南昌深国投商业中心调研报告
前言
南昌市是江西省省会,地处江西省中部偏北,赣江、抚河下游,东北滨临我国最大的淡水湖鄱阳湖, 是我国主要的革命根据地之一,有着悠久的革命历史文化背景。
下辖东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里、昌北开发及高新七区;南昌、新建、进贤及安义四个县。截止至2003年年底,户籍人口共有万人。
南昌市2003年社会消费品零售总额亿元,比2002年增长%,零售消费市场亦日益活跃。分行业看,批发零售贸易业零售额亿,同期增长%;餐饮业亿,同期增长%;其它行业亿,增长%。
南昌市商业未来发展蕴涵着无限的潜力同时,商业点之间竞争越趋激烈,我们的项目在这一大背景下应运而生。
那么,除了项目本身的优势以外,整体业态如何组合才能更受本地人士欢迎呢?如何创业地引导消费?当区的商业容量与项目的关系如何?怎样令项目的市场级呐量更大化?租金收益有保障?
这些关键的问题,需要由对一般市民的日常消费购物、娱乐等方面习惯及对商家对商业用房之需要求与期望为判断的基础。
我们希望通过科学、系统的调查统计和分析;通过有前瞻性的反复推论;就项目之定位,业态组合、形象、创新概念等方面作出具参考性的建议,令项目成为南昌市的商业新中心。
第一部分 市场调研
市场调研目的、调研方式及样本收集
重点研究主题
市场上现有的主要商业项目包括百货公司、商场、大型超市、大型家居市场)的业态结合、经营现况等等,以及南昌市民对上述各大项目的喜爱程度。
商业配套设施诸如餐饮、文娱设施等市场供应状况。
南昌市居民的购物消闲习惯,及对当地商业配套的全面要求。
一般零售商对于在当地区开业的意向,他们对租金的承受能力及对当地商业空间的看法。
邻近地区现经营店铺的数量及分布与主要商业点经营面积统计。
各大商圈地区现有供应店铺的租金与售价水平,以及市场上同类物业及具可比性物业的综合分析。
所有调研分析的目的就是要为项目的发展方向提供参考基础。
效益——分析辐射范围消费人流及消费力,估算项目能有多大营业额。
比较现时市值租金及同类商场租金——评估项目租金水平
从租金回报角度分析项目的总体价值
结合市场空间及市民未来需要厘定项目的市场定位。
提出新概念——建议业态和商号组合。
如何建立可持续发展的商业中心。
如何满足市场调研目标
南昌市作为江西省省会城市,位于江西省中部偏北位置,总面积7402平方公里,人口达450万,南昌市商业点及商业街较集中于西湖区及东湖区交界一带。项目座落于南昌市青云谱区、西湖区及青山湖区之间,故此市场调研的主要地域范围将集中八一广场一带,解放西路一带。并凭借对之深入调研探访了解,研究项目对其他地区的辐射情况。
南昌市内购物商业点较为集中,而其它区域商业点分布极其零散,为避免访问消费群体过于集中,因此是次市场调研亦覆盖多个路段区域,全面反映消费者习惯与取舍要求。
近年随着省政府的大力支持,南昌市商业有着较大飞跃的发展,市民之营商意识日渐浓郁,而市内之零售、餐饮等行业亦日益发达,系统研究市内营商人士要求,对项目定位亦是极为重要的判断依据。
市场调研方式及问卷设计
问卷设计将更深入具体调研市民的消费方式及消费力。也会就关键因素把不同考虑层面作多方面分析。着重了解他们目前的需要及对未来新增商业项目的期望。
商号需求调查,则集中了解他们对本地商业空间的看法,及对租金的承受。
对市民购物消费需求,将用定点随机街头访问形式。
对商号使用者的需求,则集中在主要商圈和项目邻近区域做定点入铺访问。
对现有各大经营中之百货公司及大型商场,全部采用实地考察。
对主要商圈的核心地段和项目所在区域,以逐一统计并逐一记录的方式;把业态再作分类重点。估算现有的商业楼面总面积。同时也为项目周边直接辐射影响的消费户数及人流量作出统计估算。
基本相关数据,则从政府统计年鉴中及公开报告抽取有参考性之资料。
样本收集范围与数量
居民消费习惯及消费取向的调查
街访调研地区采样统计
调研地点
有效样本
作废卷
胜利路
16
3
北京华联青云谱分店
26
1
象山南路新洪客隆
13
10
麦德龙
23
5
万寿宫
19
5
万达购物广场沃尔玛
29
1
中山路口
8
0
洪城大厦
20
3
八一广场新华书店
25
0
丽华购物广场
32
0
北京华联上海路分店
15
2
天虹商场
24
1
八一广场
4
0
解放西路
21
0
叠山路
4
0
太平洋百货
23
0
合计
302
31
商铺使用者需求调查
商铺入户地区采样统计
调研地点
有效样本
作废卷
丁公路
14
0
万寿宫
6
4
北京西路
16
3
南京东路
10
0
中山路
28
8
胜利路步行街
12
1
江大南路
10
0
万达购物广场
11
0
孺子路
10
0
象山路
16
1
井冈山大道
12
1
八一广场
5
2
合计
151
21
商业调研目标
调研方式
调研目标
调查目标数量
实地考察
百货公司及大型商场
13
超市、大卖场
8
商业街道
10
居民消费习惯及消费取向分析
日常购物点
排名
日常购物点
得分
1
八一广场一带
687
2
中山路及胜利路一带
538
3
洪都路及上海路一带
168
4
北京西路一带
166
5
南京东路一带
124
八一广场一带成为众多被访者最经常前往的购物地点,列第一位;中山路及胜利路一带同样是被访者经常前往购物的地点之一,八一广场、中山路及胜利路一带此两个地点相距不到一千米,同样有着购物商业点十分集中的特点,两个主要购物地点以较大优势成为被访者日常最经常前
往的地点。洪都路及上海路一带商业点主要由麦德龙、北京华联两分店及百货大楼城东超市分店,而获得一定被访者支持,列第三位;北京西路受到八一广场商圈辐射影响,得分列第四位。
每月购物频率
超过73%被访者每月前往购物次数达到3次以上,值得注意的是,有超过45%被访者前往购物次数在4次以上。可见,南昌市民有一定日常逛街购物的意欲。
每次购物消费金额
23%被访者每次购物消费金额在50元以下,每次消费金额在200元以上的被访者占19%,每次消费在300元以上被访者的仅占8%。
前往购物消费时段
周一至周五
在周一至周五期间,34%被访者在有需要的时候就前往购物;其次,27%被访者选择在傍晚/晚上时间前往购物;24%被访者选择在下午前往购物,列第三位。
节假日
在节假日期间,对四个选项的选择被访者人数较为平均、并接近,而选择在傍晚/晚上时段前往购物的相对最少,只占21%。可见,被访者在节假日期间较喜欢在白天的时间段前往购物。
对不同商业点的喜爱排列
排名
商业点
得分
1
大型超市
561
2
商业步行街
387
3
百货公司
337
4
综合商场
274
5
专业市场
151
大型超市以绝对的优势超越商业步行街成为被访者最喜爱的商业点,列第一位,显示逛大型超市,已成为被访者必不可少的日常生活一部分;商业步行街则列第二位;百货公司仍是被访者日常前往购物的重要组成部分,列第三位;综合商场列第四位;对商品种类单一的专业市场,被访者表示日常较少前往。
最喜欢前往购物的地点/商业点
排名
商业点
得分
1
太平洋百货
420
2
南昌百货大楼及其分店
386
3
万达购物广场
339
4
洪城大厦
118
5
财富广场
95
6
丽华购物广场
45
7
天虹商场
42
太平洋百货以其品牌商品较多,购物环境相对更舒适,超过了被访者对当地老品牌龙头百货企业百货大楼的支持,成为最受欢迎的商业点;南昌百货大楼列第二位;有沃尔玛驻场的万达购物广场,以其较新的经营业态及环境,受欢迎程度已大大超过洪城大厦、丽华购物广场及天虹商场。洪城大厦、财富广场分列第四、五位。
对市内超市的喜爱排名
排名
超市
得分
1
沃尔玛
715
2
新洪客隆
302
3
北京华联
260
4
旺中旺超市
132
5
麦德龙
125
6
好又多
123
7
农工商超市
47
8
汉华连锁超市
32
位于八一广场的沃尔玛超市以绝对的优势成为被访者最喜爱前往购物的超市,列第一位;新洪客隆以多家分店,在当地已形成一定的品牌效应,列第二位;北京华联超市列第三位;旺中旺超市以其日常消费商品种类齐全,价格比较大众化,超过另一超市巨头麦德龙,成为第四位;来自德国的麦德龙,其侧重批发的销售方式,仅列第五位。
前往购物主要交通工具
排名
交通工具
比例
1
公交车
56%
2
步行
16%
3
的士
10%
4
自己架车
10%
被访者中最多市以乘公交车前往购物地点,占56%;步行前往的被访者占16%,列第二位;再者为乘坐的士和自己架车人士。可见,若商场本身能提供免费专车,给消费者提供方便,更能迎合南昌市市民前往购物的需求。
购物时主要关注因素排名
排名
关注因素
得分
1
前往交通方便
428
2
就近居住地点
423
3
价格
365
4
休闲乐趣
183
5
就近工作地点
149
6
形象品牌
139
7
一站式消费,选择多
63
前往交通方便是众多被访者最关注的因素,被访者都希望所前往购物点的交通能更便捷,前往交通方便得分列第一位;众被访者表达了购物点能就近居住地点的意愿,就近居住地点得分亦仅次前者列第二位;商品价格亦是被访者最关注的因素之一,排第三位;休闲乐趣则列第四位,可见被访者对该部分有着较大的需求。
所在区域
居住区域
27%被访者居住在青山湖区,列第一位;其次19%被访者居住在青云谱区;居住在西湖区、东湖区的被访者分列第三、第四。
工作区域
28%被访者工作区域在青山湖区;在西湖区工作的被访者占21%,列第二位;在东湖区、青云谱区工作的分列第三、第四。
对市内购物/娱乐/餐饮/休闲设施的满意度
对市内购物的满意度
接近六成被访者表示南昌市购物设施表示可以接受;21%被访者表示购物设施足够,20%被访者表示有增加购物设施的必要。
对市内娱乐设施的满意度
37%被访者认为南昌市的娱乐设施不足够,需要增加相关设施,结果显示南昌市的娱乐设施有进一步补充及提升之空间。
对市内餐饮的满意度
普遍被访者表示南昌的餐饮设施数量是可以接受的,占八成;但仍需增加一些素质较高的餐饮企业。
对市内休闲设施的满意度
超过4成被访者认为南昌市市内休闲设施不足够,市内亦缺乏具有相应休闲设施的一站式综合购物商业点。
市内消费品品牌选择满意度
38%被访者表示市内消费品品牌选择不足够。
对市内最缺乏品牌的商品排名
排名
商品
得分
1
服装、手袋/鞋
391
2
电脑及其他产品
221
3
化妆/美容用品
219
4
家庭电器
197
5
运动用品
154
6
日常家庭用品
151
7
数码产品
148
8
保健品
81
9
家私/床上用品
61
10
烟、酒、饮料
44
11
金饰珠宝
29
12
钟表
22
