2020全球超高净值财富报告.pdf

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T H E W E A L T H R E P O R T 对主要业务和行业的总体看法 2020年-第14版 T 第十四版 定义 H 编辑 安德鲁·雪莉 • Knight Frank Wealth Sizing Model —由我们 的数据工程团队创建的新模型可衡量富裕人士， 超富裕人士和十亿富翁的规模， 超过200个国家和地区的aire队列。 E 全球研究主管 利亚姆·贝利（Liam Bailey） 乌恩威 超高净值人士-包括主要居住地在内的净资产超过 3000万美元的人 第三方资料 W — E 撰写者 莱坊研究 恩威 高净值人士-包括主要住所在内的净资产超过100 万美元的人 A L 超级游艇情报 超级游艇情报局拥有业内最大的内部研究人员和 分析师团队，与最受尊敬的市场评论员一道工 作，是最受推崇的市场分析，洞察力和咨询专业 来 源 ， 专 门 针 对 这 一 专 业 领 域 。 consultancy@ T H Flora Harley詹姆 斯·库利 凯特·埃弗里特·艾 伦·李·埃利奥特 Maiia Sleptcova Mike Denicolai Patrick Gower汤 姆·比尔 威廉·马修斯 优质物业 给定位置中最理想和最昂贵的属性，通常定义为每个 市场价值的前5％。优质市场通常在购买者形象方面 具有重大的国际偏见 数据源 R 机翼 WINGX Advance成立于2011年，为涵盖整个供应链 的全球私人飞机市场提供商业智能，从飞机场，运 营商和制造商到行业投资者和金融分析师。 office@ E 营销Carrie Russell Robert Man Sarah Guppy 汤姆·史密斯 《财富报告》调查结果的核心是莱坊（ Knight Frank）专有研究和精心挑选的第三方提供的数据。 报告的一些关键来源 详细如下。 键 P O 公共关系 阿斯特丽德·雷卡 尔丁 专有研究 这些图标的设计和位置可以帮助您浏览《 2020年 财富报告》 及其所有内容。 R 副编辑 T 路易丝·贝尔 Sunny Creative — 打印 Optichrome • PIRI 100 —成立第13年，莱坊国际总理国际住宅 指数追踪全球顶级住宅市场上的奢侈品价格走势。 该指数使用来自全球研究团队的数据编制而成，涵盖 了主要的金融中心，门户城市和沿海和农村的第二故 乡热点，以及领先的豪华滑雪胜地。 • 态度调查-2020年分期付款 根据2019年10月至11月间620位私人银行家和财富顾 问的回应，他们之间为超高净值人士管理着超过 万亿美元的财富。特别感谢Alfa银行，澳大利亚澳新 银行，新西兰澳新银行，新加坡银行，花旗私人银 行，Crestone财富管理，CTBC银行（菲律宾）公司， ICEA LION资产管理，JBWere，麦格理私人银行， Maybank Philippines Inc，NCBA集团，Nedbank私人 财富，RBC财富管理，新加坡渣打银行，三井住友信 托银行和大华银行私人银行的参与。 在线内容 相关文章 高度调查结果 设计与指导 亚当·埃文斯汤 姆·埃文斯 所有Knight Frank联系人： @ 数据可视化 马修·罗威特 插图Omar Aqil Cheryl Goh Santi Zoraidez 斯蒂芬·切特汉姆 摄影 格雷厄姆·李 在您的设备上查看《财富报告》和世界 各地的财产 r或y penn-骑士头私人总部 欢迎 作为莱坊骑士私人办公室的负责人，我很高兴欢迎您阅 读新十年的第一版《财富报告》。 未来十年已经被一些新的“咆哮的二十年代”所冠以-我 感到乐观的是，由于有许多积极的期待，他们将不负众 望。 我认为，最激动人心的机会之一就是莱坊（ Knight Frank）的富有客户中越来越关注幸福。这为《财富报告》 的读者提供了许多机会，无论是全球人口趋势向更长寿， 更健康生活的投资潜力（我们在第10页的大型访谈中详细 探讨了这一点），还是具有远见的房地产投资者和房东的 能力。充分利用对提高生产力的“健康”工作空间的需求，我 们将在第76页上对此进行讨论。与此同时，“回馈”对于 UHNWI社区越来越重要，在第86页上，我们介绍了三位迷人 的慈善家，他们的工作有益于原因多种多样。 我们专有的财富规模模型的结果（第18页）是《财富报 告》的核心支柱，该报告表明，财富在世界各地继续创造， 尤其是在亚洲的经济中心。私人资本的增长对全球房地产 市场产生了显着影响。 作为独立合伙企业，124年来，为私人客户提供房地产咨 询服务和交易是至关重要的。随着我们周围世界的快速发 展，莱坊国际继续适应客户不断增长的需求和对高质量服 务和思想领导力的渴望。我们希望客户能充分了解未来的 趋势，以及通过提供数据，重新配置资产，持续的城市化 进程和财富保值，我们在房地产中看到的机遇。 仅举一个例子，我们市场领先的私人办公室团队为私人 客户和家庭办公室提供单点联系，满足他们的房地产需求， 从在主要市场上购买豪宅到在整个市场范围内建立结构合 理的多元化投资组合住宅，商业和替代资产类别的范围。 有关更多信息，请参阅本报告后面的补充。 我们在客户需要的任何地方开展业务，我们的专业知 识遍及全球，将范围广泛的网络与本地专业知识联系在 一起。为使我们能够为私人客户提供个性化，一致和谨 慎的建议，我们很高兴看到私人办公室在2020年扩展到 许多重要的全球财富中心。如果莱坊（Knight Frank） 对您有任何帮助，请务必进入触摸。希望您发现《财富 报告》的内容有趣而有价值。 1 骑士弗兰克。财富/财富报告 mailto:consultancy@ mailto:office@ mailto:@ 财富报告– 2020年 内容 06 W 18 C 36 H 48 I 70 P 86 美德十年 向上和向上 大苹果反弹 城市闪耀 做功课 终极投资 意见– Liam Bailey对 ESG表示关注 10 药人 采访–吉姆·梅隆和安德鲁·斯科特 讨论长寿 99 数据银行 详细信息-态度调查 和财富分配数 106 我们的全球专业知识 108 最后的话 研究–就职典礼 E 法兰克骑士的结果 财富规模模型 A 22 聚焦2020 L 分析–地缘政治 问题将在2020年主导 T 26 跟随金钱 H 特别报告–透明度 和财富的流动 研究–最新结果 I 来自我们的城市财富指数 T 38 对快乐的追求 研究–研究结果 I 我们新的城市幸福指数 E 42 绘制豪华电波 数据分析–最 S 流行的私人飞机和 超级游艇之旅 44 绿色的天空，绿色的波浪 观点–豪华旅游业如 何向绿色发展 研究–的结果 O PIRI 100，我们独特的Prime 国际住宅指数 M 54 反了 E 洞察力–健康程度 趋势正在塑造住宅发展 58 下一社区预测–世界各地的住 宅热点 66 降低时间更长 预测– 2020年主要住宅市场价 格增长预测 分析–私人投资者 N 和商业 房地产市场 V 74 终身投资 E 洞察力–住宅 吸引行业 S 私人投资者 T 76 重新利用房地产 洞察力–健康程度 I 驾驶者需求 N 78 建筑模块 预测–专家指南 G 全球商业物业投资热点 访谈–慈善家 A 是什么驱使他们付出 S 90 欲望的对象 研究–结果 S 我们的奢侈品投资指数 I 92 最想要的 分析–杰出的奢侈品 O 2019年起的拍卖成交额 N 94 在袋子里 访谈–内部 S 奢华手袋的世界 98 拍卖热门提示 财富报告— 2020 2 3 骑士弗兰克。财富/财富报告 认识作者 《财富报告》背后的研究团队与我们分享一些启发 他们的东西，以及本版的一些主要发现 作为莱坊全球研究部负责人，利 亚姆时刻关注着所有地方的所有 财产。他每年与Andrew Shirley 一起在《财富报告》中塑造研究 主题。 安德鲁（Andrew）是《财富报 告》的编辑–这是他的第12版。 他还编制了《奢侈品投资指数》 （第90页），并对非洲充满了 热情，他曾在非洲担任农艺师。 Flora分析了影响全球财富市场 的经济学和趋势。加入莱坊弗 兰克（Knight Frank）之前， 她在获得伦敦政治经济学院的 经济学硕士学位后，曾在毕马 威（KPMG）和英国政府担任经 济学家。 凯特（Kate）是国际住宅研究部 主管。凯特（Kate）建立了包括 PIRI 100在内的所有四项全球住 宅指数后，专门研究私人财富如 何塑造国际优质房地产市场。 汤姆是莱坊研究团队的资深成员。 他专门分析更广泛的政治和经济 趋势，这些趋势将塑造住宅物业 价格和销量的未来轨迹。 Gráinne是前财经记者，曾在莱 坊（Knight Frank）英国住宅研 究部主管超过八年。她现在是 Zoopla的研究主管。Gráinne审 查数据和政策，以洞悉住宅市场 的趋势。 威尔是莱坊商业研究部负责人。 他领导着一支由多学科组成的 市场专家团队，专注于英国和 EMEA地区。 作为Knight Frank全球占领者 研究部负责人，Lee致力于工作 领域的变化-以及这些变化如何 影响房地产的所有者和占用者。 他是莱坊（Knight Frank）旗 舰占用者研究报告（ Y） OUR SPACE的编辑。 灵感 由 安 德 鲁 ·斯 科 特 （ Andrew Scott）（参见第15页）共同撰 写的《一百年生活》使我看到 了寿命更长，并希望更健康的 人口所带来的众多挑战和机遇。 —作为 灵感 伊 丽 莎 白 ·戴 维 （ Elizabeth David）的《煎蛋和一杯酒》展 示了她作为造型师的实力以及 基于透彻的知识而自信表达意 见的能力。这提醒人们，在信 息过载的时期，做好，多余， 清晰的写作是很有价值的。- 磅 灵感 此前曾接受《财富报告》采访的 尼尔·弗格森（Niall Ferguson） 提出的《金钱的上升》为创造财 富的历史提供了一个迷人的窗口， 包括印度和中国等国家如何从贫 困变成了财富。— fh 灵感 尽管多样性和相互联系越来越 大，我们仍在寻找志同道合的 思想家，以验证我们的世界观。 马修·赛义德（Matthew Syed） 在《叛逆思想：多样化思维的 力量》一书中指出，认知多样 性是未来竞争优势的源泉。— 凯 灵感 比尔的内心：解码比尔·盖茨是 一部Netflix纪录片，记录了影 响力投资的本质。它表明了盖 茨如何受到积极改变的需求的 驱动，以及他如何利用自己的 财富实现这一目标。— tb 灵感 查尔斯 ·蒙哥马利（ Charles Montgomery）撰写的《快乐城 市》着眼于城市规划如何促进 社会凝聚力和幸福感。重点介 绍了小规模变化（例如创建公 园或拓宽自行车道）如何对社 区和社区产生积极影响的示例。 — gg 灵感 时间和如何花钱詹姆斯·沃曼 （James Wallman）是一件难得 的事情，这本自助书既有趣又 有用。在技术分神的时代，这 本书着眼于我们如何与自己重 新建立联系，专注于重要的事 情，提高生产力和满足感。— 乐 灵感 奥利弗·万豪（Oliver Marriott） 的《房地产热潮》（ Property Boom）于1967年首次出版，记录 了家族和企业家的辉煌历史，这 些家族和企业家创立了当今一些 知名的房地产公司。对于那些对 行业前景感兴趣的人，这是必须 阅读的内容。— wm 财富报告– 2020年 4 5 骑士弗兰克。财富/财富报告 9,960亿美元 2019年商业物业交易的价值。房 地产正在日益增长 是许多投资者投资组合的重 要组成部分。 详细了解第70页 1trn美元 抑郁症给世界经济造成的年度 损失 和因生产力损失而感 到焦虑。 详细了解第76页 95M 人的数量 在接下来的40年中，美国65岁 以上的老年人将几乎翻一番， 达到9500万。详细了解第74页 我们$ 的大小 根据全球健康研究所的数 据，全球健康经济。 在线查找更多 78% 质数百分比 全球住宅市场持平或乐观 价格在2019年增长。 详细了解第48页 31,000 额外的超高净值人士数量（价 值 3000万美元以上）在2019年在 全球范围内创造。 进一步了解第18页 5美元 估计金额未公开 全球银行帐户，由新的 经合组织透明度规则。 详细了解第26页 200万港元 爱马仕于2019年在拍卖会上支 付的价格 喜马拉雅柏金手提包。 详细了解第93页 安 德 鲁 ·雪 莉 利 亚 姆 ·贝 利 （ L i a m B a i l e y ） 弗 洛 拉 ·哈 雷 （ F l o r a H a r l e y ） 凯 特 ·埃 弗 里 特 ·艾 伦 汤 姆 ·比 尔 格 兰 妮 ·吉 尔 摩 李 ·艾 略 特 博 士 威 廉 ·马 修 斯 定义 福利 个人的身心健康，包括整个社会以及更广阔的自然环 境。对健康结果的需求增长正在推动整个房地产行业 的创新。 定义 环境，社会与治理（ESG）标准投资者用来根据一系 列非财务绩效指标评估公司行为的通用术语，包括可 持续，道德和公司治理问题，例如管理公司的碳足迹 并确保存在 确保问责制的系统。 美德十年 莱坊全球研究部负责人利亚姆·贝利（Liam Bailey）确定并批评 了当前主导议程的重大主题：通过扩大影响力投资而带来的地震 变化 在2007年的第一版《财富报告》中，我谈到了政治经 济学的兴起。该概念基于以下假设：如果富人占经济 蛋糕的份额越来越大，那么投资于出售富人购买的商 品的公司（例如游艇制造商和高端房地产开发商）就 是一种秘方财务表现出色。 十三年后的今天，我们在本版中讨论的主要投资趋势 变得不那么光彩，而且更加贤惠。影响力投资；以及影 响最大的三个字母-ESG。 虽然投资于“健康”资产和服务以促进更健康的生活方 式只是市场机会的体现，但通过扩大影响力投资，正在 为投资者带来更大的变革。这个概念已经发展，并（至 少部分地）被编入了ESG的缩写。它代表着环境，社会和 治理，代表着对资本主义规则书的根本重新起草。 去年12月，伦敦的《金融时报》宣称2019年是“资本主 义可爱”的一年。如果是这样的话，那么2020年将是这一 新利他主义可望承担的一年。 米尔顿·弗里德曼（Milton Friedman）在1970年代初 传播的学说中，公司的唯一社会责任是为股东创造利润， 这一点正日益被公司董事会所拒绝。取而代之的是一种 新的愿景，即首席执行官将“目标”置于其业务模型的核 心。一些公司为此付出了巨大的努力：例如，改变核心 业务惯例或投资于低碳能源。其他公司则采取了更为谦 虚的方法，在其补贴的员工食堂中通过健康的“绿色”食 品展示自己的美德，向员工提供技能培训，甚至正如英 国《金融时报》所指出的那样，签署公开信以支持环境 或政治事业。资本主义趋向软化的趋势部分是由于企业 渴望重建信任，许多人认为这种信任在全球金融危机之 后已经丧失，因为低利率和随之而来的资产价格上涨帮 助商业世界和有钱人蓬勃发展。在这种情况下，公司美 德信号可以看作是明智的防御措施，可以阻止政客们提 出的干预措施。正如投资银行古根海姆合伙公司 （Guggenheim Partners）董事长艾伦·施瓦茨（Alan Schwartz）去年所说：“在整个世纪中……当群众认为精 英阶层过多时，发生了两件事之一：立法以重新分配财 富……或 重新分配贫困的革命。” 态度调查 2020年 本次独特调查的分 期付款基于2019年 10月至11月期间的 620位私人银行家和 财富顾问提供的反 馈，他们之间管理 着万亿美元的私 人客户财富。调查 调查了影响超高净 值人士财富创造， 投资决策和对慈善 态度的因素 和其他财富 管理和生活方式趋 势。它是按全球区 域细分的，结果也 可用于 选定的单个国家/地 区。 同样重要的驱动因素是对面向未来业务的需求。正如 贝莱德（BlackRock）的拉里·芬克（Larry Fink）在 2019年致首席执行官的信中所说：“吸引和留住最优秀的 人才越来越需要明确地表达目标。”芬克先生认为，这种 现象只会随着今天的年轻工人开始担任高级职位而加剧， 并预测说：“随着世代财富的最大转移，这些世代的情感 不仅将驱动他们作为雇员的决定，而且还将驱动作为投 资者的决定。历史上：从婴儿潮一代到千禧一代的24万 亿美元”。 情绪变化已经对投资决策产生影响。我们今年的态度 调查显示，有45％的受访者认为，富有的投资者越来越 担心他们投资的建筑物对更广泛的环境产生的影响。 （有关更多详细信息，请参见下文。） 至关重要的是，采用ESG似乎也有财务上的理由。根据 全球可持续投资联盟的计算，管理着31万亿美元（占全 球总数的四分之一）的基金对其投资采用了某种形式的 ESG筛选。越来越多的研究似乎证实了这种方法，显示出 在ESG标准上得分很高的公司的表现优于其他公司。但是， 尚不清楚ESG是否促进成功，或者成功的公司是否接受 ESG。 受到审查 在这种情况下，质疑ESG似乎代表的不合格品似乎是明智 的。如果企业正在考虑其对社会和环境的更广泛影响， 从而努力为所有利益相关者创造双赢，那不喜欢什么？ 但是，有一些不同的声音。 例如，随着越来越多的资金涌入将资金分配给专注于 ESG的公司的基金中，一些人质疑他们从长远来看会获得 更高回报的逻辑。马特·莱文（Matt Levine）在12月的 彭博专栏文章中推测，如果不符合ESG要求的公司相对缺 乏资金，我们可能会假设这些业务的融资成本将会增加， 并且随之而来的投资者回报也会上升。 或者，更根本地讲，如果全球经济放缓，会发生什么？ 在繁荣的利润和创纪录的资产价格时期，人们开始表现 出对一种资本主义形式的热情。ESG提倡者通过指出（非 ESG）“照常营业”的延续会因环境恶化或激进主义者的决 策而冒着产生长期利润的能力的风险，从而对此予以反 击。在对ESG的所有批评中，有两个问题很突出。一是需 要明确和透明。的 其他涉及谁最有能力做出越来越成为道德决定的事情。 第一个问题指出了一个相当根本的失败：ESG没有统 一的客观标准。结果，目前正在根据一系列不同的， 有时是相互冲突的指标对公司进行评分。 在美国，随着创纪录的资金流入ESG基金，美国证券交 易委员会（SEC）已开始提出尖锐的问题，特别关注确定 投资是否对社会或环境负责的标准。电动汽车制造商特 斯拉在2018年获得的环境得分远低于传统汽车制造商的 环境得分，这使得人们对清晰度的需求变得显而易见， 部分原因是现有数据缺乏一致性。 度量可能被误解或用于非预期目的的可能性， 财富报告— 2020 6 7 骑士弗兰克。财富/财富报告 定义 影响投资 投资界中的许多人非正式地使用了“影响力投资”一词， 但是投资者对制定全球标准的需求不断增加。影响力投 资通常用于描述有意寻求可衡量的社会和环境效益的投 资。 情绪变化已经对 投资决策。我们今年的态度调查 揭示了45％的受访者认为，富有的 投资者越来越担心他们投资的 建筑物对房地产的影响。 更广阔的环境 惩罚优秀公司的风险会损害员工和/或投资者。 正如SEC专员海斯特·皮尔斯（Hester Peirce）去年指 出的那样，公司被贴上了“对事实和情况丝毫不打扰的标 签，而且似乎不在意这种贴标签可能造成的不必要的伤 害……ESG信件过分简化了复杂的事实，可能使公司争先 恐后地采取行动，既不能实现ESG支持者的更广泛的社会 目标，也不能为他们的股东提供良好的服务。” 第二个问题是，谁来决定？公司或基金经理代表其投 资者做出道德决策是否合适，还是让政府或个人投资者 更容易承担这种负担？沃伦•巴菲特（Warren Buffett） 去年甚至宣称，公司将其“行善”观点强加于社会是错误 的。正如他在 确保其中绝大多数将选择后者。” 权力问题至关重要，因为在这一点上如果不清楚， 在金融危机期间针对公司提出的相同指控就有可能被 重复。 正如去年的《金融时报》（ Elliott Management Corporation）创始人兼基金经理埃里奥特（ Paul Singer）所说，这是大银行渴望风险的经理为自身利益 而行动，而不是为投资者追求利润。导致了这场危机， 对股东，员工和公众造成了灾难性的影响。 如果关于谁在ESG上做出决定，使用什么信息和使用 什么度量标准完全透明的话，这些担忧就更有可能消除。 但是，又有谁最能提供这种清晰度？最终，它必须是政 府及其监管者。因此， 在2019年接受英国《金融时报》采访时，“ ...公司经 理对政府分配纳税人的美元表示遗憾，但热烈拥护他 们自己分配给股东的美元。” 海丝特·皮尔斯（Hester Peirce）抱怨说：“ ESG足够 广泛，几乎对任何人都意味着任何东西，而且ESG的歧义 和广度使ESG专家有很大的自由度做出自己的判断，这可 能植根于他们的喜好之外“再次指出了谁在做出这些决定， 以及他们以何种权威做出了决定。 康耐视董事长罗伯特·希尔曼（Robert Shillman）使 用该公司的上一年度报告表示，如果有人问基金投资者， “您是否希望您的董事会和公司经理在ESG上花费时间和 精力？花费所有的时间和精力来增加您的股票价值？”， 他是“宁可 欢迎美国证券交易委员会（SEC）和英国英格兰银行 （BOE），以及与气候相关的金融披露问题工作组一起采 取的纠正信息鸿沟的措施受到欢迎。 有了这些信息，投资者将能够做出明智的选择。仅 仅要求他们相信经理和顾问的判断是不够的。最紧迫 的要求是需要改进和标准化评估公司对社会和环境影 响的非财务措施。 正确对待这一点，拉里·芬克（Larry Fink）表达的希 望愿景将更有可能像往常一样成为新业务：“目的是推动 道德行为，并对违背利益相关者最大利益的行为进行必 要的制衡……它指导着文化，提供了一致决策的框架， 并有助于维持股东的长期财务回报。” 财富报告— 2020 8 9 骑士弗兰克。财富/财富报告 无论您要怎么说，变老，衰老，衰老一直被认为是人类 的重要组成部分。如此之多，以至于直到最近，医学界 一直主要致力于治疗变老的症状，并且几乎没有设法减 轻这一过程本身。 吉姆·梅隆（Jim Mellon）是一位投资者，他希望采用 这种方法，而他的最新著作《青春–长寿时代的投资》 则对人类可能走向何方以及像他这样相信的人所提供的 机会提供了诱人的见解。是从这个新兴部门赚钱的。 惠康及其两个永久性展览被恰当地称为“ Medicine Man” 和“ Being Human”。 当我们停留在古老的生育力护身符前面时，存在存在了 片刻，我问吉姆，他是否认为这种颠覆衰老过程的想法原 本被认为是自然而不可避免的，实际上在某种程度上改变 了它的含义。人类。 他承认，这是一个有趣的问题，但他热衷于淡化寻求永 生的任何观念。“关键是，我们不会尝试将人们长时间置于 冰冻状态的低温疗法，以期在将来寻找治疗方法。我们并 不是在寻找低温疗法。 采访—安德鲁·希尔利·波特·特赖特-格 里汉姆·李 药人 寻求更长寿，更健康的生活（可以说是推动蓬勃发展的福利行业的主要趋势） 是精明的投资者的下一个重大机遇吗？它将对个人和社会产生什么影响？ 《财富报告》从负责人那里得到答案 他在这本书的开头声称：“这是我见过的最大的金钱喷 泉。”“长寿业务已迅速从怪异的土地变成了严肃的科学， 在短短的几十年内，我们预计发达国家的平均预期寿命 将上升到110岁左右。” 有趣的是，我安排去采访吉姆。吉姆在上个千年的伦敦 矿业投资和房地产投资中成名。我想在这里见面有两个原 因，与正在讨论的主题产生共鸣。 该馆藏是惠康基金会的一部分，该基金会是全球医学基 金会，由医学先驱亨利（Henry）创立，投资总额近270亿 英镑。 把大脑放入全息图或类似的东西中。 “我们正在做的是继续维持过去200至300年的人类生存 模式，在卫生，抗生素，疫苗接种，婴儿死亡率，较少 的人工劳动以及因此减少的工作事故方面取得了显着进 步，所有这些意味着我们的寿命更长了。但是现在，人 们第一次确定了衰老的真正途径并能够影响它们。” 但是，尽管也许永远还不能永远掌握生活，但是这个 概念并不严格地局限于科幻世界。“那里有不朽的生物， 或与该死的不朽生物差不多的生物。” 财富报告– 2020年 10 11 骑士弗兰克。财富/财富报告 吉 姆 ·梅 隆 （ W i l c o m e C o l l e c t i o n ） 的 吉 姆 ·梅 隆 （ J i m M e l l o n ） 现在有可以 能够去除衰老细 胞 并恢复人们 到脆弱的状态 吉姆指出，指的是简单的生物，例如水蛇。