摘 要
从 1985 年中国建设银行深圳市分行发放第一笔国内个人住房贷款起，至今
已有 28 年的发展历史。随着国民经济的发展，商业银行个人住房贷款已经在提
高城镇居民人居环境和改善国民居住条件上发挥了重大的作用，也达到了应有的
效果。我国商业银行发放个人住房贷款不仅提升了自己的产品多样化服务而且增
加了新的盈利增长点。在支持国民经济特别是在房地产市场发展方面起到重大的
作用。近年来朝着规模化、全面化的方向发展，可谓是实现了互惠双赢的效果。
但凡贷款都会存在风险，商业银行个人住房贷款也不例外。本文在借阅国内
外学者研究的基础上,综合我国个人住房贷款的现状,对我国商业银行个人住房贷
款风险进行分析,并找出有关原因,提出较为可行的方法措施和具体方案，给商业
银行规避风险健康经营管理提供了可行性的参考思路。
关键词： 商业银行；个人住房贷款；风险；防范
西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）
II
ABSTRACT
Starting from 1985, China Construction Bank, Shenzhen Branch issued the first
domestic housing loans to individuals, has more than 28 years of development history.
With the development of the national economy, the individual housing loans of
commercial banks in improving the living environment of urban residents and to
improve the the nationals living conditions played a major role, but also to achieve the
desired effect. China's commercial banks to issue individual housing loans not only to
enhance their own product diversification and added a new profit growth
supporting the national economy, especially in the real estate market development
play a major recent years toward the development of large-scale,
comprehensive direction, can be described as a win-win effect.
Provided that the loan will be at risk, the commercial bank housing loans to
individuals is no exception. Borrow scholars at home and abroad on the basis of
comprehensive analysis of individual housing loans in China the status quo of China's
commercial banks personal housing loan risk and find out the reasons put forward a
more feasible method measures and specific programs. To commercial banks
risk-averse health operation and management of provide feasibility reference ideas.
KEY WORDS: Commercial Banks; Individual Housing Loans; Risk; Prevention
目 录
1 绪论........................................................................................................................... 1
研究背景与意义 .......................................................................................................1
研究方法与思路....................................................................................................... 1
论文结构与框架.........................................................................................................2
国内外研究现状.........................................................................................................3
国内研究现状................................................................................................3
国外研究现状................................................................................................4
国内外研究现状的比较..............................................................................4
2 我国商业银行个人住房贷款现状...................................................................................5
个人住房贷款概述.....................................................................................................5
个人住房贷款存在的问题.......................................................................................6
3 我国商业银行个人住房贷款风险分析........................................................................7
信用风险.......................................................................................................................7
信用风险的种类............................................................................................7
理性违约和被动违约...................................................................................8
市场（房价）对信用风险的影响............................................................8
利率风险........................................................................................................................9
我国近年来利率的变动...............................................................................9
利率变动对我国个人住房贷款风险的影响.........................................10
抵押物风险..................................................................................................................10
