内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
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内部管理制度系列
小区质量保修阶段工程和
设备管理监控规程制度
（标准、完整、实用、可修改）
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小区质量保修阶段工程和设备管理
监控规程制度
Regulations for engineering and equipment management in the community
quality warranty period
说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工
作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
小区质量保修阶段工程和设备管理监控规程
目的
为入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作指
引，以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运
行。
范围
适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下
称地产、物业)。
职责
物业公司负责编制、发布和修订本工作规程。
地产公司工程部负责对入伙及保修阶段工程质量问
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题的处理。
地产工程部负责监督、督促各施工单位工程质量问
题的处理工作。
地产对保修期内的房屋和设备质量问题承担管理责
任。
物业公司负责在保修阶段对设备设施进行日常管理
和巡查。
方法和过程控制
工程质量问题处理方法
地产在入伙前，需结合具体情况确定工程质量返
修的管理办法。目前工程质
量返修问题的处理主要有两种方式:A、由地产直接负责
跟进处理;B、地产委托物业代理跟进服务。
由地产直接负责跟进处理
1)物业任一部门接到客户反映的工程质量问题时，须予
以记录，并反馈至地产相关部门;
2)地产相关部门通知施工方并会诊、约定维修时间，跟
进、验收、交付、记录等，并将处理信息反馈给物业，以便
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协助处理和跟进;
3)地产工程部每月需统计并填报《工程质量保修记录表》，
并报地产总公司;
4)在处理过程中，积极与客户进行沟通，防止问题的升
级。
地产委托物业代理跟进服务
1)地产与物业在入伙前签订工程返修委托代理合同或施
工方、地产、物业签定三方协议，明确工作方法及相关责任;
2)为物业便于管理，地产并将施工方的保证金转至物业
直接管理。物业内部须制订保证金的扣罚审批流程，并将扣
罚标准通知施工方;
3)物业负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修
时间，跟进、验收、交付、记录等工作，物业服务中心指定
工程维修助理负责处理工程质量问题，
4)服务中心接到工程质量问题时，须进行记录，并开具
《房屋返修工作记录单》，交工程维修助理负责处理。
5)工程维修助理联系业主进行现场查看，并将查看结果
记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报
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或业主自身原因造成，无须维修或业主自行解决的，工程维
修助理将《房屋返修工作记录单》进行存档。
6)确认为工程质量问题，工程维修助理通知施工单位负
责人安排返修，施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋
返修工作记录单》上，并签名确认。
7)如保修单位不履行责任，或多次返修不成功的，由物
业制定返修方案，安排返修，并填写扣款通知单交返修单位
确认。
8)如为小修项目(五金配件、门窗配件等)，返修完毕后，
工程维修助理需对业主进行回访，并将回访结果的填写在
《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修，工程维修助理
需与业主商定维修时间，与施工队进行现场交底，并与施工
队负责人在《房屋维修任务书》上签名确认。工程维修助理
安排施工队进场维修。维修完毕后，工程维修助理随即进行
初验，合格后会同业主、施工队负责人进行验收，并请业主
在《房屋返修工作记录单》上签名确认。
9)工程维修助理每月需汇总填报《工程质量保修记录表》
报地产工程部。
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10)工程维修助理将返修资料归档。
对于业主反映的普遍公共设施配套等问题，由物
业提交专题报告报地产，由地产负责处理。
设备保修期内的管理工作
地产与物业按照《新建物业接管验收指引》，办理
验收手续，对部分在《物业管理委托合同》中未明确的设备
设施免费维保的管理工作可一并交接给物业，同时对供应商
保证金的扣罚流程共同进行确定。
为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安
装单位的维保工作进行有效监控，地产应确保移交时，提供
设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期
限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装
单位的联系人、电话、地址等资料。
物业应制定各类设备的保养作业指导书，包含对
保修期内的设备设施的维修、保修监督工作，并严格按照作
业指导书进行操作，填写相关质量记录。
保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养维修
的，服务中心应按照维保方提供保养计划，将维修方每次到
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现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》
上，并将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记
录。
电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专
业公司维保的，物业公司应在电梯保修到期前二个月，着手
准备供方的评估工作，确定有资格的合格供方。
对于保修期内的各类设备，在出现或发现故障和
问题时，服务中心应及时通知安装单位处理，如影响到业主
使用的，应同时做好防范措施。服务中心将故障及处理情况
进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》，报送物
业公司和地产公司相关部门。
支持性文件
QP-15-02 工程质量和设备保修协议书
质量记录
QP-15-01-F001 保修期内设备故障处理记录表
QP-15-01-F002 服务供方设备保养维修记录表
QP-15-01-F003 工程质量保修记录表
QP-05-01-F008 房屋返修申报表
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QP-05-01-F009 房屋返修处理登记表
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