。湖南长沙按照80㎡/人的指标和1200元/㎡的
优惠价格(市场价格约为3000-4000元/㎡)提供保障住房;成
都市每人35平米,被拆迁的农民在基本住房建筑面积内不支付
购房费用。厦门、杭州一般一户一套自住房、一套出租公寓。
西安市留房安置的比例已经达到90%以上。
7.留物业安置:主要是指留给集体经济组织或者被征地农民的
经营用房,通过经营或者出租,为被征地集体和农民提供长远
生计。湖南长沙按照人均5㎡和1500元/㎡的价格提供商业用房,
天津则按人均建筑面积15㎡、绵阳人均2㎡、西安人均10㎡,
无偿给被征地集体和农民提供经营用房。
8.投资入股安置:对有长期稳定收益的项目用地,在农户自愿
的前提下,被征地农村集体经济组织经与用地单位协商,可以
以征地补偿安置费用入股,或以经批准的建设用地土地使用权
作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的
方式获取收益。
• 9.留粮安置。河北邯郸为被征地农民建立长期补贴制度,在
一次性货币补偿的基础上,每年给失地农民每亩2000斤粮食
实物或折款补贴的“吨粮田”补偿模式,且世代可以继承,
使所有失地农民“一次金钱补偿、几代口粮不断”,保障了
失地农民的长远生计。
• 10.变一次性补偿为逐年、长期补偿。广西、贵州、福建等省
区有多个水库、水电站项目移民安置实行了长期补偿:对移
民的房屋、圈舍、零星果树、林地等其他征占用地类仍按国
家相关标准进行一次性补偿,随迁移民被淹没的零星果树、
林地等仍按国家相关标准进行一次性补偿;但直迁和随迁移民
被占用的水田和旱地,都不再按其年产值16倍的标准进行一
次性补偿,而是从耕地被实际占用时起,由业主根据相关部
门核定的耕地年产值分年补偿。
• 11.留地安置:在给予被征地农民一定的现金补偿的基础上,
按照城市规划确定的土地用途,在被征收土地中留出一定比
例的土地或非农建设用地指标。
• 留地安置:
• 海南、广东、浙江、上海等省(市)在全省(市)范围内,江阳、宜昌、茂名、
广州、江门、清远、杭州、宁波、赣州和湖州等市 出台了专门的文件,规范留
地管理。
• 一是“凡征必留”,广东省无论是城市用地还是单独选址建设项目用地,基本
采取了“凡征必留”的作法。确实无法提供用地的,则将指标折算为货币进行
补偿;二是“因势而留”,即对留地安置设定一定的条件,只有满足该条件时
才予以适用。例如,海南省以被征地面积累计达到60%以上,且安置补偿无法保
障被征地农民原有生活水平,就业困难等作为了留地安置的适用条件。浙江省
则将留地安置的适用范围限定在城市规划区内,且人均耕地不足亩的征地项
目。三是“因意而留”,即是否采取留地安置,由征地当事人协商确定。例如,
南宁市设立了留地安置、实物补助、自谋职业补助三种安置形式,是否选择留
地安置,由征地机构、用地单位与被征地集体经济组织在符合土地利用总体规
划和城乡规划的基础上协商确定。
• 二是留用地规模按被征地比例和被征地人口数量确定,各地差别较大。确定留
用地的规模一般有两种方式:一是按照征地的实际数量,以一定比例计算,
%至15%不等,普遍在10%左右;二是按照被征地农民的数量,每人按照一定
面积计算,人均15㎡至80㎡不等。
• 三是留地性质既有国有建设用地,也有集体建设用地,主要取决于留用地的区
位和被征地农民的意愿。
• 四是供地方式划拨、协议、“招拍挂”一应俱全。政府会对出让金予以适量返
还,并对税费进行减免。
• 五是开发利用方式自主经营、合作经营、政府主导相结合。
• 留地安置探索意义:
• 一是从被动输血,到主动造血,有利于保障被
征地农民长远生计。
• 二是从博弈对抗,到互利共赢,提升征地农民
参与征地拆迁的积极性。
• 三是从给货币,到留土地,降低了征地直接成
本。
• 留地安置在实施中需要注意的现象
• (一)多种因素制约,留地安置具有一定的局限性 。一
是适用范围上具有局限性。二是留用地落实上具有局限性。
部分地方已经无地可留,因此承诺的留用地也难以及时兑
现。三是时间上具有局限性。从办理审批到经营获益,一
般需要经过2—5年的过渡时间,留地前期需要经过选址规
划、可行性论证,以及办理一系列复杂的用地审批手续。
四是经营上具有一定的风险性。
• (二)配套机制不完备,留用地难以有效落实 。缺乏统
一规划,导致留用地凌乱分散,落地项目水平低,不利于
发挥土地开发的规模效益和集聚效益,极易演变为新的“
城中村”。 计划不足。供地方式不符合法律要求,存在
违法隐患 。税费支付主体不明确,影响被征地农民积极
性。
12费用支付
1、提出用地申请
6下达批文
8财产补偿登记
9补偿安置方案公告
11批准实施
5组卷报批
左图中:
1~4为审批前环节;
5~6为审批环节
11~13为批后实施环节。
13清场、供地
2拟征地告知
3现状调查,调查结果经被征地者
确认
4依申请听证
2~4为28号文提出的要求,在现行法律
中并无规定
7征收土地公告
10依申请听证
通常称作“一公告”,内容为征地批准的
机关、文号、时间和批准用途;被征地的
所有权人、位置、地类和面积;征地补偿
标准和农业人员安置途径;办理补偿登记
的期限、地点。
