城市综合体
酒店－-办公－-公园-－购物－-文化－-公寓
ＨＯＰＳＣＡ
世 联 企 划 部 周 分 享 报 告］
2 0 1 0 0 5 2 7
什么是城市综合体
将商业、酒店、商务、居住、出行、文化娱
乐、休憩集合为一体的多功能复合型并相互
作用互为价值链的高度集约式复合建筑群。
会务
1、保证一定体量，便于布局各种功能形态
2、保证稳定常态人流，设置一定住宅体
3、统一开发，集群发展；保障一致标准。
PARK
公园
CULUTRE
文化
城市综合体模式定义
集聚九大功能特征，是综合性各类建筑群集聚，
是一个高端的造城发展模式，涵盖了城市发展所
需要的各种要素和功能。
能够成为新城区发展的商业中心，为中小的城市
化进程、新城镇的发展及商业档次提升起到驱动
力的作用。
源动力：
生活品质提升的源动力
新中心发展的引爆点
1
2 3
4
5
6
7
8
9
高密度、集约性
整体统一性
功能复合性
土地使用均衡性
空间的连续性
内外部关系完整性
强大的对外辐射型
升值价值
高可达性
城市综合体特征分析
城市综合体经典案例
城市综合体的两种表现形式
城市形态的表现：
在城市核心区域为了降低商务成本、改善城市形态形成城市综合体；
经济形态的表现：
随着城市区域开发与旧城改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等
多种功能，形成互为价值链关系的、集群式的、高使用率的城市市综合体。
酒店 办公 中心湖景文化 集中停车 商业 住宅公寓
办公办公
酒店酒店
步行街步行街
公园公园
住宅住宅
购物购物
文化文化
东京六本木：“东京旅游最后的目的地”
Tokyo Roppongi
亚洲目前最成功的旧城改造典范
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
• 美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计
• 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商
业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求
• 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处
可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间
东京六本木的规划设计
• A：六本木山的主入口，和地铁六本
木车站和地下通道相连，由地铁入口
和好莱坞美容广场组成
• B：中央区域为地上54层的森大厦，
是六本木山的标志，其顶层是作为文
化核心的森艺术中心。B区作为商
业、文化、信息中心一并设置了旅
馆、榉树坂综合体、朝日电视等
• C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻
布安静的住宅区相协调
• D：六本木山入口大厦等，由店铺、
办公、住宅构成
D街
区
B街区C街区
A街区
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
38, 000m2
4,000m2
12,000m2
（3200席）
22,000m2
100%220区划合计
%30区划其他
%70区划餐饮
%120区划零售
商业构成商业构成
山边——
• 面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中
心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高
低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体
验，既热闹又令人期待
• 活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充
分享受购物和美景
主要商业设施主要商业设施
山边山边
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的商业设施（1）
西街——
• 镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由
玻璃顶和玻璃大墙围合而成
• 高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间
中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷
• 在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立
体交叉流线，形成丰富的活动空间
榉树坂大道——
• 六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风
格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围
• 300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出
立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并
有意设置了迷路
西西
街街
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的商业设施（2）
针对所有年龄层次人们的特殊教育学院49层六本木学院
一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了
活跃在各个领域中喜爱艺术的人们
51层六本木俱乐部
海拔250m，可360。眺望东京大都市52层东京展望台
可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各
种艺术形式
52～54层森美术馆
海拔270米，开放式的空中回廊层面东京屋顶甲板
• 森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望
台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体
• 榉树坂综合体与露天剧场：这是
一个集聚了影像（电影）、流行
（时尚商店）、表演（露天剧
场）等商业艺术文化的综合空间
实体
美
术
馆
入
口