众多被访者认为市内服装、手袋及鞋类消费品最缺乏品牌选择,列第一位,结果显示被访者对该类消费品的品牌需求比其他消费品要大得多;电脑及其他产品、化妆及美容用品、家庭电器等消费品分列第二、第三、第四位。
连有沃尔玛的万达购物广场目前最吸引前往原因排名
排名
吸引前往原因
得分
1
购物环境佳
409
2
拥有沃尔玛超市
352
3
周边购物场所多,方便
281
4
自身商品种类多
218
5
价格
151
6
就近工作或居住地点
121
7
服务及口碑佳
101
8
有食街及家私城
61
于去年投入使用的万达购物广场,与其他购物广场或百货公司相比拥有较佳、舒适的购物环境,得到普遍被访者及市民的喜爱,其购物环境佳成为最吸引被访者前往的原因;具有国际品牌沃尔玛超市的进驻,受到了南昌市市民的喜爱,成为主要吸引被访者前往万达购物广场的原因,列第二位;而万达购物广场周边1千米范围集中了南昌市最主要的多个购物场所,能方便市民到其他商业点购物,列第三位最能吸引被访者前往万达购物广场的原因;自身商品种类多、价格分列第四、第五位。
万达购物广场不足之处排名
排名
不足之处
得分
1
没有休闲娱乐设施
406
2
商品价格高
390
3
停车位不足
307
4
商品种类不够多
292
5
品牌商品不足
204
缺乏休闲娱乐设施是被访者认为万达购物广场最为不足之处,列第一位;商品价格高亦列第二位;停车位不足够列第三位。
对本项目的商业业态期望
应填补的商业形式排名
排名
商业形式
得分
1
综合性大型时尚购物城
483
2
商业街
362
3
连锁大型超市
291
4
百货公司
237
5
社区连锁超市或便利店
154
6
家居广场
102
7
家电广场
69
众多被访者表示希望在本项目增设综合性大型时尚购物城,并占绝对优势,列第一位;商业街是项目附近区域所欠缺的商业形式,被访者对其兴趣列第二位;连锁大型超市则列第三位;百货公司列第四位。
要增设/引进的商品类别
排名
商品类别
得分
1
服装
401
2
化妆/美容
191
3
书刊/CD/影碟
147
4
手袋/鞋
129
5
家庭电器
124
6
日常家庭用品
117
7
电脑及其他产品
115
8
手机/数码产品
100
9
运动用品
95
10
花鸟鱼虫
58
11
家私/床上用品
42
12
烟、酒、饮料
36
13
内衣
33
14
家居摆设
33
15
保健品
32
16
厨房用品
28
17
金饰珠宝
21
18
钟表
12
19
眼镜
8
20
浴室用品
6
服装类商品是被访者最希望增设的商品类别,其得分优势明显,列第一位,可见,服装类商品有进一步提升空间;化妆/美容等商品列第二位,是被访者希望主要增设的商品类别;书刊/CD/影碟等商品则列第三位;手袋/鞋、家庭电器分列第四、第五位。
最经常惠顾的商品类别
排名
商品类别
得分
1
服装
536
2
日常家庭用品
208
3
手袋/鞋
182
4
化妆/美容
174
5
书刊/CD/影碟
107
6
家庭电器
102
7
手机/数码产品
90
8
烟、酒、饮料
85
9
电脑及其他产品
59
10
运动用品
49
11
内衣
31
12
保健品
24
13
家居摆设
22
14
厨房用品
17
15
金饰珠宝
13
16
家私/床上用品
12
17
眼镜
9
17
浴室用品
9
19
花鸟鱼虫
7
20
钟表
1
被访者最经常惠顾的商品是服装,占绝对优势,列第一位;第二位最经常惠顾的商品是日常家庭用品;是手袋/鞋、化妆/美容分列第三、第四位;书刊/CD/影碟、家庭电器、手机/数码产品以较接近得分分列第五、第六、第七位。
最需要的服务类别
排名
服务类别
得分
1
餐饮
790
2
银行
423
3
美容
350
4
儿童游乐场
304
5
电影院
230
5
卡拉OK歌舞厅
230
7
游戏机中心
174
8
冲印/冲晒
164
9
网吧
138
10
停车场
89
餐饮以绝对优势得分成为被访者最需要的服务类别,其列第一位,餐饮设施在该区域有更大的发展空间;银行列第二位;美容服务行业在项目周边仍较为空白,成为被访者另一主要需求的服务行业;儿童游乐场、电影院、卡拉OK歌舞厅、游戏机中心等休闲娱乐服务设施在现时被访者心目中占重要位置,分列第四、第五及第七位。
最需要/经常惠顾的体育休闲设施
排名
体育休闲设施
得分
1
健身
383
2
室内运动场
267
3
篮球场
243
4
室内游泳池
221
5
乒乓球
131
6
室内溜冰场
105
7
棋牌
87
8
保龄球场
75
9
桌球
67
10
桑拿
47
11
极限运动
28
12
攀岩
25
13
壁球馆
14
健身设施成为被访者最需要/最经常惠顾的体育休闲设施,列第一位;室内运动场则列第二位;篮球场、室内游泳池分别列第三、四位;一直较受欢迎的乒乓球列第五位。
若在解放西路增设大型购物中心,消费会否比以往增加
若在解放西路增设大型购物中心,超过9成被访者认为会因此比以往增加消费,只要是因为在该区域确实缺少一具号召力的大型购物中心。
若在解放西路增设大型购物中心,每月前往消费次数
若在解放西路增设大型购物中心,66%被访者会每月前往消费在3次以上;同时更有接近2成被访者每月前往消费在5次及以上;仅有9%被访者认为每月前往消费在1次左右。
若在解放西路增设大型购物中心,每次消费金额
若在解放西路增设大型购物中心,45%被访者认为每次前往消费金额在101元以上;37%被访者每次前往消费的金额范围是51-100元;每次消费低于50元的仅占18%。
对解放西路项目餐饮消费需求
对本项目的菜系类别喜爱排名
排名
菜系类别
得分
1
火锅店
519
2
湘菜
418
3
川菜
323
4
粤菜
135
5
沪菜
99
6
鲁菜
94
7
潮州菜
45
对于解放西路项目,火锅店成为被访者最希望增设的菜系类别,列第一位;由于南昌市市民喜爱吃味道较辣的菜,因此湘菜及川菜两大菜系亦分列第二、第三位。
对本项目的特色餐饮喜爱排名
排名
特色餐饮
得分
1
西式快餐
613
2
咖啡厅/酒吧
231
2
日本料理
231
4
港式茶餐厅
176
5
西餐厅
147
6
茶馆
138
7
韩国
68
8
东南亚
26
肯德基、麦当劳等西式快餐成为最受被访者欢迎的特色餐饮,得分亦远比其他餐饮要高,列第一位,结果显示西式快餐越来越受到国内人民的普遍喜爱;咖啡厅/酒吧、日本料理并列第二位;具有香港特色的茶餐厅亦是被访者较喜爱的特色餐饮之一,列第四位,具一定的市场发展空间。
对本项目的基本餐饮喜爱排名
排名
基本餐饮
得分
1
地方小吃
625
2
面包/西饼
422
3
粥面馆
311
4
甜品店
229
地方特色小吃得分最高,成为被访者最喜爱的基本餐饮设施;面包/西饼列第二位;粥面馆、甜品馆分列第三、第四位。
每周外出就餐消费次数
超过5成被访者每周外出就餐次数在3次及以上,其中有14%被访者每周外出就餐次数在5次以上,可见,是次被访者有经常在外就餐的习惯,频率亦较高。
最经常外出就餐消费区域
53%被访者最经常会外出在八一广场一带就餐,与被访者以八一广场一带为主要的休闲购物活动的区域有关;作为南昌市饮食一条街的孺子路获得30%被访者支持。
每周外出就餐消费的人均消费金额
达53%被访者表示其外出就餐人均消费金额在50元以上;而每次就餐人均消费低于20元的被访者占30%,结果显示,是次被访者在就餐方面具有相当的消费意欲。
零售购物/娱乐休闲/餐饮消费比例分配
零售购物消费比例
接近7成被访者表示其零售购物的消费比例在30%以上,更有达22%被访者在零售购物方面消费占比例的50%以上,日常零售购物在被访者日常生活消费所占比例比较高。
娱乐休闲消费比例
五成被访者表示在娱乐休闲消费比例在20%以下。
餐饮消费比例
66%被访者表示餐饮消费比例在30%以上,更有25%被访者将日常消费开支的50%以上花费在餐饮方面,结果显示被访者十分注重餐饮方面的消费。
家庭拥有小车的情况
70%被访者家庭还没有小汽车,一般都选择步行或乘公交车前往商业点购物。
被访者个人月收入范围
65%被访者个人月收入低于1200元,41%被访者个人月收入更低于800元,被访者个人月收入相对较低与南昌市市民人均可支配收入水平不高相符合。
被访者家庭总收入
48%被访者家庭总收入低于3000元;总收入在5000元以上的被访者家庭仅占18%;结果显示被访者家庭总收入不高。
家庭人数
结果显示被访者家庭人数在3人以上居大多数,占90%。
被访者性别
是次男女被访者人数比例相近。
被访者年龄段
占38%被访者年龄在30岁以上;41%被访者年龄范围在21-29岁。
商铺使用者需求调查分析
目前经营铺位来源
占91%被访者现时所用铺位是租用的,该类被访商户正是该次调研访问的主要准租户访查对象。
拟租用铺位地点的经营模式
拟租用铺位所在地经营模式
超过7成被访者拟租用商场内铺位为经营模式,希望租用主题式多层专业商场的被访商户占33%,成为最多被访者主要考虑的拟选用铺位经营模式。
若拟租用大型商场铺位,商场的经营模式选择
支持统一经营作为商场经营模式选择的被访者占82%,显示整体营商具有良好的经营管理模式在当地较为流行,较受被访商户欢迎。
拟租用铺位的楼层选择
首选楼层
76%被访商户首选租用楼层是商场的首层,由于首层客流量最大,营业额可望最大化的关系。事实上,普遍商户在选择首层商场铺位会考虑首层租金、利润可否最大化、自我承受能力及该楼层实际的经营业态状况等。
次选楼层
73%被访者选择以二层铺位作为其第二经营楼层选择;综合首选及次选结果显示,被访商户表示对商场的第四层商铺兴趣不大。
拟租用商场内铺位面积
62%被访者选择铺位面积在50平方米以下,结果显示,被访商户对大面积铺位需求较小。选择31-50平方米的铺位被访者居多,占30%,此类商户对铺位面积考虑较为实际。
对解放西路项目,商业优势排名
排名
商业优势
得分
1
人口稠密,消费总量高
256
2
现有商业不足、有发展空间
195
3
交通改善
158
4
居民收入高、消费力强
121
5
未来发展潜力大
65
6
与世界级大超市同场经营
38
7
选择地点之商业形象好
33
对于解放西路项目附近,人口稠密,消费总量高所获得分最高,列第一位,成为被访者认为该区域最佳之商业优势;解放西路一带缺乏大中型商业设施,令现有商业不足、有发展空间成为另一主要商业优势,列第二位,显示普遍被访商户认为该区商业不足,将给各行业经营带来更多市场机会及发展空间;交通改善则列第三位。
成功商业点的要素排名
排名
要素
得分
1
地点
216
2
舒适购物环境
206
3
交通方便
168
4
一站式多元化购物
100
5
档次
75
6
独有品牌/产品
48
7
良好管理
41
8
多变商业推广活动
