建筑工程管理 绿城房产集团工程精细化管理指引(试行)定稿(中).doc

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建筑工程管理 绿城房产集团工程精细化管理指 引(试行)定稿(中) 第三部分要素管理 -201- 11工程交底与技术评审管理工作指引 工程交底管理工作指引 目的 以施工单位三级施工技术交底制度为基础，通过工程部技术交底介入， 充分强化工程质量事前控制，落实绿城集团工程精细化管理的要求，实现绿 城集团对工程产品精致完美的目标。 适用范围 适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目，在项目开发阶段工 程管理部对施工单位、监理单位的质量、进度、安全与文明施工的管理要求 和技术标准的交底。 技术交底程序及内容 1.交底范围 技术交底按土建、安装、室内装修、景观、市政、幕墙等专业分别进行 总体技术交底、分部分项工程技术交底及专题技术交底。 2.交底主体 按照管理层级分为： 集团质量督导部对工程部、监理和施工单位的交底； 工程部对监理单位、总包单位、各专业分包单位的交底； 监理单位对总包单位及各专业分包单位的交底； 总包单位对分包单位的交底； 总包单位对自有班组的交底。 3.各类技术交底具体要求 （1）集团质量督导部的技术交底 -202- ①交底时间：项目开工前，及重要分项工程开工前，可以结合质量督 导部品质巡查进行。 ②参加人员：由工程部经理组织进行，工程部管理人员、监理总监、 监理工程师、施工单位项目经理、技术负责人、质量员、施工员参加。 3交底内容：全面介绍绿城的产品营造品质要求、质量标准、工艺工法 以及质量通病防治措施等。 （2）工程部对监理单位及施工单位的施工技术交底 ①交底时间：项目开工前，及各专业分包单位进场后一周内。对总包 单位和监理单位的交底，可以结合第一次工程会议进行。 ②参加人员：工程部经理、副经理或主管负责组织，工程分管人员负 责交底。工程部管理人员、总监及监理人员、施工单位项目经理、技术负责 人、质量员、施工员参加。 3交底内容： 在满足国家规范、行业规范的基础上，结合工程精细化管理要求对每一 个分部分项工程、每个工序节点进行细化、强化、标准化说明，补充到施工 单位三级技术交底的内容中。同时依据设计文件、设备说明书、施工组织设 计（或施工组织措施）、集团公司相关施工处理要点及施工作业指导书等资 料制定技术交底提纲，进行技术交底。技术交底提纲包括但不限于以下几方 面的内容： 1)施工承包合同中规定的施工范围、质量、工期和安全质量目标； 2)工程特点和设计意图； 3)总平面布置； 4)综合进度和劳动组织安排； 5)施工程序和主要施工方案； 6)主要物资、施工机具供应要求； -203- 7)主要质量标准和保证质量的主要措施； 8)保证施工安全的主要措施； 9)环保要求和环保措施； 10)采用重大的技术革新项目及科研项目； 11)绿城集团明确的施工工艺、质量标准和工程精细化管理要求。 （3） 监理单位对施工单位技术交底 ①交底时间：工程开工前的第一次监理例会、各专业分包单位进场后 一周内及重要分项工程开工前。 ②参加人员：由项目总监理工程师组织，各专业监理工程师负责交 底，项目部全体施工管理人员、班组长参加，工程部管理人员和监理管理人 员对交底的内容、交底过程及交底效果进行监督。 3 交底内容： 1)监理部组织结构及人员分工； 2)监理部监督要求及质量控制标准； 3)质量停止点、见证点验收计划及要求； 4)安全文明施工要求及验收标准； 5)技术资料监督要求及标准； 6)鉴证取样要求及标准； 7)绿城集团标准工艺工法实施要求及验收标准； 8)工程精细化管理要求。 4.总包单位对自有班组技术交底 ①交底时间：工程开工前、新班组进场后48小时内，根据工程进度随 时举行。 ②由项目经理组织，技术负责人负责交底，项目部全体施工管理人 员、班组长参加，工程部管理人员和监理管理人员对交底的内容、交底过 -204- 程及交底效果进行监督，如有必要，工程部管理人员和监理管理人员应列 席参加。 