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的文化设施
• 六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4
500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施
• 好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地铁出入
口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科
学校、公司办公为主体
森森
大大
厦厦
主主
入入
口口
森大厦森大厦
好莱坞美容广场好莱坞美容广场
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的办公设施
• 住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高
层
• 具备了 日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多
样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到
五个卧房、带全套家具等多种多样的选择
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的住宅设施
• 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调
了可参与性，为大城市带来清新的田园景观
q 春天是播种希望的季节，六本木新
城为学生提供实习劳动的机会，帮
助学生学会在春天播种，通过实际
劳动增强对生活的认识，在劳动中
认识自然
q 夏天，所有的鲜花开放，青蛙
为繁华的东京带来欢快的叫声
。 鲜花怒放，青菜长势喜人
，在六本木新城的空中花园感
受夏天斑斓的色彩
q 秋天，成熟的水稻在微风中摇曳
。老师带着小学生来空中花园劳
动，看到成熟的水稻，感受秋天
收获的喜悦
q 冬天到了，周边的树叶开始飘
落，六本木新城精心选择的鲜
花依旧开放，让严冬里的人们
看到春天的希望
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的空中花园
• 在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木
新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有
媒体的主要版面
• “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年
一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇
室成员来访，制造轰动事件
开业前预热成功
电影节宣传海报
与旅游业合作
• 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新
城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行
• 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中
国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆
也较多
接待参观考察团
六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木
新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程
城市综合体之国际成功案例：“东京六本木”
东京六本木的经营管理
覃力---深圳大学建筑学院教授
六本木的综合化开发模式应该引起最大关注。目前已经成型的中心区已经很难做到空间再利用，
但在进行旧城改造的区域还为时不晚。在国内我们还能看到不少城市有这样的规划，哪里是办公区，
哪里是居住区，哪里是商业区。而规划为CBD的区域基本上都是写字楼，住宅、购物、休闲区都不在
附近，很少有项目可称之为“综合体”。城市中心区建筑群，应该是综合化的发展趋势，而不应该有
清晰的功能分区。
专家看城市综合体成功案例
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
东京中城：“城市再生的一次大规模实践”
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
全新的多功能符合社区
这里曾是毛利家的府邸，明治时期为陆军驻地，二战后层用
作美军将校宿舍，之后又成为日本防卫厅的所在。
10 公顷的儿科开发用地，以充满活力又优雅闲适的“纽约中
城”为蓝本，被命名为东京中城。建成一个包括商务，居住，商业等
多种城市功能在内的全新复合型街区。
68900平米的占地内，排列了6幢摩天大楼，包括办公、酒店、商业、
艺术设计四个部分。
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
聚集众多高端品牌
办公部分以中城塔楼为标志性建筑；
酒店部分由全球顶级的丽思卡尔顿酒店；
商业方面包括一个购物中心，广场和一个圆形玻璃建筑的餐
饮中心；
艺术设计是东京中城独特的魅力所在，包括三得利美术馆，
东京中城设计中心，富士Xerox艺术空间。
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
40%绿化造就生态商业
东京中城难能可贵的并不是拥有如此多摩天大楼和
高档店铺，而是在于其身处东京市中心，依然能拥
有如此高的绿化率，这个绿化率比六本木新城还要
高一倍。
10万平米的公共绿地，为贴近自然，建筑物采用
开放式结构，从那一层都可以看到外面的绿地，
东京中城屋顶全部绿化，拱廊及广场种植多种植
物。
城市综合体之国际成功案例：“东京中城”
极致的美学主义
与绿化相辅，东京中城的“自然精神”还体现在用材和设计时
的节能环保。中城内部的水都是循环利用，体现低碳的理念 。
独特的艺术气质是东京中城的一
大特色。建筑大师安藤忠雄和时
装设计师三宅一生主导设计的博
物馆是一大亮点。
操作案例分享
合肥，一个长的很像三级城市的省会城市合肥，一个长的很像三级城市的省会城市
说真话，以前大家总这样认为合肥说真话，以前大家总这样认为合肥......