“我们要做的就是 复制这些途径。这是生物工程，但不是基因疗法。这不是在改 变我们的基因，这将在以后出现。这将使您或您的孩子存活 150多岁。但是今天我们拥有的可以使我们存活110或120年。” 青春期页面-定义为年轻状态或成年状态，以及吉姆（Jim） 将长寿背后的科学商业化所用的企业名称-上面充斥着科学的 例子，以及背后的公司将提供这些额外的年份，其中有些非常 复杂。我问吉姆，他是否可以把他们分散到最令他兴奋的地方？ 对于《财富报告》的读者（更不用说其编辑者）的受益，他们 没有生物化学学位。 “这是一个很大的问题。所有制药公司，包括我们目前所处 的惠康公司，它是英国最伟大的制药公司之一，它都在治疗衰 老疾病，通常是癌症，心脏病，呼吸系统疾病，阿兹海默氏病， 痴呆，肥胖和糖尿病。 “但是他们正在治疗的是衰老引起的事情。您得了癌症，您 得了癌症，心脏病，您得了心脏病，但其他的东西也可以给您 带来好处。新兴的商业长寿科学治疗衰老的实际根本疾病-瀑 布的绝对顶部。 “我给你举个例子。随着年龄的增长，你我将拥有更多的衰 老细胞。这些细胞基本上处于边缘状态，会引起很多发炎。当 我的父亲90，走路困难，这是因为 衰老细胞。现在有一些药物能够去除那些衰老细胞并使人们恢复 到脆弱的状态。这是在人体试验中。” 因此，这超出了预防范围，实际上，我承诺可以倒转时钟， 逆转老化过程，我敢冒险，只是要检查我的波长是否正确。吉 姆（Jim）告诉我，绝对是这样，他举了一个引人注目的例子 来证明自己的观点，他所投资的企业之一。 “在今年上半年，而不是十年后，我们将有一款产品将用于患 病患者，这些患者将原位再生肝脏。我们发现了一种可植入淋巴 结的技术，数百 肝脏旁，这将在四到五个月内重新生长出全新的肝脏。 他继续说：“现在，您可能会说那是不对的。”也许他注意到视 频采访对象睁大了眼睛。“但是我们已经在600种动物（包括狗和 猪）中做到了这一点，并取得了100％的成功。FDA [美国食品和 药物管理局（FDA）批准了新药的使用]已经使我们能够直接进行 针对患病患者的第二阶段试验“这不再是科幻小说，而是现在和 现在。” 尽管科学的前沿听起来像是一个非常令人兴奋的地方，但我向 吉姆表示，这对于投资者来说也必定是充满风险的环境。在我们 接受采访之前，英国媒体充斥着有关前明星选股者尼尔·伍德福 德（Neil Woodford）的投资基金倒闭的故事，其中包括许多医 疗投资。Theranos验血丑闻的幽灵仍然笼罩着硅谷。我问他如何 避免这种陷阱。 吉姆说：“这是另一个很大的问题。”吉姆清楚地知道如何让 面试官站在一边。“我从未见过的尼尔，似乎只专注于令人钦 佩的英国技术，但技术还不够。他在做我认为可能过高的工 作：不是说科学不好，但是他为此付出的代价太高了。 “我们不是那样的人。我们是自己创办这些公司的。我们是主 要股东。我们在每一轮投资中都投入资金，所以这是我们自己的 钱。格雷格[Bailey，Juvenescence的共同投资人]他们每个人都 以固定现金投资了1500万美元于Juvenescence。我不会说这是一 种爱的劳动，但对我们而言，确保这一点非常重要 我们拥有商业上成功的产品，我们将竭尽所能，避免以不良 的方式浪费金钱。” 至于像Theranos这样的欺诈行为呢？“您可以很容易地发现 这一点，因为她的董事会中有像亨利·基辛格和乔治·舒尔茨这 样的人。他们俩都在90年代，对生物技术一无所知。她没有 公认的生物技术投资者或具有生物技术背景的人，她不会向 任何人展示该产品。” 但是，吉姆承认他不会每次都支持赢家。“这是一门复杂的 科学，这将是困难的，将有多重失败-但是我们只需要十五分 之二就能工作。” 定期研究和撰写有关他所投资的主题的信息（以前基于科 学的投资指南包括《快进》和《破解密码》）必须有所帮助 我建议，增加选择获胜者的可能性。他同意，但补充说，不仅 要学习该主题，还需要做更多的事情。 “就青春期而言，我是通过在两个月内在美国8,000英里处行 驶来进行这项研究的，我遇到了所有这些人。我们只是在科学 赶上所有人的愿望之时才实现的我们这些人过着更长寿，更健 康的生活。我们与许多这样的人成为朋友和同事，因此能够完 成别人无法做到的交易。” 在谈交易时，我问吉姆，他认为这是迄今为止该领域最好的 投资。“格雷格和我是Medivation公司的早期投资者。 当他将包括我在内的投资者引入时，公司的市值约为1亿美元， 而我们以145亿美元的价格将其出售。就四年前而言，最近一 次的Biohaven投资，就回报而言可能是最成功的投资。我们以 300万美元的价格拥有54％的股份，现在在纽约证券交易所价 值30亿美元。” 这些数字令人印象深刻，但吉姆很快强调，这不仅仅涉及 回报。“从我自己的角度来看，这笔钱将全部归还于我支持的 慈善机构，因为我有足够的钱维持生计。但是我们真的想使这 家企业成功，因为那样的话，它将吸引更多的人，更多的人。 公司，将会有更多的疗法来帮助每个人寿命更长，更健康，更 快乐。钱越多，科学就越加速。” 除了慈善事业，吉姆还在美国建立了一个名为“长寿论坛”的非 营利组织。 财富报告– 2020年 12 13 骑士弗兰克。财富/财富报告 生 命 周 期 ： J i m M e l l o n 和 A n d r e w S h i r l e y 讨 论 长 寿 与《 100年生命》一书的经济学家安德鲁·斯科特（Andrew Scott）联手研究更长寿对社会和个人的广泛影响。 在当前ESG收费过高的环境中，以及越来越多的企业领导者拥护 “目的超过利润”的口头禅迅速蔓延的情况，这种方法似乎无所适 从。但是在过去，吉姆一直不遗余力地强调，公司的责任仅在于 股东。我想知道他是否仍然坚持这一观点。 “显然，我不是在投资烟草公司，军火公司或破坏环境的公 司-我的两个主要投资领域是长寿和清洁肉类，或者是新农业- 但我确实坚持认为，如果您建立了一家对于公司，您的责任是 对股东负责，从中将为其他利益相关者带来利益。我对此深信 不疑。但是，我用这些投资产生的钱来做我的事情。”我接下 来的问题之一将是他将是什么 关于下一篇文章，但吉姆击败了我。从他的 如前几页所述，科学的进步可以看到平均 寿命大大增加。众所周知，这是对社会的潜 在负担。与吉姆·梅隆（Jim Mellon）共同 组成“长寿论坛”的安德鲁·斯科特（Andrew Scott）教授不同意这一观点，认为我们应 该把更长寿，更健康的生活视为礼物。但是， 政府和企业仍未做好充分准备以获取收益。 这是他为《财富报告》的不同读者提供的建 议。 我们将要开始思考的是更少的分层系统， 更多的是代际系统，其中代表了每一代。通 常，我们需要开始考虑职业，而不是像阶梯 一样，而是像格子一样。有什么我可以让长 子经营的，不是公司本身吗？它可能是基础， 也可能是一块财产。 当然，另一个选择就是简单地承认这是 不可能的。如果我50岁 一周四天，因为我知道以后您将回到五天。” 财富顾问 现在，财富顾问的角色实际上与财富无关， 而是“您如何支持自己想要的生活？”当然， 这与财富有关，但也与健康有关，与目的有 关。 当然，还有更多选择，因为我们以前不必 处理更长的寿命。所以，这是定制的 先前的答案我觉得这将与粮食和农业有关。 “是的，”他确认，但是正如您所期望的那样，在利用气候变 化和动物权利的论述时，“我个人因为残酷的因素不吃肉”，这 比投资曲线领先了一些. . 活得更长寿 从头到尾阅读您的建议 100年的生活，提供一些有关如何延长寿命的技巧 “如今，以植物为基础的肉非常庞大，因此，除了汉堡，不 可能的汉堡和各种各样的东西都在腾飞，但是我们正在投资非 动物性养殖肉以及皮革和牛奶等衍生物。随着时间的流逝，它 们长成肉，或者长成鱼，并且不需要任何抗生素[牲畜用药是 导致全球抗生素耐药性上升的重要原因]，它们没有任何激素， 没有有浪费，没有残酷，没有排放。不喜欢什么？” 但是，素食主义者和素食主义者会吃吉姆说到本世纪末将在我 们货架上出售的这些新产品吗？“不是所有的素食者都会接受它， 但是你并没有杀死动物。这有点像我对你进行活检。我对你造成 了无法弥补的伤害吗？不。” 具有讽刺意味的是，我们正在讨论一种解决家庭中主要抗生素 耐药性问题的解决方案，该公司的大部分收入来自此类药物，但 从一个存在的问题来看，访谈似乎已经圆满了到另一个。 一切都已成为理所当然，但如果吉姆·梅隆（Jim Mellon）是对 的，并且很快有很多人正常生活在100岁以下，那么将来我们将不 得不回答更多这样的问题–人们将投资于甚至不存在的领域。 新兴财富创造者 不要以父母的世代为榜样。您必须以不同的方 式做事。成为一名企业家，尤其是在20多岁的 企业家中，是很棒的事情，因为您将学到很多 东西，将了解自己和擅长的领域，并且有更长 的时间犯错，以教育自己并进行实验并找出您 想做什么。 一家之主 好消息是，如果您的寿命更长，那么您的财 富应该积累更长的时间。因此，您拥有的更 多，但您的家人将会变得更大。当您从三代 到四代家庭时，将面临巨大的挑战。 如果您有一家家族企业，它会变得非常复 杂。当预期寿命是75岁或80岁时，您会将公 司移交给40岁的员工。但是，如果您的寿命 是100岁，您是否会将其交给70岁的孩子？ 负责人任职的时间更长，这有可能造成各种 紧张关系。 我的孩子今年25岁，我可能还要再经营30 或40年。因此，他们不是在找他们接管公 司，而是在寻找在其他方面和方向扩展业 务的方法吗？ 企业主 由于人们生活在多阶段生活中，因此保留员 工将是棘手的。在人力资源方面，您将必须 拥有多个入场和退出点以及更灵活的职业道 路。 以我们过时的三阶段思维方式 –教育，工作，退休–每个人都专注于毕业 生的录取。我不明白为什么，因为如果您 查看人口趋势，则较大的群体将由即将离 开劳动力市场而不是即将进入劳动力市场 的人组成。我如何使他们感到高兴和参与？ 因为您不希望这种经历消失。 钱也少了。我可能会说：“我知道您有一 个年轻的家庭，您需要更多时间。您已经 为我们工作了足够长的时间，您可以继续 下去 比说：“您需要这笔钱才能停止工作”更个性 化。有人问：“您想维持哪种类型的生活？ 您如何去指导自己的财富和工作来实现这一 目标？” 房地产市场和开发商 如果我在30岁或35岁时买了房子，并且拥有 了很长一段时间，那么我将拥有很多财富。 这将给其他世代带来麻烦。您将开始看到更 多的多代房屋开发。 另一件事是人们开始改变其生活方式。以 前，人们曾经在停止工作时离开城市，然后 去沿海地区或农村。您会看到越来越多的70 和80年代的人想要留在城市，但是城市并不 是为老年人设计的，因此我们需要新的住房。 在线阅读更多个人或专家的想法和见解 财富报告– 2020年 14 15 骑士弗兰克。财富/财富报告 今天，植物性肉非常丰富， 但我们正在投资 在非动物养殖肉及其衍生物 中 像皮革和牛奶 W E A L T H 关键要点 未来五年，全球超高净值人士预计将增长27％。然 而，迅速变化的地缘政治和监管环境，以及社会对 财富的态度的转变，将需要对富裕的含义进行重新 评估。从这里开始您的旅程 18 向上和向上 研究–莱坊财富评估模型 的首个成果 22 聚焦2020 分析– 2020年将主导地缘政治 问题 26 跟随金钱 特别报告–透明度与财富流动 W 莱坊新的全球财富评估模型的首创成果 E 表明地缘政治不确定性是 A 未能减缓财富增长 L T 世界-弗洛里·哈雷 数据建模— maiia sleptc o va H 地理空间分析—迈克·迪尼克·奥尔·艾 加拿大 我们 英国 比利时 法国 瑞典 德国 瑞士 火鸡 俄国 伊朗 中国 韩国 日本 Knight Frank Research从多个来 源收集的数据。 有关更多信息，请联系 @ +44% 亚洲的五年预测 向前 和向上 墨西哥 西班牙 阿尔及 利亚 意大 利 尼日 利亚利比 亚 沙特阿 拉伯 香港 新加坡 土耳其 预计印度（+ 73％），中国（+ 58％）和印度尼西亚将实现高 增长 (+57%) 全球超高净值人士分布 所选国家和地区按等级排序 映射：超高净值人士数量 根据居住在当地的价值超过3,000万美元的个人人数 来衡量国家和地区 巴西 莫桑比克 亚洲是地区增长最快的国家 2019 UHNWI总数 2019-2024增长 1 我们 2 中国 3 德国 4 法国 5 日本 6 英国 7 意大利 8 加拿大 9 俄国 10 瑞士 身家超过3000万美元的个人 240,575 61,587 23,078 18,776 17,013 14,367 10,701 9,325 8,924 8,395 地图键：颜色对应于超高净值人士 预测的五年增长 -15% +0% +75% 阿根廷 103,335 4,501 5,931 10,363 110,846 249,900 14,178 亚洲非 洲 大洋洲 俄罗斯 和独联 体 欧洲 北美 中东 44% 32% 30% 23% 23% 22% 17% 澳大利亚 11 西班牙 12 印度 13 南韩 6,475 5,986 5,847 的 我 们 14,190 拉丁美 洲 17% 16 沙特阿拉伯 17 巴西 18 澳大利亚 19 墨西哥 20 新加坡 21 奥地利 22 香港 27 火鸡 28 新西兰 29 阿联酋 30 挪威 31 爱尔兰 35 南非 5,100 4,812 3,796 3,790 3,306 2,839 2,737 1,913 1,812 1,681 1,594 1,343 1,033 排名第二的是240,575名超高 净值人士，超过欧洲和亚洲的 总和，几乎占 全球总数的一 半 +6% 全球超高净值人士的 增长 2019 从经济上看，2019年是一个动荡的一年，国际 货币基金组织将其对全球GDP增长的预测从 2019年1月的％降至2020年1月的％，为 十年来最低。 尽管如此，全球超高净值人士（净资产在 3,000万美元或以上的人口）增长了％， 我们新的财富评估模型。这是 占主导地位，欧洲的UHNWI人口超过两倍。 亚洲正在迅速缩小与欧洲的差距，我们的 数据预测，到2024年，它将成为世界第二大 的财富中心，预计五年的增长率将达到44％。 但是，即使紧随这一令人兴奋的上升，亚洲 的UHNWI人群也仅是北朝鲜的一半。 美国，预计将以 根据我们的态度调查，超高资产净值人士 平均有23％的投资组合由股票组成，这意味 着其业绩为财富增长做出了巨大贡献。 态度调查显示，住宅物业也占超高净值人士 总财富的很大一部分，几乎占三分之一。翻 到......页 48个有关素数的最新数据 在未来五年中，我们预测全球超高净值人 士数量将增长27％。在我们衡量的增长最快 的20个国家中，有6个位于亚洲（由印度领 导，增长73％），5个在欧洲（由瑞典-瑞典 领导，增长47％）和3个在非洲（领导） （埃及增长66％）。 这反映了积极的情绪 记录在我们的态度调查中 38 44 45 50 61 66 70 113 180 阿 根 廷 尼 日 利 亚 印度尼西亚菲律宾摩纳哥 冰岛摩洛哥肯尼亚赞比亚 831 724 675 569 335 269 215 42 5 513,244 是2019年全球超高净值人士总数。+ 27％ 五年增长预测将占总数 至649,331 我们的态度调查结果证实了这一点，其中63％的 受访者表示其客户的财富在2019年有所增加，只 有11％的受访者表示财富减少了。在全球范围内， 超过31,000 超高净值人士成立于2019年，总人数超过513,200 mailto:@ 人 。 如 同 期 为 22％。 考虑到 许多资产 类别的强 劲增长， 2019年财 富的增长 不足为奇。 股票市场， 包括美国， 德国和澳 大利亚的 证券交易 所，均实 现了两位 数的增长， 尽管英国 该 物 业 于 201 9年 在 全 球 范 围 内 表 现 良 好 。 全 球 地 缘 政 治 不 确 定 性 加 剧 导 致 “避 风 港” 资 产 价 值 上 升 ： 9 月 黄 金 触 及 六 年 高 位 ， 到 20 19 年 底 ， 价 格 比 12 时 高出约16％ 55％的受访者预计其客户的财富会在 2020年增加。北美的受访者最为看好– 77％的受访者预计会加息。 在第20页上，我们探讨了一些可能影 响世界经济命运的关键经济和政治主题。 资料来源：莱坊研究 我们的图形显示，北美 而日本则获得了较为温和的回报。 几个月前。 今年的超高净值人士-双向。 财富报告– 2020年 18 19 骑士弗兰克。财富/财富报告 W knig ht f等级 E 财富模型 A L 全球百万富翁人数持续增长 全球亿万富翁人口 6 T H 未来的目光 财富已经成为决定性的经济问题，并且清楚 地了解谁拥有财富，财富的集中程度，消费 方式以及它在世界上的移动位置，对于理解 未来的全球经济成果至关重要。这就是为什 么我们选择投资创建我们的 拥有专有的财富评估模型。 当谈论净财富时，我们现在包括主要住所和第二套 房子 主要作为投资拥有，因为这样可以更准确地表示总 财富。 个人通过居住的地方来传递财富，并向他们 借钱来投资。另外，在房子的时候 价格上涨消费者可以体验 2014 2018 2019 2024 2014 2018 2019 2024 超高净值人士中一些最高和最低的预测 增长 现在，我们可以第一次估算 积极的财富效应，支持更高水平的消费，当然，反 之亦然。 资料来源：莱坊研究 在未来五年 200多个财富人口的增长 1 印度 3 埃及 4 越南 6 中国 7 印度尼西 亚 8 坦桑尼亚 15 瑞典 五年增长 全球任何国家和地区 财富分级和运行场景，以帮助我们更好地了解 客户的风险和机会。 衡量世界财富 采用已建立的财富估算模型 和我们的 S URVE Y S AY S ... 态度调查的结果 财富在哪里增长？ 财富顾问对客户财富变化的评估 2019 2020年预测 土耳其 1% 3% 27% 北美 印度人 表示财富增加/将会增加的百分比 51% 77% 89% 24 罗马尼亚 38 新西兰 （Davies等人（2017））作为我们的出发点， 我们估计了 77 10% 6% 亚洲次大陆（不 包括印度 67% 73% 42 马来西亚 59 英国 61 波兰 62 新加坡 64 澳大利亚 68 加拿大 73 南非 81 阿联酋 82 西班牙 83 俄国 85 火鸡 87 我们 89 墨西哥 91 法国 93 巴西 97 乌干达 98 赞比亚 使用可用的资产负债表数据（基于家庭的财务 和非财务财富）逐个位置进行计算。 在没有可用数据的地方，使用计量经济学来产 生估计值 技术。利用估算的基尼系数，然后绘制每个位 置的财富分布曲线， 用我们自己的数据对此进行校准 以及其他行业标准资源。 这使我们可以估计数量 % 的受访者说，北美 2020年财富 将增加 属性 占所持有投资组合的最大比例 由超高净值人士撰写。 股票排名第二 在23％ 33% 25% 25% 18% 19% 9% 3% 0% 3% 8%. 6% 9% 11%.. 11%.. 13% 次大陆）大洋 洲 欧洲 （不包括 英国）英 国 中间 东 俄罗斯 和独联 体 非洲 拉丁 美国 30% 38% 38% 50% 50% 48% 44% 43% 56% 63% 61% 63% 71% 81% 80% 99 100 106 107 110 111 117 125 127 133 140 164 菲律宾希腊 爱尔兰意 大利 瑞士德国肯尼 亚 尼日利 亚台湾 日本 南韩 泰国 以下财富等级中每个位置的个人人数： • 富裕人士–净资产达到或超过100 万美元的人士 • 超高净值人士–净资产在3000万美 元或以上的人士，以及 • 亿万富翁–净资产达到或超过10亿美元 的人。 富裕人士资产配 置 超高资产净值人士 平均投资于每种资 产类别的投资比例 27% 作为财产 2019年和2020年区域平均水平12％ 的人认为2019年的财富减少了12％ 的人预测2020年的财富将减少 23% 17% 40%+ 受访者表示，欧洲，中东和 英国的财富将 2020年保持不 变 11% 2020年全球 平均 55％的预测 财富增 加 2019年全球平均水平 63％的人看到财富增加 资料来源：《财富报告》 态度调查 有关我们的财富估算模型和态度 调查的完整结果，请参见数据库 （第99页） 166 171 176 匈牙利 香港摩纳哥 为了预测未来每个财富阶层的人数，我们有 根据包括预期增长的数据得出 投资 股票 债券/固定收 益 现金/ 8% 私人的 5% 3% 1% 加密货币 177 沙特阿拉伯 201 阿根廷 资料来源：莱坊研究 GDP，房价，股票表 现，利率和个人持 有的其他资 产类别。 资料来源：《财富报告》 态度调查 去年下跌后将上升 2,351 2,335 2,61 1,797 预测 预测 73% 66% 64% 58% 57% 54% 47% 42% 37% 35% 31% 29% 29% 29% 28% 25% 24% 24% 23% 22% 22% 21% 21% 20% 20% 20% 19% 19% 17% 17% 17% 16% 14% 13% 13% 12% 11% 7% 6% 5% 3% 3% -4% 货币 公平 收藏品 金 / 贵 金 属 TT HH EE WW EE AA LLTT HH RR EE PP OO RR TT –– 22 00 22 00 2 0 2 1 骑士弗兰克。财富/财富报告 两者之间通常存在脱节 W 人们在担心什么 E 数据实际上正在显示。“在七个 过去十个月，有钱人 A 谈到即将到来的衰退，” L 他说。“这导致他们走向 想要保护资本而不投资 T 在市场上。” H 尽管如此，消费者的需求和 支出仍保持弹性，但制造业未能跟上步伐。 “到2020年，消费者很可能仍将 美国和中国这两个超级大国以及其他国家在 经济和/或技术实力方面都落后。 欧洲可能在经济上竞争并在监管实力方面处 于领先地位，但在Crunchbase Unicorn排行榜 上的数据揭示了美国和中国的主导地位，该数 据显示美国占世界私人独角兽的42％，而中国 占世界独角兽的42％。另外34％，而欧盟（不 包括英国）仅为7％，英国为4％。 当心炒作 军事首字母缩略词VUCA –易变，不确定，复杂 和模棱两可–是代表2019年的特征，即使具有 2020年的愿景，唯一的确定性似乎更加不确定。 似乎要证明这一点，2020年始于美国空袭后 美国和伊朗之间重新出现紧张关系，导致伊朗 最有影响力的军事和政治领导人之一丧生。 显而易见，自1996年以来一直在143个国家 中测量经济不确定性的世界不确定性指数在 2019年第四季度创下历史新高，读数为369。 如果需要进一步的证据，国际货币基金组织 的《世界经济展望》将于2020年1月修订 聚焦2020 随着我们进入新的十年，世界常常会感觉像一个令人困惑的地方。《财 富报告》通过一些超高净值人士及其顾问应关注的问题的指南来消除噪 音 世界-弗洛里·哈雷 估计2019年全球GDP增长 ％，低于上年同期的％，是十年来最慢 的增长。 地缘政治紧张局势加剧–在全球范围内迅 速蔓延 –无疑是经济放缓的主要推动力之一。地缘 政治风险分析师欧亚集团（Eurasia Group） 总裁兼创始人伊恩·布雷默（Ian Bremmer） 进一步说道：“我们正在进入地缘政治衰退 的深渊。” 根据我们的态度调查，超过一半的超高净 值人士认为，政治和经济挑战（包括全球经 济放缓，贸易战和政治紧张局势）会影响其 在2020年创造财富的能力。瑞银（UBS）在 2019年末进行的一项调查显示，三分之二的 投资者认为，地缘政治而非基本面正在推动 股票市场。 但是正如花旗私人银行首席投资官戴维·贝 林（David Bailin）指出的那样， 蓬勃发展，制造业将不得不 他说，“这赶上了比预期更好的增长。” 新订单 过去几年中的许多事件，包括英国脱欧和唐 纳德·特朗普的美国优先政策，都促使人们 意识到从一体化转向潜在的去全球化和更大 区域化。确实，自全球金融危机以来，全球 商品和服务出口占全球GDP的比重（经常被 引用为全球化的指标）一直停滞在28％至30％ 之间。根据布雷默博士的去全球化理论，我 们所看到的是一个两极世界的出现， 但是，拜林先生却有不同的看法 双极性，他将其标记为2组或G2。