（店铺管理）百货商场、购
物中心商铺
百货商场、购物中心商铺
百货商场商铺的特点
（1）百货商场规模特点
百货商场规模通常在 2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为
万平方米。
（2）百货商场规划设计特点
百货商场通常采用 3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除
过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括 POS系统在内的
各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空
间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。
（3）百货商场运营特点
百货商场主要采取统壹运营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、
管理模式等进行基于战略考虑的统壹运做。统壹运营的管理模式有利于打造
项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
（4）百货商场商铺特点
▲商铺的形式
百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将壹层某些或某个铺面
出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心壹层的铺面做汽车
展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦壹层的铺面做汽车展示等。
▲投资回收形式
百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜
台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过
地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提
成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。
购物中心商铺的特点
（1）购物中心规模特点
第壹章中已经对购物中心的规模进行了深入介绍，在此不做重复说明。但目
前在国内大型商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物中心
SHOPPINGMALL项目值得商铺投资者首先对它们建立基本的了解，有助于商铺
投资者辨析市场机会，规避投资风险。
（2）购物中心规划设计特点
购物中心规划设计所牵涉到的技术内容很多，赛睿顾问在《中国超级购物中
心 SHOPPINGMALL投资开发指南》壹书中，对此进行了深入的分析，在此仅
做概要性介绍。
购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图
设计等。项目规划和设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以
方案设计为重中之重：方案设计能够称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功
能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外
部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价
格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计能够称之为微
观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实
现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损
失。
也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简单，
购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的俩级客户零售
商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。
总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，
需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心
规划设计的特点。
（3）购物中心运营特点
绝大多数购物中心采取运营商统壹出租运营的管理方式，很少购物中心采取
出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。
当然有壹些开发商可能会碰到这种情况：见好某个购物中心项目，但鉴于资
金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，
在项目建设完成且投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物
中心形式上见是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客
户对象是投资机构，较少散户投资者。
（4）购物中心商铺的特点
▲商铺的形式
购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不
壹，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。
▲投资回收形式
购物中心牵涉到的运营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮
设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心
SHOPPINGMALL里面的业态组合最全、最多。之上各种运营业态的运营商基本
上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往
往有壹定的独立性，每个的面积规模在 万-2万平方米之间；半主力店、
专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。
购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照运营流水
提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。
投资策略
百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势能够在百货商场的
开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。
购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、
规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，
而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，
不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，壹方面，
吸引个人投资者进来，另壹方面，考虑管理商"返租"等方式，以最大限度保
证项目运营管理的整体性。
对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目
壹旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以
及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。
