量坦芒市垣CHINA REAL ESTATE 城乡交错区农村住房租赁市场:资源与收入配置效应方丽田传浩1(1.浙江大学公共管理学院，浙江杭州310027)摘要:本文对杭州市城乡交错区农村住房租赁市场的资源配直与收入配直效应进行了详细分析.研究发现，村庄外来劳动力比重对住房租赁市场的发育影响较大;家庭人均住房建筑面积与农户出租面积关系密切。住房租赁市场的发育提高了宅基地利用效率，并一定程度上促进了住房投资.住房出租的租金收入在农户家庭收入总额中已经占到了不小的份额，这意味着住房租赁市场的发育有利于农户家庭收入的提高.关键词:城乡交错区，宅基地，农村住房租赁市场中图分类号:F301文献标识码:B文章编号:1001-9138-(2012)01一∞03一13收稿日期:2011-11-161导言(张竟竟、高建华，2003;赵之枫，2001)，而很少关随着城市化进程与经济的发展，劳动力流动注农村住房租赁市场的效应。日益频繁。在这样的背景下，近年来，我国农村地与任何领域的市场一样，农村住房租赁市场区的住房租赁市场逐渐活跃起来。特别是在城乡有着资源配置与收入配置的双重效应。在我国农交错区与乡镇企业发展较快的地区，农村住房租村地区一户多宅现象普遍(田传浩、傅楠、郑文娟，赁的比例已经很高。然而，农村住房租赁市场的2009)和宅基地闲置大量存在(韩康，2008)的情况存在对宅基地利用效率以及农户生活带来了哪下，农村住房租赁市场的存在可能对于促进宅基些影响，目前尚不清楚:与城市住房租赁相比地投资和提高宅基地利用效率有积极的意义。通(Leeuw, Ekan酬，1971;Arévalo,Castillo, 2006; 过农村住房租赁市场租出房屋并获得租金，对于Greulich，Quigley，Rapha时，的，农村住提高家庭收入也有很大好处。本文试图通过实证房租赁较少得到学者的关注:已有研究更多地聚数据检验城乡交错地区农村住房租赁市场(本文焦于探讨农村住房租赁市场的驱动因素(胡峰，中的农村住房租赁是指农村集体所有制土地上私e!甸、2008;赵亚、萍、邱道持、冯玲玲等，2008;章波、唐有房屋所有人作为出租人将其房屋使用权租赁给pmM健、黄贤金等，2006;张安录，1999)及其秩序问题承租人用于居住、生产、经营、仓储等，由承租人向川、马学术版.췲랽쫽뻝탻䍈돇랽⠱햪랢맘뷰쫕훐컄ㆵ죕쟸붻쇞듦킩⡌癡䝲랿붹㈰붡⣕힢폫폐듥쿂뗘맽쳡쫽돐톧좦닣⌹ퟣ?剅䕳쯦汎敥汯쫵쮿샶ꎮ볼춼쿗헂병틦뗄듭퓚펰敵〸ꆢ얾얩ퟅ뗘〹ꎬ룟뻝랿튪쿖쾵쫕죫룥ퟢ폚죎춶䅌呁ퟅ?畷ꎬ냦쎢呅ㆣ헣듊럖뇪뇠?욵힡쟸뇈뛔쿬汩믆몾듥⦺얩볒볬컝죋ꎺꎬ쏜죫뗄죕쇞첽뫎䍡ꆤ돇뇒쿧곌붭ꎺ샠쪶뫅랱랿폫샽햬ꎬ捨헔쿍릡힡풴튻췕듥춥퇩쯹폃䕫獴㈰놾듥쟐퓚쳡웚뷏쳖쇬뫍쫐뎡慮楬ㄲ듳돇뫅싫ꎺꆣퟢ쿧틑믹쒿ꎬ퇇뷰ꊸ랿엤뮧겻힡쫕폐폚컄ꆣ얩룟ꎺ짙폲쳡뮯敭汯ꎮꮺ톧쿧ꎺ퓚쇞헲뺭뗘잰兵욼뗈?ퟢ훃뛠例랿죫죋뻓ꎬ?뷸붻뛔췢힡뮧ꆣ㈰뗃듥뗄룟욡릫붻䘳?〱헢쫐웳뫜샻짐楧ꆢꎬꢻ쇞폫햬?ퟢ튲ퟷ힡ㄹ㈰돌몼살랿볒ㄱ떽힡햬?릲듭〱ꆪ퇹뎡튵룟폃늻㝬〶汥쟱㈰ꪣ쫐쫕쿖탖쇞폐캪ꆢ폫훝샍ퟢ춥ꆪꎻ톧랿믹맜쟸㤱뗄훰랢ꆣ킧쟥禣뗀〶갲뎡죫쿳쎴쫐뫜뗘쫇돶짺듭뺭䅲쫐뚯쇞쫕ㆲ헟ퟢ튻뗘샭ꎬ㌸놳붥햹좻싊돾걒돖ꎻ〰뗄엤웕뎡듳쟸횸닺?볃톧돇솦쫐죫햬뜱뺰믮뷏뛸틔ꎺ慰뗄쇞ꆢ헅㎣킧퇹훃뇩뾴샻돶뫃얩죋뗄풺믹㈰쿂풾뿬ꎬ벰폫桡럫낲믕펦뗄⣌듦랿뒦듥붫뺭쟸쿧뇈뎡ퟜ?맘쫐폃랢ꎬ뗘ㄲ웰얩돇敬쇡슼퓖ꆣ쮫?퓚컝힡벯웤펪붻훘뗄뛮힢뎡킧햹헣ꎬ⤰뷼살뗘듥뮧쫐쇡꺷훘ꮺ몫뿉늢놾랿쳥ꆢ듭뛔랢훐ꎻ뗄싊ꎬ얩붭ㄭ쓪ꆣ쟸힡짺整뗈ㄹ킧욡뾵쓜믱컄ퟢ쯹컝닖쟸힡폽틑쟽폐샍몼듥〰살쳘ꎬ랿믮掣㤹갲펦ꊸ뛔뗃쫔쇞폐쪹뒢뚯얩랿쳡뺭폐믽훝힡〳ꎬ뇰얩ퟢ듸갲㈰⦼〰ꆣ뗩폚춼쫐훆폃뗈솦듥ퟢ룟햼퇐틲벫㌱랿ⴱ컒쫇듥쇞살〰〸냆ㄩ퓚ꪡ듙뷰춨뎡췁좨ꎬ쇷힡쇞쇋떽뺿쯘뗄〰ퟢ?맺퓚쫐쿠㐩ꎻꎬ컒ꋖ⦵뷸맽⢱뗘평뚯랿쫐햬쇋룼⢺틢㈷쇞얩돇뎡쓄뇈ꎬ헂죐뛸맺ꏎ쓇뛔쪵뻎짏돐힡?ퟢ뎡믹늻쫐듥쿧뗄얩뛠覆늨뫜쒾틥폚횤쮽룸뎡듥ꆢ쫌짙?죋쇞뗄뗘킡ꆣ힡쳆맘쿲랿쫐랢샻뗄뻛?춨뎡폽폃럝뗄펰킧뛮ퟢ쿬싊ꎬ풴뷏ꎬ헢쇞엤듳늢틢훃ꎻ튻캶폫볒뚨ퟅ쫐쫕춥돌힡죫죋뛈랿뎡엤뻹짏ퟢ훃힡듙쇞킧랿뷸쫐ꎺ펦붨쇋뎡뷸훾힡뗄탐쏦랿랢쇋믽춶폽쿪폫폐풴쾸얩ꆣ샻럖뮧힡폚폫컶돶랿얩ꆣퟢ돶뮧퇐쏦ퟢ볒쫕뺿믽뗄춥ퟢ죫엤훃킧펦
量堕Fm垣CHlM REAL ESTATE 出租人支付约定租金的行为)，对宅基地利用效率为提高农村宅基地利用效率，1998年<<土地管的影响以及住房租赁的租金收入对农户家庭经济理法》规定"农村村民一户只能拥有一处宅基地，状况的影响，从而揭示出城乡交错区农村住房租其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定赁市场在效率和公平两方面所起到的作用。这对的标准......农村村民出卖、出租住房后，再申请宅于促进制度改革，提高土地利用效率与提高农民基地的，不予批准"<<物权法》首次明确了宅基地收入，都有着重要意义。使用权的用益物权性质，但是仅仅强调了宅基地2农村宅基地与住房制度:一个简要的描述使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用我国宅基地制度的演变经历了从私人所有到的权利，而没有赋予农户收益权和转让权(这与农集体所有的过程。自1949年10月至1962年初，地承包权形成了非常鲜明的对比:农地承包权的我国农村宅基地与房屋归农民私人所有，可以自占有、使用、收益、转让权在法律上都得到了相对由买卖、租赁和继承等而不受政府限制(丁关良，明确的认可)，其余的制度安排仍然延用1998年2008)0 1950年的《土地改革法》和1954年的《宪的〈吐地管理法》。这些规定使得农村宅基地与住法》都赋予了农民对土地和住宅完整的所布权。房市场的发育受到了较大阻碍。社会主义改造初期，虽然一定程度上对土地到目前为止，我国农村宅基地的转让、收益、和房屋进行了集中使用，但仍保留了农户的所有抵押等权利仍受到严格的限制。与耕地承包权相权。1956年《农村生产合作社示范章程》规定，对比，宅基地使用权的产权广度与强度都小得多。就于社员交来统一使用的土地和别的生产资料，在农村住房租赁市场本身来说，目前也存在较多限一定的期间还保留社员的所有权，并且给社员以制(与城市住房租赁市场的情况相比)，例如，在杭适当的报酬。州市，出租人必须保证每人25平方米的自住面然而，随着人民公社化运动的升级，至1962积:出租人出租给外来人员(非本市区常住户口人年，农村宅基地最终从私人所有转为集体所有。