（物业管理）物业手册
工作手册目录
工程部质量环境管理目标 DCYX—YF—GZSC—GC-C01
工程部工作职能 DCYX—YF—GZSC—GC-C02
组织结构和人员编制 DCYX—YF—GZSC—GC-C03
岗位职责 DCYX—YF—GZSC—GC-C04
工程主管岗位职责
强、弱电领班岗位职责
强电运行技工岗位职责
强电维修技工岗位职责
弱电维修技工岗位职责
电梯维修工岗位职责
水暖、综合领班岗位职责
司炉工岗位职责
水处理化验员岗位责任制
暖通维修技工岗位职责
综合维修技工岗位职责
规章制度 DCYX—YF—GZSC—GC-C05
配电室交接班制度
配电室值班制度
配电室倒闸操作制度
配电室门禁制度
配电室防火制度
配电室管理制度
临时用电管理制度
电梯管理制度
电梯外维人员管理规定
锅炉房交接班管理制度
锅炉房值班制度
锅炉房门禁制度
锅炉房防火制度
锅炉维护保养制度
锅炉巡回检查制度
锅炉房清洁卫生制度
锅炉房安全保卫制度
锅炉水质管理制度
事故处理报告制度
天然气表房防火制度
用水、供水管理制度
综合维修专业巡检制度
安全运行管理制度
设备维修制度
零修管理制度
巡视检查制度
大、中修工程管理制度
空房防护制度
事故处理制度
报告制度
防火制度
机电设备安全运行维修管理制度
房屋管理制度
危险品储存防火制度
工程部会议制度
工程部卫生管理制度
员工工作制度
新员工培训制度
工具管理制度
通用设备设施环境管理规定
工程物资管理规定
工程档案管理规定
工程部钥匙管理制度
噪音控制管理办法
污水排放的管理规定
工程废弃物管理规定
节约用水、用电管理办法
报修单管理制度
《派工单》流程图
维修程序与服务规范
操作规程及标准 DCYX—YF—GZSC—GC—C06
干式变压器保养安全规程
电容器操作规程
电机日常运行和维护安全操作规程
维修电工安全工作规程
照明系统故障处理安全规程
动力系统故障处理安全规程
安全出口灯及公共区域照明、用电器具的巡检标准
配电箱柜的巡检标准
弱电日常工作规程
弱电应急工作规程
监控系统安全操作规
监控系统维护保养内容及标准
监控系统巡检内容及标准
消防系统安全操作规程
消防系统维护保养内容及标准
消防系统巡检内容及标准
电梯维修工安全操作规程
电梯司机操作规程
电梯日保养项目：
电梯周检项目：
电梯二级（年）保养项目：
生活给水系统保养规程
消防喷淋系统保养规程
开水器设施保养规程
水泵定期保养操作规程
公寓、写字楼内管网检查操作规程
锅炉运行操作规程
锅炉保养程序
综合维修安全工作规程
电钻安全操作规程
电气焊安全操作规程
卫生间设施保养规程
突发事件紧急处理预案 DCYX—YF—GZSC—GC—C07
停电应急处理预案
层配电室停电应急预案
触电事故应急措施
电梯出险应急预案
停水、跑水事故应急处理预案
接管验收程序 DCYX—YF—GZSC—GC—C08
接管验收应具备的条件
接管验收依据
接管验收原则
责任划分
公寓、写字楼分部验收项目
接管验收小组人员构成
工程接管验收程序
验收时间表
配合／协助
工程遗留问题处理
接管或代管后的管理
工程资料移交清单
工程资料的存放
二装制度及管理规定 DCYX—YF—GZSC—GC—C09
公寓、写字楼装修指南
装修施工前准备工作
业户／租户区域现状交接
装修工程相关费用
付款方式
施工进场通知书的签发
装修施工管理
施工单位进场
装修工程管理制度
工程竣工检测
消防验收
退还装修押金
业户区域内的局部装修改造管理规定
管理协议及表格
工程部记录表格目录
序号 文件名称 编号 收集岗位 收集时间 保存时间
1 内部培训记录表 DCYX- CX –B04-J05 工程组 每 月 三年
2 设备设施管理卡 DCYX- CX –B05-J02 工程组 每 年 三年
3 设备设施台帐 DCYX- CX –B05-J03 工程组 每 年 三年
4
设备设施年度预防性维修保养
计划
DCYX- CX –B05-J04 工程组 每 年 三年
5 基地日巡检记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05 -J01 工程组 每 月 三年
6 华都日巡检纪录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J02 工程组 每 月 三年
7 值班记录 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J03 工程组 每 月 三年
8 配电室运行记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J04 工程组 每 月 三年
9 基地配电室运行记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J05 工程组 每 月 三年
10 锅炉供暖运行记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J06 工程组 每 月 三年
11 会议记录 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J07 工程组 每 月 三年
12 进出人员登记表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J08 工程组 季 度 三年
13 机房日巡检记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J09 工程组 季 度 三年
14 公用工具借用登记表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J10 工程组 每 年 三年
15 个人领用工具登记表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J11 工程组 当 日 三年
16 工具报损申请表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J12 工程组 当 日 三年
17 测温记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J13 工程组 每 年 三年
18 维修情况汇总表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J14 工程组 每 月 三年
序号 文件名称 编号 收集岗位 收集时间 保存时间
19 空置房屋巡检记录 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J15 工程组 当 日 三年
20 月份工程维修材料统计表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J16 工程组 每 月 三年
21 设备设施维护保养记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J17 工程组 当 日 三年
22 监视和测量装置台帐 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J18 工程组 当 日 三年
23 领用/退还钥匙登记表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J19 工程组 季 度 三年
24 倒闸操作票 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J20 工程组 当 日 三年
25 维修保养月考评表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J21 工程组 每 月 三年
26 工程废料处理记录 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J22 工程组 每 月 三年
27 能源统计表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J23 工程组 每 月 三年
28 清淘记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J24 工程组 季 度 三年
29 测试记录 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J25 工程组 每 年 三年
30 维修工工作日志 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J26 工程组 当 日 三年
31 临时用电申请表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J27 工程组 当 日 三年
32 电梯巡检记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J28 工程组 当 日 三年
33 水质化验记录 DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J29 工程组 每 月 三年
34 接管验收表 DCYX- YF -GZSC-GC-C08–J01 工程组 当 日 三年
35 隐检工程记录表 DCYX- YF -GZSC-GC-C09–J01 工程组 当 日 三年
36 装修整改通知 DCYX- YF -GZSC-GC-C09–J02 工程组 当 日 三年
37 二次装修巡查表 DCYX- YF -GZSC-GC-C09–J03 工程组 当 日 三年
38 装修工程竣工验收表 DCYX- YF -GZSC-GC-C09–J04 工程组 当 日 三年
工程部质量环境管理目标 DCYX—YF—GZSC—GC-C01
服务质量满意率达到 %。
房屋主体及公共区域设备设施完好率不低于 100%。
工程固体有害废弃物回收率 100%。
设备运行完好率 100%；无重大责任事故。
不发生人为责任事故，严格执行各项规章制度和操作规程。
建立设备安全运行制度，建全岗位责任制，定期巡回检查、维修保养，及时做好设备
运行记录管理，保存好设备维修记录。
制定节能措施，并严格执行；修旧利废降低维修成本。
遵守环保法律法规，制定环保各项规章制度，并遵照执行。
工程主管负责对各种工程记录单据进行审核，并不定期进行现场抽查以监督员工上报
的各种数据的真实性。
工程部工作职能 DCYX—YF—GZSC—GC-C02
负责公寓、写字楼设备设施的管理、运行、维护，建立设备管理台帐。
负责计量仪器仪表的校验、日常维护及使用管理。
负责供方维修服务的评价及监督管理工作。
负责空置房屋及其附属设施的维修保养。
负责能源消耗及资源的控制工作，保证最大限度的节能。
负责组织环境因素的识别、更新及重大环境因素的评价工作。
负责工程技术资料的收集、整理、归档。
负责工程维修满意率的落实及统计工作。
组织结构和人员编制 DCYX—YF—GZSC—GC-C03
组织结构
岗位设置：
工程主管：——人；
强、弱电领班：—— 人； 综合领班：——人；
强电维修：——人； 配电室运行：——人；
弱电维修：——人； 电梯工：——人；
综合维修人员
锅炉运行：——人； 综合维修 ：——人。
岗位职责 DCYX—YF—GZSC—GC-C04
工程主管岗位职责
负责制定公寓、写字楼内的公共设施、建筑物、设备系统的有关管理规章制度。
负责所有设备、设施系统（供水、供电、供热、供冷、空调、给排水、电梯、电话、
有线电视、消防、监控、楼宇自控、计量器具等）的管理、运行及维修。
负责编制设备、设施维修保养年度计划、大修计划及监督维保协议的执行。
建立设备资产管理制度并使之落实，建立完整的工程设备资料及档案管理制度。
负责处理本部门业务范围内发生的问题，处理业主对本部门工作的投诉意见。
负责查验用户装修报批手续及审查装修方案，监督装修方案的实施。
配合客服部做好入住前房屋设施设备的检验工作，并做好记录。
负责公寓、写字楼工程改造，设备更新方案及预算的编制并报送有关部门审批。
组织制定各岗位规章制度和操作规程，及时纠正和处理违章违纪现象。
负责紧急情况的处理工作。
要做好公寓、写字楼的节能降耗工作，开展节能技术革新和技术改造，使能源消
耗和环保费用降到最低水准。
严格执行《员工守则》及有关规定，认真贯彻总经理指示，按时完成上级交办的
工作。
努力提高员工的技术水平及职业素质，定期组织各级员工的专业技术学习及职业
道德的培训，并应定期考核。把工程部建设成为具有高技术水准，高效率，高服
务质量的队伍。
完成上级领导交办的其它工作。
强、弱电领班岗位职责
熟悉本项目变配电、照明、电力及能源管理方面的功能和设施，以及布线安装情
况。能正确使用各种图纸、资料，能合理运用工程图纸、资料管理系统。做好设
备资料的收集、整理、归档，并熟悉各有关技术规范。
按时对设备进行巡检及维护保养，并负责组织实施所属设备维护保养工作，对检
修质量把关。并做好设备维修、检查、保养的记录，及时上报工程部存档。善于
总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺进行改造，使设备、系统更加完善，对
所辖设备负有管理责任。
负责本项目内的消防系统、电话总机、中控室、楼宇自控等弱
电系统的技术管理工作。
按照有关规定，配合安保部定期对消防系统进行联动试验及检测工作，确保消防
系统安全可靠运行。
贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确
保设备及人员不发生安全事故，保证所属设备机房的干净整洁。监督本专业人员
遵守项目部的各项规章制度，对违反人员应及时进行教育或给予处罚。加强劳动
保护，使班组安全工作制度化。
制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统节省能源和
降低能耗，爱护设施，杜绝浪费，压缩成本。
制定班组人员工作排班，安排节假日轮休，对本专业人员请假或换班进行初审，
及时合理调配人员。
同各相关专业一起对项目部的设备进行维护保养和抢修。
月底统计、分析项目部月用电量上报工程部，掌握能源消耗规律，编写能源分析表，
防止用电计量盲点产生。
检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现异常立即处理。
提交每周/月强电系统运行报告，协助主管编写停电或其它供应特别通告。
监管二装，确保施工质量符合工程部要求及有关规范；工程竣工后验收。
做好档案管理工作、下属员工的技术培训和考核工作，督导检查下属工作。
协助主管进行工作，完成上级领导交给的其它工作。
强电运行技工岗位职责
严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变配电设备的
正常运行。
认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及
时采取措施，防止隐患酿成大故障。
按照强电领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据计划定期进
行设备内部清洁。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不
交班，应上下两班协力排除故障，完成后写事故报告，交主管审阅。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值等。
严格执行员工守则和公司规章制度，确保配电系统的正常运行。
听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。
强电维修技工岗位职责
熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
服从领班的工作安排，保证按时完成工作任务。
按照领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进
行维修保养，并达到质量要求。
维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防
水处理必须可靠。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，完成后编
写事故报告，交主管审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，
并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
严格执行员工守则和公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。听从领
班的工作安排，完成领导交给的其它工作。
弱电维修技工岗位职责
负责各弱电系统的维护和保养，并按时按质按量完成所属系统的检测维修任务。确
保各弱电系统正常工作。
负责业户单元和各功能室及办公室的电话拆装和维修，各信息单位的测试及调整。
负责消防系统定期检测及维修保养，有线电视系统的运行、测试及检修，楼宇自
控系统的操作、维护及保安监控系统、综合布线系统的维修、调整及保养。
与其他专业配合协作，协助制订所辖设备的整体运行方案。
每天巡查弱电系统，填写巡检记录，发现问题立即处理，保持机房的清洁整齐。
熟悉线路布置，清楚各弱电系统资源及分配情况，能顺利完成维修及改造工作。
熟悉各设备的性能，发生故障时应能及时处理，处理不了的应及时联络设备厂家
解决。
坚守岗位，定期巡查所属系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时
不下班，协力排除故障，完成后填写事故报告，交主管审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报本专业领班，
并尽快回到值班地点。
严格执行职工守则和公司规章制度，确保所属系统的正常运行。
听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。
电梯维修工岗位职责
按时完成设备的定期保养项目和当班的维修工作。
接到急修通知应立即赶赴现场，尽快到位检修以恢复正常运转，同时做好检修记录。
运行中的电梯出现紧急情况，应首先保持镇定，立刻报告主管，同时赶赴现场，以
便采取“应急方案”。
按规定巡检时间对机房、电梯进行异声、异味、乘感、照明及内选、外呼指示等项
目的检查，发现异常及时处理。
填写本专业相关记录，做好机房卫生工作。
协同、监督、检查电梯维保人员工作，督促其按计划完成电梯维保项目。
严格执行员工守则和公司规章制度，确保系统的正常运行。
水暖、综合维修领班岗位职责
负责项目部内的供热系统、给排水系统等设施的技术管理工作、档案管理工作。建
筑装修、设备、设施、机电等设备的日常维护管理工作。土建装修、工程现场监
督，培训督导下属员工确保设备系统正常运行。对所辖设备负有管理责任。
负责指导、督促、检查本专业技术人员的业务工作，负责巡检锅炉、生活用水、
排污、雨水、消防用水的运行使用情况，制止违章操作和使用。检查每日的交接
班及巡检情况，检查所属系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差
立即纠正。
熟悉项目内采暖及排水系统。按期组织设备的检修工作，提高设备运行完好率，遵
守环保法律法规，执行国家/地方环保要求，确保污水排放不超标。
制定节水措施，认真做好节水工作，每月统计用水情况，从专业技术上改进和降低
用水量，保证项目部用水量不超过计划用水量。同时做好能源分析。
在采暖期，要定期进行测温，并根据天气变化情况设置采暖，定时开启相关设备，
保证节能降耗。同时做好能源分析。
负责项目部公共区域土建设备设施的维修保养工作，确保项目部基础设施始终处于
良好的状态。确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的
管理责任。
协助主管提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报主管审定，
并负责组织实施设备的年检及维修保养工作。
熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，
以最短的时间恢复其正常运行。
贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全
操作规程及员工守则，保证设备机房的干净整洁。
做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐
步采用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。
做好下属员工的技术培训和考核工作。
做好二装监管和工程竣工后的验收并填写验收记录。
认真完成上级领导交给的其它工作。
司炉工岗位职责
严格执行锅炉安全操作规程和各项规章制度，精心操作，正确填写运行记录；
严格遵守劳动纪律，监守岗位（不脱岗、不串岗），上班前四个小时之内和当班时
