第 八 章
成本法及其应用
第 八 章 成本法及其应用
第一节 成本法概述
第二节 房地产价格的构成
第三节 成本法的基本公式
第四节 重新购建价格的求取
第五节 建筑物折旧的求取
第六节 成本法应用中涉及的有关规定
第七节 成本法总结和运用举例
第一节 成本法概述
一、成本法的概念
简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来
求取估价对象价值的方法。
具体概念：是求取估价对象在价值时点的重新
购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格
减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
成本法是求取估价对象在价值时点时的重置价格，然
后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价
值的方法。
定义中涉及的概念
所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新
取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重
新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和
应得利润。
所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物
价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场
价值与在价值时点的重新购建价格之差。
从卖方角度看，成本法的理论依据是生
产费用价值论。
从买方角度看，成本法的理论依据是替
代原理。
二、成本法的理论依据
（一）成本法的适用对象
新近开发建设完成的房地产(简称新开发
的房地产)
可以假设重新开发建设的现有房地产(简
称旧的房地产)
正在开发建设的房地产(即在建工程)
计划开发建设的房地产
三、成本法适用的估价对象和条件
特别适用成本法估价的房地产：
很少发生交易——无法采用市场法
没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收
益法
为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产
单纯的建筑物或者其装饰装修部分
房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔
偿
例如 学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、
行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、
油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者
比较新的房地产的价值
不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的
价值。
为什么 ？
(二)成本法估价需要具备的条件
房地产从长时期内平均来看，
价格= 成本+平均利润
具体条件：
一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产
应当注意：
运用成本法时注意“逼近”，最主要的具体以下3个问题
一是应采用客观成本而不是实际成本。
二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
供应＞需求，应在客观成本的基础上调低评估价值
供应＜需求，应在客观成本的基础上调高评估价值
三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析
进行调整。
四、成本法估价的操作步骤
①搜集有关房地产开发的成本、税费、
利润
②估算重新购建价格
③测算建筑物折旧
④求取积算价格
注意：在现实中，房地产的价格直接取决
于其效用，而非花费的成本，成本的增减
一定要对效用有所作用才能形成价格。
成本法估价程序
测算房地产建设成本、利润、税金
重置成本、重建
成本确定C
建筑物折旧计算D
积算价格测算
V=C-D
房地产价格通常由7大项构成：
①
土
地
取
得
成
本
②
建
设
成
本
③
管
理
费
用
④
投
资
利
息
⑤
销
售
费
用
⑥
销
售
税
费
⑦
开
发
利
润
第二节 房地产价格构成
一、土地取得成本
土地取得成本为用地单位为取得土地使用权
而支付的各项费用之和。
因土地使用权取得的方式或所取得土地的生
熟程度不同，土地取得成本的构成不同。
取得房地产开发用地的途径可归
纳为以下3类情况：
①通过土地使用权转让取得
②通过土地使用权出让取得（政府储备、
征收）
③通过合作、合资取得
土地费用
土地取得费
土地开发费
按
照
土
地
开
发
程
度
分
类
生
地
毛
地
熟
地
开发配套城市基础设施
进行征收安置补偿
直接进行房屋建设
(一)市场购买下的土地取得成本
土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由
买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：
土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也
可以采用基准地价修正法、成本法求取。
买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手
续费等。
通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，
按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。
(二)政府征收集体的土地取得成本
征收集体用地的土地取
得成本包括以下三部分：
(1)征地补偿安置费用，也
称为征地补偿费用，一般由
以下4项费用组成：
①土地补偿费，
②安置补助费，
③地上附着物和青苗的补偿
费，
④安排被征地农民的社会保
障费用。
(2)相关税费，一般包括
以下4项税费：
①征地管理费
②耕地占用税
③耕地开垦费
④新菜地开发建设基金
(3)土地使用权出让金等土
地有偿使用费。
取
得
集
体
所
有
生
地
土地征收补偿费
国有土地使用权出让金
相关 税费
土
地
开
发
城
市
基
础
设
施
配
套
（三)国有土地上房屋征收的土地取得成本
城市房屋拆迁下的土地取得
成本包括以下三部分。
(1)房屋征收补偿安置费用，
一般由以下5项费用组成：
①被征收房屋的房地产市场价
格，
②被征收房屋室内自行装饰装
修的补偿金额，
③搬迁补助费，
④安置补助费，
⑤征收非住宅房屋造成停产停
业的补偿费。
(2)相关费用，一般包括
以下：
①房屋征收理费
②房屋征收服务费
③房屋征收估价费
④房屋拆除和渣土清运
费
(3)土地使用权出让金等
土地有偿使用费
取得城市毛地
土地取得费 土地开发费
出让购地款
土地使用权
出让金
征收安置
补偿费
相关税费
建设成本是在取得开发用地后进行土地
开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。