抵押物风险的生成机制..............................................................................10
抵押物风险的种类..................................................................................... 10
银行内部风险............................................................................................................ 11
流动性风险.....................................................................................................11
操作风险.........................................................................................................12
4 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范方法.................................................14
个人住房贷款风险成因......................................................................................... 14
商业银行内部管理不力，缺乏激励和约束机制................................14
外部环境不完善尤其是社会缺乏诚信意识.........................................14
市场体系发展滞后.......................................................................................14
政府职能缺失................................................................................................15
居民收入货币化程度较低基本无透明度..............................................15
我国商业银行个人住房贷款风险防范.................................................................15
对借款人风险的防范...................................................................................16
对开放商的风险防范...................................................................................17
对利率的风险防范........................................................................................17
对抵押物风险的防范...................................................................................18
对银行内部风险防范...................................................................................18
我国商业银行个人住房贷款风险防范措施.....................................................19
建立垂直的风险管理体系..........................................................................19
逐步完善内部控制制度...............................................................................19
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IV
加强内部控制制度的建设................................................................19
强化内部控制制度间的衔接............................................................20
加强监管政策研究..............................................................................20
建立评价制度.......................................................................................20
建立有效的内部核查制度................................................................21
不断提高风险管理网络体系.......................................................................22
建立统一的个人住房贷款风险管理体系.....................................22
实现全过程的网络监管体系............................................................22
实现定性和定量的管理体系............................................................22
实现业务操作的风险管理............................................................................23
实现贷款前调查...................................................................................23
实现贷款中的管理..............................................................................23
实现贷后监督.......................................................................................23
5 结论......................................................................................................................................24
致谢...........................................................................................................................................25
参考文献..................................................................................................................................26
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0
1 绪 论
研究背景与意义
研究的背景
上世纪末以来，随着金融市场的不断完善，以及衍生金融产品的发展，商业
银行个人住房贷款已经呈现出规模化和普遍化的发展态势。政府通过加强商业银
行个人住房贷款的投放比例已经成为解决“住房危机”的一种有效的途径和手段。
但凡贷款都存在风险，商业银行的个人住房贷款也不例外。尤其是美国次贷危机
敲响的警钟和 3 月份以来底特律楼市的崩溃给我们深深的上了一课。国内不断飙