不能饮酒，不做与生产无关的事；
负责处理好故障和事故。坚持现场管理，做好机房设备的巡视和检查工作，严格遵
守操作程序，确保供暖系统的正常运行。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。对任何危害锅炉安全运
行的违章指挥应拒绝。
严守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，认真填写运行记录、
工作日志，做好交接班工作，注意保持机房清洁卫生，文明生产。
发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不
交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交领班审阅。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值等。
遵守员工守则和公司规章制度，听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。
水处理化验员岗位责任制
认真执行水质管理制度，定时进行水质分析，保证锅炉的给水、炉水符合国
家准；
做好水处理设备的运行和水质化验记录，努力降低消耗；
保证分析用溶液、试剂等的准确性；
做好仪器、设备的维护保养工作；
遵守劳动纪律，保持化验和工作间清洁卫生；
努力学习业务知识，不断提高技术水平。
暖通维修技工岗位职责
协助领班做好空调、给排水、消防水、天然气系统设备的维修保养，严格遵守操
作程序，保证各系统的正常运行。
按照领班的安排，依据维修保养制度的内容，协助领班做好设备系统维修保养计
划的安排组织实施。
严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
坚守岗位，定期巡查本系统设备，准确记录各种运行数据，填好运行表格并上报。
每天检查所属系统的巡检记录、并对所属系统进行巡视，发现问题立即处理。
发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，完成后填写事
故报告，交主管审阅。
接到维修通知单应尽快到位检修使其恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，
并尽快回到值班地点。
按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值等。
协助领班做好所需零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要备用量。
协助领班做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，以便于从中总结经
验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。
严格执行员工守则和公司规章制度，确保所属系统的正常运行。
听从领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。
综合维修技工岗位职责
维修人员必须对日常报修的工作负责，做到及时、迅速完成各项小修任务。
维修人员离开工作间在外维修，要向领班报告所在的工作地点，修理完工后回班组
待命。
负责所管辖物业中的土建结构、金属结构、内外装饰、屋顶平台、办公家具、机
械维修检查保养工作。
负责为业主提供建筑装饰的修缮服务，负责业主精装修的管理。
增效节支、修旧利废，节约使用各种物料和零配件。
负责做好木工现场和油漆现场的防火安全和清洁工作，做到安全生产。
填写本专业维修记录和派工单，当班遇到特殊情况和未修理好的项目，必须
在记录本上详细写明情况。
各项工作操作时（包括电器操作），要注意人身安全。
熟悉本岗位所用的机械设备的规格、型号及操作规程。
定期做好设备的清洁保养工作。
严格遵守消防安全规程，做好防火及安全工作。
严格执行维修规程，确保维修质量。
完成领导交给的其它工作。
5．0规章制度 DCYX—YF—GZSC—GC-C05
配电室交接班制度
执行表格：《配电室值班记录》
表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J03
每天提前十五分钟到岗。
值班人员必须按规定着装上岗。
双方要共同巡视高、低压柜、变压器、直流屏。交班人员介绍设备运行情况。
交班人员要在下班前认真清扫机房内的卫生。
当班发生任何电气设备故障或有操作指令时，在没有妥善处理前不得交接班，接班
人员应在当班人员的指挥下协助工作。
在设备、卫生各方面没有问题时，双方在《配电室值班记录》上签字交接完毕。
值班记录要简明扼要，要将工作交待清楚，不得敷衍了事，否则发生一切后果自负。
需要传达的各项工作，除在交接班时口头讲述清楚之外，还要认真填写在记录上。
配电室值班制度
执行表格：《基地配电室运行记录表》、《配电室运行记录表》
表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J05、DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J04
认真遵守配电室各项制度。
值班期间根据要求巡视、抄表、认真记录在运行记录表。
要认真计算日、月负荷报表，上报工程部。
记录有关供电局通知的工作电话内容，及时汇报。
值班期间严禁睡觉、串岗、做与工作无关的事情。
有事需调班时，需提前 24小时向领班请假，经部门经理同意后方可调换班次。不得
私自调换班次。
严禁使用电话聊天，除公事外直拨电话不准使用。
听从领班的调动，外出工作要说明去向。
值班期间保持值班室及机房清洁卫生。
每周检查一次消防器材完好程度，并做好记录。
每天检查直流屏的电压，指示应正常。
遇有特殊情况，不能到岗，需提前报请部门主管同意。
配电室倒闸操作制度
执行表格：《倒闸操作票》《配电室值班记录》
表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J20 、DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J03
值班电工要切记高、低压供电系统原理。
值班电工要熟记项目内各级负荷的分配情况。
按北京供电局颁布的《调度规程、电气设备安全运行管理制度规程》及工程部的指
令进行倒闸操作。
《操作票》是防止误操作（带负荷错拉、错合隔离开关及带地线合闸等）的主要
措施，配电室的倒闸操作应填写《操作票》。
倒闸操作规程要牢记，严禁带负荷拉闸，停电拉闸时必须按照由低压到高压，由
分开关到总开关顺序进行，送电合闸时顺序相反。
倒闸操作应有两名电工在场，一名操作、一名监护。倒闸操作前根据操作票内每
操作完一步，即应该核对，由监护人在操作项目前划“√”；操作中发生疑问时，
必须立即向电气负责人报告，待明确后再进行操作，不准擅自更改《操作票》。并
及时做好记录。全部操作完后，进行复查。
《操作票》填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、操
作时间等。《操作票》应按操作顺序填写，不应涂改，禁止使用铅笔填写。《操作
票》应进行编号、已操作过后应注明“已执行”，保存期限不应少于 3个月。
在配电室电缆线上工作时，要求停电，值班人员必须在接到工作负责人书面要求
后，填写《操作票》由主管签字后方可进行操作。
操作人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿长袖衣、长裤，。用高压操
作工具拉、合开关，操作室外设备时穿绝缘靴，带绝缘手套。
配电室的一切操作须得到电气负责人或供电局调度员的命令或许可（同时复诵无误
后），将发令人许可人及时填入《配电室值班记录》。
倒闸操作情况记录在操作记录和运行日志《配电室值班记录》上。
配电室门禁制度
执行表格：《 出入员登记表》
表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J09
进入配电室值班室要经过部门主管批准并填写《 出入员登记表》。
任何人不能未经批准而私自进入，否则产生一切后果自负。
凡是外单位参观及联系工作，必须经过项目部经理批准方可进入配电室。
所有进入配电室的非工作人员，要在《 出入员登记表》上登记，并填写清楚。
值班人员要认真负责，确保设备及人身安全。
有紧急情况及时通知专业主管，并坚守工作岗位。
配电室防火制度
严格遵守国家消防法规及消防规范。
严格按照各项规章制度运行设备。
严禁将易燃易爆物品带入机房（工作需要除外），或将废油、废稀料倒入地沟内。
严禁油料、清洁剂遗漏在设备上。
机房内严禁明火，特殊情况须上报领导并开动火证。
机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏。
当火警发生时要保持镇静，及时采取紧急措施防止事故的进一步扩大和蔓延，必须
服从上级命令，执行各种操作必须准确迅速。
配电室管理制度
配电室全部机电设备，由配电室人员负责管理和值班，停送电由值班电工操作，非
值班电工禁止操作，无关人员禁止进入配电室。公司内有关上级部门因检查工作，
必须要进入这些场所时，应由工程主管或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后
进入，同时在《 出入员登记表》上做好记录。
保持良好的室内照明和通风，室内温度控制在 35摄氏度以下。
建立运行记录，每小时巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次，查出问题
及时修理，不能解决的问题及时报项目部经理。
每班巡查内容：室内是否有异味，记录电压，电流，温度，电表数；检查屏上指示
灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常及时修理与报告。
供电线路操作开关部位应设明显标志，检修停电拉闸必须挂标示牌，无关人员决不
能动。
室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，报管理人员书面同意
方可进行。
严禁违章操作，检修时必须遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等。
配电室每周全面清扫一次、保持室内清洁，防止小动物进入配电室。
配电室的应急照明、灭火器材应保持完好。
认真做好值班记录，认真执行交接班制度。
临时用电管理制度
执行表格：《临时用电申请表》
表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J27
当业户需要接用临时电时，需提出申请报工程部，工程部提出意见报项目部批准
后，返回工程部具体实施。
工程部根据项目部要求，请业户填写《临时用电申请表》，应详细填写所用电负荷
性质、设备容量、保护方式及参数、临时用电线路图等内容。
经主管批准确定计量方式，最高用电容量及保护方式，并勘察现场，安排接线及
送电工作。
临时用电由强电专业派专人每日进行巡视检查，发现违章及超出申请表填写内容
的用电，有权停止送电。
临时用电可租用公寓、写字楼项目的电缆盘、临时配电箱。
使用功率大的用电设备应使用自动空气开关/漏电开关控制。
如由指定配电箱引出施工照明电源，照明线路应按规定铺设，使用护套软线，照明
灯具应使用防火灯具、白炽灯泡，每只灯泡不宜超过 100W，使用碘钨灯照明应注
意防漏电、防火。
所有用电设备电源引用线应使用橡皮护套绝缘软铜线，使用时防止线路绝缘损坏。
临时用电单位应有持上岗证专业人员巡视配电箱及工作现场，保证安全用电，同
时注意防止电气火灾。
如违反上述规定由项目部予以适当处理。必要时停电限期整顿，其后果自负。
严禁宿舍用电炉子等大负荷非公司配备的用电设备。
工程领班负责监督检查上述工作。
电梯管理制度
电梯是高层建筑不可少的运载工具，爱护电梯设备和保持电梯的清洁是大家的义务
和责任。
电梯是一种贵重的特种设备，如果操作不当或维护不到位，会对国家财产和乘客的
人身安全造成重大威胁，所以必须要有专业人员维修、保养和专人巡查并记录在案。
电梯严禁超载运行，严禁运载易燃、易爆和超长、超重物品。
电梯如果发生故障或重大事故时，要及时进行维修和处理，并记录和上报。
电梯是特种设备，每年要上报国家特种设备技术监督局，并配合做好年检工作。
电梯外维人员管理规定
执行表格：《电梯巡检记录表》、《维修保养月考评表》
表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J28、DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J21
对公寓、写字楼电梯机房的设备要求掌握熟知，电梯在出现故障和电梯困人时，应
能及时排除故障和救出所困人员。
维保人员应按合同的内容进行日、周巡检，对电梯进行逐项检查和保养并做好记录。
保持电梯设备及环境卫生，及时调整机房室温，确保电梯在安全状态下的运行。
在日巡检中发现的问题及故障和处理结果，应以书面形式记录在巡检记录上，每月
交工程部有关人员存档。
服从电梯负责人的指挥，接受对所维护的电梯检查和有关建议，做到当日工作当日
完成，不能影响次日的电梯正常运行。
对于必须停止运行检修的问题，应由电梯负责人或工程部决定后，方可实施检修。
在休息日对电梯进行维保工作时，必须提前通知电梯负责人后，方可进行。在节假
日对电梯进行维保工作时，必须提前通知电梯负责人和工程部批准后，方可进行。
每日电梯开启和停止运行时间，应按照所规定时间准时进行，在停止运行前要对电
梯进行一次检查，确保正常如有问题及时解决。
电梯维保人员必须遵守物业公司的各项规定，衣冠整齐，保持住所的环境卫生，通
讯工具的通畅。
电梯机房严禁非专业人员进入，如有特种情况，必须通知工程部电梯负责人后方
可进入。
工程部电梯负责人每月对电梯维保公司的维保人员进行月工作评定《维修保养月
考评表》，经主管签字确认后，由工程部存档，做为明年选择维保单位的工作依据。
锅炉房交接班管理制度
执行表格： 《 值班记录》
表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J03
接班人员必须按规定提前 15分钟到岗，并在劳动簿上签到。
交班人员在接班人员因故未到场，或未完成交接班检查工作前不得擅自离去。
交班人员必须认真填写专业工作日志，注明完成事项及跟进事项、注意事项。
交班人员必须将所有必要表格转交接班人员，接班人员核对并确认后签字。
接班人员发现交班人员未认真完成有关工作或检查中发现问题，应向交班人员提出，
如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人员可拒绝接班并报上级领导
处理。
接班人员应对运行设备情况进行检查，如交接签认后，发现事故由接班人承担负责。
接班人员未按规定时间进行交接或未到场，交班人员应向领班请示，并获批准后方
可离岗否则按旷工处理，并追究相关责任。
接班人员不能及时到岗时，必须提前 2小时通知领班，由领班暂代交接事宜，未经
允许不可私自倒班、换班。
如发生迟到、早退按公司规定处理，如因此对正常工作产生影响，加重处罚。
交、接班包括工具、仪表、器械及卫生状况，如发生缺少应在交接时注明，并报
领班，如签字后发现损失由接班人员负责赔偿，并予以相应处罚。
如卫生状况不符合标准，接班人员有权拒绝接班，并有权请交班人员进行清理。
锅炉房值班制度
执行表格：《 锅炉供暖运行记录表》、《测温记录表》
表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J06、DCYX-YF-GZSC-GC-C05-J13
严格执行北京市相关供暖规定及要求，本项目供暖保障工作由公寓、写字楼项目工
程部负责按时供暖。
设备供暖运行期间要保证供暖运行温度，满足客户需求。
设备运行期间，机房内保证 24小时有人职守，设备发生问题及时处理并报告上级
领导。
值班人员每小时巡视设备运行情况并填写《 锅炉供暖运行记录表》。随时检查设
备，及时发现异常情况并及时处理。
对不能处理的问题要及时上报，不得隐瞒，不得延误。
值班人员要根据天气温度的变化，适时调整机组设定温度，节约能源降低消耗。
服从上级领导的安排，完成设备设施的维护保养工作。
对系统水质及时检查化验，发现异常及时处理。
值班人员严格执行操作规程，保障设备运行安全，不违章操作。
未经主管批准，无关的人员不得私自出入机房，专业人员不得私带外单位人员在
机房内参观。
未经领班同意，各专业人员不得随意将电器开关打开或关闭，如需要检修，需经
领班同意方可挂牌进行。
所有管道中的阀门，未经领班同意不得随意打开和关闭，如需要检修，需经领班
同意方可挂牌进行。
对机房内的压力容器要严格执行使用操作规程，不得超压运行。
未经培训的员工不得操作机房内的设备。
值班员每天需对供暖区域进行测温填写《测温记录表》，按照北京市政府相关规定
调整温度。
机房内的设备、管道、阀门等部件检修完之后，应将损坏的保温层、油漆恢复原
样并将杂物运出机房。
机房值班人员必须保持机房内良好的卫生、设备、管道、地面状况，物品的堆放
要整齐有序。
当班设备操作人员下班前必须做好设备和周围环境的清洁工作，并做好当班设备
运行状况及日常检查的原始记录，向接班人员交清本班运行及调节情况，严禁在
接班人员未到岗之前离开值班岗位。值班人员作好每项工作的交接，填写《
值班记录》。
当班人员应加强本区域设备的巡视工作，通过眼看、手摸、耳听、鼻嗅 、身体感
觉等手段逐项检查，及时发现隐患并处理，确保设备正常运行。
当班人员应定期对设备进行除尘、防潮、防腐蚀的维护保养，做好清洁、润滑和
紧固工作，及时消除跑、冒、滴、漏现象。
锅炉房门禁制度
执行表格：《 进出人员登记表》
表格编号： DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J08
进入锅炉房要经过部门主管批准并填写《 进出人员登记表》。
任何人不能未经批准而私自进入，否则产生一切后果自负。
凡是外单位参观及联系工作，必须经过项目部经理批准方可进入锅炉房。
所有进入锅炉房的非工作人员，要在《 进出人员登记表》上登记，并填写清楚。
值班人员要认真负责，确保设备及人身安全。
有紧急情况及时通知主管，并坚守工作岗位。
锅炉房防火制度
锅炉房值班人员必须经严格考核，并持有特种操作证方可上岗。
锅炉房必须制定安全可靠的操作规程和完善的交接班制度。
值班人员必须熟练掌握所管设备性能、操作方法和注意事项。
值班室内禁止吸烟、禁止使用明火、禁止存放任何易燃易爆等危险物品。
要熟悉值班室内存放的灭火设备的位置、性能及使用方法。
要保持消防设施的功能正常、清洁完好。
每班都要检查灭火设备、设施的情况，发现问题及时上报专业负责人或部门经理。
值班室内禁止外来人员逗留，更不允许在值班室内会客等。建立外来人员登记制度。
严格执行锅炉房的各项规章制度。
锅炉维护保养制度
执行表格：《设备设施维护保养记录表》
表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J17
司炉人员应明确设备保养维护工作的内容，验收标准，并认真填写检修记录；
随时对压力表、温度计，水位计进行目测检查；
每天应检查水泵是否缺油、渗漏运转是否异常，发现问题应及时解决；
每天进行水位调节器功能的检查，是否能自动上水，停泵；
每天对转动、滑动，等部位加润滑油并进行擦拭；
热水锅炉每周至少排污一次，排污方法要正确；
每周进行一次，超低水位停炉试验，即可模拟缺水停炉又可排污，来检查超低水位
停炉的功能。
每周进行一次燃烧器控制系统和电源检查。
每周检查阀门盘根，视情况进行充填更换，消除跑、冒、滴、漏。
每月应对锅炉给水系统，除氧系统的除污器，逆正阀，平衡阀，清理一次，
每两个月清理一次疏水装置。
定期清理、清洗燃气管路上的过滤器。
安全阀每月手动，自动排放一次，手动安全阀手柄轻抬轻放，手动排放成功
后进行自动排放，安全阀每半年至少校验一次。
压力表每半年校验一次，水位电眼每半年保养一次，抽出电极后，用细纱纸
打磨。
清理烟道一般根据排烟温度，超过 350℃时，必须进行烟道清理。
锅炉每年应进行一次全面保养。
锅炉巡回检查制度
为保证锅炉及其附属设备正常运行，每两小时必须进行一次巡回检查。
检查设备运行情况（包括天然气调压站设备）和燃烧工艺是否正常。
检查锅炉炉体、受压元件及可见部位有无异常情况。
检查安全部件和各指示仪表工作是否正常，指示信号有无异常变化。
检查管道及阀门开启位置是否正常，有无跑、冒、滴、漏。
检查电机温度、轴承温度、水泵等设施工作是否正常。
检查补水箱水位，水处理装置有无异常情况。
认真做好巡检记录，发现异常情况及时处理并上报领导；
锅炉房清洁卫生制度
锅炉房不准存放与锅炉操作无关的物品，锅炉用备品备件、操作工具应放在指定地
点，摆放整齐。
锅炉房地面、墙壁、门窗要经常保持清洁卫生。
每班下班前，对工作场地、设备、仪表、阀门、等打扫干净。
每周对锅炉房及所管区域进行一次大扫除，保持环境清洁优美。
主管领导要经常组织有关人员，对锅炉房的清洁卫生进行检查评比，要奖勤罚懒，
做到清洁卫生、文明生产.
