物业财务管理
【教学目的要求】
• 了解财务管理机构设置与管理体
制，理解资金的筹措与使用、财
务管理机构的管理制度、财务核
算方法，掌握物业管理资金来源
和物业管理费用的构成。
物业管理
资金来源
物业服务费的
构成及测算
教学内容
物业管理资金
的筹措与使用
财务管理机
构设置与管
理制度
第一节 物业管理资金
来源
• 物业专项维修资金
• 物业服务收费
• 经营性收入
• 特约服务收入
• 公众代办性服务收入
一、物业专项维修资金
• 根据《物业管理条例》第54条规定：住宅物业、住宅小
区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业
的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
• （一）物业专项维修资金的涵义
• 物业维修资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修
期满后的维修、更新、改造的专项资金。按照有关规定，
凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、
共用设施设备的维修资金。
• 专项维修资金是物业共用部位、共用设施设备的“养老金
”。由全体业主按产权份额分期缴交，因使用时数额较大，
需提前筹备的一笔基金。
（二）物业专项维修基金的建立
1．缴交范围（哪些物业的业主应当交纳）
三类物业的业主应当按照国家有关规定交
纳专项维修资金。
• 第一类:住宅物业的业主
• 第二类:住宅小区内的非住宅物业的业主
• 第三类:与单幢住宅楼结构相连的非住宅
物业的业主
2．商品住房维修资金的收取
• 《住宅专项维修资金管理办法》2007年10月30
日建设部第142次常务会议讨论通过，经财政部
联合签署，自2008年2月1日起施行。
• 第二章交存中第七条 商品住宅的业主、非住
宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅
专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住
宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工
程每平方米造价的5%至8%。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）
主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公
布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资
金的数额，并适时调整。
3．公有住房售后的维修资金收取
《住宅专项维修资金管理办法》第八条 出售
公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维
修资金：
业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专
项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住
宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的
2%。
售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、
高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中
一次性提取住宅专项维修资金。
（三）物业维修资金的使用与管理
1．物业维修资金的权属和用途
• ①权属：住房专项维修资金属于业主所
有。
• ②用途：专项用于物业保修期满后物业
共用部位、共用设施设备的维修和更新、
改造，不得挪作他用。
2．物业维修资金管理使用的原则
（1）坚持“专款专用”的原则。严禁挪作他用。专项维
修资金要按照下列规定使用：
• 住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主
承担。
• 住宅共用部位和共用设备设施的维修、更新费用，由
整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共
同承担；按规定设立物业维修资金的，在物业维修资
金中列支；住宅的共用部位、共用设备设施属人为损
坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
（2）专户存储、监督使用的原则。在业主委员会未成立
之前，可由政府主管部门负责管理，监督使用。业主
委员会成立之后，房屋维修资金由业主大会和业主委