升的房价和大规模增长的房贷比例不得不使得政府重视商业银行个人住房贷款
的风险管理。
十八大期间召开的新闻发布会上，时任国家银行业监督委员主席的尚福林就
指出将出台房地产调控信贷政策。分析人士指出肯定是二套房利率和首付比例要
上浮。这一消息已经在最近出台的“国五条”里得到了体现。为此来应对不断上升
的房贷比例和存在的潜在风险。而早在 2009 年时任银监会主席刘明康在当年的
经济金融通报会上就强调：必须严格控制个人住房信贷风险，严格执行“二套房”
标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚
持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，采取切实有效措施防
范“假按揭”、“假首付”现象的发生。各银行金融机构要切实加强风险管理，进一
步优化信贷结构的重要指示。由此看来加强对个人住房贷款风险的管理和建立健
全一整套的风险防范体系来加强和控制商业银行个人住房贷款风险是必要的并
且是势在必行的。
研究的意义
商业银行个人住房贷款不仅缓解了政府解决“住房难”这一社会矛盾而且对于
广大有购房需求的居民提供了一种切实可行的途径，同时也增强了商业银行的经
济效益和健全了产品服务功能，因此实现商业银行个人住房贷款的高收益、高增
长、低风险、低成本已经成为各大商业银行等金融机构竞争的焦点所在。
文章就以国内外专家学者的研究为借鉴，结合我国商业银行个人住房贷款现
状分析其存在的风险及其影响因素运用描述性研究法、理论与实践相结合法、比
较分析法、层次分析法等方法进行实证的分析，从而提出具体可行的防范措施和
可行性的建议。
研究方法与思路
研究方法
论文在借鉴国内外专家学者研究的基础上，结合所学的经济学基础、管理学
基础、金融学、数学等学科的知识对我国商业银行个人住房贷款的风险进行调查
法、文献研究法、经验总结法、描述性研究法、理论与实践相结合法、比较分析
法、层次分析法等方法进行规范分析与实证分析、定量分析与定性分析相结合的
研究和探讨。论文在研究中主要运用一下方法：
（1）调查法：通过对某个商业银行个人住房贷款各方面数据的调查从而得
出可行性的宏观分析。
（2）文献研究法：通过对国内外的图书、期刊、学位论文及其各大权威网
站的阅读从而汲取有用信息进行理论分析和研究。
（3）比较分析法：主要是通过对国内外的现状和具体的现实情况结合经济
学、金融学等学科的理论进行分析比较从而得出结论。
（4）规范分析方法：从风险的一般概念和原理出发，分析商业银行个人住
房贷款风险产生的根源，确定商业银行个人住房贷款风险管理的一般框架。
（5）实证研究方法：对某商业银行个人住房贷款风险管理案例进行实证性
分析，结合定量分析与定性分析，提出具体的风险解决方案。
研究思路
恰到好处的研究思路是得出正确而可行的研究成果的关键所在，论文成败关
键看思路的清晰度。本文首先在阅读各种文献综述的基础之上进行理论的思考和
探究首先从商业银行个人住房贷款风险分析，对存在的信用风险、利率风险、抵
押物风险、银行内部风险进行逐个分析。然后再对我国商业银行个人住房贷款风
险存在的问题进行内外因的分析。综合商业银行个人住房贷款风险分析的一般原
因和我国商业银行个人住房贷款风险成因从而得出结论和具体的防范措施。
论文结构与框架
论文结构
本论文的基本结构如下：第一章，绪论。主要论述一些关于论文的相关背景
及其他问题和国内外的研究现状。第二章，我国商业银行个人住房贷款的现状及
其存在的问题。第三章，我国商业银行个人住房贷款风险进行信用、利率、抵押
物和银行内部分析。第四章，我国商业银行个人住房贷款风险的成因及其防范措
施。第五章，结论。
论文框架
本论文的研究框架如下图所示：
绪 论
↓
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2
我国商业银行个人住房贷款现状
↓
我国商业银行个人住房贷款风险分析
↓
我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范方法
↓
结 论
国内外研究现状
国内研究现状
1985 年中国建设银行深圳市分行为了解决城市居民住房难的问题，开始了
新中国个人住房贷款的先例，随后直至今天各大商业银行和中小银行乃至地方私
人银行都开始了个人住房贷款的金融产品。而个人住房贷款这种新型的金融产品
在当时来说不仅在一定范围和意义上解决了城市居民的住房困难问题而且也缓
解了社会矛盾，对于商业银行来说不仅产生了效益也扩大了经营范围，可谓是完
美的金融产品。但是在随后几年发展却很缓慢尤其是在 2000 年后才有较大的发
展。截止 2012 年底仅中国工商银行一家的个人住房贷款余额已达 万亿元。
从 2000 年至今各大商业银行推出这一金融产品，使得个人住房贷款不仅成为个
人贷款的重要一部分同时也占据着银行整体贷款的相当份额，而随着份额的不断
增加也增加了商业银行的经营风险，按照国际的一般惯例，个人住房贷款的风险
是 3—8 年时间就会显现出来，我国商业银行个人住房贷款从 2000 年飞速发展
到 2008 年这一风险终于爆发了。在美国次贷危机影响下不得不让我们更加的注
重风险经验的总结。但是由于我国商业银行个人住房贷款发展时间较短再加上市
场不完善，资本市场不够充足、期权期货等金融衍生工具不够，国内的研究还是
不够并且停留在定性上。如马宇利用烟台市某商业银行的微观数据样本，对我国
个人住房贷款提前还款影响因素进行实证研究。他研究发现：借款人年龄越大、
学历越高，提前偿还贷款的概率越大：外地人比当地人更具有提前偿付的可能性，
借款人的债龄越长，提前偿付的可能性越大；借款人的性别、婚否、家庭人口数
量、工作行业和月还款额占家庭收入比率等因素对提前偿付的影响不显著；左晋
军采用问卷调查的方式，利用 SPSS 和 LISREL8．53 进行数据分析得出：影响个
人住房抵押贷款被动违约的主要因子是个人收入因子、家庭支出增加因子和住房
的价值因子(即面积与单价的乘积)等。张昕认为我国个人住房贷款风险主要有信
用风险、抵押风险、利率风险、流动性风险、法律制度风险、市场政策风险、管
理风险和操作风险。
国外研究现状
从英国的第一家住房金融机构到第二次世界大战住房贷款快速发展，乃至发
展到今天已经成为国民经济的一大支柱产业。相应的对住房的个人贷款也有相关
的研究而这一研究更早的由 quercia,kau,keenan 通过实证研究认为住房净资产或
贷款与住宅价值比率影响着违约决策，贷款占房地产的价值越高，贷款的风险也
就越高。房地产价值是动态的或者说是房产的价值虚拟程度较为严重，因此房地
产的泡沫程度也与住房抵押贷款风险程度相关，也就是说如果房产泡沫的虚拟程
度达到一定程度破灭时会直接导致房价的下降，必然直接导致个人住房贷款的风
险程度大大增加。Kau 不仅对个人住房贷款信用风险进行了研究还对个人住房抵
押贷款中借款人的违约风险进行了研究，Kau 也换个角度认为当个人住房价值由
于各种因素下降到低于个人抵押贷款价值时发生的违约行为属于合理行为而个
人住房贷款是一种卖出期权行为，他的合理性也由此来阐述。同时西欧金融发达
国家瑞士的汉斯.马利希.德瑞克对风险防范进行了研究提出了几种防范的机制如
设立风险监控指标。
国内外研究现状的比较
综合以上国内研究现状和国外研究现状的分析可以看出：国外研究运用大量
的数据和准确而权威的信息为基础进行理论结合数理及其经济金融学的基本原
理进行深入层次的分析总结得出科学的结论。而国内现在研究的现状依然是比较
缓慢并且是大量学者利用基本的理论推断和欠缺数理的前提下进行定性分析缺
乏一种在大量数据和信息基础上的定量分析。从而也得出一些适合我国国情的理
论。但是综合这些研究会发现无论是进行定性研究还是定量研究都会得出适合本
国实际的研究内容和研究结论。
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4
2 我国商业银行个人住房贷款现状
个人住房贷款概述
个人住房贷款是指商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
1）按照资金来源划分，个人住房贷款一般可分为自营性个人住房贷款、公
积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
（1）自营性个人住房贷款也称商业性个人住房贷款，是由商业银行向借款人
发放的用于购买各类型住房的贷款。
（2）公积金个人住房贷款，是指由各地的公积金管理中心，以住房公积金为
资金来源，委托商业银行向购买、建造、翻修自有住房的住房公积金缴存人以及
在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。此种贷款不以盈利
为目的，带有较强的政策性，是一种政策性个人住房贷款。