21
9
足够停车场
7
地理位置优势成为众多被访者认为成功商业点的首要条件,列第一位;商业点的购物环境越来越受到各商户关注,购物环境是否舒适成为其选址开业的另一主要考虑因素;商业点的交通是否方便列第三位;一站式多元化购物则列第四位,一站式多元化购物消费模式同样开始受到越来越多的商户关注。
对不同楼层每平方米租金接受上限
地下一层
7成被访商户表示商场地下一层的租金应该在30元/㎡以下,同时普遍被访者对地下一层铺位兴趣不大。
首层商场铺
超过5成被访商户对首层商场内铺位的租金在101元/㎡以上表示可以接受;接近10%被访者表示对商场内铺位租金上限在301元/㎡以上。
首层街铺
有6成被访商户对首层街铺租金上限在101元/㎡以上表示接受;9%被访者接受租金在201-300元/㎡;11%被访商户表示接受在301元/㎡以上。
二层
38%被访者表示对商场二层租金在101元/㎡以上表示接受,结果可反映被访商户对商场二层有信心,对其兴趣远比商场地下一层要大。
57604024
三层
接近55%被访商户表示商场三层租金在51元/㎡以上可以接受,超过25%被访商户接受租金在101元/㎡以上。
四层
接近5成被访商户表示商场四层租金在51元/㎡以上可以接受,被访者对其兴趣同样较地下一层要大,是其租金接受上限较地下一层高的主要原因。
对未来2年商铺租金预测
仅19%被访商户表示未来2年商铺租金将会下调,结果显示普遍被访商户对未来2年商铺租金持乐观态度,并有35%被访者认为租金会上升。
租用年期
6成被访商户选择商铺租用年期在2年以上,15%被访者选择年期在5年以上,显示被访商户希望获得长期稳定经营。
对扣率的接受度
结果显示,被访者对商场扣率要求相对较低。
商场管理费接受上限
75%被访商户表示对物业管理费接受在10元/㎡以下,仅2%可接受管理费在21元/㎡以上。
市内最成功百货公司/商业点排名
排名
商业点
得分
1
南昌百货大楼及其分店
305
2
太平洋百货
265
3
万达购物广场
109
4
丽华购物广场
70
5
洪城大厦
68
6
财富广场
32
7
天虹商场
27
南昌百货大楼及其分店成为普遍被访商户认为市内经营最成功的商业点,列第一位;太平洋百货、万达购物广场分列第二、第三位。
市内最成功大型超市排名
排名
超市
得分
1
沃尔玛
339
2
新洪客隆
256
3
北京华联
100
4
麦德龙
92
5
旺中旺超市
60
6
好又多
28
7
农工商超市
18
8
汉华连锁超市
3
沃尔玛以较大优势成为众多被访者心目中最成功的大型超市,列第一位;新洪客隆为被访者认为经营较为成功另一主要大型超市;北京华联则列第三位。
店铺形式选择
41%被访商户选择开放式店铺;33%选择专柜;再者是有间格铺位。
获取招商信息的主要媒介排名
排名
媒介
得分
1
报纸
334
2
电视
188
3
朋友介绍
119
4
户外广告
115
5
网站
60
6
电台
43
7
地产中介
24
报纸以绝对优势成为被访商户获得招商信息的主要媒介途径,列第一位;电视广告列第二位,是被访商户获取相关招商信息另一主要途径。结果显示,市内各商业点招商信息主要通过报纸及电视发布招商信息。
最主要获取商铺信息的报章排名
江南都市报成为被访商户最主要获取商铺招商信息的报纸媒介,占66%;南昌晚报占19%,列第二位。
对解放西路一带购物/产品/消费/消闲取向
对解放西路一带最不足之业态排名
排名
业态
得分
1
商业街
245
2
综合性大型时尚购物城
222
3
百货公司
130
4
连锁大型超市
112
5
家电广场
67
6
家居广场
56
7
社区连锁超市或便利店
47
众被访商户表示现时解放西路一带最缺乏商业街及综合性大型时尚购物城,显示综合性大型时尚购物城在该区域有相当的市场发展空间;百货公司、连锁大型超市分列第三、第四位。
对解放西路一带最不足之消费品排名
排名
不足之消费品
得分
1
服装
500
2
化妆/美容
242
3
家庭电器
216
4
日常家庭用品
156
5
手机/数码产品
151
6
电脑及其他产品
116
7
手袋/鞋
115
8
运动用品
114
9
书刊/CD/影碟
103
10
金饰珠宝
80
11
花鸟鱼虫
64
12
家私/床上用品
61
13
家居摆设
59
14
厨房用品
48
15
烟、酒、饮料
47
16
浴室用品
37
17
保健品
36
18
内衣
25
18
眼镜
25
20
钟表
24
在解放西路一带,服装成为被访者认为最不足的消费品;化妆/美容则列第二位;家庭电器、日常家庭用品分列第三、第四位。
对解放西路一带最不足之服务设施排名
排名
服务类别
得分
1
餐饮
694
2
美容
535
3
银行
496
4
冲印/冲晒
441
5
儿童游乐场
424
5
电影院
384
7
停车场
275
8
卡拉OK歌舞厅
259
9
游戏机中心
109
餐饮行业成为众多被访商户认为在解放西路一带最不足的服务设施类别;美容、银行、冲印/冲晒分列第二、第三、第四位。
对解放西路一带最不足之体育设施排名
排名
体育休闲设施
得分
1
室内运动场
161
2
篮球场
145
3
健身
144
4
室内游泳池
132
5
室内溜冰场
69
6
保龄球场
67
7
桑拿
42
8
攀岩
33
9
极限运动
27
10
乒乓球
24
11
桌球
20
12
棋牌
17
13
壁球馆
10
室内运动场成为众多被访商户认为在解放西路一带最不足的体育休闲设施,列第一位;篮球场、健身则分列第二、第三位;值得注意的是攀岩等极限运动开始受到越来越多市民的关注和喜爱。
对解放西路一带最不足之菜系类别排名
排名
菜系类别
得分
1
火锅店
184
2
沪菜
179
3
粤菜
169
4
湘菜
145
5
潮州菜
87
6
鲁菜
49
7
川菜
43
在解放西路一带最缺乏的是火锅店,其次是沪菜,再者是粤菜。
对解放西路一带最不足之基本餐饮排名
排名
基本餐饮
得分
1
地方小吃
245
2
面包/西饼
200
3
粥面馆
162
4
茶餐厅
142
5
甜品店
110
对解放西路一带最不足之特色餐饮排名
排名
特色餐饮
得分
1
西式快餐
293
2
咖啡厅/酒吧
154
2
日本料理
135
4
茶馆
77
5
西餐厅
76
6
韩国
74
7
东南亚
42
普遍被访商户认为具知名度西式快餐行业是解放西路一带最缺乏的特色餐饮行业;咖啡厅/酒吧、日本料理分列第二、第三位。
现时店铺租金占总营业额比例
51%被访商户表示其现时店铺租金占总营业额比例在16%以上;27%表示其经营店铺租金比例在21%以上。
选择经营行业
排名
经营行业
得分
1
消费品
321
2
服务
131
2
娱乐
108
4
特色餐饮
106
5
基本餐饮
71
6
体育设施
47
7
菜系
40
消费品成为众多被访商户最希望经营的行业,以绝对优势列第一位;服务、娱乐行业分列第二、第三位。
市场调研的启发性总结
街头拦截访问结果总结
调研的结果显示,被访者最经常前往的购物地点中,八一广场一带和中山路、胜利路有着抛离其他选项的优势。说明这三个相互连接的地域,是市内占绝对优势的唯一商圈。
从市民平均消费金额可以看出,南昌市消费水平还停留在比较大众化的层面。不过,45%的市民每月外出购物(不计往街市买日用品)4次以上,则说明市民有强烈的消费意欲。
大型超市是市民购物首选。超过步行街、百货公司、综合商场等种种其他商业形式。
新一代百货公司“太平洋百货”超过老式南昌百货大楼,成为百货公司和商场中首选;反映了南昌商业发展的更迭。而八一广场的沃尔玛则以绝对优势成为最受欢迎超市。
交通方便、靠近居住地点、价格依次是被访者购物时前三大要素。而品牌、休闲乐趣则排名较后。可以反映南昌市民购物的意识还对购物乐趣的要求还停留在较简单的层面。随着人民收入的提高,这一局面必将改变。
37%被访者认为南昌市的娱乐设施不足够。
38%的市民认为市内消费品品牌选择不足够;而其中服装、电脑、化妆品位居最缺乏品牌选择类别的前三甲。
最多市民认为,连沃尔玛的万达购物广场的成功之处在于营造了优良的购物环境。
最多南昌市民认为,连沃尔玛的万达购物广场不足之处在于没有休闲娱乐设施。
消费者最希望在本项目引进的消费品类别依次为:服装、其次为化妆美容。
91%的受访者认为若在解放西路新增大型购物中心,消费将比过往增加,66%受访者会每月消费3次以上。反映市民强劲消费意欲。同时也折射出受访者潜意识中并不满意目前单一商圈的现状。
西式餐饮是南昌市民最喜欢的特色餐饮。作为内陆省份,南昌市民可望全方位与世界接轨的愿望可见一斑。
商铺使用者访问小结
商铺使用者普遍希望租用大型商场内铺位。依傍大品牌号召力的愿望较为强烈。
62%的被访者选择铺位面积50平方米以下
商铺使用者普遍认识到人口稠密、消费总量高和现有商业不足是项目所在的解放西路显著商业优势。
由于南昌市大部分商业点购物环境欠佳,商铺使用者也倾向于认为“舒适购物环境”是成功商业点的最重要的成功要素。仅次于地点的优劣。且二者得分相差不远。
超过5成被访者认可本项目首层商场租金在¥101/平方米以上。
超过5成受访商户表示四层租金可在¥50/平方米以上。
普遍受访商户认为未来租金水平将上调。
沃尔玛超市受到推崇
66%受访商户表示《江南都市报》是其获得商铺招商信息的报纸媒介。
目前店铺租金占营业额比例16%以上的占51%;其中过半商户租金占营业额比例超过21%。
消费品仍是最多被访商户最希望经营的行业。
第二部分 市场环境分析
南昌市整体市场环境分析
南昌市概况
地理位置
江西省位于中国南方中部,与广东省、福建省、浙江省、安徽省、湖北省、湖南省相接壤。南昌市即坐落其北部——所谓“赣北”地区。是江西省省会及经济中心。
城市规模和人口
城市规模
南昌市面积广大,达平方公里。下辖8区4县,包括:
8区:东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、昌北开发区、高新区、红谷滩新区
4县:南昌县、新建县、进贤县、安义县
人口分布
截至2003年底,南昌市人口总数为万人,万户。其中市区占万人,万户。
具体各区分布如下:
区域
人口(万人)
城区
东湖区
516,374
西湖区
526,555
青云谱区
215,010
湾里区
74,044
青山湖区
252,511
高新区
168,728
昌北区
210,325 (含红谷滩)
总计:
1,963,547
县
南昌县
904,505
新建县
665,327
安义县
249,755
进贤县
724,430
总计:
2,544,017
城区人口分布比例如下图:
南昌市经济发展情况
主要经济发展数据
A.