员会委托物业管理企业使用，专款专用，按幢立账，
按户核算，物业管理企业和业主委员会要定期公布物
业维修资金的收支情况，接受业主的监督。
（3）预算报批、计划使用的原则。物业维修资金的使用，
业主大会与业主委员会要全面安排、计划使用，并为业
主精打细算。当维修基金不够使用时，由业主大会决定
按所拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
（4）保值增值，滚存使用的原则。在保证安全的基础上，
产生增值效益。根据《物业管理企业财务管理规定》，
由维修资金产生的利息净收入，应当转作维修资金，增
加维修资金专户存储，滚存使用和管理，但需经业主大
会认可。
（5）严格监管，有效使用的原则。当前，物业维修资金管
理，缺乏有效的监管机制，房地产行政主管部门、房地
产开发商、物业管理企业对维修基金管理不善，违规挪
用时有发生，还有的只强调保值增值，维修基金得不到
有效利用，违背了设立这份“养老金”的定义。
3．挪用专项维修资金的处罚
• 挪用专项维修资金有四种情况：
• 一是房地产开发企业挪用。由于物业管理企业
是房地产开发商的下属单位，业主委员会未成
立之前，开发商筹集管理使用维修资金，因而
可能成为挪用专项维修资金的主体；
• 二是房地产行政主管部门挪用。有些地方规定
在业主大会成立以前，专项维修资金由房地产
行政主管部门代管，因此，地方房地产行政主
管部门可能成为挪用专项维修资金的主体；
三是物业管理企业挪用。物业管理企业具体负责
物业管理区域内的维修和养护，实际使用专项维
修资金，因此，物业管理企业可能成为挪用专项
维修资金的主体；
四是个别业主挪用。维修资金归业主所有，这种
所有是共同所有而不是个别业主所有，但在实践
中总是由具体的业主负责管理维修资金，因此个
别业主也可能成为挪用专项维修基金的主体。
• 按照《物业管理条例》第六十三条的规定，无
论是哪一方挪用了专项维修资金，都要给予处
罚。发生挪用行为以后，行政机关首先有责任
追回被挪用的资金，然后再给予违法行为人行
政处罚。具体的处罚措施包括警告，没收违法
所得，即没收通过挪用专项维修资金所得的收
益。行政机关可以根据情况决定给予挪用资金2
倍以下的罚款。
• 对于物业管理企业挪用专项维修资金的行为，
《物业管理条例》专门规定了一项处罚，即情
节严重的吊销资质证书；构成犯罪的，依法追
究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事
责任。
二、物业服务收费
（一）物业服务收费的含义
• 国家发改委和建设部在2004年1月1日实施的《物
业服务收费管理办法》规定，物业服务费是指物
业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及
配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管
理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主
所收取的费用，即通常所指的公共性服务费。
• 业主接受物业管理企业提供的物业服务，具体的
服务内容和相应的服务费用应由交易双方协商确
定。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的
规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位
置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费
标准等有关情况进行公示。
（二）物业服务收费的
原则和价格形式
1．物业服务收费的原则
• 物业服务收费应当遵循合理、公开以
及费用与服务水平相适应的原则。
• 合理性：体现物业服务的价值；
• 物业服务收费的项目、标准、程序等
应当公开，不能暗箱操作；
• 物业服务收费应当按质论价，质价相
符，既不能只收费不服务，也不能多
收费少服务。
2．物业服务收费的价格形式
• 从目前国家和地方的有关规定来看，对不同物业的物
业服务费用，实行的是不同的价格形式：
（1）政府指导价——对涉及老百姓日常生活的普通住宅
的物业服务费用，国家予以适当的调控，实行政府指
导价。有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地
产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，
制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体
收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和
浮动幅度在物业服务合同中约定。
（2）市场调节价——对其他物业的物业服务收费，实行
