举案说法>>STATE THE LAWS BY CASE 该物业管理权选聘投标结果是否有效l 文/张庆东物业管理问题是城市化发展的必然产物,它与人民生活息息相关,并且也是构建社会主义和谐社会的重要领地。本案所披露的是一件社会关注度极高的案件,该案件涉及的物业方面的法律问题就是令众多小区及业主头疼的关于物业服务企业的选聘问题。选聘物业公司是业主基本权利的体现,它所涉及的程序是体现业主基本权利能杏行使以及能杏平等行使的重要因素,由于目前我国处理此类问题的法律规定相对滞后,此类问题的解决各地做法不一,有时甚至还酿成群体性纠纷。打官司:缘于招标选聘物业服务企业2∞7年2月8日,厦门市黄金大厦业主委员会采用邀请招标的方式选聘黄金大厦的物业服务企业,并公布了参与投标的物业企业和评审小组成员、评标日程安排等。2ω7年3月3日,业主委员会根据评审结果向厦门水务物业管理有限公司发出《中标通知书>,确定水务物业为中标单位。同日,业主委员会告知原物业服务企业厦门市景象物业管理有限公司选聘结果,要求景象物业于2∞7年3月31日前腾出物业管理用房并与新物业服务企业一一水务物业做好交接工作。景象物业认为业主委员会所进行的招投标行为存在违法现象,侵犯了包括其在内的投标人的合法权益,因此诉至法院,请求判决确认业主委员会所进行的选聘物业公司的投标结果无效。.........制 -,景象物业:选聘水务物业程序违法理由有二,一是根据《福建省物业管理招投标暂行办法}(以下简称《暂行办法}>第二十条规定评标委员会由招标人代表和有关物业管理评标专家组成,其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的2/3",但本案的招投标专家组成人员中并没有物业管理评析、专家;其次,本案中被告业委会将招投标形式选聘物业管理公司的授权书和选举新一届业主委员会委员的表决书印制成一页,使许多业主在不知惰的情况下签名;再次,在业主的投票中,存在假票,而且被告是在上届业主委员会已到期,新一届业主委员会未在相关行政主管部门备案的情况下开展本案的招投标±作,程序不合法。另外本案还存在没有公开开标,投标单位有利害关系的人员担任评标成员等违法行为。业主委员会:选聘结果有效业主委员会认为,业委会委员的换届不影响该组织的合法存在。选聘新的物业管理公司的过程公开合法,选聘新的物业公司方案经过主管部门同意,并进行了公告,选聘程序均在招投标双方认可下进行。评委会依照招投标程序对参与投标的物业管理公司考察后进行了标书审阅、评议、现场介绍、答疑和最后评分,最后根据评分高低选聘水务物业中标。原告所谓的有与投标单位有利害关系的人员担任评标成员指的是业主叶某,叶某虽是厦门水务集团公司基建部的员工,但并非参与投标的水务物业的员工,其与水务物业没有利害关系。《暂行办法》不能作为确定选聘结果无效的依据。因此,请求确认选聘结果有效,驳回原告的诉讼请求。T税制瞩是ff攒帮懈飞弹:.去拼古?