GDP
2004年南昌市全年全市实现生产总值(GDP)亿元,按可比价格计算,比上年增长%。其中:第一产业增加值亿元,增长%;第二产业增加值亿元,增长%;第三产业增加值307亿元,增长%。
而南昌自1990年以来GDP的发展走向为:
年份
GDP(亿元)
较上年之增长
1990
——
1995
——
2000
——
2002
——
2003
%
2004
%
(按可比价格计算)
可见,踏入2000年以来,南昌市整体经济正以强劲势头增长。
B. 城市居民人均可支配收入
年份
城市居民人均可支配收入(元)
较上年之增长
1990
1349
——
1995
3591
——
2000
5734
——
2002
7021
——
2003
7793
%
2004
8744
%
2004年南昌市城市居民人均可支配收入为8744元,同比增长%;
C. 社会消费品零售总额
2004年全市实现社会消费品零售总额 亿元,比上年增长 %
年份
社会消费品
零售总额(亿元)
较上年之增长
1990
——
1995
——
2000
——
2002
——
2003
%
2004
%
D. 社会各行业发展走向
2004年南昌(GDP)亿元,其中包括第一产业增加值亿元;第二产业增加值亿元;第三产业增加值307亿元。
第一产业增加值同比增长%;第二产业同比增长%;第三产业同比增长%。可见,南昌市一个以工业主导的城市;而工业的发展也最为迅速,是其城市发展的旗帜。而第三产业也有可观增长。
南昌市经济、市民消费力未来发展趋势
中国中部战略的带动
南昌是中国中部地区经济发展最为迅速的城市之一,在本年中国提出大力促进中部发展的政策背景下,南昌的发展前景无疑相当乐观
泛珠三角经济合作体系的巨大影响
规模宏大的“9+2”泛珠三角经济合作体系的建立,为南昌市乃至江西省整体发展指明了方向,并带来了强劲的动力,其实质影响涵括社会各个层面,从经济方面看,主要有如下几点:
·“9+2”的体系,直接形成了江西省等多个中部省份与广东省形成经济发展互补的关系,从而确立了其发展的格局。且为这种格局的合理性予以最大的保证
·广东,以及依靠广东进入中国的巨大经济能量将加强辐射“9+2”体系的力度,江西省和南昌市经济无疑会从中获益
·中国以强劲的制造业在世界经济上扮演重要角色,而此制造业很大程度上是由广东驱动的,但随着广东经济的进一步发展,未来广东制造业部分北迁往生产成本更低的内陆已成局,如此一来,与广东接壤的江西省亦随之受惠。
·粤赣高速公路将于2005年年底通车,届时,由广州达南昌仅需4小时。这标志着粤赣两地的联系踏入全新的起点,并且标志着江西省“9+2”的宏观构想已进入可具体操作的阶段。
另一方面,南昌亦能吸引江浙、福建等其他沿海省份
南昌是江西省经济的火车头,其GDP占全省%,工业增加值占全省%。故此南昌也是最受外来投资者注意的城市,特别是它位处赣北,与福建、浙江等省来往方便,对吸引这些沿海经济发达省份的直接投资有天然优势。
南昌市自身的努力,亦推动南昌市不断前进
南昌市在2001年开始亦已与开展连串大规模调整城市定位与形象工作。
·整理环境,开展全面的市容改善工作,营造吸引游客、投资者和令市民满意的“花园城市环境”。
八一广场是南昌市的标志
· 清拆大量违章建筑,同时推行新式住宅建设。
· 步行街和优质购物环境建设。
· “百路工程”改善市区交通效率及与外地联系。
种种工作全面刺激了南昌市整体发展,特别有效提高了市民的消费意欲。
工业带动整个经济体系的增长
南昌近年订立了建立现代制造业基地之工业主导发展目标,并吸引了如格林柯尔、三星奥克斯、中国华源、中泰凯马、台湾统一、中国普天等制造业巨子进驻。工业的有力推动,保证了南昌今后的发展的持续性,并令大量工业从业人员主其他人员的收入和购买力的增长提供了可能。
第三产业方兴未艾
如前所述,南昌市的目前第三产业约占全市GDP40%。这一比例与发达地区相比属较少之列。但是,正由于起点较低,大量相关行业与设施的缺乏,使南昌市的第三产业也有着相当巨大的发展前景。近年来其增长率接近15%可说明这一情况。
南昌市自身发展格局的调整与影响
人口和市区面积在2010年前将获得大规模扩张
依据南昌市政府制订的《南昌市中心城总规划布局构想(2001~2010)》,南昌市中心城区将发展至260平方公里,较2000年大幅增长一倍;城区人口则增至260~300万人,较2000年增长40%。从目前态势看来,这种发展完全可能。
新的城区版图即将建立
届时,南昌市区将发展成为一个核心区(昌南+昌北)和五个卫星城区(莲塘、望城、湾里、乐化、罗家)的格局。值得注意的是,本项目正位于这个南昌新版图的中心。
昌南昌北的发展越趋平衡
位处昌北的红谷滩新区,是南昌市政府锐意开拓的集居住、办公、政府公务、会展等多种功能于一身的区域。通过以红谷滩为首的新区兴起(在某种程度上是当地政府效法上海浦东的发展模式的产物),南昌过往发展仅集中于昌南的局面将被扭转。
红谷滩发展趋势强劲
东南面也是南昌城区扩张方向之一
除了西北方的昌北地区得到发展以外,与此同时,南昌市东面和南面广大地区加入都市化的行列,也是市区整体规划发展的要点。
传统城区仍将保留大量居民
虽然人流有所分散,但原有的东湖、西湖等传统城区仍将长期作为南昌市民居住中心和商业中心。
南昌商业发展现状
南昌商业整体成交数字
2004全年全市实现社会消费品零售总额 亿元,比上年增长 %,其中城市亿元,增长%,农村亿元,增长%。吃的商品零售额 亿元,增长%;穿的商品零售额亿元,增长 %;用的商品零售额亿元,增长%。分行业看,批发零售贸易业零售额亿元,增长 %;餐饮业 亿元,增长 %;其他行业亿元,增长 %。
商圈分布格局
南昌市最具规模的零售商业目前主要分布在如下几个地区:
·围绕八一广场一带
·中山路全线及胜利路步行街
·北京西路一带
·南京东路一带
·洪都路及上海路一带
步行街熙攘人流
上述地区中,尤以八一广场、中山路、胜利路最具代表性。其余地点商业点数量和人流气氛与之相比均大大落后。可以说,位于南昌传统城市中心的八一广场、中山路、胜利路这三个相互紧靠的商业“线”和“面”组成了南昌市唯一真正的商圈。是市民购物的绝对首选,同时吸引了绝大部分购物人流。
除了八一广场、中山路、胜利路的商圈外,南昌尚有渊明南路的鞋业、南京东路的家具业、神州路健身休闲用品,各自具备一定的规模。但相对而言密度和商业气氛仍处于初步阶段。远不能与主要商圈相比。
青云谱区、青山湖区、高新区和周边市郊区域均无成型商圈。只有零散的大卖场式商业点单独存在。这些地区面积广大,居住人口众多,但其购买力仍主要被市中心商圈所消化。
红谷滩和昌北地区历来商业匮乏,但近年不断的大规模地产建设(新式住宅、写字楼等较多人口聚集物业),有极大可能催生该区新一代的商业。但目前具规模的商业点仍缺乏。
商业组成结构
南昌市商业的传统模式以国营百货大楼为代表。但这种模式在近年受到重大冲击。
由于商业市场开放,各种新式超市和大卖场的出现,成为了冲击南昌传统商业模式和结构的最大力量。南昌市民对于超市的购物方式和购物乐趣极为认同,节假日市中心的大型超市人流如鲫。而事实上,超市所代表的实惠和大众化的消费模式与南昌市民目前并不太高的收入水平正相吻合;同时超市也能焕发市民的消费热情(虽然这种消费水平并不属高档),符合南昌经济发展迅速,人民对未来期望较高的形势。
旺盛人气集中于超市行业是南昌商业的特色
而传统的百货大楼,也纷纷把自身的购物形式向超市的形式靠拢。除了多个百货公司开设自身的超市之外,原有的百货公司业态分布也被改变。更市民化、大众化的商品被放置于最佳的楼层。如南昌百货大楼,进入首层后消费者马上可以发现正被大量手机、小电器的促销信息所包围。这种百货公司脱离自身中高档的定位,与超市“混战”的情况在其他更发达的城市是不多见的。
由于大部分百货公司目前均以市民化形象与超市争夺市场,目前中高档的商业点非常稀缺。严格来讲,仅财富广场可言高档,但其人流和经营状况均一般。不过,这种高档商业的缺位,某程度上也说明了南昌目前未具备较强购买力的情况。
私营的零售业在南昌集中分布在中山路、胜利路。但外来具市场影响力的零售品牌选择不多。多数零售品牌个体化发展。
零售业的外来投资与冲击
南昌市的零售业和该市其他行业一样,近年来一直保持较为开放的姿态,并积极吸引外来投资。目前相继在南昌开业的外来较具影响零售商包括:
·沃尔玛
·麦德龙
·好又多
·上海华联
·上海联华
·上海农工商超市
·北京联华
·香江家私
·苏宁/国美电器连锁
麦德龙以会员制销售为主
国美电器已踏入南昌家电市场
可见这些外来零售商多是以瞄准市民消费尤其是超市行业为主。
外来的零售商带来了南昌前所未有的“大卖场”风潮。以万达购物广场沃尔玛为首的众多新式超市改变了南昌市场格局。由于人口众多,分布广泛,而大部分地区尚未有成熟商业配套,相信南昌也将继续吸引外来零售商。
在外来零售商推动变局的同时,本土零售商也奋然变革。它们中较具规模者包括:
·南昌百货大楼集团
(拥有包括八一广场总店、城东店、大众店、城北店、莲塘店等五个分店;经营百货及超市)
·洪客隆集团
(拥有八一店、铁路店、象山店、莲塘店、进贤店、叠山店等分店;经营百货、珠宝、超市)
餐饮业现状
据2003年统计,南昌市目前已登记从事餐饮业的公司及法人企业达11000个以上。
据2003年统计,南昌市餐饮业零售总额超过15亿元,约占当年社会消费品零售总额%。
目前南昌餐饮行业主要有如下类型:
·中高档的餐饮名店
·市民化餐饮
·西式快餐业
·新兴的咖啡、西餐厅等
·个体经营小型餐饮店
主要的餐饮名店大都分布在抚河路、孺子路这两个餐饮较为密集的地区。
西式咖啡厅以其有别于南昌传统餐饮业的服务和产品,颇受南昌市民欢迎,成为西式餐饮的主要供应点。但交友风味的真正西餐厅则甚为稀少。
麦当劳、肯德基为代表的快餐业快速增长。
政府未来规划
政府对2010年南昌商业格局的布局预期
南昌政府希望在2010年前后,南昌市商业能实现整体布局和结构的现代化、并争取实现与国际化接轨;同时,南昌成为中部地区旅游购物中心和物流集散中心。
政府对2010年商业格局的量化指标
零售商业总面积(含购物、餐饮、服务业)260万m2,比2001年 万m2 增加%。
大市场(专业市场)经营面积600万m2,比 2001年 138万m2增加334%。
全市社会消费品零售总额达600亿元,比2001年亿元增加273%
大市场交易额达600亿元比2001年 186亿元增加223%。
人均商业面积1平方米,比2001年平方米增加一倍;商业每平方米营业额 万元
政府规划目标背后的意义
上述政府规划目标,意味着商业发展是南昌市整体发展的关键之一。可以预期政府将不断加强对零售业的支持。
同时,零售业也必然成为南昌市政府招商引资的主要方面之一。珠三角、长三角、以及国外的外来竞争进一步加强。
商业若获得如此巨大的发展,多元化时期和多功能化是其必然趋势。这将是继超市购物模式冲击传统百货大楼模式后,南昌商业的又一次重大变局。届时,不同的商业点和商业形式将各自扮演自己的角色,现时层次、档次不分的状况将有很大改变。
商业的分布必将推向市内各区。因此,如何同时把握各区的购买力是项目发展关键。
南昌市商业运营状况分析
南昌市具规模百货公司分析
太平洋购物广场
位于太平洋百货中山路与象山路交界、地理优势无可比拟。
商场设置及装修既体现高尚又不会远离市民消费水平,是南昌市所有商城中经营情况最好的一家。