市场调节价，由经营者自主制定，通过市场竞争形成
的价格。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与
物业管理企业在物业服务合同中约定。
（三）物业服务费用的约定形式
• 根据《物业服务收费管理办法》规定，业主
与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制
等形式约定物业服务费用。
1．包干制——由业主向物业管理企业支付固定
的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管
理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
• 包干制的核心——物业管理企业对物业服务
费用的固定计费包干使用，自负盈亏。
• 实行物业服务费用包干制的企业，物业服务
费用的构成包括物业服务成本、法定税费和
物业管理企业的利润。
2．酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定
数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服
务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担
的物业服务计费方式。实行酬金制的物业服务费构成，包
括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
（1）代管：预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳
的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约
定以外的支出。
（2）定期公布：物业管理企业应当向业主大会或者全体业
主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于1次公布
物业服务资金的收支情况。
（3）有权审计：物业服务收费采取酬金制方式时，物业管
理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专
业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支
情况进行审计。
• （四）物业服务费的缴纳
• 在物业管理活动中，物业管理企业为业主提供物业服
务，业主支付物业管理企业物业服务费用。在物业服
务合同法律关系中，提供物业服务和支付物业管理服
务费用是物业管理企业和业主的主要义务。物业服务
费用是物业服务合同的必备内容之一，
• 1．物业服务费用缴纳的对象
• 物业服务费用的缴纳有三种不同情况：
• 第一种是由业主缴纳；
• 第二种是由使用人缴纳；
• 第三种是由建设单位缴纳。
2．物业服务收费的收取依据和办法
• 收取依据：国家发改委和建设部2004年1月1
日起实施的《物业服务收费管理办法》。物
业服务费的收取是物业管理企业有偿服务、
按质论价、质价相符的重要体现。确定收费
标准时应当坚持“谁受益、谁负担”的原则，
以业养业，取于物业用于物业，物业服务费
用应测算科学合理，收取稳定，真正成为物
业管理与服务经费最主要最管的理不稳定的
来源。
• 收取办法：一是每户交纳多少元，二是可以
用每月每平方米建筑面积多少元表示。
（五）逾期不缴纳物业服务费
的法律责任
• 《物业管理条例》规定：即业主违反物业服
务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，
业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不
交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
• 业主逾期不缴纳物业服务费，这一违法行为
有双重性质。首先，对于物业管理企业而言，
业主享受了服务而不缴纳服务费，是一种违
约行为；其次，对于物业管理区域内的其他
业主而言，这种“搭便车”的行为，实际上
侵害了按时缴费的业主的权益，是对业主共
同利益的侵犯。业主大会可以在业主公约中
对这类行为约定相应的处理办法。
三、利用物业共用部位、共用设施
设备经营所得利益
• 利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主、业主
大会、物业管理企业的同意。经营所得收益属于业主。
• 所得收益的使用有两个方面：
1．利用共用部位、共用设施设备所得经营收益的使用应当优
先用于补充住房专项维修资金。主要理由有两点：一是收益
来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用
