城市综合体
综合体项目沟通
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项目的界定
公司背景：
项目情况：
客户的战略性思考：
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开发商经常会有的疑问
我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？
项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？
如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？
启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？
如何通过本项目建立企业品牌？
。。。。。。
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我们在合适的时机，掌握了合适的资源
事实上，项目的关键在于：
“我们能否做对”
我们是否意识到综合体项目的复杂性和其同单一物业的不同点
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综合体和单一物业的比较
比较因素
综合体
单功能物业
功能
复合性、适应性
单一性
区位
一般在城市核心区域
根据功能确定
建筑形式
多样化
单一
投资风险
较小
较大
总投资
一般较大
相对较小
经济风险
较大
较小
客户来源
具有自我寄生功能，部分来自于内部
全部来自于外部
客户活动
体验式的
目的性的
客户综合使用成本
较小
较大
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综合体项目的操作执行内容
项目定位与发展战略确定；
物业发展模式；
商业资源获取与整合；
营销与经营；
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世联研究：综合体四种发展模式
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式
模式三：以酒店为核心功能的发展模式
模式四：以商业为核心功能的发展模式
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
例如：上海商城
例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
例如：广州中信广场、深圳信兴广场
例如：香港太古广场、 北京华贸中心
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模式一各种功能均衡发展的模式
外因
内因
优越的地理位置——CBD/城市中心
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口
较大的规模 ——建筑面积20万㎡以上
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
高水准规划设计——各功能共融不互扰
功能化体系
五星级酒店
甲级写字楼
顶级酒店式/服务式公寓
高档/中高档购物中心
专业的管理团队——物业管理/经营管理
开发商强劲的实力和丰富的经验
成功关键因素
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客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次
配套完善——商场、公寓
外因
内因
成功关键因素
模式二以写字楼为核心的模式
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外因
内因
成功关键因素
模式三以酒店为核心的模式
功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次
配套设施——顶级商场
地理位置——不远离城市核心区
交通可达性——主干道沿线
客户支持——商务客户
定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位
开发商有足够的经济实力
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外因
内因
成功关键因素
模式四以商业为核心的模式
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
一流的合作团队
地理位置——城市核心区
交通可达性——地铁口/主干道沿线
区域功能的缺乏、需求旺盛
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
人流及商业气氛
规划设计
经营管理
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不同模式的收益方式
功能种类
模式一：
酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
模式二：
以写字楼为核心功能的发展模式
模式三：
以酒店为核心功能的发展模式
模式四：
以商业为核心功能的发展模式
酒店
外包经营
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外包经营
外包经营
写字楼
销售/出租
销售/出租
出租
销售/出租
商场
自行经营/出租
一般出租
自行经营/出租
自行经营/出租
公寓
销售/出租
销售/出租
一般出租
销售/出租
特征
各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的
各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响
全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大
各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