锅炉房安全保卫制度
严格执行事故处理报告制度；
明确规定锅炉安全生产的具体要求、措施，有必要的安全用具，劳保用品；
明确规定锅炉房为安全重地，无关人员不准进入，其他人员进入时应经允许后
办理登记手续；
对锅炉房内的设施，非锅炉房当班人员不得动用；
无证的司炉工、水质化验员不得操作锅炉、水处理及水质分析；
加强电气、线路和照明设施与气路的安全防护；
加强锅炉消防设施的管理，落实定期检查人员的岗位。
锅炉水质管理制度
锅炉用水必须处理，没有可靠水处理措施，水质不合格，锅炉不准投入运行。
严格执行ＧＢ１５７６锅炉水质标准，加强水质监督。
锅炉水处理采用锅外化学水处理，对给水应每天测定一次硬度，氯根，ＰＨ值及溶解
氧；锅炉水应定时测定一次碱度、氯根、ＰＨ值及磷酸根。
专职或兼职水质化验员，要经技术监督部门考核合格后，才能进行水处理工作。
对离子交换器的操作，要针对设备特点指定操作规程，并认真执行。
水处理人员要熟悉并掌握设备、仪器、药剂的性能、性质和使用方法。
分析化验用的药剂应妥善保管，易燃易爆有害有毒药剂要严格按规定保管使用。
锅炉停用检修时，首先要由水处理人员检查结垢腐蚀情况，对垢的成分和厚度、腐
蚀的面积和深度以及部位做好详细记录。
水处理设备的运行和水质化验记录填写要完整正确。
事故处理报告制度
锅炉事故分为爆炸事故和一般事故，当发生锅炉事故时，应认真贯彻执行《锅炉
压力容器事故报告》；
当发生爆炸事故时，应立即将事故概况用各种快速方法报告单位主管部门和当地劳
动部门，并立即组织调查；
爆炸事故发生后，除防止事故扩大、抢救人员和采用必要的措施外，一定要保护
好现场，以备调查分析，应认真查清事故发生原因，提出改进的措施和对事故责任
者的处理意见，根据调查结果填写《锅炉压力容器事故报告书》，并附上事故照片，
报送当地劳动部门；
发生锅炉重大事故的单位，应尽快将事故情况、原因及改进措施以书面报告当地
有关部门；
发生锅炉一般事故时，操作人员应及时处理，同时要认真填写事故报告，组织全体
同事认真分析造成事故的原因和责任，责任人要有书面检查并向有关部门汇报；
造成事故的主要责任者要接受处理，包括经济处罚，行政处分及承担法律责任。
天然气表房防火制度
表房内不准存放易燃、易爆及其他杂物。
表房内的照明灯具、开关应是防爆型的，表房外应有明显的“严禁烟火”的标志。
无关人员禁止进入表房。
表房内放置 MF8型干粉灭火器一个。
表房应有良好的通风设备。
用水、供水管理制度
执行表格：《能源统计表》
表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J23
为保障公寓、写字楼用水安全及设备设施的安全运行，贯彻落实北京市政府制
定的各项生活饮用水卫生标准及管理监督要求及《北京市节约用水管理办法》
特制定以下管理制度：
a) 用水保障工作由工程部负责；
b) 严禁用水设备设施有跑、冒、滴、漏现象；
c) 用水设备设施，设专人管理，建立用水记录和用水统计分析《能源统计表》，定期
抄表，计算用水量；
d) 公共设施用水，要以节水为原则、节约用水；
e) 装修改造、施工用水应向工程部提交申请报批后方可使用；
f) 消防、喷淋系统改造完毕应提交申请，报批后方可上水；系统上水后，如发现漏
并需要泄水时，按用水量的多少向施工单位收取用水费用；
g) 严禁非消防用途，动用消防系统水；
h) 采用节水型设备，减少水资源浪费；
i) 客户单元用水，需加装计量表，收取水费；
j) 公共区域用水应加强节约用水管理，并加装计量水表；
k) 定期对计量设备进行检查，发现问题及时修理、更换，保证计量准确。
供水管理制度
a) 严格执行巡检制度、发现问题要及时处理、解决；
b) 对于入住公寓、写字楼项目的客户和业主，提供全天 24小时用水；
c) 禁止施工人员及其他非专业人员动用给水系统阀门；
d) 当局部区域发生跑水事故，需停水检修时，应按照《事故应急处理预案》执行；
e) 向客户公布维修电话（58711133），发生跑水事故时做到及时抢修；
f) 管道系统改造需停水操作时，需提前一天书面通知客户告知停水时间；
g) 管道改造工程需停水操作时应以不影响客户用水为原则避开客户用水时间；
h) 对于超标、超量用水客户要给以书面通知；
i) 加强对饮用水的管理，保障开水器的安全使用，设专人管理并具有健康证，水箱
加锁；
j) 加强管理，积极协调控制不合理用水；
k) 积极协助客户节约水资源；
l) 对消防系统设备设施要及时检查、及时解决发现的问题，保障安全使用；
m) 当市政外网发生事故、停水、断水时，应按照《停水应急预案》执行。
综合维修专业巡检制度
自觉认真地对本专业所辖区域内设备设施进行巡视检查，发现问题及时处理，并上
报主管领导。
检查各设备设施是否处于良好状态，有无各种不安全隐患。
检查本专业所辖区域卫生状况。
检查管理区整体建筑完好状态。
检查管理区公共区域设备设施的完好状态。
认真填写日巡检记录，巡检记录要完整、准确、及时。
对检查出的问题要有改进措施，并上报上级主管领导，确保设备处于良好运行状态。
安全运行管理制度
执行表格：《监视和测量装置台帐》、《 测试记录》
表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C05–J18、DCYX-YF -GZSC-GC-C05–J25
执行政府职能部门有关规定，组织对高压电工、低压电工、电梯工、电气焊工、煤
气工、水化验员等特殊工种人员取证的技术考核，做到持证上岗。
各专业设专职安全员，负责监督、检查安全操作、维修工作。
根据劳动局安全规程,制定各工种维修操作规程和安全检查制度。
加强劳动安全教育。在进行有危险的设备检修时，工程主管或经理要亲自到现场。
发生事故要及时填写《应急事件处理记录表》，建立事故处理制度、事故分析制度。
对重大事故要做到三不放过：原因没有查清不放过；员工没有受到教育不放过；没
有采取有效防范措施不放过。
对外单位施工人员，要强调安全工作，提出安全施工要求，并签订安全协议书，施
工中进行检查监督，避免事故发生。
按职能部门要求，每年定期请气象局专业队伍对避雷装置进行测试检查(监视
和测量装置台帐、测试记录)，电气专业定期对设备、设施的接地电阻值进行
检测、维护。
设备维修制度
执行表格：《设备设施维护保养记录表》
表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J17
所有设备必须根据相关专业维修保养作业指导书及相关规程，进行定期检修及保养，
并制订相应年度、月度保养计划及保养项目并填写《设备设施维护保养记录表》。
相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统、设备
的使用寿命，减少故障的出现。
维修保养及更换零配件记录必须完整、真实，并须由各专业领班建立设备维修记录，
以便分析故障原因，确定责任。
系统维护保养计划及保养检修项目制订由各专业领班负责，并提交工程主管审阅；
维修保养及更换零配件记录由维修技工负责填写，并提交各专业领班审阅。
进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知客户
服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客
户之影响范围），以便使受影响的客户做好充分准备。
零修管理制度
执行表格：《 月份工程维修材料统计表》
表格编号：DCYX- YF -GZSC-GC-C05–J16
工程部维修人员按照公司规定的操作程序，礼仪礼貌规范，对客户实施维修服务工
作。
维修人员必须严格遵守所规定的不低于 20分钟到达现场进行维修，以确保零维修、
急修及时率达到 100%，返修率不高于 1%。
如客户特别要求，则应按客户要求的时间到达现场，最低不得低于 5分钟。
进入客户单元进行维修时，必须持派工单或者由客户服务部人员事先与客户联系好，
并带领工程人员进入。
进入客户单元后，注意文明礼貌，向客户说明维修内容及可能的影响范围，获得客
户同意后，方可进行维修。
维修开始前，应将可能受到灰尘或污物影响的地方用布单进行保护，如有必要，在
征得客户同意之后，可将障碍物移开（贵重物品请业主自己搬动）。维修完毕后，
必须清理现场，并恢复原状，在搬动客户物品时必须小心，切勿损坏。
在客户单元内维修时严禁大声喧哗，严禁产生大量灰尘及有毒或有刺激性的气味，
如有必要，必须采取防护措施，以免影响客人身体健康及正常办公秩序。
进行维修时，严禁将工具箱、工具、材料、配件等维修用品直接摆放在客人的桌椅
上及地毯上，必须用布单垫好，并只可摆放在地面上。维修时应尽量避让客人，
将影响范围降至最小程度。
在为客户服务时，严禁收取客人的任何礼品钱物，严禁在客户单元喝水、吸烟、聊
天及其他任何不文明行为，在未获得客人同意时，严禁动用客户的任何物品用于
维修。
维修完后，由客户签字确认。
根据派工单填写《 月份工程维修材料统计表》。
巡视检查制度
执行表格：《基地日巡检记录表》、《华都日巡检记录表》、《 机房日巡检记录表》
表格编号：DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J01、 DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J02
DCYX-YF-GZSC-GC-C05–J09
巡检人员必须按规定的时间、路线、项目进行检查巡视，做到不漏检，认真填写《基
地日巡检记录表》、《华都日巡检记录表》、《 机房日巡检记录表》，并严格遵守
各设备机房的管理规定。
对检查中发现的异常情况，要仔细、认真的分析研究，找出原因予以消除。消除不
了的应汇报领班，做好记录，并采取措施防止异常扩大。
在巡视检查时间内，不得从事与巡检无关的事情。
如巡检人员工作不到位，因检查失职造成损失由巡检人员负责。
巡检员处理故障时应注意安全和保持现场卫生。
根据气候的变化及运行方式的变更，及时调整巡检内容，或听从领班其它安排。
在进入大堂、公共区域巡检时，应避让客人，并注意礼仪礼貌、仪容仪表。
大、中修工程管理制度
由公寓、写字楼工程部负责本项目的设备大、中修工作的落实，并由主管根据设备使
用状况提出设备大、中修、改造项目申请，提交工程维修。
中修设备、设施，要求对设备的主要部件进行局部修复和更换，大修设备要求对设备
进行局部或全部解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的
技术特性。
工程部审核汇总，编写年度计划，上报项目部领导批准。
工程部负责制订实施方案，并按计划和方案组织实施。
工程部主管和有关技术人员共同监督验收。
设备设施超出使用年限需要更换的，由项目部提出申请，报产权单位审核。
空房防护制度
执行表格：《空置房屋巡检记录表》
表格编号：DCYX-YF -GZSC-GC-C05–J15
为保护好项目内空置房，两个月进行一次的巡视检查，其巡检规定及项目如下：
定期检查强弱电竖井内的各项设备、线路等。
检查空调机组、新风机组、定期做维护。
检查风道、水管等保温情况及有无渗漏。
检查土建、门窗、玻璃状况有无破损。
雨季加强巡视，尤其是在大雨过后，要及时检查有无渗漏现象。
冬季采暖期要加强巡视，注意检测室内温度情况，防止冻坏设备。
检查外廊的设备设施是否完好，注意成品保护工作。
空置区域的责任人，要做好巡检工作，对出现的问题及时上报，并做好记录。
按照工程部制定的预防性设备保养计划，定期进行设备维护工作。
事故处理制度
员工必须严格遵守各项关于安全操作的规章制度来进行各项工作。
一旦发生设备安全或人身伤亡事故，要保持清醒，积极采取有效措施防止事故扩大，
要保护好现场。
视事故的大小，根据有关规定逐级上报，不得私自破坏现场或隐瞒。
在采取有效措施后，积极救护或抢修设备，尽快恢复正常工作。
根据事故的大小，追究负责人的责任，同时当事人及负责人要写事故报告，并总结
经验，制定措施，杜绝以后发生类似事故。
每次事故发生后，组成事故分析领导小组，领导小组除分析事故原因，还要对事故
有关责任人作出处理意见，填写《应急事件处理记录表》上报总经理。
报告制度
各系统操作运行人员在下列情况下须在相关专业的设备运行记录表或专业工作日
志中书面报告领班：
a) 所辖设备非正常操作的开停及开停时间；
b) 所辖设备除正常操作外的调整；
c) 所辖设备发生故障或停机检修；
d) 零部件更新、代换、或加工修理；
e) 运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向；
f) 运行人员请假、换班、加班、倒休等。
各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告领班：
a) 执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患；
b) 重要零部件的更换、代替或加工修理；
c) 系统巡检时发现隐患或故障，必须在相关专业的巡检记录表备注栏中加以说明；
d) 维修人员请假、加班、倒休等。
各系统领班在下列情况下必须书面报告工程主管：
a) 重点设备除正常操作外的调整；
b) 变更运行方式；
c) 主要设备发生故障或停电检修；
d) 系统故障或正常检修；
e) 零部件更新、改造、或加工修理；
f) 领用工具、备件、材料、文具及劳保用品；
g) 加班、换班、倒休、病假、事假等；
h) 须与外班组或外部门、外单位联系。
除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员，遇有紧急事件发生或
发现重大故障及隐患，可以越级汇报。
防火制度
严格遵守国家消防法规及消防规范。
严格按照各项规章制度运行设备。
当动用电、气焊设备工作时要符合项目部的动火规定，由施工负责人到保安部办理
动火证，由专业人员操作，穿戴好安全防护用具，动火前确定周围环境无消防隐患后
方可开始工作。操作过程中应始终有专人看护现场，并配备灭火器，严禁与易燃工种
同时操作。
当动用钻床、手电钻等设备时，除要做好防触电等措施外，还应严禁周围放有易燃、
易挥发的油料、清洁剂、擦布、油丝棉等，并应远离其他电器。
严禁将易燃易爆物品带入机房（工作需要除外），或将废油、废稀料倒入地沟内。
严禁油料、清洁剂遗漏在设备上。
机房内严禁吸烟及明火（工作需要除外）。
机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏。
当火警发生时要保持镇静，及时采取紧急措施防止事故的进一步扩大和蔓延，必须
服从上级命令，执行各种操作必须准确迅速。
必须严密注意电器设备的漏电及短路现象，以免引起电气起火或伤人。
所有工程人员必须掌握机房内消防水带及灭火器的使用。
机电设备安全运行维修管理制度
机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由
工程部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。
配电室、锅炉房等重要机电设备管理实行 24小时值班制度，值班员必须密切留意和
掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。
机电设备需严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。
值班员和维修人员应严格按照安全操作规程进行操作和维修。
机电设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故
发生。
维修机电设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设
备事故的发生。
在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作时必须使用绝缘工
具并悬挂标示牌。
做好设备运行和维修记录，建立设备档案，定期对设备进行清洁卫生。
供配电设备房必须具备有灭火器材。
房屋管理制度
建立房屋建筑巡视检查制度，对发现的问题由项目工程部负责及时解决处理。
按照国家及建设部相应房屋管理标准完善管理制度并执行。
对房屋主体结构及时检查并及时发现处理缺陷，具体检查项目如下：
a) 对房屋外墙结构不允许有明显裂纹，渗漏现象，房屋排水畅通，无积水、不渗漏；
b) 对房屋楼地面，整体平整，不允许有裂缝、脱皮等缺陷；
c) 卫生间、盥洗间地面不允许倒泛水和渗漏；
d) 钢木门窗应平整牢固，无翅曲变形、开关灵活；
e) 木装修设施应表面光洁、线条顺直、对缝严密；
f) 门、窗、玻璃安装平整、牢固；
g) 抹灰墙面应表面平整，无空鼓、裂缝和起泡现象；
h) 饰面砖应粘贴牢固，阴阳角与线角顺直；
i) 油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮；
j) 根据本项目空房管理的有关制度，为保护好项目内空置房，要求由综合维修专业员
工每两个月进行一次巡检，其巡检规定及项目如下：
定期检查强弱电竖井内的各项设备、线路等；
检查风道、水管等保温情况及有无渗漏；
检查土建、门窗、玻璃状况有无破损；
雨季加强巡视，尤其是在大雨过后，要及时检查有无渗漏现象；
冬季采暖期要加强巡视，注意检测室内温度情况，防止冻坏设备；
检查外廊的设备设施是否完好，注意成品保护工作。
空置区域的责任人，要做好巡检工作，对出现的问题及时上报，并做好记录。
按照工程部制定的预防性设备保养计划，定期进行设备维护工作。
严格审理二装图纸资料，并严格执行相关管理规定。
严格检查施工过程中的施工行为，使其规范施工。
严格进行隐检工作的检查及验收工作，保障房屋使用安全。
危险品储存防火制度
除执行一般库房的防火制度外，应严格执行有关规定。
性质特别危险的物品，必须单独存放。性质相互抵触，灭火方法不同的物品，应分
开隔离储存。
遇水易发生危险的物品，不得堆放在走廊或低洼容易受潮的地方。遇热能分解自燃
的物品应储存在阴凉通风的库内。
对存放的物品必须定期进行检查，如发现包装不良、破损、残缺及物质分解等情况，
应立即采取措施。
定期检查库内电气、照明设备，做好修理、更换工作。