于其维修养护；二是住房专项维修资金是房屋的“养老金”
，由全体业主按照产权份额分期缴交，一旦急需时所需数量
较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项
维修资金有利于及时筹备所需资金。
2．业主大会决定使用。为尊重全体业主的意愿和特殊使用需
要，业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。
四、特约服务费
• 必要性：（1）随着生活水平的不断提高，在公共服务以外
人们的许多特殊要求需要得到满足。（2）补充收入不足。
企业扩大业务范围、增加业务项目、提高经济效益。还可以
增强企业的亲和力和业主的认同感。
• 注意点：
（1）特约服务事项由特定的业主和管理企业进行约定。特殊
服务项目，在前期物业合同和物业服务合同中是没有约定的，
需在物业服务合同之外另行订立一个合同。该合同与物业服
务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。
（2）特约服务是一种有偿服务，“谁受益，谁付钱” 。服务
报酬的数额、支付方式、支付时间等由当事人自主约定。
（3）特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是
物业管理企业的法定义务，业主不能强制要求物业管理企业
提供。
五、公众代办性服务费
• 公众代办性服务是指物业管理企业为业主（或使用人）
提供代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代
办性服务收取的费用。
• 按照《物业管理条例》和其他的有关规定，供水、供
电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终
用户收取有关费用。这里的最终用户，是指水、电、
气、热、通讯、有线电视的最终使用人。物业管理企
业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续
费，不得向业主收取手续费等额外费用。同时，物业
管理企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、
供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托，这
些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。
第二节 物业服务费的构成及测算
• 一、物业服务费的构成（包干制下）
• 物业服务成本
• 法定税费
• 企业利润
• 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。
• 物业共用部分、共用设施设备的大修、中修和更新、改造
费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服
务支出或物业服务成本。
二、物业服务费的测算（包干制）
• X—物业服务收费标准，单位为元／（月·m2）
• Xi—各分项费用收费标准，单位为元／（月·m2
）
• i—分项项数
• ∑—表示对各分项费用算术求和
第三节 物业管理企业的
资金筹措与使用
一、资金筹措的概念和目的
• 资金筹措：指为建立物业管理企业及满足企
业正常经营管理活动对资金的需要，通过各
种形式和渠道集中筹集的资金。包括内部资
金和从外部借入资金。
• 筹措资金的目的主要有两个：一是为组建物
业管理企业或扩大公司规模而筹集所需资本
金和长期资金；二是为经营管理过程中的资
金短缺而筹集短期资金。资金筹措的方式有
多种多样，不同的筹资方式，对物业管理企
业意味着不同的资金成本。此外，不同筹资
方式有不同的限制性条件及操作程序。
二、物业管理企业的
资金筹措渠道
（一）自筹资金（组建公司的基本筹资
方式）
• 自筹资金是物业管理企业由其创办人
自己筹集资金组建物业管理企业或扩
大公司规模。投资者从过去的经营收
益或其他方面的资金来源中筹集并投
入公司，用于公司的组建和启动，自
筹资金通常构成物业管理企业资本金
（净资产）或所有者权益。
（二）物业管理收费
• 物业管理企业按收费管理规定，根据自己所
提供的服务的性质、特点、档次、内容和质
量等向物业服务对象收取的费用。物业管理
企业的主营业务收入就来自物业管理费，它
是物业管理企业向业主和用户收取的，也是
物业管理企业长期稳定的收入，其营业收入
主要包括物业管理收入和物业经营收入。物
业管理收入主要包括日常综合管理费和特约
服务费。
（三）建立专项维修基金
（四）开发商给予一定的资金支持
1.启动资金。启动资金又叫“开发费”，它有两种含义：一
是指物业管理企业在政府工商管理部门注册时所必须投入