（3）个人住房组合贷款，是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造
或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而
形成特定的个人住房贷款组合。
2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款也可以分为新建房个人住房贷款、
个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
（1）新建房个人住房贷款,俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的借
款人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
（2）个人再交易住房贷款，俗称个人二手房贷款，是指银行向借款人发放的、
用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
（3）个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款
购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
借款人把所购住房的产权转让给发放贷款的商业银行作为还款保证，当借款
人还清向商业银行所借贷款以及贷款利息后，商业银行将住房产权再转给借款人，
但当借款人无力或者不愿还清所借款项以及利息时，商业银行按照签订的合约处
理所抵押的住房，可对其进行变卖，所得金额作为借款人所欠款项的补偿。这种
特殊的抵押贷款决定了它与其它贷款而言典型的特征，主要体现在：首先用途的
专一性，个人住房贷款体现了专款专用有类似于涉农资金的性质，它主要用于购
买、建造、改造、维修住房。商业银行发放此类贷款主要目的之一就是解决“住
房难”这一社会矛盾和改善城乡居民的家居环境，具有一定的优惠政策倾向。其
次是个人住房贷款主要发放的对象是城乡中低收入的居民或者是步入社会不久
的大学毕业生等社会群体，鉴于他们的偿还能力一般都会选择贷款额度较大期限
较长的个人住房贷款。再次个人住房贷款还必须把借款人所购住房作为银行的抵
押物来获取贷款，以此来保证借款人由于无力偿还或者出现不愿偿还等各种风险
下的银行处理抵押物来弥补损失的机会。
个人住房贷款存在的问题
首先是不断飙升的房价和持续低迷的收入已经成为我国个人住房贷款发展
的主要因素加之传统的消费观念更加添堵。对比国外住房抵押贷款的经验可知：
合理的房价收入比应在3-6倍之间，否则就会因为居民的承受力不足而导致个人
住房贷款风险加大，而我国的这一比例高达十几倍，有些一线城市这一比例甚至
高达几十倍之多。
其次是商业银行方面的各种问题。具体体现在：
1）贷款手续过于繁杂，令消费者望而却步。
2）商业银行个人住房贷款品种单一，实际贷款期限较短。
3）银行的个人住房信贷风险难以得到有效控制，从而影响银行运营能力和
经济效益。（1）银行难以对借款人的资信状况作出准确的评估以及借款人的未
来收入的不确定性。（2）抵押物处置令银行倍感头疼。虽然个人住房贷款规定借
款人如发生违约商业银行将处置抵押物。（3）第三方担保形同虚设。（4）银行还
面临首期付款虚假的风险。（5）个人住房消费信贷的期限长、资金周转速度慢，
各种意外事故等增加了收益的不确定性。（6）银行面临流动性风险和成本高、利
润低的资产问题。（7）房地产企业多头融资现象比较普遍，部分银行通过违规调
整贷款分类、办理贷款展期等手段进行掩盖风险，这样对个人住房贷款就会增加
潜在风险性。
再次是监督管理和政策方面不够。虽然中国人民银行和银监会对商业银行个
人住房贷款的风险和管理作出了具体的法律和政策的限制以防范风险，与此同时
国务院也出台各种政策,用以规范房地产市场和抑制房价,把个人住房贷款首付比
例一再提高,抵御高房价下的信贷风险,但是各种人为的操作和漏洞还是存在潜在
风险。
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3 我国商业银行个人住房贷款风险分析
信用风险
信用风险的种类
1）借款人信用风险
借款人信用风险是指借款人不能或者不愿履行偿还借款而给商业银行造成的
风险损失。借款人信用风险是随着个人住房贷款的生效而产生，直到借款人偿还
所贷的本金和利息或者是借款人违约银行做了坏账准备冲销而终止，也称为违约
风险。个人住房贷款一般期限最长为 30 年，有些银行规定借款人年龄加上借款
期限不得大于 70，而一般都为了规避风险大多在 10—15 年。个人住房贷款期限
长、数额较大的特征加之我国的资信体系的不完善使得借款人还款能力和个人信
用状况等不确定因素给商业银行难以规避的潜在风险性；同时商业银行由于不能
及时把握和掌控个人的信用和市场变化及其不能预料到的风险任然给商业银行
带来巨大的信用风险。因此对于商业银行来说，借款人信用风险是个人住房贷款
风险中最重要的风险也是最难防范的风险之一。
借款人信用风险产生的原因主要包括，第一，提供虚假的个人资料。借款人
往往为了套取商业银行的个人住房贷款，伪造和擅改一些个人资料如收入、学历、
结婚证明等相关资料。这类借款人往往不具有偿还能力和没有个人信用产生违约
风险的可能性很大。而且若借款人发生违约情况后由于借款人给银行提供的是虚
假的个人资料商业银行难以按照法律程序和正规渠道解决抵押房产给商业银行
造成难以弥补的损失。第二，偿债能力弱。个人住房贷款主要面向的是城镇中低
收入的居民，随着社会的发展现在更多的变为“新婚族”等群体，由于他们的收入
较低和步入社会时间短、生活压力大及其婚姻的不稳定等社会不良因素的影响从
而会诱发信用风险。第三，信用意识淡薄。虽然具有偿还能力但是由于贷款期限
长和生活琐事而导致银行不发催收通知单不还款的情况存在从而在无意中造成
了个人信用的降低。第四，其它风险。这个主要是来自意外事故、疾病、及其意
想不到的自然灾害等，但是这些风险的发生可能性不是很大。
借款人信用风险中难免有提前还款风险，提前还款是指借款人按照合约的期
限和额度提前偿还全部或者部分商业银行带来损失的风险。提前还款行为和主动
违约行为的性质一样也是借款人的理性行为。国有商业银行为了规避风险长期以
来用贷款拨币金来弥补坏账、呆账损失。而保证贷款安全已经成为发放贷款收益
的重中之重。因此商业银行对个人住房贷款提前还款予以忽视甚至还进行鼓励。
这在理论上说是商业银行在增加自我风险。现实中，借款人提前还款风险主要表
现在：
（ 1)提前还款无意中增加了银行的服务成本。
（2)提前还款干扰了银行的资金规划配置。
（3)提前还款造成银行的收益降低。
（4)提前还款还增加了银行的再投资风险。
2）开发商信用风险
开发商信用风险包括欺诈风险、假按揭风险和经营风险三种。
欺诈风险是指开发商为了获取项目通过所需要的较高信用等级向银行提供
虚假资料，开具虚假首付资料给借款人来骗取商业银行的个人住房贷款，开发商
为了抬高房价而故意高估住房抵押物的价值从而对银行造成损失。
假按揭风险是指开发商伙同亲朋好友、及其各方工作人员和其他人员出具虚
假的销售资料来骗取银行的个人住房贷款从而给商业银行造成巨大损失。现在假
按揭在个人住房贷款中所占比例不断上升，银监会已经出台了相关政策和措施。
经营风险是指在抵押给商业银行的个人住房没有正式交割到借款人手中借
款人已经开始向银行支付本利，如果借款人与开发商就其商品房的质量、面积、
合同纠纷等产生矛盾而借款人拒绝向银行继续偿还而带来的损失。
理性违约和被动违约
理性违约是指借款人鉴于自身利益而停止偿还贷款的有意识的违约行为。一
般情况下房价下跌就会产生。当借款人的贷款金额与房屋价值比大于 1 时，借款
人获得的是负净资产。因此从理性的角度来分析借款人就会停止偿还债务。所以
说理性违约现象是与个人经济利益相关的而与个人的偿付能力没有直接关系。
被动违约是由于各种客观原因或者是不可抗拒的因素而导致借款人支付不
力从而不能如期偿还债务的现象。这种违约的行为带有不可预测性和不可抗拒性，
因此对于商业银行和个人都是不愿看到的结果。
市场（房价）对信用风险的影响
市场永远是指向标，美国次贷危机给美国商业银行上了深深的一课，由于次
贷危机的影响导致好多银行经营破产而倒闭。今年来美国汽车城底特律又发生楼
市崩溃，一双鞋可以换 2 套房，最低 500 美元。SOHO 中国董事长潘石屹也称中
国楼市有泡沫有可能在三五年内消化。但是持续上涨的楼价对于个人住房贷款风
险而言目前没有危险可言。但是如果出现楼市崩溃或者是楼市泡沫必将会出现房
价下跌，个人住房贷款会因没有实物价值高而出现理性风险而不继续偿债导致的
房价风险的发生。
利率风险
我国近年来利率的变动
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2008 年，我国为了规避全球经济危机的影响从而 5 次下调利率，把短期六