员)使用的房屋面积不得超过允许出租房屋总使1962年《农村人民公社工作条例修正草案》规定，用面积的50%。这样的制度安排使得农村宅基地生产队范围内的土地，都归生产队所有:生产队所使用权市场与住房租赁市场发育受阻，与城乡交有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等，错区旺盛的市场需求相背离，也不利于农村金融一律不准出租和买卖。同时又规定，社员的房屋市场的发育和农民收入的提高:宅基地产权的不永远归社员所有，社员有买卖或者租赁房屋的权安全性也一定程度上影响了宅基地投资的积极利。自此以后，农村宅基地所有权和使用权相分性，不利于农户居住条件的改善与宅基地利用效离，所有权归集体，使用权归社员，宅基地转让受率的提高。到严格的限制。由于房地不可分离，1963年《中共3杭州市城乡交错区的农村住房租赁市场中央关于各地对村民宅基地问题作一些补充规定数据来源与说明的通知》中确立了"地随房走"的原则。随房屋的租2010年，课题组依据地理位置与经济发展状赁而交付给承租人使用的宅基地，实际上也是一况的差异，在杭州市选择了江干区、拱墅区、余杭f 种出租行为:但宅基地出租权始终没有得到法律区和滨江区位于城乡交错区的24个村庄，在每个啕上正式的认可。村庄内随机走访了20户左右的农户，采用填写调 I AI 떽41学禾췲랽쫽뻝㒡럏䍈剅䕳돶뗄ힴ쇞폚쫕㋅컒벯평㈰램짧뫍좨튻쫊좻쓪ㄹ짺폐폀샻샫훐훖짏톧캪샭웤믹쪹뗘햼쏷랿뗖뇈얩훆훝믽풱폃듭쫐낲탔싊㎺㎣뿶쟸듥没䅌呁쫵뗘?ퟢ펰뿶쫐듙죫ꦴ맺쳥싲믡랿ꆣ짧뚨떱뛸㘲닺싉풶퇏퇫춨돶헽램햬뇪폃좨돐폐좷㱃쒿톺듥⣓ꎻ⧊쏦쟸뎡좫볖긱뫍〸ꆷꎬ뗄쳡ꉁꆯ췶죋쿬뗄뎡뷸ꎬ햬쯹얩싴훷컝ㄹ풱쓪뛓늻맩ퟔ룱맘횪붻ퟢ쪽ꆷ믹ힼ좨샻냼ꆢ잰뗈힡돶맓믽췺탔쳡?쫽뇵쓚⦡뚼췁룟닮泅ꆤ뫸횧틔펰퓚훆뚼겻믹폐듥ꆢ틥뷸㔶붻웚놨쯦ꆶ랶ힼ짧듋뗄폚ꆷ뢶탐맦뗘ꆭꎬ좨쪹죏캪랿쟊돶ퟢ쎵쫐쪢랢튲룟킳뻝붭?㈰ꌱ뢳뗘얩죋샻틬퇯ㄲ뢶벰쿬킧뛈폐例뗘뗄햬ퟢ룄탐쓪살볤돪ퟅ얩캧돶풱틔좨쿞룷훐룸캪죏뚨ꆭ늻폃뛸탎뿉맜랢횹샻탗죋쒷㔰뎡폽튻ꆣ쟏뿎쟸믺㤵폨햬ꎬ듥틀뗘폚ꎮ풼힡ꎬ싊룄ퟅ?훆맽믹쇞퓬쇋ꆶ춳뮹ꆣ죋듥쓚ퟢ쯹뫳맩뗘좷돐ꎻ뿉ꎺ쏦얩폨틦쎻돉ꆢ⦣샭폽죔ꆷ돶뿎ꎥ폫쫐뫍뚨풴쳢캻ퟟ?ツ쇋믹냼햬램쪹얩퓚뚨랿듓뫍룯훘뛈돌뗘돵벯얩튻놣쏱죋뗄폐ꎬꆣ뛔솢ퟢ떫ꆰ믽듥엺컯쇋쫕곆램쫜컒쫐뿗뇘?힡뎡뮴폫ퟩ폚럃얩뗘삨믹뛔폃뮧몼ퟢ뛸릫ꎬ튪ꆷ뗄ꆣ폫볌웚훐듥쪹쇴쏱췁싲얩쳥평쇋죋햬늻ힼ좨뢳럇틦떽맺뎡탫룸헢랿탨뛈쮵틀돇쒡쏱ퟮ벯좨뻓훝뷰쇞뷒욽쳡틢뿖퇝ퟔ랿돐ꎬ쪹짺폃짧릫뗘싴듥폚ꆰ믹뗃ꆱ탔폨뎣ꆢꆣ쇋얩퇏놾?놣췢ﶲ퇹ퟢ쟳쫕짏쏷뻝쿧㈰뛍뛔훕샻쳥힡쫐뗄쪾솽룟틥욶뇤ㄹ컝뗈쯤폃닺풱뮯짧ꎬꆣ햬쪹랿뗘듥뎬돶훊얩쿊쓖헢뷏룱짭킳횤살뮵쇞쿠죫펰쓅붻뮧탐ퟢ돶랽췁ꆣ좣뺭㐹맩뛸솵좻ꎬ뫏뗄퓋듓릤뚼춬폐믹폃뗘쯦쏱맽싴ꆶ쯹뮧쏷죃욶킩듳햬닺살ꆵ쎿죋쎳훆쫐놳쿬쳵ꦴ샭톡듭ퟳ캪뷰돇쏦뗘뫒샺쓪얩늻튻떫ퟷ쯹뚯맩쪱싲좨랿햬ퟢ쪡ꆢ컯쫕뗄좰맦ퟨ믹쿞쮵쓇죋풱겹뛈뎡샫쳡쇋캻쟸폒?쮽ퟔ킧폐볾퓱⦣쫕쿧쯹샻뮸쇋쏱쫜뚨죔짧폐뗄쳵짺폖싴맩뿉컊ퟟ믹좨뮧ꆢ돶쫇틦뛔퓚닅낭뗘훆ꎬ㈵⢷낲랢룟햬ꆷ훃쒸뫍죋쇴싊맣겶죫붻웰폃듓퓂쮽헾돌놣쪾뇰좨짽샽닺맦믲폐짧럖쳢ꆱ뗘쪼횻ퟔퟢ램뷶뇈었쪹ꆣ뗄쒿욽잱쫐업폽튲ꎺ믹뿗폫㈴얩힡쯹뗘ꎬ췁뛈룄붭퓕뛔듭떽킧쮽훁죋뢮뛈쇴랶뗄ꎬ벶탞뛓뚨헟좨풱샫ퟷ훕쓜훎힡ꆷ뷶뫍ꎺ싉퓈뗃폫잰랽뻊쪹쫜늻햬뗘뺭룶뮧ꢡ햬폐ꆢㄹ뗘폫짆룉겻얩쟸뗄싊ꪵ죋ㄹ쯹쿞짏쇋헂짺늢ꎬ헽ퟢ뫍튻풭쪵쎻펵랿쫗잿믑죃룻튲젩쏗탇뗃ퟨ샻믹춶?볃듥랺췪ퟔ㤸쿭잿폫쟸例뮧얩ퟷ폫쓃쯹㘲폐훆뛔돌닺쟒훁닝짧쇞쪹햬ㄹ킩퓲볊ꆢ뫳듎뗷죃뗘뚼폓듥듦ꎬ뗄폚킳랢닉촱헻캪쇴뛈ꆢ?볒듥폃쳡폐쓪ꎬ⢶췁뮧ꆷ룸ㄹ낸ꎺ풱랿믹㘳늹ꆣ짏뗃튻횱쏷쇋좨돐쌱햬쫕퓚샽ퟔꏗ뿎폫얩닺뗄?햹㤵뗄벯즽䌭햼뚼린ﯓ춥힡ꆣ룟?떽돵뿉ꆹ뗘맦쇏짧㘲ꆷ짺컝좨쓪돤쯦튲뒦쾽퓙좷햬⣕냼㤹믹틦뷏죧ꆻ?돇듥믽ힴ퓚쳮㓄쯹쳥ꆢ氽폐킡쫻쏐뺭랿헢얩ꎬ틔?뚨풱맦닺뗄쿠ꆶ쫇램햬쫐짪쇋믹좨㣄뗘뛠쏦ꞿ?쿧뷰벫쎿킴Ꟃ볃ퟢ뛔쏱ퟔ벣폐ꎬ퓚틔쯹뚨뛓햬컝좨럖죃훐튻싉뗘믹맦쟫뫍뗄쿠?폫뗃쿞?붻죚늻샻쟸룶뗷?뛔ꎬ쯹쫜릲뗄뗘뚨햬힡몼쒡좨폐믹맜쪹뛠폃ꆢퟢꎬ뛏ꆣ뗘폃킧폠?뗈뻍몼ꎬ
皇坦Em垣一一-CHlNA REAL ESTATE 褒1.被调查地区农户居住住宅特征建筑面积有多套住房农宅基地面积家庭人口住宅楼层数建筑年限地区(平方米)户比重(%)(平方米〉(人)(层)(年〉江干区 5. 19 拱墅区 4. 77 余杭区 浪江区 合计 11. 34 」一一一数据来源:2010年课题组实地调研.本文所统计的建筑面积包括农户全部住房(主体房、副房、其他农村住房和城市商品房)的建筑面积.查问卷与访谈的形式进行了调查。为了解村庄层表1)，有多套住房(指除主体房外还有其他住房，面的基本情况与政策现状，课题组还对村干部进包括了副房、其他农村住房和城市商品房)的农行了问卷调查与访谈。最终回收农户有效问卷户比例高达%;与此同时，家庭平均人口数465份，村干部问卷24份。这些构成了本文分析为人，并不算多，而地区经济又较为发达，这的数据基础。就使得住房租赁市场有着较大的发展空间。被调查地区由于临近杭州市区，经济较为发在被调查地区，三层以下住宅占%;三达，因此住房需求旺盛，出租情况较为普遍。出租层到四层的住宅是主流建筑，占%;四层以住房的农户比例达到%，与以往的研究相比上的住宅占%(在全部的465户农户中，有4(章波、唐健、黄贤金等，2006)，住房租赁市场更户建筑层数数据空缺，这里统计的样本总数为为活跃，这就为本文分析城乡交错区农村住房租461户)。被调查地区农户房屋建筑年代平均为赁市场的效应提供了数据支持。11. 34年以前，其中住宅建筑时间在被调查地区农户住宅基本情况年间的布48户，占%;建筑时间在1990-一在被调查地区，农户宅基地平均占地面积为1999年间的有176户，占%;建筑时间在184. 11平方米，住房建筑面积为平方米2000年以后的占主流，共杳232户，占%(在全部的465户农户中，有9户被调查者不知晓房( <<2010年杭州市统计年鉴》中公布的数据显示，2009年杭州市农村人均住房面积为平方屋的建筑时间，因此这里统计的总数为456户)。米。以被调查地区平均每户人计算，户均建这反映了被调查地区农户住房较新。筑面积应为平方米。由于此次被调查地被调查地区农村住房租赁市场的整体情况区位于杭州市经济较为发达的城乡交错区，且绕被调查地区农村住房租赁市场较为活跃，出计中除主体房外还包括了副房、其他农村住房和租农户的比例达到了%。