资金，一般应具有50万元以上的注册资金（三级资质）；
二是指物业管理企业在物业管理投标成功后，接管物业从
事前期介入工作所需要的用于设备、设施、工具、办公用
品、人员培训、学习、工资奖金、服饰以及前期介入活动
中的管理费用等。这部分资金按有关规定由开发商提供，
用于物业管理的启动资金。这后一种资金是物业管理资金
来源的重要组成部分。
• 物业管理启动资金的收取比例，目前国家尚无明文规定。
新建物业一般由开发商按建筑安装综合造价的2%拨给物业
管理企业作为启动资金。有些新建住宅小区，由开发商按
建筑安装总造价的1％拨款，作为物业管理的启动资金。
2.质量保证金。质量保证金是房地产开发企业在向物业管
理企业移交物业时，提供的一笔用于交房后一定期间被管
理的物业的报修经费，其使用的范围限于室内装饰、水电、
管线、隐蔽工程及室外建筑、公共设施等因建造质量问题
所引起的返修等工料费。质量保证金的缴纳有多种方法，
它可以留在开发商处，由物业管理企业在接受业主保修，
组织返修施工后实报实销；也可以由开发商一次性缴纳给
物业管理企业，保修期满后结算，多退少补，或可采取包
干办法一步到位，盈亏由物业管理企业负担。具体运用哪
种方法，物业管理企业可视情况与开发商协商决定。
（五）政府多方面的支持
• 地方政府的政策性支持是物业管理企业有效筹措资金
的重要保障。政府的具体做法主要有以下几个方面：
1.制定合理的收费标准，加强收费管理。
2.对“房改房”，由原产权单位负责支付电梯、高压水
泵、供暖等共用设施设备的维修和更新等费用，可减
轻购房人的负担。
3.在金融税收方面提供一定的优惠政策。
4.拨出一定的城市建设维护费，用于小区公用部位、共
用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。
5.旧小区在规划允许的范围内，适当新建一些商业用房，
以成本价或较低的租金提供给物业管理企业，增加住
宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理
经费的不足。
（六）银行借款
• 银行借款是物业管理企业向商业银行
贷款取得资金的一种筹资渠道。实际
上除了商业银行外，物业管理企业还
可向保险公司、租赁公司、信托投资
公司等其他金融机构贷款，但商业银
行贷款是其取得贷款资金的主要渠道。
银行借款资金具有使用时间长、数量
大等特点，主要用于物业管理企业的
小额固定资产投资和永久性流动资金
的占用。
（七）横向联合
• 横向联合是指物业管理企业利用其他企业闲置或者富
余的人力、物力、财力、技术等资源，进行企业间的
联营、入股、租赁、承包等资产重组，以达到融物或
融资，实现资源最佳配置的目的。
• 目前，一些大型的物业管理企业拥有大型的设备而业
务量不足，导致资源浪费，而一些小型的物业管理企
业因资金不足购买不起这样的设备，如高层楼宇的清
洗设备、维修设备、下水管道维修设备等。它们之间
可以通过租赁方式实现横向的资源共享，有些物业管
理企业还开展了融资业务。特别是随着市场竞争的加
剧，一些实力雄厚的大型物业管理企业兼并、收购那
些小型的物业管理企业或其他企业，或者组建控股型
的物业管理企业集团，这已成为物业管理行业发展的
趋势。
（八）发行股票
• 股票筹资可以作为一种长期的筹资方
式，股份有限公司发行的股票不存在
固定到期日不用还本，只能在证券市
场上转让和出售，可以形成稳定而长
期占用的资本，但筹资成本较高，投
资者期望的投资报酬率也高。
（九）发行债券
• 发行股票债券筹集资金的限定条件比
较多，审批也极为严格，特别是物业
管理企业能从这个渠道取得资金的可
能性较小。这也是负债性筹资，有固
定到期日，到期还本付息。
• 目前我国的物业管理企业的资金筹措
渠道还主要是以银行贷款为主，表明
企业对银行的高度依赖，物业管理企
业应该在拓宽筹资渠道、改善现有的
资金构成方面进行更多的改革与创新。
物业管理企业还可以利用企业闲置的
人力、物力、财力、技术资源进行资
产重组，发展企业。
三、物业管理资金的使用
（一）物业管理周期与资金使用量
• 任何一项物业都要经历由新到旧，到最后更新这样的生命周期。因此，
物业的管理也是有周期性的。物业管理企业要分析所承接的物业是处
于哪个生命周期的物业，采取不同的管理方法和策略，安排不同的资
金使用量，灵活调剂使用资金，使资金达到最佳的使用效果。
• 一般来说，如果物业管理企业承接的是一项新建的物业，该物业管理
的重点就是日常养护，因此所需投入和垫付的资金便大大减少。随着
该物业步入成熟期的“中年”，其内外部的一些零部件就会开始出现
不能正常运作的状况，这时该物业的管理重点就在于检修，物业管理
所需的资金也开始增加，随着该物业步入“老年”期间，其内外部的
零部件就开始轮番不能使用，需大修或更新，这一时期物业管理的重
点是大修和更新，这时需要垫付的物业管理资金量达到最大化。由此