他解释说， 这是基于一个在两个截然不同的生态系统下 运行的世界的想法。这些生态系统之一是以 中国为中心的，较少强调信息隐私，知识产 权，信息自由和技术转让；另一个西方国家， 对这些问题的重视更大。 技术，人工智能，5G和量子计算将是这两个 生态系统的关键战场，并可能决定世界其他地 方如何选择结盟。Bremmer博士表示，欧洲是 世界上最大的“将标准和规则统一为一体”的最 大市场的举动至关重要，尽管他预测意识形态 上的差异将意味着与这两个生态系统中的任何 一个进行实质性协调都是不可能的。 财富报告– 2020年 22 23 骑士弗兰克。财富/财富报告 W E A L T H 亚洲势不可挡 戴维·贝林（David Bailin）说，亚洲是“不 可阻挡的趋势”。就人口而言，该地区最适 合经济和财富增长，并且投资市场的扩展空 间很大。Bailin指出：“亚洲的资本市场规 模是支持增长所需的规模的五分之一。” 由中国领导的该地区的政治力量也在扩大。 “中国正在通过一系列措施来巩固其力量， 包括反腐败运动，“一带一路”倡议，人工智 能2030和中国制造2025。这种转变在中国乃 至全球对中国的反应都是非同寻常的。”指 出伊恩·布雷默（Ian Bremmer）。 贸易战正在建立中国的全球影响力。 “ [与美国的贸易争端使该国的世界地位受 益，因为中国人与拉丁美洲，非洲和欧洲建 立了更紧密的联系。 Bremmer博士说。–他们正在玩漫长的比赛。” 2019年3月，意大利成为第一个签署BRI的G7国 家。 随着这种影响力的扩散，公司可能会发现 自己在战略上与中国制度保持一致，这可能 会产生一定的“条件性”，例如购买更多的中 国商品。 RHB Bank的新加坡Peck Boon Soon指出，这 将有助于全球增长。“由于中国将继续是经济 增长和财富的驱动力，与中国有联系的国家应 该能够驾驭下一轮增长。” 投资的去向将取决于对中国的定位。布雷默 博士说：“修建港口或铁路，[并且]每个人都 可以使用。”“但是，如果您拥有中国的数据和 监视系统，就会使中国面向北京。” 金融科技的未来 技术是不屈不挠的趋势。不断的创新正在创 造新的子市场和威胁。网络安全和金融技术 是应在UHNWI投资组合中进行主题投资的两 个主要重点领域，但目前还不是。 根据The Business Research Company的数 据，2018年全球金融科技市场规模估计为 1,280亿美元，预计到2022年将增长一倍以上， 达到3,100亿美元，年增长率几乎达到25％。 这种市场增长涵盖了广泛的范围，从移动 支付应用程序和加密货币到个人如何管理其 财务。在2019年，Facebook的数字货币天秤 座计划备受关注，但已经有了 在太空中发生了更多的事情。例如，金融科 技的支付方在中国迅速受到关注。随着它成 为世界上第一个无现金社会，在中国前100 大金融科技公司中，有34个是支付服务。随 着电子商务的兴起，这种热潮似乎还将继续。 目的最大化 资本主义和对经济增长的不懈追求现在正在 受到严格审查。作为回应，正如 Liam Bailey先前所讨论的，企业和个人越来越受 到目标最大化的推动，而不仅仅是利润最大 化和股东回报。 现在，更广泛的环境，社会和治理（ESG） 运动本身就是一个行业。有些人甚至坚持认 为，每家公司都必须依法具有不仅仅与利润 有关的目的。 尽管ESG基准标准在很大程度上不受监管， 并且可能对投资流产生意想不到的后果，但 有证据表明，超出利润范围的公司可以提供 更好的回报。 一些人提出了基于碳排放量的进口关税的 想法，这正日益成为全球性的竞争环境。在 我们前面讨论过的双极或G2世界中，这种竞 争环境的水平还有待观察。 尽管有些人担心以消费者为导向的做法会 偏离利润最大化，但会削弱经济增长，但另 一些人则认为，新的思维方式会产生不同类 型的消费主义。一种吸引人的主题是“循环 经济”。在这种模式下，由于产品要维持多 个生命周期，因此资源不会最终成为可回收 资源。这不仅消除了对高成本，低价值回收 的需求，而且还鼓励与消费者直接接触，从 而获得更多的洞察力，限制了对动荡的原材 料市场的接触，并总体上提高了消费者的忠 诚度和业务弹性。例如，玩具制造商乐高 （Lego）推出了一些方案，您可以在其中归 还旧积木，并希望试用“租赁 玩具”。 这个概念在奢侈品领域也越来越突出。奢侈 品研究组织Altiant的一份报告发现，在美国， 英国和法国接受调查的富裕消费者中，有21％ 的人已经租用了软硬商品，只有20％的人对此 不感兴趣。 新数据 在日益复杂的世界中寻求更好回报的投资者 和企业正在超越传统见识。这种新的数据经 济变得越来越重要和复杂-它正在对市场产 生深远的影响。 这些数据大部分基于从网站和社交媒体网 站上刮取的消费者情绪和偏好。彭博社现在 在其金融信息终端上包括一些Twitter帐户， 这有助于解释为什么诸如唐纳德·特朗普的 定期推文之类的社交媒体帖子可以对金融市 场产生直接而巨大的影响。 我们还看到卫星技术的出现，该技术可以 测量夜间灯光活动或实时收集不同位置的石 油供应情况。例如，夜间灯光的数据已显示 出与 国内生产总值本身正日益 受到质疑，以衡量其是否 取得经济成功，有人认为 国内生产总值未体现出国 内生产总值的价值。 服务业或技术能力 后来随着经济增长强劲增长，在无法获得可靠 数据的发展中国家中尤其有用。它还指出了一 些国家可能误算国内生产总值。 GDP本身正日益受到质疑，以衡量其经济成 就。有人认为它不能完全抓住服务业或技术能 力的增长价值。经济活动和潜力的其他指标包 括考察企业家经济：一项指标可能是一个国家 的初创企业和“独角兽”数量。其他人甚至建议， 一个国家的幸福可以更好地表明其繁荣。 了解第38页上有哪些城市正在努力提高人们的福祉 20 20年我们创造的最大风险 财富报告– 2020年 24 25 骑士弗兰克。财富/财富报告 1 2 3 E 4 5 G N 底线 这对投资者和企业家意味着什么？在如此复杂的背景下，讲故事的能力至关重要。去 年，经济学家罗伯特·席勒（Robert Shiller）解释了他的叙事经济学理论：增加叙事 如何影响和激励，如何活出叙事可以驱动韧性和成功。认真思考并记住基本原理，也 可能是在波涛汹涌的水域中航行的一种方法。不要小看势不可挡的趋势，而要放眼大 局。还要记住，数据，现实和公众感受并非总会融合在一起。寻找其他指标，寻找替 代数据源–并学会在两线之间阅读。 来源：Crunchbase独角兽排行榜 印度 印度尼西亚 澳大利亚 22 4 2 以色 列8 马耳 他1 巴西 葡萄牙 尼日利 亚8 1 1 法国 瑞士 罗马尼亚 越南香港新加坡7 7 1 1 5 5 哥伦比亚 西班 牙1 3 菲律宾1 187 中国 乌克兰1 立陶宛1 11 德国 2 卢森堡 爱尔兰 1 我 们 232 爱沙尼 亚1 3 丹麦 比利时1 21 英 国 南韩 日本8 3 荷兰 瑞典 芬兰1 3 1 加拿大3 美国和中国在独角兽领域占据主导地位 截至2019年底市值达10亿美元的科技公司 I T 资 料 来 源 ： 《 财 富 报 告 》 态 度 调 查 T 自2007年第一版以来，《财富报告》一直追踪 W 几十年来，秘密的面纱掩盖了全球财富的很大一部分。 E 在这里，我们通过五部分的调查，探讨了对财富持有地及其投资方式的影响，以及趋势如 何促使人们转向更长期，更长期的财富。 A 可持续战略 L 特别报告— sa ul elbein H 跟随金钱 P A R T 1 揭示 2007年6月上旬，一位前瑞士私人银行家带着一个充满秘密的公文包离 开了日内瓦机场。他前往华盛顿特区。 美国国税局（ IRS）正在对布拉德利 ·伯肯菲尔德（ Bradley Birkenfeld）进行调查，原因是该客户帮助客户将2亿美元转移到了一 个隐藏的银行帐户中，从而节省了700万美元的税款。随着交易的结束， 他正在寻找一笔交易。 他曾参与的计划表明了一种财富管理风格，该风格重视保密高于一切。 伯肯菲尔德（Birkenfeld）的揭露标志着一系列事件的开始，这些事件 引起了全球监管机构的愤怒，并在十多年后的今天，在全球范围内推动 透明度的高潮中达到了顶峰。 在本文中，《财富报告》征询了学术界，金融界和法律界的专家的 意见，以更好地理解要求更大程度地披露信息以及转向长期，更可持 续的投资策略的呼声将如何影响整个2020年代的财富流动。超越。 贝克·麦坚时律师事务所欧洲税收业务前主席菲利普·马可维奇 （Philip Marcovici）说，在某些实践中，经理人偏爱隐藏资产是很常 见的，因此通常会避税 –比其他财富问题更重要，例如继承和继承计划。在此过程中，他们 创建了拜占庭式和重型建筑，这些建筑经常为贫困家庭提供服务。他 说：“许多家庭都受到保密的困扰。” 具有讽刺意味的是，马科维奇先生认为，尤其是瑞士银行的保密行为， 促使监管机构取消了它们所依赖的保护。他说：“五年或更早以前，瑞士 一家私人银行对拉丁美洲的客户说：'我们在瑞士有银行保密制度，所 以无论您在这里放什么东西，在您的国家都没人要知道。” 2007年，伯肯费尔德先生开始向美国国税局求婚，他要求瑞士的公 用电话提供有关美国人持有的数亿美元秘密存款的信息。前一年，他 发现了老板的内部银行文件 正式拒绝了他们强迫他和他的销售同事使用的做法，例如在欧洲有希 望的免税天堂，甚至用牙膏管将钻石走私到欧洲。 不管他的其他动机是什么，伯肯菲尔德先生都可以从提供此类信息中 获得丰厚的回报。与许多国家不同，美国认为其公民资产至少在理论上 应课税，无论这些公民或其账户可能在哪里。向国税局透露秘密帐户的 举报人可以获得最高30％的追回价值作为奖励。 对于伯肯费尔德先生来说，他参加过逃税的严重性产生了矛盾的结果。 他在监狱中服刑两年以上，但还从美国国税局获得了超过1亿美元的报 酬，这与他所揭露的大量黑钱数额惊人有关。他带到华盛顿的公文包中 列出了一系列姓名和文件，这些文件和文件揭示了超过200亿美元的私 人，未申报，未征税的美国资产，使美国国税局可以收回50亿美元的税 款。 伯肯费尔德的披露是一系列漫长的透明度大黑客（巴拿马报纸 LuxLeaks）中的第一笔披露，这些黑客集体促成什么是历史上最大的银 行抢劫案，并导致全球保密系统的慢动作爆炸。他带来的证据让联邦调 查局和司法部针对目前因泄漏而流失的名字展开诉讼。2019年，美国向 一家银行施压，要求其放弃52,000名美国人，其中大多数人与美国政府 达成和解协议。银行本身以亿美元结算。 美国政府还获得了比金钱更重要的东西：知识，在这种情况下，知识 转化为权力。随之而来的是对一些瑞士银行的起诉，以及对已发现的逃 税规模的公众愤怒，导致2010年通过了《外国帐户税收合规法》 （FATCA），这是美国的一项法律，该法利用了威胁对美国国库券利息 的预提利息作为杠杆–要求外国银行应要求披露其美国客户的持股量。 从那时起，曾经的普遍保密管辖权的不透明性显然在不断下降，这主要 是由于泄密，新技术以及政府，民间社会和国际压力的增加。在短短的 20年中，保密世界已被透明度和资本管制世界所取代。2018年，经合组 织的80个成员国开始自动交换彼此在各自国家的公民财产的财务数据。 经合组织秘书长安吉尔·古里亚（AngelGurría）说：“税务当局正在互相 交谈，纳税人也开始意识到没有地方可以藏起来了。税收制度的公平所 带来的好处是巨大的。” 批评人士说，这些好处付出了高昂的代价： 政府和超国家机构向越来越多的数据收集和信息共享迈进的过程引起 了人们对公民自由，隐私和数据安全的严重关注。不过，至少从中期 来看，古里亚先生似乎基本上是正确的：虽然仍将保留隐私和保密的 小岛，但蓬勃发展的跨境投资世界的主流趋势是政治风险加大，信息 披露增多，财富管理者和服务提供商的机会和责任的新领域。 财富报告– 2020年 26 27 骑士弗兰克。财富/财富报告 由于一个人的政治风险， 需求增加之间存在着持续 的冲突。 方面，更严格的审查和 更严格的报告 另一方面的要求 W E A L T H P A R T 2 镇压 与1998年的情况相比，这种变化的规模和范围尤其引人注目，当时经合 组织在编制其第一份正式的“不合作的避税天堂”清单时几乎陷入僵局。 《 2008年美国国会报告》分析了布拉德利·伯肯费尔德（Bradley Birkenfeld）的信息披露和列支敦士登一家银行的同期泄漏，发现美国 公民利用巴洛克手段，当时可以将估计4万亿至7万亿美元的离岸账户隐 藏起来，据估计，美国每年损失的税收高达1000亿美元。 例如，商人将自己的房屋卖给了香港的英属维尔京群岛公司，该公 司由巴哈马公司全资拥有，而巴哈马公司由商人本人全资拥有。这位 汽车业大亨被发现偿还贷款的担保人是他自己的空壳公司后，不得不 支付亿美元的赔偿金，他过去常常用这家空壳公司挪用供应商的 钱，并ym害债权人。 美国国税局（IRS）打击了使这些蜘蛛网具有欺骗性的外国银行。 在美国财政部的帮助下，美国财政部发行了作为世界主要储备货币的 债券，使美国金融体系的参与以外国伙伴愿意收集和分享其税收居民 的账户为条件。 而且，正如《经济学人》所吹嘘的那样，这是“粗暴，不公平，虚 伪……领土外的一个例子。 即使按照华盛顿的标准来说也是令人震惊的，”它还推动了更广泛的 变化。为了识别那些影响广泛的美国人，几乎必须收集每个人的数据。 一旦收集并与这些人共享信息，在美国，经合组织国家也自然会考虑 彼此共享。 2008年的金融危机是强大的催化剂。突然之间，政府发现自己陷入 了困境，需要大量的银行救助和社会福利计划来支付，并面临着新近 对财富不平等感到愤怒的民众。在1990年代后期的繁荣年代，他们一 直避税天堂，现在，他们将其视为创造额外收入和政治资本的整洁目 标。 在2009年4月的G20峰会上，英国首相戈登·布朗宣布了漫长的幕后 谈判结果：全球20个最大的经济体已同意拆除避税天堂。他说：“人 们将越来越多地意识到，在一个仍想宣布自己为避税天堂的国家，这 是不安全的。”“那里的资金安全将无法保证。” 这样做的方法是经合组织新的税收信息交换制度：不再需要缓慢处理 请求，“丢失”电话或丢失电子邮件。布朗先生说：“如果按照这些国家的 要求按要求交换税收信息，那么每天在这些国家获得的利益就会减少。” 在20国集团（G20）背后，其他国家，尤其是那些曾经是离岸金融 中心（OFC）和避税天堂的小岛，开始陷入困境。但是，随着先进的 数字技术的发展，曾经本来可以先装满公文包，然后装满口袋，然后 单击鼠标的运输工具，现在不仅只有政府可以使用大量的金融工具。 数据。 在这方面最著名的例子是，2015年，一位匿名泄密者从巴拿马律师 事务所Mossack Fonseca发送了1150万份文件给一对德国记者，从事 20万多家离岸空壳公司的股东和董事的私人交易活动。这些文件包括 逃税，洗钱和一般欺诈的健康帮助。 泄密者“约翰·多伊”（John Doe）将对收入不平等的担忧作为动机，而 他发布的信息无疑助长了这场大火。2016年，经合组织正式开始通过所 谓的通用报告标准（CRS）共享信息，消除了许多报告不对称现象，这 些不对称现象在资本喜欢隐藏的地方造成了阴影。伯肯菲尔德先生的公 文包引发了全球税制改革的开始。 成千上万的人被带回美国，然后是欧洲，然后是世界其他地方的税收 体系。新的透明度规则向参与经济合作与发展组织的政府敞开了大门， 据估计有5万亿美元的未公开账户，从自愿投降中获得了数千亿美元的 收益，并承诺从潜在的金矿中获得更多的由其持有的高额美元账户的承 诺。逃税者并不明智，因为他们的政府知道自己的资产。 P A R T 3 聚光灯 新的报告要求将重点放在寻求进入越来越多的资产市场（尤其是房地产） 的资本上。在美国，纽约和迈阿密现在都要求披露价值超过300万美元 的房地产的实益所有权。在欧洲，欧盟2016年《第四反洗钱指令》要求 金融机构，会计师和律师披露客户的最终实益拥有人（UBO）。 这为过去十年的另一个非常重要的趋势带来了不利因素：成千上万 的新富人们在一个似乎更加不稳定的世界中寻找机会，安全和朝代。 英国人纳丁·戈德富特（Nadine Goldfoot）说，英国人担心英国脱欧 后能否进入申根区，而美国人担心税收波动，他们已经加入了巴西，印 度，马来西亚和越南的超高净值人士购买欧洲或美国房地产的市场准入 或教育其子女的行列。移民律师Fragomen。 但是，在完全公开的时代中获取这些机会的途径正在快速变化。例 如，不确定性围绕着世界上最流行的投资居住（RBI）计划，例如美 国的EB-5和英国的“黄金签证”，以及希腊，葡萄牙，塞浦路斯和马耳 他。 这些方案受到两个复杂和相互交织的压力：提高透明度和关注感知 来自第三方国家的移民风险。在2019年底，EB-5计划从美国各州转移 到了联邦政府，尽管没有死，但仍处于困境。同样，在2019年初，欧 洲委员会公开批评塞浦路斯，摩尔多瓦和马耳他的RBI计划宽松，导 致摩尔多瓦取消其计划。 严格的监管是全球许多房地产市场的共同主题。去年，新西兰政府 对这个被视为亿万富翁的世界天堂的天堂感到厌倦，并采取了一系列 措施来严格限制外国人购买土地或现有房屋的能力。加拿大温哥华的 需求推动平均房价上涨至平均工资的30倍以上，最近通过了1％的投 机和空置税。当那不能产生预期的入住率时，城市决定增加它。 伦敦大学（University of London）研究投资移民的克里斯汀·苏拉克 （Kristin Surak）博士认为，一方面由于政治风险而导致的需求增加， 另一方面则是对审查要求和审查要求的提高之间存在着持续的冲突。她 说，由于不同的文书工作标准，甚至连干净的钱也被赶走了，特别是新 兴市场的超高净值人士的问题。 “对于来自全球南方的富人来说，会计惯例和法律关系可能会涉及 她说：“灰色。”欧洲和北美更喜欢“确保所有i都被点缀，而t则被交叉。 但是有些国家根本不这样做。例如，对于欧洲人来说，很容易在这里说 这一切都很好而且很干净，并且他们的做法是腐败的，但它并没有那么 容易崩溃。” 她说，在欧洲越来越多的针对印度储备银行的民粹主义言论意味着， 那些希望进入申根区的人，尤其是那些来自那些非正规经济较为发达的 国家的人，需要密切关注布鲁塞尔不断变化的政策。他们可能还想考虑 其他目的地：泰国，马来西亚和阿联酋都是新兴市场国家的例子，随着 欧洲和美国收紧要求，这些国家的RBI越来越多。 财富报告– 2020年 28 29 骑士弗兰克。财富/财富报告 2008年的金融危机 是强大的催化剂。 突然， 各国政府发现自己 被现金束缚，并面 临新的平民 对财富不平 等感到生气 大量汇入 一处的数据使 对于那些想要窃取或泄漏它 的人来说要容易得多 W E A L T H P A R T 4 影响 在2019年，斯坦福大学的一个团队着手发现FATCA对美国在海外的秘 密资产的影响。他们发现，在FATCA之后，OFC对美国的投资减少了 500亿美元至700亿美元之间，这是一个有说服力的信号，表明以前 “四舍五入”他们的钱的美国人现在正在将其转移到其他地方。 但是哪里？研究的作者之一丽莎·德·西蒙尼教授说，就FATCA而言， 其中一些可能已经归家。但是很多东西转移到了国税局无法追踪的资 产中。FATCA生效后，不受外国买家限制的房地产市场暴涨了12％， 这可能是美国逃税资金需求增加的迹象。 然后是艺术。在瑞士和新加坡等低税管辖区的“自由港”中，数百万件 艺术品免于海关监管，静静地欣赏着等待运送到最终目的地的艺术品。 斯坦福大学的研究小组发现，有证据表明，在FATCA之后，日内瓦自由 港的艺术品进口（据估计约有120万件艺术品处于停滞状态）的增长速 度开始快于瑞士其他地区的进口，这似乎表明瑞士的艺术品价格呈上升 趋势。隐藏为艺术品的资产。 CRS的自动交换太新了，无法产生与其影响类似的数据-但它引起了争 议。对于政府而言，对主权的担忧引起了广泛的回应：从签署了CRS但 基本上拒绝共享信息的特立尼达和多巴哥，到仅仅拒绝参加自动投票的 美国。信息交换，主要是因为在FATCA的支持下，世界其他地方不需要 这样做。 由于美国要求对其在世界各地的公民和永久居民实行税收主权，因此 FATCA报告显然为所谓的“偶然美国人”（Accidental Americans）制造了 障碍： 在其他国家开始生活时，却发现在FATCA之后，他们的故乡要求了解其 资产，无论这些资产是否可征税。 美国政府在2019年进行的审计发现，由于这些繁重的报告要求，美国 国民越来越难以在海外银行存款。在许多情况下，美国人远离了对新规 定感到不安的银行，这导致在FATCA之后放弃公民身份的美国人增加了 近三倍。尽管美国相对于全球公开制度的立场是独特的，但它很好地说 明了外国人和非国内人士（尤其是威权制度和法治薄弱的国家）对政府 施政后果的担忧。自动了解其资产。在俄罗斯，国家最近通过了法律， 禁止具有外国国籍的人 来自国家合同，是经济的命脉。 向CRS和FATCA过渡还违反了数据隐私立法，例如《欧洲通用数据保护 条例》，该条例要求“积极同意”进行数据传输。在2016年的一项研究中， 欧盟机构欧洲数据保护主管对第四项反洗钱指令的修订提出了批评，该 修正案可能导致建立了第一个大规模的国家UBO注册中心。该研究认为 数据收集范围太广，既没有必要也没有与威胁成比例。 人们不仅关注隐私本身，而且关注大规模数据收集所固有的责任。 正如Mossack Fonseca的所有者在另一种情况下发现的那样，在一个 地方聚集大量数据对于希望窃取或泄漏数据的人来说要容易得多。 2019年7月在保加利亚，黑客窃取了很多数据，这些数据主要是在CRS 的授权下收集的，以至于一位网络安全研究人员声称：``可以肯定地 说，几乎整个保加利亚成年人口的个人数据都受到了损害。 ” 至少有一个案件正在审理中，一个名叫詹妮（Jenny）的“偶然的美国 人”正在起诉英国税务监管机构HMRC，认为该国根据FATCA将数据自动转 移到美国会使她面临不必要的风险。提起诉讼的英国公司Mishcon de Reya也已合法 挑战CRS的步骤。如果这些案件获得关注，大律师费利波·诺塞达 （Filippo Noseda）预计还会更多。 诺塞达先生说，透明度法律是出于明确的需要而诞生的，但是却遭 受了行政部门制定规则的共同命运：它们使钟摆摇摆得太远了。他说： “起点是对隐私没有合法的期望，并假定每个人都可能是不诚实的。” 这导致数据收集的“狂热”而没有任何限制。尽管既定的目标是与逃税 作斗争，但即使在没有税收的情况下，这些系统也可以运行。例如， 由于接收该信息的国家不对国外持有的资产征税或根本不征税。诺塞 达先生总结说，这是不相称的。但是，就目前而言，德西蒙尼教授表 示，这种模式似乎显然正在朝着“至少在未来两三年内”进行更多披露 的方向。 P A R T 5 未来 可以说，透明的新世界正在朝着类似于19世纪末安装的路灯系统的方向 发展：在照亮所有行为时，无论是公平还是肮脏的，光都将越来越不光 彩的行为带入阴影。 税务律师菲利普·马可维奇（Philip Marcovici）说：“这将是一条 艰难的道路，但我认为最终的结果会比现在的情况好得多。”他的愿 景是建立一个乌托邦式的世界：政府和企业都受到完全透明和完全问 责制的约束；简化的记录共享制度导致税制改革的地方；从而使收集 更可靠。 WealthQuotient的创始人戴维·弗里德曼（David Friedman）为向超高 净值人士推销的组织和企业提供咨询服务，他认为未来可能包括全面的 安全性和透明度。CRS的逻辑后果是一个系统，在该系统中，所有记录都 将被去中心化，安全和自动更新–他指出，该系统将与区块链的潜力保 持一致，该区块链是一个据称不可侵犯的计算机“分类帐”，分布在世界 各地。 但是，这样的革命可能还有十年或更长时间。他认为，在可预见的 将来，人们的预言是“一个更加危险的世界”，因为透明度更高的后果 会通过不稳定或掠夺性政权荡然无存，财富的日益公开化也使超高净 值人士更加暴露。 根据马可维奇先生的说法，家庭越早接受进入一个普遍的，有时是危 险的透明世界的境况，他们的生活就会越好。“第一步是要弄清楚：人们 对我的家庭有什么看法，我能与之生活在一起吗？如果没有，我需要做 些什么来确保自己的安全？” 对于那些政府了解其资产的人构成安全威胁的人，可能会发生倒退 财富报告– 2020年 30 31 骑士弗兰克。