通常称作“二公告”,内容为本集体被征
用土地的位置、地类、面积,地上附着物
和青苗的种类、数量,需要安置的农业人
口的数量;土地补偿费的标准、数额、支
付对象和支付方式;安置补助费的标准、
数额、支付对象和支付方式;地上附着物
和青苗的补偿标准和支付方式;农业人员
的具体安置途径;其他有关征地补偿、安
置的具体措施。
现行征地制度的主要内容-----程序
• 2.告知征地情况。在征地依法报批前,当地国土资源部门应
将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等,以书面形
式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后,凡被征
地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建
的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿。
• 3. 确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权
属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进
行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地
上附着物产权人共同确认。
• 4.组织征地听证。在征地依法报批前,当地国土资源部门应
告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标
准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按
照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
<国有土地上房屋征收与补偿条例>(2011年1月21日公布施行_)
VS <城市房屋拆迁管理条例 》>
名称 征收,国有土地上房屋 拆迁 城市房屋
目的 规范、维护公共利益、保障被征收人合
法权益
加强管理、维护当事人
合法权益、保障建设项目顺
利进行
执行
主体
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单
位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋
征收实施单位不得以营利为目的
“禁止建设单位参与搬迁活动”
取得房屋拆迁许可证的单位
范围 公共利益:
1、国防和外交的需要;2、府组织实施
的能源、交通、水利等基础设施建设;3、
政府组织实施的科教文卫体,环资保护、防
灾减灾、文保、社会福利、市政公用等公共
事业;4、政府组织实施的保障性安居工程
建设5、政府依法依规的旧城区改建;6、其
他公共利益
未明确
新
旧
“公平补偿”原则
范围:房屋价值、搬迁及临时安置、停产损失 相同
方式:产权调换、货币补偿
强调被征收人的自主选择:“被征收人选择房
屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产
权调换的房屋”;
“因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在
改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定
的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地
段的房屋。”
强调民生政策:征收个人住宅,被征收人符合
住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人
民政府应当优先给予住房保障。
方式:相同
“拆迁非公益事业房屋的
附属物,不作产权调换,由
拆迁人给予货币补偿”
强调对承租人的保障:“
被拆迁人与房屋承租人对解
除租赁关系达不成协议的,
拆迁人应当对被拆迁人实行
房屋产权调换。产权调换的
房屋由原房屋承租人承租”
标准:
不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似
房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相
应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办
法评估确定
“以房地产市场评估价格确定。
具体办法由省、自治区、直
辖市人民政府制定”
关于补偿
新 旧
程
序
开始引入事前公开和全程的知情权:
“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补
偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求
意见期限不得少于30日”
旧城改造的,“多数被征收人认为征收补偿方