大家都认为安徽人是那样的人:
跪地乞讨、唱花鼓戏卖艺人、小保姆、庞大的打工族群、贪污腐败
医疗事故、水污染、假货、诈骗……
庄子、老子、朱熹、曹操、吴敬梓、华佗、周瑜、包公、胡雪岩、朱元璋、
李鸿章、段祺瑞、程长庚、陈独秀、胡适之、陶行知、孙立人、戴安澜、
卫立煌、张治中、冯玉祥、邓稼先、杨振宁、李正道、 ……
其实，安徽合肥人是这样的人:
洞察:他们需要正向力量，给自己打气
•合肥这个城市，陈旧而郁闷，商业氛围平淡而无奇
•虽说是省会城市，可老天似乎对合肥特别地不公平
•所有先进、时尚的东西似乎都离合肥很远
连看个大片也要比别人晚三四天
•点线面的三点模式成了大部分合肥人生活的全部，每天生活相对枯燥
•他们内心无比希望
合肥能像深圳、上海一样快速发展起来，带给他们更精彩的明天
洞察：他们渴望享有先进、有点儿意思的生活方式
合肥位于中国中部（北纬32°、东经117°）
长江淮河之间，紧靠“长三角”
巢湖之滨，通江达海；承东启西、贯通南北、连接中原
合肥属于亚热带到暖温带的过度带，气候温和湿润，四季分明
年平均降水量约为1000毫米，年平均温度度，全年无霜期
230天
合肥市域总面积7029平方公里/全市户籍总人口万人
城市建成区224平方公里，市区人口224万人
在校大学生（不包括军事院校）达到32万人，占市区总人口
%
现辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和
肥东、肥西、长丰3县
合肥市概况
有人说过：北京太大，上海太挤，广州太闹
成都太阴，沈阳太脏，南京太热，深圳太乱
而合肥却在我们大多数人的视野之外
• 新站商圈
• 作为合肥市城市形象展示的第一窗口，其现有商圈既与传统商圈一衣带水，又自成一体。
• 汇集元一SHOPPING MALL、沃尔玛、家乐福、安徽大市场、红星美凯龙等合肥较有影响力的商业市场
，借助火车新站、汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地，同时周边新开发的大型生活社区，
• 很大程度的提升了片区商业布局及商圈价值。
←红星美凯龙 安徽大市场→
安徽大市场
↓
站前板块概况
关于信地城市广场关于信地城市广场
百姓的兴奋点不只是投资房产，而是未来百姓的兴奋点不只是投资房产，而是未来......
一个一个令令合肥合肥人人期待期待激动激动的的﹐﹐五彩五彩绚丽绚丽的未的未来来
推广——秀稿
租售中心內外整改:化身美術館,落成首展為新加坡國寶大師藝術展
租售中心化身為美術館,包含軟裝與裝置藝術的細節設置
此舉能有效的樹立項目品質感與品味
並針對性吸引有眼界高度的中高端客戶
並能夠與為項目整體商業造勢的
<新加坡商業模式>論壇
(由信地集團的招商熊總為主講)
進行有效串聯
租售中心化身為美術館,包含軟裝與裝置藝術的細節設置
事件一：对话市长暨合肥新跨越发展高峰论坛
广泛邀请中国、安徽、合肥等地知名房地产专家、政府官员对合肥房地产市
场、城市规划、市场发展等议题进行广泛研讨。以高峰论坛的形式将信地城市
广场项目推广于媒体、公众面前。同时结合高峰论坛，完成对项目所处地块的
首轮炒作。
活动策略
事件二：信地财富会·合肥城市沙龙开幕
信地集团携手合肥工商联为经营者缔创商业发展平台，以工商联主办、信地城
市广场承办的形式，邀约安徽大市场、信地红星美凯龙等客户肇建商业发展财
富平台，实现“信地资源、全球共享”的大格局。
活动策略
事件三：周日我最大·信地城市广场特别节目
将安徽卫视热点节目和主持人请进售楼处，将普通老百姓请进售楼处，将火爆
人气请进售楼处，形成强大社会新闻效应和市民关注，将节目常规化、事件常
态化。
活动策略
事件四：周末家庭欢乐日·信地城市广场&红星美凯龙活动
媒体主办，市民票选<我最喜爱的商场>活动，利用红星美凯龙的中庭活动场地
进行家庭才艺竞赛等趣味游戏，民众可参加评分抽奖，最大奖一辆汽车
活动策略
政府对项目期望——提升城市形象，打造城市名片
提升区域综合竞争力，拉动城市经济，增加税收和就业
• 形象展示窗口：
• 把项目打造成为城市的客厅
• 城市的名片、城市的标签
• 起到展示合肥经济繁荣作用
• 拉动城市经济：
• 通过项目的成功开发
• 可以提升区域的形象
• 增加就业和税收
项目价值
案例沉淀
资源整合：报纸+网络
沟通机制：
THANKS
