（定价策略）定价方法中的
随行就市定价法
随行就市定价法：首先应对本案进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次
相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”
等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。
（一）项目价值要素分析
1、舒适要素
户型针对目标客户群“量身定做”，周到细致的考虑使用者对实际功能的需求，
并满足心理认同感，户型设计侧重住家的舒适性。
配套
会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娱
乐等设施配备恰当。
环境
规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境，成为居民获得心理、情
感休闲的空间，环境规划以人为本。
2、便利要素
出行与停车方便距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车
位。
生活方便购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。
3、健康卫生要素
A、无有害气体、烟尘、噪音污染；
B、有完善的供水、供电、煤气系统；
C、日照充足、通风良好。
4、景观要素
外景观山景、水景、公园、绿地
内景观建筑立面、广场、小品、绿艺
院内景观私家花园、空中花园、门前环艺
5、品牌要素
开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
6、物业管理要素
安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密
服务日常服务、家政服务、酒点式服务
文化氛围特色社区活动，温馨、健康的社区氛围
（二）项目价值要素综合评价表
类比
项目均价
(元/M2)品牌要素舒适要素便利要素健康
卫生要素景观要素物业管理
要素本案
可实现度
金山碧水三期 1833–+–++–0
金山明星 198500–+–0–
金山佳园 24500––+–0–
金山明珠 24000–––00–
香江明珠 2700–––––0–
北京金山 2500–––––0–
滨江丽景 2100+0–0–––
康城 1960–00+0––
幸福城 2000000+–––
福光远东花园 1750++–++0+
备注+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，－为低于类比项目。
根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质：
高于---------福光远东花园
相当于----------金山碧水三期
低于----------金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江丽
景、康城、幸福城
因此，本案可实现价值为 1830元/M2，将会有比较适合的回报率与回报周期。
五、单元价格调整方案
由于房地产商品的特殊性，同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同，这是因为
各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用；效用低消费者就愿
意支付较低的费用。因此，在制定出一个小区的基准价格之后，还需要对各个单
元进行价格调整。
调整系数=调整价格÷基准价
（一）价格调整系数房策网 http://
1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平，用位置系数表示：
楼号 7#8#、9#、10#、11#12#、13#、14#
系数+0+2+1－1－2
说明 7#楼南向虽然有 30米楼间距，但是北向沿街噪音较大，两项相互抵消所以
位置
系数为零。8#楼北向有 30米楼间距，南向最大有 27米楼间距，又位于两个主题
花园之间，9#楼有
主题花园，同时东西两头无建筑物遮挡，西向现有的花园 11#楼一层只有四个单
元，因此 10#楼的南向留出了较大的空间，是主题花园和
羽毛球场的位置，12#、13#位置相对靠后，离主入口约有 150米的距离。14#楼
因位于社区最角落，靠近指挥学校，操练声音较大。
2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平，用景观系数表示：
楼号 8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#、14#
系数+2+1+0
说明 8#楼之间楼间距大，是主题花园的最好位置，又能与一期的中央花园相呼应。
7#、9#楼西向是现成的花园，11#楼南北向空间较大，是主题花园的位置之一。
朝向无突出景观特征。
3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平，用垂直系数表示：
楼层 1F2F3F4F5F6F阁楼层
系数－9－4+0+0+0－3+30
