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地 块 规 划 指 标
净用地面积 5400 m2 建筑用地面积 5, m2 总建筑面积25,300 m2
建筑物占地面积 m2 建 筑 密 度 30% 绿 地 率31%
计容积率面积 20250 m2 容 积 率 围墙长度 660 m
道路用地合计 沥青路面车行道砼路面车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 硬质铺装人行道
2106 330
绿化用地合计 重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 体育(游乐)设施占地水景占地面积
1674
产品构成
占地面
积
容积率 建筑面积
可售面
积
产品比例
平均每
户面积
单元数 户数
住宅
16层住
宅
20,000 20,000 108
3 186
类型2
类型3
类型4
类型5
小计 20,000 20,000 108
3 186
公共配
套建筑
商业 1,300 1,300
成本核
算说明
需分摊所有八大类费用
幼儿园 分摊本身主体建造成本
会所 成本全部摊入可售部分,不单独保留成本
物业用房 成本全部摊入可售部分,不单独保留成本
市政公用 成本全部摊入可售部分,不单独保留成本
学校 成本全部摊入可售部分,不单独保留成本
其它
车位数 建筑面积
可售面
积
停车
地下车
位
89 4,000 4,000 只分摊主体建安成本,或保留定额成本
架空层 根据是否可售及收入配比原则自行确定
地面车
库
根据是否可售及收入配比原则自行确定
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地面露
天
不单独留成本
小计
合计 25,300 25,300
成本核
算说明
停车
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地块成本汇总表
序号 成本项目
可售面积单位成本 总成本(万元)
16层住宅 类型2 类型3 商业 地下停车场平均 16层住宅 类型2 类型3 商业 地下停车场合计
建筑面积 * * * * *
可售面积 * * * * *
一
土地获得价款
1 政府地价及相关费用
2 合作款项
3 红线外市政设施
4 拆迁补偿费
二 开发前期准备费
1 勘察设计费
2 报批报建增容费
3 三通一平费
4 临时设施费
三
主体建筑工程费
1
基础工程
2
结构及粗
装修
3 门窗工程
4
公共部位装修
5
室内装修
四
主体安装工程费
1 室内水暖气电
2 设备及安装费
3 弱电系统
五
社区管网工程费
1 室外给排水系统
2 室外采暖系统
3 室外燃气系统
4 室外高低压线路
5 室外智能化系统
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6 其他
六 园林环境费
1 绿化建设费
2 建筑小品
3 道路广场建造费
4 围墙建造费
5 室外照明
6 室外零星工程
7 其他
七
配套设施费
1 游泳池
1 会所
2 幼儿园
3 学校
5 球场
6 地下停车场
7 车站建造费
8 其他
八 开发间接费
1 工程管理费
2 资本化利息
3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 不可预见费
开发成本单价
销售单价(元/m2)4,500 6,000 1,800 4,930
销售面积
(m2)
地块成本汇总表
序号 成本项目
可售面积单位成本 总成本(万元)
16层住宅 类型2 类型3 商业 地下停车场平均 16层住宅 类型2 类型3 商业 地下停车场合计
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营业收入
(万元)
9,000 780 720 10,500 9,951
营业税及附加5%(元/m2)450 0 0 39 36 525 560
开发成本单价(元/m2)3,777 4,356 900 3,981
开发成本
(万元)
7,554 566 360 8,480 7,910
项目利润(万元)996 175 324 1,495 1,481
期间费用(万元)300 20 60 304 320
其中:管理费用(万元)300 0 0 20 60 304
销售费用
财务费用
税前利润(万元)696 155 264 1,191 1,161
所得税(33%)(万元)230 0 0 51 87 393 778
