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第2章 债券
物 业 服 务 收 费
主讲
第2章 债券
物 业 服 务 收 费
1、物业服务收费概述
2、物业服务费用的构成及其监管
3、物业服务费用的确定与分担
4、物业服务费用的收缴
第2章 债券
物业服务收费概述
1、物业服务收费的概念
2、物业服务收费应遵循的原则
第2章 债券
物业服务收费的概念
物业服务收费，是指物业管理企业按照
物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施
设备和相关场地进行维修、养护、管理，维
护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主所
收取的费用。
第2章 债券
物业服务收费应遵循的原则
（1）合理原则
（2）公开原则
（3）质价相符原则
（4）合法竞争原则
（5）政府监管原则
第2章 债券
（1）合理原则
合理原则是指在物业管理实际操作中，定收费时应充分考虑物业管理企业的利益，要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考业主的经济承受能力。
第2章 债券
（2）公开原则
公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准，规范物业管理公司对用户提供的特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主公布收支情况，主动接受业主监督。
第2章 债券
（3）质价相符原则
质价相符原则，指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。
第2章 债券
（4）合法竞争原则
不得恶意压低价格，扰乱正常市场秩序。
第2章 债券
（5）政府监管原则
为了保护相对人的利益，国家对格式合同实施政府监管原则，物业管理合同包括收费合同作为格式合同亦不例外。
第2章 债券
物业服务费用的构成及其监管
1、物业服务费用的来源和分类
2、物业服务成本构成
3、物业服务费行政监督的若干规定
第2章 债券
物业服务费用的来源和分类
物业服务费用的来源主要有以下4种：
专项维修资金、物业服务收费、经营性收入
及国家财政来源。
第2章 债券
（1）专项维修资金
所谓专项维修资金，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。
第2章 债券
（2） 物业服务收费
物业服务收费，是指物业管理企业按照物
业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备
和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关
区域内的环境卫生和秩序而向业主所收取的费
用。物业管理服务收费按性质、特点可分为公
共性服务费、公众代办性服务费和特约服务
费。
第2章 债券
（3）经营性收人
物业管理企业在其物业管理区域内往往有
部分物业可以进行经营，该物业的产权属全体
业主共有，业主可以委托物业管理企业经营，
双方约定协议，物业管理企业收取一定佣金作
为其经营性收入。
第2章 债券
（4）国家财政来源
住宅小区的社区文化和文明小区建设，是
社会主义精神文明建设的重要组成部分。因
此，对创建文明小区，不仅物业管理企业重
视，而且当地政府也十分重视并给予经济上的
补贴。
第2章 债券
物业服务成本构成
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下
1）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；
2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3）物业管理区域清洁卫生费用；
4）物业管理区域绿化养护费用；
5）物业管理区域秩序维护费用；
6）办公费用；
7）物业管理企业固定资产折旧费用；
8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
第2章 债券
物业服务费用的确定与分担
1、物业服务费的定价方法
2、物业服务收费的收费方式
3、物业服务费用的分担原则
第2章 债券
物业服务费的定价方法
物业服务费应根据所提供服务的性质、特点等
不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和市场定价。
第2章 债券
1）政府定价
政府定价是一种政策性定价。在目前物业管理
市场发育尚未完全成熟、竞争机制尚未真正形
成，物业类型较多、居民收入水平普遍还不高
的情况下，政府作为市场定价主体，谨慎、稳
妥地确定物业服务价格，也是一种有效地调节
物业管理市场的重要方法。
第2章 债券
2）政府指导价
政府指导价也是一种政策性定价，它是政
府物价部门根据当地经济发展水平、物业管理
市场的发育程度以及物业管理服务等级标准等
因素，在征询物业管理行政主管部门的意见后
公布的基准价及其浮动幅度。
第2章 债券
3）市场调节价
市场调节价是一种市场定价形式，它是指
物业服务收费标准由物业管理企业与业主协商
议定，然后将收费项目和收费标准向当地物价
部门备案的一种价格形式。
第2章 债券
物业服务收费的收费方式
根据《物业服务收费管理规定》，业主与物
业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约