财富/财富报告 影响私人财富流动的最新 变化 税 南非–从2020年3月1日起，只有第一个 R1百万将免除该国的外交服务所得税。 希腊–新的每年100,000欧元的固定费率 对至少居住在希腊的人征收的全球收入“非本地”税 一年六个月。 透明度 开曼群岛–在2023年之前注册所有注册的金融实体的 实益拥有权的公共登记册。 加拿大–不列颠哥伦比亚省降低了拥有财产的股东的 门槛 公司的披露比例必须在25％至10％之间。 海峡群岛–泽西岛，根西岛宣布 计划在公众投诉发生后的12个月内提出有关公众获取中 央UBO登记册的立法 欧盟将于2022年1月进行反洗钱审查。曼岛也是如 此。 马来西亚–新准则要求所有注册公司在其UBO上提交信息。 通用报告标准（CRS） 澳大利亚–超过1000亿澳元（未公开） 向当局报告了离岸帐户（据认为分布在160万个帐户 中，迄今已确定有370,000个纳税人）。英国– 2018 年，HMRC收到了567万个账户的CRS记录。 国籍和护照 埃及–开罗批准计划，向在该国购买房屋的外国人 授予埃及国籍。据《今日埃及》报道， 政府部门最多需要三个月的时间来考虑准公民的申 请，以换取10,000美元的费用。 塞浦路斯–政府宣布 剥夺26名投资者的护照-包括9名俄罗斯人，8名柬埔 寨人和5名中国人 –通过其CBI计划获得。 W E A L T H 感。（尽管经合组织的下一步行动是建立信托的国家实益拥有权注册机 构，这也将弥补这一漏洞，但信托目前是CRS报告的一个例外。） 但是那些寻求这些选择的人的考虑可能与过去有所不同。担心在一 个司法管辖区保护资产免受政治风险影响的超富裕人士可能希望调查 该司法管辖区与之签订了双边国际投资协议的其他司法管辖区。这种 方法缺乏保密性，但却可以得到保护：在被没收的情况下，人们可能 有权获得赔偿。家庭在拥有权策略上的反应也越来越多样化。 Fragomen的Nadine Goldfoot表示：“主要的赚钱者希望居住在他们正 在创造财富的国家。”“他们将孩子带到海外接受教育，而伴侣将与他 们在一起，或者成为新国家制定战略的一部分。 分裂，每个人都做一些使整体受益的工作。” 马尔科维奇先生敦促，最重要的是，财富管理机构一定不要忘记为 什么这些问题对超高净值人士很重要：它们切入了继承和王朝规划问 题的核心。2016年，他出版了有关继任计划的书，书名相当惊人： 《家庭财富的破坏力》。 他的意思是财富就像水：受控制，它赋予生命并推动业务；不受控制， 它会撕裂双方。多数文化对财富很少持续存在的看法有所不同：就像在 英国所说的那样，木to变成了三代木,，这是一句格言，有实证依据。 Marcovici先生说，许多UHNWI家庭的世界主义和国际影响力创造了各 种各样的新工具，可以帮助他们避免这种陷阱，同时仍然能够满足现在 急需的客户需求。与其以父辈，族长或其他UBO的名义建立完整的秘密 信托的过去，家庭资产正越来越多地分配给孩子。对于潜在客户，他解 释说：“我想对自己说，如果这个家庭认真对待保护好多代人的财富…… 一步 不仅要使投资（和房地产涉及）多样化，而且还要使所有权多样化。” 几位撰稿人指出，这一策略正是罗斯柴尔德家族这个伟大且仍然存在 的家族所采取的策略。罗斯柴尔德家族在十九世纪和二十世纪末的整个 欧洲混乱和流血冲突中发了财，并保持了自己的命运。Marcovici先生 说：“如果从战略角度看待这个问题，可以存活几代人的家庭通常是年轻 一代被派往不同国家，资产分别拥有的家庭，因此他们可以在彼此帮助 时互相帮助惹上麻烦。” 走向透明和某些机构的明显失误（导致逃税和导致2008年崩溃的可疑 投资产品）的副作用之一是家族间办公室投资的增长，以及采用“杠铃” 的资产分配，其中现金和直接投资已取代了基金投资。 但是，大多数家族办公室都没有在政治风险时期寻找，执行尽职调 查并在国家和行业之间执行交易。亿万富翁俱乐部雷斯帕达 （Respada）的联合创始人约翰·普林斯（John Prince）说：“他们想 做自己的交易，但他们获得的交易却很糟糕：那种通过您的小 brother子获得的裙带关系交易。同时，感谢他们低调的身材以及众 多级别的守门员来阻止潜在的投手...他们不会被吸引。 这为公司和财富管理公司创造了一个利基市场，可以将良好的交易 与隐私，可靠性，尽职调查相结合，并且还可以实现更多无形的服务。 在家族办公室工作很多的弗里德曼说：“有一些伟大的公司-家族式， 家族式的-拒绝私人股权投资。”“他们说，'我们位于建立公司的社区， 他们将介入并解雇该社区中的每个人。”与社区一起投资是他们正在 做的事情的很大一部分：这不仅仅是底线。我认为这将是一个大趋 势。” 弗里德曼先生声称，这给财富管理机构带来了挑战，但同时也是机遇。 “今天，以社区为中心的投资是通过临时的，非系统的方式进行的。 非常分散。但是可以将自己置于趋势中心的个人和公司可以帮助促进 和推动这一趋势。” 因此，财富管理行业的最前沿正在适应不断变化的监管和社会氛围， 通过转向家庭之间的社会和合作投资以及秘密程度较低和更多合作的 做法来更好地为客户服务。正如Marcovici先生所写的那样，合规性 已成为客户的一项至关重要的需求-如果事先解决，则在成本和压力 方面的成本要低得多。 他在一篇文章中写道：“财富管理业在帮助世界解决未申报资金问 题方面可发挥关键作用。”“继续采用行业的历史性被动变革方法将严 重不利于行业和拥有财富的家庭。” 他的意思不仅是在透明度方面，还涉及到相关领域：财富不平等引发 的政治风险，可能引起民粹主义愤怒，进而制定政策 –因此投资–更不稳定。部分原因是一些家庭投资者或基金转向较慢， 更保守的投资，这种投资会影响那些早在投资者出现之前就已经使社 区值得投资的人的生活。 具有讽刺意味的是，这是许多超高净值人士最熟悉的投资方式。普 林斯先生说：“我们的家人都代代相传。”“私人股本必须在七到十年 内归还资金；家族办公室可以承受40年或更长时间的思考。” 所有迹象都表明，适应未来的动荡将使财富管理行业处于独特的位置。 未来40年的预后非常严峻，这不仅是因为大多数科学家都同意，即使遵 循了巴黎2016年达成的气候协议，即使遵循该协议，它仍然会让世界步 入灾难性变暖的轨道，但事实并非如此。 在这个世界上，左派已经开始争辩说我们的经济体系与持续的气候 危机密不可分-诺贝尔奖获得者经济学家托马斯·皮凯蒂（Thomas Piketty）主张95％的遗产税来清算家庭财富–许多超高净值人士，例 如沃伦（Warren）巴菲特和比尔·盖茨争辩说，选择可能是领先还是 被拖延。 事实也可能是这样的情况：气候危机和城市不平等，由于其长期的发 展前景，随之而来的政治风险以及为有足够能力解决这些问题的患者带 来的丰厚回报，恰恰是房地产行业和潜在的有利可图的问题。超高净值 人士的投资者-具有跨代奉行政策的能力-可能是最佳解决方案。 sa ul elbein是一位专门讲述叙事非小说功能的作家。他的作品已在纽约出版 时代杂志和“新共和国”并在屡获殊荣的拉迪奥节目中展示了这美国人的生活。 财富报告– 2020年 32 33 骑士弗兰克。财富/财富报告 许多超高净值人士，例如 沃伦·巴菲特（Warren Buffett）和比尔·盖茨 （Bill Gates）认为，选择 可能介于前导或 反正被拖着 移民律师Fragomen提供了30年财富移 民的指南 2000s – 全球经济持续增长的时期，直到2008年的崩溃（2000 年代）才结束 引发了UHNW的大规模创建 家庭，尤其是在俄罗斯，中东和中国。那些的最受 欢迎的选择 希望移居海外的是加拿大的移民投资者计划， 该计划受到青睐 特别是中国人和英国投资者签证，后者吸引了俄罗斯 人。首都 香港特别行政区的投资入境者计划（CIES）也 受到了好评，特别是中国出生的富裕人士。 2010s – 经济危机引发了上升 许多国家失业。在某些情况下，这引发了对移民的 更加敏锐的关注，而另一些面临重大紧缩计划的人 则为富裕人士的移民打开了大门。的 CIES和加拿大移民投资者计划均被暂停（ 魁北克），这导致对美国EB-5计划的兴趣激 增。塞浦路斯金融 2012/13年的危机导致了 塞浦路斯投资计划，而马耳他 在2013年启动了个人投资者计划。一系列“黄金 签证”计划在欧洲推出，包括葡萄牙 西班牙，最近的意大利和希腊。 2020s – 那么未来呢？我们预计，在初次提出申请时，尽 职调查将有所增加，重点将放在申请人的声誉及 其财富来源上。 人们还将越来越关注投资基金的实际社会影响。 最后，资本管制将继续发挥重要作用： 资本外流还将限制投资移民的外流。 C I T I E S 关键要点 纽约和伦敦仍然是超高净值人士的主要城市中心–大苹 果公司领先于我们最新的城市财富指数。但是他们不能 自满 -关注福祉和可持续发展意味着更小，更敏捷的城市正 在努力吸引和保留最佳人才。我们揭示一些竞争者 36 大苹果反弹 研究–全球城市指数的最新结 果 38 对快乐的追求 研究–来自我们新的城市幸福 指数的发现 42 绘制豪华电波图表数据分析–最受 欢迎的私人飞机和超级游艇之旅 44 绿色的天空，绿色的浪潮意见 –奢侈旅游业如何走向绿色 大苹果反弹 北 美国 420亿美元 私人房地产投资使 北京处于领先地位 顶端 392 东京 拥有最多的《福布斯》 2000总部 全球范围 财富 财富看两者的数量 C 哪个城市最好 莱坊市财富指数 美洲 亚洲 总体排名前20名，其中包括八 个城市 伦敦机场服务的目的 地，最高 每个城市的富裕人士和超高净值人士使用 新的财富评估模型 时间。纽约的人数最多 让超高净值人士居住，投资 I 并开展业务？我们的 T 城市财富指数提供了明确的 指南 I E 世界数据分析– S 弗洛阿·哈雷 在2020年版的《财富报告》中，我们研究了全 球100个城市，并根据许多不同的指标对其进 行了评估，这些指标表明了每个城市作为投资， 生活和消磨时间的地方的全球吸引力。 每年，纽约和伦敦都在争夺头把交椅，这并 不奇怪，因为根据全球化和世界城市研究网络 的城市分类，它们是仅有的两个拥有“ Alpha ++”地位的城市。 我们的最新结果显示，纽约从其老对手那 里夺回了头把交椅，根据财富，投资和生活 方式这三个主要类别的指标，伦敦又名列第 二。巴黎，香港和洛杉矶位列前五名。 在前20名中，北美以8个城市为主，其次是 亚洲和欧洲，有5个城市。来自俄罗斯的莫斯 科是新进入市场，而悉尼则确保了澳大利亚的 存在。 基于使用多个数据集的综合排名 1 纽约 2 伦敦 3 巴黎 4 香港 5 洛杉矶 6 芝加哥 7 新加坡 8 北京 9 马德里 9华盛顿 11 旧金山 12 上海 13 东京 14 阿姆斯特丹 15 悉尼 16 波斯顿 17 达拉斯 18 多伦多 19 维也纳 19莫斯科 19休斯顿 资料来源：莱坊研究，牛津经济学，RCA，福布斯，米其林 指南，时代高等教育，五星级联盟， 欧洲， 俄罗斯 和独联 体 大洋洲 非洲和中东 1 纽约 2 洛杉矶 2东京 4 巴黎 5 伦敦 6 芝加哥 7 华盛顿州 8 旧金山 9 达拉斯 10 休斯顿 11 莫斯科 12 香港 12波士顿 16北京 18 多伦多 19 新加坡20 马德里 22悉尼 24阿姆斯特丹 33维也纳35上 海 清单。欧亚领带 第二名，各有五个城市 1 纽约 2 伦敦 3 巴黎 4 上海 5 香港 6 北京 7 华盛顿州 8 悉尼 9 芝加哥 10 旧金山 10新加坡 12马德里 14休斯顿 16洛杉矶 16波士顿 18达拉斯20 维也纳 25 阿姆斯特丹 26 多伦多 32莫斯科 37东京 全球范围 1 伦敦 2 巴黎 3 纽约 4 香港 5 新加坡 6 上海 7 洛杉矶 7阿姆斯特丹 11芝加哥 11马德里 14东京 18北京 18维也纳 25 多伦多 26 旧金山 28 莫斯科 29 华盛顿州 33悉尼 36波士顿 40达拉斯 47休斯顿 富裕人士，其次是巴黎。东京拥有最多 的富裕人士，其次是纽约。洛杉矶在两 个类别中均排名第三。 投资 总体而言，纽约排名第一，其次是伦敦。 每年，我们都会评估每个城市房地产私 人投资的水平和多样性。 仅就交易量而言，北京以420亿美元位居 榜首。 但是，对于投资者的多样性（按投资的国籍 数量来衡量），伦敦处于领先地位。 此外，今年，我们希望根据总部设在该市的 全球顶级企业的数量来评估城市的实力。通 过这种方法，东京以《福布斯》 2000强企 业最多。 生活方式 生活方式排名基于鼓励个人参观和居住在每 个城市的主要奢侈品评估。其中包括豪华酒 店和餐馆，一流大学的质量和数量，以及连 通性的水平。 为了衡量连通性，我们研究了每个城市的主要 机场所服务的国内和国际目的地数量。欧洲城 市占据主导地位，伦敦（392）最紧密，其次 是巴黎（320）和法兰克福（302）。在每种情 况下，这些联系中有很大一部分是国际联系。 总体而言，伦敦在这一类别中排名第一，紧 随其后的是巴黎。 财富报告– 2020年 36 37 骑士弗兰克。财富/财富报告 总体 财富 投资 生活方式 1,720 1,663 对快乐的追求 骑士弗兰克城幸福 2020年指数前20名 美洲 亚洲 欧洲，俄罗斯和独联体 大洋洲 非洲和中东 1 挪威奥 斯陆 11 澳大利亚 墨尔本 2 瑞士苏黎世 11 柏林，德 国 2 芬兰赫 尔辛基 13 加拿大 多伦多 4 维也纳， 奥地利 14 韩国首尔 5 西班牙 马德里 15 迪拜阿 联酋 6 瑞典斯德 哥尔摩 16 里斯本葡 萄牙 7 悉尼，澳 大利亚 17 中国香港 7 荷兰阿姆斯 特丹 18 意大 利罗 马 9 加拿大蒙 特利尔 19 英国爱丁 堡 10 新加坡 20 意大 利米 兰 C 为了吸引人才，城市正在 越来越专注于确保 I 他们的公民可以享受最好的 T 生活质量。财富报告 推出新的城市健康 I 衡量他们表现的指数 E S w＆s d ata analysis sis —弗洛里·哈雷 索引中使用的选定度量 一年8,760小时 日照时间 每年 1 迪拜 3,509 2 洛杉矶 3,254 3 迈阿 密 3,154 4 约翰内斯堡 3,124 5 开普敦 3,094 6 旧金山 3,062 7 里斯本 2,799 8 马德里 2,729 9 悉尼 2,592 10 纽约 2,535 奥斯陆 新加坡 悉尼 维也纳 成都市 苏黎 世 深圳 赫尔辛 基 香港 斯德哥尔摩 财富报告态度调查显示，有80％的超高净值 人士将更多的时间和金钱用于自己的健康。 但是，幸福感的概念远不止个人的健康和幸 福。 人们越来越关注健康作为衡量国家绩效 的标准： 过去曾以纯粹的经济术语进行评 估，通常以 GDP的形式。但是，那里 它既不是普遍接受的衡量幸福的方法，也不 是与创造财富有关的方法。因此，我们决定 使用八种方法来开发我们自己的指数，以确 定那些使公民能够实现更高水平的福祉的城 市中心。 所有这些尝试都是主观的， 80% 超高净值人士正在投入更多 时间 和金钱为自己的福 祉 奥斯 陆 是整体福祉排名 第一的城市 莫斯科每个假期 的工作时间 绿地 每个假期的工作时 间 每年假期 每年工作 时间 68% 莫斯科 47% 巴黎 46% 阿姆斯特丹 1,794 46% 赫尔辛 基 1,750 42% 柏林 1,794 41% 苏黎世 1,813 41% 罗马 1,581 40% 奥斯 陆 1,780 40% 马德里 1,851 40% 布鲁塞尔 1,822 尤其是在选择使用的措施时，但是我们选择 了一系列因素，我们的研究表明，这些因素 有助于UHNWI关于在哪里投资或购买房屋的 决定。 例如，以前的态度调查的结果告诉我们， 人身安全，生活方式和医疗保健是重要因素。 我们有 因此，除其他一系列指标外，还包括犯罪， 工作与生活的平衡以及获得绿色空间的机会。 我们分析了40个全球城市，结果表明欧洲 城市占主导地位。挪威首都奥斯陆名列第一， 紧随其后的是苏黎世和赫尔辛基， 维也纳排在第四位–毫不奇怪，考虑到十年来 它一直处于美世生活质量指数的顶部。 马德里进入前五名。斯德哥尔摩排名第六。 大洋洲排名最高的是悉尼，位居第七。对于北 美而言，蒙特利尔排名第九，对于亚洲而言则 是 城市福祉指数是根据以下八 类评估得出的：绿色空间； 每年的日照时间；犯罪;交 通拥堵;幸福;医疗保健质量； 工作与生活的平衡;与治理 资料来源：莱坊研究公司； 世界城市论坛；Numbeo当 前结果；汤姆汤姆;联合国 瑞银全球财富管理； Legatum繁荣指数的健康类 别；和经济学人智库 在第十名和中东地区的新加坡，迪拜排名第十 五。 通过具体措施，奥斯陆引领了绿色空间的 发展。根据世界城市文化论坛的数据，该市 68％的公共空间包括公园和花园，其次是新 加坡的47％。对于那些寻求阳光的人，杜 bai以每年3,509小时的平均时间排在首位，其 次是Los Angeles（3,254个小时）。 为了平衡工作与生活，我们查看了每天假 期的工作时间。莫斯科的比例最低，每个假 期每天工作小时，其次是巴黎，为 小时。 财富报告— 2020 38 39 骑士弗兰克。财富/财富报告 f或更多住宅 wellnes的趋势，请参阅p54 C I T I E S 奥兰加 新西兰最新城市将优先为公 共空间和社区参与提供充足 的空间 马先生说，发达国家致力于确保为公共场所提 供充足的空间。“这些给了我们放慢脚步的空 间。我们的目标是创造一个让人们找到休息而 不是烦躁不安的地方。” 该城市旨在使居民有机会相互交流，并与 他们居住的社区互动。考虑到这一点，MADE 创建了一个数字应用程序，该应用程序将提 供有关交通，工作，社交活动，体育和艺术 的开放，最新信息，并使居民能够就影响他 们居住地的问题进行投票并发表意见。生活。 这是一种利用技术力量来提高公民参与度和 福祉的方法。 有趣的是，它不是 只有新城市引领潮流。2016年，迪拜政府设 立了幸福国务大臣职位-现在 并在156个国家/地区中排名21 DHCC 迪拜医疗城占地2800万平方英 尺，俯瞰迪拜河（如图）和野 生动植物 如前所述，许多国家和城市正在更加密切地 关注福祉。不丹是该领域的先驱。自1972年以 来，时任国王吉格梅·辛格·旺楚克（Jigme Singye Wangchuck）说：“国民幸福总值比国 民生产总值更重要”。 2019年，这一概念进入了主流，当时新西 兰和冰岛这两个国家宣布了计划，以衡量和 改善其人口的福祉。新西兰政府在其首个 “福利预算”中投入了38亿新西兰元的运营资 金和104亿新西兰元的资金，而冰岛总理卡 特琳·雅各布斯多蒂尔则敦促各国政府将重 点放在绿色和家庭友好的优先事项上，而不 是经济增长上。 与许多政策一样， 要获得幸福的环境，可能是城市中心最能带 路。城市可以促进协作并鼓励思想交流-这 通常是创新和变革的起点。人们集中在一个 空间中也可以更轻松地衡量健康指标。 智慧城市计划正变得越来越普遍。国际数据 公司（International Data Corporation）预 测， 2019年，960亿美元将用于先进的公共交通， 智能户外照明和智能交通管理等方面，与2018 年相比增长18％。 皇家特许测量师，城市，健康与福祉研究 所发布的2018年见解论文探讨了规划和开发 如何促进城市的健康与福祉。 新加坡可持续设计公司Pomeroy Studio的创 始负责人Jason Pomeroy教授对《财富报告》 说：“装饰许多垂直全球城市的传统钢，玻璃 和混凝土结构正在通过整合天空球场的更多混 合解决方案得到增强和空中花园作为替代性开 放和社交空间，它们可以通过暴露于绿色，自 然采光和通风条件来改善公民的健康和福祉。 “大量文献表明，城市绿化与健康和福祉 之间存在关联，因为它可以降低环境温度， 吸收水分并提供许多其他生理和心理益处， 所有这些都带来了更长寿，更有意义的生活 的机会。现在，这个想法正在为立法和规划 提供参考，例如新加坡的城市空间美化和 高层（LUSH）计划–从而说明人与自然的福祉 概念如何成为房地产价值的驱动力。” 为了了解“福利预算”国家新西兰的未来， 我们采访了MADE Group的Charles Ma，他同 意Pomeroy教授关于城市设计的整合和重要 性的观点。当前，MADE正在进行一项雄心勃 勃的项目，以重新构想我们在整个小城市 （奥克兰南部的奥兰加）的发展过程中的生 活方式，该城市最终将有40,000人居住。 “社会和个人的图片 马云说：“世界各地正在发生的崩溃告诉我， 城市不是我们生活中的积极力量或丰富力量。 奥兰加愿景的背后推动力是健康，并创造一 种将人们吸引到生活中的环境。通过更新我 们周围的空间，我们之间的空间，超越我们 的空间的真实方式。 “我们成为什么样的人，取决于我们的生 活地点和方式。人们希望重新构想一种新的 生活方式，不仅是通过技术，小玩意和健身， 还应将福祉作为核心，并围绕它进行建设。” 经过六年的设计，奥兰加的设计和制造方式 国务卿兼幸福与福祉–任命奥胡德·本特·哈 特·范·鲁米·奥米特阁下阁下。 部长的主要职责是“协调所有政府计划，方 案和政策，以实现更幸福的社会”。根据2019 年联合国世界幸福指数，阿联酋连续第四年在 阿拉伯世界排名第一 阿姆斯特丹 可以帮助保护建筑物免受极端天气 条件影响的智能“蓝绿色”屋顶 被安装到四个社会 住房地点 盟友-从2016年的第28位上升。 迪拜于2002年成立了迪拜医疗城（DHCC）， 该城市也将健康作为总体规划发展的核心。第 一阶段占地900万平方英尺，是领先的医疗保 健和医学教育品牌的所在地，还有更多的投资 组合。超过100家跨国公司选择在免税区设立 地区总部。 该项目的第二阶段占地1900万平方英尺， 将俯瞰迪拜河和Ras Al Khor野生动物保护 区。DHCC第二阶段设置为- 避难所 来到城市健康中心，这里的房地产资产包括住 宅，医疗保健，教育，零售，接待和休闲设施。 其他举措还包括巴塞罗那采用“超级街区”重 新设计城市设计的方式，这些超级街区允许街 道的部分人行道。在我们的指数中排名第七的 阿姆斯特丹，正在安装新的“蓝绿色”屋顶，它 比普通的绿色屋顶吸收更多的水，从而保护房 屋免受洪水，高温和干旱的影响。 但是，尽管幸福感和幸福感已成为重要的政 策驱动因素，但暂时不要冲销GDP。它确实标 榜了我们获得而不需直接衡量许多使生活有价 值的事物的能力。尽管GDP尚未衡量国家的健 康状况，但GDP较大的国家可以负担得起更好 的医疗保健。 当然，钱不是万能的，但它仍然很重要。然 而，在可预见的未来，随着新举措的不断涌现， 人们期望健康在城市议程中仍处于重要位置。 财富报告— 2020 40 41 骑士弗兰克。财富/财富报告 I 绘制 豪华电波 C 绘制游艇和私人飞机活动的地图 I 超级游艇 58% 所有私人飞机的航班中都有飞往美国的目 的地。加拿大占％，法国以％位居 第三** 最受欢迎的路线是在洛杉矶之 间 和拉斯维加斯 77 计划在2023年之前交付 新的6000万+艘船，估计 价值 100亿欧元 20%+ 的航班飞往 GPS位置（60m +车队） T 2017年1月至2019年1月春 季 夏天 E 私人飞机 秋季 冬季 纽约市和洛杉矶或其 周围的机场 超远距离和 S 大型私人飞机之旅（716,530）2018年1 月至2018年12月 步道的强度反映出旅程的受欢迎程 度 利用来自私人飞机分析师WINGX和 Superyacht Intelligence的合作 伙伴的数据，我们可以跟踪六千 万 加上超级游艇机队和最大的 私人飞机遍布全球 地理空间分析—迈克·迪尼克·奥尔·艾 资料来源：WingX和超级游艇情报 435 全球超级游艇船队 中有6000万+艘船 29 周 地中海每年超过60m +的超级游 艇船队的平均时间 财富报告– 2020年 42 43 骑士弗兰克。财富/财富报告 私人飞机和 超级游艇不惜一切代 价 来改善...的福祉 他们的乘员，但问 题是 越来越多 提出关于 C 他们对 I 的健康 更广阔的环境。 T 两位行业领袖 I 分享他们对豪华旅行 的看法 E 可以变得更多 S 可持续的 William Mathieson超级 游艇集团情报总监 那么，实践中更环保的游艇行业是什么样 的呢？实际上，环保主义和游艇并不是第一 次出现时那样不太可能的伙伴。超级游艇的 建造代表着海上技术的先锋，因此，“可持 续”游艇不仅不会损害性能，反而会转化为 更高的效率和性能优化，从而节省了整个船 舶以及客户的底线。 