在江干区这一比例f 城市商品住房的面积。因而计算出的总面积较杭高达%。出租农户平均出租房间数为啕州市统计年鉴中的数据略大)，居住面积较大(见间，租出房间的平均面积为平方米(表2)。/穷#也/毛一一一字术n&.201局115뇭탻䍈䖷붨폐햬볒힡뗘⣆뮧⣈⢲⣄붭㈸㘴ㄲ린㐴폠㐲뇵㌳뫏㌹쫽랿닩쏦탐㐶뗄놻듯⣕캪쇞㎣퓚ㄸ⠨㈰쏗훾쟸볆돇훝냼뻍닣짏ㄱ쓪ㄹ좫컝헢ퟢ泖룟䧄볤䦲汴䧗ꆪ㖣ィㄸㄹ剅ィꎮ㒣㎣㖣ㄳ㞣ㆣ汎쫻쮿훾뛠믹춥햬쟸붷뇈쬩룉몼붭볆뻝⦵튲긱ㄵ깏㒣ꎮ㞣㎣ィ컊쇋㖷쫽뗷ꎬ슲믮쫐긲⠲〹ꆣ캻ㄩ삨쪹떽㤹〰늿랴긳듯뗄랿놻쏦훐붨ㆻ얩䅌긳㈹긶긴긲㢣긵㒣길ㄳㄱ몱?ꎮ긷㤶길긴㠸긲㐶긱볤⇃呅쏦쳗뗘죋슥쓪뷃훘쟸살쒽ꆪ?긵길ꎮ뻭컊?뻝닩틲ꢡ풾뎡놻긱〱틔폚춳ꎬ쇋긴뗃쯄힡붨펳㠷ퟢ믹뗄뗷믽돽짌샽훾ꜩ㌴뮧뮵㈷?ꊼ믽힡쏦뿚닣쿞휩⢣?㌳㤲㌴풴꣖폫뻭겴믹뗘듋ꋌꎬ뗄뗷㇆ツ몼놻볆폐뢱㗈힡닩닣햬볤틔㐶훾쇋ꆤ돶놾얩닩펦훷욷룟ꆣ쓪랿믽쫽ꔩꎺﻃ쫂췲럃뗷뒡쟸힡욽헢킧닩붷훝쓪뛠랿쮣뗘뗄햼뫳㖻쪱놻㖣?얩㈰쟩뮧뗘캪쳥힡듯쫽놻틔뇈?첸닩즲ꆣ평랿ꆡ뻍펦뗘뷃볖쫐본쳗ꆢ겲ퟢ쟸힡ㄸ폐뗄Ʂ볤뗷얩ꖡﶡ뿶뇈쟸㌱랿ㄹ쫽뗷잰샽쫵랽뗄폫뿎폚탨ꊻ캪쳡쟸힣?얩뗘뺭훐힡웤ꊲ쇞ꎬ햬ꎮㄷ햼닩듥ꎳꦻ쓪?폫샽ꎬ㒣췢뗄ꎮ뻝닩㐸듯Ꞿ탎럃쪾쇙쟳웏놾릩얩곗탍듥쟸볃뗄랿쯻믋쫐죽쫇〰㚻훷Ꟗ틲뗘힡튻쫽뻝?욽뿎폗헾듯얩긷뮹쏦㐶뿕뗘웤떽쳢쪽첸뷼췺춽컄쇋뮧ꆷ뎼죋욽뷏쫽⣖뎡닣훷ꎥꞣ쇷킣듋쟸듥랿뻹ꇗퟩ닟떽뮧㧆냼믽ꎥ좱쟸훐쇋뷸ꆣ㒷몼쪢럖쫽힡뾽웄뻹캪뻝뢳듥폐틔쇷⣔곕ꎬ곓헢얩ퟢꦻ쏦ꇕꎮ쪵탐쿖ퟮ?훝ꎬ㘲좣컶뻝햬꣖힡쎿붷랢삨ꆣ싔ꎻ겶ퟅ쿂붨?얩밳릲퀹샯뮧랿쇞Ᶎ믽곌뗘?쇋훕ꏕ쫐돶갲돇횧믹ﻃ랿뮧듯듳뷏힡훾ꮲ㢣폐춳ퟢ붾캪ힴꎮ뷃틲폫헢햬튻뗷?햼뗷믘쟸ퟢ〰쿧돖놾럖쏦㒣뗄⦣뫍?듳햬뾵긶㈳놻볆쇞뎡靈㈴ꎬ㠰뗘힡뢱뛸듋샯랿붨퇐닩쫕ꦹꎬ쟩㘩붻ꆣ킹믽긴돇겾뿍뗄햼쐴ィ㊻뗷뷏쫐ꎮ㈰ꆣ뿎ꎥ욽ꏓ랿볆춬춳컝훾ꆣ얩릳뺭뿶ꎬ듭ꨳꮲ캪㗈쿧폗쫐궼랢ㄳ㘸㘵ꖣꞣ닩ퟜ탂뎡㐱놾쳢ꎬ뻹짓ꆢ쯣쪱볆붨ꆣ캪뮧직볃뷏힡쟸㤴벵㜰쮼붻ꇃ맓짌쏓햹ꎮ몽곕헟쫽ꆣ뗄믮뾼욽컄ㄲퟩ폫햼?웤돶ꎬ뗄훾볤퓚쯹쇋폐쮱뷏캪랿얩ꎮ쓊웋듭탆욷횽뿕㐵㔵꣖밵늻헻풾랽뮹틔뗘쮴쯻뗄볒퇹쓪퓚㔳붭춳뷢킧뻎캪웕ퟢ듥㌵ﶾ㜴쟸ﶽ랿쿎볤ꎥ뮧ﻊィ횪㐵쳥ꎬ쏗ꎮ볆뛔췹쏦캱얩ퟜ춥놾듺ㄹ잧듥컊쒷랢뇩쇞힡욽?겻ꎬ쾴ﯗ⦵ꪷꆣꎺꎻ훐놼길쿾㚻쟩돶⢱ꎥ뗄듥믽뮵쏦욽ퟜ㜵쟸ㄱ뻭훎ꆣ쫐랿랽퓊Ꞿ쟒ꆷ쓅ꊴ죽쯄ꎬ㢣ꜩ뿶ꆤ붨닣룉?돶퇐뎡ퟢ캪쏗뺣尿춳힡믽볻뾣뻹폐쫽ⴭꎺꔨꆣ헢㈶⦡훾ퟢ룼?곕틔퓚늿뺿랿뷏죋캪ㄹ튻쏦붨믽뷸쿠?뫍몼뿚㠹뇈냼뇈쫽훾샽삨얩쪱뮧좫볤늿퓚힡랿ㄹ⣖㦲뾡?ꊸ놷뾡ꋆꦴꆷ뾺춳쟊탉쳆?
重塑些堕垣CHINA RE……~.~ 表2.被调查地区农户居住住宅特征出租农户平均出租出租房间的出租户平均年地区比例(%)房间数(间〉平均面积(平方米)租金收入(万元〉江干区 拱墅区 余杭区 8. 70 2. 76 槟江区72. 14 7. 73 合计 数据来旅:2010年课题组实地调研.表3.不同地区的农村住房租赁市场出租农户人均宅基地面积平均村人均年外来劳动力地区比例(%)(平方米〉纯收入(万元〉比例(%)余杭区 1. 39 滨江区72. 14 1. 38 拱墅区 江干区87. 50 75. 35 数据来源:2010年课题组实地调研.在调研中发现，多数出租农户都是将一整层或多也呈现上升趋势。在实地调研中也发现，村办企业层住房隔成若干小间出租，一方面迎合了市场需(或小作坊)较为发达的村庄，外来劳动力也较多:求，另一方面也提高了总租金收入。出租农户一而外来劳动力构成了住房租赁市场中需求方的主年的平均租金收入可达近3万元，对于农户来说体(另外也有部分住房或住房中的几层出租用作是一笔不小的收益。在调查中，无论是出租农户厂房)。这意味着，村办企业的发展可能是住房租还是村干部对住房租赁都基本持欢迎态度，这与赁市场出现的基础:反过来，住房租赁市场的活跃住房租赁所带来的丰厚租金收入是分不开的。也会促进村办企业的繁荣。不同地区间住房租赁市场的发育程度存在一在对余杭区乔司镇葛家车村与方桥村的调查定的差异，出租农户比例最低的为%，最高中发现，虽然两个村庄相隔仅2公里，但无论是村的达到了%(表白。这种市场发青程度上的差办企业的发展还是住房租赁市场的发育部相差巨异，与人均宅基地面积大小没有明显关系，但与人大。在葛家车村，基本看不到任何村办企业，甚至宁均年纯收入和外来劳动力比例呈正相关(表3)。也没有家庭小作坊:与此相对应的是住房租赁市啕随着外来劳动力比例的上升，村庄出租户的比例/各场发育的迟缓，在被调查农户中，有住房出租的仅i< A 61持原.췲랽쫽뻝훐만랿⍰뎿탇䍈䕓뇭돶욽뗘뇈ퟢ붭㠷㢣린㠶㞣폠㔴뇵㜲뫏㘲쫽ツ죋췢⣆뒿㌹氭㔲㐳ㆣ㌰㒣㈲퓚닣쟳쓪쫇뮹힡늻뚨뗄틬뻹쯦㙻튲⢻뛸쳥뎧쇞냬듳뎡㈴㎣㈹㊣㈷ㄸ㘲㜵剅ꎮ긳긵긷긲㌹기汎㊣㎣ퟢ뻹쟸샽컊뷰룉쫻몼붭볆뻝살붷쫕ꎮ긹긶긷긲뗷ꎬ뗄튻쫇랿듯ퟅ췢쫐믡뛔힡춬쓪돊⣁랢웳ꆣ쎻䅌뗘䋢㔰?㌶㠴ㄴ㠰㐷㐸㔳?몱몲㘹㠵㝬㐴㐱㍬住㌵얩돶랿뮧⢣쫽쏦쫕쟸살컌햬듥샍뷃죫퇐쇭욽뇊ퟢ닮떽췢ꇗ⦡뎡듙폠랿뗘폫뒿쿖튵퓚폐폽뮵믍뮧ꔩ탩?뮧ퟢ볤욽ꔩ⢼믽죫풴믹죋뚯휩⠷훐튻뻹늻룉쇞틬쇋살샍ꏕ돶뷸몼겵룴쟸죋쫕짏ꎬ룰볒뗄뻹⣆⣍ꎺ뗘솦㇔횱?랢랽ퟢ킡늿쯹ꎬ㠷샍묩뚯쿖듥쟸ꎮ쓪붷㈰떵쏦ꨩ돉볤뻹죫짽닓쯤랢볒춥동?퇯쿖쏦뷰뗄뛔듸돶ꎮ뚯뷏솦냬쟇뷃ꨩ??믽쓅죴힡햬뫍쟷킲좻햹뎵킡뮺ꎬ튲쫕힡살ퟢ㖣솦캪릹뛗믹웳쮾ꦻ휩ꦴ쓪㈰룉믹췢쫆뾷솽뮹듥ퟷꎬꞾ뛠쳡죫틦랿뗄얩ꔨ뇈랢돉얣뒡튵헲킡뿎폗ꆷ킡뗘살훗룶쫇ꎬ랻퓚?쳢쫽룟뿉ꆣퟢ럡뮧뇭샽듯쇋겴ꎻ뗄룰ㄲꇗ뿗ퟩ볤쏦샍ꆷ듥믹ꎻ놻돶쇋듯퓚쇞뫱뇈㌩뗄힡랴랱볒ꇕ쪵ퟢ돶ퟜ뷼뗷뚼쫐샽ꆣ믽뚯짏듥랿뾻맽죙뎵놾폫곌??뗘?킳얩㏍닩믹뷰ퟮ헢짽살ꆣ듥ퟢ뎡듳솦뗘쿠뾴듋뗷?뮧뷰훐놾쫕뗍훖쇞떵폫ꎬ뗄킡뇈뗷ꆷ룴늻쿠얩퇐뚼쫕ꪣꎬ돖죫뗄쫐듥췢쒷힡랽ꆣ튻랢쎻샽퇐뿖뷶떽뛔뮧쫇죫겶컞뮶캪뎡살ꋕ랿쟅랽폽폐돊훐킵㊹뎡죎펦붫ꆣ퓓싛펭럖㔴랢돶샍훐릿ퟢ듥쏦돌쏷헽튲쒼ꯀ뗄뫎ꎬ튻돶?쫇첬늻ꎮ폽ퟢ뚯탨진쇞뗄펭쿔쿠랢뢲듥쫇폐헻ퟢꦻ돶뛈뾪㠴돌뮧솦쟳?쫐뗷뫏듦맘쿖겵폽냬힡닣얩Ꟁퟢꎬ뗄ꎥ뛈튲랽쟗뎡닩쇋퓚쾵⢱ꯎ뚼웳랿믲뮧듋얩헢ꆣꎬ짏뇈뷏뗄ꆷ뛠쫐튻?뮧폫ퟮ뗄ꎬ샽듥훷뿗믮?쿠튵ퟢ돶룟닮ꎻ?풾뎡떫⦡냬쏗?ꎬ쇞ퟢ탨폫?웳잴뻞짵쫐뗄죋튵?훁뷶
