房地产管理经典实践
主题：万科和保利财务分析
及投资建议
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万科集团简介及SWOT分析1
保利地产公司简介SWOT分析2
关于两家公司具体的财务分析3
关于两家公司的综合评估与投资建议4
报 告 内 容
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成立于1984年的万科集团，是中国大陆首批公开上市的企业之一。截至
2009年末，万科总资产达1376亿元，净资产达454亿元。
定位于中国房地产业领跑者的万科，20余年来，以改善中国人居环境为
已任，坚持人本主义的居住理念，在全国25个中心城市，成就了40000
多个家庭的居住梦想。2001年以来，万科连续三年荣膺北京大学企业案
例管理研究中心和《经济观察报》联合评选的“年度中国最受尊敬企业
”。曾被《福布斯》杂志评选为“全球最优秀300家小企业”的第6位，
并入选“全球200家最佳中小企业”。2005年，万科获国家工商总局商
标局认定的“中国驰名商标”，成为中国房地产行业第一个国家认定的
驰名商标。
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公司的宗旨
对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间
对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益
对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台
对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象
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——成为中国房地产行业持续领跑者
建筑无限生活
公司的愿景
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SWOT分析
환환 매매S
W
O
T
优势
劣势
机会
威胁
中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
强大的销售规模和跨区域运营能力。
财务状况良好，融资渠道通畅。
增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变。
土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，
低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提
高市场占有率。
住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞
争优势，对其未来增长构成有力威胁。
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万科集团简介及SWOT分析1
保利地产公司简介及SWOT分析2
关于两家公司具体的财务分析3
关于两家公司的综合评估与投资建议4
报 告 内 容
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保利房地产（集团）股份有限公司成立于
1992年，是中国保利集团控股的大型国有房
地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主
要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，
国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉
联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公
司品牌价值达亿元，为中国房地产“成
长力领航品牌”。2006年7月，公司股票在上
海证券交易所上市，2009年获评房地产上市
公司综合价值第一名，并入选“2008年度中
国上市公司优秀管理团队” 。截至2009年末，
保利总资产达898亿元，净资产达269亿元。
2010年第一季度，总资产超千亿。
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公司的理念 和者筑善
公司的愿景
以和为道，追求建筑、人与社会的和谐共生，营造业主的和美生活，
促进企业的和谐发展；
以筑立业，品质为先，追求卓越，不断创造与构筑理想生活与丰美人
生；
以善为达，心存感恩，诚待他人，关爱社会。
“和者筑善”既体现了保利地产 “以和为道”的文化底蕴，又传递了
“以善为达”的价值准则。
——打造中国地产长城
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환환 매매
S
W
O
T
SWOT分析
劣势
机会
威胁
优势
最大的竞争优势在于其资源优势，受益于央企背景。
土地储备规模快速增长，地产项目储备增至3200万平方米，在
一、二线城市形成全国性布局。
成长性好，增长迅猛。
良好的执行力将保证公司高速发展。
在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，
这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
经营风格偏激进。
保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占
有率将迅速提升。
二、三线城市化进程提速。
保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港（119，HK），
与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。
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企业盈利能力分析
分析：
从年报数据分析，保利和万科2007年-2009年销售收入和净利润都呈上升趋势，
但从销售收入和净利润的增长率来看，总体上保利优于万科。
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企业盈利能力分析
分析：
1、净利润率指标，保利连续3年优于万
科，说明保利近年处于快速成长期；
2、资产报酬率、权益报酬率万科在2007
年均优于保利，但08-09年度，低于保利；
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企业短期偿债能力分析
分析：
1、流动比率越高越好，房地产行业流动比率标准是2，从上图看保利优于万科；
2、房地产行业速冻比率标准是1；保利和万科都存在速动比率偏低的现象；
房地产行业
标准
房地产行业
标准
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企业长期信用风险分析
分析：
1、万科和保利均属于资产高负债，资
产负债率均高于房地产行业资产负债
率40%-60%的安全线；
2、保利、万科利息保障倍数均高于行
业平均水平，两家公司的债权人处于
非常安全的程度；万科保障系数更高；
3、万科和保利均属于低债务比率，利
用杠杆原理的程度低；
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企业经营能力分析
分析：
1、从应收帐款周转率来看，保利明显优于万科；
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市盈率
分析：
08-09年，万科、保利都在合理的范围，保利07年是出现明显的高估现象。
市盈率20-30
属于合理范围
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万科集团简介及SWOT分析1
保利地产公司简介SWOT分析2
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关于两家公司的综合评估与投资建议4
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保利、万科的综合评估与投资建议：保利、万科的综合评估与投资建议：
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综上所述，从2007-2009年财报分析来看：
保利经营风格属于偏激进型企业，近三年保持17%以上的净利润增长率，
央企背景使保利的储备土地面积发展势头强，适合短期投资；
万科经营风格属于稳健型企业，企业规模大，资本雄厚，总资产是保
利的倍，但从07-09年数据分析，万科和保利的总资产差距在逐渐缩小。
万科在盈余公积有一定的储备（保利还没有这方面的考虑），适合长期持
有。
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