在库内开启易燃物品容器时，严禁使用产生火花的金属工具。
库内严禁明火。
工程部会议制度
执行表格：《会议记录》
表格编号：DCYX- YF-GZSC-GC-C005–J07
每月由工程主管组织在工程部召开例会。
a.参加例会人员：工程领班。
b.例会内容：
（1）由各专业汇报本月的主要工作和完成情况，提出有待研究与协调解决的问题。
（2）工程主管讲评本月工作，协调部门内各项工作。
（3）布置下月重点工作内容；
（4）工程主管、领班应认真做好例会布置工作的检查与落实。
c.做好会议记要。
每日由领班组织班前会；
a.参加例会人员：班组全体人员。
b. 例会内容：
（1）安排当日主要工作，维修保养内容；
（2）落实例会各项工作内容；
（3）强调工作注意事项；
c.做好会议记要。
工程部卫生管理制度
公共区域卫生责任区
配电室、锅炉房、消防泵房、水泵房、燃气调压站。
卫生要求:
a室内外每日要清扫，每周彻底搞一次卫生。
b地面无尘土、无污物、无水迹、无其它杂物。
c消防器材表面无灰尘。
d室内桌、椅、柜摆放整齐、有序、无灰尘。
e桌椅牢固，有破损的及时修理。
f门窗洁净、光亮，把手配件、门锁使用良好。
g墙面张挂物品无尘土干净、整齐。
员工工作制度
员工进入各自工作区时，严禁携带烟火进入场地，不准在工作区和非吸烟区吸烟。
员工在工作期间，严禁看报刊杂志，同时不准携带任何个人物品进入工作场地。
每项工作，包括平时的维修保养均要按规定时间和程序进行，禁止违章作业。
携带非私人物品离开办公区要持部门经理签字的出门条方能带出。
工程组员工必须服从紧急工程或紧急事故的临时调遣。
员工因病、因事不能前来上班，要事先或早晨 8：30分前告知项目部办公室，否则
影响工作，责任自负。
每天工作结束，每位员工必须填写工作记录。
每位新来的员工都要经过人事部培训和工程的专业培训，达标后上岗。
对客人的要求，要及时解决处理，做到随叫随到不延误，到业户进行维修时，必须
文明服务，遵守有关规定。
各工程组接派工单或维修电话时，要无条件服从并执行，及时汇报工作情况。
每位员工在工作时，要严格执行公司的安全及其它各项规章制度，文明服务，工作
完毕后清扫工作现场，清理工作垃圾。
新员工培训制度
执行表格：《培训记录表》、
表格编号： DCYX-CX–B04- J05
新员工必须参加人力资源部组织的各项培训学习，认真学习有关内容，以适应新单
位的工作岗位要求。
新员工经试工期满时要写出个人工作总结，工程部对转正员工的工作能力处理故障
的技术水平、工作态度、工作效率及表现给予评定，并填写转正报告报项目部。
工程专业培训内容包括：
a) 对员工进行公司的各项制度、纪律、礼节礼貌、着装要求的培训，提高员工的遵纪
守法观念，树立良好的服务意识；
b) 进行劳动安全，消防安全的教育，学会使用灭火器材，熟悉办公区的防火设施；
c) 进行工程部各工种岗位职责要求、日常修理派工制度、巡视制度、计划保养制度的
培训，要求每个员工知要求、知责任、知任务，根据工程部的保养计划对设备进行
检修，保养；
d) 要求每个新员工尽快掌握本系统情况，提高应变能力，达到岗位要求标准。
工具管理制度
执行表格：《公用工具借用登记表》、《个人领用工具登记表》、《工具报损申请表》
表格编号：DCYX-YF -GZSC-GC-C013–J10 DCYX-YF -GZSC-GC-C013–J11
DCYX-YF -GZSC-GC-C013–J12
工程部员工在领取个人工具时，需填写工程部《个人领用工具登记表》，写明工具品
种、规格，签上本人姓名后，由主管领导批准后，方可领用。
工具如有丢失，完全由责任人负责赔偿，特殊原因报请部门经理，同意后办理补领
手续。
工具如有损坏，需详细说明原因，填写《工具报损申请表》经工程主管同意后，方
可以旧换新，并在个人工具卡上登记，否则一律自行照价赔偿。
公用工具由领班负责领取及保管，工作中使用时，经领班同意后，方可领用，并按
时归还。
公用工具使用完毕返回时，必须保证工具干净，各专业员工必须检查工具是否完好
并办理返还手续。
员工使用工程工具时，必须认真爱护，不得损坏不得超工具使用范围和使用强度进
行操作，发现故意损坏者，除照价赔偿外将给予严肃处理。
工具更换：工程工具按使用年限和使用的具体情况由项目经理批准后给予更换。
通用设备设施环境管理规定
执行表格：《工程废料处理记录》
表格编号：DCYX-YF -GZSC-GC-C05–J22
各专业要熟知本专业内设备设施的基本情况，防止对环境造成破坏。
对办公区内各种设备设施要建立设备档案，记录维修保养情况进行统一管理。
对设备设施要进行统一标识，并为唯一，以便于了解设备设施的使用情况。
工程主管要根据设备使用情况及国家有关规定，每年制定出年度预防性维护保养计
划，并在执行过程中防止造成环境污染。
按规定的时间和要求对设备设施进行巡视检查，对检查出的问题及时进行处理，防
止设备设施损坏的进一步扩大，避免和消除设备隐患。
严格按照设备的操作规程进行正确操作，防止因操作不当而造成设备设施的损坏，
以及对环境造成破坏和影响。
对于因各种事故可能对环境造成污染的设备设施，要制定出相应的“事故处理预案”。
各种设备设施要由专业人员进行操作，严禁非工作人员或非本专业人员操作。
对设备设施大、中修、更新改造及报废，要按照公司规定进行。并在更新设备时要
选择环保型设备设施，避免污染环境。
工程物资管理规定
执行表格：《 月份工程维修材料统计表》
表格编号：DCYX-YF -GZSC-GC-C05–J16
本着勤俭节约、杜绝浪费、防止丢失的原则，对本部门的设备设施、材料、工具等
的领用进行统一管理。
各专业每月底针对本专业工作特点、工作计划、重大维修项目以及常用零配件等情
况，制定出全月的物品材料采购计划报项目部。经有关领导审核批准后，由采购部
统一购买。
各专业材料采购计划要有针对性，防止采购材料的随意性。
工程主管要对各专业所使用的设备设施及材料、工具的性能，具备基本常识。在来
货验收时，要严格把好质量关，对目测及其他方法能检测出劣质材料、设备、工具
以及可能对环境造成污染和破坏的一律不予接收和使用。
工程部要建立工具领用记录，详细登记工具领用情况。并严格执行工具管理制度。
各专业在领用维修材料时，要持有主管签字的《出库单》方可领用日常维修材料。
部门经理每月要对工程组材料、工具等领用情况进行审核。对出现的问题进行解决。
工程领班要对各专业的公用工具、材料、设备设施进行统一管理和保管，定期进行
盘点和检查，确保能正常使用，防止丢失等。
工程档案管理规定
工程部应建立工程设备技术资料档案，保存设备设施维修保养记录。并分类收存管
理，便于查阅。
所有工程技术资料应由项目部档案管理员统一分类管理。
各专业在交接验收完毕后，必须统一将交接验收的工程技术资料及手续交由项目部
档案员收存。
各专业在借阅档案资料时，要填写档案借阅登记，使用时间不得超过一周，对需经
常使用的工程技术资料，工程主管批准后，可复印一份由专业留存，不得丢失。
对各专业使用的档案资料，由工程领班统一保管，并建立档案目录交项目部档案员
备案。
各专业使用的工程技术资料，在工程领班调动时，要及时进行资料的交接，资料交
接时要有部门档案管理员及经理在场进行。
工程部钥匙管理制度
执行表格：《领用/退还钥匙登记表》
表格编号：DCYX-YF -GZSC-GC-C05–J19
工程部备用钥匙存放在配电室内，并由配电室运行当班人员依工程部钥匙管理制度
保管。
机房备用钥匙仅做为应急使用，不做为日常维修及开门使用。并只限相关专业或项
目部管理人员使用，无关人员不得使用，值班人员有权拒绝其他人使用。
配电室及各专业钥匙箱内应张贴钥匙明细表，并能体现最新状态（不能有过期不能
用钥匙）。
动用机房备用钥匙需经主管批准，并填写《领用/退还钥匙登记表》，用毕立即归还。
所有钥匙要定位编号存放，并按钥匙编号定位挂放，严禁乱挂乱放。
工程部各专业使用机房备用钥匙需填写《领用/退还钥匙登记表》，配电室运行当值
人员负责督促归还。
各专业员工在工作中对所管辖的机房钥匙要进行妥善保管、存放，严格执行钥匙的
交接制度。如因交接不清，则由当班人自行承担。
发现有不能正常使用的钥匙，应查明原因，并及时上报主管领导。
工程部设备机房属重点部位，任何人不得私自将钥匙转借他人。违者将严肃查处。
各机房门锁不能随便更换，如门锁损坏需要更换时，要经本专业主管同意，到安保
部办理相应手续后才能更换，并把备用钥匙交工程部，由工程部转交配电室备存。
钥匙一旦丢失，应立即向部门领导报告，不允许丢失后不报，私自补配钥匙。
工程部内部补配钥匙需要由各专业从保安部领取《配置钥匙申请表》经安保部审批
后由工程部配置。
噪音控制管理办法
工作人员要熟知本项目内产生噪音的设备设施的基本情况。
对项目内易产生噪音的设备，按规定时间进行巡视检查。
严格按照设备操作规程进行操作，防止因操作不当引起噪声。
严格按照设备的维修保养制度对其进行维修和保养，做到油、水、汽通畅，使其在
完好状态下运转，减少噪声。
工作人员要熟悉对环境造成影响的噪音的检测方法，熟知各级办公环境噪音指标，
并按时进行检测和检查。检查出问题及时上报进行处理，对无法处理的问题及时上
报部门领导。
工作人员要按计划定期检修保养项目内的机械设备，消除噪音，保证设备设施的正
常运转。
工作人员在日常工作中，要注意保护机房内的各种消音及隔音设备设施的完好性，
如发现有损坏现象要及时进行更换和修复。
在正常的工作日中，要避免使用噪音工具，对易产生噪音的工作项目，要在操作间
进行或在指定的时间段进行工作。
对无法避免的噪音工作项目，要请示部门领导，经协调客户同意后方可进行。
严格执行其他有关规定。
污水排放的管理规定
执行表格：《清淘记录表》
表格编号：DCYX-YF -GZSC-GC-C05–J24
污水管道与雨水管道严格分开,禁止将污水排入雨水管道。
废油、废化学品等对环境会造成较大危害的物品禁止倒入下水道，应妥善存放在专
门容器中，根据公司相关规定处理。
禁止将废渣冲入下水道（如各种废弃物、泥土、垃圾等）。
污水雨水管道要定期清理。
餐厅隔油池要定期清洁，含油量较多的废水禁止不经分离直接导入下水道。
餐厅污水排放口必须设置过滤网，滤出的垃圾按生活废弃物处理。
垃圾必须放到指定地点，不得露天摆放，以防雨天污水流入雨水管道。
滴在地上的油及化学品要用抹布擦拭干净再放入指定的地方，禁止冲洗流入下水管。
每年由政府批准的有法定资格的单位，对污水排放的各项指标进行监测。
工程废弃物管理规定
执行表格：《工程废料处理记录》
表格编号：DCYX-YF -GZSC-GC-C05–J22
工程部人员在进行设备检修、日常保养过程中，要正确使用油类，合理操作，防止
设备用油的跑、冒、滴、漏现象。
维修工程中产生的废油、废棉丝及其它污物要进行回收，严禁将脏油、废油及废棉
丝乱倒乱扔，避免污染环境。
在进行检修工作中，对更换下来的废灯泡、废灯管及废旧电池进行统一回收，分类
处理；对收集的各种油类进行分类存放，要用密闭的容器存放好
线路检修更换中产生的线头、线皮、废胶布等废料，现场要清理干净，对于工程拆
换下的废线要分类存放，能进行重复利用的要进行重复利用。
以节约能源为目的，将回收的油类能进行重复使用的要进行重复使用；对无法使用
的废油，要集中处理，按垃圾处理规定统一处理。
节约用水、用电管理办法
工程部把节约能源的工作作为日常工作的重点来抓，积极鼓励员工为节约能源出谋
划策。
将公共卫生间面盆、小便器冲洗阀调整到最合理的出水量，公共卫生间座便器水箱
调整到最佳水位；认真巡查公寓、写字楼内用水设施，发现跑、冒、滴、漏现象及
时处理。
工程部隶属的各机房、办公室下班时，要做到人走灯灭，杜绝长明灯。
对于施工、消防、喷淋系统设施改造，监督其合理用水，节约水资源；严禁使用非
节水用水设施，禁止施工人员及非消防用途动用消防水。
工程部值班人员要对工作认真负责，随时根据季节、天气变化调节空调、照明设备
的运行，达到用最少的能源消耗达到最佳的效果。
所有当班员工都要严格遵守巡视制度，发现浪费现象要立即恢复正常。
配电运行要根据负荷变化而变化，采取相应措施，达到节约能源的目的。
项目部对工程部员工的节约态度及其效果要定期给予奖惩。
各专业要绝对服从部门关于节能工作的统一安排。
报修单管理制度
目的：规范公寓、写字楼的报修、派工程序，确保对业主／租户维修服务及时到
位。提高对客维修服务质量。
范围：适用于日常维修（客户和报修单位电话报修）；巡视维修（专业领班和巡
视员添单报修）；计划维修（领班上报，主管安排）（暂先执行日常维修制度）。
报修程序
a) 业主／租户或报修单位报修到客服部值班员，值班员开出一式四联《派工单》并
登记，出单记录后，转给工程部各专业班组（急活可通过电话报修到班组，由班
组填写派工单），由专业领班安排派工，维修人员接到《派工单》后，立即备好
工具和材料，赶到报修业户或单位进行维护修理，维修完毕认真填写好《派工单》
中所要求的填写项目，由维修业主／租户或单位签字认可，然后将一联留给客户
存底，另外三联返回工程值班员，由值班员将一联存档，另两联转给客服部存档，
以便向业主／租户收取费用，同时值班员应立即回访业主／租户了解对维修的满
意程度；
b) 维修人员如不能当天完成的工作，应及时返给专业领班进行安排，由专业领班报
客服部值班员，说明情况并说明完成时间，以便在计划时间内，监督完成同时向
业主／租户解释清楚；
c) 如班组解决不了的问题，由专业领班将未完原因及完成措施，报请工程主管进行
协调，定出完成时间，并按计划完成；
d) 如需外协工作由工程主管提出解决方案请示项目经理。
值班员职责
a) 填写《派工单》并及时发给专业组并作记录；
b) 根据返回《派工单》对业户进行回访并作记录；
c) 对未完成工作单要按时监督执行情况直至到工作完成；
d) 每天统计各专业工作单完成数量、工时、未完数量及原因，填写好日统计表请专
业领班签字；
e) 每周统计，维修所用料消耗种类及数量，并与财务核所属材料组核对每周材料领
用情况并报出本周材料消耗费用；
f) 每月统计工时利用情况，以各专业为单位，核算出月工时利用率；
g) 每月统计客户对服务的满意程度。
各专业领班职责
a) 安排维修人员及时入室维修；
b) 监管维修材料的领用单的审核签字；（常用料少量备用在班组）
c) 对未完报修单，应组织人员，安排时间及时解决；
d) 上报未完成工作的原因及计划完成日期，如需要其它专业协助的应立即报告经理
助理请示；
e) 维修完毕后，检查维修结果并签字确认后报工程领班。
维修人员的职责
a) 各专业维修人员接到客务部值班员派工后，应在五分钟内赶至客服部领取《派工
单》；
b) 维修人员在接到《派工单》后，应视工作情况，准备好所需工具，配件，应在二
十分钟内赶至维修现场；
c) 维修人员在进入维修工作之前，必须注意礼仪礼貌，向客人说明来意，在征得客
户的同意后可进行工作；
d) 维修前，必须考虑影响业户环境卫生，对会弄脏的办公家具、物品及地毯等，应
实施遮盖；
e) 维修后，应将现场清理干净；
f) 维修工作完成后，依照公寓、写字楼内有偿服务相关收费标准，填写所用材料及
费用，征求业户同意后，请客人在《派工单》上签字确认，将《派工单》一联交
客户留存。
g) 维修人员在上述工作完成后应在《派工单》上注明完成时间，并将剩余的两张《派
工单》交客服部。
《派工单》流程图
完成单据
回访报修 （电话或工单）
一、四联单据
说明未完 登记后
监督执行 原因 发单
未完成工单
业户或报修部门
安排
备料
虚线为需要到现场看活定料途径
携带四联《派工单》工具及材料入室维修
维修程序与服务规范
Yes
No
No
接听报修电话：“您好！德成物业”，详细记录报
修内容及地点，到客服领取派工单，
是否需要领料
迅速赶赴现场
进门后向业户说明来意：“您好！我是工程部×
×，前来维修××项目”，争得业主同意后方可
查看报修位置及内容。
马上向领班汇报，制定出解决方法及日期，再向业
户讲清楚，争得业户的同意后进行维修。
在操作中不可使用客户房间内物品，并注意周围易碎物品的位置，以免碰坏业户用品。
操作中若有可能影响业户地面的灰尘、废料时，应将所携带的地布铺于维修地面。
向业户演示故障已修复，认真填写《派工单》及收费金额，然后请业户在《派工单》
上签字确认“请您查阅签字”，对收费《派工单》将第三联交给业户。
维修人员 材料组
6．0操作规程及标准 DCYX—YF—GZSC—GC—C06
干式变压器保养安全规程
检修人员在工作中严格执行《工作票》、《操作票》制度，按《倒闸操作规程》，保证
变压器的检修质量。
变压器外观清扫包括变压器的封闭外壳、视窗、色标，要清扫干净，无尘，并检查整
体完好。螺丝紧固，接地良好。
测试绝缘阻值，高低压相间、相对地（零），高压对低压。
零、地接线端子压接良好，牢固可靠。
母线排压接良好，牢固可靠，无变形、变色，清洁干净。
绝缘子清扫灰尘，整体应完好无裂痕。
检查分接抽头螺丝有无松动，并进行紧固清洁。
检修温度控制器、风机控制箱系统正常，清洁完好。
检修风机外罩、风扇线路工作正常。
检修过程及相应数据记录在《设备设施维护保养记录表》上。发现问题及时处理和
上报
电容器操作规程
操作程序：
a) 正常运行时，由电容器柜上自动投切装置,按照运行状况自动循环投切电容组，值
班人员须将原先情况记录在《工程值班记录》上；
b) 正常停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺
序相反；
c) 事故情况下，如突然停电，必须先将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压
过高超过电容器允许值。
注意事项：
a) 电容器组开关跳闸后，在未查明原因前不准强行送电；
b) 电容器组严禁带电合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三分钟后进行。
巡检制度：
a) 电容器的巡查工作应与配电装置和变压器的巡查结合在一起，内容如下：
电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象；
各接头接触是否良好，有无发热，变色现象；
电容器组有无异常响声或放电火花；
电容器有无异常气味。
b) 巡查工作完成后，在《设备设施巡检记录表》上做好记录。