可见，随着物业生命周期的变化，物业管理的周期也随之变化，管理
资金的使用也必然随之变化。
（二）物业管理周期与
管理资金的使用控制
• 由于各种不同性质的物业的生命周期各不相
同，物业管理的重点不同，导致在物业管理
过程中资金的使用量、使用重点和使用方式
等都是不同的。物业管理企业就必须针对不
同的物业生命周期，制定出不同的管理资金
的使用预算，汇总后得出每年、每月所需要
的全部管理资金，对暂时不用的多余资金，
物业管理企业可以用于无风险的投资。通过
对资金的灵活调剂使用，实现最佳的资金使
用效果。
（三）资金使用的控制与管理
1.确定资金使用的重点。对所有管理服务开支进行严格的计算和
预测，确定所管物业是处于哪个生命周期上，从而决定物业管
理资金的使用重点，为制定预算方案和使用计划做好准备。
2.制定预算方案。制定预算方案就是对管理服务的所有费用开支
进行科学的计算预测，对管理服务中的各项费用支出和资源消
耗规定数量界限。
3.制定使用计划。由于物业管理企业接管的物业类型繁多，再加
上它们处于不同的生命周期，从而使各物业的管理资金使用的
重点不同，资金的需求量也不同，因此，就有必要在预算的基
础上，制定出接管的各物业每月甚至每周的资金使用计划，在
财务上做出合理的安排。
4.设立专用账户。要想加强资金使用的控制，就要设立各种资金
使用的专用账户，及时提供物业管理资金使用的信息，使物业
管理企业内部人员全面掌握资金使用方向。
四、物业管理企业的财务管理体制
（一）物业管理企业财务管理的原则
1.执行财务制度，做好财务计划，良性使用
资金。
2.开展多种经营，拓宽经营领域，以业养业。
在多种经营、提高管理服务效率、规模经
营等方面广开财源，实现“管理、经营、
服务”三统一。
3.维修基金专户存储、专款专用、监督使用。
4.统筹安排、合法经营、良性循环。
（二）物业管理企业的成本费用管理
• 物业管理企业成本费用是指物业管理企业在经营管理和服
务过程中发生的各项支出。
1．营业成本：指企业在从事物业管理服务活动中发生的各项
直接支出。包括直接人工费、直接材料费和间接费用。
（1）直接人工费：指支付给企业直接从事物业管理服务活动
人员的工资、奖金和职工福利费等。
（2）直接材料费：指企业在物业管理服务活动中直接消耗的
各材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易
耗品、包装物等。
（3）间接费用：指企业所属物业管理单位管理人员的工资、
奖金及职工福利费、固定资产折旧费、修理费、水电费、
取暖费、差旅费、邮电费、交通运输费、租赁费、财产保
险费、劳保费、保安费、绿化维护费、低值易耗摊销及其
他费用等。
2．费用：指物业管理企业发生的销售费用、管理费用和财务费
用。发生时应计入当期损益。
（1）管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而
发生的各项费用。如公司经费、业务招待费等。
（2）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。如利息
净支出、汇兑净损失、金融机构手续费等。物业管理企业也
可不设销售费用。
3.物业管理企业费用控制
• 物业管理企业费用控制指物业管理企业在运营过程中根据各
项费用计划和预算，控制费用的实际发生，采取措施保证费
用计划及费用预算的顺利执行。物业管理企业的费用控制是
提高经济效益的要求。
（三）企业利润的形成
• 物业管理企业的利润总额包括营业利润、投资净收益、营业
外收支净额和补贴收入四部分。
第四节 财务管理机构设置与管理制度
一、财务管理的机构设置：职能部门——财务部
• 每个物业管理企业会根据具体情况来设置财务管理
机构，配备财务管理人员，其基本岗位要根据工作
内容的多少来决定。
总经理
财务部（部门经理）
主
管
会
计
现
金
出
纳
统
计
员
收
费
员
财务部工作人员的岗位职责
• 因事设岗，因岗定职，因职定责。
• 制定各岗位责任制：
1.财务部经理的岗位职责
2.主管会计的岗位职责
3.出纳员的岗位职责
4.统计员的岗位职责
5.收费员的岗位职责
财务部经理的岗位职责
1）向总经理负责，主持物业管理企业财务部的管理工作。
2）组织财务部门的政治和业务学习。
3）负责组织全企业的经济核算工作，掌握好资金的筹集、使用、
耗费，收入和分配，保证整个企业经营活动的正常进行。
4）按时审核各种会计报表和统计报表，并做出分析报告。
5）检查、督促各项费用的收缴和管理，保证公司资金的正常运转。
6）合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润。
7）审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费。