说明拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅消
化掉。
六层是复式住宅和带阁楼住宅，复式按六层价格计算，阁楼户型按六层价格加上
基准价的 30%计算。
4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平，用水平
系数表示：
单元号 01单元（东头）06单元（西头）02、03、04、05单元（中间）
系数+4+3+0
说明东向靠指挥学校西向是一期建筑、康复中心和空地中间的单元，仅靠南北向
采光系数为零
5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平，用分摊系数表示：
楼号 6#、7#、8#、9#、11#10#、12#、13#、14#
系数+0－2
说明分摊比例为 %10#、12#、13#、14#楼的分摊达 %%
6、根据户型功能的差异制定不同价格水平，用户型系数表示：
楼号 8#10#11#13#
单元 01、0602---0501---0405、0601、0402、0301、0602---05
系数+2+0+1+1+2－1－1+0
说明 8#楼 01、06单元是全明设计，而且进深
仅为 米；10#楼 05、06单元南向不被 11#楼遮挡。01—04单元各功能区分
隔明显。11#楼是全部住宅中进深最短的，仅为 米，而且 01、04单元三房
并排朝南；02、03户型厨房的门开向客厅；阁楼户型的梯位在客厅，影响客厅的
完整性。13#楼 01、06单元南向是厨房和卫生间，客厅夹在中间不好
摆设家具，而且三房面积 105M2只有一个朝北的阳台。
（二）各单元综合系数表
7#楼综合系数表
系数
单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计
101+0+1–9+4+0+0–4+149
201+0+1–4+4+0+0+1
301+0+1+0+4+0+0+5
401+0+1+0+4+0+0+5
501+0+1–3+4+30+0+32
102103104105+0+1–9+0+0+0–8
202203204205+0+1–4+0+0+0–3
302303304305+0+1+0+0+0+0+1
402403404405+0+1+0+0+0+0+1
502503504505+0+1–3+0+30+0+28
106+0+1–9+3+0+0–5
206+0+1–4+3+0+0+0
306+0+1+0+3+0+0+4
406+0+1+0+3+0+0+4
506+0+1–3+3+30+0+31
8#楼综合系数表：
系数
单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计
101+2+2–9+4+2+0+1+228
201+2+2–4+4+2+0+6
301+2+2+0+4+2+0+10
401+2+2+0+4+2+0+10
501+2+2+0+4+2+0+10
601（阁楼）+2+2–3+4+32+0+37
102103104105+2+2–9+0+0+0–5
202203204205+2+2–4+0+0+0+0
302303304305+2+2+0+0+0+0+4
402403404405+2+2+0+0+0+0+4
502503504505+2+2+0+0+0+0+4
602603604(阁楼)+2+2–3+0+30+0+31
605（复式）+2+2–3+0+0+0+1
106+2+2–9+3+2+0+0
206+2+2–4+3+2+0+5
306+2+2+0+3+2+0+9
406+2+2+0+3+2+0+9
506+2+2+0+3+2+0+9
606（复式）+2+2–3+3+2+0+7
9#楼综合系数表
系数
单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计
101+2+1–9+4+0+0–2+234
201+2+1–4+4+0+0+3
301+2+1+0+4+0+0+7
401+2+1+0+4+0+0+7
501+2+1+0+4+0+0+7
601+2+1–3+4+30+0+34
102103104105+2+1–9+0+0+0–6
202203204205+2+1–4+0+0+0–1
302303304305+2+1+0+0+0+0+3
402403404405+2+1+0+0+0+0+3
502503504505+2+1+0+0+0+0+3
602603604605+2+1–3+0+30+0+30
106+2+1–9+3+0+0–3
206+2+1–4+3+0+0+2
306+2+1+0+3+0+0+6
406+2+1+0+3+0+0+6
506+2+1+0+3+0+0+6
606+2+1–3+3+30+0+33
10#楼综合系数表：
系数
单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计
101+1+0–9+4+1–2–5+66
201+1+0–4+4+1–2+0
301+1+0+0+4+1–2+4
401+1+0+0+4+1–2+4
501+1+0+0+4+1–2+4
601（阁楼）+1+0–3+4+31–2+31
102103104105+1+0–9+0+1–2–9
202203204205+1+0–4+0+1–2–4
