大华清水湾花园三期华府樟园
目 录
1
、项目概况
项目位置
基本数据
交通条件
周边配套
项目实景
SWOT
分析
本项目所属板块
：
普陀区中山公园板块
大华清水湾三期华府樟园位于普陀区内环以内，东南两侧被苏州河相拥环绕，是中山公园商圈闹中取静之地。
本
项目虽然是基于清水湾花园整体开发，但与一期二期相比，却是完全不同的升级产品。
小区周边名校众多，华师大附小与小区零距离，华东政法大学和华东师范大学等名校遍布四周。
小区景观设计独特，遍布香樟树，并且有一座百年老建筑，是市中心的低密度低碳精装纯住宅小区。
项目位置
一期
二
期
三
期
基本数据
（大华清水湾花园三期华府樟园
）
交通条件
本
项目此处市中心，交通配套非常全面
。
无论是选择轨交还是自驾出行都相当便捷
。项目紧邻内环高架，可谓是非常方便。
轨道交通：
步行
10
分钟到
轨
交
3
、
4
号
线
，可直达
中山公园
，并可方便换乘
2
号线直达人民广场、陆家嘴
项目周边道路较窄，车流人流量比较大，容易堵车，环境也较杂乱。
周边配套
由于项目地处市中心黄金位置，周边教育、医疗、商业配套均非常完善。唯一不足在于周边商业配套档次参差不齐，小摊贩也非常多环境比较乱。
中山公园商圈
华师大
附小
教育配套
:
华东师范大学附属小学（在建中）、华东师范大学、华东政法大学、曹杨中心小学、华师大一附中、华夏学院等教育设施 幼儿园
:
华东师范附属幼儿园
商业
配套
:
梅陇镇广场 龙之梦 巴黎春天 恒隆广场 中信泰富广场 上海月星环球商业中心（在建中）等综合商场
医疗配套
:
华山医院、普陀中心医院、普陀人民医院、
同济大学附属医院
华东政法大学
华东师范大学
项目实景
售楼处
项目外景
SWOT
分析
综合上述分析，建立以下
SWOT
矩阵
2
、产品分析
产品优势
规划布局
户型解析
装修标准
外立面
景观风格
公共部分
产品优势
1
、本项目是苏州河上稀有的双面临水河岸大宅，院内有两棵沪上罕见的
136
厘米、
137
厘米胸径的香樟树王，这也是项目名称的由来。项目内布局了千余种中外名贵苗木，社区园林景观，苏州河景观和中山公园园景构成一个
3D
景观体系。
2
、项目历时
5
年打造，产品较一、二期有了翻天覆地的变化，项目外立面全部全部石材干挂，非常有质感。
3
、本项目社区内有一座见证老上海百年传奇的老建筑，经开发商进行平移并修缮过后，被赋予了新的生命力和价值。
规划布局
在
售第一批：
60
、
61
、
62
、
63
号楼
户型分布如下：
60
61
62
63
户型解析
户型
分析
/
A
四房三厅三卫
360
㎡
户型
分析
/
D
五房三厅三卫
430
㎡
大面宽客厅
主佣双电梯入户，动线互不影响
双套房设计，主卧
5
米面宽附带书房
家庭活动室附带大面积景观阳台
户型
分析
/
E
三房二厅二卫
180
㎡
主卧套房设计
，大面宽附送
270°
飘窗
主佣双电梯入户，动线互不影响
3200
3600
客厅面宽
5
米
户型
分析
/
F
三房二厅三卫
241
㎡
客厅面宽
5
米，主要借助北面餐厅及南面景观阳台光照，光照稍弱
主佣双电梯入户，动线互不影响
主次卧套房设计，均有独立衣帽间
3000
5800
3500
户型分析
/
G
四房二厅三卫
227
㎡
装修标准
装修标准的报价
为
6
000
元
/
平米
备注：
客厅、卧室，卫生间及厨房都有铺设地暖，可分别控制。阳台无。
装修标准
大华清水湾三期华府樟园装修均采用国际知名品牌，并且在室内光照，用水及空气这三面都采用了知名产品来使客户拥有更舒适的享受。
外立面