运行中的电气设备发生异常情况时，值班员迅速正确地进行判断和处理，分清事故情
况，事故不明时，不应自行处理，以免事故扩大。
事故发生时，值班员应坚守岗位，必须沉着、迅速、准确、精力集中地进行处理，不
应慌张，未经慎重考虑不应自行处理。
在发生严重威胁人身或设备安全的紧急情况下，值班员有权先行处理，但事后必须报
告上级领导，并将情况记录在《工程值班记录》上。
使用安全可行的方法保证正常设备的继续运行。尽量采取相应的措施对已停电的设备
维修完毕专业技工签字确认后，当天将《派工单》汇总后报工程领班，由工程领班进
行登记，每周汇总后报工程主管。
恢复供电。
处理事故时，除指挥者和有关人员外，其他外来人员应立即退出事故现场。
在事故处理过程中，值班员除积极处理外，还应有明确的分工，并将事故发生和处理
的经过做详细记录。
如遇交接班时发生故障，则应由交接班的值班员处理准备接班的值班员做助手，待
恢复正常后在进行交接班，若一时不能恢复，应得到领导同意后才能交接班。
当高压一路电源停电时（非本站故障时），应立即拉开失电进线断路器，再合母联，
并严格按送电程序进行。
电机日常运行和维护安全操作规程
新安装或长期停用的电动机启动前应做如下检查：
a) 电动机基础是否稳固，螺丝是否拧紧，轴承是否缺油，油是否合格，电动机接
线是否符合要求，绝缘电阻是否合格（合格值应不小于 Ω/KV）；
b) 电机及起动设备的金属外壳是否可靠接地；
c) 启动设备工作是否正常；
d) 检查三相电源是否有电，电压是否过低（Ue10%—13%）；
e) 电机机壳是否清洁，电机周围是否有妨碍运行的杂物和易燃物等。
电动机的日常检查：
a) 检查电动机的发热情况；
b) 检查电动机电流的额定值；
c) 注意电源电压的变化；
d) 注意三相电压和三相电流是否平衡（Ie10%—13%）；
e) 注意电动机的运行振动情况；
f) 注意电动机的声音和气味；
g) 除上述各项外，运行中还应注意其周围的通风和环境卫生。
电动机维护的主要内容：
a) 对于累计运行 13000—8000小时的电动机，要进行解体检查、保养；
b) 清洁电动机内外：先清洁外壳，再拆开电动机清扫；
c) 清洗轴承：除去轴承旧油，将轴承浸如柴油中洗刷干净，加入新油；
d) 检查电机绕组及转子有无故障：绕组有无接地、短路、断路及老化现象；
e) 检查电动机其他零件是否齐全，有无磨损及损坏；
f) 清洁和检查启动设备，测量仪表及保护装置：消除灰尘及油污，检查启动设备的
接头是否良好，接线是否牢固，各仪表是否准确，保护装置动作是否良好准确；
g) 完工后试车检查 ：测量绝缘电阻，检查各转动部分是否灵活，安装是否牢固，
起动和运行时电压、电流是否正常，有无不正常振动和噪音；
h) 在检修中发现损坏的部件及时更换，如无法处理时及时报主管领导。
检修完毕，应填写《设备设施检修单》。
电动机检修维护保养安全规程：
a) 日常巡检时：要先用目测观看电机运行情况，电动机运转时不得触摸旋转部位，
不得将异物距离电机过近等；其次，在电动机停止运转时巡检，不要用手直接
盘车试转等；
b) 检修时：首先要将电机脱离电源；拆装时要注意安全；要按拆装程序进行拆装，
不得硬拆硬装电机的机械部件等。
维护保养时：解体电动机前要先清理外壳；抽转子时要轻拆、平稳抽出，以免磕绕
组，造成断路现象；试车时要将电机周围整理干净；人员不要距离电机太近；试车
时要有专业技术人员监护等。
维修电工安全工作规程
维修电工除工作外应在指定岗位待命。
工作前应清楚了解工作任务的性质、范围及所需要的辅助工作。
工作前应检查工具外观、绝缘是否良好，测量电笔需在有电的设备上确认为正常后才
可使用。
登高作业时必须系好安全带，高梯要有人扶把，不得乱扔工具和材料，不得打闹嬉笑，
确保高空作业安全。
接到《派工单》后，应迅速到达现场，如遇突然停电、跳闸等事故应马上赶到现场进
行应急处理。
需要停电应确定停电范围方可进行，停电后必须在停电的开关上挂标志牌。
工作中发现隐患和问题及时处理和上报。
工作完成后应在《派工单》上填写工作完成情况。
维修人员应熟练掌握触电急救方法。
照明系统故障处理安全规程
照明系统出现故障时，要由强电专业维修人员负责处理，其他人员不得擅自处理，避
免故障扩大。
维修人员接到通知后，应迅速到达故障现场，根据故障情况大小做相应处理。
检查故障点发生于照明干线末端开关上口之前，应立即联系配电室值班人员共同处理。
检查故障点发生于干线末端开关下口至支路开关上口，应仔细检查配电盘。
配电箱内导线及开关，发现损坏立即维修或更换，经仪表检测后恢复正常送电。
检查故障发生于支路开关下口线路，应确定故障大小、性质，并予以处理，不能恢复
正常使用的必须更换，经仪表检测后恢复正常送电。
检查故障点发生于照明灯具或其他用电设备上，应使用相应仪表、工具，确定造成故
障的原因，因使用不当，不能修理的予以更换，检查合格，恢复正常送电。
动力系统故障处理安全规程
强电系统维修人员接到维修通知后迅速到达现场进行处理。
检查故障点在设备控制柜电源开关上口，以前的处理方法，参阅“照明系统故障处理
方法”3、4条。
故障点在设备控制柜内部及动力设备本身的检查：
a)检查控制回路故障时，对照线路原理图确定故障元件或故障线路，对故障元器件进
行修复，故障线路与不能修复的元器件予以更换，并填写在《工程设备维修保养记
录表》上；
b) 检查主回路故障时，应使用相应仪表工具，对主回路线路及动力设施进行检测，
确定故障原因，对动力设备（电动机）进行修复，故障线路与不能修复的动力设备
予以更换。并记录在《工程设备维修保养记录表》上；
c)在修复中发现无法处理的问题及时报告主管。
在动力设备故障检修与处理过程中，应要求相关专业人员协助进行。
修复动力设备控制盘柜与电动机必须经仪表检测合格后，恢复正常供电，对修复的动
力系统线路与动力设备应监督运行 113~30分钟。
安全出口灯及公共区域照明、用电器具的巡检标准
检查外观是否损坏，如损坏应及时订做补配。
检查正常照明指示是否正常，灯管老化的应及时更换，其它配件有无过热、老化的痕
迹，应使导线与镇流器保持一定的距离。
切换成应急状态看工作是否正常，有故障的及时处理，处理后应保证应急、正常照明
的正常使用。
电池老化而不能保证正常工作时间的，应及时更换电池。
当场无法修复的可取回修理，但要及时复原。
面板有污迹的，尽量清除，污迹严重导致清除不净时，可考虑更换面板。
公共区域内照明若有不亮或闪烁的应及时修复。
公共区域内照明灯管若有严重老化的应及时更换。
公共区域内照明若因楼宇自控故障而不亮的，应找弱电人员配合处理。
检查开水器指示灯是否正常指示，如有不正常应及时处理。
检查干手器是否有热风，电机是否运转，如有异常及时处理。
检查卫生间排风扇是否运转及有无噪音，如有异常及时处理。
配电箱柜的巡检标准
配电箱、柜进行清扫、除尘。
检查箱体外观有无损伤，表具、控制开关、指示灯是否完好，位置是否正确，指示灯
是否准确。
检查接触器空开是否完好，在允许断开情况下，应检查其动作是否正常可靠。
检查接触器空开及各接线端子板的接点是否牢固可靠，有松动的及时处理。
检查各接线有无过热、氧化痕迹，如有问题及时排除。
检查配电箱、柜有无其它异常现象，若有及时排除。
检查配电箱、柜名牌、标识是否完好，损坏的及时补配。
检查配电箱、柜门锁是否完好，并在维护后锁好箱柜门。
弱电日常工作规程
当公寓、写字楼内有弱电方面施工时,弱电人员有责任予以配合及协调,并有责任监督
施工一方的全部工作,保证公寓、写字楼弱电系统安全,保证施工的正常进行。
遇无施工许可的施工单位,应首先责令其停止施工,并询问相关部门,寻求处理方法。
当施工单位需长时间借用我方工具设备时,应向上级领导请示同意,并签下借据,才能
由其借走。
当弱电方面施工需动用其它专业设备、管线时，弱电人员应及时通知相关专业人员，
由其进行现场勘验，同意施工进行才可。
项目内一切有关弱电方面的工程,都应在征得工程部的同意后,才能允许进行。
当外来单位人员（如设备供应商，系统集成商等），进入公寓、写字楼，对公寓、写
字楼设备进行改装，维修，设置等，弱电人员应陪同进行。
弱电人员应严格执行工作单制度,工程收费标准。不准多收、少收。不准收取现金。
安装电话、ISDN、DDN等应逐级跳线,保持线路规整,美观。拆机，移机等
应拆除废线，保持列架整齐。检修线路时,应逐级测试,分段排除故障。
检修线路时,应逐级测试,分段排除故障。
每次做线都应做好记录，保持记录的真实、有效、清晰，便于操作。
严禁利用客户线路拨打长途，收费服务电话。
遇有客户对号码不满意时，应帮助客户联系客务部解决。
工作完成后,工作单应在客户面前填写清楚、完整,客户签字认可后,应及时给客户一
联以备查证。
检修消防系统时,必须首先通知中控人员,必须确认联动台处在手动位置,才能进行
检修工作。
检修当中,对带电设备、旋转设备只准观察外观及检查弱电线路,不得动强电线路。
检修过程中,必须随时保持与中控室的联系,防止出现意外事件。
检修楼宇系统时,专业子系统的检修应有专业人员陪同,弱电人员不得擅自启动或停
止重要设备。
楼宇系统的参数设置应征求相关专业的意见,求得最佳监测.控制效果。
楼宇系统监测到的异常或报警信息,应及时分析,总结,并通知相关部门专业,发现重
大问题应立即向领导汇报。
楼宇系统实行专人操作，专人管理,未经电气主管同意,其它人员不得动用。
任何人不得擅自更动楼宇系统主机密码,必要时,经主管领导同意,应由两名以上弱
电人员共同进入。
弱电应急工作规程
弱电系统发生重大故障，将会严重影响业户利益或将会造成较大损失时，弱电员工
应执行应急工作规程：
当发现上述性质问题时，应立即采用最迅速的方式，通知到电气主管。如确实无法
通知，应转达或留言。报告后，应采取有效措施实施控制。
如已到下班时间接到上述问题的通知,应立即进入工作状态，并迅速通知相关人员，
要求人员协助。
问题接报人如不能马上判断事件性质，应立即带上工具及对讲机，赶赴现场查看详情，
不得拖延。
如弱电人员到达现场时，发现问题仍在延续，损失还在增加，应立即采取果断措施，
避免更大的损失。
所采取的紧急措施，应分析清楚利益得失，要尽量避免和减少对公司及业户的财产
造成损失。
对消防系统出现故障时，还应立即通知安保部给予配合。
监控系统安全操作规
中控值班人员及弱电维修人员可以操作该系统，其他任何人员均不得擅自动用。
注意保安监控系统 UPS的工作状况，随时注意检查，发现异常，及时通知弱电专业
检修。
监控系统的配线柜不得随意打开，清扫时要注意线路安全。
检修监控头时要将 24V电源线拆下时，要将线头缠好，防止短路。
不要随意调整镜头的焦距及其他参数。
转动云台时，注意云台转动极限，禁止当云台已达限位点时，依旧发送转动指令。
清扫监视器时，擦布应拧干，轻擦轻放，防止触电。
监控主机程序不得擅自进入，不得擅自更改密码，不得擅自修改参数。
监控系统维护保养内容及标准
每天擦拭中控室内的监控台、监控台上的各设备面板、监视器屏幕、监视器机柜，
保证其外观整洁。
每周擦拭监控台内的切换主机、字幕机、分割器、录象机、维护终端主机、信号收
集器、电源板及机柜内壁，保证设备散热良好，机柜内部清洁。
每周擦拭监视器机柜内的监视器、24V电源变压器、接线端子排、信号采集器及机
柜内壁，保证设备散热良好，机柜内部清洁。（注：接线端子排上有 220V，请注意
安全）。
每年将中控室内所有监控设备之间的连线装卸一次，检查其视频接头有无损坏、松
动及虚接，杜绝事故隐患。
每季度将系统备用电源投入使用一次，保证蓄电池有正常的放电过程。
每年清扫摄像头护罩及视窗，保证其外观良好，为其创造摄取条件。
监控系统巡检内容及标准
检查各个显示器的亮度、对比度是否正常，图象是否稳定，是否清晰。
检查全楼各个摄像点，图像是否能正常上传，镜头前有无遮挡，镜头有无模糊不清
的情况。
检查摄像头的调焦是否正常，左右转动是否灵活，转动限位是否可靠。
检查操纵键盘的功能是否正常，观察键盘是否洁净，完整。
检查电源端子排接线是否牢固，有无锈蚀、过热现象。
查看 UPS工作是否正常，各指示灯状态是否正常。
查看备用电池有无变形、过热、腐蚀等异常现象，接线是否牢固。
每月检查柜内各设备间的连接是否牢固，视频接头有无松动、虚接现象。
每季度巡视楼内摄像头及巡更按钮，查看摄像头护罩有无损坏，视窗有无破裂，安
装是否牢固，巡更按钮外观是否完好，按钮位置是否正常。
消防系统安全操作规程
消防系统的联动台在正常情况下要处在非联动状态，应加强联动台钥匙的管理。
要时刻注意联动台交流电源及备用电源的工作情况，不可随意拆卸备用电池，保证
联动台电源不间断供应。
消防设备实行专人管理，专人维护，其他无关人员严禁动用。
消防系统设备检修时，要首先确认联动台处在手动位置，以免因意外情况引起设备
联动。
只有在火灾发生时或接到有权领导的命令，才能将联动台置于联动状态或手动启停
消防设备。
消防设备的接入、断开、修改等工作，应由弱电专业工作人员或在弱电人员的监督
下才能进行。
外单位人员检查消防系统或实验消防设备时应经过工程部的批准，操作方案经电气
主管审核同意后才能进行。
未经电气主管同意，中控室消防值机员不能允许任何外来人员动用消防系统。
进行消防系统的操作后，应该作好记录，记录应清晰、明了、真实。
消防系统维护保养内容及标准
每天擦拭中控室内的主机、联动台、紧急广播机柜及各设备面板，保证其外观整洁。
每周擦拭主机柜内的备用电池、线槽板及机柜内壁，保证其内部清洁。
每周擦拭紧急广播机柜内的功放、区域控制盘、广播主机及机柜内壁，保证设备散
热良好，机柜内部清洁。
消防主机每半年做一次功能试验，保证其功能始终处于正常状态。
每年用联动控制台启动其所控制设备，保证联动台始终处于正常备战状态。
每季度使用系统备用电源一次，使蓄电池有放电过程，保证蓄电池的正常寿命及良
好功能。
每季度测试广播系统，保证其功能正常，可随时启动。
每半年测试一次排烟、正压、防火阀、切非消防电源及排烟、正压风机的控制信号、
返回信号，保证信号正常，中控可随时监控这些设备。
每年测试防火卷帘门、喷淋、消防泵的控制信号及返回信号，保证信号正常，中控
可随时监控这些设备。
每年现场测试手动报警及水流指示器及消火栓按钮，保证其功能正常。
每半年清扫消防竖井一次，清洁模块箱、端子箱，紧固接线端子排。
每周清扫中控室所有消防设备，保证设备有良好的散热及整洁的外观。
每半年紧固中控所有消防设备的接线，杜绝隐患发生。
认真遵守消防安全的各项安全管理规定，并根据国家最新的管理规定不断地更新和
改进安全管理规定。
消防系统巡检内容及标准
每日巡视消防主机柜指示灯是否处于正常位置，有无不明原因的报警。
每日检查联动控制台的各按钮及开关是否处于正常位置，备用电源的电压、电流数
值是否正常。
每日检查紧急广播及 CRT显示有无异常，是否处于正常状态。
每季度检查排烟、正压、防火阀的外观有无硬伤，手动执行机构是否正常，紧固阀
内接线端子。
每季度检查排烟、正压风机及切非消防电源控制箱内的专用继电器, 查看有无损伤，
接线是否牢固。
每季度检查所有探测器元件及手动报警器的外观是否完好，安装是否牢固。
每季度检查泵房及电梯机房内的消防专用电话是否通畅，喷淋泵、消防泵控制箱内
的专用继电器是否完好，接线是否牢固。
每半年检查消火栓外观是否完好，安装是否牢固，箱内管线有无锈蚀，按钮是否完
好，易碎玻璃是否完好。
每半年检查防火卷帘门控制箱的专用继电器是否完好，接线是否牢固。
每半年检查消防竖井，查看竖井内照明是否完好，模块及模块箱是否完好，端子排
及端子箱是否完好，端子排接线是否牢固。
电梯维修工安全操作规程
在电梯机房对电梯的控制柜及曳引机维保时，必须将所维保的电梯停止运行，切断
对应的电源开关，如有人员乘坐时，等人走出电梯轿厢后，方可进行上述工作。
在电梯机房对电梯进行盘车时，必须切断对应的电源开关，两人进行操作，放松电
梯的抱闸时要慢动作，防止电梯轿厢运行过快造成轿厢冲顶或蹲底现象。二人动作
必须协调准确，防止盘车人员误伤。
在电梯轿顶上工作，进入井道前必须判断出电梯轿厢准确位置，防止开启电梯厅门
时踏空坠落，开启电梯厅门后，必须先将电梯的检修灯开启后，将急停开关置换急
停位置，检修开关置换检修位置上，门开关置换关门位置，方可进入轿厢顶部。
在电梯检修运行时，手握电梯横梁，严禁将身体探出轿顶四周，注意相邻井道的运
行电梯及配重与身体的距离，防止人身事故的发生。
在做电梯的维保检修时，要在首层放置警示牌，在开启的电梯厅门检修时，应有专
人监护或防护栏，防止非专业人员进入工作区域。
在电梯底坑工作，进入底坑前必须判断出电梯轿厢准确位置，开启电梯厅门后，必
须先将电梯的检修灯开启后，将急停开关打到急停位置，进入底坑应使用专用爬梯，
爬梯牢固无松动，禁止电梯底坑有积水工作。
电梯司机操作规程
严格遵守电梯安全操作规程中的规定。
电梯司机在交接班中，接班人应检查电梯操作盘内的按钮，功能是否正常，电梯照
明、轿门、厅门、安全触板、门锁开关及其它设施是否正常，检查以上的各部位正
常后，方可接班使电梯投入运行。
电梯在运行中,无特殊情况,禁止使用免外呼(独立运行)开关。
电梯在运送货物时，停层后超过自动关门时间,应把有无司机开关搬到有司机位置,
待搬完货后,及时恢复无司机位置。
严禁在电梯运行中，使用急停按钮及检修按钮，消除外呼和内选信号。
电梯报警按钮开关在紧急情况下使用，如电梯出现故障或电梯困人时。
在电梯运行中，发现电梯有异常响声和异常震动时,应把电梯停靠在最近层后,按下
急停开关并使用报警开关通知中控室人员让电梯人员及时检查处理。
电梯严禁带故障运行及危险物品运送，运送物品超过电梯的载重量时,禁止运送。
电梯日保养项目：
曳引机减速器：油位是否正常，有无漏油，有无异常震动、杂音，轴承和减速机油
是否正常。
.制动器：制动器制动是否可靠，松闸时制动与制动轮间隙小于 ，线圈温升
是否正常,限速器：无异常声响，销轴润滑，涨绳轮，限速器钢绳工作正常。
控制柜：导线无松动，无异常声响，气味，电弧，工作状态正常。
导向轮、轿顶轮、对重轮:无异常声响，温升，加油润滑。
导靴、导轨：导靴工作正常,导轨润滑。
曳引绳：绳头组合正常，二次保护绳连接完好，无异常震动，涨力一致。
机房设备：机房设备应卫生良好，室温正常（4—40 度），照明正常，门窗完好。
安全开关：各种安全开关应在运行状态。
机械安全：门锁，安全触板，厅门光幕应正常。
电梯周检项目：
对层外呼按扭，显示灯，轿厢内选按扭，显示灯，检查不良时予以调整或更换。