每一个都有批发动作 供应链水平，以优化性能和运营的解决方案。 原始设备制造商（OEM）是生产非常特定的技 术的利基业务，正在寻求减少能耗和浪费的方 法。 绿色的天空， 从个人角度来看，这不仅在道德上而且在声 誉上都是受欢迎的。基于炫耀性消费的概念销 售游艇产品已经越来越过时了，行业必须继续 采取积极措施，以加强其在具有社会意识的新 客户群体中的地位。 像许多行业一样，大量机会主义者寻求发 掘这个新兴市场的潜力。而且，像许多行业 一样，我们确实面临着“绿色清洗”的问题。 但是，非营利组织和商业企业都在做很多出 色的工作，因为人们越来越普遍地认识到， 盈利能力和责任不必相互排斥。 绿浪 这些发展的最前沿是发电解决方案，使游艇 不再完全依靠柴油机推进。业界已经接受了混 合技术和其他替代解决方案，为此值得赞扬。 尽管如此，围绕供应链下游的锂电池等能源的 真实足迹仍存在争议。尽管如此，正在讨论此 类问题的事实表明愿意遵守。 最终，尽管存在误解 由主流媒体发布，在更广泛的全球范围内考 虑时，船只本身的足迹可以忽略不计。实际 上，它们是制造业中技术进步和就业的催化 剂。 现在，该行业面临的真正挑战在于材料浪 费的管理。按照目前的状况，在游艇的整个 生命周期中，仍然有太多的原材料被抛在一 边。超级游艇行业的下一个市场机会是探索 重用和重新利用这些有价值的商品的方法。 — wm Thomas Flohr VistaJet创 始人兼董事长 在技术中断和社会期望的共同推动下，公 务航空目前正在发生范式转变，频繁的飞行 者越来越意识到气候变化，并对此感到震惊。 这就是为什么该行业致力于寻找更环保的 解决方案的原因。贸易组织国家公务航空协会 （National Business Aviation Association） 宣布，其利益相关者致力于在2020年期间实现 国际排放的碳中和增长，并到2050年将温室气 体排放量进一步减少50％，低于2005年的水平。 燃料所代表的固定成本。最重要的是，它的客 户群日益要求更可持续的运营模式。 VistaJet引领着非常传统的行业的发展。 的确，我们已经推出了以共享经济原则为中 心的商业模式，从而彻底改变了市场，该机 队拥有70多架年轻的节油型飞机，为全球多 个客户提供服务。 但是，我们的承诺仍在进一步：我们正 在设定公司范围内的减排目标，投资于 十年前，绿色议程非常重要 在超级游艇行业内受挫。有一种感觉，它与游 艇的存在理由直接冲突。 如今，情况看起来已经大不相同了，因为 我们看到了对道德和商业需求的越来越多的 认可，它们为新一代客户提供了更加环保的 提议。 拥有少于6,000艘船的船队，其中任一时 刻只有约20％处于活动状态，因此，即使将 制造过程考虑在内，该行业的足迹也很小。 挑战是一种感知。尽管与其他行业相比， 实际的足迹可能会苍白，但游艇本身的显眼 本质使它们容易成为目标。 世界迫不及待。 人类活动的几乎每个领域都对环境产生影 响，而将我们对地球的影响降到最低变得越 来越紧迫。 航空旅行显然是引起公众关注的焦点。现 实既不像头条新闻所建议的那样令人震惊或清 晰。国际民航组织（ICAO）估计，航空运输仅 占航空运输业的2％ 全球CO 2 排放量，其中私人航空占2％，占全 球总量的％。 但是，随着新兴经济体财富的增加，业 务的全球性和廉价机票的需求，需求正在增 长。按照目前的趋势，到2037年，全球航空 旅行者的数量可能会翻一番，达到82亿。 该计划是为了实现这些可持续性 通过四支柱战略实现目标：改进技术以减少 排放；更高效的运营；基础设施改善和替代 燃料来源，例如可持续航空燃料；并采取一 项基于全球市场的单一措施来填补剩余的排 放差距。 实际上，出于以下几个原因，在运输部 门中，航空业有可能处于有利位置，以试行 推出更具可持续性的生物基燃料。与汽车行 业相比，它的运营商数量相对较少，分销网 络较小，与个人拥有者相比，车队的普及率 很高，而且由于拥有较高的比例，因此采取 行动的经济动机明显。 进一步优化的智能 我们如何飞行以及如何在船上使用可持续产 品。从今年开始，我们将与客户合作，通过 认证的碳信用额度来抵消全球燃料的排放量。 此外，空腿约占我们总航班的30％，比行业 标准低25％。 作为一家公司，我们的首要任务是切实有 效地减少我们的碳足迹，并探索实现更高可持 续性的所有潜在途径。但是，我们不能单独做 到这一点：只有多方参与才能帮助我们减少大 规模影响并影响长期转型。 世界不能等待；而且也不行。 这就是为什么现在是时候采取行动而不 是言语了。— tf 财富报告– 2020年 44 45 骑士弗兰克。财富/财富报告 托马斯·弗洛尔 在合并的推动下，公务航空目前 正在经历范式转变 技术破坏和社会期望 H O M E 关键要点 去年，我们追踪的100个优质住宅区中只有22％看到平均 价格下降。但是，对于计划在2020年购买新房的21％的超 高净值人士来说，值得注意的是，城市领先于法兰克福 （+ 10％），超过了第二居所市场。 探索其他99个人的表现 48 城市闪耀 研究– PIRI 100（我们独特 的国际主要住宅指数）的结果 54 反了 见解–健康趋势如何影响住宅 发展 58 下一社区预测–世界各地的住 宅热点 66 降低时间更长 预测– 2020年主要住宅市场价 格增长预测 47 25 24 PIRI 100：位置1到50 2019年豪华住宅物业的年度价格变化百分比* +9% 城市闪耀 H PIRI 100的最新结果– 各种不确定性证明了2019年的口号。尽管财 富继续增加，大多数发达经济体的利率仍处 于创纪录的低点，但全球经济增速放缓，财 产税以及在某些情况下出现了盈余。 +% 法兰克福的增长，超越 了PIRI 100 在2019年 +% PIRI 100的年度增长 在2019年。比2018年的数字增加了％ 06 08 07 08 10 11 12 13 13 15 16 05 04 03 02 01 +6% +3% 0% 我们独特的优质国际住宅 O 索引–范围广泛 M 全球绩效趋势 E 世界和数据分析–凯特·埃弗雷特·塔伦 待售豪宅均对优质房地产价格上涨构成压力。 如今，我们的国际主要住宅指数（PIRI）已 有13年了，反映了这一点。从某些市场的两位 数增长到另一些市场的大幅下降，增长范围不 等，但我们看到自2013年以来普遍存在的温和 增长趋势的转变。2019年，PIRI覆盖的100个 地区的平均价格上涨了近2％ -从2018年的％ 上升至2013年的％的水平。 城市力量 今年的PIRI前十名被世界各地区以及先进和新 兴市场占据。与欧元区的第二大市场相反，城 市占据主导地位，尽管欧元区经济脆弱，但仍 有四个欧洲城市出现：法兰克福（+ ％）， 里斯本（+ ％），雅典 （+ ％）和柏林（+ ％）。 令人惊讶的是，雅典和塞浦路斯（ + ％）的表现现在已经超过意大利同行， 但基数较低，而且基本价格仍在35％左右 +% 亚洲市场（表现最好的国家）的黄金平 均价格变化 2019年的地区 对全球收入征收100,000欧元的统一税，以换 取部分意大利人的生活方式。然而，希腊在 2019年复制了该计划后紧追其后。 在亚洲，中美贸易战，香港抗议活动以及 某些市场更加严格的财产法规，某些市场的 活动减弱，资金转移到其他市场。中国大都 市年均增长30％的日子已经一去不复返了： 首尔和台北现在是该地区的主要城市， 年增长近9％的跑步者 *所有价格变动均以 当地货币为单位 注意：所有数据均与 除另有说明外，2018年12月31日至 2019年12月31日。 塞浦路斯：2018年6月至2019年6月。雅典， 巴塞罗那，柏林，法兰克福，泽西岛，马 尼拉，墨西哥城，利雅得和汉普顿：2018 年9月至2019年9月。 曼谷，波士顿，洛杉矶，迈阿密，圣地亚哥， 旧金山，东京：2018年10月至10月 16 18 19 19 21 21 21 25 皮里：1-50 27 28 28 30 31 31 31 31 35 35 37 38 39 40 40 42 43 44 45 45 47 47 47 0% 低于其2008年的峰值。意大利的非国税可能 会改变游戏规则，为超高净值人士提供机会 和8％。 中国的 顶级 城市 锯 价格 增长在2019年走低。 2019年。纽约温哥华：2018年11月至2019年11月。 斯德哥尔摩：2018年1月1日至2019年12月9日。东京：涉及所有 1亿日元以上的物业。巴哈马：数据与新普罗维登斯和天堂岛有 关。莫斯科，新加坡，多哈，阿布扎比和迪拜的数据是临时的。 +3% 财富报告– 2020年 48 49 骑士弗兰克。财富/财富报告 PIRI的100个地点中的100个地 点价格持平或正增长 在2019年 78 选择新房时，哪些属性对客户越来越重要？ 按重要性排序选择每个选项的受访者百分比 进入附近的绿地休闲娱乐 50% 当地保健设施的可用性和质量 49% 物业的设计如何促进他们的身心健康 48% 物业周围的空气质量 40% 附近医疗设施的质量 37% 开发项目提供的健康设施 36% 建筑物的能源效率和环境友好性 36% 73 +9% +6% 60 中央银行在2019年 降息 资料来源：中央 PIRI 100：排名51到100 2019年豪华住宅物业的年度价格变化百分比* 北美 拉丁美洲和加勒比海 欧洲，俄罗斯和独联 体亚洲 非洲和中东 大洋洲 我们大中华区研究部负责人大卫·吉（David Ji）指出：“ 2019年的大部分时间是与美国 之间不断升级的贸易战，加之政府决心通过 一系列降温措施来抑制物价上涨，导致价格 增长更加缓慢。” 香港弹性 大卫补充说：“香港（+ ％）感到惊讶 一旦表现出色，奥克兰的主要价格（- ％）正在调整，以响应2018年外国买家 禁令和经济逆风。但是，根据我们在新西兰 的合作伙伴Bayley's的研究经理Ian Little 所说，“最近来自外籍人士的咨询增加以及 较低的利率正在减轻影响”。悉尼领先澳大 利亚五月份 PIRI跟踪价格上涨的市场 +3% 0% 47 52 52 H O M E 54 55 55 57 58 银行新闻 +% 素数的平均变化 欧洲的价格 59 市场 59 在2019年 61 62 63 64 64 66 67 68 68 70 71 72 73 73 专注于美国 根据“态度调查”（见下表），美国仍然 是亚洲超高净值人士购买住房的第一目 的地。全国房地产经纪人协会的数据显 示，截至2019年3月的一年中，海外买家 进行了780亿美元的购买。在全球最大经 济体中持有以美元计价的资产的呼吁可 能会在2019年三次降息的背景下增加， 一些买家将总统选举前的平静视为潜在 的机会。 迈阿密得益于2019年州和地方税（SALT） 减免法令，吸引了来自较高税州的富裕 移民。纽约持续的供应方面的疲软被股 票上涨部分抵消，而波士顿 阿斯彭看到了年平均价格 增长分别为2％和5％。 到了2019年，由于抵押贷款上限的降低和三 项利率的降低，缓解了政治动荡的某些影 响。” 新加坡（+ ％）再次成为焦点：海外购 买者的印花税税率不再被认为是严厉的，而是 为了稳定的政治政治和城市国家的安全货币而 不进行资本利得税的权衡或遗产税。 ％的库存–供应不足和融资便宜是价格的 支撑。 经济，政治和气候方面的日益严峻的挑战 正在限制我们非洲城市的主要价格上涨。开 普敦的主要销售量保持增长，但价格下跌 （％），因为长期以来的供应商证明价 格更为灵活。 迪拜将在海湾合作委员会（GCC）地区首 次举办2020年世博会 皮里：51-100 73 73 73 79 79 79 82 82 84 84 由于许多大型门票物业易手，平均成交价 分别高出19％和13％。 亚洲超富裕人士计划在2020年购买 住宅物业的前五个国家 100 99 97 97 96 95 86 87 88 89 90 90 92 94 93 *所有价格变动均以当地货币为单位 资料来源：所有数据均来自莱坊的全球网络， 柏林和法兰克福除外（Ziegert Research＆ ImmobilienScout 24）；东京（肯公司）；纽约 （StreetEasy）；波士顿，洛杉矶，迈阿密，圣地亚哥， 旧金山（S＆P CoreLogic Case-Shiller);巴塞罗那（Ministerio de Fomento）； 01 02 03 04 05 资源： 我 们 英 国 新加坡澳 大利亚加 拿大 泽西（泽西州）;多伦多（多伦多房地产委员会）；温哥华（温哥 华房地产局）；墨西哥（联邦社会妇女协会）；圣保罗和里约热内卢 （PesquisasEconômicas基金会）；奥斯陆（Advokat Ek，奥斯陆）;斯德哥尔摩 （SvenskMäklarstatistikAB）。 从更宏观的角度来看，地球的健康状况 会影响到 人们想要或有能力生活。印尼首都雅加达 （Jakarta）强调了这一威胁的规模，该国 在2012年和2013年以每年35％以上的年均价 格增长领先PIRI 100。现在，由于洪水威 胁，该市的行政职能应向东北726英里转移 至婆罗洲的东加里曼丹省 和污染水平的上升。 他说，他的客户偏爱的地点包括新西兰， 阿尔卑斯山，马里布，汉普顿，悉尼，日 本和南非。“设计和功能至关重要，无论庭 院， 冥想室，抵抗池或起居室 墙，但现实是它的位置 莱坊私人办公室团队的Alasdair Pritchard 告诉我，这正在迅速发展 趋势：“年轻的专业人员正在优先考虑 和接近自然是决定性的 因子。海滨，森林和山区的位置最受青 睐。”他解释说。 健康和福祉比以往任何时候都重要。 它不再是四十多岁的精疲力竭的高管 的保留人 或50s。科技百万富翁等年轻的专业人 士越来越多地寻求避风港 一年一个月专注于健康。” 根据态度调查，有80％的受访者表示，他 们的客户将更多的时间用于个人 健康和健身。当被问及在选择新房时健康属 性有多重要时，进入附近的绿色空间被认为 是最重要的，其次是健康设施的可用性和物 业的设计以及它对他们的身体有何贡献 和心理健康（请参见上图）。 资料来 源：《财富报告》态 度调查 37% 36% 36% 40% 50% 49% 48% 选择每个选项的受访者百分比 按重要性顺序访问附近的绿 色空间以进行休闲和娱乐当地保健设施的可用性和质量 物业的设计如何促进他们的身心健康 物业周围的空气质量附近医疗 设施的质量 开发项目提供的健康设施 建筑物的能源效率和环境友好性 选择新房时，哪些属性对客户越来越重要？ 健康与优质房地产市场 50,000美元 中国的年度外币 购买上限 财富报告态度调查 财富报告– 2020年 50 51 骑士弗兰克。财富/财富报告 66 55 60 54 投资签证的全面改革，以及迪拜房地产和监管局 （RERA）的更大权力，这使迪拜可以监督所有未 来房地产的策略， 相对值 几百平方米的主要物业 2020年需要监控的市场 PIRI 100映射：按等级顺序的年度价格变化 51 85 23 93 84 26 11 09 大型项目–一起为市场增加了一些乐观情绪。2019 年的年度下降速度放缓至％。 在某些城市购买了100万美元的商品* 北美 拉丁美洲 亚洲 非洲和中东 欧洲，俄罗斯和独联体 大洋洲 + 3％或更高 + ％至+ ％ 0％及以下 72 01 80 20 18 29 49 69 52 28 37 56 22 伦敦93 67 30 91 35 38 48 47 64 33 伦敦电话 在围绕英国退欧的动荡和旷日持久的政治纠纷的 背景下，伦敦在2019年下跌了％。然而，保守 党在12月大选中的决定性胜利提供了一些急需的 明确性，市场看起来也已定下来。 每100万美元购买的平方米数量 英国莱坊骑士汤姆·比尔 保守党现在在议会中享有舒适的多数席位，并且围绕英国退 欧的呼声越来越高，伦敦市中心的黄金销量很可能会增加。 这转化为价格上涨的程度 这将取决于英国脱欧协议的实施，更广泛的经济 以及未来的税收变化。价格下降超过 61 17 12 02 77 64 98 06 19 89 76 25 86 78 75 74 50 在2020年获得牵引力。 温哥华（％）曾经是中国买家最青睐的市 场，自2016年以来，已经出现了大量法规，从20％ 的外国买家税到入住税，在2019年PIRI 100表现 最差。自2019年第一季度以来下降幅度有所放缓， 12月的销售额增长了87％ 根据我们的数据，2019年同比 摩纳哥 16 香港 21 伦敦 纽 约30 32 新加坡 35 日内瓦 38 15％在切尔西， 62 Bayswater和Knightsbridge，以及 Crossrail计划重塑纽约的通勤景观 2021年，机遇无限。 97 82 71 99 70 04 31 81 H 的当地合伙人Kevin Skipworth O Dexter Realty，参考了美国房地产 委员会的销售数字 洛杉矶 39 100 15 45 95 16 68 03 08 53 36 M 温哥华。这表明有潜力 E 改变方向，尽管速度很慢。 巴黎 45 雪梨 50 上海 58 东京 65 北京 68 87 13 58 39 05 07 94 92 42 32 14 21 40 73 65 46 34 79 59 59 新加坡 24 李乃佳博士 柏林 77 迈阿密 90 休斯顿05 莱坊新加坡（Knight Frank）新加坡一年前，新 加坡似乎正走向世界 非居民经济增长放缓 57 墨尔本 96 孟买 102 克里斯·洛拉（Chris Lollar），道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman） 除能源行业外，休斯顿还拥有23家《财富》 500强公司和新兴的技术与创新 部门。由于没有州所得税和大型公司的税收减免，该市位居世界前列。 开发商再次受到加价的打击 63 印花税。十二个月过去了，这个城市国家 逐渐成为区域安全的国家 天堂，特别是对于亚洲买家。鉴于 27 44 83 伊斯坦堡 115 迪拜 155 开普敦 174 圣保罗 202 内向移民在美国最高。快速增长的经济在2019年三度降息的帮助下，支撑了 West University和River Oaks等高档地区对住房的需求。截至2019年11月的 一年中，独户房屋销售量增长了4％，豪华价格同比增长了8％。 法兰克福 01 不确定的外部环境，新加坡重新成为聚光灯，许多买家愿意忽 略较高的购买成本，以利用其政治和政策优势。 经济稳定和作为区域商业中心的地位。 悉尼27 *汇率 计算于2019年12月31日 资料来 源：莱坊研究中心， Ken Corporation的道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman） 齐格特·奈特·弗兰克（TillBrühöfener-McCourt） 直到最近，德国还是德国的金融中心和欧洲中央银行的所在地，一直是主要的 商业中心。现在，韦斯滕德（Westend）和美因河（River Main）之间的地区 正在经历重大的更新，吸引了本地和海外买家。自2013年以来，法兰克福的人 口平均每年增长11,000，建筑速度落后于需求，推动了每年约10％的主要价格 增长。 Michelle Ciesielski，莱坊澳大利亚 2019年的三次降息，有弹性的股票市场和新供应的紧张局面导致2019年的年度 主要价格增长4％。可以说，悉尼在生活方式上是无与伦比的，它融合了一座 一线城市的所有一流设施在海滨地带过户外生活方式的人，尽管没有投资者签 证的非居民仅限于 仅新建采购，主要需求仍然强劲。 财富报告– 2020年 52 53 骑士弗兰克。财富/财富报告 50% 表示选择绿色空间对UHNWI买家越 来越重要的受访者百分比 一个家 16 平方米（百万美元） 在摩纳哥 购买 意识到我们称之为家的地方会对我们的幸福感产生深远的影响，这并 不是什么新鲜事：风水的元素早在中国于公元前4,000年就已被实践。 如今，单一豪华住宅和公寓楼的开发商都越来越关注居住者的身心健 康。 奢侈品开发商Troon Pacific首席执行官格里高里·马林（Gregory Malin）解释说：“我们的投资中约有25％隐藏在您甚至看不到的建筑 成本中。”“而且这还不包括建筑物的结构框架。” 马林先生（他的最新项目是位于旧金山的9500平方英尺，价值9000 万美元的房屋950住宅）所指的是法医细节，以确保他的项目能够促 进居住者的福祉并保护他们免受侵害。 从内到外 住宅物业 H 开发方面，除了增加新的水疗中心外，还 有更多的幸福感。我们看看 O 有利于房主的新兴趋势， M 更广泛的社区和底线 E 世界-安德鲁·希尔利 诸如极端温度，噪音，空气和水污染甚至电磁波等环境危害。马林先 生说，很难知道这样的措施是否能为物业增加价值：“我正在努力做 的是在质量上创造差异化点。” 但是，咨询公司Ekkist的奥尔加·特纳·贝克（Olga Turner Baker） 表示，有证据表明存在多人居住的情况。“一般来说，研究表明溢价 为10％到15％，但可能高达55％。” 政府的环境和健康法规以及居住者的需求，也将决定开发商对福利 趋势的接受程度和速度。但是，豪华开发商Almacantar与Ekkist和国 际WELL建筑协会合作，决定在伦敦的最新计划The Bryanston登记 WELL认证（这是第一个这样做的豪华住宅开发商），这表明该房产被 认为是畅销产品。指向住宅市场的高端，这一重要性只会增加。 有关选择的健康趋势的更多信息，请参见下页。 财富报告– 2020年 54 55 骑士弗兰克。财富/财富报告 旧 金 山 的 9 5 0 号 公 寓 将 您 带 入 了 外 面 安静地深呼吸 无论是要保护居民免受城市烟雾，花粉等自然过敏原， 还是建筑物本身散发出的蒸气，清洁和清洁空气已成为 当务之急。 现代通风系统每天最多可更换房屋内的空气12次，同 时抽取越来越细的颗粒。马林先生甚至还安装了特殊的 通风孔，以从可能散发异味的橱柜背面等空间中抽出空 气。 高科技涂料可以吸收和中和污染，像马林先生这样 的开发商正在逐渐避免使用含有有毒“红色名录”化学 物质的材料和面漆，这些化学物质可能会渗入空气中， 甚至会造成健康问题。 监测空气质量的服务，尤其是在大型和私人租赁开发 项目中的服务，也在不断增加。“人们想了解他们所呼吸 的空气的更多信息，”创立了一家新公司AirRated的Olga Turner Baker说，该公司负责测量和衡量空气质量。 对于室内设计公司Elicyon的Charu Gandhi而言，空 气质量必不可少 家。“我们结合了空气净化器和加湿器 H 进入细木工，有时连接到复杂 O 空气质量监测系统。我们的目标还在于通过墙内的 隔热层将噪音降至最低， M 声学材料和高规格玻璃 E 和门以产生接近零落的沉默。” 维他命水 奈特·弗兰克建筑咨询团队的詹姆斯·卡特·布朗（James Carter-Brown）说，私人钻孔越来越多地吸引那些不能 饮用自来水的客户，后者为国际客户管理大型豪宅的翻 新工程。“随着环保意识的增强， 对于一次性塑料的使用，客户经常询问使用塑料瓶装水 的替代方案。” 同时，格雷戈里·马林（Gregory Malin）说，他现在 在自己的项目中安装的先进的水过滤系统不仅可以去除 杂质，还可以添加有益的矿物质和元素。 转到第76页，了解如何使消费者满意的是商业市场 公共领域 莱坊住宅开发咨询团队的阿比盖尔·海沃思（Abigail Heyworth）表示，购买者越来越多地寻求与环境和周围 社区合作并提供高水平内部设计和服务的开发项目。 她说：“如果您在漫长的一天的工作后能从火车或公共 汽车上享受回家的路，这真令人振奋。”“我们的研究表 明，人们喜欢混合街道宽度来重现传统市中心的感觉， 同时仔细考虑开发区周围的商店和休闲设施也有助于吸 引买家。” 悉 尼 One Barangaroo 再生 计划 的 一 部 分， Crown Residences的Todd Nisbet表示同意。标志性的海港前部 方案经过精心设计，所有四个方面均面向公众。他说： “通常情况下，建筑物的一侧专门用于空调和送货，但我 们将其放置在地下。” 除了使居民能够轻松地在日常生活的不同阶段之间 进行放松，锻炼和工作之外，这还有助于防止开发被 视为一个专属的飞地。 