外墙全部为
巴西金麻花岗岩
石材干挂
本项目绿化高达
38%
，通过不同植物的搭配，营造四季常青的自然景观
万年石：
重大
十三吨的
珍惜三江石、十四尊梨皮石
千年河：
见证上海城市发展历史的苏州河
百年树
：
50
多颗大香樟、
30
多颗百年桂花、
10
颗超大银杏及近千种中苗木。拥有两颗百年香樟王，其胸径分别为
136
、
137
厘米，树龄
200
年
左右。
景观风格
梨皮磬石
求子香樟
公共部分
大华清水湾三期华府樟园会所位于小区
68
、
69
号楼
的底层。目前已经可以确定会有的项目有室内游泳池。
3
、现场表现
售楼处
看房动线
样
板房
公共部分
大华清水湾三期华府樟园售楼处是一座有着百年历史的老宅，当年也曾是美丽牌香烟创始人陈楚湘的居所，开发商耗资一亿将这所老宅平移
95
米到苏州河边并修缮一新作为售楼处，将在项目全部交房后改建为高级餐厅。
实景
图：
看房动线
看房动线
60
61
74
售楼
处
—
样板房（
60/61
号楼
3
楼）
售楼
处
—
样板房（
74
号楼
4
楼）
样
板房
样
板房
4
、营销分析
推盘概况
第一次推盘去化分析
第二次推盘去化分析
客户特征
销售分析
前景预判
推盘概况
大华清水湾三期华府樟园共推盘一次：
于
2011
年
9
月
3
日
全新开盘
推出
60-63
号楼共计
106
套房源
截止
至
2012
年
3
月
7
日
共去
化
4
3
套房源，去化率为
%
去化周期约
6
个月，月均去化
7
套。
推盘去化分析
由于
61
号楼
G
户型突出的户型设计及
E
户型适中的产品面积，都取得了很好的去化率。其他产品去化较低的原因是其楼栋位置及户型不佳或总价偏高有关。（项目整体去化率
%
）
客户
特征
从大华清水湾三期华府樟园已
成交
的
43
套
客户来分析得出以下客户特征：
1
、
客户多为上海本地人，新上海人偏少。
2
、部分客户来自于清水湾花园前期业主，表明客户对开发商的信任和品质的认可。
3
、
主力客户群的年龄段集中
在
40-55
岁，多为改善型需求。
4
、客户对于上海文化，品质生活有着很高的追求。。
营销分析
第一次推盘：
2011
年
9
月
3
日新
推
项目
60-63
号楼，截止到
2012
年
3
月
7
日，项目总体去化率为
%
项目去化率不高的原因：
1
、高昂的价格密切相关，第一批推出的户型最小面积为
180
平米，最低总价也接近
1000
万。
2
、项目位于市中心、紧邻轨道交通和高架，极其便利的位置给项目带来巨大的吸引力，但是也会相应带来噪音、灰尘的干扰。
3
、项目紧邻苏州河，是其最大的卖点，也是广告宣传的重点所在，但是苏州河的治理和保持也是一个长期工程，一旦河流收到污染，将会极大降低项目的品质感和居住的舒适度。此外有小孩的家庭也会担心距离河流太近会不利于小孩的安全。
目前大环境下，华府樟园也有一定降价幅度。
对外报价
60
、
61
号楼均价为
55000
元
/
平米，
62
、
63
号楼均价为
80000
元
/
平米。
实际成交价
60
、
61
号楼均价为
47000
元
/
平米，
62
、
63
号楼均价为
74000
元
/
平米。
5
、企划分析
宣传语
引导旗
媒体
事件
宣传语
【
内环内，苏州河畔至尊园景宽邸
】
【
苏河内环，旷世藏品
】
【
超越苏州河，先给走过世界的人
】
【
为苏州河添彩
】
引导旗
媒体事件
华府樟园名仕品鉴
会
——
文化的记忆封存于此，作为苏州河文化的新坐标，华府樟园老建筑将为来宾呈现一场人文与品位碰撞出的“奇缘”。
Thank you
！