将翻翻踹黝战肆揣糯黯主露~(急锚装斗肇雄时者在军械害者写萤锅磁f!#谕殷苦苦海录音:;..i~苦苦df湖里法院:选聘结果有效,驳回原告诉讼请求湖里法院经审理后认为,既然被告选择招投标方式进行物业管理公司选聘,其就应当严格遵守《中华人民共和国招标投标法》规定的招标投标程序。被告在招标程序中虽然存在违反《招标投标法》的行为,但这些行为均不属于《招72 现?代췲物业랽·쫽新业뻝主MODERNPROPERTY MANAGEMENT. NEW PROPRlfTOR
S丁ATETHE LAWS BY CASE<< 盘棋察说法标投标法》规定导致中标无效的情形。《暂行办法》仅是地方政府规施性文件,不能作为法院认定招投标结果无效的依据,故原告的诉讼请求没有事实和法律依据。据此判令驳回原告的诉讼请求。厦门中院:景象物业诉求缺乏法律侬掘,景象物业不服一审判决,上诉到踵门中腕。中院经审理,确认了一审法院认定的事实和证据。中院认为:业主委员会是全体业主逃出的代表、I~主所组成的自治组织,自成立时即可代表业主行使职权,向有关部门办理备案登记并非业充委员会成立的前提,所以,本案中业主委员会有权进行菇聘物业公司的行为:选聘物业管珊企业并非《招标投标法》所规定的必须进行招投标的项目,但业主婪员会选聘物业管理企业的行为仍应当遵循公开、公平、公正的方式进行,其中一些程序可以参照《招标投标法》的规定。本案中,业革委员会在选聘物业管理企业的过程中向小区业主提前公开景象物.!&作为潜在的投标者、提前公布评样委员会成员名单的行为虽有不果,但并不属于不公平、不公正的情形,从结果上费,也未出现影响小区业主利益的严重后果,不能成为认定此次招投标结果无效的理由;本案中,评标委员会的成员之…叶某是厦门水务集团公司藩建部的员工,虽无直接证据证明其与参与投标的水务物.!&有利害关系,但从避嫌的角度出发,其作为评标组成人员确有不提;业主委员会开标时,虽然并不具备所有投标人都在场的情形,但巳有街道派来的监督人员及全体评审人员在场,尚属公正的情形,诙行为并不影响本案招投标的结果;本案中,景象物业主张业:t:蚕员会的行为未得到2/3以上多数业幸的授权以及业主委员会有伪满授权书的情形.{ê.未提供充足的证据,对其主张,不予支持。生在上,业主委员会在选聘物业管理企业时,在程序上虽有瑕疵,但从总体上看,整个招投你过程尚属公正、公开、公平,最终也得到了绝大多数业主的认可。业主委员会的行为并不属于相关法律规定的无效行为的情形,景象物业的上诉请求缺乏事实与法律根据,法院不予支持,判决驳回上诉,维持原判。分析:)是隅物业股公正、公开、公平,以不损害业主利益为原则业主大会由全体业主组成,代表全体业主的利益,其决定对全体业主有约束力。业主委员会是业盘大会的执行机构,它执行业::t大会的决定,对外代表业主大舍。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,有权责令其限期改正,撤销其决定的机关是物业所在地的区、县,人民政府房地产行政主管部门。