Nisbet先生说： “开发项目的一半以上是开放空 间。”“悉尼居民正确地感觉到海港属于他们，因此我 们试图通过建立新的公园，通向海洋以及艺术设施的 方式来回报一些东西。这些空间有助于培育不同类型 的幸福，无论是通过锻炼，社交活动或只是沉思。” 内心的平静 通过帮助解决诸如孤独之类的社会问题，开发商在创造 健康的生活场所中所扮演的角色可以进一步扩大。这是 一个主要问题：最近的一份报告发现，有8％的伦敦人经 常或总是孤独，而27％的人感到与社会隔离。 开发商Lendlease的可持续发展董事总经理Paul King 同意更好的设计和城市规划会有所帮助，该公司共同创 建了Loneliness Lab项目，以寻找解决建筑环境中孤独 感的方法。他说：“例如，许多伦敦人在家里住的公寓没 有窗户朝向公共区域。”“这些提供了很少的互动机会。” 但是，奥尔加·特纳·贝克（Olga Turner Baker）说， 潜在的解决方案可能不仅仅限于建筑环境本身。她说： “我们正在越来越多地帮助我们的客户创建社交或在线计 划，以提高他们在发展过程中的社区意识。” 财富报告– 2020年 56 57 骑士弗兰克。财富/财富报告 购买者越来越多地寻求与环境 兼容的发展 及其周围的社区，以及提供高水 平的内部设计和服务 水 在 R e s i d e n c e 9 5 0 营 造 出 宁 静 感 布 莱 恩 斯 顿 内 海 德 公 园 酒 店 ， A l m a c a n t a r 海 德 公 园 布 莱 德 斯 顿 酒 店 附 近 的 绿 地 ， A l m a c a n t a r 作 为 B a r a n g a r o o 的 一 部 分 ， 已 经 创 建 了 大 面 积 的 公 共 空 间 下一个社区 从悉尼到圣地亚哥，莱坊国际的全球住宅物业专家团 队分享了2020年精选的主要房地产热点 凯特·埃弗雷特·特伦 在不确定的政治和经济背景下，我们挑战了我们的研究人员和代理商 的全球网络，以挑选他们认为在未来五年内值得关注的度假村，街区 或村庄。在某些情况下，再生和运输联系有望刺激价格。在其他国家， 新的大学和技术中心将刺激需求。而在其他地方，随着价格触底反弹， 价值机会浮出水面，信心恢复。由于未来的热点都在投资者和记者的 希望清单上，因此我们今年已加倍努力，确定了40个全球潜力巨大的 市场（请参见下表并在线阅读完整的选择）。展示他们的本地知识， 我们的贡献者还分享从咖啡店到水疗中心，公园到完美的滑雪胜地等 各个方面的最爱。我们希望您能享受一站式的游览。 H O M E 通往摩洛哥，马拉喀什的阿米兹米兹 生活方式 在马拉喀什西南，通往阿米兹米兹（Amizmiz）的道路也被称为“路线杜 拉奇（Route du Barrage）”，因为它通往拉拉（Lalla Takerkoust）湖， 那里有一座水力发电站。它提供了新鲜的空气，自然，大量的水资源， 远足径，沙漠和阿特拉斯山脉的壮丽景色。 为什么会出现？这个领域引起 了环保意识的开发商的注意。 见证人 波 西米亚风情的Beldi乡村俱乐部 （3公里），以玫瑰花园和时尚 手工艺品商店而闻名；费尔蒙 皇家棕榈（Km 11），已售出 100套Studio-Ko别墅，是马拉 喀什最好的水疗高尔夫球场； 还有一个占地32公顷的农场， 名为Epasym（49公里），围绕 着尊重自然和社会环境的独特 概念而设计。 我最喜欢的位 在Fairmont Royal Palm高尔夫 俱乐部进行一轮早期高尔夫运 动，然后在Kasbah Beldi的百 岁开心果树下享用午餐，然后 在Epasym购物。 谁在买？ 自 2013年 Royal Palm Private Residences的第一批房屋竣工 以来，购房者的数量一直在增 长。备受瞩目的早期居民产生 的口碑吸引了主要来自法国， 瑞士和比利时的购房者，但最 近也吸引了来自该国的购房者。 英国。 我的钱能给我带来什么？三居 室别墅的起价为950,000欧元， 而五居室别墅的起步价为280万 欧元，位于高尔夫球场边缘并 享有阿特拉斯山脉的美景。 斯特拉·德·巴纽克斯 （Stella De Bagneux）， 斯特拉画廊首席执行官， 莱坊在马拉喀什的合伙人 财富报告– 2020年 58 59 骑士弗兰克。财富/财富报告 马拉喀什 国家 贝尔迪 俱乐 部 R 费尔蒙特 皇家棕榈 摩洛哥 马拉喀什 Fa Epasym rm店 古堡 L A K E L A L L A TA K ER KOU S T 阿尔及利亚 贝尔 迪 澳 大 利 亚 莱 坊 骑 士 团 的 E r i n v a n T u i l 与 犬 友 C e l l a 和 O r l a 邻里 城市/地区 国家/地区 通往阿米兹米兹的道路p59 马拉喀什 摩洛哥 凯尼尔沃思 开普敦 南非 Borrowdale溪 哈拉雷 津巴布韦 金湾 珠海 中国 丰台p60 北京 中国 怀特菲尔德 班加罗尔 印度 港区虎之门 东京 日本 新雪谷 北海道岛 日本 白沙罗高地 吉隆坡 马来西亚 圣淘沙p60 新加坡 新加坡 普吉岛 普吉岛 泰国 悉尼海滨p62 域域 霍布森维尔角 悉尼 墨尔本 奥克兰市 澳大利亚 澳大利亚 新西兰 圣马克思 维也纳 奥地利 拉克鲁瓦瓦默尔吉加罗海滩 蔚蓝海岸 法国 第九区 巴黎 法国 圣马丁德贝尔维尔p62 法国阿尔卑斯山 法国 阿尔勒 普罗旺斯 法国 硕宝p63 柏林 德国 都柏林波多贝罗8 都柏林 爱尔兰 科尔蒂娜 意大利阿尔卑斯山 意大利 隆加诺·韦斯普奇 佛罗伦斯 意大利 纳斯克斯公园 里斯本 葡萄牙 对角马尔 巴塞罗纳 西班牙 Mahou-Calderón p63 马德里 西班牙 马德里新北 马德里 西班牙 克莱恩·蒙塔纳 瑞士阿尔卑斯山 瑞士 洛桑 瑞士 瑞士 迈达谷p64 伦敦 英国 利斯步道和东部新城 爱丁堡 英国 城市步行中央公园 迪拜 阿联酋 坎比走廊，橡树岭 桑迪巷 圣让湾 布鲁克林栗树山 博物馆区p64 帝国海滩p65 惠灵顿 圣彼得堡 温哥华 巴巴多斯 圣巴特 波斯顿 休斯顿 圣地亚哥 佛罗里达 佛罗里达 加拿大 加勒比海 加勒比海 我们 我们 我们 我们 我们 丰台位于北京南部，永定河自北向南延伸，周围环绕着北公国家森林公 园和北京花园博览公园等绿色空间。它拥有几个市场和一些古老的住宅 社区。 圣淘沙是新加坡南部海岸外的一个岛屿度假胜地，往返该市的交通十 分便利。圣淘沙是许多生活方式的目的地，这里有许多主题景点，还 有茂密的雨林和金色沙滩。 H O 中国北京丰台 M 侵权行为 E 新加坡圣淘沙 生活方式 为什么会出现？丰台市曾经是该 市批发市场的集会地，现在则是 丽泽的故乡 金融 商业区 （FBD）和大兴国际机场。建立城 市航站楼 提供 市区入 住 服务 新的 Airport Express铁路线仅需20分 钟，将进一步吸引开发商。 我最喜欢的位 我喜欢大型的景观区和绿色公园， 例如青龙湖公园，莺山森林公园， 世界花卉园和世界陆地热公园， 这是一个带有天然温泉的温泉。 谁在买？ 国内买家仍然是市场驱动力，但 新的FBD拥有便捷的机场通道，预 计将吸引海外投资者，尤其是德 国，法国，英国和美国的外国投 资者。 我的钱能给我带来什么？丰台 区的平均住宅价格约为每平方 米人民币80,000元。100平方米 的两居室公寓的预算约为人民 币800万元。 杨洁ina 莱坊上海与北京研究与咨询主管 为什么会出现？政府最近宣布 的新加坡大南部海滨地区的发 展将有助于振兴圣淘沙并改善 与城市的联系。 我最喜欢的位 经过一周的工作，圣淘沙是与家 人放松和放松的好地方。我喜欢 自然小径，其中展示了圣淘沙 （Sentosa）丰富的野生动植物 和新加坡本地的古树。 谁在买？ 圣淘沙的房地产吸引了新加坡和 外国买家。海外买家来自中国， 印度尼西亚，印度和美国。 我的钱能给我带来什么？平均 而言，面积从100平方米到150 平方米的两居室到三居室公寓 的价格在180万美元至210万美 元之间。这些数字低于半岛南 部海滨最近项目的单位价格。 李乃佳博士 莱坊新加坡研究部主管 财富报告– 2020年 60 61 骑士弗兰克。财富/财富报告 武吉我拉 冒险 海湾水上乐园 海滩 西洛索 因比亚 自然教育径 普遍 工作室 马来西亚 谭宗 高尔夫球场 谭宗 新加坡 圣淘沙 海滩 F 应山 奥雷斯特公 园 国家 北宫 森林 和天安门 利兹金融 商业新闻 花园博览公园 紫禁城 世界花 花园 地热 花园（温泉） 北京 丰台 莱 坊 西 班 牙 骑 士 的 卡 洛 斯 ·萨 莫 拉 （ M a l o s - C a l d e r ó n ） 悉尼港以蔚蓝的海水，绿色的滨海和澳大利亚最负盛名的住宅物业而闻 名，悉尼港大桥和歌剧院构成了明信片般完美的海滨目的地。 幽静的环境，具有典型的法国乡村风情，但位于世界上最大的滑雪区三 谷。距穆蒂尔斯（Moutiers）仅15分钟路程，距里昂（Lyon）90分钟路 程，前往英国和欧洲大部分地区都很方便，可以周末休假。 SoPo –位于波茨坦广场（Potsdamer Platz）的南部–是新兴社区， 介于既定社区和新公园区之间。结合米特（Mitte）和舍内贝格 （Schöneberg）的精明生存与克罗伊茨贝格（Kreuzberg）的反叛态 度，一定会真正感受到这里的柏林氛围。 该地区几乎位于复兴的曼萨纳雷斯河（Manzanares river）河畔，拥有 丰富的历史古迹以及休闲和文化设施。距市中心仅几步之遥，它还可以 欣赏皇家宫殿等顶级景点的最佳景观。 H O 澳大利亚悉尼港 M 再生 E 法国阿尔卑斯山Saint-Martin-de- Belleville 相对价值 SoPo，柏林，德国 再生 Mahou-Calderón，马德里，西班牙 再生 为什么会出现？悉尼许多地区 海港 历史悠 久的滨海地区正在进行或计划中 的复兴，包括Barangaroo，环形 码头和标志性渡轮码头，悉尼歌 剧院，Blackwattle湾的Sydney Fish Mar-ket，Bays West， Walsh湾艺术专区和Sydney Modern项目，新南威尔士州美术 馆备受期待的扩展项目。 我最喜欢的位 我喜欢以壮丽的海港大桥为背 景的任何活动，但是在歌剧院 阳 台 上 的 悉 尼 吊 索 或 在 Barangaroo保护区walking狗的 人是最喜欢的。 谁在买？ 本地和国际买家混合在一起，购 买了最近在悉尼港沿线启动的少 数优质住宅项目。 我的钱能给我带来什么？悉尼 港新建的两卧室公寓，可欣赏 水景，起价为150万澳元，而一 栋既有花园和水景的五卧室房 屋，起价为500万澳元。 艾琳·范·图伊 伙伴， 莱坊澳大利亚 为什么会出现？ Saint-Martin是Tarentaise山谷 中一个经常被忽视的度假胜地， 远离Méribel和Les Menuires的主 要度假胜地，吸引了那些想要不 仅仅是滑雪的买家。除其他外， SaintMartin 还 提 供 前 往 Via Ferrata Le Cochet攀岩路线，高 山农场，远足和美食餐厅的通道。 我最喜欢的位 该村自己的米其林星级餐厅La Bouitte以其优质的当地美食而 闻名。其他当地的好地方包括La Voute，Jérôme和Chez Nico以及 著名的Pourquoi Pas？酒吧–经 过艰苦的一天在山坡上休息之后， 停下来喝啤酒的好地方。 谁在买？ 喜爱山区的美食家以及那些在 法国和国际上都不太喜欢隐居 的美食家都前往圣马丁。 我的钱能给我带来什么？三居 室公寓的起价约为100万欧元， 但预算为250万欧元的四居室木 屋。 罗迪·阿里斯 巴黎法兰克骑士团和法国阿尔 卑斯山的合伙人 为什么会出现？SoPo曾经在西柏 林的尽头，靠近前柏林墙，现在 就在繁忙的波茨坦广场 （Potsdamer Platz）以南的柏 林市中心，但仍保留着其原汁原 味的魅力。将城市1920年代辉煌 时期的气氛与现代化设施相结合， 它提供了画廊，餐厅和绿色空间 （如Gleisdreieck公园）的完美 结合。 我最喜欢的位 想要品尝精美的日式料理，可以 尝试Sticks'n'Sushi，但如果您 更喜欢欣赏美景的创意美食，那 么装饰艺术风格建筑八楼的 Michelinstarred Golvet是必须 的。想要品尝完美的麦太或香槟 鸡尾酒，可前往传奇的维多利亚 酒吧。 对于艺术爱好者来说，Michael Janssen 画 廊 和 Blain | Southern非常值得一游。 谁在买？ 国内买家（其中约四分之三是柏 林人）约占总销售额的90％。国 际买家来自美国，英国和亚洲。 我的钱能给我带来什么？目前 提供三卧室公寓 €615,000至€725,000，而三居 室顶层公寓则需要140万欧元。 蒂尔·约翰尼斯·布吕芬 纳·麦考特 Ziegert的研究主管， 莱坊在德国的合伙人 为什么会出现？这是一项重大 开发项目，位于马德里最受欢 迎的地区之一，该地区是曼萨 纳雷斯河沿岸的前工业区，紧 邻庞大的马德里里奥项目创建 的绿色走廊。 我最喜欢的位 从酒店步行不远即可到达马德里 著名的跳蚤市场埃尔拉斯特罗 （El Rastro），您可以在星期天 的早晨挖掘隐藏的宝藏。 La Latina地区的露台，酒吧和餐厅 也非常适合度过阳光明媚的周末。 不要错过来自Juana la Loca的墨 西哥玉米粉圆饼（被广泛认为是 该 市 最 好 的 玉 米 饼 ） 或 San Fernando食品市场上的西班牙小 吃。 谁在买？ Mahou-Calderón可能会成为当地 买家的目标，尤其是中等收入或 高收入的年轻家庭，因为它位于 M30环城公路及其众多绿地和休闲 设施的吸引下。 我的钱能给我带来什么？平均 价格在每平方米 6,000欧元至 7,000欧元之间。预算为 1百万欧元，您可以买得起带露 台并享有美景的两居室顶层公 寓。 卡洛斯·萨莫拉（Carlos Zamora） 莱坊马德里骑士团团长 财富报告– 2020年 62 63 骑士弗兰克。财富/财富报告 卡萨德卡姆 波 皇宫 马德里 L 华纳 帕奎德 雷罗 一个地方 埃尔拉斯 特罗 Mercado de 圣费尔南多 马德里 麻侯 马德里 卡尔德隆 里约项目 F 拉维亚 勘误 La Voute Pourquoi Pas LES B E LLE V I LLE Sommet 图格内 瑞士 我要我 德拉山 Chez Pépé 尚布雷 法国 意大利 尼古拉 斯 圣马丁 瓦特·霍伦斯 德贝勒维尔 港口 桥 沃尔什伯艾 歌剧 屋 Circcul arq uay 巴伊斯精密公司 巴拉圭证券交易所 美术馆 悉尼 悉尼鱼 新南威 尔士州 港口 悉尼 市场 GROßER TIERGARTEN 波茨坦 广场 高尔维 迈克尔画廊 维多利 亚州 酒 吧 詹森 布莱恩|南方画廊 Sticks'n' Sushi 柏林 索宝 无处不在的豪宅街区使Maida Vale拥有稳固而令人放心的良好管理外 观，而向沃里克大街（Warwick Avenue）洒上的白色粉刷露台和月牙 则向靠近小威尼斯和伦敦市中心的地点致意。 博物馆区被举世闻名的得克萨斯医学中心和赖斯大学所环绕，不仅是 休斯敦跳动的文化中心，而且是全国顶级的多元文化和艺术区之一。 这个位于圣地亚哥县的居住海滩城市坐落在美国西南端，与太平洋和墨 西哥接壤。它绵延四英里的海滩可提供一流的冲浪，运动钓鱼，沙滩排 球和骑马。 H O 梅达维尔，英国伦敦 M 侵权行为 E 美国休斯顿博物馆区 生活方式 帝国海滩，美国圣地亚哥 再生 为什么会出现？ 耐心一点。横梁将到达。而且， 如果这样做的话，Maida Vale到 新的Paddington Crossrail火车 站的两站式短途旅程将带动游戏 规 则的改 变，而 前往 City， Canary Wharf和Heathrow都很方 便。 我最喜欢的位 帕 丁 顿 娱 乐 场 （ Paddington Recreation Ground）可以早期 运行，在GAIL's面包店喝咖啡， 在运河边漫步，然后在劳德代 尔街上的寿司还是福尔摩沙街 上的意大利菜之间做出决定。 加上Warrington Crescent出现 在电影Paddington的关键场景 中。 谁在买？ 梅达维尔（Maida Vale）是伦敦 最折衷的买主之一：英国，欧洲， 美国和日本的希望者都在争夺最 好的公寓。 我的钱能给我带来什么？埃尔 金大街（Elgin Avenue）上的 两居室豪宅售价约为100万英镑， 稀有独立式住宅或大型公寓的 售价高达400万英镑。 利亚姆·贝利（Liam Bailey） 莱坊全球研究主管 为什么会出现？多样化的架构 以及通过METRORail轻松前往市 区，中城和德克萨斯医疗中心 的吸引力吸引了开发商。居民 们距离博物馆，赫尔曼公园和 休斯顿动物园也只有几步之遥。 房地产产品包括新的豪华公寓， 旁边还有旧式平房，历史建筑， 封闭式花园住宅和后来的联排 别墅开发。 我最喜欢的位 赫尔曼公园（Hermann Park）非 常适合与朋友野餐或在米勒户外 剧院观看音乐会。Hotel ZaZa酒 店为举办鸡尾酒会和商务会议提 供了优雅的环境，我建议 MF Sushi提供omakase。 谁在买？ 休斯顿原住民和越来越多的国际 人群。诸如博物馆的蒙德里安 （Mondrian）等公寓开发项目为 空巢老人，医疗中心的医生和艺 术爱好者提供了在周边文化中心 的豪华生活。 我的钱能给我带来什么？带有 大露台的两居室公寓房不到150 万美元。五间卧室的新建筑房 屋价格在200万美元至400万美 元之间。 贾里德·波纳塞拉（Jared Bonasera） 莱坊美国合伙人道格拉斯·埃利 曼·休斯顿 为什么会出现？占圣地亚哥工 作岗位22％的美国海军正在这 里建设一个耗资数十亿美元的 培训设施，该设施将于2022年 完工。此外，刚刚获得批准的 新的73,000平方英尺的酒店和 公寓大楼，长期空置的地方叫 做Blue Wave最近对当地分区法 律的更改还将允许在城市的商 业走廊中增加住宅项目。 我最喜欢的位 海岸大道（Sea Coast Drive） 已经发展成为一排时髦的精酿啤 酒和海滨餐饮胜地。在此期间， 我们个人最喜欢的景点是炸玉米 饼，最近搬入了迈克·赫斯啤酒酿 造园。 谁在买？ 开发商，投资者，年轻家庭和 海军人员。 我的钱能给我带来什么？一个 带三间卧室的较旧海滩小屋的 价格约为55万美元至60万美元。 对于拥有景观的全新海滨物业， 预算为90万至100万美元。 克里斯蒂娜·奎萨达（Kristina Quesada） 道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）圣地亚哥，莱坊的美国合 伙人 在今年剩余的在线热点上进行讨论 找出我们所有的人 根据我们对p48的操作分析得出的主要住 宅市场 财富报告– 2020年 64 65 骑士弗兰克。财富/财富报告 咨询团 咖啡 迈达谷站 钉子 寿司 村崎 谷 伦敦 前田 这红色 胡椒 小字号 博物馆 蒙德里安科恩 多 精美艺术 Za 酒店 za酒吧 MF 寿司 纳图 博物馆 道德科学 户外 剧院 得克萨 斯州 休斯顿 赫尔姆·帕克 动物 园 去高尔夫 设施 多尔·巴伊 帕尔马 城市炸玉米 饼 迈克·赫斯 回覆 锡鱼 稳定的 派 酿造公司 科罗纳多 酿造 加州 mp e ri albe ac hb lv d 野生动物 圣地亚哥 帝国海滩 墨西哥 S E A C OA S T 成为我的朋友 避难所 N 新 加 坡 莱 坊 的 李 乃 佳 博 士 在 圣 淘 沙 岛 圣 地 亚 哥 的 道 格 拉 斯 ·埃 利 曼 （ D o u g l a s E l l i m a n ） 的 克 里 斯 蒂 娜 ·奎 萨 达 （ K r i s t i n a Q u e s a d a ） 2019 预测 实际 2020 预测 G M M S S L A A L M C M H D 有备则无患。我们做我们的 对全球一些主要优质住宅地点今年的价格表现的 预测，并查看我们对2019年的预测 21% 我们的评估和预测 优质住宅市场表现 年度价格变化百分比（按2020年预测排名） 世界-利亚姆·贝利 资料-凯特·埃弗雷特·t-艾伦 降低时间更长 据今年态度调查的受访者称，超 高净值人士中的一半计划在2020 年购买新房 我们城市候选名 单的增长预测 美洲 亚洲 欧洲，俄罗斯和独联体 非洲和中东 大洋洲 去年的表现 这是我们对2019年的预测以及实际发生的情况。 在我们提供预测的20个地点中，我们将准确率控 制在一半的两个百分点以内。 靶心 H O M E 降低时间更长：这是对全球利率行进方向以及 优质住宅价格增长前景的巧妙总结。 2019年，全球范围内降息超过150次，量化 宽松现在在美国和欧元区照常进行。较低的债 务成本支持了某些市场对住宅物业的需求，但 正如凯特·埃弗里特·艾伦（Kate Everett- Allen）在第48页上所证实的那样，总体销量 和价格增长已经下降。但是，2020年呢？ 在经济稳定，低利率，新建优质黄金供应 有限以及租户和第二套住房需求强劲的推动 下，巴黎以7％的价格上涨领先我们的预测。 大巴黎项目和2024年夏季奥运会将提供进一 步的刺激。 排在第二位的是柏林和迈阿密，预计黄金 价格将上涨 5％。良好的基础-良好的需求/供应比率， 较低的房屋拥有率和显着的再生 –尽管提议了租金上限，但仍将使柏林保持 高排名，而迈阿密应继续受益于州税和地方 税（SALT）减免。 得益于较低的利率和有限的供应渠道，日内 瓦和悉尼均达到4％的增长率。两家公司还享 受着巨大的交通投资：日内瓦和悉尼的Leman Express，CBD和东南轻轨。 预计马德里，新加坡和墨尔本均将在2020年 实现3％的价格增长，其中国际咨询（马德 里），资本外流（新加坡）和较低的利率（墨 尔本）将刺激需求。 在洛杉矶，我们对2％的预测隐藏了一个 复杂的图景：200万美元以下对优质房地产 的需求强劲；1,000万美元以上的市场充其 量是零散的；两者之间有适度的价格升值。 在动荡的政治背景下，香港的奢侈品市场将 基本上保持静止。恒生以3比6领先大众住宅市 场 几个月，但奢侈品价格在很大程度上具有弹性， 与GDP和股票之间的相关性较弱，这在2019年 山顶（Peak）的一些高端交易中得到了证实。 对于孟买（-1％），不断恶化的经济环境将继 续影响市场流动性加剧 将印花税提高到6％。 在伦敦，我们的1％预测反映了英国大选结 果后信心的增强，这为保守党实施其政策计划 提供了强大的授权 –包括退欧。 对于迪拜（-2％）而言，在2020年世博会 前的大量基础设施投资，约2500万游客的前 景以及长达10年的签证引进将刺激主要需求。 在纽约（-3％），较低的抵押贷款利率和强 劲的就业指标应该会开始抵消近年来积累的未 售出新库存的增长。 尽管位于我们2020年排名的底部，但温哥华 的5％下降反映了情况的改善。库存的减少以 及对房地产市场法规的逐步调整，正在帮助购 买者情绪的缓慢恢复。 我们对日内瓦和上海的旅行方向是正确的，但对 市场潜力却过于看空。在四个市场中，我们因重 大事件而步履蹒跚：英国退欧延迟；美国税收变 化；以及欧洲经济放缓。这意味着我们对伦敦， 迈阿密，纽约和摩纳哥的预测过于乐观。 任性的 在四个市场中，我们的表现差强人意-但我们声 称情况有所缓解。在香港，由于2018年的宏观审 慎措施和较高的利率，我们的预测是看跌的。但 是，拟议的空缺税未能兑现， 由于与美元挂钩的市场感受到了美联储三次降 息的影响，借贷成本发生了逆转。黄金市场受 到的影响较小 政治动荡不如主流。 在孟买，尽管市场依然疲软，但政府的干预措施 （例如，降低商品和服务税）以及强调的资产基 金阻止了整体下滑。 开普敦和温哥华也使我们感到惊讶。在开普敦， 兰特疲软和经济放缓影响价格，一些卖家降低了 价格预期，而温哥华继续感受到政府旨在实现可 负担性和稳定性的政策的影响，许多买卖双方都 采取了“等待-看到”的方法。 财富报告– 2020年 66 67 骑士弗兰克。