检查电梯上、下运行性能，舒适感，行驶速度，平层准确度不符合要求的予以调整。
检查厅门，轿门，门机联动机构，安全触板，门锁装置，调整和润滑运动部位。
曳引机减速器运转平稳，无震动，无杂音，轴承温升不高于 60摄氏度（润滑油油温
不高于 85摄氏度）各连接紧固件无松动，润滑油油位正常，渗漏油不超过 150平方
毫米/小时。
.5制动器动作灵活可靠，制动时制动轮与制动抱闸应紧密，松闸时两侧间隙一致且不
超过 毫米，线圈温升不超过 60摄氏度，制动轮制动弹簧无裂纹，各紧固连接螺
钉无松动。
限速器无异常声响，清除夹绳钳上异物，润滑轴销等部位，涨紧装置工作正常，检
查限速器钢丝绳。
安全钳传动装置，安全钳拉杆工作正常，安全钳楔块与导轨间隙为 2—3mm，动作灵活无
锈蚀。
导向轮，轿顶轮，对重轮润滑良好，绳档无异常磨损，轴承无异常温升。
导轨，导靴工作运行正常，润滑导轨，检查导靴衬磨损情况。
曳绳涨力一致，无异常伸长，绳头组合装置无异常。
电器设备工作正常，无异常声响，气味，电器元件上无灰尘，电气，机械联锁装
置动作可靠。
检查电气安全装置，极限开关，上下限位开关，安全钳开关，限速器开关，涨升
轮限位开关等工作可靠。
机房照明正常，门窗，灭火器完好，室内无渗漏水，室温应在 4—40度之间。
清洁轿顶，门防护板，地坎等部位卫生，检查底坑无渗积水现象。
电梯二级（年）保养项目：
对曳引机减速器进行全面检查，包括调整、更换漏油油封，清洗涡轮轴承，加注、
更换润滑油。
检查制动器的制动瓦，必要时更换，用石墨粉润滑衔铁铜套，重新调整制动器，使
其制动灵活可靠。
检查曳引机电机的绝缘电阻应大于 兆欧，更换轴承润滑油，轴承磨损严重时应
更换，检查电动机接线应牢固。
曳引机绳槽磨损下陷不一致，相差曳引绳直径的 1/10（）或严重的凸凹不平
影响使用时，应就地重车或更换，当曳引绳与绳槽底边的间隙大于或等于 1MM时，
绳槽就地重车。
清洗限速器和涨紧装置，限速器伸长超限时要截短。
轿厢门和厅门进行全面清洗检查，校正变形厅、轿门，更换严重磨损的吊门滚轮，清
洗润滑门联动装置的轴承，修整、调换门锁开关，检查调整门机机构，更换门电机碳
刷，门限位开关，缓速开关。
检查导轨架、导轨压板、导轨连接板，紧固连接螺栓。
详细检查曳引绳有无断丝断股，直径及磨损情况，必要时应予更换，曳引绳过分伸长
时应予更换或截短，调整曳引绳涨力，检查曳引绳绳头组合工作状况。
详细检查导靴工作状况，尼龙衬板磨损超过 1mm时更换，清洗自动润滑装置（油杯
油绳）。
检查轿顶轮和导向轮绳槽磨损情况，影响使用时予以更换，清洗轴承处污油，轴承
磨损严重予以更换，紧固连接件螺栓。
检查对重装置，平衡支架紧固无松动，对重轮绳槽磨损过度时应予以更换清洗轴承
处污油，轴承磨损严惩时予以更换，检查紧固对重轮轴卡板螺栓及各部位连接螺栓。
对电气设备进行全面，详细检查。
a) 更换寿命到期的各种接触器，继电器，开关等电气元件；
b) 检查电气设备绝缘耐压必须大于 1000Ω/V动力电路不小于 Ω，其它电路为不小于
Ω，电路电压在 25V以下的除外；
c) 检查电气设备外壳接地或接零装置，接地电阻小于 4Ω；
d) 断开曳引电动机电源，检查控制屏工作的正确性；
e) 对电梯起制动，速度，舒适感等进行全面检查调整；
f) 油压式缓冲器每年进行一次复位试验，轿厢以检修速度，碰撞缓冲器至全压缩位置，
从轿箱开始离开缓冲器一瞬起，直到缓冲器回复 到原状止，所需时间应少于 90s（秒）；
g) 极限开关应灵敏可靠，每年进行一次越程检查，视其能否可靠地断开主电源，迫使电
梯停止运行，其转动摩擦部位可用凡士林润滑。
生活给水系统保养规程
生活给水系统保养，每半年进行一次。
生活水泵保养加油、检查。试运转正常，无异常声响。
系统阀门检查、加油，使其灵活好用，不泄漏。
管路系统防腐、防锈、加固，杜绝跑、冒、滴、漏。
清洁设备、设施卫生及机房卫生，清洁后的设备干净无污迹，机房内无杂物。
消防喷淋系统保养规程
消防喷淋系统保养，每半年一次。
消防泵、喷淋泵加油、检查，盘车检查。运行正常。
系统阀门、管路防腐、加油，使其灵活好用，不泄漏。
消除系统漏点，杜绝跑、冒、滴、漏。
开水器设施保养规程
开水器设施保养，每半年一次。
检查给水系统阀门，使其灵活好用。
浮球阀除垢、保养、清洗，公寓、写字楼卫生标准。
消除设备漏点，杜绝跑、冒、滴、漏。
水泵定期保养操作规程
定期保养规定：
a) 主泵与备用泵每周相互轮换运行一次；
b) 每月进行一次一般性保养（清理、紧固螺丝、补油或换油）；
c) 每半年进行一次全面性保养（除污清理、紧固螺丝、更换机油或油脂、更换防震
胶垫、试运行调试）；
d) 与泵连体的阀门、压力表、除污器、止回阀、支架、吊架同时进行保养；
e) 定期保养要填写记录并上交工程部存档。
保养规范
泵体
a) 检查、补充、替换润滑油，油色变色、有铁屑应全部清理干净；
b) 无渗水、溢水、沙眼泵车渗水小于 13滴/分钟；
c) 转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座坚固，螺丝紧固，螺丝无
锈，垫片齐。外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰；
d) 输出水压正常，满足楼宇要求，运转平衡无异常声响，电流小于额定电流值。
阀门、管道及附件
a) 闭门开闭灵活，无卡阻，关闭严密无漏水；
b) 阀体、手柄完好，润滑喊，外观整洁，标识清晰；
c) 单向止回阀动作灵活，无漏水；
d) 过滤器内无异声，无堵塞；
e) 橡胶软连接无变形，无裂纹及老化，限位杆完好；
f) 压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，无渗水。
做好《设备设施维修保养记录》。
公寓、写字楼内管网检查操作规程
按时执行预防性维修保养计划。
管网日常巡视的维护与检查：重点查看阀件、焊缝、法兰、垫片、疏水及排水装置、
补偿器、吊架、热绝缘层及防腐层，以及管道振动、噪音等有无异常现象，有无泄漏
破损等情况，发现问题应及时采取措施予以维修。
非定期检查：主要是发现管网有无异常。当管道运行发生超温、超压或其他异常现象，
初步无法判断异常的原因时，可进行一段时间的非定期检查，加强监督以观察其运行
状态，然后再判断下一步运行状况及检修项目。
重点检查：
a) 重点部位和薄弱环节选择若干他代表性的部位进行检查，选择腐蚀、冲刷严重的部
位定点测厚；
b) 查焊逢有无裂纹、渗漏；
c) 检查总管阀门和各支管的第一道阀门的严密性和腐蚀情况，检查、校验并调整管道
上的安全阀、减压阀、压力表、温度计等附件；
d) 做好《设备设施维修保养记录》。
锅炉运行操作规程
启炉前准备
① 检查检查燃气压力是否正常，不要过高或过低，打开燃气的供给节门；
② 检查水泵是否上水，否则打开放气阀，直至上水为止。打开上水系统的各个节
门（包括水泵前后及锅炉的上水节门）；
③ 检查水位计，水位应在正常位置，水位计器、水位色塞需处在打开位置，杜绝
假水位，若缺水可手动上水；
④ 检查压力管道上的阀门，必须打开，烟道上的挡风板必须全部开启；
⑤ 检查控制柜上的各个旋钮均处于正常位置；
⑥ 检查热水锅炉循环水泵出气阀也应是关闭状态；
⑦ 检查软化水设备是否正常运行，制造出的软水的各种指标是否符合国家标准。
启炉运行
⑴打开总电源；
⑵启动循环泵；
⑶缓慢开启循环泵出口阀；
⑷启动燃烧器；
⑸15分钟后““负荷大火/小火”位色钮旋至“大火””
. 正常停炉
①“负荷大火/小火”旋钮旋至“小火”；
②关闭燃烧器；
③ 关闭燃料供给阀；
④ 关闭烟道挡板；
⑤ 锅炉出水温降至 50℃后，关闭循环泵出口阀，停止循环泵。
锅炉保养程序
司炉人员应明确设备保养维护工作的内容，验收标准，并认真填写检修记录；
随时对压力表、温度计，水位计进行目测检查；
每天应检查水泵，油泵是否缺油、渗漏运转是否异常，发现问题应及时解决；
每天进行水位调节器功能的检查，是否能自动上水，停泵；
每天对转动、滑动，凸轮部位加润滑油并进行擦拭；
热水锅炉每周至少排污一次，排污方法要正确；
每周进行一次，超低水位停炉试验，即可用模拟缺水停炉又可排污，来检查
超低水位停炉的功能。
每周进行一次燃烧器控制系统和电源检查，用手抽出电眼的光电管应在一秒
内停炉，并对电眼进行擦拭。
每周进行阀门盘根要进行充填更换，消除跑、冒、滴、漏。
每月应对锅炉给水系统，除氧系统的除污器，逆正阀，平衡阀，清理一次，
每两各月清理一次疏水装置。
每月要清理、清洗滤油器，油路上的除污器，煤气管路上的过滤器。
安全阀每月手动，自动排放一次，手动安全阀受柄轻抬轻放，手动排放成功
后进行自动排放，安全阀每半年至少校验一次。
压力表每半年校验一次，水位电眼每半年报养一次，抽出电极后，用细纱纸
打磨。
清理烟道一般根据排烟温度超过 313℃时，必须进行烟道清理。
锅炉每年应进行一次全面保养。
综合维修安全工作规程
工作间内不得存放大量的油漆及其它装修材料，木料单独存放并码放整齐，上述地
点用有明显的禁烟防火标志。
工作前应认真检查工具，防止松动及其它损坏现象，避免发生事故。
需要操作电动设备前，应熟知其性能及操作方法、安全注意事项，防止盲目性而
发生意外。
高空作业需有安全措施，须在有人监护下方可进行工作。
工作中遇有电源或照明电路，必须由电工配合。
在油漆场所严禁明火，防止发生爆炸事故。
瓦工砌墙工作，高度超过 1米，需采用安全措施，但不得使用铝合金代替脚手架。
全体员工应熟知消防器材的性能及使用方法和存放地点。
凡在工作中发生或发现不安全隐患，以及人员、设备损伤等情况，均应逐级上报。
电钻安全操作规程
安装钻头或螺丝刀时，先把它完全插入钻头卡盘，然后用卡盘搬手拧紧钻头卡盘。
请勿戴容易被卷进的材料，如棉、毛、布、线等制成的手套。
将电钻放在地板上时，应先确认电钻是否已完全停止。
使用时，请用双手握紧电钻。
在往墙上、地板或天花内钻孔时，要事先充分了解其中是否埋有电线或其他管道。
在高处操作时请注意下方情况，防止坠落物产生意外。
电气焊安全操作规程
工作前必须穿戴好各种工作所需要的防护用具，围上挡板使人体及眼睛免受强光影
响，并打开通风设备，保证良好通风，在高空作业时应系好安全带。
工作前必须检查焊接设备的各部位是否漏电、漏气，阀门压力表等安全装置是否灵
敏可靠。
乙炔、氧气、氢气等设备必须检查各部位安全装置，使用时不得碰击、振动和强光
下暴晒。使用后各种气瓶必须保持留有 1—2个大气压。
在煤气、乙炔、氧气管和储存过易燃物品的金属容器焊接时，必须清洗（用肥皂水
或水清洗），并用蒸气和压缩空气吹净，容器所有通气口打与于大气相通，否则严禁
焊接。工作前应检查电焊机和金属台有无牢固的接地装置，电焊机外壳必须有单独
合乎规格的接地线，接地线不得接在建筑物和各种金属上。清除周围易燃物品。
电极夹钳的手柄外绝缘必须良好，否则应立即修理，如确实不能使用，立即更换。
电焊导线不能从乙炔氧气管道附近通过或放在同一沟内。
焊接大件及加温厚重零件，必须配备搬运人员，焊接时摆放稳固，以防倒塌或坠落
伤人。
在金属容器内进行焊接时，至少应该在容器外面设一人监护。
工作完毕后，检查焊接地点有无火星遗留，并清理电焊机卫生，要安全文明生产。
焊接中发生回火时，应立即关闭乙炔和氧气开关，应先关乙炔后再关氧气，并立即
检查，查找回火原因。
氧气瓶、氧气管道减压器及一切氧气附件严禁有油脂沾污（油脂与氧气接触时，会
立即氧化产生高温，产生燃烧爆炸），发现有油脂时及时清洗干净。
在氧气瓶上减压时，人应站在侧面，装好后，检查减压器上的调节螺栓是否松开，
在打开氧气瓶开关时应慢慢进行，然后慢慢拧紧减压器调节螺栓，达到焊接时所需
要的压力为止。
氧气瓶离开焊接地点距离不得少于 13米，氧气瓶必须竖置摆放牢固，以免碰倒爆
炸伤人。
氧气瓶严禁在阳光下暴晒，震动和热源附近储存，氧气瓶存放室温不得超过 39度。
乙炔气瓶开关应保持严密。乙炔、氧气管道每年应清洗试压一次，压力表每 6 个月
核对一次。
动火前必须开动火证，焊工做到持证上岗。
卫生间设施保养规程
卫生间设施保养，每半年一次。
卫生间设施齐全完整，发现损坏部件及时修补，保证设备完备。
系统管路阀门、管路防腐、加油，使其灵活好用。
消除漏点，杜绝跑、冒、滴、漏。
7．0突发事件紧急处理预案 DCYX—YF—GZSC—GC—C07
停电应急处理预案（见停电应急处理流程图）
遇有意外事故或突发性停电，工程部值班人员应立即通知相关专业人员前往事发现场
进行设备、负荷检查；使用紧急照明，保证各主要公共地方及通道的照明。
工程部值班人员及时向客服部及保安部值班人员汇报，由客务部人员及时通知业主或
客户，做好解释工作，并应尽快派员工到主要出入口维持秩序，由保安部安排相应的
安全保卫工作。
在确保相关专业人身安全的前提下，迅速查明故障原因并修复。
暂时无法修复且影响重大的故障应立即呈报主管领导并组织专业人员成立临时攻关
小组商定解决方案。
为保证大厦特别重要负荷用电，我们与北供汽车服务总公司约定，如发生双路失电情
况，该公司在半小时内将 1300KW发电车运到，保证重要负荷用电。（联系电话：
63126408 1370128901313）
在确认所管辖设备无误的前提下及时与上级供电部门取得联系了解停电原因,何时恢
复正常。
待恢复供电后，配电室值班人员操作任务完毕再填写各种单据存档。
触电事故应急措施
发现人员触电时，首先要使触电者迅速脱离电源。
脱离电源要使触电者迅速脱离带电的断路器刀闸或其他设备，在脱离电源时，既要救
人，也要保护自己。
触电者未脱离电源前，救护人员不准直街触急触电者，以免
有触电危险。
救助时，应设法迅速切断电源，或使用绝缘工具解救触电者。
救助过程中要防止触电人二次摔伤。
触电者脱离电源后，触电者如神智清醒，应使其就地躺平，暂时不要站立或走动，并
严密观察。
需要抢救者，及时用心肺复苏法急救。
抢救同时，应迅速报告上级领导杨经理（13811380897），并通知 120急救。
当 120急救中心医生到达，做好协助工作并将处理情况及时报告总经理。
电梯出险应急预案（见电梯出险处理流程图）
电梯故障应急预案
a) 当电梯出现故障时，电梯维修人员应及时到达现场，查明原因并以最快的时间修复
电梯，如无法及时恢复电梯运行，要及时报请工程部主管及相关部门共同做出解决
方案；
b) 故障停梯，应悬挂“检修停止服务”标示牌；
c) 处理完毕，填写相关记录，并通知领导及客服部。
电梯困人解救办法
a) 首先查明电梯轿厢在电梯井道内的准确位置；
b) 通知在轿厢内的司机及乘客，准备盘车，不要做过激事情；
c) 在机房盘车前，首先切断电梯的主电源开关，保持电梯应急照明有效；
d) 盘车时必须二人进行操作，放松电梯的抱闸时要慢动作，防止电梯轿厢运行过快
造成轿厢冲顶或蹲底现象。二人动作必须协调准确，防止盘车人员误伤；
e) 盘车到平层后，一人在机房准备，放人后恢复电源，做维修前的准备工作，另一人
到轿厢停靠层，使用三角钥匙打开电梯门放人；
f) 放人人员确定轿厢内无人时，方可通知机房人员恢复主电源（放人人员必须在轿厢
外做通知工作）；
g) 遇电梯冲顶或蹲底时，在安全措施充足时先将被困人员救出，再通知维保公司；电
梯因其它故障无法救出被困人员时，应通知维保公司做救人及维修相关事宜；
h) 非维护电梯人员，只做简单放人工作，不做电源恢复工作，放人后及时通知维修电
梯人员修复电梯故障。
电梯进水应急处理预案
a) 通知领导和相关专业配合处理跑水事件；
b) 应及时关闭水管阀门，及时将电梯锁定在顶层，并停梯断电；
c) 当底坑井道或机房满水时，应立即停电、断开总开关，防止发生短路及触电事故，
并及时用防水沙袋堵住梯口；
d) 立即组织相关人员进行抽水；
e) 对跑水电梯应进行除湿处理，确认水气排除完，绝缘电阻符合要求，方可投入运行；
f) 电梯恢复运行后，详细填写检查报告，对跑水的原因、处理方法、防范措施、记录
清楚。
停水、跑水事故应急处理预案（停水、跑水应急处理流程图）
遇有意外事故或突发性停水，公寓、写字楼项目工程部值班人员应及时通知客务部值
人员，由客务部人员及时通知业主或客户，做好解释工作。
工程部值班人员立即通知相关专业人员前往供水总阀门及分阀门检查阀门开启情况。
在确认各个阀门开启无误的前提下及时与上级主管供水单位取得联系了解停水原因，
何时恢复正常。
待恢复供水后，工程部人员填写应急事件处理报告。
水管破裂及水箱溢水应尽快找到能够控制破裂部位水源的供水阀门，将其关闭，同时
与暖通主管和领班加强协调，抓紧抢修。
项目内的喷淋头受损喷水失控时，应当携带梯子尽快关闭本层喷淋信号阀，并用软水
管套住受损喷水的喷淋头，用软水管将所喷出的水引导至卫生间的排水地漏排出或本
层其它排水地漏 ，同时与暖通主管和专业领班加强协调，抓紧抢修。
应防止水渗入电梯等设施设备，将电梯立即升至最高层，以免被水浸湿而使机件受损。
停电应急处理流程图
高压失电
询问供电局
低压跳闸
倒 闸 排除故障
维 修
送 电
查找故障点
切除故障点
恢复其它用电
维 修
高压双路失电
停失电断路器
联系人：＊＊＊
联系电话：＊＊＊
手机：＊＊＊
电梯停电应急处理流程图
停 电
通知领导及客服部
（＊＊＊＊）
＊）
机房盘车
填写应急事件处理记录表
电梯出险应急处理流程图
填写应急事件处理记录表
电梯进水
通过中控室（电话：
58711132），告知乘
客离开轿厢
关闭阀门，用
沙袋堵梯口
恢复正常
电梯困人流程图
联系人：***
联系电话：58711138
**********
停水应急处理流程图
联系市政自
来水公司
恢复供水
检 查 用 水
设备
填写应急事
件处理记
录表
通知部门
领导
市政供水联系人：＊＊＊ 联 系 人：＊＊＊
联系电话：＊＊＊ 联系电话：＊＊＊
手 机： ＊＊＊
跑水应急处理流程图
跑 水
关闭供水阀门
客服主管：＊＊＊ 联系人：＊＊＊
电话：＊＊＊ 联系电话：＊＊＊
手机：＊＊＊
8．0接管验收程序及工作安排 DCYX—YF—GZSC—GC—C08
接管验收应具备的条件
建设工程施工全部完毕，并且建设单位、施工单位、监理单位和设计单位联合签署竣
工验收单。
建设行政主管部门签发“北京市建设工程质量合格证书”。
施工单位应完成自检,对所有设备、设施、系统做全面运行测试和联动测试,确保所有
设备设施、部品部件能够正常使用，达到设计要求。