量且FÆ垣CHJNA REAL ESTATE 襄4.农户出租住房的影响因素分析被解释变量Logit模型多元回归模型解释变量是否出租住房出租住房建筑面积(平方米〉B B 常数项 家庭住房特征人均住房建筑面积(平方米〉 *** 家庭是否有多套住房(是=1)1. 1613*** 房屋层数(层〉** *** 房屋建造年代(年)** 家庭特征户主年龄 O. 7553 是否干部家庭(是=1) 地区特征村庄外来人口比重*** *** 拱墅区(江干区=0)-1. 0382 -55. 5333 余杭区 -1. 3569 读江区-0. 7694 预测准确率CLogit模塑〉% *** /F检验(多元回归模型)Nagelkerke R2/Adjusted R2 N 261 430 数据来汤l:2010年课题组实地调研.叭"、...分别表示在、和统计水平上显著.占15%。而在方桥村，情况则完全不同，调查中发间相旦促进的关系。现的相对较大的村办企业就有三四家，村内家庭4住房租赁市场与资源配置小作坊、小商店更是数不胜数:住房租赁市场也4. 1农户出租住房的影响因素伊较为活跃，在被调查农户中，有住房出租的占到前文己经述及，不同地区间住房租赁市场的甸了60%。这反映了村庄住房租赁市场与村办企业发育程度存在一定的差异:与此同时，不同农户S也JA 学术岳玩;订7훐췲랽쫽뻝뇭럏䍈䖷놻䱯뷢쫇돶?뎣侣볒죋ⴰィㆣ튻랿뮧뗘듥린폠뇵ⴳ풤瓄ꎯ㜶乡剖刲쫽햼쿖킡뷏쇋볤㓗㒣잰랢샶뗄뇪뎡쫐쇞?ⴵ㌰㈵ꆪㄲ㐳剅뛠ꎮ기ꎮ긵긱㚣긳긷긴ㆣ㊣来긲㈶汎쟸䅤ꇞ㒣킩뷢杩쫍럱ퟢ쫽춥뻹컝훷쫻몼붭닢ꏐ䚼ィꎮ㖣?뻝ㄵ뗄ퟷ캪㘰쿠ꆷ긱컄폽뮧얩춬늻䅌풪ㄹ〰㘳㘱기㔳〳㘹㔵ㄲ㤹㘰긳㜶길ィ汫㤸??橵긹㠳㐰긵길〸뫅쎢呅쫍瓄뇤돶힡쿮쫇닣붨쳘쓪룉췢쟸ힼ촩뛚?〶氧㏣ㄵ㐪㜰㈸㌳㤵㌸㔶㤴㜷敲살ꎥ쿠랻믮뮥뿗얩틑돌믘㈳㠷㔴헷㌳㐶㎷獴ꦻ횱뇤ꏐ솿ퟢ랿䥣럱??쫽퓬⨪헷쇤늿살⢽좷步?⨪풴ꆣ뛔ꆢ풾듙뮧뺭뛈맩敤쒾탒?Ꭓ퇯솿?힡붨쳘폐⢲쓪볒죋궸싊뛠뻄쒣쒾탒ꎺ뛸뷏킡ꎬ헢뷸?돶쫶듦?랿훾헷뛠듺춥뿚짇⡌풪탍㈰퓚듳짌랴뗄킳ퟢ벰쏦쳗⣄⣊뇈潧믘닣랽뗄뗪놻펳맘ꇓꎬ튻ꆷ믽힡윽훘〩?맩쓪쟅듥룼뗷쇋쾵늻뚨뾵⣆랿ㄩ쒣짴쓓붷⣊탍뿎듥냬쫇닩ꆣ쫔뗄춬냏뷃윭?볧쳢ꎬ웳쫽얩듅펰뗘닮휩ⵉퟩ쟩튵늻뮧힡쿬쟸틬?뚡쪵뿶뻍쪤훐랿?틲볤ꎻ?뗘퓲폐쫽ꎬퟢ쯘힡폫훎뗷췪죽ꎻ폐쇞랿듋?퇐좫쯄힡쫐ퟢ춬ꎮ늻볒랿뎡쪱ꆤ춬ꎬퟢ돶폫ꆢꎬ듥쇞ퟢꆤ뗷쓚쫐뗄냬ꆤ닩볒뎡햼웳ꎬ훐춥튲떽튵ꆤ랢ꆤꆤ럖뇰뇭쪾퓚侣긱ꎬ侣기㖺촰ꎮ佬춳볆쮮욽짏쿔훸ꆣ
量盟主IT-望LCHL’A REAL ESTATE 表5:住房租赁前后的宅基地利用效率户均宅基地实际使用效率户均宅呆地使用效率地区出租前后(平方米*年/人*实际使用时间(主jL方米/人)出租前 江干区出租后11. 98* * 出租前 拱墅区出租后*** *** 出租前 余杭区出租后*** 32. 76*** 出租前 滨江区出租后*** *** 数据来源:2010年课题纽实地调研.利用ANOVA方法，将各地区出租前后的宅基地，使用效率及实际使用效率进行比较.叭"、...分别表示出租前后该项指标在、和统计水乎上存在显著差异.是否租出住房以及租出住房的建筑面积大小也有与住房状况关系密切。人均住房建筑面积对是否很大不同。在以往的研究中发现，家庭特征、村庄租出住房影响相对较小，但对于住房租出面积影以及地区的状况(章波、唐健、黄贤金，2006;赵国响较大(这可能是因为，租赁决策是一道门槛，如玲、杨钢桥，2010;周娟、杨庆援、张蔚等，2010)对果要租赁住房，则意味着让渡部分房屋权利，与外家庭住房出租行为有重要的影响。来人口共处一室，这使得租赁决策本身不主要由这里通过构建Logit模型对农户的住房出租人均建筑面积决定，相比之下，可能房屋层数影响行为进行分析:与此相对应，构建多元回归模型对更大些，因为楼层数较多则意味着房东可以一定农户出租住房的面积进行分析。以家庭特征、家程度上与承租者的生活空间相分离:但一旦决定庭住房特征及地区特征作为解释变量，估计结果进行租赁，这时人均建筑面积就会对租赁面积的如表4所示。多少产生重要影响，因为既然已经决定租赁，租赁由表4可以看到，农户的住房出租决策主要出几间对房东生活的边际影响并不很大，那么自与房屋建造年代、住房套数、房屋层数及村庄外来然是人均建筑面积较多的农户租赁面积也较多); 人口比重相关。外来人口比重较大村庄的农户更人均住房建筑面积较多的家庭往往出租的面积也倾向于出租住房，因为外来人口构成了住房租赁较大。市场需求方的主体。较新的房屋、较多的层数和住房租赁市场与宅基地利用效率拥有多套住房为农户成为房东提供了物质1i面的在以往的研究中，对宅基地利用效率评价的伊基础。主要通用指标为人均宅基地面积(盛荣，2005;施甸而一旦农户决定出租住房，出租面积的大小晓琳，2007;曹新宇、郑志安，2007;鲍海君、王犁苑A S也/毫8月柑.췲탻捈剅䕓뇭뮧뗘돶⣆絈㈴㈵붭ㄱ㌵㌶린ㄳ㐵㐸폠㌰㌲㐷㔳뇵㈲쫽ꆤ쫇뫜틔쇡볒헢탐얩춥죧평폫죋쟣쫐힡떩ퟢ쿬맻살룼돌뷸뛠좻뷏㒣퓚훷쿾쳗튻ꆣ폐ꆺ?ㇳ샚ꆫ犹ㄲꎮꎮ没䅌牁쫻쮿㖣뻹쟸ퟢ붷룉몼붭ꆤꎮ뻝벰춥샯캪뮧뇭랿뿚쿲얩돶튪죋뛈짙벸긲뛸뒡럱듳ꆢ힡뎡뷏탐쫇틔쇕㙬住㤸㈹㈳ㅬ㈲㘸㐲㠸㜶㘳㌸㠶㜱ꉁ呅〰첡췶뫗햬잰뷃쟸뫳ꆢ좿?쒾럡탒❬살뗘힡춨뷸돶㓋㒿컝뇈폚뮧뿚붨킩짏닺컊ꆣퟢ늻퇮랿탨캪듳죋췹ꎬꎮ횱ꆷ믹뫳힣ힷ提쒾뎵揄럡ꆤ풴쟸랿맽탐ퟢ流짒붨훘돶뻶쇞릲훾ꎬ폫짺뛔틄럡쒾뎵뻄돶춬룖쳘쟳얩ힴ⣕뻹뗄폃㈰ꎲ퇯뿗뗘꿈ꆤ?ꎺ뗄돶릹럖힡뺡풿퓬쿠ퟢ뚨펰뒦쏦틲돐훘랿쪹쪵쬩ꆤ힡ꆣ쟅헷랽뮧뿶ꎬ붨퇐횸〷㈰ힴퟢ붨컶랿?뒵쓪맘힡돶쿬튻믽캪튪뚫쇞?폃볊꿈럖랿퓚ꎬ벰뗄돉맘진헢훾뺿뇪ꎺ뿶탐䱯ꎻ뗄붣듺ꆣ랿ퟢ쿠ꎬ쫒뻶슥헟펰짺쫐훷쾵?쪱훐닜랽쫽낺킧쪹쯄뇰틔㈰뗘쓪⣕캪杩폫쏦곅ꆢ췢ꎬ힡뛔퓲뚨닣뗄쿬믮뎡싊폃뻊뇭벰췹쟸쳥랿쏜쟒죋탂쓕킧떼뿎쪾슲폐瓄듋믽ꦻ힡살틲뷏틢헢ꎬ쫽짺뗄폫뻝겻싊쫊돶ퟢ뗄ꎻ쳘ꆣ뚫쟐뻹뛔폮쳢ꢡ훘ꏐ쿠뷸ꞵ랿죋캪ꎬ킡캶쪹뷏믮틲뇟햬例맓ퟢퟩ돶퇐ꋌ훜튪춶뛔탐헷쓗쳗뿚췢뷏쳡ꆣꎬꪣퟅ뗃뇈뛠뿕붨캪볊믹햬ꆢ??쏊잰쪵욽뗄퓅펦럖ꆷ쫽뇈살ퟢ떫죃횮퓲볤볈펰뗘힡뺿ퟷ탂릩죋곗훾믹횣ﯓ놼뫳뗘ꆡ펰ꦻꎬ컶뾳훘죋쏦뛔뛉쇞쿂틢쿠좻쿬샻랿훐ꆢ캪뗄쇋뻹얩볒횾쏐?룃뗷ꊻ쿬ꞵ릹ꆣ랿뷏뿚믽폚늿뻶ꎬ캶럖틑늢폃Ꟃ쿮뗄랢퇮뷢컯힡?뮧춥샻쏦낲퇐웏ꆣ쓗붨틔컝듳릹뗄힡럖닟뿉ퟅ샫뺭늻킧?횸붨쿖쟬쫍컝훊랿뻍ퟢ췹폃믽ꎬꆣ춽ꆷ뛠볒닣듥돉듳랿놾쓜ꎻ뻶뫜싊뇪훾ꎬ뇤ꆢ랽붨?믡쇞췹킧⣊㈰샻퓚뾳풪춥?쫽쇋킡ퟢ컝짭랿뚫떫뚨듳쏦볒ꆢ솿뷏훾쟒뛔싊ꋈ〷ィ폃갲믘쳘벰뗄힡돶좨늻컝뿉튻ퟢꎬ긱믽춥헅ꎬ뛠뗄쏦뮵ퟢ움?ꎺ䅎〰?맩헷듥얩랿샻훷닣틔떩쇞쓇ꆢ듳쳘캵맀뗄믽샃쇞튲볛갲놫佖㚣쒣ꆢ뮧ퟢꎬ튪쫽튻뻶쎴ィ䆷킡헷믕뗈탍볒볆췢룼쇞닣뛔펰얼폫평뚨쏦ퟢퟔ뷏뗄〰몣깏붷풹뛔살췢쿬쇞튲ꆢꎬ뷡쫽쫇믽뛠㖣뻽沺ꢣ?촰폐듥㈰맻뫍럱곈뗄⦣튲믊ꆢ경ꎮ?췵ꮸ〰⦶샧㇍?풷뎼?웋껆뷉쾴낺?쓕퓖겻例??맓쏐Ꟃ쪼냊떼쫊맓쏐Ꟃ쪽킱좽쾡ꎡ꒡?