财富/财富报告 巴黎 % % % % 柏林 % % % 平均优惠价 eneva % % % rid % % % 埃尔本 % % % ingapore % % % 上海 % % % 洛杉矶 % % % 真实 % % % 奥克兰 % % % don % % % 奥纳科 % % % 猿城 % % % 孟买 % % % Kong % % % 拜拜 % % % 纽约 % % % 温哥华 % % % 布宜诺斯艾利斯 % % % 资料和注释： 参见PIRI 100（第48页） 迈阿密 % % % 我们说柏林为6％，但最终为％。 关于钱，如果我们自己这么说。 悉尼 % % % 相当准确 I N V E S T I N G 关键要点 在低收益的世界中，商业房地产在2019年吸引了 3,330亿美元的私人资本。投资者正在寻求多元化的 机会，同时要高度分析，越来越愿意结成规模伙伴， 并敏锐地意识到其所持有资产的潜在可持续性。翻过 来找出原因 70 做功课分析–私人投资者和 商业房地产市场 74 终生洞察力的投资–住宅领 域吸引 私人投资者 76 重新利用房地产洞察力–健康 如何推动居住者需求 78 建筑模块 预测–商业地产投资热点专家 指南 N E 当全球商业地产的年度私人投资在2017年首 次突破3000亿美元的关口时，标志着超高净 值人士投资新纪元的开始。 2018年版《财富报告》 称赞“金发姑娘”的经济状况 – 不太热，也不是太冷-这推动了全球市场 的发展，并使超富裕人群的年增长率达到了 惊人的10％。越来越多的人试图将通常新发 现的财富进行多样化，希望获得一部分非流 动性的溢价溢价，以使商业房地产如此吸引 人。 但是尽管这些完美的条件可能已经成为过 去，但需求仍在不断增长。根据RCA的数据， 截至2019年第四季度的12个月中，商业房地 产的私人投资攀升至3,330亿美元，尽管 莱坊首席战略官兼全球资本市场研究部主管 安东尼·杜根（Anthony Duggan）说：“投资者 不是在向私人股本基金交出2亿美元，而是说' 我们可以拥有和管理这些东西'。”“私人财富 往往具有相当的企业家精神，房地产通过资产 管理和重新定位为超高净值人士提供了机会– 你必须是一个非常聪明的选股者。”然而，这 一运动不仅限于通过家族办公室进行直接投资。 杜根说，富人正在将更多的资源直接或间接地 投入房地产基金，同时还为房地产公司提供资 金，并向私募股权基金投入更多资金。财富报 告态度调查的受访者说，他们客户资金的28％ 被分配给房地产 越来越多的超 高净值人士正在建立家 族办公室，其火力足以 使其机构的火力相形见 war。 竞争者 I 做他们的 V 家庭作业 S 随着房地产的持续上涨， T 私人个人和家族办公室，莱坊全球商业房地产专家团队重点介 绍最新 I 精明的投资者应该注意的趋势 N G 世界-帕特里克·戈尔 钱背后的人也在变化。接受《态度调查》 调查的财富管理人员说，他们的客户中有十 分之一以上是千禧一代，其中60％以上是某 种程度的自白，而超过五分之一是全白。大 约66％的受访者看到其客户的总财富在2019 年增加，而59％的受访者表示，他们预计到 2020年财富将进一步增长。受访者的净余额 – + 20％ – 表示他们计划在不久的将来增加对房地产的 分配。 在这种瞬息万变的背景下，《财富报告》 选择了四个主题，这些主题可能在未来三到 五年内主导商业房地产的私人投资领域。 经济放缓，贸易战和各种形式的地缘政治动 荡隐约可见。 结果，投资方法变得越来越复杂。越来越 多的超高净值人士正在建立自己在全球金融 危机期间无法从中提取的结构和资金，他们 正在建立具有足够火力的家族办公室，以使 其机构竞争对手的实力相形见war。 投资，超过股票（23％）或固定收益（17％）。 截至2019年第四季度的12个月中，私人资 本青睐专用住宅，在该领域投资1220亿美元。 其次是办事处，投资总额为850亿美元。全 球工业投资达到420亿美元，现在正接近零 售（450亿美元），反映了在线购物的广泛 变化。 家族办公室的“制度化” 国际机构竞标反对阿曼西奥 ·奥尔特加 （ Amancio Ortega ） 的 蓬 塔 加 迪 （Pontegadea）的伦敦奖杯，已经习惯了输 球。零售商Inditex的创始人在购买了俯瞰 着泰晤士河畔的装饰艺术风格的阿德菲大厦 后的一年，于12月收购了麦肯锡的伦敦总部。 财富报告– 2020年 70 71 骑士弗兰克。财富/财富报告 莱坊亚太地区资本市场负责人尼尔·布鲁 克斯说：“在不同地点（尤其是阿德莱德 或曼彻斯特）的不同资产类别中，这些市 场在未来几年中需求将不断增长。” 替代行业是未来 推动多元化的努力也导致了新兴部门。涵 盖学生住房，共同生活，按需租赁和老年 人生活的出租物业使超高净值人士接触了 整个人类生命周期的人口统计数据。私人 财富已经在寻找机会 房地产 投资趋势 我们的房地产数据仪表板揭示了最新的私人 资本投资流量趋势，并突出显示了哪些领域 需求旺盛 谁购买了商业地产？ 美元，2019 * 机构的 4,610亿美元 私人/不公开 3,330亿美元 私人资本的十大目的地 2019 跨境国内 1个 94亿美元 2142亿美元 通过发展伙伴关系或直接购买创收资产进 入这些市场，尽管某些市场中成品的稀缺 性限制了机会。 “毫无疑问，随着和 当机会出现时，” 总投资 额 9,960亿美 元 上市/房地产 投资信托 1370亿美元 用户** 380亿美元 未知 270亿美元 2德国 32亿美元 127亿美元 I 需要关键人物，专业知识，出色的管理能力- 以及快速交易的能力。” N V 随着复杂性的到来 推向新市场 E 为了争取更好的回报， S 私人人士正在寻求更多 市场中的数据和本地知识 T 和尚未探索的领域- I 跨境投资者的大力支持。 刘易斯先生。“增值投资者正在寻求合适 的交易，一旦找到合适的交易，他们就会 渴望购买。” 集团打破了进入壁垒 虽然涉及商业巨头的5亿美元交易占据了头 条新闻，但新一代的财富，尤其是整个非洲 和亚太地区的财富，正聚集在一起直接投资 并取得成功。 私人投资商业房地产 累计滚动12个月 3000亿美元 2000亿美元 1000亿美元 $0 2010 2012 2014 2016 2018 私人资本投资于什么 3,330亿 美元 2020 3 英国 4 法国 5 日本 46亿美元 57亿美 元 7亿美元 87亿美元 12亿美元 81亿美 元 “正在推动对当地市场的投资， N ket动态，而不仅仅是顶级国家- G 尝试性主题。”詹姆斯·刘易斯说， 莱坊中东公司董事总经理。对于中东投资者来说， “这 奈特代理机构负责人安东尼·哈夫洛克 （Anthony Havelock）说：“我们看到大 量的企业联合组织，并组成了投资俱乐 部。” 坦率的肯尼亚。“这提高了出价- 2019 公寓办公室 零售 工业/物流 450亿 美元 420亿美 元 850亿 美元 1220亿 美元 6 加拿大 7 澳大利亚 4亿美元 67亿美元 庞加迪亚（Pontegadea）也许是新一代家 族办公室中最著名的，它们看起来越来越像 他们的机构 最初是由对收益的追求 – 随着包括伦敦，巴黎和法兰克福在内的 门户城市变得非常昂贵，人们开始关注二 线 大型资产的销售活动。” 寻求进入欧洲市场的中东投资者是紧随其 后的追随者，尤其是在利率上升的情况下 饭店 高级住房/护理公寓 90亿 美元 30亿美 元 280亿 美元 8 瑞典 16亿美元 56亿美元 <1亿美元 64亿美元 在很多情况下都在位移。在过去的12个月 中，我们看到“来自全球领先企业的员工 加入家族办公室 城市，尤其是在英国和德国，例如利兹和 纽伦堡。” 在整个亚太地区，投资者关注的是 刘易斯表示，保持低位。“我们已经看到这 些团体在主要城市之外投资于商业园区，他 们可以 每个区域的跨境投资增长最快的国家 区域 接受者 9 香港 1亿美元 53亿美元 私人股本投资者，他们已经变得更具竞争 力。”莱坊（Knight Frank's）私人客户 商业咨询主管Alex James说 私人办公室。“如果你想竞争 降低诉讼的风险，尽管有当前的市场风险， 但往往是那些具有海外经验的人愿意超越 安全避风港市场。 “有经验的投资者，尤其是- 利用7％– 8％的现金收益率。” 家族办公室在亚洲投资者中已经流行了很 多年，但是现在较小的购买者越来越聚在一 起。“这是关于分散风险，并且 欧洲 北美亚太地区 *数字是临时的 +312% +947% +1,509% 10 中国 5亿美元 46亿美元 全球主要房地产资产，您 出新加坡，乐于投资 分享专业知识。”布鲁克斯先生说。 **出于特定目的使用商业财产的用户；商业用户，政府， 拥有不动产供自己使用的教育或宗教机构 资料来源：RCA 财富报告– 2020年 72 73 骑士弗兰克。财富/财富报告 作为追求更好回报的呼 吁的一部分，私人正在 市场和部门中寻求更多 的数据和本地知识，而 跨境投资者尚未对其进 行全面探索。 捷克共和国 瑞典 克罗地亚 从学生宿舍到寄宿家 庭，在人们称之为家 的地方投资是 越来越多的现象。我们分 析了全球市场，并重点介 绍了五种增长机会 这种兴趣反过来又反映在投资水平上：根据 RCA的数据，截至2019年的四年中，私人投资 增长了30％，去年全球总投资额达到1100亿美 元。 莱坊房地产投资与开发部主管詹姆斯·曼尼 克斯（James Mannix）表示：“在利率和债券 收益率较低或为负的世界中，投资者正在寻找 能够提供收入的资产。该行业的业绩与诸如教 育，就业增长和 人口老龄化 态度调查。曼尼克斯表示：“最近，我们看到 新加坡的私人财富着眼于全球多户家庭或PRS 资产，而投资则来自中东，涌向了英国和美 国。” 展望未来，莱坊国际的全球投资专家认为， 这五个领域提供了重大机遇。 西班牙马德里 在过去的十年中，人口增长以及高水平的城市 化推动了西班牙首都的住房需求。这是在快速 扩张中 考虑到需求旺盛和供应不足，在市中心的中 小型单位以及位于城市东南和西南的连通地 点。” PBSA是一个比较成熟的市场，约占31 个市场怀特说：“本地学生的激增和国际学生 的持续增长导致了市场的活跃和扩展。循环- 在此资产类别中。” 希望将子女带到澳大利亚学习的父母进入住宅 市场的投资减少，从而导致对PBSA的需求增 加。” 爱尔兰都柏林 强劲的经济增长和高就业率，再加上人口激 增和城市化水平的提高，为爱尔兰首都住房 需求的增长提供了支撑。 对权属灵活性的需求以及可负担性的限制导 致了 参与者将继续拥有和经营这些资产，其他人 肯定会考虑出售资产，这将在2020年为买家 创造机会。” 英国伦敦 尽管新发展受到计划考虑因素的限制，但前 往首都学习的学生人数仍在增加，这为PBSA 的投资者创造了机会。莱坊大学学生物业负 责人詹姆斯·普兰（James Pullan）表示： “投资继续流动 私人投资者的兴趣 终身投资 美国佛罗里达 美国拥有完善的高级生活部门，长期以来一直 是强有力的投资选择。与许多国家一样，它的 人口也在迅速老龄化：65岁及65岁以上的人口 数量在未来40年中将接近翻番。 “高级生活是一个复杂而深入的市场， ” Newmark Knight Frank评估与咨询高级董事总 经理MAI Norm LeZotte说。“投资者 I N V E S T I N G 沃尔夫·格林·吉尔莫尔 住宅投资正在将自己确立为全球房地产资产 类别。在今年的态度调查中，有59％的受访 者表示，超高净值人士对投资于专用学生公 寓（PBSA）的兴趣越来越大。60％的人表示 对私人租赁部门（PRS）的兴趣增加；和60％ 的老年人生活。 投资与人口而不是经济周期有关。” 根据该报告，非洲和欧洲的超高净值人士对 学生和退休住房的投资最感兴趣，其次是中东， 而拉丁美洲和非洲的超高净值人士对PRS的投 资最感兴趣。 在租赁领域，受金融危机影响后市场基本面 的变化刺激，从2010年的20％增至23％的家 庭，从而使PRS成为机遇领域。 莱坊西班牙公司董事总经理汉弗莱·怀特 （Humphrey White）表示：“我们看到了提 供PRS计划的真正机会 了解行业的运营方面，因此REIT和机构会继续 进行投资。我们也看到了海外投资者的到来。” 由于气候温和，佛罗里达，德克萨斯州， 加利福尼亚州和亚利桑那州的“阳光带”州提 供了最佳机会。佛罗里达州还有一个优势， 因为不对收入征收州税，而迈阿密对其国际 社会和便利设施特别有吸引力。 澳大利亚墨尔本 维多利亚州正在迅速成为澳大利亚的教育之都， 截止到2019年9月的一年中，接受高等教育的 国际学生人数（尤其是来自中国和印度的学生） 增长了％。这是吸引力日益增长的趋势之 一。墨尔本PBSA的投资机会。 莱坊澳大利亚分公司住宅研究主管Michelle Ciesielski说：“ PBSA作为一种资产类别在最 近几年已经成熟，向市场提供了卓越的设施。 与此同时，国际住宅购买者的附加费和费用也 在增加结果，有 PRS显着增长。现在，都柏林约有25％的家庭 是私人租房，35岁以下的家庭增至60％。同时， 税收变化导致以购买方式出租的房东数量急剧 下降，为投资机构级PRS创造了真正的机会。 莱 坊 爱 尔 兰 住 宅 资 本 市 场 总 监 James Meagher表示：“ 2019年都柏林的PRS投资需求 达到20亿欧元。由于住房存量结构性赤字，我 们预计未来五到七年仍将保持目前的投资胃口 年份。” 都柏林还是全球首要的高等教育城市。 Meagher先生说：“对PBSA的投资已经建立起来 了，在过去三年中，结合了国内外资本，共交 付了6,000张新床。”“虽然有些 进入伦敦市场，现有资产需求巨大。” 到2030年，PRS中的家庭比例预计将上升到 40％，并且税收增加以及对以出租方式出租的 房主的减免会导致个体住房的供应减少，因此 投资者有更多机会提供机构级别的租金块。 老年人生活是一个增长领域，购买者希望将 其规模缩小到专门建造的住房，该住房结合了 广泛的便利设施，并在需要时提供护理，并且 邻近首都的景点。詹姆斯·曼尼克斯（James Mannix）说：“有资本在寻找收入，对许多投 资者来说，住宅投资符合他们的长期标 准。”“我们为英国整体预测，到2025年，该部 门的总资产和资本承诺将达到约1460亿英镑。” 财富报告– 2020年 74 75 骑士弗兰克。财富/财富报告 C o l e g i o 市 长 E l F a r o ； 马 德 里 的 学 生 住 宿 港 口 边 缘 ； 佛 罗 里 达 德 拉 海 滩 的 高 级 生 活 住 宿 房地产是一种 战略工具， 能够支持 业务转型– 并在输赢之间有 所作为 I N V E S T I N G 重新利用房地 产 评论– Lee elliot t 职业健康 和社会责任是 为商业房地产市场增加新的维度。 占领者，开发商， 投资者和业主，请注意 随着商业房地产市场发生重大的结构性变化， 占领或投资的原理正在重新构建，传统行为 受到挑战。 对于占用者而言，房地产不再仅仅是生产要 素，用于容纳员工的容器或向下管理成本的方 式。相反，它是一种战略性设备，能够支持业 务转型，并且越来越能够支持在业务成败之间 发挥作用。 对于投资者而言，正在重新考虑房地产作 为资产类别的基础。租赁灵活性的提高确保 了商业地产不再仅仅是长期的收入来源。意 识到占用者的战略意图后，他们将其重新定 位为对房东有更多要求的客户，而房东又必 须接受积极的资产管理，并不仅仅是单纯的 空间供应。 双方占领者的未来行动 当然，投资者也会受到更广泛的战略和社会影 响 关注。在接下来的十年中，这些将受到两个主 要因素的影响：幸福感和可持续性。随着越来 越多的对社会负责的投资形式随着日益严重的 气候危机而出现，并且企业必然在其员工的福 利中发挥更加积极和广泛的作用，因此新的标 准将决定最佳的实际既适合投资者，也适合占 用者。 一流的健康表现 房地产支持的最明显的战略业务议程项目是人 才管理。在寻求吸引和留住员工的占领者的推 动下，全球办公市场已明显向质量飞跃。在劳 动力市场紧张而劳动力替代成本如此之高的时 候，这可能是一个明显的举动。一流的工作环 境是企业人才管理策略中的关键工具，也是保 持人才健康高效的关键工具。 其中一个值得注意的方面是 专注于提供支持员工福利的设施的办公室， 包括改善室内空气质量，昼夜节律照明，提 供健康的食品和饮料，健身房和健身课程， 自行车存放和维护 服务，以及可以 提供高端水疗服务的旅行结束设施。办公环 境不断增加- 最初只是动员起来以支持使用它的人的身体健 康，但是还有另一个健康前沿，那就是一流 （因此可投资）的办公楼将需要着手解决：心 理健康。最近的估计表明，仅抑郁症和焦虑症 每年就给全球经济造成约1万亿美元的生产力 损失。我们中有四分之一的人可能会在工作生 涯中患上精神疾病，而且随着工作需求的增加， 这一数字正在上升。 这个前沿将在 未来最好的办公大楼。他们 将提供对绿色空间的直接访问；通过冬季花 园和露台空间提供新鲜空气；进入避难所空 间，例如沉思室，工人可以在其中与电网断 开连接，集中精力或与自己重新连接；以及 旨在促进改善生活和工作方式的教育活动计 划。 在过去的一年中，我向十几个国家/地区的 受众介绍了有关这一趋势的最新发现，令人着 迷的是不同的反应。澳大利亚和印度等国家/ 地区处于最佳做法的排头兵：实际上，我在印 度的同事已经在与国际WELL建筑协会紧密合作， 以支持有助于用户蓬勃发展的建筑物的发展。 曾经被视为 对于个人而言，雇主越来越关注并准备为员 工的健康承担责任。 这不是慈善事业：这是减轻因旷工或员工流 失造成的财务和运营负担的有效方法。办公 室将是这些干预措施发挥作用的主要阶段。 拥有大量以福利为中心的设施的办公室将成 为居住者的最大需求，随后将成为引起房地 产投资者关注的办公室。 转到第54页，了解居民的健康状况 财富报告– 2020年 76 77 骑士弗兰克。财富/财富报告 通过能源效率和可持续性获得 最佳性能 在日益严重的气候危机和对环境的日 益关注中，必须谨慎管理和缓解房地 产的影响。得益于更严格的立法，对 合规性的要求以及不断变化的公众和 公司期望的结合，企业意识到，向低 碳经济过渡不仅是企业社会责任的问 题，而且还具有良好的商业意义。 2019年6月，英国成为 第一个通过净零排放法的主要经济 体，致力于在2050年之前消除温室气 体排放。要使这对于业主和管理者而 言是正确的，这将意味着确保建筑物 和资产组合在接下来的两个过程中均 合规主要的翻新周期。 建筑环境是英国提高能源效率的关 键，占英国总碳排放量的45％（其 中，住宅建筑的碳排放量占27％，非 住宅建筑的碳排放量占18％）。此 外，到2050年，英国将有80％至90％ 的现有建筑物仍在使用，因此将重点 放在改善现有建筑物的能源效率上。 同样，这对投资者来说具有商业逻 辑，并支撑未来的表现。确实， Radius Data Exchange的最新研究确 定了伦敦分公司的阶梯式“溢价”（估 计平均租金上涨了％），为伦敦 办事处提供了卓越的能源性能。 David Goatman, 莱坊可持续发展与能源咨询主管 巴 黎 吸 引 了 国 内 外 投 资 者 和 私 人 基 金 的 关 注 在投资方面，这都是相对的。正如我们在《财富报告》 中其他地方所探讨的那样，全球经济周期扩展的一个结 果是降低了所有投资类别的回报。在这种情况下，房地 产收益率将继续具有吸引力：通常，最低收益率甚至高 于政府债券收益率，而波动率也低于股票。在周期的这 一点，有充分的理由进行房地产投资。 但是，一些投资者希望采取进一步措施，采取绝对提 高房地产回报率的策略。有许多方法可以提高性能，但 是其中最相关的两个方法属于重塑。 由威廉·席特（William Mat Thews）策划 建筑模块 在以下情况下，本地知识至关重要 建立商业地产投资组合。 《财富报告》利用莱坊全球专家网络为您带来 I 最新的投资热点 N V 就个人资产而言，房地产提供了 E 重新开发，重新定位的独特机会- S 和增强。作为第二部分的各个部分 经历结构性转变，一些投资者 T 通过改变资产使用方式创造价值 I 使它们与当今市场更加相关： 例如，将过时的购物中心变成 N 住宅或办公室空间。 G 本质上更广泛，是第二种重塑 看到由于某种无形的条件组合而激发了整个社区的生活。 在适当的时间在这些地点进行投资可能意味着乘上价值 升值浪潮，这几乎与更广泛的市场条件的波动无关。 识别这些机会是具有挑战性的，并且在没有当地市场专 家的帮助下几乎是不可能的。因此，我们与世界各地的同 事（从马德里到莫斯科，从坎帕拉到吉隆坡）合作，拟定 了一些微地点清单，我们认为这些清单值得投资者寻求进 一步调查以寻求最大化其房地产的价值。返回。在这里， 我们介绍了这些市场的一小部分。完整列表可在线获得。 财富报告– 2020年 78 79 骑士弗兰克。财富/财富报告 香奈儿 普通话 东方的 路易威登 科斯特斯酒店 巴拉甘 圣 劳伦特 杜伊尔里斯加 德恩 卢浮宫 法国巴黎，Saint-Honoré街 Saint-Honoré街在中央商务区和Les Halles（主要的区域交通枢纽和受 欢迎的购物区）之间行驶近2公里。皇家街和圣罗克街之间的延伸 教堂已成为奢侈品零售的目的地。 为什么会出现？转变始于2011 年，文华东方酒店开业。在短短 几年内，这条街已成为主要零售 商的目标，几乎占巴黎所有奢侈 品店开业的四分之一。包括香奈 儿（Chanel），圣罗兰（Saint Laurent）和路易威登（Louis Vuitton）在内的多个全球最负 盛名的品牌的旗舰店集中在不到 800m的范围内。繁荣没有丝毫放 缓的迹象：Burberry和Dior都计 划在2020年开业，同时高端 旅 馆 包含 时尚达人的延伸 最喜欢的HôtelCostes。 标记。d'Alger街上的Balagan 是新以色列美食中最受欢迎的 支持者之一，事实证明，这种 美食在巴黎食客中大受欢迎。 谁在买？ 北美基金，欧洲私募基金和投资 者，法国私募基金和保险公司。 我最喜欢的位 Saint-Honoré地区还是法国首都 的美食中心。在已建立的米其林 星级餐厅中，一些令人兴奋的新 人正在做他们的 该地区的主要收益率 （上限利率）是多少？ 对于具有可逆性的最佳资产，介 于％和％之间，甚至更 低 。圣胡诺 尔街（ RueSaint- Honoré）的房价最低，可与其他 领先的巴黎豪华和旅游区（如蒙 田大道（Avenue Montaigne）或 巴黎 香榭丽舍大街。 大卫·波拉（David Bourla） 莱坊法国首席经济学家 兼研究主管 奥诺雷 圣- 后悔 巴黎 t新南威 尔士州 美术馆 马德里Nuevo Norte，西班牙马德里 一个受伦敦市启发的新金融区，马德里新北区将覆盖一个超过公 里长，1公里宽的区域。它的中心将是一个新的地下交通枢纽，周围 是绿地，居民区和零售单元。 澳大利亚北悉尼 在举世闻名的悉尼海港大桥的北侧，该地区历史上一直是CBD写字楼 市场的延伸。但是现在，它正独立地成为重要的市场。 为什么会出现？马德里Nuevo Norte是欧洲最大的城市改造项目， 将创造数千个就业机会，创造新 的公共空间，并提供包括100万平 方米办公空间在内的关键基础设 施。它将利用分割北马德里德的 巨大空白空间，该空白空间目前 被引出Chamartín站的铁路壁板所 占据。它也非常靠近机场。 我最喜欢的位 住房，办公室，商业场所，公 共设施，绿地和公共交通将相 辅相成，并确保该地区充满活 力并全天候24/7。将有32万平 方米的绿地和约25万平方米的 公共服务专用区，包括六个教 育中心，六个体育中心和两个 保健中心。三个新的地铁站将 被添加到 为什么会出现？北悉尼已准备 好进行扩张和振兴，并且在未 来几年中，得益于该市拥挤的 CBD溢出的需求。 改变游 戏规则 通过悉尼地铁 （该国的 最大 公共 交通项目-改善了便利性和增加 了新的供应，从而增加了对乘 员的吸引力，尤其是技术方面 的乘员， 布鲁斯角路，乌鸦巢和中立湾。 谁在买？ 来自澳大利亚，香港，英国，新 加坡，美国和加拿大的机构和私 人资本。 该地区的主要收益率 （上限利率）是多少？ 收益率在过去12个月中略有下 降，目前已降至5％， 俄罗斯莫斯科哈莫夫尼基 Khamovniki靠近莫斯科的主要商业区，但保留了更宁静的感觉。它被 认为是莫斯科最负盛名的地区之一，其优越的交通网络和发达的基础 设施而著称。 