商场在布局和商品的陈列方面都具备国内大城市百货公司水准
楼层
主要业态
主要商号
负一层
自设超市、食品、CD、
咖啡果汁吧、家电
索尼、康佳等
首层
女士皮具、鞋、化妆品、手表、饰品
SKⅡ、美宝莲、玉兰油、日本夏之花、CK、兰蔻、百丽、天梭、Mont Blanc等
二层
化妆品、青春服饰、内衣、咖啡西餐厅
美特思邦威、Bossini、Snoopy、Miki、Esprit、JACK&JONES、ONLY
三层
男女正装、男士皮具、精品
万特娇、金利来、金盾、鳄鱼、九牧王、花花公子、G2000、U2、A/X
四层
运动服装、休闲服装、居家用品、文具、童装、玩具、儿童乐园、游戏机室
Nike、adiddas、pump、Esprit、converse、kappa、李宁
经营面积约40000平方米。
丽华购物广场
丽华购物广场同属于洪城大厦集团,其经营模式、现场环境则显得相对落后,整体情况杂乱,且规划布局比较欠缺合理安排。装修较差,货品陈列较乱,购物环境不佳,卖场并没有太多吸引人的地方。只因其位处八一广场与孺子路交汇处,人流量相对较稳定。
二楼夹层手机销售的专区应该是后期并入,层高非常低,不过手机等商品种类还是比较齐全。
消费者主要来源于工薪阶层消费群体,与百货大楼之客源相近。
楼层
主要业态
主要商号
负一层
超市
——
首层
服装、美容、钟表、眼镜
金利来、七匹狼、袋鼠、保罗、天美意、天梭、美宝莲
二层
数玛产品、手机、文具
松下、索尼、三星、西门子、诺基亚等
三层
男装
苹果、皮尔卡丹、华伦天奴、鳄鱼、杉衫、班尼路等
四层
女装
衣典、朵兰帝等
经营面积约45000平方米。
洪城大厦
位处北京西路的洪城大厦,是经营年份比较长的综合商场,1995年被国家贸易部列入全国商业百强企业之一。
由于开业时间较长,装修和布局等方面都与其他商城有一定差异,同时商品也缺少名牌,竞争性减低。
最重要的是它已基本脱离八一广场商业圈,孤单作战,故人流有限。
楼层
主要业态
主要商号
首层
化妆护肤品、超市、手机
美宝莲、姗拉娜、羽西、三菱、首信、摩托罗拉、诺基亚等
二层
超市、女装、珠宝首饰
泰马、曼雅奴
三层
男装、影音电器、电子产品、体育用品、文具
苹果、金盾、飞利浦、万达利、索尼等
四层
家电
海尔、小天鹅、西门子、步步高等
经营面积约28000平方米。
中山路北京华联商厦
位于中山路东,八一公园旁。位处中山路——胜利路商业街与八一广场这两个南昌市最旺的商圈之间,先天优势非常明显。
设有肯德基与麦当劳,招揽大量人气,未来发展前景看好。
楼层
主要业态
主要商号
地下层
超市
——
首层
珠宝首饰、皮具、钟表、眼镜、化妆品
周大福、亨得利、美宝莲
二层
少女装、休闲服
佐丹奴、班尼路、森域、黑眼镜、史奴比、米奇、蜜雪儿、浪漫一身、
三层
女装、咖啡厅
杰西尼、宜而爽、曼妮芬、鄂尔多斯、帕兰朵
四层
男装、图书、音像
喜都、九牧王、花花公子、路特丹、金鳄鱼、七匹狼、雅戈尔、衫衫、梦特娇
五层
摄影器材、运功装备、玩具、学习用品、家电、家居用品
李宁、Sony、佐丽斯
经营面积约40000平方米。
天虹商场
南昌天虹商场于 2002 年 10 月 1 日开业,是深圳天虹商场有限公司旗下的第一家跨地域大型直营分店。
其坐落于南昌繁华的南京东路,营业面积共 13000 多平方米,周边遍布大专院校、大批新建的住宅区。拥有一大批固有的消费者。
楼层
主要业态
主要商号
地下层
饰品、玩具、运动休闲服装、图书、音像制品
李宁、森域、爱情漫画、adiddas、nike、converse
首层
服装、化妆品、首饰、钟表、眼镜、皮具、水吧
班尼路、美宝莲、雅芳、玉兰油、净螨、安婷
二层
超市、快餐
——
三层
超市
——
四层
女装
真情告白、忘不了、凡妮、经典双鱼、芬迪斯、格外
五层
男装、家电、床上用品
衫衫、忘不了、南极人、洛兹、波司登
经营面积约13000平方米。
大众购物中心
大众购物中心属于南昌百货大楼集团。档次购物场所低,整个商场显得比较杂乱。不过位于叠山路,临近胜利路步行街,也靠近居民区,人流有支持。
楼层
主要业态
主要商号
地下层
药店
开心人
首层
化妆品
玉兰油等
二层
超市、服装、茶叶
——
三层
超市、女装
——
四层
男装、皮鞋
九牧王、金利来
经营面积约10000平方米。
财富广场
全南昌市最高档的购物商城,从品牌到商场装修到所售商品都显示出的它高档定位。
南昌人似乎还未完全接受这一高档形象,虽处于人气非常旺的八一广场边,商场内却没有相应的人流量。
楼层
主要业态
主要商号
首层
珠宝首饰、眼镜、精品
周大福、周生生、亨得利、博士眼镜、Boss
二层
女装、化妆品
百丽、星期六、ADA、哥力思、帕兰朵、美宝莲、玉兰油、羽西、资生堂
三层
女装
爱慕、玛罗蒂雅、菲妮迪、马天奴、蜜雪儿
四层
男装
路易至尊、鳄鱼、积架、铁狮丹顿、皮尔卡丹、SKAP、梦特娇、雅戈尔
五层
运动休闲服装
李宁、kappa、adiddas、nike、converse、Esprit、nikko
经营面积约30000平方米。
百货大楼
南昌百货大楼于1958年建成开业,是历史悠久且经营良好的国营企业。在1996年全国100家联网大型零售商场利润总额排第九十位。在南昌市市民心目中有一定的影响力。
不过和现在新兴的商场相比,百货大楼的商品摆放缺少条理和层次感,较杂乱,购物环境较差。各种服装等商品种类虽多,但多为杂牌,知名的品牌不多。
楼层
主要业态
主要商号
首层
家用电器、化妆品、黄金珠宝、食物超市、摄像器材、手机、
钟表
美宝莲、玉兰油、雅芳、海尔、康佳、三星、Toshiba、Sony、天梭等
二层
流行饰品、皮鞋、运动鞋、女装、皮具、超市
衣恋、艾格、沙琪贝尔、阳光海岸、Esprit
三层
内衣、羽绒服装、女装
维沙曼、阳光海岸、Esprit
四层
运动休闲服、男装
真维斯、堡狮龙、美特斯邦威、李宁、adiddas、pump、nike、converse
五层
文体用品、儿童用品、床上用品
——
经营面积约50000平方米。
南昌市具规模综合商场分析
万达购物广场
2003年开始营业的南昌万达购物广场是南昌规模最大的综合性大型现代化商业中心,集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体。负一层的美食广场可有效吸引人流。而沃尔玛也使得商场人流很旺。
首层商场铺位采用内街铺经营模式,但内街铺明显缺少统一的宣传和管理,并同时与其他开放式商品展柜同场经营,内容比较杂乱,出现数间铺位空置的情况。
楼层
主要业态
主要商号
负一层
地下停车场、美食广场
食全食美
首层
婚纱摄影、服饰、珠宝、精品、数码产品、搂盘展销、餐厅
维纳斯、达芙妮、大娘水饺、肯德基、苹果、李宁、飞利浦、吉列、索尼、Bossini等
二层
超市
沃尔玛
三层
超市
沃尔玛
四层
家居用品
我爱我家、生活几何、美梦思等
经营面积约45000平方米。
南昌市超市行业分析
八一广场沃尔玛
八一沃尔玛处于南昌最旺的八一广场边边,交通便利。占据了万达商城的二、三楼,拥有18000平方米的面积,是目前南昌较大型的跨国超市。由于商品种类齐全,且购物环境良好,很受市民喜爱。
客流量调查分析:
时间段
客流量(人)
10:15-10:30
438
10:45-11:00
540
11:15-11:30
860
11:45-12:00
834
14:00-14:15
807
14:30-14:45
635
15:00-15:15
765
15:30-15:45
790
16:00-16:15
810
16:30-16:45
806
全天客流估计:约37800人
新洪客隆
新洪客隆有多家不同经营范围的分店,而象山分店是以超市的形式经营的,也是最火爆的。新洪客隆的商品相对比较大众化,贴近市民需求。且所处地区为成熟住宅区,人口众多,所以人流量也比较大。加上改品牌在南昌知名度比较高,是以经营情况很好。
客流量调查分析:
时间段
客流量(人)
10:15-10:30
310
10:45-11:00
340
11:15-11:30
375
11:45-12:00
156
14:00-14:15
285
14:30-14:45
390
15:00-15:15
450
15:30-15:45
510
16:00-16:15
540
16:30-16:45
489
全天客流估计:约20000人
北京华联
北京华联以超市形式存在的分别有青云谱店和上海路店。两家位置情况都差不多,给人的感觉比较旧,内部摆设也一般。虽不是位于闹区,不过由于附近缺少同类,经营情况倒也不错。
上海路分店客流量调查分析:
时间段
客流量(人)
09:45-10:00
247
10:15-10:30
316
10:45-11:00
324
11:15-11:30
203
11:45-12:00
96
14:00-14:15
361
14:30-14:45
326
15:00-15:15
357
15:30-15:45
331
16:00-16:15
395
16:30-16:45
316
全天客流估计:约15500人
青云谱分店客流量调查分析:
时间段
客流量(人)
10:15-10:30
110
10:45-11:00
122
11:15-11:30
98
11:45-12:00
86
14:00-14:15
124
14:30-14:45
119
15:00-15:15
142
15:30-15:45
138
16:00-16:15
132
16:30-16:45
121
全天客流估计:约6200人
南昌百货大楼(城东连锁超市店)
2002年在南昌百货大楼城东店开始招商时,要求“南百”的所有供货商都要向城东店供货,除了要求供货商缴纳约定俗成的品牌入场费等费用外,还要求各供货商每月缴纳促销人员管理费450元。引发了多家供货商集体撤场的不愉快事件。之后事情得到解决,但留下不愉快的经历,在一定程度上也影响了百货大楼的声誉。
城东店客流量调查分析:
时间段
客流量(人)
10:15-10:30
376
10:45-11:00
405
11:15-11:30
276
11:45-12:00
360
14:00-14:15
523
14:30-14:45
518
15:00-15:15
465
15:30-15:45
532
16:00-16:15
541
16:30-16:45
525
全天客流估计:约23500人
好又多
南昌的首家好又多设在南昌市青云谱区象湖公园旁,2005年1月初初试营业。反映火爆。
麦德龙
占地三万多平方米的麦德龙位于青山湖区解放西路,是南昌目前营业面积最大的超市。其在周围没有形成较好的商业氛围,人流相对较少。而其注重商品批发的营销理念及实施会员制的购物方式暂时还没有被大多数的南昌人所接受。不过由于面积大,其中商品种类齐全,还是受到较好的评价。
农工商超市
在上海联华和上海华联一年内相继离开南昌后,剩下上海农工商独自演绎沪商故事,而农工商的日子也并不好过,南昌市统计局提供的数据显示,2003年,上海农工商超市南昌店销售额为4333万元,平均一天只有11万元销售额。可见其江河日下之快速。
旺中旺连锁超市
旺中旺连锁超市在市内有多间分店经营,各分店规模较小,但凭籍其日用商品种类齐全,商品价格较超值,受到就近区域居民喜爱及一些收入不高消费者的青睐,获得不俗的人流量。