磨他严市场正:JiJNAREAL ESTATE 襄6:住房租赁市场活跃程度与宅基地利用效率出租农户户均宅基地使用效率户均宅基地实际使用效率地区比例(%)(平方米/人)(平方米*年/人*实际使用时间〉余杭区 32. 76 读江区72. 14 ** 24. 71* 拱墅区 ** ** 江干区 11. 98* * 数据来源:2010年课题组实地调研.利用ANOVA方法，将各组与余杭区进行比较.叭"分别表示该项指标与余杭区在和O.们的统计水平上存在显著差异.等，2010)。然而，随着经济的发展和劳动力的流地面积较大，宅基地使用效率不高。而部分农户动，越来越多的农村劳动力进入城市务工，且然的外出务工，更使得宅基地的实际使用效率下这些家庭的户籍人口没有减少，但宅基地的实际降。承租户的引入恰恰填补了户主所不能有效利使用效率却下降了。因此有必要采用能够反映这用的部分，使得宅基地的使用效率与实际使用效种实际使用情况的指标来测度宅基地的利用效率上升。实地调研中发现，很多出租户白天只有率。本文采用户均宅基地使用效率(平方米/人〉租客在，而房东要到傍晚才回来，这意味着即使和户均宅基地实际使用效率(平方米*年/人*房东并不外出务工，承租户的存在也能在时间结实际使用时间)两个指标来表示被调查地区的宅构上提升宅基地的实际利用效率。基地利用效率。其中，户均宅基地使用效率(平方随着地区住房租赁市场活跃程度的增加，户米/人)即以往研究中的通用指标，而户均宅基均宅基地使用效率与实际使用效率也趋于增加地实际使用效率(平方米*年/人*实际使用时(表6)。在出租最为活跃的江干区，宅基地的利用间)则在原有指标的基础上引入了一个实际使用效率比余杭区高了两倍以上，这一方面与地区的时间:实际使用效率指标在数值上总是大于使用经济发展状况和人地比有很大关系，另一方面与效率指标，但反映出的宅基地实际使用效率则总住房租赁市场的活跃也有一定的关联。是低于使用效率指标。举例来说，如果一户人家住房租赁市场与房屋投资有3个成员，其中2人每年外出务工半年，家庭被调查地区的农户住房投资热情较高，住房宅基地面积有100平方米，那么该户宅基地使用总投资相当于家庭年收入的倍，户均房屋效率为100/3=平方米/人，而宅基地实际建造成本为万元(表7)。这些成本中平均使用效率则为(100*3)/(3*2)=50平方米/人。%来源于自有资金，%来源于亲友借款。研究发现，住房租赁市场的发育使得户均宅少数农户的房屋建造成本部分来源于银行和民e!基地利用效率与实际使用效率显著提高(表白。间信贷或政府拆迁补偿。甸、在被调查地区户均宅基地占地面积为平随着村庄住房租赁市场的活跃，2000年后新A方米，户均人口数为人，这意味着人均宅基建与装修户比重趋于上升，新建与装修住房的费仙A뻞学术版.췲랽쫽뻝䍈돶뮧뗘뇈⣆폠㔴㌰㌲뇵㜲㈲린㠶ㄳ붭㠷쫽〵뗈뚯헢쪹훖싊뫍쪵믹쏗볤쪱킧쫇폐햬퇐퓚랽뗄붵폃ퟢ랿릹쯦뻹⢱뺭힡㒣놻ퟜ붨㘵짙톧㈴ㄳㄱ剅䗵ꎮㄲ籎샽쫵쮿ퟢ뻹쟸붷몼붭쫻룉뻝뫍ꎮꎬ킩폃쪵ꆣ뮧볊뗘ꎯ⧔볤뗍㎸믹뺿놻쏗췢뗄짏뿍뚫ퟅ햬볃랿긳뗷춶퓬쫽탅폫싊쏦䅌쉁㠴㠸㜶ㄴ㠶㌶ㄱ?ꎮ?⢣냦㝬㈲㤸췶얩햬뷃쟸살ィ呅뿛〰㈰볒킧볊놾뻹쪹샻죋ꎻ폚뗘캪랢뗷ꎬ돶돐늿짽퓚늢쳡믹⦡뇈ퟢ힡닩돉㘲듻듥ힰ풽횸믽ꔩ탒?ꆤ뫸뮧믹힣ힷ?ꎮ풴깏?춥싊쪹컄햬폃⦼?쪵짔쏦쿖닩뮧컱ퟢ럖ꆣꎬ늻짽쟸뗘ꏔ폠햹쇞랿쿠놾ꎥ믲탞㈰살뇪뷏퇯뗘꿈ꎺ沵ㄲ⦡뗄좴폃닉믹쪱킧듒귓볊놣믽ィ퓲ꎬ뗘뻹릤뮧쪵뛸췢햬힡쪹?몼ힴ쫐ퟢ쟸떱캪살헾쪹쪵쬩㈰쓍풽ꎬ듳?ꏈ뮧쿂쟩폃뗘볤싊퓍킧탖쪹곆폐꼳캪힡쟸죋ꎬ뗄랿돶믹뿶뎡쇞폚㈵풴뢮뇈폃볊꿈뎼뛠떫ꎬ뮶벮붵뿶뮧쪵⧁ꆣ六싊뢱폃椰㴳⠱랿폫뿚룼틽뗃뗷뚫컱뗘ퟢ룟뫍뗄쫐얩볒ꎮ폚컝닰훘킧쪹쮷쓪웋뗄랴햬죋쇋뗄뻹볊붸웤킾⣆킧횸퀲テ㎣〰ퟢ쪵쫽쪹죫햬퇐튪릤쇞믮뎡뮧춥㔱ퟔ붨잨쟷싊폃뿎껆얩펳믹킧떼쳢뷉곋뿚ꆣ횸햬쪹훐뿖붷쒻싊뇪죋긳ꎮ쇞볊캪뗃잡떽ꎬ쪵쫐폫ꪻ솽뗘풾힡쓪췲폐퓬늹폚싊쫊ퟩ쾴듥돶뗘쎻틲뇪믹폃뢱ꎬ킵뷃領횸ꆣ쎿㏆㌩쫐쪹㒣햬잡랢냸돐볊뎡쪵놶뇈튲랿쫕풪돉뎥짏맓쪵얾샍폐듋살뗘킧뮧쓍ퟄꇉ뇪뗄뻙쓪힣붷ꎯ뎡폃긴쪹믹쳮쿖췭ퟢ샻믮볊뺵틔컝춶죫⢱뷰놾ꆣ짽쏊뗘?궼복폐닢쪹싊뒱뻹꣓뻄쿒퓚샽췢계뷃⠳뗄킧햼㗈뗘늹ꎬ닅뮧풾쒽짏뫜튻춶늿믮뚯햬폃놼뗷퓖쎵짙뇘뛈폃⣆햬쏖쫽살돶쟃힣⨲랢싊뗘쮣뗄쇋뫜믘돌궸ꎬ듳뚨죈㖣⦡㌰럖풾탂솦믹킧퇐쒷ꎬ튪햬킧붷뺱믹뢱꿈횵쮵컱뒸⤽폽쿔쏦곕쪵뮧뛠살듦싊뛈짇헢맘뗄쟩긳ꏕꎮ붨ꆣ뷸뗘싊ꋕ떫닉믹싊뷃뮵뗘쯄쯒짏ꎬ릤쎻쮣㔰쪹훸믽볊훷돶퓚ꆣ뗄튻쾵맘뷏㦱㐰풴㈰폫샻죫쪵늻릺햬뗘⣆ퟄ쪹겶뻊뮸ퟜ죧냫ꟕ욽뗃쳡캪쯹폫ퟢ헢튲퓶곕랽ꎬ솪룟뚣꦳ꎥ폚〰ힰ폃?돇볊룟䅎췀믹쓜뗄붷뻄폃떼쫇맻쓪겻랽뮧룟ㄸ뛗늻쪵틢볓쟷쏦쇭ꆣꎬ즱살틸탞쫐쪹ꆣ佖춶뗘릻샻뷃?킧Ꞿ쫊떼듳튻ꎬ例겻쏗뻹⢱㒣었쓜볊냗캶퓚폚폫힡뻖풴탐뫳䆷컱뛸꿁뗄랴폃힣꿈싊崙맓쫊폚뮧볒?例ꎯ햬긱쮾폐쪹쳬ퟅ쪱퓶?뗘랽랿醴탆뫍탂붷릤늿ꚵ쪵펳킧꿈쯄쓕⣆겻쏊맓쪹죋춥?⦡㇆崙쿂폃횻벴볤볓쓀쟸쏦뿎붾쟗쏱뗄ꢣ쓁ꎬ볊헢쬩?붷폃싊볒떼ꆣ겻럖샻킧폐쪹뷡ﯓ뗄폫폑럑경?뷨쯤퓲얩ꮸ뿮좻ퟜ뮧ꆣ볇킱좽쾡ꎡ꒡ꊡ꒡꒷횱뺸쏏뢱볇?ꎮ
房地产市场CHJNA REAL E曰'ATE表7.被调查地区住房投资基本情况住房投资/家户均房犀建造房同建造成本中自年度新开地区庭年收入成本(万元)有资金比例(%)工房屋面积江干区 11. 80 拱墅区 51. 36 余杭区 槟江区5. 38 69. 35 合计 数据来源:2010年课题组实地调研.表8:住房租赁市场活跃程度与住房投资出租农户比例2000年后新建与装饰户均房屋新建与装修地区(%) 修缮户比重均值修缮费用均值(}fJ已)余杭区 读i'C区72. 14 拱墅区 江干区 44. 79 ’、 数据来源:2010年课题组实地调研.用也基本呈上升趋势(表8)。这种住房投资的增萍(2007)认为，农户具有较完整的住房出租收益加，一方面与村庄的经济发展水平及村民收入状权。在被调查地区，户均出租住房的年租金收入为况有关，另一方面也来源于住房租赁收益所引发1. 82万元，占到家庭年收入的%;出租户户的投资热情。例如，在余杭区良浩镇的吴家库村，均年租金收入达到了万元:而在江干区，出有30%~40%的农户在院子里搭建住房用于出租租户户均年租金收入已经将近4万元。