建筑物外墙要清洗,外墙、玻璃幕墙和外窗应完成渗水试验。
建筑物内部实现窗明、地净，完成竣工清理。
技术档案资料齐全。
房屋栋产编号已经有关部门确认。
接管验收的依据
通知部门领导
通知客服修 复
恢复正常供水
《房屋接管验收标准》建标 ZBP30001—90
《建筑工程施工质量验收统一标准》GB130300—2001
《砌体工程施工质量验收规范》GB130203—2002
《钢结构工程施工质量验收规范》GB1302013—2001
《木结构工程施工质量验收规范》GB130206—2002
《屋面工程质量验收规范》GB130207—2002
《地下防水工程质量验收规范》GB130208—2002
《建筑地面工程施工质量验收规范》GB130209—2002
《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB130210—2001
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB130242—2002
《通风与空调工程施工质量验收规范》GB130243—2002
《建筑电气工程施工质量验收规范》GB130303—2002
《机械设备安装工程及验收规范》GB130231—1998
《压缩机、风机、泵安装施工验收规范》GB1302713—1998
《工业金属管道工程施工及验收规范》GB1302313—1997
《现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范》
《工业设备及管道绝热工程施工及验收规范》
接管验收的原则
基本上按照上述“接管验收的依据”中相关标准、规范执行；而在实际接管验收中因
客观因素未达到验收标准的，管理公司可根据情况实行“代管”，只负责日常清洁及
成品管理工作。
在接管验收过程中，除目测外观外，还做以下运行/使用测试：
a) 给排水----开停水泵、开闭阀门、开关水龙头、排水试验、开启煤气灶 具 等；
b) 强电----启停电梯、电气开关、照明、电源插座等；
c) 弱电----电话、电视、门铃、可视对讲电话、闭路电视等；
d) 空调----开关分体空调、冰箱、空调机组等；
e) 消防----烟感、温感、报警、广播、防火闸、消防水、喷淋、防火阀等；
f) 土建装修----开闭门窗、门锁等。
在接管验收设备机房时，要做单机运行测试和系统联动测试。
因应发展商和项目的具体情况，物业公司项目部将酌情配合发展商的工作进度，采取部分
变通措施执行。
责任划分
由于管理公司没有承建合同，设计图纸不全，设计变更单没有、没有见证隐蔽工程、
没有参与设备系统调试或者其他测试，管理公司只对外观和简单的设备运行测试结果
决定接管与否。接管验收时，管理公司亦会综合先前所发现的问题（物业工程报告）
和不符合使用要求和不符合规范等问题书面告知发展商统一考虑。
接管后，管理公司负责成品保护、设备运行、日常清洁和维修保养。
代管后，管理公司只负责现场成品及日常清洁。
接管或代管后的机房、楼层、配电室等所有房门的钥匙需全部移交给管理公司，任何
施工单位及个人不得截留，否则，开发建设单位应承担相应连带责任。
项目分部验收、接管的划分
设备/机房
a) 设备/机房变配电室
b) 配电间电缆隧道
c) 电梯
d) 防火卷闸
e) 所有强、弱电间
f) 消防中心
g) 电话机房
h) 保安监控中心
i) 卫星电视接收系统
j) 空气处理机组
k) 室内外照明系统
l) 冷热源机组
m) 储水池
n) 污水池及潜污泵
o) 化粪池
p) 隔油池
q) 中水系统
r) 给水泵房
s) 煤气系统
t) 消防泵
u) 电缆隧道
v) 热力站
w) 设备层
x) 停车场收费系统
y) 其它相关设备机房等
停车场
a） 停车场及车道
b） 新风机房
c） 排烟机房
d） 卫生间
e） 消防报警及喷淋设施
f） 火卷帘
g） 照明
h） 给排水设施
i） 车库出入口
j） 车闸系统
外围/外墙
a) 所有外墙
b) 平台及屋面
c) 外围工程(道路、车场、污水井、消火栓等市政设施)
d) 霓红灯及泛光灯
e) 外墙玻璃
f) 旗杆
物业办公区
a） 办公用房
b） 各工程值班室及维修间
c） 更衣室及仓库
接管验收小组的构成
北京德成永信物业管理有限公司就“ ”物业接管验收工作成立工程接管验收小组，
成员组成为：
组 长：***（项目经理）
副组长：***（项目部***）
***（项目部***）
***（项目部***）
组 员：
土建专业工程师 *** 1名
给排水专业工程师 *** 1名
暖通专业工程师 *** 1名
强电专业工程师 *** 1名
弱电专业工程师 *** 1名
部分高级技工
工程接管验收程序
移交单位确定已符合接管验收条件后，书面通知物业公司接管验收。
物业公司工程接管验收小组按《工程接管验收资料移交清单》核对所接收的资料，具
备条件的，签署资料验收复函。
物业公司工程接管验收小组同发展商对物业的主体结构、单元房屋、公共配套设施、
供水、供电、机电设备、电梯、消防、管线、开关等工程土建、机电设备实施现场检
查验收。并将现场检查验收结果分别记录在《物业交接验收表》、《物业分户移交验收
单》上。
对接管验收过程中发现的质量问题，由接管验收小组填写遗留问题统计表，约定期限
进行整改，并商定时间复核。
对 单元内各种建筑物品、部件无明显不符合标准要求的房屋，由物业公司项目
部一起会同开发建设单位，按照所接单元房屋、设备机房、各专业竖井、备用房、各
种通道门的钥匙逐一核对并进行认真清理编号，同时将具体接收情况记录在《物业钥
匙交接记录》上一式两份，一份交开发建设单位存档，另一份由物业公司项目部统一
归档管理。项目部对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺
陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。
业户入伙时，由物业公司项目部客服人员、工程人员陪同业户对室内进行全面细致的
质量检查。对发现的质量问题由物业公司项目部整理后报告发展商，由其限期承建商
逐项返修，经物业公司项目部或业户再验收复核。
在物业保修期内，在使用过程中业户或物业公司项目部人员发现的由于建筑施工质量
或产品制造上的缺陷时，报告发展商查验证实后，由其责令承建商返修或更换。
接管验收时间表
原则上，何时验收检查由发展商决定，但物业公司建议具备以下条件：
验收检查时时，水、电、燃气都要通，所有设备设施都可投入运行/使用（除因季节
性外），任何简单测试都可以做。
施工单位已完成 100%自检。
每个工程交接时肯定会有遗留工程整改清单，但物业公司建议 交接时，将整
改的项目减至最少，以减少日后施工单位返修的干扰。
配合/协助
发展商除提供一般交接时的配合外，物业公司还需要以下的配合/协助：
安排施工单位/设备厂家培训。
保修期谈判。
保修期后的设备维护保养合同的商务谈判。
对口政府部门负责人（负责 项目）的介绍（供电、热力公司、环保、消防、
自来水公司、煤气公司等）。
能源收费标准的谈判。
工程遗留问题的处理
工程遗留问题指在竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、
施工工艺不符合规范标准等内容。
处理规定：
a) 物业公司项目部指派专人负责工程遗留问题整改的协调工作。物业公司项目部在
接管验收检查后，签署《 接管验收遗留问题统计表》交予发展商协调承
建商处理；
b)另外，预留部分建筑材料作为日后保养使用；
在业户未办理入住手续之前进行的遗留问题整改
a) 物业公司项目部对已接管的房屋和设施实施保管；
b) 配合承建商的用水用电，要求承建商的保修人员遵守物业公司项目部的相关规定。
在业户已办理入住手续后进行的遗留问题整改时,除按上述的规定继续执行以外，还
应遵守：
a) 限制噪音施工时间；
b) 进场施工人员应办理出入证；
c) 物业公司项目部增强保安力量监督维修人员的管理；
d) 维修人员在离场前，到项目部申请放行条，进行水电费结算。
接管或代管后的管理
待全部钥匙移交后，物业公司项目部将按有关管理规定统一管理，包括人员出入
的检查，施工单位及其人员管理，项目内所有市政管线的系统管理等等。
工程资料接管移交清单
权属资料
a) 选址意见书
b) 建设规划许可证
c) 建设工程许可证
d) 开工证
e) 拆迁安置资料
f) 房地产平面图
g) 商品房测绘报告
h) 业主资料
政府验收合格资料
a) 北京市建设工程质量合格证书
b) 基础工程质量核验单
c) 主体结构工程质量核验单
d) 北京市建筑消防验收合格证
e) 用电许可证
f) 卫星地面接收设施许可证
技术资料
a) 竣工工程项目一览表
b) 设备清单（包括规格、型号、生产厂家、基本参数、数量等）
c) 竣工图
d) 图纸会审记录
e) 地质勘察报告
f) 永久性水准点坐标记录
g) 工程决算报告
h) 工程设计变更、洽商
i) 工程质量事故发生记录
j) 隐蔽工程验收登记
k) 建筑物和构筑物沉降观测记录
l) 材料、构件和设备的质量合格证
m) 水、暖、电（包括弱电）的打压、调试、测试报告
n) 工程保修书
空调资料移交清单
a) 竣工图、设计修改通知书。
b) 主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明或检验资料。
c) 隐蔽工程验收单和中间验收记录。
d) 分项、分部工程质量评定记录。
e) 制冷系统试验记录（单机清洗，系统吹污，严密性，真空试验，充注制冷剂检漏
等记录）。
f) 空调系统联合试运转记录。
水泵房及自备井资料移交清单
a) 自备井开采证
b) 劳动局之压力容器检验合格证；
c) 建委质检站之验收合格证；
d) 水泵房及自备井竣工图（包括结构、建筑、内装、给排水、电器、设备安装、消
防安防系统及其他竣工图）；
e) 水泵房及自备井设备清单；
f) 水泵房及自备井设备使用说明书（包括供水水泵、水处理设备、定压罐、电控系
统、安防系统等）；
g) 各类管材、阀门、过滤器、计量表、配件等的出厂合格证；
h) 试验、试运行记录；
i) 水泵房及自备井各设备维保协议.
燃气调压站资料移交清单
a) 燃气调压站验收通气资料；
b) 调压站验收资料；
c) 输配气管路的验收资料；
d) 调压站使用明书；
e) 调压站安装图纸及设计说明
f) 调压站自管协议
配电站资料移交清单
a) 配电站所竣工图（包括结构、建筑、内装、给排水、暖通、电器、设备安装、消
防安防系统及其他竣工图）；
b) 劳动局特种设备检验合格证；
c) 劳动局之“配电站使用许可证”；
d) 建委质检站之验收合格证；
e) 消防局之验收合格证；
f) 供电局供电协议；
g) 配电站设备使用说明书（变压器、高低压开关柜、直流屏）；
h) 各设备、计量表、配件等的出厂合格证；
i) 变压器、高低压开关柜、直流屏等设备的原理图、接线图；
j) 试验、试运行记录，互投试验应合格；
k) 配电站各设备维保协议。
中控室及弱电机房资料移交清单
a） 中控室及弱电机房竣工图（包括结构、建筑、内装、给排水、暖
b）通、电器、设备安装、消防安防系统及其他竣工图）；
c） 劳动局特种设备检验合格证；
d） 建委质检站之验收合格证；
e） 卫星电视收视许可证；
f） 消防局之验收合格证；
g） 中控室及弱电机房设备使用中文说明书；
h） 各设备、解码器、监视器、配件等的出厂合格证；
i） 各弱电设备的原理图、接线图；
j） 试验、试运行测试记录；
k） 中控室及弱电机房各设备维保协议。
电梯资料移交清单
l） 提交劳动局颁发的电梯运行证及标签。
m） 电梯设备的随机文件：
n） 装箱单、产品合格证书、使用书、电梯电气原理图及符号说明、电梯电气
布置图、部件安装图，电梯安装调试说明，文件目录和备品备件目录。
o） 安装过程中每道工序的自检、互检和专业检查记录。
p） 绝缘电阻、接地电阻测试记录。
准确启动运行、选层、平层、停层。曳引机的噪声和震动不得超过规定值。制动器、
限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
q） 空载、半载、满载和超载试运转记录，包括：电压、电流、转速、启 动、
制动、温升等功能。
r） 调整试验报告：
s） 电梯保修单。
t） 电梯设备维保协议。
【资料的存放】
上述资料中《供电协议书》、《用电许可证》、《卫星地面接收设施许可证》、《自备井开
采证》移交正式文件，其他资料正本存放于发展商处，物业公司项目部保存复印件。
二装制度及管理规定 DCYX—YF—GZSC—GC—C09
公寓、写字楼装修指南
本指南为北京德成永信物业管理公司为维护装修业户及其它业户利益，配合装修施工
单位；为业户／装修商提供有关公寓、写字楼的技术资料及消防报审、报验手续的指
导；明确公寓、写字楼项目部、装修商、业户在施工过程中职责；为保证装修工程顺
利完成而编写，敬请细读并遵照执行。
公寓、写字楼的管理者为：北京德成永信物业管理有限公司（永丰物业服务中心）。
业户详阅此份指南后，请在本《指南》的《承诺书》上签字盖章，并连同有关附件交
回＊＊＊项目部，以兹证明贵业户承诺遵守本指南内一切规则及条款。业户有义务通
知受雇于贵户之设计单位及装修承包商必须同样遵守这些条款及规则。
本指南的解释权归北京德成永信物业管理有限公司（永丰物业服务中心）。
业户的装修工程必须得到北京市消防局颁发的《北京市建设工程施工现场消防安全许
可证》后方可进行。
业户的装修完毕之工程必须得到北京市消防局颁发的《建筑工程消防验收意见书》中
“同意投入使用”之意见后，方可投入使用。
业户的装修改造之工程必须以市消防局批准的施工图纸为准，但不能超越公寓、写
字楼项目部发展商与业户／租户之间租售合同规定之范围。否则由于消防验收未通过
而耽误业户开业办公，物业公司不承担任何责任。
装修施工前准备工作
装修业户/商持《入伙通知书》、《租赁合同》申请办理装修的有关手续。
装修商向永丰服务中心提供下列资料：
a) 施工单位营业执照。
b) 施工单位资质证书(应具有消防部门及建筑等相关部门准予施工的资质证书)，境外
和外埠公司需有市建委核发的“进京施工资质认可书”二级以上。
c) 施工安全许可证，境外和外埠公司需持有市劳动局颁发的进京施工许可证。
d) 施工计划方案／进度表，工程技术人员根据施工实际进度画出工程形象图。
e) 施工人员身份证 2份、照片 1张。
f) 装修商详阅并承诺遵守《装修指南》之内容，填写《承诺书》。
签署《装修施工消防安全协议书》
装修商于施工前需与项目部签署《施工现场消防安全责任书》，作为向消防局审报
的材料之一，并请提交施工人员名单、照片，相关有效证件（上岗证），交纳施工人员
临时出入证费用。
签署《二次装修施工监管协议书》
装修前需由业户、装修商及项目部共同签署三方协议书，作为装修管理的材料之一。
装修设计交底
项目工程部提供如下工程技术资料：
a) 单元建筑平面图
b) 强电系统图
c) 空调系统图
d) 消防系统图/设计说明
e) 结构及其它备忘录
f) ＊＊＊项目部有关专业负责人联络表
业户/装修商向＊＊＊项目部提供如下装修设计图纸：
a) 建筑平面图
b) 照明平面图、系统图
c) 喷淋平面图
d) 动力平面图、系统图
e) 吊顶综合平面图
f) 烟感、消防广播平面图
g) 强电系统图
h) 通风系统、空调系统、给排水系统图
i) 弱电系统图
j) 局部做法图
k) 荷载计算说明书
l) 消防设计说明书
消防报审
a) 装修商将正式装修设计图纸(盖有报审专用章，审图专用章)及其他相关资料
送北京市消防局审查。
b) 若装修设计图纸不合格，则由设计公司修改。
c) 若装修设计图纸合格，则由装修商取回消防局签发的《装修施工消防审核意
见书》及《北京市建设工程施工现场消防安全许可证》并交由项目部。
业户/租户区域现状交接
项目工程部陪同业户/租户、施工方共同检查单元内之各项设施，填写《房屋设施状
况检查表》。
装修工程相关费用
装修管理服务费：
由于业主购买的单元是整体建筑的一部分，其主体结构和设施设备的安全性与其
他业主和整体建筑的正常运转息息相关，装修应做到安全适用、优化环境、经济合理，
并符合城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准。物业管理企业依法对在室内
装饰装修活动进行监督管理，装修人和装修企业应与物业管理企业签定装修管理服务
协议，协议中应约定管理服务费用和装修保证金。装修企业应严格按照国家有关安全
生产规定和安全生产技术规程，采取必要的安全防护和消防措施，不擅自动用明火作
业和焊接作业，对安全事故隐患及时采取措施予以消除，装修工程使用的材料和设备
必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生
产厂厂名、厂址等，禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。因此装修期
间的物业管理工作不同于业主入住后的正常物业管理，物业公司在此期间所承担的责
任较大。因此物业公司可以适当收取一定数额的管理费用和保证金。
项目装修管理费（装修押金）按建筑面积收取，主要用于装修期间物业公司为客
户提供工程、保安、保洁各项服务发生的费用，标准如下：
建筑面积 300―1300M2 每建筑面积收取 10元；
建筑面积 1300 －1000M2 每建筑面积收取 9元；
建筑面积 1000－2000M2 每建筑面积收取 元；
建筑面积 2000 M2 以上 收取 20000元；
装修押金：用以支付因装修施工而造成的公共区域污染及公共设施修缮等费用，如装
修押金不能弥补上述之费用，项目部有权向业主追讨收回所需费用。装修工程完工
初验合格后两个月内，经业户、施工单位、物业公司复验合格书面确认后，三天内
将押金退还。装修押金金额等同于装修管理费。
a) 施工垃圾清运费：10元/建筑平米
b) 施工用电：元/度
c) 施工用水：元/吨
d) 施工人员临时出入证：工本费 10元/人，押金 10元/人
e) 灭火器租用费：租金 3元/天/具；押金 100元/具
付款方式：业户于正式施工前一次交纳。
《 施工进场通知书》的签发
项目部依据业户/装修商提供的如下资料：