南昌市餐饮行业分析
随着南昌经济的快速崛起,城市面貌的日新月异,人气的日益兴旺和投资环境的精心打造,各地的餐饮商家越来越看好这块淘金之地,纷纷抢滩南昌的市场。如今的南昌,川菜、湘菜、粤菜样样俱全。老百姓发现,各种地方特色的餐饮早已融入了自己的生活,而飘洋过海的“洋快餐”也早已在南昌遍地开花。不过整体上依然是赣菜占据着绝对的主导地位。
区域
商号
阳
明
路
小东方 餐 馆
饭是钢 酒 家
阿 满 排档城
电力培训中心
川 江 食 府
洪 都 宾 馆
婺 源 大酒店
春 风 大酒店
叠
山
路
多伦多大酒店
滕王阁 宾 馆
天 和 大酒店
环 湖 宾 馆
得 隆 酒 家
菜根香大酒店
新家园 酒 店
赣 审 大 厦
独一处寿福城
凯 莱 大酒店
民
德
路
建德观餐馆
建德观郭火锅
八味堂老面馆
咸 亨 酒 店
重 庆 豆花庄
城市花园咖啡
古 桥 会 所
彩蝶轩 餐 厅
谭鱼头 火 锅
江 西 宾 馆
熹庐潮州酒楼
江 西 饭 店
豪 享 来
中
山
路
凯旋门大酒店
金山城大酒店
东 方 宾 馆
大 阪 城
零点咖啡西餐
好口福小吃城
百 姓 人 家
古汉风 食 府
孺
子
路
喜羊洋大酒店
新福记 酒 楼
红高粱 酒 店
真 真 大餐馆
大旺仔 食 府
关 东 第一炖
富 洲 大饭店
食 神 饭 庄
玉 兔 饭 庄
东 厨 一品堂
大唐宫 酒 楼
绿茵阁西餐厅
民 间 饭 庄
百花园美食馆
和 平 大酒店
南 昌 人 家
少 春 大酒店
家 常 饭
永
叔
路
龙 成 大酒店
南 昌 宾 馆
九九隆大酒店
赣 江 宾 馆
江西新华宾馆
上 饶 宾 馆
鑫 龙 大酒店
象
山
南
路
四季红麻辣涮
吉鑫园 食 府
龙老五 汤 店
洪 利 酒 家
天高鱼翅海鲜
九鼎菜 酒 楼
灶 王 爷
锦 峰 大酒店
南 山 饭 庄
天 龙 大酒店
鄱阳湖大酒店
洪
城
路
洪 防 大 厦
民航花园酒店
国贸酒店
豫章城大酒店
名典咖啡茶语
富 豪 酒 店
家 常 饭
沿
江
路
金 城 宾 馆
铁锅仔 酒 店
湘 水 人 家
五斗米 作 坊
来凤鱼湘菜馆
矿冶局招待所
好地方 酒 店
福
州
路
小南国 酒 楼
远 东 大酒店
熊 记 烧烤店
鑫旺阁大酒店
大 宅 门
阳 光 大酒店
贵 宾 酒 楼
赣概念 赣 菜
过桥米线饭庄
龙腾海鲜酒楼
福膳坊 食 府
南 昌 美食城
新博源大酒店
天 圆 饭 店
北
京
西
路
圆中圆 酒 店
君 来 大酒店
永 新 大酒店
大 院 食 府
良源楼 餐 厅
建 设 宾 馆
芳 奇 大酒店
神 农 大酒店
京 西 宾 馆
赣 通 大酒店
丁
公
路
舟山渔舫酒店
瑞 都 大酒店
马得利中西餐
豪 享 来
味 道 工 场
合味原大酒楼
洛
阳
路
金甲元 酒 店
香 港 大酒店
新天地 酒
店 回 头 客
玉 兔 饭 庄
大厨圣 酒 店
好味来 食 府
明 圆 大酒店
铁 路 大酒店
锦 昌 大酒店
铁 路 招待所
跨世纪美食城
邮 政 大酒店
京 九 大酒店
真 真 大餐馆
江 南 菜 馆
铁 联 招待所
舟山渔舫酒店
洪
都
大
道
安 源 辣 馆
鑫 亮 酒 店
海上海大酒店
北 京 宾 馆
安 安 酒 家
杭 菜 馆
江 龙 大酒店
银 海 大酒店
广电餐饮沐浴
湖 景 大酒店
家家粗粮酒店
名 人 大酒楼
城
东
凤祥春大酒店
长 春 菜 馆
新南昌大酒店
艾溪湖度假村
中 达 大酒店
天 诚 酒 家
鑫 荣 酒 店
灌 城 度假村
高新高捷酒店
学 院 大酒店
白 兰 饭 店
星 月 大酒家
蓝宝石 酒 楼
白天鹅 酒 家
青
山
路
金 城 宾 馆
铁锅仔 酒 店
湘 水 人 家
五斗米 作 坊
来凤鱼湘菜馆
矿冶局招待所
好地方 酒 店
湾
里
新 城 大酒店
莲 富 鸭子店
洁 惠 宾 馆
惠 豪 大酒店
福满堂 酒 店
桂 林 酒 家
好口福 酒 楼
新 都 宾 馆
银 座 大酒店
心 桥 宾 馆
文 峰 园
安 义 宾 馆
安 龙 大酒店
文 轩 大酒店
明 正 宾 馆
民 和 宾 馆
云 天 大酒店
艳阳天大酒店
中高档餐饮
南昌餐饮业真正高档的餐厅并不多,在经营方面也没有出现非常火爆的现象。福州路因为其比较好的饮食历史而聚集了部分高档餐饮。而抚河路(原沿江路)凭借优越的地理位置,聚集了几家档次较高的酒楼。
总体来说,南昌中高档餐饮的分布还是比较零散。分布在各个比较繁华和交通发达的商业价值较高的地段。
代表商号
地址
新东方大酒店
滨江西路18号
天地桃园
沿江中路98号
凯旋门大酒店
八一大道367号
金发祥大酒店
火神庙70号
咸亨酒店
民德路48号
阳光大酒店
福州路91号
鑫旺阁大酒店
福州路159号
赣江宾馆
八一大道138号
华宇大酒店
井冈山大道685号
君来大酒店
站前西路281号
青山湖宾馆
福州路169号
五湖大酒店
洪都北大道33号
普通餐饮
餐饮业最为突出的还是要算孺子路饮食街,其大众化的消费定位和特色的饮食文化吸引众多消费者前往,在就餐时段,往往出现排队等候的情况。而这一些地带的租金也跟着水涨船高。
代表商号
地址
新千家乐大酒店
孺子路72号
家常饭餐馆
孺子路163号
南昌人家
孺子路148号
玉兔饭庄
孺子路168号
一品堂
孺子路197号
云南过桥米线
二七北路动物园旁
福膳坊酒楼
福州路69号
古汉风食府
中山路258号
新甲鱼城
朝阳中路2号
豫章城大酒店
洪城路93号
阿满酒店
阳明路7号
饭是钢酒楼
阳明路302号
谭鱼头火锅
民德路133号
快餐业
相比南昌的饮食业,快餐业的发展可谓算是落后得多了,除了近年兴起的肯德基和其他的一些西式快餐之外,中式快餐厅甚至是快餐厅都很难发现,而这少数的西式快餐在南昌人眼里也不能算是“快餐”,而是中餐之外的补缺。快餐厅的缺乏,除了本身南昌人的生活习惯之外,也是由于南昌的商业不够发达,缺少以白领为主的快餐消费群体的支持。
代表商号
地址
肯德基
八一大道分店
孺子路分店
中山路分店
胜利路分店
南京西路分店
叠山路分店
麦当劳
胜利路分店
中山路分店
必胜客
中山路店(百货大楼旁)
象山北路分店
德克士炸鸡
胜利路分店
系马桩路分店
满意快餐
三纬路分店
中山路分店
孺子路分店
苏圃路分店
名典咖啡茶语
洪城路分店
中山路分店
西式咖啡厅及餐厅
一个城市的西餐发展与该城市的开放程度成正比,南昌在这方面和他大城市相比还是落后许多,所以南昌的西餐厅数量也是很少,仅有的几家也被本地化得很厉害,真正的西餐厅少之又少。
代表商号
地址
七星商务酒店
东湖区南京西路225号
福祥阁西餐厅
西湖区抚河北路
绿茵阁西餐厅
西湖区儒子路
皇家牛排专卖
西湖区系马桩街
马得利西餐厅
西湖区系马桩街
零点西餐咖啡
西湖区系马桩街
城市花园餐厅
东湖区百花洲路
欧博咖啡
儒子路分店
洪城路分店
其他南昌商业类型分析
电器市场
2004年随着国美、康华五星等知名连锁家电卖场登陆南昌,打破了南昌以往只在百货公司购买家电的消费常规,使南昌成为一个多业态同台竞技的舞台。同时,家电业消费逐渐走入大众消费时期,零售终端卖场也成为大众生活的一部分。
国美电器
康华电器
五星电器
商号
所在地区
国美电器
南京西路
康华电器
胜利路与叠山路交汇
五星电器
八一大道
新大地电脑电器广场
八一广场展览中心大楼一、二楼
珠宝市场
目前南昌市场上珠宝零售主要是通过专卖店、商场珠宝柜台等方式。珠宝名店或连锁店相对占据着主要地位,而在各大百货公司或商场,也有珠宝首饰的专柜。为了争抢市场份额,各珠宝店纷纷走起多元化经营之路,以期赢取各层次的消费者,竞争日愈激烈。
周大福珠宝
商号
所在地区
周大福珠宝
胜利路
新洪客隆珠宝金行
胜利路12号店
财富广场分店
千年南非钻石城
胜利路57号
亨得利珠宝金行
胜利路28号
戴梦得珠宝金行
胜利路2号
裕泰福珠宝金行
胜利路18号
洪城大厦珠宝行
胜利路30号店
电影院
南昌的电影院除了江西艺术剧院和湖滨电影院外几乎缺乏一家像样的影院,而且放映的影片质量、票价、影院的规模(每晚只放映一部影片,没得选择)、服务、观众人数等都远不能和其它大城市相比。南昌市市内缺少一真正具号召力、能吸引更多消费者前往消费的电影院,这是急需补充的一个市场空缺。
江西省艺术剧院
青云谱影剧院
商号
所在地区
江西省艺术剧院
八一广场财富广场旁
南昌文化会堂
站前西路173号
江西洪都电影院
阳明路 110号
南昌市人民电影院
中山路215号
南昌市白花洲电影院
中山路65-67号
儿童电影院
后墙路5号
江西省青山湖影剧院
北京西路525号
南昌市湖滨电影院
福州路161号
青云谱影剧院
井冈山大道238号
南昌市胜利影剧院
胜利路168号
东湖影剧院
环湖路30号
湾里区电影院
工农路37号
网吧
现时南昌市大中小型网吧已有超过六百间,网吧行业一直受到南昌新生代的喜爱,泡网吧现时亦已作为一主要的可供南昌市年轻一代休闲娱乐项目,该行业经过了政府有关部门及条例的多次整顿,引领
其经营模式及规模步入规范化,同时已开始出现不少走较高端路线的网吧吸引一些具一定消费力的群体。在南昌,该行业有望可进一步持续稳定发展,仍将是未来青少年休闲娱乐的必到之处。
网吧店名
地址
浪网吧
南昌市麦园路
小刚网吧
南昌市迎宾馆大道
小鱼儿网吧
南昌市
天乐网吧
南昌市
五村网吧
南昌市
小梁休闲网吧
南昌市
少商网吧
南昌市
风云聚会网吧
南昌市
风光网吧
南昌市
东方极速网吧
南昌市井冈山大道
过把瘾网把
南昌市
华宇网吧
南昌市
兴华网吧
南昌市青山湖大道
讯达网吧
南昌市
红色休闲网吧
南昌市
红平果网吧
南昌市师大南路
李勇网吧
南昌市
财学网吧
南昌市
沙漠网吧
南昌市
阿俊网吧
南昌市
昌达网吧
南昌市
依然休闲网吧
南昌市
欣宏网吧
南昌市迎宾北大道
欣欣网吧
南昌市迎宾北大道
金太阳网吧
南昌市
金太阳网吧
南昌市
金鹰网吧
南昌市
相约网吧
南昌市马家池街
哆哆网吧
昌北沙井
顺意网吧
南昌市
亲情网吧
南昌市
亲密接触网吧
南昌市南京西路
桥头网吧
南昌市阳明路
速达网吧
南昌市
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南昌市青云谱下尧路
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市场发展空间分析
项目总体条件分析
项目位处解放西路之上,并作为西湖区、青云谱区及青山湖区三个区的交汇点,其独特的区位意味项目未来的发展有着举足轻重的特殊意义。
项目商业将引进国际级超市巨擎沃尔玛同场经营,并引进国际级电影娱乐城华纳电影城,项目市场区分性优势不言而喻。
项目商业减去沃尔玛、华纳电影城及其他设施等所占用面积,余下第一、四层可供招商经营面积不大。
项目周围居住人数、人流来源及未来增幅分析
项目周围居住人数、人流来源分析
项目所处地点虽为青云谱区,不过位置接近南昌市区内三个区(西湖区、青山湖区、青云谱区)的交汇处。根据实际地形及市场情况,以项目为中心,周边的六个街道办所辖人流为:
地区
人数(万)
湖坊镇街道办
十字街街道办
2
三店街道办
洪都街道办
京山街道办
徐家坊街道办
5
合共
万
项目周边未来人口增幅分析
根据南昌市2004年人口变动情况抽样调查,人口自然增长率为%,即该片区在未来的一年内,自然增长就会令人口数量达到万人;