被调查地(目前已被定性为违章建筑，正在拆除之中)，大区住房租赁市场的发育对农户收入的增加起到了部分农户搭建的住房面积几乎和原有住房面积明显的租金作用。相仿，这样一种住房投资显然是租赁市场的活跃对此，许多出租农户也表达了他们喜悦的心所诱发的。情:乔司镇方桥村6组布一户农户，家庭宅基地面5住房租赁市场与收入配置积175平方米，住房建筑面积700多平方米(共被调查地区的农户收入结构层)，2009年共出租住房16间(每间13平方米)，伊在被调查地区，农户户均年收入为万每间的月租金为200元，这样一年的租金收入就甸在元，其中纯收入万元(表的。董德坤与鲁金有万元:这样的租金收入已经超过了方桥村~<f.， A 10学末版.췲랽쫽뻝훐맺닣筰볧죻䍈뇭힡뮧랿쓪뗘춥돉폐릤붭㊣린㚣폠㖣뇵뫏쫽돶㈰⢣탞㔴㐶㈶㜲㐹㈲㠶㘵㌳㠷폃볓뿶뗄⣄늿쿠쯹㗗퓚풪욼좨ㆣ뻹ퟢ쟸쏷뛔쟩믽쎿ㄱ㜳㈶㔱㜴㈳㘲㌰㈰㘹㈵㘵㐴ㄳ剅䕓긴긳ꔩꎮ楞㢣쮿㞣랿뻹컝뛈쟸쓪놾룉쫻몼붭볆뻝ퟢ〰짉ꎮ튲폐㌰럖폕ꆷ긱놻⠲ꆣ길뮧힡쿔ꎺ⦣볤㎣ꎬ춶뿇럂듋ㄷ䅌呁?㠴㤷㐴ㄴ㐳㠵㌶㤱㔸?뫗㠰〴㤶㌶〶㤵㠹㘹㈰㌵㘵㔱㘲㐰㜹㤹췶몱춶랿붨탂쫕⣍뷰컝쟸살얩쓪뮧럑ꆯ믹맘ꎥ랢뿗놻뗷웤〰퓚㋍ퟢ뗄쟇갲길ꆾ튻냒ꎬ㗆ꆷ횱뮵쾬퓬뾪죫뇈쏦풴뮧뫳컝폃牅놾ꎬꆫ뮧뗄뗷닩훐㜩놻뷰뻹ퟢ쮾〰퓂㓍뿗랽죈톱헢탭붷퇯ꎯ붨돉ꨩ샽믽ꎺ뇈탂훘뻹돊쇭㐰듮ꆣ?닩뗘뒿죏뗷ꪣ쫕쓪쇞뷰헲㧄ퟢ뫻볒퓬놾⢣㈰샽붨뻹횵쏦쟩뮶퇹뛠뷃?짏튻ꎥ붨킳뗘쟸쫕캪닩곕죫ퟢ쫐ퟷ랽뷰ꪣ?훐ꔩ폫횵⣍킳ꆣ꣐튻돶힣짽랽뗄ꇓ쟸ꎬ죫뗘벵듯뷰뎡폃쟅늳캪믕ퟔ쓪ꆻힰꆤ듥샽퓎훖ퟢ곗쟷쏦얩힡뗄㒣쟸붼떽쫕ꆣ듥㈰ꆷ뿎쫎탞ꨩ뺳죧힡ꆷ뿍쳢쫆튲뮧랿허얩긱ꎬ틍쇋죫랢㛗ピ例㈰첶뛗ퟩ뗄ꎬꗕ랿뾽⢱살퓚쏦뮧ネ뻟ꗄ㊣틑폽ꆷꪣ쓗죓쪻쪵뺭풴퓚풺슽믽춶쫕뻹폐긹뛔튲탒꣖뼱곕ㄲ鈴뗘ꆷ⦡폚ퟓ벸?죫쓪ꨨ뷏돶허㧍붫얩뮻㛎볃폠꣖뇭ﻃ뻇뗷뿍ꏕ힡샯뫵뷡쫕뇭췪ퟢ뷼뮧Ʂ쨨戮허랢몼ﺣ쿔듯퇐뛗ꎮ랿듮뫍릹죫㤩헻힡쐲ꪣ㓍쫕ꦻ쎿믄?ꆣ햹쟸곕좻쇋ﴷ훗ퟢ붨풭캪ꆣ뗄랿ィ뮶죫ꞣ볤톾쮮솼쫇쯻〰?ꆷ쇞힡폐㢣뚭뗄긴ꪡ겼ㄳ쓗궳욽?ퟢ쏇뛠뿍쫕랿힡긹뗂쓪㖣?ꎱ퓶틍욽겹벰헲쇞쾲욽뛗틦폃랿ネ삤돶ퟢꖣ궸뮵볓ꗕ랽ﷁ듥뗄쫐퓃랽쪵쯹폚쏦?폫ퟢ뷰뮳짇웰겻쏗허쮷쏱컢껖뎡뗄쏗쓔틽돶믽슳쫕떽例⦣뷇?쫕랢볒ퟢ퀩뗄뷰틦죫겳쇋탄?⢹어캪ꞻ?죫?ꎬ믮눶?ힴ듥듳풾ꎬ
量监芒市垣→-CHJNA REAL ESTATE 褒9:杭州市农户收入结构户均年收入户均年纯收入户均年租金收入出租户户均年租金地区(万兀)(万元)(万元)收入(万元)江干区12. 7 2..78 拱墅区11. 19 余杭区 1. 50 2. 76 滨江区 合计 4. 10 1. 82 数据来源:2010年课题纽实地调研.褒10:村庄内不同收入组农户在住房租赁市场中的行为村庄内人均人均房屋建筑面出租户比户均出租房户均出租房屋户均年租金年收入水平积(平H米)重(')b)间数(间)面积(乎方米〉收入(万元)低收入 5. 75 103. 16 中低收入 70. 11 5. 76 111. 46 中等收入91. 53 1. 66 中高收入92. 10 1. 34 高收入 5. 13 1. 81 数据来源:课题组2010年实地调研.40%被调查农户的年全部收入。女主人也认为房研究发现，随着收入的增加，人均房屋建筑面屋出租对于提高家庭收入起到了很大作用，以后积也趋于上升(表10)。但低收入组农户出租户比有将更多房间出租的打算。重并不少于其他组农户，出租住房的问数与出租住房租赁市场的收入配置效应的总面积也较多，虽然在人均住房面积较少的前将各村庄被调查农户按家庭人均年收入(不提下，较多的出租面积意味着较少的自住面积，含租金收入)分为低收入、中低收入、中等收入、这会一定程度上降低低收入农户的生活水平，但中高收入与高收入5组(分组规则:将各村庄农较多的出租也同时带来了较高的出租收益z在被户按家庭人均年收入进行排序，均分为5组，当调查地区，低收入和中低收入组农户的户均出租不能恰好均分时，将多余或不足的样本数放在第收益在各组农户中最高，这意味着，住房租赁市五组，即高收入组)，通过比较不同收入组农户在场中的租金收入不但能够从绝对量上增加农户宁市场中的行为可以反映出住房租赁市场的收入收入:而且对于低收入和中低收入农户缩小与其啕配置效应及其对村庄内部贫困缓解的作用。他农户间的收入差距能够起到积极的作用。A #也JA 一一一学术卧玩，111~ 췲랽쫽뻝뇭럏䍈뮧돶뗘⣍쫕붭ㄲ린ㄱ㒣폠㢣뇵㦣뫏쫽듥죋쓪믽훘볤쏦뗍㜷㘳㖣훐㤴㜰㤱㘵㤲㘲룟ツ㐰컝폐붫몬늻컥쫐엤ꎮ퇐뗄쳡헢뷏뗷뎡쯻톧좦랿⌹싄?㊣㎣㒣ㄱ㤵ㆣ㤶㔵㖣剅䕓㉉?ꎮ㎣긹㊣긲ㆣ긴긷㦣汎쫽쫵쮿뻹ퟢ쟸죫룉쫻몼붭볆뻝쫕⣆⢣믽뗍뗈룟꺡㎣긳길㊣긱ㆣꎮ긶ꎥ붫긲룷내쓜ퟩ뎡훃뺿튲늢ퟜ쿂믡뛠닩틦훐얩돶䅌晁❅?긴ㄹ긶긵긲길㠸㤵〹ㄱ기㔳㔲〷ィ몺?ꎺ⢼냦꼷긹긷꼶긲긱긴㌳佬〵길쎢쓪뮧ꨩ⣍쟸살쓚랿돶죫붷ꔩ⣆쫕떵?긳놻룼힡듥뷰볒잡ꎬ훐킧랢쟷늻쏦튻뗄뗘퓚ꎻퟢ볖?듥뇈ꆤ쫐쫕뒿ퟢ뮧풴죋컝쮮뷃붷죫??뗷뛠랿쫕죫춥뫃벴뗄펦쿖폚짙믽뷏뚨돶쟸룷ퟢ뛸볤?㈰뛔뎡죫쫕뷰뻹ꨩꎺ붨랿욽휩뷃탅쓚ㄲ닩랿ퟢ놻죫폫죋뻹룟탐벰ꎬ짏폚튲뛠돌ퟩ뷰쟒뗄죫쫕쓪㈰훾컝휩뿎킡폚ꦻ늻ꎮ얩볤쇞뗷⦷룟뻹럖쫕캪웤쯦짽뷏뗄뛈튲뗍뛔죫ퟢ쏦쳢?ꟊ춬쳡뮧돶쫐닩훎쪱죫뿉뛔ퟅ⢱쯻뛠짏춬폚허뷰쓪쫕ퟩ룟죫뗄ퟢ뎡얩ꪵ쫕ꎬퟩ틔듥붵쪱훐늻뗍닮뿎㈰ퟩ볒쳢?쓪뗄뮧췊㗗죫붫⦣랴〩얩쯤쏦뗍듸뫍ퟮ떫쫕뻠?얩ퟩ춥좫듲쫕내허뷸뛠곍펳쓚뗄ꆣ뮧좻믽뗍살훐룟쓜죫뮧쪵늿쫕쯣죫볒럖탐폠ꢹ돶퓶떫ꎬ틢쇋뗍릻뫍퓚뗘힡쫕ꆣ엤춥ꋖퟩ업믲ﶱ욶볓뗍돶죋캶뷏헢듓훐웰죫뗷랿죫훃죋킵맦탲늻좽랿삧ꎬ쫕ퟢ뻹ퟅ얩룟틢뻸뗍떽웰퇐ퟢꆣ킧뻹췊퓲ꎬퟣ쾲ퟢ뮺죋죫힡뷏뮧뗄ퟩ캶뛔쫕믽쇞ꎮ떽쫐얮펦쓪허ꎺ뻹뗄믍쇞뷢ퟩ랿짙돶얩ퟅ솿죫벫쇋뎡훷쫕붫럖퇹곊쫐뗄랿얩쏦짺ퟢ뮧ꎬ짏훐뫜죋죫ꋖ룷캪놾허뎡ퟷ컝뮧볤믽ퟔ믮쫕뗄힡퓶뗄듳튲⢲킵듥㗗쫽뗄폃붨돶뷏힡쮮틦뮧랿볓쯵탐ퟷ캪죏?죊럅쫕ꆣ훾ퟢ폫짙쏦욽ꎺ뻹얩킡폃캪허얩겵퓚ꦻ죫쏦뮧돶뗄믽ꎬ쇞폫랿ꎬ?뗚뇈ퟢ잰떫놻쫐웤?틔뫳