8）组织拟订物业管理费等各项费用标准的预算方案。
9）熟悉各种工商、财会及税务管理制度，运用法律、政策手段保
护企业的合法效益。
10）根据本公司的特点和实际情况，制定财务管理的细则。
主管会计的岗位职责
1）按照会计规范及时编制收、付款和转账凭证，负责总账、
明细账的登记工作。
2）按时编制月度、季度、年度会计报表。
3）建立各种收付款辅助台账，并应与有关科目余额相符。
4）及时清理债权债务，将债务压缩到最低限度。
5）核算库存材料，认真核对库存的收支情况，并按要求抽
查核实实物。做好固定资产管理工作，及时建立固定资
产卡片，按时计提折旧。
6）保管好未用、已用的发票、收据、有价票据，定期检查
各部门、各收款点的在用票据，妥善保管好会计账册、
凭证等资料。
7）检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目。
出纳员的岗位职责
1）负责现金和银行存款的收付工作，对于当天收入的现金和转
账票据要及时送存银行，不积压并做到数字准确、不出差错。
2）每天登记好现金和银行存款日记账，做到账面整洁、字迹清
楚，要日清日结，每月核对好银行账单，并做出未达账的调
整表，与总分类账相符。
3）及时向部门经理报告银行存款余额，银行存款不得出现赤字。
4）严格遵守现金管理制度和银行支票使用规定，库存现金按规
定限额执行，不得挪用库存现金，不得以白条单据抵库。
5）严格执行外汇管理制度，如有外币收入，不得私自套换。
6）对办理报销的单据，须检查审核手续是否完备，有否违反企
业的规定，凡手续不完备的，一律拒绝付款。
7）及时办理各种转账，现金支票，并交会计做账。
统计员岗位职责
1）对部门经理负责，遵守企业所制定的
财务人员管理细则，做好本职工作。
2）及时统计，存贮各种交收费资料。
3）维护好电脑设备，保管好所存的资料，
对于变动的资料，要随变随改，以免
出现差错。
4）完成经理交办的其他事项。
收费员岗位职责
1）对部门经理负责，遵守企业制定的财务人员管理细则，做
好本职工作。
2）负责物业管理费等各项费用的通知和收缴，在收费时要准
确打印各项收费项目，正确填写发票，及时、快捷收妥业主
应付的费用。做到快、准、不错收、漏收，对各种钞票必
须认真验明真伪。
3）了解物业管理费及其他费用的构成，以便回答业主的疑问。
同时掌握业主的缴费情况，做好追收工作。
4）每天收入的现款、票据必须与收款单核对相符，认真登记
好收款台账，本日下班前，要将当日款报表汇总，与款项相
符后，及时交财务部出纳员。
5）备用周转金必须天天核对，不得以白条抵库，一切现金收
入不准坐支，不得将收入的现金借给任何部门和任何人。
二、物业管理企业的财务管理制度
• 支票支付制度
• 备用金制度
• 银行往来账目管理
• 存款与资金保管制度
• 报价方式与程序管理
• 正式发票管理
• 库存管理
• 固定资产管理制度
支票支付制度
• 物业管理企业总的支出原则应当是支票支付。但为了简化交
易程序，可以同时规定：xxx元以下的支出可从备用金中支
出；超出xxx元，但低于xxx元的支出若要从备用金中支付，
需由部门经理批准；xxx元以上则由总经理批准等。
• 支票支付的具体制度按银行规定执行，如：
1）除了从备用金中支付的不记名支票和由现金支付的工资单
支票外，所有发出的支票均需注明“仅至收款人账户”，不
得背书。
2）尚未使用的支票在工作时间需放入保险柜内，保险柜的钥
匙应委托两名职员分别保管。
3）支付支票需有支付凭单证明。
4）所有失效的支票需注明“作废”字样，并存档。
备用金制度
• 企业运作过程中发生的低于xxx元的支出，可从备用金中支
出。备用金的审批程序如下：
1）只有用钢笔书写和打印出来的备用金凭证才能支付，而且
凭证的后面要附上发票证明。
2）必须在其所赋予的财务权限范围内，授权批准备用金。
3）资金保管者有责任在24h内妥善保管该资金。
4）在支付备用金时，所有凭证和证明文件应盖上“已付”印
章，以证明此款已付。
银行往来账目管理
1．批准开设银行往来账
• 与企业开户银行往来账有关的支票、汇票、本票、
定货单以及其他所有的可转让票据之出具、制造、
核收和签名的权限如下：
1）部门经理或副总经理 xxx元以下
2）总经理或董事总经理 无限额
2．定期存款
• 定期存款应存入开户银行或存入提供最优厚利率的
金融机构，并需由总经理批准。
存款与资金保管制度
1．存款程序
1）每天的收入必须及时存入银行。
2）必须备有各种形式的存款单：如现金、汇票；支票等。
3）必须确保由银行送回的存款单上有银行出纳员的核实盖
章，以及银行所打印的数值与存款账户之数值相符。
2.资金保管
1）未存入银行的收入必须加以上锁。
2）与其他资金，如未领的工资、小额现金等合理分开。
3）每日下班前必须将所有现金放到公司保险柜内（保险柜
内现金控制在xxx元以下）。
4）收入不准用于任何费用支付，不得坐支现金。