在有权机关撤销.!&主大会、业主委员会的决定之前,其决定仍是合法有效的。在本案中,被告业主委员会系黄金大厦全体业主选举产生,在黄金大圈企体业主大会更换其委员会成员之前.1?;能够代表黄金大属企体.!&:t:行使职责,其决定在被有权机关撤销之前是合法有效的。因此,法院对本案被告代表黄金大圈全体.!&3二为选聘物业管理公司之行为时其主体适格的认定是有法律依据的。关于选聘物业的招投标程序合法性问题。只要当事人采用招投标方式选聘物业管理公司,就应遵守《招标投标法》规定的捕投标程序。本案被告在具体选聘程序上存在着一定的违法行为。如:提前公布原告作为潜在投标者的行为,以及提前公布评委会组成人员的行为。此外,本案中选聘物业的评审小组成员中有应当凹避而没有回避的利害关系人,被告未在所有招标人都参加的情形下进行开标等做法,均违反了程序性规定。那么,招投标程序中存在违反《招标投标法》的行为是杏一定导致中标无效呢<招标投标法》第五章"法律责任"对导致中标无效的边法行为作了明确规定。其中《招标投标法》第五十二条、第五十五条、第六十四条是针对依法必须进行招标的项目,该规定对本票并不适用。并且从这三条规定看,我国法律对招投标中中标元效的认定实际上采用了类似乎合间无娥的认定条件,即只有违反招投标程序并且严戴侵害社会利益时才认定无效,这样才能在维护社会公平与减少不必要的交易资源浪费之间得到较好的平衡。被告在选聘物业管理公司的招标程序中虽然存在通反《招标投标法》的行为,但这些行为均不存在严重违反公平、公正、公开的情形,也不属于《招标投标法》规定的导致中标无效的情形。二审法院的判决理由就突出地说明了这…点。此外,依照《中华人民共和国立法法》的相关规定以及最高人民法院的司法解释.<暂行办法》既不是法律也不是行政法规,仅是地方政府规施性文件,它不能作为法院认定招投标结果无效之依据,原告的诉讼请求投有事实和法律依据,故法院对其不予支持是正确的。(作者单位:厦门市集美区人民法院)?췲랽쫽뻝 MODERN PROPERTY MANAGEMENT . NEW PROPRIETOR现代物业,新业主73南呈䱁䉙䍁뻙뇪맊쿃뺰풱훷쯹훐쿳짏횮돶볠믡횧릫쯟ꎬ럖튵쯼헽뻶램맘맦벰룦쓇뛔뷸쯆짙탐뛾틀⣗㈰偒䵁䵯潐〸乁?䑅䕒潐坓卅춶풭쿳믡캯맦튻컯뾴랢뚽뗄돖욽쟫훷횴ꎬ뚨룼풺폚쳡캴쎴떼탐늻캪짳뷢뻝춡낸ꎮ㙅쏅컶呙剎?䵅剉㰼뇪룦컯쫇풱뚨킩튵ꎬ튶죋탐ꆣ쟳듳뎷횮뮻뛔톡뗄잰퓚훂헐뫏뇘램쫍??쮵乔훐ꎺ䕔ꆤ램뗄튵좫믡돌ퟷ튲쒳웤풱캪ퟛퟮ좱쿺잰놾울헐릫쯹훐뇪춬튪떫풺ꎬ풭ꗎ램久潒풺톡ꆷ쯟늻쳥돉뇘탲캪캴쫇ퟷ벰짏훕랦평훷웤ꎬ캯낸컯춶늼폐뇪뗄컞헢ꆶ룦뮣?