E盟主E垣Lll1NA REAL ESTATE 6总结与展望区，其户均住房投资也大致趋于增加。此二者间可结论与政策含义能有这样几种关系:第一，租赁市场的活跃程度与近年来，随着城市化的进程与非农产业的发住房投资虚假相关。经济的发展使得住房租赁市展，农村地区的住房租赁市场逐渐活跃起来。特场趋于活跃:同时由于经济的发展和农户收入的别是在城乡交错区与乡镇企业发展较快的地区，增加，也使得建造更高更好的住房成为了可能。第农村住房租赁的比例已经很高。杭州市城乡交错二，租赁市场的活跃可能激发了农户的投资热情，区由于依托于杭州市快速的经济发展，其住房租从而建更高的房屋以便获取更多的租金收入。第赁市场已经初见规模。三，收入较高的农户倾向于建设更好的住房，客观村庄外来劳动力比重对住房租赁市场的发育上使得他们具有更好的出租条件。二者的关系究影响较大:家庭人均住房建筑面积与农户出租面竟如何，受数据的限制，在本文没有得到充分的讨积密切相关。被调查地区住房租赁市场的发育，论:这可以成为进一步研究的方向。提高了宅基地的利用效率，井一定程度上促进了另外，在实地诵研中发现，农户的住房租赁方住房投资。采用实际使用效率指标来测度宅基地式主要有两种，一种是将住房隔成小间出租，这是利用效率是本文的一个创新，与以往的测度指标出租的主要形式:另一种是将整层住房出租做厂相比，这一指标更加关注宅基地的实际使用，这种房。农户选择哪种出租方式由什么因素决定，以及测度更能与目前大量农村劳动力外出务工的现实两种出租方式的资源与收入配置效应存在哪些差情况相适应。异等问题，也布待进一步探讨。在被调查地区，出租房屋的租金收入在农户参考文献: Greulich,John ,Steven Raphael, 的家庭收入总额中己经占到了不小的份额，这种etc,. The Anatomy of Rent Burdens: Immigration, 租金收入有利于农户增收:并对低收入和中低收Growth,and Rental -Wharton Pa›入农户缩小与其他农户的收入差距有积极的作pers on Urban 用。与此同时，这种农村住房租赁还为城市新移民 de Leeuw, Nkanta F. Ekanem. The Sup›提供了可负担住房(王春光，2006)。考虑到农村住ply of Rental Housing. The American Economic Re›view. 1971. 61 房租赁市场对效率和公平的积极意义，对农村住3. Raquel ArØ valo, Javier Ruiz-Castillo.臼l房租赁市场的限制政策的合意性值得重新考量。the Imputation of Rental Prices to Owner-occupied 目前一些地区的宅基地管理办法中已经出现了鼓 of the European Economic Associa›励流转的条款，其中浙江省温州市强调了宅基地 作为财产的增值权，广东省承认了宅基地抵押权，4.胡蜂.农村宅基地流转驱动力分析.经济研究导刊. 而成都市和重庆市则明确提出了鼓励农村住房出5.赵亚萍邱道持冯玲玲等.农村宅基地流转的障碍租。这些局部的实践经验，如果能够在更大范围因素分析一-以重庆市璧山县为例.农村经济.得到认知和推广，可能对提高资源利用效率和促6.张安录.城乡生态经济交错区农地城市流转机制与进收入公平起到积极的作用。制度创新.中国农村经济.宁进一步研究的方向7.张竟竟高建华.河南省农村宅基地流转问题初探.啕本文研究中发现住房租赁市场越活跃的地柯南大学学报(自然科学版). 121学术服.췲랽쫽뻝훐좦랿ꎻ럏䍈䖷㛗㚣뷼햹뇰얩쟸쇞듥펰믽쳡힡샻쿠닢쟩퓚뗄ퟢ죫폃쒿샸ퟷ뛸뗃뷸놾ㄲ쓜뎡퓶뛾듓죽짏뺹싛쇭쪽돶솽틬닎ㆣ䝲楣兵剡剥䡯偡灥潮啲㊣摥䱥䚣卵䅭䕣癩㎣癡創瑨瑯佷潦㒣㈰㖣틲훆㞣뫓整䅮䅦灬䅲䥭潦剥偲䕵䕣䅳瑩剅牳깅敵楧灨潦剥䉵潷湴畳ꆪ扡깆炡䡯敲潮敷깒楺?湥〸楎뾼栬汯쮿꺺껕쓏?긱쓪쫇듥평쫐랿뇈뛈뿶놻뷰ꆣ캪돉떽쫕긲폐뛸쪹죧훷掣慴晡灵湴楣牯潮獯쯘?ꎬ쿬쏜룟폃볒얩릩ퟢ잰쇷컄쟷볓ꎻ췢훖뗈䅌物?汥慥湴牤瑨慬楮牡瞣歡畳楣潭ꎮ慱ⵃ爭?컄䩯ꎬ겣潭楲瑡慬敳灥捩ꎮ췶呅覆퓑얰뒴얾듳뷡살퓚힡폚뎡춶ꎬ룼쿠뗷쫕폫닆뚼헢죏죫뷸ꆺ붨뗃뫎튪捡礬沣敮枣湫깎湥慬楮慮楣ㄹ略慳佣?럖얩췢뷏쟐쇋킧춥뮧쇞튻퇐웤ퟢ뗄돶컊쿗桮깔?玣䩡瑩枣慮楣愭㈰횱却?玣慮깂歡涣枣㜱瑩捵쟆닂탂릾톧싛ꎬ돇랿틀틑헢쓜쫊닩죫듋쫐닺킩횪릫튻퇹룼쯻폐뮧桥긲潮〶컶ꎺ幌癩깊듥살듳쿠햬싊쫕쯵뿉쫐킩뗄뺿뮧믮튲쇞퓚훷ퟢ쳢敶멉?牯湴깔ꎮ汬灩퇯껅볇벣릸톧〰ꎮ敲潵맍폫쯦쿧ퟢ췐뺭ꆣ튻펦뗘폐춬뎡뗄뫍뻖욽늽벸탩룟쏇쫜솽톡敮浭潫?桥㙬澣敤ꆪ?뗘샍ꎻ맘믹쫇죫킡뢺뎡쳵훐뻹풾쪹쫐뷏틔쪵튪랽ꎬꦴ꺳?놨楧楮깏牮?헾ퟅ붻쇞폚돵닉횸쒿ꆣ쟸샻쪱뗄퓶훘늿췆웰퇐훖볙뻟쫽퓱ꆪ牡杳?삳쟏맺ꢻ⣗慬쟸뚯볒ꆣ뗘놾ퟜ폫떣뛔뿮랢힡ꎻ뗃뎡룟돉탎쪽튲닟돇듭뗄몼볻폃뇪잰ꎬ폚쿞횵쟬맣떽뺿ꆤ맘쿠랿폐뻝쓄瑩ꆪ틔겻횷얩ꪣ퓈뗄솦춥놻컄뛮웤힡킧ꎬ쿖랿춬붨캪뗷쪽폐潮坨몬쫐쟸뇈훝맦쪵룼듳돶얩헢훆좨ꎬ믽뗄쾵맘컝튻훖훘例頻듥꺺뮿ꎬ慲힡뇈죋뗷샻뗄훐쯻랿싊햬웤춶쪱퓬믮얩뷸퇐ꎻ듽틥뮯폫샽쫐쒣볊볓솿ퟢ뮧훖헾ꎬ퓲볹뿉벫랽㈰ꎺꆣ틔뫃쿞돶瑯?쟬겾뺭폄웑?랿훘뻹닩폃튻⣍뫍믹훐평룼풾뮧쇭풴뷸궼볃쿊Ʞ뗄쿧틑뿬ꆣ쪹맘얩퓶닟맣쏷뺭쓜쿲뗚뇣훆쫇ퟢ쫐좣쎽ꎮꇅ뷸ퟢ헲뺭쯙뛔힡뗘킧폃룶힢듥컝쫕뮧릫뗄헣뚫좷퇩ퟷㅚ튲튻볃폚룟뿉믱쟣돶ꎬ늽랢붫랽폫뇚ﶶ껅뮴ㄹꦴꎮ돌웳뫜뗄킧햬샍ꎻ뫏쪡쳡ꎬ폃좡ퟢ퓚쪽즽쇞힡랿쟸싊뒴햼몹욽맜붭듳뺭룼쓜쿲퇐쿖훖쫕늽꿁ꦴ㤹㈰폫튵룟뺭싊믹뚯ퟢ늢틢돐돶죧ꆣ?랢룼쳵놾평쿘쫐랿붨힡ꎬ탂떽쫕뗄샭쪡훂볃뫃벤폚뺿쫇죫첽ꚷꎮ겻〳럇랢ꆣ볃횸뗘솦뷰뛔ퟢ탔죏쇋맻쇞햹뛠볾컄룴쪲캪뎡ퟢ훾랿늢ꎬ쇋죫갲믽냬컂쟷뗄붨얩붫엤쳖훎겻ꦵ?例ꎮ얩햹몼랢뇪뗄췢쫕뗍쇞횵쇋맄쓜풴쫐쪹ꆣ쎻돉쎴샽例???훰쇞쏦ퟢ튻폫늻닮〰벫램훝풽폚랢힡쇋짨랽뮧헻훃ꆣ닺뷏훝햹살쪵돶죫쫕뮹뗃햬샸릻샻뎡ퟢ뛾폐킡틲ꎮ꺾?쟊붥쫐믽쇞뚨틔킡뻠㘩틢훐믮퓶햹랿얩룼쿲뗄닣킧튵뿬쫐ꎬ닢볊컱퓚죫캪훘믹얩폃뗄힡뷰헟뗃볤쯘궼탁믮뎡폫쫐돌췹폐ꆣ틥틑잿풾볓돉뮧뫃힡펦쏑ꪵ쫌뗄돇웤뛈쪹릤얩뫍탂뗘듥룼킧믮랿쫕떽돶뻶풾뗄얩뎡뛈럝믽뾼ꎬ뺭뗷ꆣ캪랿듦킾쓕ꪻ랢뗘쿧힡햬폃뮧훐쫐뗖듳싊ퟢ죫맘돤뚨뾵쾰𥳐웰랢뮧뗄짏닢뛮벫싇뛔돶쇋뗘듋춶힡ퟢ퓚쟸붻랿믹ꎬ쿖뗍탂솿톺랶뫍돌쇞ꆣ쾵럖볃벿?웓붣살ꎬ듭ퟢ폽돶랢듙뗘뛈헢쪵쫕뗄틆떽얩ꆣ쿖햬좨캧뛾쫐뿉뗚랿뺿쇞틔쓄ꎮ꾣?훖쏱ꎬ폫쳖쫇벰㈰ꆣퟢ폽뷸횸헢ퟷ얩듥쇋믹헟죫쓜죈랽ퟶ킩?〸쳘쏦ꎬ쇋뇪훖듥힡맄뗘볤뗄ꆣ쟩뿍뎧닮ꎮ힡뿉뗚ꎬ맛?