5）公司应为接受和保管现金的员工购买职员忠诚保险。
报价方式与程序管理
1．报价方式
1）口头报价用于xxx元或低于xxx元的商品及服务。
2）书面报价用于高于xxx，但低于xxx元的商品及服务。
3）邀请投标报价用于总经理同意的，高于xxx元，但低于
xxx的商品及服务。
4）公开投标报价用于高于XXX元的商品及服务。
•
2．程序管理
在获取报价时，必须遵照下列程序：
1）除非万不得以（如特别代理商经销的专卖
品），均须有三组报价。
2）对于文具、办公用品、备件、操作材料等，
需要及时增补的商品，必须取得供应商的报价，
并购买最具竞争力的商品。
3）订货或要求服务时，除了从备用金中支出
的内容外，其他均须有预先编号的“购货订单
”或“工作通知单”。
4）所有“购货订单”和“工作通知单”必须
由核准人和财务主管签名。
5）“购货订单”和“工作通知单”的会计凭证须写明正确的
付款
6）被指定接受交货、取货时，须有“购货订单”副本。接受
交货时，必须核实此“购货订单”是否已经批准。
7）接受购货数量，应根据需要由持有“购货订单”、“提货
单”或供应厂商“发货单”的接受交货人员负责。
8）如果对方提供满意服务，需在供应厂商“工作报告”或“
工作通知单”的副本中注明。
9）收到供应商的账单后，须经常与银行贷方记录核对，记入
贷方。
10）收到的债权人发票，须直接送到财务部，以便准备支付
凭证。
正式发票管理
1）所有正式发票必须按顺序编号。
2）所有正式发票均须核实。
3）正式发票须用于所有收到的支付，并按顺序开出。
4）正式发票须在收到款项的当时开出，并于当天核对。
5）对于支票收款，出纳员须在“支票收集一览表”上
记录收到的支票，并由其主管核对。
6）正式发票上的任何改动均须有公司盖章，或财务主
管签字。
7）作废的正式发票必须明确证明其无效，原件附在会
计凭证副本上。
库存管理
• 物业管理企业的库存管理有其服务的特点，所以要库存一些
维修常用的材料、工具备品、清洁用品和办公用品等。物业
管理企业库存量不大，但品种较多，较复杂，要求对库存管
理有严格的管理制度。
1．库存管理的基本要求。
1）保证所有的库存物质数量和质量完好无损。
2）保证库存物质做到物卡相符、账卡相符、账账相符。
3）库存物质分类安放，保持卫生、整洁、井井有条，便于收
发，检验和盘点。
4）制定有效的防水、防潮、防盗、防霉坏的安全措施。
5）建立完备的材料验收、使用发放、清仓盘点制度。
2．采购和验收的基本要求
1）采购人员必须对所管物业各种公共设施设备有一
定的了解，要按质、按量、按要求购买所需的材
料。
2）要根据仓库情况，做好采购计划，不能盲目采购。
3）采购计划单需总经理审批，方可采购。采购时要
货比三家，做到价廉物美。
4）货物的验收要与采购单相符，凡未办理采购手续
的货物不予验收入库。
5）根据发票检验进货，凡发票需与实物名称、型号、
规格、数量核对验收，不相符的不予验收入库。
库存管理的原则
1）管理人员必须负责库存的搬运并确保其存
放的合理。
2）所有存货需放在指定地点，凭证先编号。
领货时需持核准的“领货单”方可将货取出。
3）管理人员或其他被委派工作者须查看废弃
存货，并及时向部门经理汇报。
4）存货盘点情况须呈报部门经理，并有责任
解释任何差额。
固定资产管理制度
1.固定资产应具备的条件（各单位可自定），
一般讲：
1）使用期限超过1年的房屋及建筑物，机器设
备、运输工具以及其他与生产经营有关的设
备、器具、工具等。
2）不属于生产经营主要设备的物品，单位价值
在2000元以上，并且使用期限超过2年的。
3）低于上述金额的设备，但耐用时间在1年以
上的大批量同类财产也列为固定资产。
2．固定资产管理的职责
1）使用单位应指定专人管理，做到账物相符。
2）使用中的固定资产，应执行有关部门制定的维修保
养制度和有关操作规程，建立健全各管理岗位责任
制。实行专人管理，专人使用，专人保养。
3）随时掌握使用中的固定资产动态，及时提供固定资
产使用情况，经常与固定资产管理部门联系，不得
擅自转移固定资产。
4）建立固定资产技术档案、台账，做到统计资料和原
始记录齐全、按时、准确地填报固定资产统计报表
和分析资料。
3.财务部门的职责
1）配合固定资产归口管理部门，做好固定资产管理的各项基
础工作。
2）填制统一的固定资产卡一式三份，一份归口管理部门，一
份交使用单位，一份交会计部门作为固定资产明细台账。
3）协助固定资产归口管理部门，编制固定资产投资计划，并
进行分析、落实投资资金。
4）配合固定资产归口管理部门，做好固定资产的增加、调拨
和清理报废工作，做好固定资产清查盘点工作。
5）组织固定资产的财务核算工作。
4．固定资产的折旧
物业管理企业应按照国家规定计提折旧。固定资产折旧的计算
方法有直线法、工作量法、余额递减法、双倍余额递减法、
年数总额法等。
物业管理企业一般常用直线法来计提固定资产折旧。