计算外来流动人口的增长,该片区人口数量估计将达30万人以上;
另外,解放西路项目附近的玉河明珠将为该区域带来3000多个单元,未来该小区居住人口约10000人;项目自身的住宅部分亦为未来该区域带来约1200人口;
可见,未来潜在商业市场消费需求强烈。
片区目前主要业态重点分析及现有商业点分布分析
片区目前主要业态重点分析
项目所在的位置目前还没有形成较好的商业氛围,不过由于市场需求的存在,解放西路一带有很多市场空白点有待补充。目前离项目最近规模较大的超市就只有麦德龙超市而已。
麦德龙超市
现有商业点分布分析
南昌市区人口稠密,特别是老城区,人口的居住比较密集。不过与此相比,南昌的商业似乎就显得较为缺乏了。
目前,南昌真正的商圈只有三个,就是胜利路、中山路商圈,八一广场商圈,洪城商圈。
胜利路、中山路商圈:
·概况:
胜利路、中山路一带可以说是南昌历史最长的一个商圈,从最早小贩经营发展到现在颇具规模的商业区,有着很深厚的消费者基础。主要以胜利路和中山路的临街铺为主。
·代表性商业点
太平洋购物广场、北京华联商厦中山路店
太平洋购物广场
北京华联商厦中山路店
八一广场商圈:
·概况:
八一广场商圈是南昌政府着力打造的一个购物休闲的地带。在八一广场四周有众多的大型百货商场,也是整个南昌的大型商场最集中的地段。八一商圈的辐射范围极广,涉及整个南昌市。
·代表性商业点
万达购物广场、财富购物广场、丽华购物广场、南昌百货大楼。
财富购物广场
万达购物广场
丽华购物广场
南昌百货大楼
洪城商圈:
·概况:
洪城商圈较之前面两个商圈发展得比较迟,不过速度却一点也不慢。如今洪城大市场附近已经聚集了鸿顺德国际商贸城、盛世东方商贸城等大型综合性商业卖场,再加上抚河对岸的建材市场等,就规模而言,该商圈已经占据了南昌市的专业市场龙头地位。
·代表性商业点
洪城大市场、鸿顺德国际商贸城、盛世东方商贸城
洪城大市场
鸿顺德国际商贸城
盛世东方商贸城
其他区域主要商业街业态分布
八一广场四周商铺分布
行业/业态
店铺数量/间
所占比例/%
家电/通讯
2
%
银行
5
%
饭店/小食
31
%
茶艺
6
%
房产中介
2
%
酒吧/咖啡厅
3
%
宾馆
3
%
旅行社
1
%
服装
10
%
建材
1
%
超市
4
%
西式快餐
3
%
书店
2
%
健身器材
1
%
影音
3
%
证券
3
%
典当
1
%
珠宝名表
1
%
邮政/电信
9
%
蛋糕店
1
%
烟酒专卖
1
%
文具/文印
3
%
花店
1
%
合计:
97
%
胜利路商铺分布
行业/业态
店铺数量/间
所占比例/%
家电/通讯
1
%
鞋业
13
%
饭店/小食
8
%
茶艺
3
%
婴儿用品
1
%
床上用品
4
%
服饰超市
2
%
皮具
3
%
服装
118
%
眼镜
7
%
书店
1
%
琴行
1
%
饰品
9
%
珠宝名表
11
%
文具/文印
2
%
合计:
184
%
中山路商铺分布
行业/业态
店铺数量/间
所占比例/%
体育用品
2
%
鞋业
16
%
饭店/小食
4
%
茶艺
1
%
女人城
2
%
西式快餐
1
%
服饰超市
5
%
皮具
1
%
服装
95
%
眼镜
1
%
百货
3
%
布匹市场
1
%
饰品/精品
7
%
箱包专卖
2
%
合计:
141
%
北京西路商铺分布
行业/业态
店铺数量/间
所占比例/%
服装
29
%
副食品/小食店
34
%
车辆维修
8
%
饰品
8
%
旅行社
1
%
美容/美法
4
%
化妆品
2
%
售车专门店
27
%
房产中介
1
%
照相/电脑工作室
21
%
药、保健品
9
%
咖啡厅
1
%
瓷器工艺品
13
%
眼镜
2
%
洗衣
1
%
合计:
161
%
象山路商铺分布
行业/业态
店铺数量/间
所占比例/%
饭店/小食店
9
%
音像
1
%
修鞋
1
%
化工产品
14
%
银行
5
%
服装
3
%
按摩院
5
%
杂货铺/士多
9
%
鞋
2
%
美容/美发
2
%
药/保健品
2
%
灯饰
10
%
门窗/五金
25
%
书店
1
%
文具
3
%
照相/电脑工作室
2
%
花店
1
%
房产中介
4
%
洗涤/烹调用具
3
%
娱乐城
3
%
麻将专卖
3
%
合计:
108
%
南京东路商铺分布
行业/业态
店铺数量/间
所占比例/%
音像/文化
4
%
药/保健品
4
%
饭馆/小食
22
%
钟表眼镜店
5
%
服装
5
%
小百货/超市
5
%
美容美发
6
%
照相/文印制作
11
%
银行
4
%
电子产品
3
%
婚纱
1
%
书店
5
%
蛋糕店
1
%
咖啡厅
1
%
鞋/皮具
5
%
烟酒专卖
4
%
茶艺
1
%
五金
5
%
房产中介
3
%
彩票
1
%
花店
7
%
旅行社
1
%
精品/文体用品
8
%
电话吧
1
%
培训班
2
%
合计:
115
%
江大南路商铺分布
行业/业态
店铺数量/间
所占比例/%
服装
27
%
鞋
3
%
影音
3
%
艺术品
1
%
餐饮
27
%
超市
3
%
精品
9
%
美容美发
8
%
书店
1
%
眼镜店
2
%
茶艺馆
3
%
培训学校
2
%
医疗中心
2
%
酒店/旅馆
3
%
药/保健品
1
%
酒吧
1
%
烟酒专卖
3
%
五金
1
%
电话超市
2
%
便利店/士多
4
%
照相/文印工作室
5
%
特产店
1
%
游戏厅
1
%
冷鲜肉店
2
%
洗衣店
1
%
蛋糕店
1
%
铺位空置
50
%
合计:
168
%
片区周围商业业态调整空间
商业点分布稀少,
相对于南昌的450万人口来说,南昌商业点整体上还是不足的,不过就是这些不太足够的商业点也只不过是集中在少数商圈里,片区即严重缺乏商业点。
片区尤其缺乏具备整整零售气氛的商业点
片区周边娱乐服务行业不足。
餐饮业也有结构性的缺陷。如西餐及中高档酒楼就比较少。
业态结构不合理。
在大型百货、超市等商业模式受欢迎的时候,都一窝蜂的做大型百货、超市,而没有把眼光放开,导致同一片区内大型百货过剩,新型业态发展缓慢。没能利用潮流来引导消费者,而是等到消费者急切需求才可能出现,全新商业市场有待进一步开拓。
未来发展趋势预测
社区商业开始发展,购物强调便利性
未来的商业将跟强调便利性,社区商业将会得到发展,人们不会一窝蜂的都跑到同一个地方购物,而是根据自己的情况,选择方便自己的购物地点。
综合性购物地点需求强烈
现代人购物已经不仅仅停留在购买日常所需物品上了,而是开始享受购物的乐趣。这就需要购物地点有更多的娱乐休闲设施,多元化的购物地点才是大势所趋。
购物点分散,开始划分目标客户群体
随着购物点的增多,购物地点经营的差异化,将划分不同的购物人群。各个购物点将开始在定位上区分目标客户,这使得消费者能够找到更适合自己的商圈,开始被引导到不同的购物点进行消费。
第三部分 商业市场租赁售价分析
整体市况
南昌商业地产近年上市量、成交量正不断有效放大
从2003年开始,商业地产在南昌迅速发展起来,成为楼市引人注目的一大亮点。尽管在2004年国家相继出台的一系列适度从紧的调控政策对商业地产产生了一定的影响,但没有影响到现时成交量稳步上扬的商业地产,而且市场竞争亦正日趋激烈。
2003年南昌市市区商业表现良好
2003年南昌市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米,占总量的20%,较02年同期增长3.26倍。结果显示,南昌市商业发展在城市中扮演越来越重要的角色。
商业地产的开发投资也成了现阶段房地产开发的热点所在
面对新一轮的市场投资热潮,房地产开发商表现出积极的态度,开发商业项目纷纷涌向市场都希望做大南昌商业地产这块“蛋糕”。
有利的外围环境因素推动南昌商业地产持续发力向前发展随着南昌经济的高速发展,城市功能和城市地位的进一步提升,特别是9+2泛珠三角经济圈概念的提出,给南昌商业地产带来了新的生机与前所未有的发展契机。
南昌市市民对投资物业心态有转变
对于个人投资者,南昌商业地产成了用作股市、汇市、住宅投资外的另一主要的新投资方式。
目前的南昌商业地产也开始出现了一些局部“发烧”症状,如供应量过于集中,普遍大中型商业点及商业街等聚居于八一广场附近区域,造成该区域市场承接能力出现不足,给部分物业租售带来压力。
个别新发展商业项目缺乏有效经营及管理,盲目将项目产品推上市场,引致部分项目销售停滞不前,后期招商经营工作举步为艰,也是现时商业地产高速发展所值得注意之处。
2004年,商业营业用房积压面积达48559平方米,值得警惕。
片区商业市场分析
片区内缺乏具号召力大型综合购物商业点,新近开业的好又多象湖店购物中心是真正具备规模的零售商业点,但该商场距离大多数居民点都不甚方便。
各式超市在片区得到支持。麦德龙超市、北京华联上海路分店、北京华联青云谱分店及百货大楼城东连锁超市店散落各处。但由于分布零散,各自规模有限,形式也各异,未能完全满足本地认识购物需要。
专业市场是本区商业主流,有大型各类批发专业市场洪城大市场、以经营皮具批发的鸿顺德商贸城、以服装批发为主盛世东方商贸城及大型建材市场香江家居建材城。
片区内临街店铺经营行业较为零散、多样,普遍多以经营汽贸零配件为主如洪都路一带。
片区内主要商业点/临街店铺售价分析
专业市场
洪城大市场:
位处洪城路
店铺面积
总售价
单价
备注
32㎡
25万
¥7813/㎡
首层商场内铺位
68㎡
万
¥8000/㎡
首层商场内铺位
20㎡
30万
¥15000/㎡
临洪城路
57㎡
46万
¥8070/㎡
临洪城路
50㎡
50万
¥10000/㎡
临洪城路
26㎡
万
¥5500/㎡
二层铺位
鸿顺德国际商贸城
位处建设西路,洪城大市场旁
店铺面积
总售价
单价
备注
43㎡
43万
¥10000/㎡
首层临街铺位
65㎡
万
¥9300/㎡
首层临街铺位
28㎡
21万
¥7500/㎡
首层商场内铺位
33㎡
万
¥7800/㎡
二层临电梯口铺位
15㎡
万
¥7400/㎡
二层铺位
20㎡
万
¥4700/㎡
三层铺位
盛世东方商贸城
位处建设西路,近洪城大市场
店铺面积
总售价
单价
备注
㎡
30万
¥7833/㎡
首层铺位
60㎡
56万
¥9333/㎡
首层铺位
㎡
15万
¥5435/㎡
二层铺位
45㎡
28万
¥6222/㎡
二层铺位
香江家居建材城
解放东路
店铺面积
总售价
单价
备注
110㎡
60万
¥5455/㎡
三层铺位
105㎡
39万
¥3714/㎡
三层铺位
95㎡
58万
¥6110/㎡
二层铺位
60㎡
45万
¥7500/㎡
首层铺位
片区街铺
铺位地点
面积
总售价
单价
备注
洪城路
43㎡
45.2万
¥10500/㎡
近洪城大市场
洪城路
23㎡
万
¥4500/㎡
近坛子口立交
解放西路
署光小区
120㎡
36万
¥3000/㎡
住宅改铺,临街,二层
66㎡
30万
¥4545/㎡
住宅改铺,临街
建设西路
83㎡
万
¥4313/㎡
住宅改铺,临街
建设路水果批发市场
81㎡
52万
¥6420/㎡
首层临街铺位
十字街
60㎡
16万
¥267/㎡
住宅改铺,临街
十字街
19㎡
万
¥3200/㎡
住宅改铺,临街
老福山立交
38㎡
13万
¥3421/㎡
住宅改铺,临街
老福山
50㎡
20万
¥8030/㎡
住宅改铺,临街
三店西路
48㎡
万
¥11846/㎡
小区临街铺
洪都北大道
1617㎡