定物业服务费用。
第2章 债券
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定
物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业
享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服
务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业
服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
第2章 债券
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定
比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企
业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结
余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计
费方式。
第2章 债券
物业服务费用的分担原则
在物业服务费用的分担中应遵循谁受益、谁
付费的原则。也就是说，为哪一部分业主支出的
物业管理费用就应当由哪一部分业主承担。
第2章 债券
物业服务费用的收缴
1、物业服务费的收缴管理
2、物业服务收费的其他相关规定
第2章 债券
物业服务费的收缴管理
1、明确收费项目和标准
物业管理企业应根据不同的物业、不同的
管理要求确定物业收费种类及标准，做好费用
的估算，明确其使用范围，正确处理好物业收
费标准与服务水平之间的关系，并取得业主们
的理解和支持。
第2章 债券
2、催缴
（1）及时送达或公布收费通知；
（2）物业费拖欠的追缴
如果业主(物业使用人)不能如期缴纳管理
费，物业管理企业财务部门应进行催款。
第2章 债券
物业服务费用的追缴有如下方式：
（1）一般性追缴；
（2）针对性追缴；
（3）区别性追缴
第2章 债券
物业管理服务费的收取标准
宝安区推进社区物业管理领导小组办公室文件（宝推物办[2006]05号规定：
聘请专业物业管理公司管理的小区，收费标准为元元/平方米/月；社区自建的物业管理公司管理的小区，收费标准不超过元/平方米/月，具体由物业管理公司与委托方协商确定，应体现优质优价和公开、公平、公正的原则。
第2章 债券
关于印发宝安区推广社区物业管理暂行办法的通知 深宝府[2006]20号
第七条 实行物业管理的小区，物业管理公司享受三个月前期管理经费补助。物业管理公司接管小区三个月内，由区政府、街道办各出资50%，按管理区域内每平方米建筑面积每月元的补贴标准，由社区居委会（工作站）、街道办、区物业管理主管部门和区财政局核准，拨给物业管理公司作为前期物业管理经费补助。
第八条 实行物业管理的小区，物业管理公司享受三年管理经费补贴。即前三年按价格主管部门核定的收费标准，所需费用由社区居委会（工作站）、街道办、区物业管理主管部门、区财政部门共同审核后，由区、街道两级财政和业主（使用人）共同承担。具体标准为：第一年，区承担40%，街道承担40%，业主（使用人）承担20%。第二年，区承担30%，街道承担30%，业主（使用人）承担40%。第三年，区承担20%，街道承担20%，业主（使用人）承担60%。第四年起，由物业管理公司按物价部门核定的收费标准足额收取，自主经营、自负盈亏。
第2章 债券
物业管理服务费该按什么面积收取
管理费应根据房屋的实测建筑面积数收取，业主应根据房屋的实测面积数向物业公司交纳物业管理费。
第2章 债券
管理费计缴日期：
管理费从入伙通知书规定的房屋交付使用之日起计收，业主在规定的入伙时间内验收；如果发现质量问题延期收楼，则从该物业整改合格后业主同意收楼之日计收。（商品房）
社区物业以物业管理公司接管进驻小区，提供物业管理服务之日起计缴。
第2章 债券
物业公司可以一次预收多长时间的管理费：
物业公司可以根据当地政府主管部门的规定和物业管理合同的约定，按年、按季度或按月预收管理费。但一般不得一次性预收多年的管理费。
第2章 债券
业主可否以某项物业管理专项服务不好为由而拒缴物业管理服务费：
物业管理服务费是由不同的物业管理服务收费项目组成的综合费用，如果确因物业管理公司的某项物业管理专项服务没有达到标准，业主应向物业管理公司反映或投诉，通过合法途经保障自己的权益，采取拒缴物业管理服务费的方法是不合适的过激行为．
第2章 债券
业主欠费能否强行停水、停电
业主连续拖欠管理费达3个月以上并经多次催缴无效的，属故意或恶意欠费。按有关政策规定，物业管理公司不能采取停水、停电的办法催缴欠款。其实，根据物业管理合同条款的规定，提供服务和及时缴纳管理费是物业管理公司和业主各自应尽的义务，物业管理公司可以在保证对物业公共区域和公用设施进行正常管理服务的基础上，暂时中止为欠费业主的服务，如：水电维修、特约服务等，直至该业主缴清欠款。
第2章 债券
业主不缴纳物业管理服务费应承担法律责任
《物业管理条例》第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第2章 债券
物业管理公司追讨业主欠费的诉讼时效：
业主欠缴物业管理服务费，物业管理公司可提请诉讼以达到清理欠费的目的．
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为２年，法律另有规定的除外。
第2章 债券
第2章 债券
