一、写字楼市场分析
1、整体市场供大于求,销售压力巨大
自2000年以来,济南写字楼市场开发量和投放量逐年加大。济南市自2002年至2003年前五个月,写字楼市场集中放量,总开发量多达80多万㎡,市场投放量达40多万㎡。该阶段市场主要大盘有环保科技园22万㎡(一期开发10万㎡)、世纪财富中心18万㎡(一期开发5万㎡),中金大厦7万㎡、中房大厦5万㎡等等,上述项目的密集推出,使销售市场压力明显增大。
随着企业对办公物业要求的逐步提高,济南写字楼需求市场也是在稳步增长的;但由于商住楼对写字楼客户的严重分流,市场总体需求增长远低于开发量增长,济南写字楼市场已呈现供大于求的局面,写字楼销售难度增加。
2002年下半年以来,写字楼销售压力明显增大,除个别标志性楼盘(如:银座数码广场)、超低价位楼盘(如:环保科技园,一期均价1800元/㎡)等少数写字楼销售状况较好外,大部分项目销售平淡。如位于东外环和华龙路交叉口的发展大厦,作为既可衔接山大路又可辐射高新开发区的写字楼项目,在均价为4400元/㎡的良好性价比下,自2002年秋季开盘以来,其销售状况一直不甚理想,至今销售率仍低于50%(总规模约万平方米)。
2、写字楼市场租金持续下降,空置率不断上升
在租赁市场方面,除山东世贸中心、中银大厦、中信大厦等少数高档写字楼租金保持相对稳定之外,其他写字楼,特别是乙级写字楼租金进一步下降。据统计,2002年末,济南写字楼市场的平均租价约为元/ ㎡·日,比上年下降了%,空置率为%,比上年上升了%。
2000年—2002年济南市写字楼租金变化情况如下表所示:
2000年—2002年济南市写字楼空置率变化情况如下表所示:
4、济南写字楼市场发展趋势
(1)高新区渐成写字楼市场热点
高新区写字楼凭借低售价(2000-3000元/㎡)、低租金(-1元/㎡·日)以及东部产业区良好的发展前景和享受各项优惠政策等优势,将成为2003年乃至未来几年写字楼市场的最大热点区域,吸引了大量的创业型企业和投资者的追捧。目前在售项目如环保科技园、世纪财富中心等均受到市场强烈关注。
(2)个性化、小面积写字楼发展前景看好
通过对写字楼市场的调查及分析,我们发现小面积写字楼单位(150㎡以下)极受市场青睐,一经推出即快速消化,如金街IBO及银座数码广场的小面积单位等,其小面积销售率高达98%。另外,相对滞销项目中销售较好的产品也是小面积,如恒昌大厦、金龙大厦;而滞销和积压的基本是较大面积(180平方米以上)单位。
经对市场需求进行分析,我们发现,目前写字楼需求主体是成长型公司,其一方面需要办公形象,另一方面又不希望过多占用流
2002年济南写字楼市场平均售价为4400元/㎡,比上年下降了%;写字楼销售价格大幅度降低的主要因素是开发区新增低价位写字楼的密集上市(如大学园、环保科技园等3、传统商务中心区域写字楼吸引力逐步下降
随着济南新城市规划的出台及东部新城建设拉开帷幕,济南市传统商务中心区域(泉城路、经七路、经四路等)写字楼市场吸引力逐步下降,区域内写字楼空置率不断上升。另外,随着客户对办公物业要求的不断提高,传统写字楼受施配套老化、交通拥挤、物业管理服务落后等因素影响而逐渐失去市场,如齐鲁国际大厦、鲁能大厦、金龙大厦等。中银大厦作为原济南写字楼领袖物业,自2002年秋季以来也出现空置率不断上升的局面。
与此同时,中西部写字楼市场供应却有增无减,如总建筑面积达7万平方米的银河大厦,即将开盘发售的总建筑面积5万余平方米的中房大厦等。以上项目虽具有种种优势,但其销售现状和前景均不乐观,如银河大厦虽推出精装修写字间出租,但市场反应相当冷淡。
位于经七路黄金位置的金龙大厦,虽具地理位置、规模、硬件设施等多重优势,但其自2001年秋季开盘以来销售一直不甚理想,两年时间销售率仍在50%以下,现三分之一左右的房间用于出租。该项目销售平淡原因主要为:
该项目建筑周期过长(约八年),造成了不良的市场影响和口碑;
该项目前期开盘价格过高(均价8000元/㎡),市场难以接受;
项目得房率低(60%左右),后期开发商虽通过赠送面积的手法促进销售(赠送面积后,得房率提高至70%),但销售起色不大;
项目物业管理费等使用费用过高,多数企业难于承受(管理费为元/ ㎡·月,空调费元/ ㎡·月);
动资金,故其多选择150平方米以下小面积写字楼。
可以预见,在未来几年内,济南市个性化、小面积写字楼仍将是市场热点。这类写字楼总价低、实用性强,满足了中、小企业对运营成本控制的需求,从而颇受成长型企业及投资者的欢迎。
(3)央行新政策的出台对写字楼市场的影响
最近,央行出台了商住楼及写字楼最高6成10年按揭贷款的限制性政策,这对大面积、高价位写字楼及商住楼市场将产生极大冲击;而小面积、低总价的写字楼所受影响则相对较小。
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图表9
(元/m2.日)
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2000—2002年租金对比表
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2000-2002年租金对比情况
图表10
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