302303304305+1+0+0+0+1–2+0
402403404405+1+0+0+0+1–2+0
502503504505+1+0+0+0+1–2+0
602603604(阁楼)+1+0–3+0+31–2+27
605（复式）+1+0–3+0+1–2–3
106+1+0–9+3+1–2–6
206+1+0–4+3+1–2–1
306+1+0+0+3+1–2+3
406+1+0+0+3+1–2+3
506+1+0+0+3+1–2+3
606（复式）+1+0–3+3+1–2+0
11#楼综合系数表
系数
单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计
101+1+1–9+4+2+0–1+170
201+1+1–4+4+2+0+4
301+1+1+0+4+2+0+8
401+1+1+0+4+2+0+8
501+1+1+0+4+2+0+8
601+1+1–3+4+32+0+35
102103+1+1–9+0+0+0–7
202203+1+1–4+0+0+0–2
302303+1+1+0+0+0+0+2
402403+1+1+0+0+0+0+2
502503+1+1+0+0+0+0+2
602603+1+1–3+0+30+0+29
104+1+1–9+3+2+0-2
204+1+1–4+3+2+0+3
304+1+1+0+3+2+0+7
404+1+1+0+3+2+0+7
504+1+1+0+3+2+0+7
604+1+1–3+3+32+0+34
12#楼综合系数表：
系数
单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计
101–1+0–9+4+0–2–8–42
201–1+0–4+4+0–2–3
301–1+0+0+4+0–2+1
401–1+0+0+4+0–2+1
501–1+0+0+4+0–2+1
601（阁楼）–1+0–3+4+30–2+28
102103104105–1+0–9+0+0–2–12
202203204205–1+0–4+0+0–2–7
302303304305–1+0+0+0+0–2–3
402403404405–1+0+0+0+0–2–3
502503504505–1+0+0+0+0–2–3
602603604(阁楼)–1+0–3+0+30–2+24
605（复式）–1+0–3+0+0–2–6
106–1+0–9+3+0–2–9
206–1+0–4+3+0–2–4
306–1+0+0+3+0–2+0
406–1+0+0+3+0–2+0
506–1+0+0+3+0–2+0
606（复式）–1+0–3+3+0–2–3
13#楼综合系数表
系数
单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计
101–1+0–9+4–1–2–9+6
201–1+0–4+4–1–2–4
301–1+0+0+4–1–2+0
401–1+0+0+4–1–2+0
501–1+0+0+4–1–2+0
601–1+0–3+4+29–2+27
102103104105–1+0–9+0+0–2–12
202203204205–1+0–4+0+0–2–7
302303304305–1+0+0+0+0–2–3
402403404405–1+0+0+0+0–2–3
502503504505–1+0+0+0+0–2–3
602603604605–1+0–3+0+30–2+24
106–1+0–9+3–1–2–10
206–1+0–4+3–1–2–5
306–1+0+0+3–1–2–1
406–1+0+0+3–1–2–1
506–1+0+0+3–1–2–1
606–1+0–3+3+29–2+26
14#楼综合系数表：
系数
单元位置系数景观系数垂直系数水平系数户型系数分摊系数小计总计
101–2+0–9+4+0–2–9–102
201–2+0–4+4+0–2–4
301–2+0+0+4+0–2+0
401–2+0+0+4+0–2+0
501–2+0+0+4+0–2+0
601（阁楼）–2+0–3+4+30–2+27
102103104105–2+0–9+0-1–2–14
202203204205–2+0–4+0-1–2–9
302303304305–2+0+0+0-1–2–5
402403404405–2+0+0+0-1–2–5
502503504505–2+0+0+0-1–2–5
602603604(阁楼)–2+0–3+0+29–2+22
605（复式）–2+0–3+0-1–2–8
106–2+0–9+3+0–2–10
206–2+0–4+3+0–2–5
306–2+0+0+3+0–2–1
406–2+0+0+3+0–2–1
506–2+0+0+3+0–2–1
606（复式）–2+0–3+3+0–2–4
价格分两部分计算：
基准价 1830元/M2不包括阁楼的价格；
阁楼取基准价的 30%，既 1830×30%=549元/M2；
带阁楼的户型共 38套面积 3704M2，
因此，阁楼加价 549×3704=2033496元，
整个项目每平方米分摊 2033496÷26993=75元/M2；
所以，项目均价为 1830+75=1905元/M2；
制定销售表价：
表上价格=基准价×（1+单元综合系数）
基准价=1830元/M2