在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费
3、建筑安装工程费
4、公共配套设施建设费
5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等
6、开发过程中的税费
二、建设成本
三、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房
地产开发经营活动所必要的费用
包括房地产开发商的人员工资及福利费、办
公费、差旅费等，
可按照土地取得成本与建设成本之和的一定
比例，例如5%估算。
四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完
成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要
的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或
样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者
销售代理费等。
广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设
费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售
代理费一般是与销售同时发生的。
销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算，例
如为售价的4%左右 。
五、投资利息
(一)投资利息的含义
投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地
产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费
用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续
费。
因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和
销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有
资金，均应计算利息。
(二)投资利息的计算
计算投资利息具体需要把握下列6个方面
1、应计息的项目
应计息的项目包括取得土地成本、建设成本、管理费用
和销售费用。销售税费一般不计利息
2、计息周期;计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为
年。
3、计息期的长短
4、计息方式：计息方式有单利和复利两种
5、利率的高低及名义利率和实际利率
销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商
（卖方）交纳的税费。可分为两类：
1、销售税金及附加:“两税一费”一般为售价的
%
2、其他销售税费, 包括印花税、交易手续费等。
六、销售税费
七、开发利润
开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而不
是建筑承包商的利润。
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入
（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。
运用成本法估价需要先估算出开发利润：开发利
润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开
发所期望获得的利润(客观利润）
估算开发利润应掌握以下几点：
开发利润=开发完成后的房地产价值-土地
取得成本-建设成本-管理费用-投资利息-
销售费用-销售税费
开发利润应为
而不是 及
平均利润
期望利润实际利润
3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的
利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利
润率主要有下列4种:
1)计算基数 = 土地取得成本 + 建设成本，
相应的利润率称为直接成本利润率 ,即：
2)计算基数 = 土地取得成本 + 建设成
本 + 管理费用十销售费用，
相应的利润率称为投资利润率，即：
3)计算基数 = 土地取得成本 + 建设成本 + 管理
费用 + 销售费用 + 投资利息 ,
相应的利润率称为成本利润率，即：
4)计算基数 = 土地取得成本 + 建设成本 +
管理费用 + 销售费用 + 投资利息 +销售税费
+开发利润 = 开发完成后的房地产价值(售价
),
相应的利润率称为销售利润率，即：
(4)利润率是通过大量调查、了解同一市
场上类似房地产开发项目的利润率得到的。
利用上述房地产价格构成并在销售利润率的
情况下求取房地产价值时的公式是：
利润率名称 利润计算基数构成
直接成本利润率 土地取得成本 + 建设成本
投资利润率 土地取得成本 + 建设成本 + 管理费用十
销售费用
成本利润率 土地取得成本 + 建设成本 + 管理费用 +
销售费用 + 投资利息
销售利润率 土地取得成本 + 建设成本 + 管理费用 +
销售费用 + 投资利息 +销售税费+开发利
润
房地产项目利润率对比表
第三节 成本法的基本公式
一、最基本的公式
成本法最基本的公式为：
积算价格=重新购建价格-建筑物折旧
针对对象：
①新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
②旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
步骤：①搞清房地产价格构成
②估算各构成部分的金额
③将各构成部分的金额累加
二、适用于新开发土地的基本公式
新开发的土地包括填海造地、开山造地、征
用农地后进行“三通一平”等开发的土地，
在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。
公式：
新开发的土地价格=取得待开发土地的成本
+土地建设成本+管理费用+投资利息
+销售费用+销售税费+开发利润
新开发区中某宗土地的估价公式如下:
新开发区某宗土地的单价 =
(取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管
理费用 + 总销售费用 + 总投资利息
+ 总销售税费 + 总开发利润)÷(开发区用地总
面积×开发完成后可转让土地面积的比率)
×用途、区位等因素调整系数
见【例8-1】
三、适用于新建房地产的基本公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发
成本+建筑物建造成本+管理费用
+投资利息+销售费用+销售税费
+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+
投资利息+销售费用+销售税费
+开发利润
四、适用于旧房地产的基本公式
旧房地产价格=土地的重新取得价格
+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧
★土地的重新取得价格要注意年限
第四节 重新购建价格