案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组
织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听
证会情况修改方案”
“政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公
告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权
利等事项。”
“调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人
公布”
“分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公
布”
“发放房屋拆迁
许可证的同时,
应当将房屋拆
迁许可证中载
明的拆迁人、
拆迁范围、拆
迁期限等事项,
以房屋拆迁公
告的形式予以
公布。”
新
旧
强制
执行
强调司法渠道,法院强制执行是唯
一方式。
“被征收人在法定期限内不申
请行政复议或者不提起行政诉讼,
在补偿决定规定的期限内又不搬迁
的,由作出房屋征收决定的市、县
级人民政府依法申请人民法院强制
执行。
强制执行申请书应当附具补偿
金额和专户存储账号、产权调换房
屋和周转用房的地点和面积等材料
“
法院强拆和行政强拆并存
“被拆迁人或者房屋承租
人在裁决规定的搬迁期限内
未搬迁的,由房屋所在地的
市、县人民政府责成有关部
门强制拆迁,或者由房屋拆
迁管理部门依法申请人民法
院强制拆迁。”
“。。。诉讼期间不停止
拆迁的执行。”
其他 “房地产价格评估机构由被征收人
协商选定;协商不成的,通过多数
决定、随机选定等方式确定,”
对暴力强拆和采取非正常手段的
需承担责任。
旧新
目 录
第一部分 征地的概念及制度政策演变
第二部分 现行征地制度政策主要内容
第三部分 地方实践及改革探索
征地制度改革试点研究历程:
第一阶段:上个世纪90年代中后期,经济发达地
区多种补偿安置模式的探索。
南京的补偿安置货币化、广东的留地安置、浙江
的社保、上海的高速路入股分红等。1999年,国土
部启动19城市的试点。
第二阶段:2004年28号文后,提高补偿标准、建
立社保制度、实行征地区片价及统一年产值的探索。
第三阶段:2008年十七三中全会后:缩小征地
范围。“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围
外,经批准占用农村集体土地建设非公益项目,允
许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民
合法权益。”
2010年,国土部启动新一轮试点,11个城市,
主要在三方面试点:
区分公益和非公益用地,缩小征地范围;
完善征地补偿安置机制;拆迁补偿安置及房屋
拆迁补偿试点
改进农转用与征收审批方式:
海南征地拆迁实践的做法
三
种
模
式
让无业无岗失地农民的
长远生计得到有效保障
农民自我实施征地拆迁工作
城中村改造
大墩模式
月川模式
港尾模式
一、农民自我实施征地拆迁工作的“大墩模式”
村民上访、干群冲突
“有女不嫁大墩村
”
村民无业无岗
昔
贫困村
上访村
光棍村
村民生活富裕
姑娘争嫁
干群关系和谐
今
先进
村
富裕
村
“誓死保卫土地,不让
政府再征走一寸土地”
“共产党万岁
”
一:合理制定征地补偿标准
以被征收的农用地用益物权为依据,以被征地后农民生活
水平不降低为原则,科学制定征地补偿标准。
Ø二:充分考虑被征地农民的发展权
依照征地后“农民发展权益不减少”的原则,留给村委
会 “发展用地”,通过规划引导,确保其支撑劳动就业的
能力和经济产出不小于被征收的农用地。
Ø三:明确赋予被征地农民的均等发展机会
按照“不同阶层所获发展机会均等”的理念
四:有效发挥农民参与征地拆迁的积极性
“农民的事情农民办、农民的利益农民享”。
五:赋予农村集体建设用地和国有建设用地同等的发展权
益
对于大墩村整体搬迁节约出的389亩建设用地,允许村委会
出让一定期限的使用权。
“大墩模式”的主要做法:
ü改革资源配置制度
ü改革县政府的采购制度
ü扶持村办股份公司
人人是股东
成立村办股份公司,人人拥有等额股份,享有稳定财
产性收益。
家家住新房
统一安排253平方米三层洋房;配套建设敬老院、幼
儿园、卫生院、文体活动中心、农家书屋等公共设施。
一、农民自行负责征地拆迁工作的“大墩模式”
年年有分红
政府将风险小、收入稳定、管理要求低的项目和工程
交由村办股份公司经营,农民从项目经营、工程建设
中受益。
过去的大墩村
现在的大墩村
二、城中村改造的“月川模式”
思 路
“政府主导、规划管制、农民参与、两权平等、
多方共赢”
严重的官民冲突
征地堪比“八年抗战”
“上访村”
“问题村”
“贫困村”
村民:股东、养老保险
生活基本必需品定期无偿供给
子女上学补助
老人生活补贴
先进村、文明村
今后海南第一村
昔今
一、让农民成为实施拆迁主体
政府负责指导、监督规划的实施,由居委会成立股份制公司实施征
地拆迁。
二、实行同地同价同权
实行同地、同价、同权政策,征收集体建设用地出让的纯收益少部分