1200万
¥7421/㎡
临街
上海路
77㎡
25万
¥3247/㎡
近北京华联,住宅改铺
南京东路
㎡
43万
¥11846/㎡
临街
片区内主要商业点/临街店铺租价分析
专业市场租金情况:
洪城大市场
位处洪城路
店铺面积
年租金
月租金
每平方米租金
备注
44㎡
万
¥3900/月
¥89/月/㎡
临洪城路
20㎡
万
¥2000/月
¥100/月/㎡
临洪城路
33㎡
万
¥1800/月
¥55/月/㎡
首层商场内铺
68㎡
万
¥3800/月
¥56/月/㎡
首层商场内铺
50㎡
万
¥1800/月
¥36/月/㎡
二层
80㎡
万
¥1700/月
¥21/月/㎡
三层
18㎡
¥7200
¥600/月
¥33/月/㎡
三层
鸿顺德国际商贸城
位处建设西路,洪城大市场旁
店铺面积
年租金
月租金
每平方米租金
备注
35㎡
3万
¥2500/月
¥71/月/㎡
临街
33㎡
万
¥1600/月
¥48/月/㎡
首层商场内铺
28㎡
万
¥1300/月
¥46/月/㎡
首层商场内铺
55㎡
万
¥2000/月
¥36/月/㎡
二层
盛世东方商贸城
位处建设西路,近洪城大市场
店铺面积
年租金
月租金
每平方米租金
备注
29㎡
万
¥2000/月
¥69/月/㎡
临街
20㎡
万
¥1300/月
¥65/月/㎡
临街
34㎡
万
¥1800/月
¥53/月/㎡
首层商场内铺
38㎡
万
¥1500/月
¥39/月/㎡
首层商场内铺
26㎡
¥9360
¥780/月
¥30/月/㎡
二层
103㎡
万
¥3000/月
¥29/月/㎡
二层
香江家居建材城
店铺面积
年租金
月租金
每平方米租金
备注
42㎡
万
¥2100/月
¥50/月/㎡
首层
85㎡
3万
¥2500/月
¥29/月/㎡
二层
105㎡
万
¥900/月
¥9/月/㎡
三层
片区街铺租金情况
铺位地点
店铺面积
年租金
月租金
租金/㎡
备注
老福山
76㎡
万
¥900/月
¥12/月/㎡
上下两层
洪城路
35㎡
万
¥900/月
¥26/月/㎡
住宅改铺,临街
洪城路
32㎡
¥7200
¥600/月
¥19/月/㎡
住宅改铺,临街,近坛子口
三店西路
60㎡
万
¥1200/月
¥20/月/㎡
住宅改铺,临街
解放西路
12㎡
¥2400
¥200/月
¥17/月/㎡
住宅改铺,临街
解放西路
30㎡
万
¥1000/月
¥33/月/㎡
白云饭店对面,临街
洪都中路
66㎡
万
¥2310/月
¥35/月/㎡
临街
江大南路
46㎡
万
¥2300/月
¥50/月/㎡
上下两层
江大南路
13-50㎡
¥85/月/㎡
首层
江大南路
30-200㎡
¥30/月/㎡
二层铺位
其他具竞争力地区分析
其他地区售价分析
主要大型商场
万达购物广场
店铺面积
总售价
单价
备注
55㎡
165万
¥30000/㎡
万达广场东面临街铺位
42㎡
160万
¥38095/㎡
正对八一广场
㎡
185万
¥33883/㎡
正对百货大楼
47㎡
47万
¥10000/㎡
首层内街铺
25㎡
万
¥28500/㎡
正对财富广场
㎡
万
¥8000/㎡
首层内街铺,位置较差
主要商业街
铺位地点
面积范围
单价范围
备注
中山路
25-300㎡
¥18000-35000/㎡
—
胜利路
15-200㎡
¥16000-35000/㎡
首层
50-600㎡
¥8000-12000/㎡
二层
孺子路
10-500㎡
¥13000-28000/㎡
—
10-50㎡
¥4000-5000/㎡
住宅改铺
南京西路
65㎡
¥15385/㎡
—
象山南路
27㎡
¥13700/㎡
—
30㎡
¥13667/㎡
—
其他地区租价分析
主要大型商场租价分析
万达购物广场
店铺面积
年租金
月租金
每平方米租金
备注
55㎡
12万
¥10000/月
¥181/㎡/月
商场内铺
47㎡
12万
¥10000/月
¥213/㎡/月
商场内铺
25㎡
万
¥5600/月
¥224/㎡/月
内街正对财富广场
53㎡
18万
¥15000/月
¥238/㎡/月
临八一大道
太平洋百货
太平洋百货为统一经营、统一收银的经营模式,对商户收取23%左右的扣率作为其租金收益,并设有包底下限。
百货大楼
百货大楼同为统一经营、统一收银的经营模式,对商户收取21%左右的扣率作为其租金收益,同时设有包底下限。
主要商业街租价情况
铺位地点
店铺面积
年租金
月租金
每平方米租金
备注
孺子路
85㎡
万
万/月
¥141/㎡/月
临近八一广场
孺子路
1600㎡
84万
7万/月
¥43/㎡/月
上下三层
孺子路
20㎡
万
¥900/月
¥45/㎡/月
中段位置
孺子路
56㎡
万
¥1000/月
¥214/㎡/月
陶沙塘旁
胜利路
500㎡
万
万/月
¥64/㎡/月
上下二层,中段位置
胜利路
30㎡
万
¥2600/月
¥86/㎡/月
位置稍偏
胜利路
30㎡
万
¥6000/月
¥200/㎡/月
近中山路
胜利路
380㎡
万
万/月
¥80/㎡/月
佐丹努对面
胜利路
800㎡
96万
8万/月
¥100/㎡/月
上下两层
中山路万寿宫
10㎡
万
¥1800/月
¥180/㎡/月
二层铺位
中山路万寿宫
20㎡
万
¥2200/月
¥110/㎡/月
二层铺位
项目定位分析
项目基本分析
项目位置
项目交通情况
项目位处南昌市青云谱区解放西路。解放西路为南昌市主要东西向道路之一,西与洪成路相连,并临近南北干线洪都路。围绕此十字形道路,项目可便利连接南昌市中心的东湖、西湖区以及青山湖、高新开发区等地域。
由解放西路西至洪成路,可直抵南昌大桥,并到达昌北红谷滩。
项目沿东西、南北干线也可方便连接罗家、南昌县等市郊地区。
项目楼层面积及功能分布
项目面积及功能分布表(单位:平方米)
沃尔玛面积
华纳面积
国投面积
设备房面积
合计
地下一层
(地下停车场)
7989
一层
二层
三层
四层
屋面机房层
合计
项目SWOT分析
项目优势分析(Strength)
项目位处辐射各区的理想位置。
东西向解放路与南北向洪都大道在旁交汇,使项目具备吸引大量人流的潜力。
项目距离目前南昌市区传统市中心并不远。有利借助市中心人流和商业机会发展。
项目又是东面和南面广大地区居民进入市中心消费的第一站。由于这些地区规模零售商业尚未成熟,项目占领获得其支持的机会甚大。
项目劣势分析(Weakness)
项目深国投自用面积比例较少,沃尔玛必然成为项目主要聚焦点。故难以令本购物呈现更多元化的面貌。
周边成型零售购物点严重缺乏;未能为项目聚合成规模和影响更大的商圈提供环境。
项目所处位置目前并无强烈商业气氛可言。需独力营造。
项目所在地区形象不高,可能影响项目定位。
项目机会分析(Opportunity)
南昌正处于历史上发展最迅速的时期之一,市民消费能力持续增加、信心高涨。可以消费更多,同时容纳更多商业物业。
城区版图的更迭,令项目成为整个城市的中央,成为既可吸引旧城区购买力,又可覆盖新城区和城郊地区的中心商业点之一。
项目周边有大量人口居住,然而却无具规模零售购物点存在,项目的出现正好填补这一空缺。
南昌商业点多数以单一市民化的姿态出现,对市场缺乏细分并有针对性定位。故此,也为项目留下了相当大的空间。
沃尔玛在南昌有极大号召力,将令项目优势得到进一步发挥。
同样,华纳影院也可给与南昌市民从未体验过的优质视听娱乐。项目可着力发展与此关联之行业。
南昌以服务为主的各式娱乐行业呈现结构性落后,项目可予以弥补。
南昌绝大部分购物场所,仅能提供购物之功能,而缺乏休闲和娱乐的用途。如项目在这方面有所突破,将为市民带来全新购物感受,从功能上抛离市区商业点。
项目威胁分析(Threats)
众多外来瞄准大众消费力的零售商陆续加入南昌市场,将与沃尔玛及项目形成剧烈竞争。
如单以超市品牌并不能保证商场其他部分人流和收益;万达沃尔玛广场就是例子。
市中心的商业点或历史悠久,或位置优秀,或连接成群,已在南昌市民心目中形成强大固有优势。项目要挑战这一优势,需要更精心的筹划和更针对性安排。
项目定位
定位基础
定位的考虑点
·南昌的经济情况最适宜什么档次的商
业?
·未来项目与南昌目前的商业点的根本
区别在哪里?
·什么样的商业,能够与广受欢迎的沃
尔玛超市相得益彰?
项目的市场空间归纳
地域上之市场空间
·占领当区市场的龙头商业点
·成为东、南方向所有片区人士来城区
购物的必然第一站
·同时吸引中心城区大量居民前来购物
商业结构上之市场空间
·迎合目前南昌市民力所能及的中档消
费市场
·在中等消费市场上,率先以市场细分
手法吸引购买力
·南昌市购物点单纯购物,缺乏休闲娱
乐去处
商业特色上之市场空间
·购物、休闲、娱乐多元一体化
·特色商业配合主流超市
·与新式电影城配合的餐饮及娱乐行业
项目未来将在南昌商业格局中扮演的角色
·本区居民长期购物首选
·位居新城市版图中央,同时吸引原中
心城区和其他各区购买力的中心商业
点
·市民最喜爱的节假日休闲购物地点
·带领潮流的商业旗帜
亦即:
项目定位
南昌首创一站式龙头潮流购物中心
档次定位
根据南昌目前的经济状况,市民既未能提供与大城市或发达地区居民相媲美的购买力,却又开始着重追求生活质量和购物乐趣,故最活跃的是与市民购买力最贴近的中档商业。
功能定位
南昌目前的商业功能单一。项目与它们的分别在于:为大众提供购物休闲娱乐的多元化享受;此外,项目还能为具消费力的人群提供相应具针对性的服务和购物乐趣。
特色定位
中档但又与大众化商品(超市)不同的,以潮流衣物、各式玩意为代表的商业,最能与大众化的沃尔玛超市匹配。
消费群定位
·南昌全市各地市民大众
·具中高等消费力并有强烈购物热情的
年轻人
·可供全家人度假休闲
项目运营方式建议
运营主体方向
·南昌市经济发展迅速,又有沃尔玛奠定受话赢得基础,故首层楼面宜持有出租,可获不断上升之收益。
·四层及其他楼面可出售
·树立新商业中心旗帜
·吸纳当区和城郊各区、辐射中心城区居民
·带来众多商业新亮点
项目主要招商方向建议
沃尔玛面积
华纳面积
国投面积
用途
地下一层
7989
停车场
一层
潮流天地(衣物、饰物、各式新玩意)/沃尔玛入口
二层
沃尔玛
三层
沃尔玛
四层
异国风情餐厅
屋面机房层
儿童天地
项目可达租售价值预测
租金比较法
客观租金比较估算
·目前南昌市商业气氛最佳之商业点,首层每平方米租金均价范围约在¥220~¥250之间。
·第二档次的商业旺点,首层每平方米租金均价范围在¥150~¥200左右。
·以项目规模、沃尔玛优势和所在片区居住人数众多,而成形商业点少的特点,项目首层均价极有机会跻身南昌最优秀的商场行列。
·则项目首层商铺每平方米租价可望达至约¥200左右
·由此推算其上楼层租金
项目租金估算
单位(¥/㎡/月)
沃尔玛面积(平方米)
华纳面积(平方米)
国投面积(平方米)
小计
月租金(¥)
合计(¥)
一层
¥200
¥2,041,612
二层
¥100
¥986,002
三层
¥70
¥722,345
四层
¥50
¥486,171
屋面机房层
¥40
¥61,169
合计
㎡
¥4,297,300
注:上述租金分析仅为初步估计,只供初步参考。租金将受商场招租、内部设计,开售时市场状况,零售市道和经济环境影响。
按上述推算,项目商业用面积每平方米平均租金为:
¥4,297,300÷㎡=¥