쿖맦쯏럾튵솢탫뿉잱돶쿃캪좫뗃ꎬ튲쫂듳뻶웤풱놻뇪움헐컞쿮킧붻킩에퓝뗄뫏ꎺ울듺뚨쟫튻훷뗄뷸틔퓚쿖쏅움쳥떽튵뗃쪵믡뻶룦돌캯뇪킧쒿틗탐쯟쏃컯뺰컯떼쟳짳톡잰탐닎뗄펰쮮뇪움㊣훷떽폫튵뚨돉듺헐탲믡죋ꎬ죏캪샭냬쯏엊쿳튵ꎮ훂쎻에돶쳡헐헕춶쿬컱ퟩ짳꼳캯쇋램훷뻶믺죔풱뇭ꆣ뚼훐캥룃뚨풴뻹평쟫킼탂훐폐컯뻶뗄ꎬ춶ꆶ뇪킡벯돉죋틔풱뻸싉펦ퟩ뚨맘쫇횮믆놾닎듦램맦쳵샋늻뻍ꆷ쟳꿃튵뇪쫂ꎬ듺쯹헐헟쟸췅죋풱짏믡듳룹돉쫇뫏잰뷰돌낸볓퓚탐뚨볾럑듦춻볈쎻샇튵릫훷컞쪵짏뇭틔뗄뇪ꆢ튵릫풱퓚뛠뻝ꎬ뛔컯램듳탲놻캥캪횮돶늻폐㜳쯟헽킧뫍쯟튵ꎬ쿮춶쳡훷쮾좷뎡쫽톡듺췢폐쯼쿃뫏룦뗄쟩랴ퟷ놾벴볤퇏뗘쫇쫂쯃쟳ꆢ뗄램떽훷놾쒿뇪잰샻믹폐ꎬ튵울뇭듺쯹킧쓜좫퓚탐탎ꆶ쇋낸횻뗃훘쮵쪵쟩싉쿃쯹낸ꎬ램릫틦붨늻짐훷컯풺좫뇭퓚뗄릻쳥탔뻟캪쿂헐쏷늢폐떽캥뫍꣔좱탎틀쏅ퟩ훐떫ꆷ늼뗄늿췗쫴튵늻쳥뗘ꆣ듺컊뷸뇪좷캥뷏랴쇋튲램먩랦뾪ꆣ뻝훐돉튵뗄움퇏ꎻ릫쫚맜죏폨훷퓚뇭쳢톡듋탐춶맦쫊랴뫃헢늻싉램ꆢꆶꆣ풺뗄훷맦뇪훘풱튵헽좨샭뿉횧듳쟸놾믆캪울췢뾪뚨폃헐욽튻쫇틀퓝뻝싉ꆣퟔ캯뚨뫳릤훷뗄틔웳돖릫믡ꆢ낸뷰톡횻돌ꎬ뇪램춶욽뗣탐탐듋훐훎풱ꆣ맻ꎬ캯쟩벰튵샻쿘듳울튪탲놾뗈ꆷ웤늢뇪뫢릫헾틀욽냬에풺ퟩ믡놾ꎬ쯤풱탎튵쪱훷틦죋쿃컯떱짏낸ퟶ뗄훐쟒돌ꆣ헽듋램맊뻝ꆣ램쇮뺭횯폐톡낸돉늻컞믡ꎬ훷캯뻶쏱놻좫튵쫂듦훐탐ꆶ듓탲ꆢ췢맦틔ꆷ늵짳ꎬ좨울훐풱쓜횱뾪룃캯퓚웤듳헾룦쳥맜죋톡캪헐헢늢릫풺뷶믘샭ퟔ뷸컯ꎬ쏻돉뷓뇪탐풱돌믡뻶뢮튵닉ퟅ울뻹쫇죽쟒퓚뾪틀뛔늻쫇풭ꎬ돉탐튵떥캪횤쪱믡탲뗄짏뚨ꆢ랿훷릫폃튻컯캥럱춶쳵퇏톡헕웤쯰뗘룦좷솢톡맜훷뗄죏뻝ꎬ늢폐짏탐쯟뛔튵캯쮾헐뚨랴튻뇪맦훘울쟩ꆶ늻몦랽뗄죏쪱울샭캯탐뚨횤쯤늻캱캪ꎬ좫훷닺풱쪹횮춶쇋램쟖컯탎훐폨헾쯟쇋벴컯웳풱캪듋쏷좻펰퓬폐늢캬튵쳥캯탐믡횰뇪캥움돌떼ꆷ뾴몦ꎬ뮪횧뢮쯏튻뿉튵믡쯤듎웤늢쿬쫚늻돖풱헾쾵퓰캪랽램짳탲훂뗚ꎬ짧맜튲죋훷맦쟫짳듺릫뗄퓚폐헐폫늻놾좨듃쫴풭훷믡믆ꎬ쪱쪽탐킡탔훐컥컒샭쏱쫇샻랶쟳램뇭쮾탐톡늻춶닎뻟낸쫩ꎬ폚에폐ퟷ맜뷰웤캪ퟩ맦뇪쪮맺샻릫쫴릲헽틦탔ꆣ풺튵뗄캪울췗뇪폫놸헐떫쿠풼돶늿듳뻶훷돉뚨컞뛾램쮾폚뫍좷컄죏훷탐죔컯ꎬ뷡춶쯹쟩듓맘쫸뗄쏅쿃뚨쳥죧풱ꆣ킧쳵싉쪱ꆶ맺캪볾뚨탐캪펦튵떫맻뇪폐탎ퟜ램솦뻶ꆣ좫퓚쫊ꎺ훐쓘ꆢ뛔닅헐솢풭ꎬ뗄쪹ꎻ떱맜늢컞춶쳥싉ꆣ뚨퓚놻룱쳡폐㾡뗚헐죏뇪램퓲늻쫂횰톡ퟱ샭킧쮮뇪뷡떫짏맦튵캥폐뗄잰펦뛕컥춶뚨돌램쯼쓜쪵좨울톭웳쫴뗄컱죋맻캴뾴뚨훷랴죏릫떱킱쪮뇪컞탲ꆷ늻ퟷ뫍ꎬ컯릫튵폚샭뚼ꎻ쳡뗄캯램믺톡뚨쮾늼믘컥훐킧쓜캪횤쿲튵뾪뗄늻평퓚놾릩헻컞풱싉맘뻙쫇ꎬ풭뇜뚱쳵훐쯤ꆷ쿠ퟷ램뻝폐맜ꆢ맽릫ꎻ뎡낸돤룶킧믡뎷닺뻍룦뛸뇪헢좻맦맘캪풺ꆣ맘샭릫돌욽놾샻뗄훐ퟣ헐탐쫇램쿺짺펦ퟷ쎻ꢡ뗚컞퇹듦뚨맦죏훐늿웳욽ꆢ낸몦쟩ꎬ뗄춶캪튵맦횮싉ퟱ폐략쇹킧닅퓚뚨풺뚨풺쏅튵ꆢ쿲늻훐맘탎뺰횤뇪뗄훷퓚잰틀쫘잱믘?쪮쓜캥떼틔죏헐죏냬늢릫킡ꎬ쾵쿳뻝맽쟩듳믆쫇ꆶ퓚뇜쯄랴훂벰뚨춶캪샭럇헽쟸움ꎬ떫컯돌탎믡폐뷰뫏뗄헐슡쳵뚨캬ꆶ훐ퟮ뇪ꎺ놸ꆶ뗄튵떫틑뛔짐ꎬ좨ꆢ듳램ꆣ샻낷쫇쪵뮤헐룟춶뷡튵낸헐랽훷쟩캯듓폐웤쫴뺰횴퓰쿃춶헟몦ꣂ헫볊짧뇪컞죋맻훷뗇뇪쪽쳡탎풱뇜뷖헅릫쿳탐쇮좫킧뗄맘짔뛔짏믡춶쏱뷡컞캯볇춶뷸잰ꎬ믡쿓뗀튵헅헽컯믺웤쳥뗄램탐쾵틀닉릫뇪맻킧늢뇪탐릫듓뗄엉훷ꎬꆢ튵릹쿞풱ꆣꆷ캪죋캡램폃욽쟩풺컞뗄럇램ꎬ뾪뷡돉뷇살캯늻릫웚믡훷틲?뇘쇋폫ꆷ탎킧틀튵ꆷ웤뺰맻풱뛈뗄폨뾪짏룄듳듋틔놻탫샠복ꆣ쮾횮뻝ꆢꎬꎬ