税后利润(万元)466 104 177 798
单位毛利(元/m2)498 1,344 810 702
单位净利(元/m2)233 800 442 374
销售毛利率%% % % %
销售净利率%% % % %
注: 1、本测算考虑土地费用400万元/亩。
2、本测算考虑公司期间费用(税金、管理费、销售费用)按照150元/m2。
3、本测算按照常规项目进行测算。
4、本测算未进行待征地绿化费用。
5、本测算考虑不可预见费用20元/m2。
地块成本汇总表
序号 成本项目
可售面积单位成本 总成本(万元)
16层住宅 类型2 类型3 商业 地下停车场平均 16层住宅 类型2 类型3 商业 地下停车场合计
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分摊标准
说明
表中公式
把地价按
可售面积
进行分摊
。若按占
地面积分
摊地价,
请修改公
式。若地
价不是在
所有产品
类型中分
摊亦请修
改公式
表中公式
把该项成
本按可售
面积在所
有产品类
型中分摊
。若不是
在所有产
品类型中
分摊请修
改公式
按产品类
型实发生
额计算
按产品类型实发生额计算
表中公式
把该项成
本按可售
面积在所
有产品类
型中分摊
。若不是
在所有产
品类型中
分摊请修
改公式
地块成本汇总表
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表中公式
把该项成
本按可售
面积在所
有产品类
型中分摊
。若不是
在所有产
品类型中
分摊请修
改公式
表中公式
把该项成
本按可售
面积在所
有产品类
型中分摊
。若不是
在所有产
品类型中
分摊请修
改公式
表中公式
把该项成
本按可售
面积在所
有产品类
型中分摊
。若不是
在所有产
品类型中
分摊请修
改公式
表中公式
把该项成
本按可售
面积在所
有产品类
型中分摊
。若不是
在所有产
品类型中
分摊请修
改公式
分摊标准
说明
地块成本汇总表
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分摊标准
说明
地块成本汇总表
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] 六类公摊费用及期间费
序号 成本项目 原始指标
系
数
工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单
方造价
一 土地成本 20,250 3 186 5,400 3,342 1,569
1
政府地价及相关费用 3,342 1,569
◆
土地出让金 5400 6, 3,240 1,521
◆
土地使用费 3240 97 46
◆
市政配套费 0
◆ 政府收益金 5400 5 2
◆ 应交契税 0
◆ 其 他 0
2
合作款项 0
3 红线外市政设施费 0
4
拆迁补偿费 0
二 开发前期准备费 512 240
1
勘察设计费 建筑面积 20250 80 162 76
◆
勘察丈量费 0
测绘 占地面积 0
文物古迹勘探 占地面积 0
初勘 占地面积 0
详勘 栋数 0
施工放线 栋数 0
竣工测量费 栋数 0
◆ 规划设计费 0
概念设计 建筑面积 0
规划设计 建筑面积 0
施工图设计 建筑面积 0
环境设计 环境面积 0
其它(立面设计等) 0
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◆ 建筑研究用房 0
2 报批报建费 建筑面积 20250 145 294 138
◆ 报批报建费 0
政府综合报建费 建筑面积 0
人防易地建设费 建筑面积 0
白蚁防治费 建筑面积 0
图纸审查费 建筑面积 0
消防审查费 建筑面积 0
教育基金 建筑面积 0
新墙体材料保证金 建筑面积 0
散装水泥保证金 建筑面积 0
卫生防疫审查费 建筑面积 0
工程招投标管理费 主体建安费 0
招投标代理服务费 主体建安费 0
合同鉴证管理费 主体建安费 0
项目环境影响评测费 项 0
标底编制审查费 主体建安费 0
规划执照费 概算成本 0
劳保统筹费 主体建安费 0
城市生活垃圾服务费 建筑面积 0
污水处理费 建筑面积 0
……
◆
增容费 0
供电贴费 建筑面积 0
水增容费 建筑面积 0
煤气增容费 户数 0
] 六类公摊费用及期间费
序号 成本项目 原始指标
系
数
工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单