一、重新购建价格的概念
重新购建价格是假设在价值时点重新取得或
重新开发、重新建造全新状况的估价对象所
需的一切合理、必要的费用、税金和应得的
利润之和。
注意：
第一、重新购建价格是价值时点的
第二、重新购建价格是客观的
第三、建筑物的重新购建价格是全新状况
下的价格，未扣除折旧；
★房地产的重新购建价格是在价值时点时的价格
二、重新购建价格的求取思路
(一)房地重新购建价格的求取思路
一是模拟房地产开发商的房地产开发过程
二是将该房地分为土地和建筑物两个相对
独立的部分分别求取土地和建筑物的重新
购建价格，再求和。
房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格
(二)土地重新购建价格的求取思路
求取土地的重新购置价格采用的方法：
市场法
基准地价修正法
此思路特别适用于城市建成区内难以求取重
新建设成本的情况。
成本法
(三)建筑物重新购建价格的求取思路
假设该建筑物所占用的土地已经取得，然后
在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同
等效用的全新建筑物的必要支出和应得
利润，
注意：土地与建筑物重新购建价格界限分
清、不重复、不漏项。
三、建筑物重新购建价格的求取方式
建筑物重建价格
建筑物重置价格
重建价格
重建价格也称为重建成本，是指采用与估
价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配
件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价
值时点时的国家财税制度和市场价格体系
下，重新建造与估价对象建筑物相同的全
新建筑物的必要支出和应得利润。
可以把这种重新建造方式形象地理解为
复制
当今我们还能真正“复制”
故宫吗？
重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价
重置价格
重置价格也称为重置成本，是指采用价值时点时
的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术
及工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场
价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有
同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润。
仿古建筑是重置
还是重建？？
重置价格适用于一般建筑物和因年代久
远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、
建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术
和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建
造有困难的建筑物的估价。
重置价格的出现是技术进步的必然结果，
同时也是“替代原理”的体现。
㈠单位比较法
㈡分部分项法
㈢工料测量法
㈣指数调整法
四、建筑物重新购建价格的求取方法
第五节 建筑物折旧
一、建筑物折旧的概念和原因
估价上的折旧是指各种原因所造成的价值
损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价
值与其重新构建价格之间的差额。即：
建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物市场价值
建筑物的折旧包括三个方面：
物质折旧
功能折旧
经济折旧
（一）物质折旧
物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是
建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。
进一步可归纳为4个方面：
①自然经过的老朽
②正常使用的磨损
③意外的破坏损毁
④延迟维修的损坏残存
看一看咱们教室里有
什么物质折旧？
功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，
是指由于消费观念变更、设计更新、技
术进步等原因导致建筑物在功能方面的
相对残缺、落后或不适用所造成的价值
损失。
功能缺乏
功能落后
功能过剩
（二）功能折旧
想一想咱们西配楼里有
什么功能折旧？
㈢经济折旧
经济折旧，又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各
种不利因素所造成的价值损失。
经济因素(如市场供给过量或需求不足)、
区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、
自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等),
也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施
等)。
注意：将经济折旧区分为永久性的和暂时性的
见【例7-4】
想一想你家的房子里是否有外部折旧？
（一）年限法
1、年限法的定义
年限法也称为年龄-寿命法, 是根据建筑
物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿
命来求取建筑物折旧的方法。
建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分
二、建筑物折旧的求取方法
建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日
开始，到建筑物的主要结构构件和设备的
自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安
全使用为止的时间。
建筑物的经济寿命：从建筑物竣工之日开
始，到建筑物对房地产价值不再有贡献为
止的时间。
房地产年收入
房地产年成本
0
经济寿命 t
净收益大于零的持续时间
经济寿命对收益性房地产才有意义
对于收益性房地产：
建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之
日开始，在正常市场和运营状态下，房地
产产生的收入大于运营费用，即净收益大
于零的持续时间。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命
相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能
不同。
经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用
途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、
经营收益状况等进行综合分析判断得出。
建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，
自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际
年龄相当
当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造