量坦产市垣一←→←CHJNA REAL ES1习惯8.赵之枫.城市化背景下农村宅基地有偿使用和转让17.盛荣.农村宅基地制度改革的日标及方案分析.中制度初探.农业纯济问题. 国农业大学学报(社会科学版)..田传浩傅楠郑文娟.宅基地制度、地权安全性与18.施晓琳.农村宅基地使用权人的权利与义务.南京农村住宅投资行为.中国房地产. 农业大学学报(社会科学版)..韩康.启动中国农村宅基地的市场化改革.国家19.董德坤鲁金萍.基于土地收益的农村宅基地产权行政学院学报.分析安徽农业科学..丁关良.1949年以来中国农村宅基地制度的演变.20.王春光.农村流动人口的"半城市化"问题研究.湖南农业大学学报(社会科学版)社会学研究..章波唐健黄贤金等.经济发达地区农村宅基地流基金项目:转问题研究一一以北京市郊区为例.中国土地科学.本文得到国家自然科学基金(70973107)、教育部基金13.赵国玲杨制桥.农户宅基地流转意愿影响因素分(07jA790100)、国家社会科学基金<08AJYOI6)和浙江省大析一一以武汉市江夏区为例.中国房地产.学生科技创新项目计划(新苗人才计划)的支持，沈佳音、14.周娟杨庆援张蔚等.贫困山区不同类型农户对刘冉冉等参加了调研，特此致谢。.宅基地流转的认知与晌应→一基于重庆市云阳县568户作者简介:农户调查.中国土地科学.方丽，浙江大学公共管理学院硕士研究生，主要研究15.鲍海君王犁苑俞红燕等.农村宅基地适宣性评方向为士地经济。价的集对方法及其应用.上海地质. 田传浩，浙江大学房地产研究中心、浙江大学公共管16.曹新字郑志安.小城镇农民宅基地置换可行性评理学院副教授，主要研究方向为土地制度和住房政策。价体系研究.中国农业大学学报. Rural Housing Rental Market: Effect on Land and Income Allocation Fang Li Tian Chuanhao )lbstract: This paper examines suburban rural housing rental market and its effect on land and income allocation in Hangzhou. It is found that the development of the market is largely resulted by economic growth and immigration of nonlocal labors. Local households with extra living space tend to lease out more areas. The prosperity of rural housing rental market improves the utilization efficiency of subur›ban rural housing land, and to some extent inspires housing investment. Payment received through the market constitutes an important part of households’ income, which indicates that the market might be a useful tool in increasing income level and reducing poverty. l(eYlVords: Suburban, Zhaijidi,rural housing rental markets 李求军/责任编辑伊甸A S也JA 一豆术Ji.苟且113췲랽쫽뻝㢣훆㦣얩ㆣ탐?뫾ㄲㄳ컶ㄴꆤꆮㄵ볛ㄶ놦捈ㄷ맺ㄸㄹ럖㈰짧믹놾⠰톧쇵ퟷ랽쳯샭卵創䡯剥䵡䖼潮䱡慮䥮䆢䙡䱩呩䍨䅢灡數獵牵浡污景瑨摥潦䥡湯桯睩ㅩ獰瑥瑯汥潵浯慲灲敦獯楮牥捯瑵業畳琰ㅥ灯䭥샮曖㇈網汯泇桯楴楮慬䡡瑨浡?牥批散杲慮業扡剅䕓浥灥牫湬瑲慣瑥湳牴긱慭扵牡牥?敦湤畮癥牧業扯畳瑨癩慳敡潳畴晩牵獰捥牯浡灯捯摩浩捲〱噥汎뷰헟獴껕뛈껌듥ꎮ헾꺶쓏뮧뗄쳥뗘얩튵컶믡컄㝊짺좽샶쿲뒫톧湧慮畡祷쟳䦡ꆪ扵?捯汯慴牫獵潮潷湴灲桯癥扥畳整潣牴쫵䅌呁湴捯牫楮牢?晥汯敬浩牳敨湧玣灥楬䍩犡牡污楶畧牴浥捡杨畉敡摵?쿮볲牡楮浥捡穨整䥴潭瑨慬潶畳獴禣퓖돵힡몫톧ꆹ얩헂헔훜뗷놫벯닜쾵닺쪢튵쪩듳뚭ꎮ췵뗃䄷뿆좽ꎬ캪뫆풺湤湨潲뻼ꅣꆯ꽵ꆪ햬牢敳慮慬捴灭?杲ꎮ潉깔物楺敮湤敤整ꎬ瑥獩捩楮捡냦쒿뷩捴?瑩潵敤楣敳慬浥꺷첽ꮺ햬뾵풺?튵늨맺닩몣뛔탂퇐쫐죙듳쿾톧뗂낲뒺떽㤰벼뗈헣췁ꎬ뢱整慯敮慴䱯摳桥瑹捹?睨湧ꎯ氧䫌틔慮潮ꎮ?湴ꎺ瑩楯捡慮楣ꆤ?ꎮ울춶톧벣듳쳆쇡퇮뻽랽폮뺿뎡쇕삤믕맢맺뒴닎붭뗘헣뷌ꎺ퓰䥴周커믹ꎺ?偡꺳얩뗩웴놨긱톧붡퇮쟬훐췵램횣ꎮ슳볒〩탂볓듳뺭붭쫚潮卵죎㋃?킾몺祭쟊煫탐뚯ꎮ㤴톧믆룖맺샧벰횾훐듥놨얩⣉뷰튵㈰ퟔꆢ쿮쇋볃듳ꎬ扵뇠윲敮뾡쫐뗘킻뺭ꏎ캪훐㈰㧄놨쿍쟅헅췁풷웤낲맺햬⣉듥욼뿆〶좻쒿뗷릫ꆣ톧훷牢벭?ꎮꪡ붭꾱볃쒾ꎮ맺〸⣉뷰캵뗘폡펦얩믹햬톧쇷뿆볒볆퇐릲랿튪慮쏇뎾컊훐얩ꎮ퓀뗈쿄쇷뿆뫬폃킡튵뗘믹웑뚯?톧짧뮮ꎬ맜퇐냏쳢껕맺듥?듖ꎮ뮧톧퇠돇듳훆웑뗘Ʞ폚㈰죋믹믡⣐쳘샭닺뺿婨풱쟸싅ꎮ겻랿햬킹웑뺭욶뗈짏헲톧뛈Ʞ쪹췁〷뿚뷰뿆싃듋퇐랽慩놾캪ꦴ㈰例뗘믹鉶Ʞ볃삧ꎮ몣얩톧룄폃뗄⠷훂풺뺿쿲橩꧊샽〱?닺뗘ꦴ랢즽얩쏱놨룯ꎮ좨㈰쫕?ꆰ〹믹쮲킻쮶훐캪摩킽ꎮ겻ꎮ욶뗄㈰듯쇷쟸듥훊햬죋〷틦냫㜳뷰얼ꆣ쪿탄췁ꎬ볇훐例?좡㈰牽겻〸뗘늻햬ꎮ믹죕〵뗄돇⠰욻퇐ꆢ牵맺죏?ꊵ?暳例ꎮ쟸틢춬믹㈰뗘〷뇪좨얩쫐㜩㡁긩뺿헣훆牡ꫀ랿킳?ꆻ??얩풸샠뗘훃ꎮ벰샻듥뮯ꆢ䩙뗄짺붭뛈ꗊꢰ꾸욶듥ﶣ펰뗘탍횪쫊ꎮ뮻?랽폫햬ꆱ뷌〱횧ꎬ듳뫍맓니쒸좵햬쿬얩틋?뿉낸틥믹컊폽㘩돖훷톧힡껖닺쎺ꯐ쓑믹틲뮧탔탐럖컱뗘쳢늿뫍ꎬ튪릫랿킹ꎮ폫췗퓓꺹?뗘쯘뛔움탔컶ꎮ닺퇐믹헣짲릲헾鬒㈰?謁쇷럖움ꎮ쓏좨뺿뷰붭병맜닟솵쿬?훐뺩ꎮ쪡틴ꆣ?ꎮ듳ꆢ웑ㄲ펦ꞣ긲ꆪ〰㚣뛖긱폚훘쟬쫐퓆퇴쿘㔶㢻?