个月以内的从 2007 年底的 %降低到 2008 年底的 %降幅为 %；把
短期 6 个月至 1 年的从 %下降到 %降幅为 %；把中长期类一年至三
年的从 %下降到 %降幅约为 %；把三年至五年的从 %下降到
%降幅为 %；五年以上从 %下降到 %降幅约为 %。从以后
的一年内基本维持 2008 年年底的利率不变，直到 2010 年第四季度才开始上调利
率，这一变化也是随着经济的变化而呈现出波动性的变化。事实证明，我国出台
的经济金融政策是正确的，经过历史的考验使得我国度过了经济危机的影响。让
国内经济快速回升也使得房地产市场逐渐的景气起来。但是伴随着回暖的经济房
价也开始回升，投机行为等故意炒作房价等现象发生。为了抑制过高的房价涨势
控制快速回暖的经济势头，至今中国人民银行进行了 7 次利率调整，从 2010 年
到 2011 年逐步上调贷款利率，但是鉴于过高的贷款利率 2012 年二季度末又开始
下调贷款利率。对于个人住房贷款的借款人来说央行下调贷款利率的好处今年才
能体现出来，去年个人住房贷款的借款人今年将减少月供。这将有利于房地产市
场和个人住房贷款的发展。中国人民银行利率调整变化表如下：
表 3—1 2008 年—2012 年我国商业银行贷款利率变化表（%）
短 期 中 长 期 个人住房公积金
日 期 6 个月
内
6 个月至
1 年
一年至
三年
三年至
五年
五年以
上
五年以
下
五年以
上
2012/7/6 6 4
2012/6/8
2011/7/7
2011/4/6
2011/2/9 4
2010/12/26
2010/10/20
2008/12/23
2008/11/27
2008/10/30
2008/10/27
2008/10/9
2008/9/16
利率变动对我国个人住房贷款风险的影响
受美国次贷危机的影响，我国从 2008 年三季度末开始随着普通贷款利率而
下调个人住房公积金贷款从开始的五年以下利率 %下调到年底的 %下
调幅度为 %而五年以上从 %下调到 %下调幅度为 %，可见大
幅度的下调个人住房公积金贷款不断的下调贷款利率从而引导资金流向让更多
的存款和其他资金用于实体经济和投资，同时低贷款率不仅可以让更多资金流向
房地产市场同时也能降低因经济危机而导致的高贷款率和货币贬值所带来的理
性违约风险，相反美国的高利率政策下借款人的负担增大，次级抵押贷款市场上
借款人违约现象大量出现，不良个人住房贷款迅速增加，而导致 2008 年的次贷
危机的发生。所以鉴于这些我国实行不断调低个人住房贷款利率的举措不仅减轻
了个人住房贷款风险而且稳定和发展了房地产市场在一定意义上带动了经济危
机的复苏。
抵押物风险
抵押物风险的生成机制
个人住房贷款其低风险性决定了它成为商业银行的良性贷款的定位。而抵押
物是商业银行个人住房贷款风险的保障也是抵御风险的一道屏障，因此来说抵押
物的风险决定着商业银行个人住房贷款是否能盈利的关键所在。
下面做一个简单的模型对抵押物风险做一个分析。
假设个人住房借款人的贷款金额为 M，而且在贷款期限 T 内的任何一个小
于 T 的时间 t 的还款金额为 N（t)而 N（t)是 t 的增函数，也就是说在其他条件不
变的情况下 t 越长的话那么还款金额就会越多。
假设个人住房借款人在贷款时抵押住房的市场价值为 P，而当时的评估价值
为 Q，如果价值和评估价值之间的差额小的话抵押物产生的风险就会小，反之亦
然。
假设个人住房贷款期限 T 内的某个时间 t(t<T)的抵押住房价值变为 F(t),如果
抵押物某时的市场价格为 P+F（t)>P 则抵押物产生风险的可能性就不会很大。如
果 F(t)+P<P 那么此时的抵押物产生的风险性就会很大。
总之抵押物存在风险一旦产生商业银行就会处置个人住房贷款的抵押住房，
假设处置抵押物的成本为 C，此时商业银行所承担的总风险就为
[M-N(t)]-[P+F(t)]-C。
抵押物风险的种类
1）抵押物权属风险
抵押物权属风险包括了抵押物部分产权风险和抵押物替代产权风险两种。抵
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押物部分产权风险是指由于个人住房借款人和他人对抵押物具有共同的占有权。
借款人一旦违约后商业银行在处置抵押物时受到限制而遭受的损失。抵押物部分
产权风险又可以分为两个方面：其一是抵押物为安居工程房、经济适用房、廉租
房、城中村建设房等这些房不拥有完全房产如果一旦发生风险商业银行必须补缴
一部分的税费才能进行拍卖；其二是抵押房为夫妻的共同财产，那么商业银行在
进行财产处置时只能处置借款人所占的那部分，所以就存在着抵押物部分风险。
抵押物替代风险是指在贷款风险期内，由于各种原因而使得原来的产权被新的产
权而替代的风险，这种最常见的是拆迁。
2）抵押物价格风险
抵押物会随着市场的价格而产生波动，这也是银行和借款人不能提前预测到
的，只能根据当时的市场价格进行定价发放贷款。但是随着抵押物的市场折旧和
市场变化抵押物肯定会产生价格风险。抵押物是商业银行个人住房贷款的保障，
这个保障一旦破灭就会造成损失。如 2008 年的美国次贷危机造成的大量银行的
倒闭和破产。更有甚着是今年底特律楼市的崩盘让一套房子价值仅为 500 美元。
抵押物价格随时可能变化这种变化也不能预测所以存在的潜在风险也不能预测。
3）抵押物变现风险
在一般情况下商业银行只能通过法律手段才能进行抵押物的处置而要取得借
款人的同意而进行处置是几乎不可能的。但是如果商业银行每笔违约贷款的追讨
都需要如此进行的话商业银行既要承担诉讼费等各种费用又要承担诉讼间房价
管理费的上升和房价的下跌等风险。还存在一个问题就是大多数在商业银行申请
个人住房贷款的借款人基本上只拥有一套个人住房在我国现有的法律环境下不
能把他们赶出家门进行抵押物的处置，这样就会拖延和变相的无法进行抵押物的
处置就会给商业银行自己造成经济上的巨大损失。
银行内部风险
流动性风险
流动性风险是指金融机构无力为负债的减少或者资产的增加提供融资，无法
对金融交易的余额进行清算导致自身损失的风险。根据中国银监会的资料显示
2012 年全年一季度的流动性比例为 %，存贷比为 %；二季度流动性比
例为 %，存贷比为 %；三季度流动性比例为 %，存贷比为
%；四季度流动性比例为 %，存贷比为 %。由此可以看出 2012
年全年我国商业银行的流动性比例基本上呈现出波动稳定型的而存贷比一直上
升。从银行盈利的角度讲这种趋势将会出现商业银行的大量盈余但是存在风险不
断的增大的趋势。在这种不合理的存贷结构下如果一旦发生客户需要大量现金的
提取就会发生挤兑现象，银行难以满足大量客户的资金需要从而引发流动性风险。
表 3—2 2012 年我国商业银行流动性情况表
数
据来源：中国银行业监督管理委员会
注：流动性比例=流动性资产／流动性负债×100％
存贷比=银行贷款总额/银行存款总额
从表 3—2 可以看出我国 2012 年商业银行的流动性是比较稳定的基本上是
在 45%左右。而商业银行的运营资金基本上来自于居民和企业的储蓄存款，但是
这种存款具有时间短、流动性大的特点。而个人住房贷款是一种贷款时间长、贷
款金额大的个人贷款，加之我国商业银行存贷比一直呈现上升趋势。这就产生了
商业银行资金来源的短期性和流动性大和贷款资金的周期长、金额大相互矛盾的
现象，正是这种现象产生了流动性风险。
操作风险
巴塞尔委员会对操作风险所给的定义为：由不完善或者有问题的内部程序、
操作人员、系统外部事件所造成损失的可能性。具体包括四类风险：人员因素引
起的操作风险，如操作失误、违法行为、关键人员流失等情况；流程因素所引起
的操作风险，如流程设计不合理和流程执行不严格；系统因素所引起的操作风险，
如系统失灵和系统漏洞；外部事件引起的操作风险如外部欺诈、突发事件及其金
融机构经营环境的不利变化等。但是对于一般商业银行个人住房贷款存在以下风
险：
1）工作人员道德风险
主要是工作人员在贷款审批时由于自身或者与借款人利益而对借款人的虚假
资料和不实收入等不予以指出或者是从中收取回扣而发放不良贷款的没职业操
守和职业道德行为而存在的风险。
2）贷前审查风险
主要是在个人住房贷款发放前，工作人员对开发商的注册资本、信誉和开发
项目及其借款人的信用和相关资料查验不严格使得贷款审查流于形式，进而给个
人住房贷款埋下风险隐患。
3)贷后管理风险
贷款发放后银行工作人员不对贷款的用途和项目的进展情况进行跟踪调查
从而会出现贷款用途不符，资金的大量损失等情况给贷款留下损失的伏笔。
项
季 度
一季度 二季度 三季度 四季度
流动性比例 % % % %
存贷比 % % % %
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4 我国商业银行个人住房贷款风险成因及防范方法
个人住房贷款风险成因
商业银行内部管理不力，缺乏激励和约束机制
我国商业银行正处于改革的深水区，改革现有的内部经营权和所有权的关系
成为改革的重点，而现代化的公司治理结构模式是商业银行内部组织机构和权力