市消防局签发的《装修施工消防审核意见书》
北京市建设工程施工现场消防安全许可证
装修施工各专业图纸
已签订的责任书和协议书
装修工程相关费用的收据
如以上资料齐全，项目部向业户/装修商签发《施工进场通知书》、指定日期时间、
路径进场施工。
装修施工管理
业户装修单元凡吊顶上方有设备，必须留有检查孔，否则因无法正常检修而使设备不
能正常运行，MEA项目部不负任何责任。
地面剔凿深度不得超过 3公分。
业户装修单元如增加单位面积荷载，必须经有资质等级设计院设计方可施工。
施工中需接入项目的强电、弱电、空调、水、消防等各系统前，必须事先以书面形式
通知项目部，经同意后方可接入。
聘用工程监理
a) 业主／租户须聘用北京市具有资质的监理公司对其装修工程按国家施工监理规范
要求进行监理。
b) 业主／租户装修单位之隐蔽工程施工，须有监理工程师现场监理，其竣工由工程
师签字确认。在隐蔽工程施工中，不得破坏该项目的水、电及其它各系统，否则
由此而产生的损失由业户／装修商承担。
施工单位进场
施工人员入场规则
a) 业户于进场施工前须向项目部提交装修公司之人员资料(身份证、暂住证、就业卡、
操作证和照片 1张，办证押金 10元/人，工本费 10元/人)，业户同时须递交装修工
程之有关负责人、工程师等人员之姓名、资历等资料以作紧急联络用。
b) 工程进行期间若有任何更改，务必通知项目部，以免导致不必要之工作延误。
根据中国消防法规之规定在消防局未批复装修设计图纸以前，决不允许施工，业户／
装修承包商必须遵守执行。
在消防局批复合格且由项目部签发《施工进场通知书》后方可进场施工。
装修工程管理制度
装修时间（6：00—22：00）
静音作业时间：周一至周五 8：00—18：00
在此期间施工不得发出任何形式噪音，不得从事带有挥发性气味的喷涂、油漆等作
业。
机械作业时间：周一至周五 18：00--22：00
周六、周日 8：00--22：00
在此期间施工可以使用电动工具，动火须提前办理《动火证》，《动火证》在项目安
保部办理，当日有效。
延长作业时间：每日 22：00--次日 6：00 (延长作业必须由＊＊＊项目经理批准)
运料时间为早 7：30前，晚 19：00后。
施工人员管理
a) 施工人员进入项目施工，必须向门卫出示施工人员临时工作证。该工作证不得转
借，遗失后补办要交相应手续费。无证不得进入施工。
b) 施工人员进出项目，必须按项目安保部指定的大门进出，并服从警卫人员管理。
c) 施工人员进出施工现场，不得乘座客梯。
d) 施工人员只可使用项目部指定的专用卫生间，不可使用每层的客用卫生间。
e) 施工人员只可在指定区域内作业活动，不得四处游荡、参观、逗留，未经项目部
批准，不得留宿。
f) 施工人员在施工期间不得有喝酒、赌博，打斗等不良行为。
g) 施工人员应服装整齐，禁止赤膊，穿拖鞋进入项目作业。
h) 施工区内严禁吸烟。
货物运送管理
a) 按项目安保部指定的路线运送货物。
b) 运送货物时，对所在楼层公共区域进行相应的保护，否则由此引起的损失，由施
工单位承担。
c) 运送货物时，施工人员需向项目安保部开具入／出门条，同时遵守相关规定。
d) 施工单位运送装修材料，只可使用专用货梯及指定路线。搬运请使用胶轮车辆，
运输水泥、沙等要使用袋装。无论何时，未经项目部同意，不得使用客梯。
e) 施工单位运送货物的车辆进出必须服从＊＊＊项目安保部管理，严禁超高、超长、
超载车辆进入车场。货物袋装放置在指定地点，货物卸毕，立即离开现场，不得
长时间停留。
f) 在取得消防验收合格证后，方可允许运送家具及办公用具等物品。
g) 装修施工期间产生的垃圾要分类处理，对易燃易爆、危险品垃圾要粘贴明显标志，
与其它垃圾分开存放，按项目部管理人员指定地点存放，并在运输时要遵守项目
部管理人员指挥。
h) 装修施工期间产生的垃圾，存放必须限制在业户的单元范围内，不得阻塞公共走
廊或任何公共部位，所有垃圾必须装入施工单位自备的垃圾袋中，在规定的时间
内运送到指定的垃圾存放地点。并由指定的垃圾清运单位将垃圾及时运送出去，
要进行密闭、遮盖处理，防止遗撒。
i) 施工现场管理规定
j) 经消防局审核批准的装修图纸，并不代表可以任意改造建筑结构，并不代表可以
在发展商与业主/租户之间签署的租售合同以外部分的施工。
k) 在建筑结构(外墙、承重墙、过梁、地面及防火墙)上的挖槽、剔凿、雕刻、打孔
等施工作业，事先必须书面报项目部并获得批准后方可施工，否则，一经发现，
项目部有权要求停止施工并恢复原现状，由此所造成的损失由业户/承包商自负。
l) 在发展商与业主／租户之租售合同及消防局审核批准的装修设计图纸所规划以外
部分的施工是绝对禁止的。 一经发现，项目部有权要求施工停止并恢复原样，由
此所造成的损失由业户／装修承包商自负。
m) 动火须提前凭北京市消防局颁发的重点工种上岗证与特殊工种开具动火证，上岗
证 ，在项目部存档备案。
n) 按消防、环保规范选用防火、环保的施工材质，并将消防、环保检测报告及合格
证交项目部存档。
o) 业户/装修承包商选用危险品的装修材料，须提前向项目部申请，并填写《使用装
修危险品承诺书》，但不得在物业主体内过夜。
p) 遵守装修工程管理制度，服从项目部专业人员管理，禁止违章施工，保持现场整
洁、有序。并应对施工现场附近的公共区域做好围护，随时保持干净、整洁。
q) 施工现场扬尘的控制：对有扬尘作业的施工项目，要将装修的施工材料放置在封
闭场地，若存放在其他地方，则要做遮盖或装袋处理；施工现场装修原材料力争使
用半成品，减少扬尘；施工现场要制定洒水、围挡等处理措施。避免扬尘挥发到业
户区域内，影响其它业户的正常办公否则给业户带来的损失由施工单位予以赔偿。
r) 施工现场油漆、稀料挥发控制。开工前由项目部专业人员对施工方案中的油漆、
稀料等装修材料要进行检查；对可能产生强烈刺激性异味的挥发性材料，必须予以
更换或不得使用；施工现场贮存挥发性材料不超过 10公斤。派专人巡视检查装修
房间通风，减少有毒气体在室内的聚积。
s) 禁止在非施工区乱丢弃垃圾、违章搬运垃圾或污染公共区域。
t) 禁止擅自动用建筑的系统设备，特别是消防水、电系统设备。
u) 项目部管理人员在任何时候均有权进入施工现场进行检查，如巡视检查中发现违反
装修管理规定的行为，管理人员对施工队的违章行为进行制止，要求限期整改，否
则予以严肃处理。处理等级包括：
A罚款(最小金额 1300元)。
B同一原因再次违章，罚款加倍并暂时停止施工作业。
C屡教不改或已侵犯其他业主的利益，项目部有权要求其业主／租户更换
施工队伍。
v) 工现场严禁烟火，注意文明施工，施工人员严禁使用客用卫生间，出入项目必须
走专用通道，严禁留宿。
w) 项目允许二装施工时间为 早 6：00 — 晚 22：00 ；施工单位应严格控制施工
噪音，不得在标准办公时间（7：30—19：30）内擅自使用噪音设备如：电钻、电
锯等。一经发现，项目部有权进行处罚。
x) 施工堆料和垃圾不得堵塞消防设备、公共客用设施、通道、走廊、楼梯、疏散通
道、各出入口旁、入口大堂及广场绿地等部位，当天垃圾当天清理。
y) 施工单位运送材料、垃圾等须提前与项目安保部联系，运料时间为早 7：30前，
晚 19：00后。施工单位使用电梯必须到项目安保部开具电梯使用证，周六、周日
使用电梯必须于周五工作时间（8：30---16：00）到安保部办理，否则不予以安
排使用电梯。
z) 由项目部负责监督施工单位的工程质量和进度，并按合同及国家颁布的标准验收。
所有工程项目包括每道程序必须经验收后方可进行下一道程序。
工程竣工检测
当业主／租户的单元内部装修竣工时，业户应立即与市消防局指定的“消防设备检
测公司”和“消防电气检测公司”联系，初步约定检测时间，并将约定时间通知项
目部。
当业主／租户的单元内部装修竣工时，由装修承包商填写《工程竣工报告》，并将《工
程竣工报告》交项目部，项目部将派各专业人员前去做内部检查，发现问题及时提
醒施工单位整改。
按消防局指定的公司进行消防设施安全检测与电气消防安全检测，工程竣工后将接
受《消防检测》、《电气检测》。
若《消防检测》与《电气检测》合格，检测单位将通知领取检测合格通知书。装修
商将《消检》、《电检》合格书等其它消防报验资料送市消防局报验。
业主／租户的单元内部装修竣工时，施工单位应与环保局检测站联系，对工程进行
环保验收，并取得验收合格报告。
消防验收
市消防局在收到报验资料后，会将消防验收日期提前通知项目部及业户／施工单位。
消防验收参加人员有：
a) 市消防局验收警官及工作人员
b) 项目工程部、项目安保部负责人
c) 业主用户代表
d) 装修承包商施工现场负责人
e) 施工监理单位工程师
若消防验收不合格：
a) 装修施工不符合消防规范或消防产品缺少合格证，消防局验收人员会要求施工
单位整改，同时提交整改报告或要求将合格证送往消防局备案。
b) 严重违反装修施工消防规范要求，则要求施工单位整改后再安排消防复验。
若消防验收合格，装修商从市消防局取回《建筑工程消防验收意见书》交与业主
／租户。正式通知业主户装修单元正式启用。
退还装修押金
装修商交齐各专业竣工资料后，提出初验申请，经物业公司、业户、装修商初验
合格后，如未存在工程质量问题，二个月内经业主、物业公司、施工单位复验合格后，
经业主同意，项目部将安排退还装修押金，若业户/装修商在施工中对项目造成不良影
响及损失，将按有关管理规定予以处罚，并从装修押金款项中予以扣除。
业户区域内的局部装修改造管理规定
业户进行局部或部分装修工作时，也要按照《永丰物业服中心装修指南》有关规定
执行办理相关手续，交纳相关费用等。
a) 永丰物业服中心装修指南
b) 二装证件办理须知
c) 二次装修人员管理规定
d) 《二装审批表》
e) 《二次装修方案工程审批表》
f) 《室内装修工程申请确认书》
g) 《装修承诺书》
h) 《装修材料环保承诺书》
i) 《二次装修施工监管协议书》（三方）
j) 《二次装修施工监管协议书》（双方）
k) 《装修施工安全责任书》
l) 《装修商资料登记表》
m) 《施工人员登记表》
n) 《施工材料登记表》
以上资料由项目客务部提供，业户/装修商填写，项目部收集存档。
装修商须提供以下资料：
a) 《装修施工合同》
b) 《施工监理合同》
c) 《北京市建设工程施工现场消防安全许可证》
d) 《施工安全许可证》
e) 《施工资质认证书》
f) 《装修施工消防审核意见书》
g) 《建筑工程消防验收意见书》
h) 《工程竣工报告》
i) 《消防检测》
j) 《电气检测》
k) 各专业施工图
l) 装修商营业执照
以上资料由业户/装修商提供、填写（可以是复印件），项目部收集存档。
管理协议及表格
附件 1
二次装修申请流程表
流程 办理部门 办理内容
1 财务部
二装管理费/押金、出入证工本费/押金、垃圾清运费、灭火器租
金/押金
2
客务部
工程部
客户携带二装费收据及入伙通知书领取:
＊＊＊项目装修指南并填写相关记录
装修商应提供的文件：
1 营业执照
2 资质等级证
3 北京市建设工程施工现场消防安全许可证
4 进京施工资质认证书
5 装修施工合同
6 施工监理合同
7 《装修施工消防审核意见书》
8 〈工程进度表〉
9 〈施工图纸〉
3 消防局 消防报审
4 安保部
持施工人员照片、身份证、就业卡、暂住证、操作证办理出入证
13 工程部
水电计量表底数确认
6 项目部
进场通知单
二次装修工程验收
7 财务部
二装费用结算：收取二装水电费、退还押金
*客 户 须 携 带 入 伙 通 知 书 办 理 二 装 手
北京德成永信物业管理有限公司 永永丰物业服务中心工程工作手册
第 94 页 共 71 页
附件 2
施工现场消防安全责任书
甲方：北京德成永信物业管理有限公司（永丰物业服务中心）
乙方： （入住客户）
丙方： （装修施工单位）
根据《北京市消防条例》、《北京市防火安全责任制暂行规定》和《北京市治安管理处罚条
例》的规定，甲、乙双方均有责任确保施工期间标厂的安全，为明确双方责任，做好施工期间
MEA的治安、消防工作，特签订本施工安全责任书，具体内容如下：
一、甲、乙、丙三方均应严格遵守国家的法律、法规和各项治安、消防安全管理制度，自
觉接受执法和主管部门的检查。
二、乙方应在进场施工前到甲方办理二装施工审批手续（具体内容详见《永丰物业服务中
心装修指南》和《永丰物业服务中心入伙手册》），经审查批准后，方可进场施工。
三、丙方施工人员进出施工现场必须持有甲方开据的“临时出入证”，并自觉接受甲方警
卫人员的检查，乙方负责培训其进场施工人员自觉遵守＊＊＊项目的各项管理规定，如《二装
施工管理暂行规定》、《二装人员管理规定》等，注意文明施工。
四、 乙方负责其所承包装修区域内的治安、消防安全工作。
1．乙方施工区域为：
2．乙方施工内容包括：
五、乙方需加强施工期间的防火工作。
1．乙方需于施工前明确指定现场唯一消防安全负责人，并通知甲方其具体职务及联系
方式等。
2．乙方负责对其进场人员进行经常性的防火知识教育，包括火灾报警程序、消防器材
使用方法、施工动火程序及现场禁烟规定等。
3．乙方需于施工现场配备适量灭火器材及消防用水。
4．施工现场严禁吸烟。
六、乙方需加强施工用电的管理工作。
1．乙方于施工中使用电气焊或其他动火工具，其操作人员必须持有电气焊操作证和甲
方安保部审核批准后开据的动火证。
乙方因施工需要拉接临时电线或使用电热工具必须经甲方安保部批准。
2．施工用水、用电由施工单位安装独立计量表，施工结束后按实际用量收取费用，水
费 元/建筑平米，电费 元/千瓦时，计量表之底数由施工单位、项目部共
同签字确认，乙方必须坚持每天检查施工用电、用水情况，并于每日施工结束后关
闭电源。
七、乙方需加强对易燃易爆物品的管理工作。
1．乙方如需使用稀料、汽油、气瓶等易燃易爆物品，且须进入项目部，则乙方必须主
动且不得有所隐瞒实际情况，报经甲方安保部批准并由乙方指定专人保管。且保证
当天施工使用剩余易燃易爆品不得在＊＊＊项目内存放。
注：如乙方未按照要求向甲方报告上述危险物品，由此所造成得一切后果，由乙方
承担。
2．乙方应严格遵守施工现场的管理规定，使用的木料应码放整齐，刨花锯末等易燃易
爆物品应即产即清，不得停留。
八、丙方应随时接受甲方管理人员的监督检查，对提出的不安全隐患立即整改，否则甲方
有权要求丙方停工，并由此产生后果由丙方负全部责任。
九、乙方需向甲方缴付施工管理费和装修施工押金后并办理完相应手续后，方可进场施工。
十、经甲方确认，乙方在施工期间无违反本协议及其他规定之行为的，施工押金在施工完
毕后 3个月后，由业主、施工方、项目部共同对工程进行二次复验，工程合格后且经
业主签字同意后，项目部将在三天内将押金如数返还乙方。但因乙方在施工期间，违
反本责任书及其他管理规定，给甲方造成经济损失和不良影响的，甲方有权酌情扣留
部分或全部押金；因乙方过失，造成重大责任事故，乙方需承担法律责任，并赔偿甲
方的全部经济损失。
十一、本责任书一式三份，三方各执一份。自双方签字盖章之日起生效。如有违反，甲方
有权责令乙方停止施工，必要时提请上级主管部门处理。
甲方代表： 乙方代表： 丙方代表：
（公章） （公章） （公章）
日 期: 日 期: 日 期:
附件 3
二次装修施工监管协议书
甲方： 北京德成永信物业管理有限公司（永丰物业服务中心）
乙方： （入住客户）
丙方： （装修承包商）
丙方受乙方委托，在永丰物业服务中心 座 层 号单元进行室内二
次装修工程，为了确保甲、乙、丙三方的利益，特签订如下协议：
一、丙方于施工前十天持乙方委托书向甲方报审施工图纸及电器配置图纸，甲方在接到报
审图纸后五天内，向丙方返回审核意见。
二、丙方须于施工前三天，向甲方送交施工工程有关资料，包括：施工安全消防许可证；
乙方与丙方签订的工程合同；施工人员、消防安全员、施工负责人员名单、相片及做工证；施
工进度表和作业时间。并保证所提供的资料真实可靠。
三、甲方于开工前两天向丙方签发开工证和施工人员临时出入证。
四、丙方进驻施工现场前需与甲方进行现场原状核对交接；装修完毕后由三方联合验收工
程质量并在验收单上签字。
五、丙方自备现场施工配电箱接驳施工临时用电，必须经过甲方同意，并自行安装自动保
护装置。
六、施工期间，由乙、丙两方共同负责装修区域内的安全消防工作。丙方在施工过程中，
须严格遵守消防法规及《二装指南》规定并服从甲方的监督管理，确保施工现场的卫生及施工
人员的安全；不得在施工现场及公共区域内吸烟，动用明火须事先报甲方批准；所用的装修材
料须符合消防规范的要求，根据需要甲方有权让丙方出示材料防火安全证明。
七、施工人员不得随意使用客用电梯，运送材料及清运垃圾须在规定的时间内使用指定
电梯，甲方应给予必要的配合和协助。
八、丙方须严格执行《二装指南》之规定规范作业，不得影响项目的正常办公、经营秩
序。
九、丙方在施工中不得随意变更项目固定设施，如：空调风口、消防喷洒、通讯线路、主
体结构墙等，并应按甲方审核签字后的图纸进行施工。
十、丙方须于施工前两天向甲方交付施工管理费，计 元人民币；交付装
北京德成永信物业管理有限公司 永永丰物业服务中心工程工作手册
第 94 页 共 71 页
修押金，计 元人民币。上述款项付清后，由甲方根据财务缴费发票开据“二装
进场通知书”，乙方持“二装进场通知书”进场施工。
十一、经甲方确认，丙方在施工期间无违反本协议及其他规定之行为的，施工押金在施工
完毕后 3个月后，由业主、施工商、项目部共同对工程进行二次复验，工程合格后且经业主签
字同意后，项目部将在三天内将押金如数返还丙方；
但若因丙方在施工期间违反本协议规定及其他规定，给项目部造成经济损失或不良影响的，甲
方有权酌情扣留部分或全部押金；因丙方过失，造成重大责任事故，须负法律责任的，追究乙
方的法律责任，乙方并应赔偿相应的经济损失。
十二、在装修施工过程中，因丙方不按装修方案施工或违反装修规定损坏项目部原结构
或给甲方造成经济损失，甲方既有权要求丙方承担责任，也有权要求乙方承担连带责任。
十三、丙方施工完毕，应按电表度数交纳实际用电费用，施工用电 1元/千瓦时。施工用
水 元/吨。
十四、本协议有效期自签字之日起至单元装修工程“三方”验收合格后止。
十五、本协议一式三份，三方各执一份。如有未尽事宜，三方另行协商解决。
甲方代表签字（公章）：
日期：
乙方代表签字(公章)：
日期：
丙方代表签字(公章)：
日期：