方造价
第 11 页,共 44 页
◆
3
三通一平费 50 23
◆ 临时道路 0
◆ 临时用电 临时电KVA 1 200, 20 9
◆ 临时用水 1 100, 10 5
◆ 场地平整 占地面积 1 200, 20 9
4 临时设施费 6 3
◆ 临时围墙 0
◆ 临时办公室 0
◆ 临时场地占用费 0
◆ 临时围板 660 6 3
五
社区管网工程费 165 78
1
室外给排水系统 29 13
◆
室外给水系统 15 7
变频给水设备 占地面积 5400 3 1
PE管材 占地面积 5400 5 2
室外给水施工 占地面积 5400 7 3
◆
雨污水系统 5400 14 7
2
室外采暖系统 0
◆
管道系统 0
◆ 热交换站 0
◆ 锅炉房 0
3
室外燃气系统 0
◆
管道系统 0
◆ 调压站 0
4
室外电气及高低压设备 121 57
] 六类公摊费用及期间费
序号 成本项目 原始指标
系
数
工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单
方造价
第 12 页,共 44 页
◆
高低压配电设备及安装 用电负荷 20250 41 19
◆
室外强电管道及电缆敷设 占地面积 20250 61 29
◆
室外弱电管道埋设 占地面积 20250 10 5
◆ 开闭站及电缆专线工程 1 0
◆ 总平高压线路工程 延长米 200 10 5
5
室外智能化系统 15 7
◆
停车管理系统 占地面积 5400 5 3
◆
小区闭路监控系统 占地面积 5400 9 4
◆
周界红外防越 占地面积 5400 1 0
◆
小区门禁系统 占地面积 5400 1 0
◆ 电子巡更系统 占地面积 5400 0 0
◆ 电子公告屏 0
6
六 园林环境费 120 56
1 绿化建设费 绿化面积 17 8
◆
公共绿化 绿化面积 1674 17 8
◆ 组团绿化 绿化面积 0
◆
私家花园绿化 绿化面积 0
◆
待征地绿化 绿化面积 0
2 建筑小品 0
◆ 雕塑 0
◆ 水景 0
◆ 小品 0
◆
3
道路广场建造费 56 26
◆
普通车行道 道面积 330 6 3
] 六类公摊费用及期间费
序号 成本项目 原始指标
系
数
工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单
方造价
第 13 页,共 44 页
◆
硬质铺装车行道 硬铺装车道 0
◆
硬质铺装广场及人行道 铺装面积 1776 50 23
4 围墙建造费 米 660 400 26 12
5 室外照明
占地面积 5400 20 11 5
6
室外零星设施 1 100,000 10 5
7
七
配套设施费 240 113
1 游泳池 0
2 会所 建筑面积 0
3
幼儿园 0
4 学校 0
5
球场 0
6
地下停车场 建筑面积 4000 600 240 113
7 车站建造费 0
8
社区居委会 建筑面积 0
八 开发间接费 295 138
1
工程管理费 36 17
◆
工程监理费 建筑面积 20250 17 8
◆ 预结算编审费 建筑面积 20250 13 6
◆
行政费用 项目人数 20250 0
◆
施工合同外奖金 建筑面积 20250 0
◆
工程质量监督费 建筑面积 20250 2 1
◆
安全监督费 建筑面积 20250 2 1
◆
工程保险费 建筑面积 20250 2 1
◆ 0
2 资本化利息 20250 20 41 19
] 六类公摊费用及期间费
序号 成本项目 原始指标
系
数
工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单
方造价
第 14 页,共 44 页
3 营销设施建造费 20250 49 99 47
◆ 广告设施及发布费 0
◆ 现场包装费 0
◆
接待厅装修装饰费 0
◆ 样板间费用 0
◆ 销售模型费 0
◆ …… 0
4
物业完善费 20250 39 78 37
5
不可预见费 20250 20 41 19
九
期间费用 20,250 150 304 143
1
管理费用 0
◆
人工费用 0
◆
行政费用 0
◆ 财产费用 0
◆ 其他 0
2 销售费用 0
◆
媒介广告费 0
◆
营销活动费 0
◆
促销活动费 0
◆
宣传资料及礼品费 0
◆
现场销售器具费 0
◆
销售人工费 0
◆
看楼交通费 0
◆
销售代理费及佣金 0
◆
中介策划及咨询费 0
◆ 0
] 六类公摊费用及期间费
序号 成本项目 原始指标
系
数