分配体系的具体形式。优良的治理结构才会有优良的激励和约束机制。但是我国
商业银行存在着经营者和所有者完全不对称的问题。在我国特殊的环境下我国商
业银行的董事长或者行长乃至中层管理人员都是由政府决定认命的。即这些商业
银行的董事会和管理层不是依靠自有资产而进入这一行行使所有者权益的机构。
在面对具有风险的贷款时不能够做到一个正真所有者相同的使命感和责任感。因
此也就说我国商业银行在经营和个人住房贷款风险管理上缺乏激励和约束机制。
而在现有的激励和约束机制下也是对于我国商业银行的人才战略有相当大的约
束力。所有者的缺位也同时将导致银行信用风险承担主体的不明确，使得商业银
行受损的同时国家也在受损。但是随着我国商业银行改革的不断深入，我国商业
银行的治理结构不健全、决策执行体系结构不合理、监督机构有效性不足也会逐
渐的被克服，但是这需要时间和一个相当的过程。
外部环境不完善尤其是社会缺乏诚信意识
“仁义礼智信”作为传统儒家道德思想的基础，诚信也是贯穿于整个中国社会
发展的始终。诚实守信作为一种美德为我们所称颂，然而随着社会经济的发展和
各种文化的交流融合及其不良的社会风气的影响中国人道德开始走下坡路，诚信
不仅是对别人而言的诚实信用更是人与人、人与社会的信任问题。随着各种事件
的不断出现当今社会严重缺乏信任，让人与人与社会的沟通筑起了壁垒，作为社
会信用来说整个社会没有了信用的基石。加之传统观念的影响和区域文化差异等
存在使得只相信自己人不相信别人。不仅这些一些政府部门的不作为和无权威让
整个社会充满一种不信任而且出现在商品药品还是广告、经济数据、信用卡、走
私、偷漏税等社会问题上也让整个社会处于一种信用意识淡薄、诚信观念微弱的
状态下使得整个社会环境缺乏信用更何况个人住房贷款的信用风险问题。
市场体系发展滞后
我国逐渐的在健全市场体系和相关的配套设施，但是市场交易还是不够像发
达国家那样的健全。市场体系发展滞后尤其在金融业的个人住房贷款方面表现在:
首先，个人住房抵押物产权交易市场的不完善。在我国，房地产二级市场交
易受发展速度的限制银行仍旧难以处理抵押物。银行需要花费巨大的人力、资金
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对个人住房贷款的抵押物进行处置变现，而这些还要承担抵押物价格大幅变动的
风险，这就增加了银行抵押物风险在一定程度上消弱了银行化解个人住房贷款信
用风险的能力和抵押物风险的能力。
其次，商业银行个人住房贷款证券化市场刚刚起步。我国从 2005 年开始由
中国建设银行试点，而这西方金融发达国家已经有上百年的历史。过分的依赖于
抵押物的我国商业银行个人住房贷款严重的制约着我国个人住房贷款的发展。而
抵押物证券化作为结构性融资的方式之一，它能够解决商业银行个人住房贷款资
金来源的短期性和贷款期限的长期性之间的矛盾，也成为化解商业银行个人住房
贷款信用风险的重要方式。滞后的市场体系完全不能满足我国不断发展的房地产
市场和居民个人住房贷款的需要。
政府职能缺失
政府职能的发挥在商业银行个人住房贷款担保制度中起到重要的作用。我国
由于各种因素的制约和国情的限制各种相关政策相对于金融业发达国家来说比
较滞后，无法像发达国家样合理的分担商业银行所承担的个人住房贷款的风险。
尤其表现在担保机构不完善和好多担保机构不愿担保。不仅担保职能不完善而且
政府在相关的个人住房贷款方面的立法上也相对滞后。没有涉及到商业银行个人
住房贷款的各个环节和借贷双方的权利、义务及其发生法律纠纷的解决措施。比
如商业银行为了回避抵押物处置风险要与房产商签订“回购”条约，但是在我国的
现实情况中缺乏对“回购”条约的司法解释使得无用武之地。此外还出现我国法律
也维护债务人权利的倾向，对债权人的合法权利有所忽视。如果出现风险将会给
商业银行造成巨大损失。
居民收入货币化程度较低基本无透明度
对于一个比较含蓄的国度来说好多人都不喜欢透露自己的收入和银行的存
款。但是目前我国个人收入的来源却纷繁复杂，比如工资、福利、实物、货币等
收入。但是也不缺灰色收入的存在。相对于其他国家来说我国的居民个人收入就
货币化和透明度低的多的多。同时我国也缺乏个人财产申报制度、电子支付虽然
发展较快但是还是不够普及。无论是银行还是国家的统计部门也不能准确的核实
居民的实际收入水平更不能确定收入的真实与否。因此存在各种难以确定的指标
和数据使得商业银行个人住房贷款的授信和信用等级的评级难以进行准确的把
握和科学的判断。从而就大大的增强了贷款的信用风险。
我国商业银行个人住房贷款风险防范
对借款人风险的防范
首先，要完善个人住房贷款的相关资料。包括个人住房借款人的基本资料：
姓名、身份证号码、年龄、性别、联系方式、职业、学历、工作单位、职务、收
入状况、资产、住房、家庭成员、婚姻状况、健康状况等一些基本情况。同时还
要了解和完善借款人的信用状况，包括借款人在商业银行的各种业务的相关资料
和人民银行个人征信系统中的信用记录，同时如果个人有涉及税务方面还要查看
个人的纳税记录和相关的经济手续情况，再就是看借款人是否有经济纠纷案件或
者是经济诉讼的发生。商业银行只有通过这些相关的资料才能决定发放个人住房
贷款的金额、期限和方式。只有严格的把握好借款人准确的信息才能防范于来自
于借款人的风险。
其次，严格的审查借款人的还款意愿和还款能力。借款人还款很大程度是受
借款人的主观能动性所驱使的。一笔贷款是否能按期归还很大程度上也有个人的
还款意愿所决定。借款人的还款能力是来自于借款人的基本情况所决定的，但是
在发生意外比如经济波动或者房价发生变化的情况下能否按时还款不仅要看借
款人的素质高低而且受外界环境的影响。一般情况下商业银行发放个人住房贷款
时要审查借款人的素质高低作为评级的一项很重要的指标。假如借款人有相当的
资产和还款能力但是借款人的品质低劣，没有诚信意识更没有社会信任度的话商
业银行业不会发放个人住房贷款给借款人。因为此类借款人很难按时或者是如愿
的偿还所欠贷款长期以往就会形成不良贷款给商业银行造成损失。所以说一般情
况下商业银行不会发放贷款给有还款能力但没有还款意愿的也不会贷款给没有
还款能力却有还款意愿的，只有把贷款发放给具有贷款偿还能力还具有还款意愿
的借款人。
但是一般审查借款人的贷款偿还能力和偿还意愿从三个方面着手必须严格
把关才能规避风险:
1)商业银行信贷工作人员必须亲自严格调查。商业银行一般都会派信贷组的
工作人员亲自调查借款人的基本资料和信用状况及其借款人的素质和收入等与
贷款授信相关的资料来分析借款人未来的还款能力和还款意愿。
2)与借款人进行面谈。商业银行信贷组的工作人员与借款人进行面谈必须把
骗取商业银行个人住房贷款所承担的严重后果说明于借款人同时要向借款人询
问比如房产价格、房产结构、交房日期、物业管理及其周边的环境等问题进一步
的确保贷款和购房的统一性从而降低风险。
3）商业银行要慎重选择中介机构。商业银行选择的中介机构必须是资信等
方面较强的中介结构。这样就可以避免由于中介机构和借款人相互作用而提供给
商业银行虚假的信息和数据。同时商业银行信贷工作人员也要核实中介机构所提
供的资料和真实性和完整性。
最后，还要严格审查借款人的购房动机。在房地产市场日益盈利的今天，无
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论企业还是个人都希望投资房地产来分的一杯羹，调查发现有不少人利用商业银
行的个人住房贷款来进行投资。在商业银行个人住房贷款中不可避免的是大量的
购房投机者，只有严格的把握借款人的购房动机在贷款前进行严格审查这样才能
杜绝大量的投机行为和投资贷款的发放从而减轻商业银行的贷款风险让商业银
行个人住房贷款向着健康的方向发展。
对开发商的风险防范
首先，要严格审查开发商的资质。商业银行在进行个人住房贷款发放时必须
严格审查房地产开发商的资质审查。把资质差的开发商拒之门外，具体措施如下：
1）审查开发商的信用情况。这个主要是对开发商最基本的信用做以审查，
把开发商的资金、业绩、财务等进行审查。同时还要对开发商与开发商的经济关
系、开发商和购房者的经济关系及其开发商信用等评级进行审查。
2）审查开发商的综合实力状况。这个就必须从其业务等盈利情况、资产负
债表等一系列财务报表中分析其经济实力，同时还要分析其合作单位比如设计单
位的实力和合作单位及其个人的实力。还要对其技术能力和创新能力及其整个团
队的合作等要进行审查。让一个综合的开发商实力展现在银行面前。
3）审查开发商的相关资料。包括各种经营的许可证和土地使用证件等相关
重要国家批准的证件确保其合法合规。
4）审查住房的基本情况。这个主要是为了万一出现违约或者是风险商业银
行能以尽快的速度对抵押物进行处理来抵御风险。
其次，严格审查房产开发商的工程进度。开发商的工程进度对于商业银行来
说非常重要，只有严格的审查开发商的工程进度才能让贷款专款专用，按工程的
进度商业银行转账给房地产开发商相应的贷款金额用于工程建设不仅能保障和