的，其有效年龄小于实际年龄
当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大
于实际年龄
建筑物年龄
实际年龄 有效年龄≥
≥
剩余经济寿命 = 经济寿命 － 有效年龄
利用年限法求取建筑物的折旧时：
建筑物的寿命=经济寿命——N
建筑物年龄=有效年龄——t
建筑物剩余寿命=剩余经济寿命 ——n
2、直线法
Di －第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。
Di 是一个常数 D 。
C －建筑物的重新购建价格。
S －建筑物的净残值，
N －建筑物的经济寿命。
R －建筑物的净残值率
3、成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、
新旧程度等，确定建筑物的成新率，直
接求取建筑物的现值。
V= C × q
式中 V --建筑物的现值；
C --建筑物的重新购建价格；
q --建筑物的成新率(%)
(二)市场提取法
市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物
具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取
估价对象中的建筑物折旧的方法。
所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物
的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折
旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧
程度相同或者相当。
已知适用于旧的房地的成本法公式为:
旧的房地价值 = 土地重新购建价格 +
建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧
因此求出建筑物折旧：
建筑物折旧 = 土地重新购建价格 + 建筑物
重新购建价格-旧的房地价值
= 建筑物重新购建价格 - (旧的房地价值-土地
重新购建价格)
= 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧
(三)分解法
分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予
以分析和估算，然后将它们加总来求取建
筑物折旧的方法。
它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一
种方法。分解法求取建筑物折旧的途径，
参见教材图7-4
功能折旧 经济折旧
物质折旧
建筑物
总折旧
分解法求取建筑物
折旧的步骤
1. 物质折旧的求取方法
物质折旧项目分为两类 ：
可修复项目
不可修复项目
可修复项目：修复是指在价值时点恢复到新
的或者相当于新的状况，有的是修理，有的
是更换。
预计修复所必要的费用小于或者等于修复所
能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，
即：
修复所必要的费用 ≤ （修复后的房地
产价值 - 修复前的房地产价值）（即差额）
反之，是不可修复的。
对于不可修复项目，根据其在价值时点的剩余
使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，
分为，
短寿命项目：短寿命项目是剩余使用寿命短于整
体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，
它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，
甚至需要更换多次。
长寿命项目：剩余使用寿命等于或者长于整体建
筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们
在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。
长寿命项目是合在一起，利用年限法计算折
旧额：
长寿命项目折旧基数 = 建筑物重新购建价格
-可修复项目的修复费用
- 各短寿命项目的重新购建价格
【例8-8 】
2．功能折旧的求取方法
可修复
不可修复的
功能
折旧
功能
缺乏
功能
落后
功能
过剩
三、求取建筑物折旧应注意的问题（掌握）
第一，估价上的折旧与会计上的折旧的区别
第二，土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
1.住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使
用期限而结束，均按照建筑物经济寿命计算
折旧。
2.非住宅建筑物经济寿命早于土地使用年限而
结束的，应按照建筑物经济寿命计算折旧。
3.非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用年限
而结束的，
① 出让合同约定建设用地使用权期间届满
需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回
时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补
偿。
②出让合同约定建设用地使用权期间届满需
要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无
偿收回。
图8-3
第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关
规定
一、房屋完损等级评定的有关规定
房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组
成部分的项目完好、损坏程度来划分的，分为5类：
①完好房：十、九、八成
②基本完好房：七、六成
③一般完好房：五、四成
④严重损坏房：三成以下
⑤危险房：三成以下
二、房屋折旧的有关规定
（1）计算折旧必须确定房地产价值、使用年
限、残值和清理费用
年折旧额=原价x(1-残值率)/耐用年限
（2）经租房产根据房屋结构分为下列4类7等
各种结构房屋的耐用年限一般为：
1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用
房35年，非生产用房60年。
2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30
年，非生产用房50年。
3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30
年，非生产用房50年。
4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20
年，非生产用房40年。
5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20
年，非生产用房40年。
6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20
年，非生产用房40年。
7、简易结构10年。
第七节 成本法总结