工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单
方造价
第 15 页,共 44 页
◆
总产权登记费 0
◆
分户产权转移登记费 0
◆
房屋交易费 0
◆ …… 0
] 六类公摊费用及期间费
序号 成本项目 原始指标
系
数
工作量 单价(元) 合价(万元) 可售面积单
方造价
第 16 页,共 44 页
金额单位:万元
工程量及单价说明
根据每栋角点确定勘点数,深度随当地地质
包括总图(市政、给排水)施工图设计
六类公摊费用及期间费
第 17 页,共 44 页
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件、可返还比例
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
计费基础、收费单位、收费文件
收费单位及收费文件说明
收费单位及收费文件说明
收费单位及收费文件说明
金额单位:万元
工程量及单价说明
六类公摊费用及期间费
第 18 页,共 44 页
金额单位:万元
工程量及单价说明
六类公摊费用及期间费
第 19 页,共 44 页
露天停车场、地下室、架空层停车场管理
重要公共部位的绿化
组团内宅间绿化
含沥青路面及砼路面车行道
金额单位:万元
工程量及单价说明
六类公摊费用及期间费
第 20 页,共 44 页
消防等使用的硬铺装车道
儿童游乐设施、指示、标识牌、垃圾桶 、座椅、阳伞
车位本身承担900元/m2,其余600元/m2由住宅及商业分摊。
财务提供
金额单位:万元
工程量及单价说明
六类公摊费用及期间费
第 21 页,共 44 页
金额单位:万元
工程量及单价说明
六类公摊费用及期间费
第 22 页,共 44 页
金额单位:万元
工程量及单价说明
六类公摊费用及期间费
第 23 页,共 44 页
16层住宅主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方
三
主体建筑工程费 20000 1620 3 186
1
基础工程费
◆ 土方工程
基底面积
◆ 护壁护坡
◆ 桩基础
◆ 桩基检测费
◆ 降水
2 结构及粗装修
◆ 总包结构 建筑面积
◆ 总包建筑 建筑面积
◆
措施费 建筑面积
◆ 变更签证费用 建筑面积
◆
3 门窗工程
◆ 单元门 单元数
◆
入户门 户数
◆ 户内门 户数 5
◆
窗、阳台门 建筑面积
4
公共部位装修
◆
大堂精装修 单元数
◆ 电梯厅装修 电梯厅数
◆ 单元入口装修 单元数
◆ 楼梯间 楼梯间面积
地砖 楼梯间个数
墙面、斜板乳胶漆 涂料面积
第 24 页,共 44 页
栏杆 楼梯间个数
◆
外立面装修 建筑面积
面砖
涂料
◆
外墙外保温 建筑面积
◆ 屋面
建筑面积
雨水天沟 单元数
屋面瓦
建筑面积
◆ 栏杆
阳台栏杆 户数 15
私家花园栏杆 底层户数 2
空调板装饰 户数 3
落地窗栏杆 单元数
护窗栏杆 单元数
空调栏杆 单元数
◆
5
室内装修
◆ 厨房装修
墙砖
地砖
吊顶
橱柜
门槛
◆ 卫生间装修
公卫门槛
套
公卫洁具
套
16层住宅主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方
第 25 页,共 44 页
公卫地砖
m2
公卫墙砖
m2
主卫门槛
套
主卫洁具五金
套
主卫地砖
m2
主卫墙面瓷砖
m2
主卫花岗石台面
套
◆ 厅房装修
内墙乳胶漆 建筑面积
◆ 阳台露台地面
地砖
套
15
◆
四
主体安装工程费
1
室内水暖气电
◆
室内给排水
总包给排水 建筑面积
钢塑管 建筑面积
PPR管材 建筑面积
UPVC管材 建筑面积
◆
室内采暖
◆
室内燃气
◆
室内电气工程 建筑面积
总包电气 建筑面积
配电箱 建筑面积
表箱 建筑面积
开关、插座 建筑面积
PVC穿线管 建筑面积
◆
16层住宅主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方
第 26 页,共 44 页
2 设备及安装费
◆
通风空调系统
◆ 电梯供货及安装
◆ 发电机供货及安装
◆
消防系统
水消防系统 建筑面积
电消防系统 建筑面积
气体灭火系统
防排烟工程
◆
人防设备及安装
◆
3
弱电系统
◆
居家防盗系统 户数
◆ 对讲系统 户数
◆
三表远传费用 户数
◆
有线电视 户数
◆ 电话
◆ 宽带网
◆
16层住宅主体建安工程费
序号 成本项目 原始指标 系数 工程量 单价(元) 合价(万元) 可售单方
第 27 页,共 44 页
工程量及单价说明
包括钢筋、砼、模板等,砼按照