用于支付该地块所应分担的公共基础设施建设费用以外,剩下的全部
返还农民。
三、实行留地安置模式
为了切实解除失地农民的后顾之忧,真正实现农民长远生计有保障,
市政府在拆迁改造后,按一定标准给予月川居委会留用地,积极培植
适合农民从事的、有稳定收入流的产业。
“月川模式”的主要做法:
三、“港尾模式”——有效保障失地农民的长远生计
以 往 如 今
每户一栋两层小洋楼
敬老院、文体活动中心等
公共设施齐全
稳定的财产性收益分红
种地无田
就业无岗
低保无份
港尾“换地安置”模式——构建新制度,改“输血”为“
造血”。充分发挥不同区域地块的比较优势,利用级差地
租来解决历史遗留问题。
一:让农民的土地资产发挥最大的比较效益
在沿海二线选取具有居住比较优势同等面积的土地,与该村原来位
于沿海一线的村庄建设用地置换;原来的村庄用地通过市场出让,所得
的级差地租全部用于新村安置和发展集体经济。
二:提升了区域的发展空间
不但群众的利益得到了保证,在不多占一寸农用地的情况下,社会
经济的发展空间也增大了,置换出来的旅游用地计划建一个高星级酒店,
增加了大量就业机会。每年地方财政可以增加税收。
三:优化了区域的发展环境
由于旅游区“园中村”的外迁,旅游园区的综合环境得到了大大的
改善,其旅游产品的品质、企业的效益也将相应的大大提高。
四:改变集体经济组织结构,村民均享发展成果。
每户村民每年都可获得村集体的财产性收益分红,生活水平得到“
飞跃性”的提高。
思考与启示
传统征地模式
三种新模式
行政成本居高不下、财务成本日益攀升、农民利益
难以保证、干群关系紧张、政府公信力下降。
实现了“行政成本节约、财务成本下降、农民收益
增加、经济效益提高”的多方共赢效果,而且改善了干
群关系,消除了社会安全隐患,改善了政府形象,促进
了社会和谐。
没有社会的发展就没有土地所有人利益增加的空间;
没有土地权益人合理利益的保障,就没有社会稳定和发展。
在土地使用中实现社会效益和土地权益人利益最大化,
是征地制度改革的关键。
思考与启示
思考与启示
落实农民发展权的有效办法:制度创新的科学、合理性
主线:农民群众的用益物权和发展权等基本权益不减少
从“授人以鱼”到 “授人以渔”;
“扶上马,送一程”,真正实现“不同阶层所获发
展机会均等”。
一是有利于避免翻烧饼
二是有利于避免被征地农民变为贫困阶层
三是有利于被征地农民及时转化为人力资源
四是有利于形成合理的人力结构
五是有利于减少政府财政的支出
六是有利于合理回收二级地租
七是有利于完善基础经济组织治理结构,确保农村资产收益的
合理分配
不设拆迁办,避免政府与农民的对立;
避免强制拆迁,拆迁速度快、矛盾少;
防止腐败现象的发生,做到“农民能致富,干部
能进步”;
壮大集体经济,失地农民共同发展、长远发展。
确保顺利实施征地的核心:强化服务理念,
改革农村基层组织形式,将事权下放到最基层
推进服务型政府建设,变政府管理理念和管理方式,
科学明晰政府职能边界,厘清行政权力与民事权利的
边界。
大包大揽 由农民拆自己的房、让出
自己的地
思考与启示
关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知
(国土资电发〔2013〕28号 )
重点:防止违法违规征地,杜绝暴力征地行为,保护被征
地农民的合法权益 。
亮点:
1.按照被征地农民发展权益不减少的原则,实行留地安置
或留物业安置等多种安置方式;要按照发展权益均等的
原则,制定相应的政策措施,将有稳定收入、风险小、
易于管理的项目配置给被征地农村集体经营,确保被征
地农民成为新型工业化、城镇化和农业现代化的积极参
与者和真正受益者;
2.征地实施前,要进行补偿安置收益分析,向被征地农民
说明征地补偿标准的合理性、安置方式获得长远收益的
可行性; 要分析评估可能引发社会稳定风险的环节和因
素,制定化解风险的预案。
征地实施中,要加强监管,及时发现并化解苗头性、
倾向性问题;要建立健全征地矛盾纠纷排查调处机制,
认真做好征地中矛盾纠纷化解工作;征地实施中一旦发
生矛盾冲突,积极采取措施,配合妥善解决,防止事态
扩大,引发群体性或恶性事件。
3.严格文明执法,防止因执法不当引发相关恶性事件。
• 2012年,党的十八大明确提出“改革征地制度,
提高农民在土地增值收益中的分配比例”。
• 2013年,十八届三中全会决定——赋予农民更多
财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配
置
建立城乡同意的建设用地市场。在符合规划和用途管
制前提下,允许农场集体经营性建设用地出让、租赁、
入股,实行余国有土地同等入市、同权同价。缩小征
地范围、规范征地程序,完善被征地农民合理、规范、
多元保障机制。
缩小计划经济特征:政府主导、强制取得、单方定价
扩大市场化征用土地方式:平等参与、协商取得、市场定
价。
⒈规范政府行为,逐步缩小征地范围,慎用征地权。
⒉确认土地财产权利,按市场经济规律进行征地补偿,合
理分配增值收益。
3.着眼于长远发展,拓展安置途径,完善安置办法。
4.畅通司法救济渠道,建立争议裁决机制
长远改革思路
谢 谢!