催促工程的进度同时也能防止因资金挪用而造成的烂尾工程和造成借款人和开
发商之间因购房质量和期限等合同纠纷问题产生矛盾相互推诿给商业银行造成
损失更不利于商业银行个人住房贷款的发展。
对利率的风险防范
利率随着市场的不断变化和国际国内需要而不断的调整。商业银行做好防范
必须要对利率的走势做好工作。这样及时的关注国内外形式的变化把握市场走势
才能防范于来自利率变化而引起的风险。1）当利率不断上升时银行可以和借款
人签订补充协议帮助借款人按时按期归还贷款，这样不仅减轻了借款人的压力同
时还让商业银行的利率风险规避于萌芽状态。2）进行可调整利率贷款。这个在
签订贷款合同时签订随着市场利率的变动和抵押物价值的变化而变化的合约，这
个不仅能规避来自市场波动而产生的抵押物价值的变化而引起的本利合的变化，
同时也能把房贷市场化。无论是借款人还是房产商都不会有太大的损失同时也防
范了来自抵押物和利率的风险。
对抵押物风险的防范
一般情况下借款人把所认购的住房作为抵押物抵押给商业银行来获得商业
银行的个人住房贷款，当房贷由于各种不良因素而导致不能够按期归还时商业银
行就会以借款人抵押的认购房为抵押处置进行拍卖来补偿损失。总而言之，借款
人抵押给商业银行的住房是借款人还本付息的基本保障，因此必须对这个保障做
出严格的审查以防范风险。
1）严格的审查抵押物的真实性和合法性。一般情况下当贷款形成不良时，
商业银行的做法就是拍卖抵押物，但是如果存在不良就会出现抵押物的虚假和不
合法使得抵押物不能拍卖让不良贷款不能及时得到处置，给商业银行带来经济上
的损失。因此说商业银行必须在贷款发放前严格的审查抵押物的真实性和合法性。
2）严格审查抵押物的所有权。当贷款形成不良或者出现其他情况时商业银
行进行抵押物的处置就会拍卖抵押物，有时就会出现借款人和他人共同拥有住房
或者是抵押人并没有抵押物的所有权的情况发生就同样会给商业银行进行拍卖
构筑壁垒让工作难以展开。
3）严格审查抵押物的价值。这个就要求必须在贷款发放前认真调查抵押物
的价值合理的估算抵押物价值不能高估也不能低评。
4）严格审查产权坚决依法拍卖抵押物。在拍卖抵押物时会出现产权纠纷等
情况，这就启示商业银行个人住房贷款信贷组工作人员严把产权关能在拍卖时顺
利的变卖抵押物让商业银行得到损失的弥补。
对银行内部风险防范
首先，要调整银行资金结构。流动性风险是商业银行个人住房贷款的主要风
险之一。要防范流动性风险必须做好银行资金结构的调整。一方面必须把短期的
资金和长期的资金组合好，不仅能够处理短期资金的需要而且能够防范于长期资
金的需求。不能让资金缺口等情况出现。另一方面就是调整住房贷款在总贷款中
的比例，我国商业银行的流动性显示借贷比例严重的不平衡甚至高达 60%多。在
借贷比例失调和为了追求业绩的经营模式下必须注重借贷比例尤其注重风险较
大的个人住房贷款潜在的风险性。
其次，提高银行信贷人员的素质。在一笔贷款的发放中银行的信贷工作人员
在里面起到重要的作用，正因如此商业银行在信贷组人员的组合上必须要求具备
相关的风险防范意识和相关的经济金融专业知识。同时加强对他们的培训以增强
法律意识和防犯罪意识的观念。使得他们在日常工作中不能利用职权之便给商业
银行造成风险。素质不仅来自于银行的培训还必须强化每个信贷员工的业务操作
能力及个人的基本修养和综合素质高的人员来从事这一岗位。
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最后，推进业务操作的标准化。操作风险是由不完善或者有问题的内部程序、
操作人员、系统外部事件所造成损失的可能性，这也是巴塞尔委员会下的定义。
具体包括：人员因素引起的操作风险，如操作失误、违法行为（员工内部欺诈或
内外部勾结）、关键人员流失等情况；流程因素等引起的操作风险，如流程设计
不合理和流程执行不严格；系统因素引起的操作风险，如系统失灵和系统漏洞；
外部事件引起的操作风险，如外部欺诈。所以规避操作风险不仅成为金融机构经
营管理的重心，也受到国际银行业的高度重视，目前，巴塞尔委员会已经将金融
操作风险纳入《巴塞尔新资本协议》的管理框架之内。1）个人住房贷款准入条
件的标准化，具体规定房产开发商、借款人、住房等的限定标准。2）个人住房
贷款具体流程标准化。严格按照商业银行具体的操作流程把调查、审查、审批、
登记、发放、收回流程严格把关。在具体的流程中认真的对待不仅要审贷分离而
且要建立放贷终生制让每个信贷人员有风险意识。同时要使得审批上下限制和不
同部门之间限制与合作，严格实行贷前调查、贷时审查、贷后跟踪让每一笔个人
住房贷款能够达到零风险。3）个人住房贷款合同要标准化。统一格式、条款、
填写方式、签订方式等让每份合同达到标准化。4）档案管理标准化。商业银行
不仅要加强纸质的档案归档还要妥善的管理电子档案以便出现风险时有有效的
证据。
我国商业银行个人住房贷款风险防范措施
建立垂直的风险管理体系
建立垂直的风险管理体系已经成为商业银行目前的共识。无论是商业银行的
个人住房贷款还是其他类型的贷款都必须建立严格的垂直风险管理体系。必须在
风险政策制度、计量分析、风险监控等方面实行全行整体层次上的集中管理。按
照集中的思路逐步建立垂直的风险管理组织结构和报告路线。首先是在商业银行
的总行设置首席执行官，一级分行设置风险总监，二级分行设置风险主管，县级
分行设置风险经理。建立以纵向的“负责报告路线”为主，以横向的“报告线”为辅
的两线报告线路。同时还要改变原来的风险管理集中在银行平行部门的局面，建
立健全风险条线人力资源管理、业绩考核、审批、授信管理等风险管理机制，优
化风险管理的业务流程，确保风险管理的有效运行。
逐步完善内部控制制度
1）加强内部控制制度的建设
建立完善的内部控制制度不仅是企业发展中抵御风险加强管理的重要环节
而且是建立现代企业制度的有效保障和坚实基础。商业银行这种特殊的企业在加
强内部控制制度的建设方面显得尤为重要。商业银行作为伴随风险经营的特殊行
业不仅要来自外部的控制而更重要的是内部的风险控制。在加强内部风险控制制
度建设方面要注重控制制度的可行性和制度化，同时也要让制度贯穿执行下去，
随着个人住房贷款和经济金融业的发展而更新。这样让一个科学的制度指领行业
的发展和进步。
2）强化内部控制制度间的衔接
一般来说金融机构在内部控制制度建设方面应该遵循有效性、审慎性、全面
性、及时性、独立性原则。要做到在遵循原则的前提下使得内部控制制度间相互
衔接。首先必须建立健全法律法规和商业银行的监管制度。商业银行内部控制在
很大程度上取决于规章制度的监管而监管力度的大小与国家颁布的相关法规和
商业银行的制度相关，所以要不断完善各项制度使得各个岗位和职责相互衔接起
来起到应有的效果。其次是组织机构间的衔接。加强组织机构设置分工的科学衔
接、岗位责任人之间内部控制有效衔接。再次就是建立全面有效的内部控制制度。
让内部控制制度渗透到商业银行的各项业务和各个操作环节中覆盖所有的部门
和岗位，不能留下空白和死角做到全面而有效。最后，要使内部控制充分发挥其
作用，在各个部门和岗位得到贯彻实施。建立的内部控制必须有效、权威、全面
让各个部门和岗位都能够彻底执行达到全面衔接的效果。综上所述，不仅要建立
科学有效的内部控制制度还必须让其衔接起来让其发挥更大的效果。
3）加强监管政策研究
现如今，国内许多大型商业银行都建立了其经济政策研究的部门来研究国家
的政策导向和当前的经济形势。但是有些中小型商业银行缺少这一部门更不用说
是研究监管政策，都基本上把这一职能推给了外部，如人民银行和银监会。但是
在风险防范方面不仅需要的是来自外部的监管而且需要商业银行根据自己的实
际情况加强监管政策的研究，这样出台相关的政策才会更切实际更能指出问题的
关键和达到监管的效果。所以说商业银行不能轻视监管政策的研究，只有把监管
切切实实的当回事才能让风险在监管下运行，让监管在风险中发挥，让研究在执
行中成熟。这样一步步的发展我们的个人住房贷款业务，一天天的壮大我们的商
业银行规模。
4）建立评价制度
2004 年 12 月份银监会颁布《商业银行内部控制评价试行办法》，定义商业
银行内部控制评价是指商业银行内部控制体系建设、实施和运作结果独立展开调
查、测试、分析和评估等系统活动。内部控制评价包括过程评价和结果评价。在
全面性、统一性、独立性、公正性、重要性和及时性的原则下建立商业银行内部
控制的评价的评分制定级标准为：
一级：综合评分 90 分以上（含 90 分）。被评机构有健全的内部控制体系，
在各个环节上均能够有效的执行内部控制措施，能对所有风险进行有效识别和控
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制，无任何风险控制盲点，控制措施适宜，经营效果显著。
二级：综合评分 80—89 分。被评价机构内部控制体系比较健全，在各个环
节能够较好执行内部控制措施，能对主要风险进行识别和控制，控制措施基本适
合，经营效果较好。