Tun Razak Exchange，马来西亚吉隆坡 Tun Razak Exchange（TRX）是占地70英亩的综合城市开发项目，是 马来西亚第一个专用金融区，也是Exchange 106 @ TRX的所在地，该 交易所位于492m，是东南亚最高的建筑。 马德里运输网络。 I 什么是主要收益率 N （上限费率）在该地区？ V 似乎有理由 同一地区的果胶产量 E 作为主要的AZCA和Cas- S Tellana轴即，介于 ％和％。 T I 罗莎·乌里奥尔 评估副主管 N 兼研究主管 媒体和电信行业，在过去两年 中占租赁活动的33％。 我最喜欢的位 北悉尼拥有更多的绿色空间，更 新鲜的空气和更少的拥挤，提供 了中央商务区的所有优势。步行 即可到达城市的标志性景点，许 多小型公园和保护区， 悉尼中央商务区和北悉尼大约45 个基点。当前的收益率指标，以 及进一步提高租金的潜力，被广 泛的投资者所吸引。 本·伯斯顿 首席经济学家 为什么会出现？ 该地区在交易数量方面处于领先 地位–在这里购买的高端住宅房 地产市场中，每5个单位中就有1 个单位。绝大多数购买者都在为 自己的永久居所购买公寓，其中 很大一部分是有孩子的家庭，为 此，所有必要的社会基础设施都 得到了保障。 我最喜欢的位 这里标志性的地点之一是大型运 动场馆卢日尼基（Luzhniki）， 在那里举行了FIFA世界杯2018的 决定性比赛。Usachevsky市场是 美食家的主要吸引力。骑士桥住 宅楼是建筑界的佼佼者，是经典 英式风格的典范。 为什么会出现？ TRX坐落在郁郁葱葱的公园环境 中，门口设有专用的MRT换乘站， 享有出色的连通性。TRX将为本 地和国际工人提供巨大的“工作 /生活/娱乐”平衡，并且有望促 进邻近的Imbi和Pudu的复兴。 谁在买？ 大约70％的土地已出售给国际房 地产开发商和建筑公司或全球银 行 机 构 。 英 国 保 险 公 司 Prudential Assurance Ma- laysia Bhd是第一家正式承租人， TRX也将是汇丰银行和阿芬银行有 限公司马来西亚总部的所在地。 持续的高需求，过去几年供应 量没有太大变化。 买家都有代表。 该地区的主要收益率 （上限利率）是多少？ 在价格方面，过去一年最大的 变化是价格上涨了12％，这意 味着每平方米的平均价格现在 为Rb825,000。 Andrey Solovyev俄罗 斯莱坊骑士城市销售 主管 咖啡厅和餐馆，以及音乐和表演 艺术。TRX中央公园占地10英亩， 设有花园和森林步道。日本的西 武百货商店有望在2021年下半年 在The Exchange TRX开业，并将 容纳400至500个品牌。Exchange TRX还将包括六座住宅塔楼，酒 店，办公室和屋顶城市公园，从 2021年到2025年分阶段开放。 （上限费率）在该地区？吉隆 坡的优质办公室收益率约为 ％。 位置优越 规格 更高的新型办公楼通常要求更 高的租金和更高的收益。 朱迪·翁 研究和咨询主管， 马来西亚莱坊 财富报告– 2020年 80 81 骑士弗兰克。财富/财富报告 旅馆 Trx地铁站 住宅 塔楼 Trx中央 公园 交换106 商业办公室 交换 吉隆坡 敦拉扎克 德维奇·耶戈 公园 市场 Sportivnaya 站 Usachovskiy 乌萨巴 Trubetskikh 公园 骑士桥大厦 莫斯科 哈莫夫尼基 卢日尼基 体育场 的餐厅 的餐厅 乌鸦巢 中立湾 北悉尼火车站 球头 保留 的餐厅 蓝调点路 回覆 点 蓝调 服务 港口 北悉尼 悉尼 桥 歌剧 屋 6个教育中心 Estacion 查马丁 努埃沃 诺特 马德里 100万平方米的办 公空间 居住区 320,000平方米 绿色空间 中心 6项运动 G 莱坊西班牙 与 附近的餐馆 在 莱坊澳大利亚 vided.每年有几个新 谁在买？ 我最喜欢的位 项目出现了，但是由于 本地，德语和法语 TRX将提供广泛的 什么是主要收益率 瓦达拉卡车总站，印度孟买 瓦达拉（Wadala）靠近孟买都会区（MMR）的中心，并具有出色的连通 性，主要公路将其连接到孟买南部，新孟买和中部郊区，并通过单轨铁 路连接西部和中央铁路网络。 乌干达，坎帕拉，科洛洛 长期被称为坎帕拉（Kampala）的外交区–该地区拥有许多使馆和大使馆 所在地–科洛洛（Kololo）也是该市第二大办公楼市场，至少占所有办 公空间的20％。 为什么会出现？288英亩的卡车 终点站正从Wadala移出，土地 正在开发成黄金地段，类似于 孟买CBD的Bandra Kurla建筑群。 如果孟买大都会区域发展局 （MMRDA）可以在瓦达拉 （Wadala）发挥同样的作用， 那么至少有5000万平方英尺的 房地产供应与该地区的各个部 分相连 I N V E S T I N G 预计该地区将通过三个目前正在 建设的大规模快速运输系统进行 MMR。 我最喜欢的位 发展机会的前景与我们在班德 拉·库拉（Bandra Kurla）看到 的机会类似。 谁在买？ 卡车终点站正在搬迁中。完成此 过程后，MMRDA将把土地拍卖给开 发商和机构。 该地区的主要收益率 （上限利率）是多少？ 班德拉·库拉（Bandra Kurla）是 印度最受欢迎的商业区之一，封 顶率徘徊在8％左右。如果MMRDA 能够在Wadala上做到这一点，那 么可以预期会有类似的比率。 Vivek Rathi总监–莱 坊印度研究部 为什么会出现？由于拥堵较少， 安全性更高，与高收入住宅区 的距离更近，Kololo迅速崛起 成为坎帕拉的新办公中心，并 且是已建立的CBD的有吸引力的 替代方案。从主要的大动脉路 线（如相思大道，卢戈戈绕道， 查尔斯王子大道和Wampewo大道） 也可轻松到达。Kololo能够从 公司搬迁的革命中受益，并将 其重点放在交通运输，步行和 舒适的办公环境上。 我最喜欢的位 科洛洛（ Kololo）是坎帕拉 （Kampala）最富裕和最负盛名 的街区之一，并提供广泛的设 施，包括酒店，银行，医院和 现代化的购物中心-其中包括乌 干达第一座相思树 全空调商场–远离CBD的噪音和 拥堵。 谁在买？寻求居住/工作/步行 环境的外籍人士和跨国公司主 要有各种住房选择，行人通行 性，公交和骑自行车选择。 什么是主要收益率 （上限费率）在该地区？优质 办公空间和二级办公空间的平 均收益率分别为％和％。 弗朗西斯·博萨 （Francis Bbosa）研究 分析师，乌干达骑士 看到其余的 一年的热点在线 参见p59 f或我们的 住宅热点 财富报告– 2020年 82 83 骑士弗兰克。财富/财富报告 购物中心 坎帕拉医院 普罗梯亚酒店 金合欢 独立 乌干达 公园 卢戈戈 高尔夫球场 体育场 科洛洛 坎帕拉 坎帕拉 塞雷纳酒店 红树 森林 ck特米 特鲁 瓦达拉 努斯 孟买 单轨站 区 零售 公园 中央 居住区 旅馆 吉 隆 坡 将 很 快 成 为 马 来 西 亚 第 一 个 专 用 金 融 区 的 所 在 地 P A S S I O N S 关键要点 我们的奢侈品投资指数在2019年略有下降。但是，有志向的 收藏家仍在为最想要的资产类别支付创纪录的价格，其中一 些价格为437,500美元。 跑鞋？但是，可以说慈善是最终的激情投资，对地球健康的 关注正日益推动超高净值人士的努力。 准备受到启发 86 终极投资访谈–慈善家如何推 动他们付出 90 欲望的对象 研究–我们的奢侈品投资指 数的结果 92 最想要的 分析– 2019年杰出的奢侈品拍 卖销售 94 在袋子里 访谈–奢华手袋世界 98 拍卖热门提示 A S O P 的 S 最终 I 投资 N 观点—安德鲁·希尔利 S 《财富报告》与三位先锋慈善家进行了交谈， 他们的热情投入正在促进个人，社会和我们共 同分享的更广阔世界的福祉 将金钱捐赠给您内心深处的事业，可以说是 激情的最终投资。今年的态度调查中，将近 70％的受访者表示，他们的客户的慈善活动 正在增加。 调查结果（第99页）还表明，人们对与健 康相关的原因的兴趣正在增长。例如，四分 之三的受访者表示，他们的客户越来越担心 气候变化。 我们在此处介绍的三个贡献者都处于领先 地位。在接下来的页面中，当他们回答有关 慈善事业关键方面的问题时，准备受到启发。 环保主义者投资者 A N D E R S H O L C H P O V L S E N 给我们概述您支持的计划以及为什么您认为它们很重要 ap我们参与了苏格兰，罗马尼亚和非洲的保护项目。您可能将其称为 慈善事业，我更喜欢将其视为对自然世界的投资：加强自然 资本，支持生态系统并为对未来的福祉，生活质量和经济增 长至关重要的事物创造机会。我们已经忘记了自然世界是这 个星球上美好生活的基础，而我认为我们最宝贵的资产如此 被低估并且未被重视，这真是令人遗憾。 是什么促使您开始恢复苏格兰高地的大部分地区？ ap我在乡下长大，而且我是一个合格的农民。大约15年前，当我们在 苏格兰首次购买土地时，我被风景之美和缺乏生物多样性所 震惊。有些地方是一块潮湿的沙漠。您开始想知道–当世界上 其他类似地区都充满生物多样性时怎么办？作为我们多元化 业务模型的一部分，我们保留了传统的猎鹿跟踪和松鸡射击 的元素，但实际上，我们所管理的是自然美景和生物多样性。 如 您现在也是Grumeti基金的合作伙伴，该基金正在保护塞伦盖 蒂的350,000英亩土地。是什么把你带到了非洲？ ap我对我的合作伙伴Paul Tudor Jones和Milton Group近年来所 做的工作和投资以及在 地面。我们认为它将最终成为非洲最重要的项目之一-保护世 界上最后一次真正的大规模野生动物在陆地上的迁移。非洲有 很多有趣的地方，但是从保护的角度来看，这里是您拥有一些 最珍贵的生态系统的地方，我们必须为后代保护这些生态系统。 因为这是您慈善事业的一部分，还是您将其视为投资？ ap我认为这是一项投资。如果人们开始对此进行评估，并将其视为具 有价格的真实资产，那就太好了。然后，他们可能会开始工作 不同。 如您在罗马尼亚购买土地，还是像非洲国家公园的土地一样？ ap我们在喀尔巴阡山脉的土地是永久业权的土地，有可能成为未来国 家公园的一部分。它是欧洲少数几个拥有完整生态系统的地方 之一。当您在地面上时，可以感觉到它。您拥有所有的食肉动 物，所有的大型食肉动物，包括狼和熊。有更多的花，更多的 蝴蝶，更多的昆虫。在欧洲，我们实际上没有其他地方拥有的 大型自然保护区：我认为德国的黑森林是最大的自然保护区。 因此，罗马尼亚有很多非常非常有趣的机会-对我们的大陆来 说很重要。 如 在罗马尼亚，有一个生态系统，原始的食肉动物仍然存在。 您想在苏格兰看到什么吗？ ap我认为现在是时候讨论这个问题了。我认为该国在政治上或情感上 都没有做好准备。我认为这将是一段更长的旅程。 考虑到您所做的一切，什么让您感到最自豪？ ap用这些术语思考还为时过早。我们还有很多工作要做。我们一直在 努力做得更好，寻找新的新机会，新的项目参与以及新的合作 伙伴。 至于未来的项目呢？您有什么可以与我们分享的吗？ ap现在不行。我们现在参与卢旺达，我认为我们将在不久的将来参与 莫桑比克。我敢肯定，在欧洲，机会是存在的，但是没有，没 有什么可分享的。我想我想在苏格兰看到更多的结果，并且我 想在丹麦做更多的事情。 ...... Anders Holch Povlsen是丹麦商人，HEARTLAND A / S的创始 人兼董事长。他和他的家人是苏格兰三个地产的保管人，占地 近22万英亩。 财富报告– 2020年 86 87 骑士弗兰克。财富/财富报告 俯 瞰 安 德 斯 ·霍 尔 奇 ·波 夫 森 （ 苏 格 兰 ） 庄 园 的 一 部 分 安 德 斯 ·霍 尔 奇 ·波 夫 森 （ A n d e r s H o l c h P o v l s e n ） 。 图 片 ： 吉 姆 ·理 查 森 （ J i m R i c h a r d s o n ） 社会正义运动家 J A S O N F L O M 如 告诉我们您支持的计划 f 我的目标是结束美国的大规模监禁，这是历史上最严重的失 败的社会政策灾难之一。 如 您认为大规模监禁对社区，家庭和个人的健康有何影 响？ f 对社区的影响是毁灭性的，因为在监狱中有很大比例的人有 孩子。父母被监禁的孩子极度艰难和被剥夺，并且是最有可 能的人口群体。 最终自己入狱。大多数研究甚至说它对减少犯罪有负面 影响。 如 您是否还代表那些被错误逮捕的人竞选？f 在将近25 年的时间里，我一直是Innocence项目的董事会成员和支持者，该 项目致力于释放被错误定罪的人，并倡导更好的做法，以免发生 此类举动，而不会发出警报- 频率。因此，是的，我一直专注于帮助释放无辜者，改变警 察和检察惯例，并支持定罪后的人们重新站起来。 PP AA SS SS II OO NN SS 如 最初是什么启发了您并使您走上这条道路？ 我读过一个报纸上的故事，讲述了一个名叫史蒂文·列侬的孩子， 他因一次非暴力初犯而活了15年。这完全使我失去了公平 感和正义感，于是我决定不得不为此做些事情。因此，我 联系了我认识的唯一一名刑事辩护律师，一个名叫鲍勃·卡 利纳的人。有时与我一起工作的摇滚明星会被捕，而他就 是我们会叫的那个人！他说，这几乎是没有希望的，但同 意无偿上诉，对我有利。六个月后，我们在法庭上。我握 着被告母亲的手，因为法官裁定我们胜诉并下令释放他。 在那时和那里，我意识到，像我这样的普通公民，如果他 们真正下定决心可以有所作为。那只是我曾经有过的最大 的感觉。 如 听起来您很动手... jf我非常动手，我喜欢它，因为尽管这令人发狂，但它也允许我锻 炼大脑的不同部分。我与之互动的组织如此之多，令人难以 置信，例如民权组织和沃思·里斯，他们都在发挥着巨大作用。 反对强制性最低标准的家庭也在做出色的工作，我为能在他 们的董事会上工作感到自豪。作为确保听到这些重要故事的 另一种方式，我还与杰森·弗洛姆（Jason Flom）一起开播了 “错误定罪”播客，在其中采访了经历过不法关押噩梦的人们。 我的希望是，我可以帮助建立一个知识渊博且受过良好教育 的听众，他们都是准陪审员和选民，从而有助于防止将来犯 下一些错误的信念。 如 您最引以为豪的是什么？您认为最大的成就是什么？ jf帮助改变公众舆论，并与思想领袖合作改变政策。我为能够帮助 摆脱死亡牢房的人们感到骄傲，这些人是被拯救的实际生命， 而经过几十年的监禁，我能够帮助的人们终于恢复了自由。 如 你未来的计划是什么？ jf筹集更多的钱，进行更多的宣传，使更多不该在那里的人脱离 监狱，改变更多的态度和法律。 ...... 杰森·弗洛姆（Jason Flom）是美国音乐主管，曾领导大西洋 唱片公司，维珍唱片公司和首都音乐集团，并与凯蒂·佩里， 基德·洛克和洛德等乐队签约。现在，他经营着自己的唱片公 司和音乐出版公司Lava Records，并创立了一家Podcast公司 Lava for Good Podcasts。他的工作获得认可，其中包括美 国公民自由联盟颁发的自由火炬奖。 社区冠军 S U G I A N T O K U S U M A 如 请简要介绍您支持的计划 sk I从1993年开始支持慈济基金会，这是一家总部位于台湾的佛教 非营利性组织，致力于各种慈善活动，其简单的工作集中在 医疗和保健活动上。我们在印尼附近有需要的地方设立了临 时诊所，并进行回收 站。但是，在政府成立社会保险管理组织之后，我们决定根 据1966年创立慈济的郑彦大师的建议变得更加雄心勃勃。现 在，我们以奖学金的形式为学生提供支持，我们已经扩展到 建设医院。 如 是什么促使您最初开始与慈济基金会合作？ sk在1993年向我介绍了慈济的教,，但直到1998年骚乱时，他们才真 正引起我的共鸣。真正的触发点是当我和我的妻子参观了西 部Angke地区的一个大洪灾地点时2002年的雅加达。我们 亲眼目睹了由于人们对食物的迫切需求，我们提供的紧急 援助的分配几乎变成了暴力。我认为，财富和社会地位的 极端不平等是这些问题的主要根源。我就如何防止这种暴 力行为咨询过成恩大师，她的建议是建立一个坚固的学校 和住宿结构，以承受未来的任何灾难。此后不久，建造了 一个拥有1100户家庭和一所学校的大爱村。如果您要问为 什么我特别支持慈济基金会，它的志愿者及其对问责制和 透明度的承诺给我留下了深刻的印象。全部运营成本 由志愿者承担，所有捐款均保证满足最需要的人，不会被挪用 或滥用。 如 您作为慈善家的角色涉及什么？ sk我的很多时间都围绕着佛教慈济印度尼西亚基金会，这是我们当 地的分会。我将业务的日常运作交托给了能干的专业人员。 按照程日元大师本人的指示，如何教育富人和帮助穷人，我 从战略角度考虑了我们在正常时间和灾难情况下应关注的重 点。 如 您最引以为傲的成就是？ sk在切实成就方面，有几项突出：雅加达北部慈济基金会的大庙 宇；雅加达西部和北部的两所慈济学校；慈济学校帮助重 建了苏门答腊西部的巴东。亚齐海啸后，基金会建造了 2,566栋房屋；在2018年帕卢谷（Palu Valley）地震和山 体滑坡之后，又建造了2500座房屋。 如 你对未来的计划呢？ sk我的一些中期计划包括在雅加达北部的Pantai Indah Kapuk建造 拥有528个床位的慈济医院。我还计划建立印度尼西亚最大的 血液数据库，用于治疗白血病。 ...... Sugianto Kusuma是印度尼西亚的主要商人之一。在他的众 多事业和角色中，他于1971年创立了阿贡世达玉集团 （Agung Sedayu Group）。该业务现已成为该地区最成功的 房地产开发商之一。 想更多地了解我们的受访者？ 上网或进行全面采访 财富报告– 2020年 88 89 骑士弗兰克。财富/财富报告 杰 森 ·弗 洛 姆 （ J a s o n F l o m ） S u g i a n t o K u s u m a 帮 助 有 需 要 的 印 度 尼 西 亚 人 我们独特的奢侈品投资指数的结果揭示了2019年最 令人垂涎的欲望对象，而我们的数据合作伙伴则提 供了对精选资产类别的见解 欲望的对 象 罕见 莱坊富兰克豪华投资指数（KFLII）到2019年第四季度 资产价值变化百分比，按12个月变化顺序 1 +175% +120% -1% KFLII下降 30% 说他们的客户计划增加他 们的奢侈品投资分配 由安德鲁·希尔（Andrew Shirley）编译 威士忌酒 价值增长最快 在过去10年中，增长率为+ 564％， 并增加了 过去12个月内+ 5％ +564% 稀有威士忌 硬币 +60% 手表 -27% 葡萄 酒 家具类 彩色钻石 过去12个月的价值。 但是，在过去的十年中， 指数增长了 141％ +77% 克拉斯·卡尔斯 Dieti Hatlapa，哈吉 继2012年至2016年的强劲表现之后，今年的 HAGI最高指数下跌了％，尽管长期平均 值仍高于12％。环境辩论和潜在的法律变更 导致买家不确定，尽管拥有该行业资产配置 的收藏家继续获得高质量的考试， ples.包括出色的销售 妮基·劳达（Niki Lauda）的1975年世界冠军 增长下降了％，而勃艮第市场的顶部在年 初就跌至新高。但是在低于最受欢迎的勃艮第 葡萄酒的水平上，最好的葡萄酒需求相对强劲， 而香槟和意大利北部葡萄酒则增长了6％–8％。 更大的前景也是积极的：尽管2019年表现平平， 但莱坊（Knight Frank）高级葡萄酒图标指数 在过去十年中增长了120％。 艺术 Veronika Lukasova-Duthy, 威士忌酒 稀有威士忌101安迪·辛普森（Andy Simpson），市场领先者麦卡伦（Macallan） 供过于求，价值疲软，对本年度来说是充满 挑战的开端，这反映在我们的莱坊指数上半 年下跌％。由于供应减少，2019年下半 年的表现要好得多，该指数全年上涨5％。 重大趋势包括挑战者品牌在二级市场的兴起， 以及对苏格兰威士忌的浓厚兴趣。收藏家继 续寻找 +141% 艺术 +64% 邮票 手袋 首饰 +90% 汽车 fl +13% 过去12年爱马仕手提包 的价值增长 月 +141% P 领先法拉利312T， A 八月份在圆石滩出售，迈凯 轮F1在蒙特- S 雷和1939年的阿尔法罗密欧 S 8C 2900B在巴黎Artcurial 出售。还值得注意的是 I 虽然，数量众多 O 仍未售出的汽车 N 葡萄 酒 S 酒庄主尼克·马丁（Nick Martin） 高档葡萄酒市场在2019年仅增长 1％，政治动荡和经济不确定性共 同构成了一场完美的风暴。波尔多 第一 艺术市场研究 2019年是个人艺术家整体记录连续第四年下降， 而活着的艺术家的作品却创下了唱片总价的纪 录，例如杰夫·昆斯（Jeff Koons）的不锈钢 《兔子》（Rabbit），5月以9100万美元的价 格成交。今年艺术品市场的增长率约为5％， 以适应印象派和现代大师作品供应的放缓。当 代拍卖的其他赢家还包括城市艺术家Invader， 他的瓷砖马赛克TK_119首次在拍卖会上打破了 100 万 美 元 大 关 ； Banksy ， 其 画 作 《 Devolved Parliament》在2008年的成交价 是该艺术家先前纪录的五倍。 在 Dalmore ， Spring-bank ， Ardbeg ， Lagavulin，Bowmore和Brora等标志性酒厂 中，最古老，最稀有的酒，仍然需要大量的 木桶。但是，就像2018年一样，头条新闻属 于麦卡伦酒庄（Macallan），该酒厂的一瓶 1926年《精制与稀有》（Fine＆Rare）在10 月的苏富比拍卖会上以120万英镑的价格成 交。 彩色钻石 花式色彩研究基金会陈美 里 与过去两年的趋势相反，黄色钻石的表现不 错，价格下跌使最终客户更容易获得它们。 虽然高端 +108% 粉色和蓝色钻石在零售方面的表现非常出色， 拍卖价格似乎较低，这反映出许多发现有待 拍卖的彩色钻石的质量较差。真正的行动是 在零售级别，闭门造车，那里出售的商品往 往质量更好，因此价格更高。展望未来，有 趣的是看到亚皆老街钻石将发生什么，该矿 将于2020年关闭。 资料来源：由莱坊研究中心使用艺术 市场研究（艺术品，硬币，家具，手 袋，珠宝，邮票和手表），花式色彩 研究基金会（彩色钻石），HAGI（汽 车），稀有威士忌101和葡萄酒所有 者的数据进行编译 注意：2019年第四季度的所有数据 （邮票除外）（2018年第四季度）。 彩色钻石（临时） +194% 财富报告– 2020年 90 91 骑士弗兰克。财富/财富报告 2个月 10年 最想要的 从运动鞋到Stratocasters，欣赏我们精心 策划的画廊，其中一些最引人注目的（有时 甚至是令人惊讶的）2019年拍卖结果 由安德鲁·希尔（Andrew Shirley）编译 P A S S I O N S 财富报告– 2020年 92 93 骑士弗兰克。财富/财富报告 哑光白色爱马仕 喜玛拉雅柏金Niloticus鳄鱼皮30 克拉（18克拉白金和钻石配饰）， 由佳士得拍卖行以200万港元的价 格拍卖。 Tony Cragg的《 Constant Change》在十月份在Bonhams的 《战后与当代》拍卖中以近 850,000英镑的价格售出，创造 了艺术家纪录。 约翰·詹姆斯·奥杜邦（John James Audubon）的原始绘画中 的《美国鸟类》（Birds of America）出版于1827-1838年。 12月由苏富比拍卖行以640万美 元售出。 1972年，收藏家Miles Nadal 以437,500美元的价格购得了 1972年的Nike Waffle Racing Flat“ Moon Shoe”，这是运动 鞋的新世界纪录，于7月在纽 约苏富比和Stadium Goods出 售。 一辆1994年的McLaren F1 LM规格超级跑车在2019年8月 的蒙特雷拍卖会上由RM苏富比拍卖行以1980万美元的价 格创下了该车型的纪录。 卡地亚（Cartier）于1927年创 作的蓝宝石和钻石手链于11月 由苏富比日内瓦拍卖行以610万 瑞士法郎的价格售出，这是有 史以来拍卖手链的最高价之 一。 一瓶12瓶1990年的罗曼尼康帝 酒庄的拍卖品以270万港元成 交。 苏富比于3月份在Tran拍卖会上 创下了拍卖记录，该拍卖会本身 创下了私人收藏葡萄酒的拍卖纪 录（亿港元）。 Pink Floyd的David Gilmour 在标志性的《月之暗面》专辑 中扮演的“ The Bla