三级：综合评分 70—79 分。被评价机构内部控制体系一般，虽然建立了大
部分内部控制，但缺乏系统性和连续性，在内部控制措施执行方面缺乏一贯的合
规性，存在少量重大风险，经营效果一般。
四级：综合评分 60—69 分。被评价机构内部控制体系较差，内部控制体系
不健全或者重要的内部控制措施没有贯彻执行或者无效，管理方面存在重大问题，
业务经营安全性差。
五级：综合评分 60 分一下（含 60 分）。被评分机构内部控制体系很差，内
部控制存在严重的缺失或者内部措施明显失效，存在明显的管理漏洞经营业务失
控，存在重大金融风险隐患。
5）建立有效的内部核查制度
稽核是审计在银行中的传统称谓，商业银行的内部稽核是指商业银行对自身
的稽核检查，是商业银行内部为银行服务、对控制系统和经营系统及经营质量进
行独立评估的一项功能。商业银行内部核查制度包括银行所有的经营活动，即技
术、商业、财务、安全、会计和管理六个方面。建立一个有效的内部核查制度包
括核查计划、现场检查、核查报告、跟进四个阶段。
首先，核查计划。核查计划包括综合风险分析，目的在于从众多的业务品种
中找出风险最大的作为本次核查的对象；业务流程检查，即在选定核查对象后了
解所选定对象的业务操作流程和相应的风险控制设置；个别风险分析，是指核查
人员依据业务流程图针对所有风险点评估内部控制是否有效、足够和合格。个别
风险分析是核查计划的重要环节，它决定了检查的重点和方法，直接影响到核查
的质量；制定核查程序，经过个别风险分析后，核查人员根据有关查账的目的和
要求，制定核查的具体步骤和采取的技术方法，并估算出所需要的人员配备和查
账时间。
其次，现场检查。现场检查是获取各个风险点内部控制可靠性证据的阶段。
对相关的业务和财务数据、信息的真实性进行检查一旦发现问题核查人员与被核
查单位的相关人员进行交流对核查发现的问题进行再次的核证。
再次，核查报告。核查报告是对核查发现的问题进行评估形成核查意见和建
议的过程，以尽快的时间出核查报告让核查有一个结果。
最后，跟进。跟进就是为了核查的建议和意见能够落到实处，并评估核查建
议的实施效果，保证核查建议能够成为内部控制的具体措施，确保核查发挥真正
的作用。
不断提高风险管理网络体系
1）建立统一的个人住房贷款风险管理体系
电子网络技术已经成为现代金融所必备的工具，随着电子商务的发展建立健
全风险网络体系已经成为当务之急。人民银行已经建立起全国统一使用的征信系
统。商业银行也建立起本行所必备的风险管理体系。但是大多数所建立的是风险
管理体系都针对的是贷款或者是报表系统整个风险的预警和管理很少专门的建
立针对个人住房贷款的风险系统。建立统一的个人住房贷款风险管理体系必须
（1）建立借款人统一的相关信息和相关交易数据的电子档案供不同金融机构
相互查阅。
（2）建立个人信用档案制度，利用计算机联网技术，分阶段地将居民个人信
用资料，如信用消费记录情况、住房公积金缴纳情况等全部汇集记录存档。
（3）以监管机构如人民银行为基础加强不同行之间的合作和交流，让不同的
借款人的信息平等的资源共享。
2）实现全过程的网络监管体系
网络监管在当今社会已经发展到一定的程度，实现商业银行个人住房贷款的
全程网络监管对于每笔个人住房贷款来说完全置于了信息化的监控之下。要实现
全程的网络监管必须要在每步流程上做好全程的网络监控。
（1）在买卖双方签订合同、约定首付款、贷款和尾款的金额时要做好网络调
查。从不同的机构和权威部门查阅其资料的虚假情况和核对其有效的证件等还必
须做好网络档案。
（2）商业银行对贷款申请进行调查和审批时必须按照系统严格的条款和相关
规定执行。
（3）商业银行向售房人账户发放贷款，买卖双方办理房屋物业结清，售房人
向购房人取得尾款。在整个过程中在网络的监管下进行必须建立一整个体系让各
个资料和相关证件及其人为的操作约束在网络的监控之下，把不合理和违规的操
作和不符合规定的拒之网外。
3）实现定性和定量的管理体系
定性管理是指从经济科学角度、管理科学角度对经济现象做高度抽象的定性
描述所揭示的对客观事物规律性的认识；而定量管理是指运用数学、统计学、计
量经济学等科学方法对经济现象做量化分析，在量化分析的基础上得出对客观事
物的规律性认识。要实现定性和定量的管理体系必须认识到是辩证统一的又是相
互整合的关系。在商业银行个人住房贷款风险的防控上要做到时刻的关注大的经
济环境和走势利用管理学和经济学基本原理对宏观经济形势作出客观的高度的
定性的认识然后结合数理统计等相关的学科对这些宏观数据和形式作出量化的
分析，从具体的量化分析上得出相关的结论使之达到统一。
西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）
22
实现业务操作的风险管理
实现贷款前调查
信息的不对称使得商业银行个人住房贷款存在风险。银行也不能全面而真实
的掌握借款人的全面信息就会产生不良贷款。来自于借款人的风险必须在贷款前
进行全面调查。在贷前实现风险管理的主要任务就是能够通过调查有效的识别出
借款人的信用风险，再此基础上作出科学的决策。贷前调查需要做到的是 1）贷
款前的信用风险识别。对借款人尤其是信用记录、职业、文化程度、收入、住房、
资产等做一个可靠的调查，并辨别其真伪性从而确定借款人的风险级别，对风险
借款人进行筛选。2）对借款人进行综合评估。结合相关的具体情况和相关的资
料对借款人作出综合的评价。3）贷前实行强制的公证制度，以防借款人出现违
约行为时能以较少的费用和时间进入到执行阶段。
实现贷款中的管理
贷款中进行有效的管理也是加强风险防范的有效措施。主要对申报资料的真
伪性、完整性和合法性，审查签订的借款合同和担保合同等法律文件的规范性及
其完整性。随时查找漏洞以防签订的合同文件等不受到法律的保护同时还要对相
关的利率变化和抵押物价值变化做出防范以免受到银行工作人员来自操作的风
险。
实现贷后监督
商业银行发放个人住房贷款后要进行监督，显然监督的对象是借款人和房地
产开发商。
首先，对于借款人要随时的跟踪其还款的能力和还款的意愿。随时关注借款
人的职业的变化、收入的稳定性乃至因其他不可预料的情况发生的无力偿还而给
商业银行造成的损失。
其次，对于房产商的监督就是不能让房地产开发商利用银行的贷款实行“假
按揭”进行投资或者投机行为，让借款人因合同上与现实的住房面积、交付期限、
质量等与银行产生纠纷或者出现烂尾工程损害消费者和银行利益的现象。所以对
于银行来说实现贷款后监督借款人和房地产开发商同等重要。
5 结 论
商业银行个人住房贷款经过几十年的发展已经逐渐成为我国商业银行盈利
的一部分。随着社会经济和房地产市场的发展将会有更好更快的发展前景。但经
过几十年发展仍然存在不少问题和需要改进的地方。
商业银行个人住房贷款作为贷款的一种类型难免有风险的存在和不可避免
的问题。本文就我国商业银行个人住房贷款的信用风险、利率风险、抵押物风险
和银行内部风险作出分析的基础上较为深入的探究了我国商业银行存在风险的
原因，提出相对应的措施构建相关的防范体系让个人住房贷款向着更健康的方向
发展。对于我国商业银行未来在个人住房贷款方面提供了可参考的建议。总而言
之希望能在此基础上为我国商业银行个人住房贷款健康发展尽一份力量。
西安交通大学城市学院本科生毕业设计（论文）
24
致 谢
大学四年的学习生活即将要结束了，回顾四年的学习和生活让人感慨万千。
在这个学习阶段，我不仅提高了理论知识水平，同时也提高了社会实践能力和综
合素质，自己无论是在学习还是做人方面都取得了很大的进步。这一切的收获都
离不开关心和帮助过我的亲人、老师、同学和朋友，没有他们的支持与帮助，我
难以有今天的成绩。
在这里，首先要感谢我的父母，他们一直站在我的身后，支持我的抉择和理
想，鼓励我不断进步与成长，使我勤奋努力的完成四年的大学生涯，不仅学到了
很多专业知识，也使我更加坚定我奋斗的方向，并且也对我此次毕业设计提供了
巨大的支持与帮助。我未来将要更加努力的工作以回报父母所付出的心血。
其次要感谢我的导师闫奕荣教授，此篇论文是在闫教授的悉心指导下完成的。
论文从选题、资料搜集、撰写题纲、进行写作、论文修改到最后定稿都倾注了闫
教授大量的心血。由衷的感谢闫教授，她的耐心指导和严格要求才使我能够顺利
的完成此文。同时闫教授严谨治学的态度、待人诚挚的品德也将使我终身受益。
再次要感谢在大学期间关心、帮助过我的各位老师和同学。很高兴能够在四
年的大学学习和生活中结识这么多博学、热心的老师和友善的同学，在此，我要
说，我很珍惜和大家在一起的这段时光，也很怀念我们即将逝去的青春。它将在
我的人生中留下难忘的一页。
最后要感谢西安交通大学城市学院为我提供了一个学习的机会和展现我人
生价值的平台。感谢各位老师的悉心授课，使我能顺利的完成学业并受益非浅；
感谢城市学院图书馆为我提供了资料搜集的平台；还要感谢本文引用资料的原作
者，他们的学术成果使我获益非浅，让我完成此论文。
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