3 技术交底包括但不限于以下几方面的内容：施工图纸的解释；技 术要求与技术检验；施工方案措施；操作方法、成品保护、保证质量安全 的措施；绿城集团质量标准和认定办法。 ④各级技术负责人应对技术交底情况进行检查，工程管理人员应做好施 工单位三级技术交底的监督工作。 ⑤施工管理人员应按施工图和技术交底的要求监督施工，任何人不得擅 自变更，确需更改时，应经质量管理体系流程审批后进行变更。 5.总包单位对专业分包单位技术交底 ①交底时间：各专业分包队伍进场后一周内。 ②由项目经理组织，技术负责人负责交底，专业分包单位全体施工管 理人员、班组长参加，工程部管理人员和监理管理人员对交底的内容、交底 过程及交底效果进行监督，如有必要，工程部管理人员和监理管理人员应列 席参加。 3技术交底包括但不限于以下几方面的内容： 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 总包单位项目部管理架构及人员分工 总包单位质量、进度、安全控制目标及保证措施 总包单位与专业分包单位工作界面交接标准及要求 整体施工部署及对该专业分包单位施工安排要求 专业分包工程质量要求及保证措施 专业分包工程进度要求及保证措施 专业分包工程环保要求和环保措施； 专业分包工程安全生产、文明施工要求及保证措施 -205- 9) 10) 总包主要物资、施工机具、用水用电供应情况 专业分包工程工程精细化管理要求。 ④交底形式： 各类技术交底可采取以下形式进行： 1）会议交底：进行各级技术交底时，都应组织有关人员认真学习和讨 论，明确交底内容，与会人员充分发表意见。 2）组织学习绿城集团的标准及施工案例PPT。 3）现场观摩交底：参观绿城的优秀楼盘。 6、交底记录 ①施工技术交底必须建立目录台帐，（可存放于其它文件夹，但须在目 录中注明存放位置），交底详细资料应形成纸质或电子文件留存资料员备查。 ②施工技术交底必须作书面文字记录。 ③集团质量督导部、工程部技术交底记录由会议组织人负责；施工单位 技术交底记录由施工单位负责。 ④记录必须有下列内容：工程名称（包括分部工程名称）、时间、属于 何级别的交底、主讲人、参加人员签名、交底内容。 7、表格模板 交底记录表 -206- 编号：-1 交底记录表 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年月 日 -207- 扩初设计评审工作指引 目的 通过扩初设计完成时对强制性条文要求、功能性、安全性、经济性、材料 设施设备的定位等评审，确保产品品质。 程序及职责 （1）项目公司负责扩初设计评审会议的组织工作、后续跟踪及政府报 批 工作。 （2）集团公司规划设计部负责控制建筑、总图、景观等专业的扩初设计评审过 程，并对评审后修改结果确认、备案。 （3）集团公司精装修管理部负责控制室内专业的扩初设计评审过程，并对评审 后修改结果确认、备案。 （4）集团公司总工程师办公室部负责控制结构、给排水、暖通、电气、弱电等 专业的扩初设计评审过程，并对评审后修改结果确认、备案。 （5）各相关部门/人员应在评审前做好准备工作，形成书面的评审意见或建议。 工作流程 扩初设计评审应以设计评审会的形式进行，项目公司按《GT/QP08-01设计评 审会管理规程》组织集团公司层面的扩初设计评审会。 评审内容 （1）建筑总平面图 ①是否符合规划、规范及绿城公司的要求，是否遵循经济合理的原则。 ②《规划设计条件》（如道路红线、建筑红线或用地界线、建筑物控制高度、 容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数等），以及对总平面布局、周围环境、 空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等方面的特殊要求。 ③项目所在地的名称、位置、场地地形、地貌等描述是否正确。 -208- ④总平面布置是否因地制宜，是否根据地形、地质、日照、通风、防火、卫 生、交通以及环境保护等要求布置建筑物、构筑物，并能满足使用功能、规划要 求。 ⑤设计文件的深度是否符合设计委托书的要求，有无符合要求的效果图、 电子设计文本。 （2）室外总图 ①室外总图的道路和管线等是否符合建筑总平面图、景观平面图的布置要 求；道路和管线的接口位置和标高，与城市道路和管线及各建筑单体道路和管线 是否相符。 ②室外总图各管线排布、地下管线间竖向标高是否符合各专业管线技术要 求，是否方便施工组织。 ③人流、车流的组织是否合理，出入口、道路、停车场（库）的布置及停车 位数量是否满足要求，消防车道及高层建筑消防扑救场地是 否符合规范要求。 ④室外给排水管道管径、管材、布置、坡度、埋深和标高是否满足给排 水、车辆通行及其他管线布置的要求，是否满足使用和安全等要求。 （3）建筑专业 ①建筑主要技术经济指标（总建筑面积、组团建筑面积、建筑基底面积、地下 面积、住宅的户型和套数、建筑层数、总高、体形系数等）是否符合要求。 ②建筑类别和耐火等级、人防等级、防水等级及适用规范、规程和技术标准 是否正确合理。 ③功能分区、交通组织、户型设计、立面设计等是否合理，是否符合规范要 求。 ④主要的材料、设备的选用是否经济合理。 ⑤建筑设计平、立、剖面图是否清晰正确。 ⑥方案评审中提出的修改调整意见是否得到落实。 ⑦幕墙工程、钢结构工程、特殊屋面工程及其它需要另行委托设计的工程内 容是否注明。 （4）结构专业 ①建筑结构的安全等级和设计使用年限、建筑抗震设防烈度和设防类别是否正 确。 ②基础选型及上部结构选型是否安全、合理、经济。 -209- ③伸缩缝、沉降缝和防震缝的设置是否合理。 ④采用的新技术、新结构、新材料是否合理。 ⑤结构设计墙、柱、梁、板尺寸、标高是否合理，是否与建筑、水、电、暖 等其它专业矛盾。 ⑥结构设计图是否清晰、正确。 （5）电气专业 ①建筑电气设计是否符合有关职能部门（供电、消防、通信、公安等部门） 认定的工程设计资料及公司的设计要求。 ②变配电系统的负荷等级、各类负荷容量、供电电源及电压等级、电源数 量及回路数、专用线或非专用线、电缆埋地、近远期发展是否合理，是否满足要 求。变配电站的数量、容量及型式，设备技术条件和选型要求是否满足项目本身 要求，是否合理。 ③变配电间设置的具体位置及室内净高，进出线位置、设备及检修通道、 各变配电间电缆连接形式、变配电间内通风及除湿的保障措施、高低压电缆路径 是否合理；变配电间是否对住宅景观有不利影响，是否满足安全维护的要求。 ④照明系统设计是否合理，包括室内照明种类、照度标准、光源及灯具的 选择、室外照明种类、照明路线的选择及敷设方式等。 ⑤火灾自动报警系统保护等级和系统组成是否合理，消防控制室位置、大 小是否满足要求，火灾探测器、报警控制器、手动报警按钮、控制柜（台）、线 路、设备选择是否合理，火灾自动报警系统与其它子系统的接口方式及联动关 系，应急照明的电源型式、灯具配置、控制方式等是否合理。 ⑥建筑物防雷系统、接地系统设计是否合理。 ⑦电气工程主要管径、井道尺寸及主要设备的选择、布置等是否正确合 理。 （6）给水排水专业 -210- ①给水排水设计是否符合项目所在地实际市政条件。 ②给水排水总平面设计是否合理，包括水管平面布置、流水方向、阀门井、 消火栓井、检查井、水表井、化粪池等布置是否合理，是否与市政道路、景观绿 化及建筑出入口冲突，管道连接点的控制标高和位置是否合理。 ③室外排水系统（排水出路、标高、排放措施等）设计是否合理。 ④水质净化处理工艺和设备选型、给水、排水管材质、管径、保温材料选 择、管道布置、各种井道尺寸及布置是否合理。 （7）暖通空调专业 ①暖通空调扩初设计是否满足有关批文、法规、标准和公司要求。 ②空调系统、采暖设备、通风系统主要设施、设备的选择是否合理、采购便 捷。 ③暖通空调工程主要管径、保温材料选择，管道布置、井道尺寸、风口设置 等是否正确合理。 （8）弱电专业 ①弱电设计是否符合国家智能建筑工程设计规范、行业标准和集团公司《住 宅项目弱电设计导则》。 ②监控中心位置是否合理，面积大小是否符合要求；若小区分期开发，中心 又不在首期地块，则应审核监控中心的过渡方案是否合理、可行。 ③楼道管是否合理，且符合国家及行业的相关标准,并经建筑及相关专业确 认。 ④室外井道管路大小及分布是否经过景观环境设计的审核。 ⑤小区监控室、门卫室、电梯机房等设备及管理用房是否满足联网要求。 ⑥系统的管路设计对以后设备的选型和调整是否留有空间和余地。 -211- 表格模板 （1）扩初设计评审表 （2）设计工作会签表 （3）扩初设计评审专题会议纪要 -212- 编号：-1 扩初设计评审表 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年 月 日 -213- -214- 电 专 业 理性 变配电系统的 负荷等级 各类负荷容 量、 供电电源及电 压等级 电源数量及回 路数 专用线或非专 用线 电缆埋地、近 远期发展 变配电站的数 量、容量及型 式，设备技术 条件和选型要 求 照明系统 火灾自动报警 系统 建筑物防雷、 接地系统 弱 电 设计的合理性 监控中心 管道楼道 室外井道、管 路 小区监控室 门卫室 电梯机房 127 人 防 电 气 配电 防护单元配电系统、设备 控制的合理性、配电箱、 控制箱安装位置的合理性 及经济性 128 电缆防爆井 外引电缆应通过电缆防爆 井引入；并复核建筑结构 位置 129 照明 设备布置、平战转换措施 130 柴油发电站 电站设置（＞5000m2）的 合理性及经济性。 131 补充意见 签名 审查人（签名）： 部门负责人（签名）： -215- 编号：-2 设计工作会签表 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年 月日 -216- 施工图审查工作指引 目的 明确施工图的评审要点，确保评审工作的有效性，减少施工图的错、 碰、漏现象。 职责 （1）项目公司工程管理部负责组织施工图评审、施工图会审及设计交 底 工作，并就评审中发现的问题与设计单位进行沟通。 （2）集团公司规划设计部负责指导景观工程的施工图评审，精装修管 理部负责指导室内专业的施工图评审，总工程师办公室指导其他专业的施工 图评审工作。 （3）集团公司工程成本管理部、材料设备部协助各专业的施工图评 审。 工作流程 （1）项目公司内部评审 ①项目工程管理部负责组织项目公司内部的施工图评审，必要时可邀 请集团公司相关部门参与，评审结果应填入《图纸评审记录表》。内部评审 应侧重于功能性、经济性及设计成果对设计合同、设计任务书、规范及强制 性条文的符合性。 ②项目公司也可委托专家对施工图设计的经济合理性进行重点审核。 （2）施工单位、监理单位审核 项目工程管理部应要求施工单位和监理单位对施工图进行审核，并要求其提 供书面审图记录。审核重点是设计深度的符合性、准确性、各专业设计的协 调性和施工可行性。 （3）图纸会审和设计交底 ①项目工程管理部在开工前应组织设计单位、施工单位及监理单位召 开图纸会审与设计交底会议；并提前一周将各单位的审图结果提交给设计单 -217- 位。 ②通过图纸会审，项目公司、设计单位、监理单位、施工单位协商确 定存在的图纸问题和各种技术问题的解决方案，并形成纪要。 （4）记录管理 ①项目公司内部的施工图评审记录，应作为工作过程的记录，妥善保 管。 ②图纸会审纪要是施工图的必要补充和修正，应确保文字清晰、表达 正确、措辞严谨，经参与评审各方确认后发放，并与施工图共同报送集团工 程师办公室备案。 ③图纸会审纪要及后续的变更联系单，应同步在各份图纸上做出必要 的修订和标注，以防疏漏。 ④会审纪要格式要求：图纸会审纪要资料除按当地档案馆要求归档外，应 保留过程资料，须另按会议纪要格式保存，应包含自审记录、会议签到表及会 议纪要，会议纪要可简要概述会议内容。 评审内容 （1）总图 ①保留的地形和地物是否准确。 ②用地四界的测量坐标，道路红线、建筑红线或用地界线位置是否准 确，道路、水面、地面、建筑物室内外标高是否正确。 ③建筑物、构筑物的名称或编号、层数、定位是否正确，间距是否满足要 求。 ④广场、停车场、运动场地、道路、无障碍设施、排水沟、挡土墙、护 坡等的定位是否正确，标高和坡度是否正确合理。 ⑤管线综合平面图平面布置是否合理，管线与建筑物、构筑物、绿化植 栽以及其他管线之间的距离是否满足规范要求，场地外管线接入点的位置、 标高是否正确。 （2）建筑专业 -218- ①建筑设计是否满足规范和国家强制性条文的要求，与其他专业设计 是否协调、有无冲突；防火、防水、防潮、节能、无障碍设计是否符合规范 要求。 ②建筑设计与方案设计是否统一，建筑立面效果是否满足要求；建筑 总说明是否齐全准确，内外装饰做法说明是否适用。 ③新材料、新技术的运用是否合理，建筑造型、构造的做法是否完整 且合理可行。 ④建筑平面图的轴线、尺寸标注是否正确，建筑物层高、净高是否能满足 要求。 ⑤建筑内各功能区的划分及交通组织是否合理；建筑物中重点噪声源 的布置、隔声减振设计是否能满足要求；特别是分户墙，沿街面、电梯井道 等方面隔声减振处理。 ⑥屋面、外墙、门窗等围护结构的保温隔热性能是否能满足要求。 ⑦外装饰材料是否具备成本经济性、采购便捷性和施工可行性。 ⑧外立面线条设计是否合理，外墙空调机位的设置是否合理，是否便于 安装。 ⑨门窗的高度、开启方式、分隔方式是否合理，是否满足通风和安全 要求；门窗的材质、色彩是否和立面效果协调。 ⑩建筑节点详图与大样图是否齐全、适用并便于施工。 （3）结构专业 ①结构施工图设计采用的规范和图集是否准确，设计总说明是否详尽、准 确。 ②结构设计与建筑设计及其他专业设计有无矛盾。 ③基础的埋深、选型、布置是否合理，深基础施工中是否提出了应注 意的安全问题、基坑开挖和工程降水时有无保护毗邻建筑物和管线的措施。 ④结构平面图和详图的轴线、尺寸、标高是否正确。 -219- ⑤构件的截面尺寸是否合理并满足其他专业设计的要求，各构件的空间 结构关系是否合理，有无错、漏的构件设计。 ⑥钢筋混凝土结构的配筋是否正确，混凝土标号及每平方米的含钢量的合理 性。 ⑦结构设计的构造要求是否充分准确。 ⑧各节点详图、大样图是否准确、适用，与建筑设计有无矛盾。 ⑨伸缩.缝、沉降缝、抗震缝设置是否满足规范要求。 ⑩对幕墙结构、钢结构、网架结构、索膜结构等是否委托专业设计单位 进行设计，并满足相关设计、施工规范的要求。 （4）电气专业 ①电气施工图的设计是否符合国家及地方有关规范和规程的要求，尤其 是设计深度是否达到了要求，与其他专业设计有无矛盾，是否存在影响使用功 能的情况。 ②总容量及各回路的容量是否满足使用要求，电线、电缆的线径及保 护管管径是否合理，是否已考虑今后扩容的需要。 ③配电间的面积、位置、高度、预留套管及电力进线方式、配电柜设 置、计量表位置等是否满足当地电力部门的要求。 ④开关、插座、灯具、电表箱、配电箱、弱电箱位置的设置、分布、 管线走向设置是否合理性。 ⑤室外是否预留了接地电阻测试点，位置是否合理，高层建筑是否有 防侧击雷的措施。 ⑥强弱电井道的尺寸是否合适，检修门的位置和朝向是否合理。 ⑦设备、管道的布局是否合理，土建预留的吊装孔洞尺寸是否能满足 设备吊装的需要。 （5）给排水专业 ①给排水施工图纸是否满足设计规范要求，图纸表达是否清晰、完 -220- 整、正确；给排水系统图、平面图、大样图的表达是否一致，有无相互矛 盾。 ②给排水管材的选择是否合理、明确。 ③冷热水、消防和排水系统管道的管径、坡度、走向、检查口（井） 布局是否合理、标高是否正确，与其它管线的安装位置、标高是否有矛 盾，水平与垂直间距是否符合规范要求。 ④管道井、水表阀门井、窨井、化糞池等位置、尺寸、数量是否合 理、隐蔽和美观，是否便于操作、维护。 ⑤冷热水供水方式的选择、容量配置、设备选型、材料选用、机房布局 是否符合经济合理、先进适用的原则，设备材料的性能和品质是否符合项目的 定位要求。 ⑥建筑外立面上的雨水管设置的数量、位置是否合理，空调冷凝水排 放管位置、数量的设置与空调机位、空调孔的位置是否冲突。 ⑦地下室车库内给排水系统的各种设备、管道、消防喷头、消火栓等 设施的安装位置及标高与其它专业的安装是否冲突，车库的净高度是否满足 规范要求。 （6）暖通空调专业 ①暖通空调施工图纸是否满足规范要求，与其他专业设计有无矛盾， 是否存在影响使用功能的情况；图纸表达是否清晰、完整、正确；系统图、 平面图、大样图的表达内容是否一致。 ②暖通空调设计参数和空调系统选择是否合理。 ③暖通空调系统的容量配置、设备选型、材料选用、机房及管线布局 是否符合经济合理、先进适用的原则，设备材料的性能和品质是否符合项目 的定位要求。 ④各种设备进入设备机房的运输通道是否畅通，设备、管道和阀门布 局是否合理。 ⑤对于采用风冷热泵或有冷却塔的空调系统，室外空调设备的安装位 -221- 置是否适当，应避免因空调设备的安装对建筑立面、运行噪音对周边环境产 生不良影响。 ⑥吊顶内暗装的风机盘管、空调箱、风机箱、风口、风阀和空调管线 的安装位置及标高是否满足室内装修吊顶的要求。 ⑦暖通空调风道井、管道井的尺寸是否合适，检修门的位置和朝向是否 合理。 ⑧住宅建筑的空调室外机平台尺寸是否合适，安装位置是否影响外立 面效果，冷媒管道和冷凝水管安装是否便利。 ⑨地下室车库内暖通空调和防排烟系统的各种设备、管道、风管、风 阀风口等设施的安装位置及标高与其它专业的安装是否冲突，车库净高是否 满足规范要求。 （7）弱电专业 ①弱电施工图的设计是否符合国家及地方有关规范和规程的要求，是 否符合《住宅项目弱电设计导则》，设计深度是否达到了要求，并经建筑及 相关专业确认和相关行业部门的签证，与其他专业的施工图有无矛盾，是否 存在影响使用功能的情况。 ②各弱电子系统的系统结构是否合理，弱电系统图与平面布置图是否 一致，有无矛盾。 ③弱电（监控）中心机房、各相关通信运营商的通信机房、弱电井的面 积、位置、高度、预留套管等是否合理和满足规范要求；通信电（光）缆的进 线方式、弱电（监控）中心机房内的设备布置、弱电井内的设备布置等是否合 理和满足规范要求。 ④电缆光缆的型号规格和配比是否合理。 ⑤电缆光缆保护管的管径或桥架规格及各子系统入户管管径是否合 理，选用的管材是否符合规范或公司的要求，进建筑体管道的防水设计是否 符合要求并配有详图。 ⑥平面上各种信息插座（如数据、语音、电视等插座）布置是否合理； -222- 户内若安装报警探测器，各种报警探测器的选型、安装位置是否合理。 ⑦弱电箱与其他专业的箱体（如电表箱、水表箱等）位置的设置、分 布是否符合规范；户内弱电箱、可视对讲户内机的位置是否合理。 ⑧室外管井的布置是否合理。 （8）景观工程 ①施工图设计是否符合国家及地方有关规范和规程，设计深度是否符 合要求；扩初设计评审提出的意见是否得到落实；各专业设计之间是否存在 矛盾。 ②各主材及设备的选定是否合理。 ③硬质景观的风格、体量、室外家具、灯具的布置是否合理，园林小 品的风格与整体环境是否协调，结构是否合理。 ④原生植物设计有无矛盾；苗木品种是否适合本地生长，采购有无困 难；苗木的色彩搭配、常绿树种与落叶树种的搭配、针叶树种与阔叶树种的 搭配是否合理；不同生长习性的植物，栽植位置是否合理。 ⑤植物竖向层次等各个界面的配置是否丰富合理，不同季节的景观效 果是否得到充分考虑，植物种（移）栽的季节和时间，喷灌能否满足绿化养 护要求等。 表格模板 施工图审查评审表 -223- 编号：-1 2011 施工图审查评审表 版本： 项目名称： 月 日 -224- 填写日期： 年 -225- 配筋率设置面筋，且底筋向上弯（隔 一弯一）。 51 地下室外围的步级、阳台 等是够设置了结构梁、板 52 是否表达了沉降观测点及 大样 53 地下室底板、顶板结构找 坡表达是否清楚 54 与建施核对结构找坡。 55 地下室顶板荷载取值是否 为“约定数值” 56 计算梁时，消防车荷载是 否按“影响线”法计算。 57 和地下室楼梯有防火分隔 墙的楼梯，地下室梯段应 支承防火墙 58 结构净高是否满足建筑使 用空间需要 59 其他部 分 楼梯结构净空是否≥2300 60 建施总说明中“配筋详结 施”，结施是否已设计 61 电梯机房顶是否设置吊钩 （且复核承载力是否满足 厂家要求）和吊钩大样 62 电梯门边是否设置混凝土 牛腿（和建施统一） 63 正负零 以上部 分 结构模板图和建施是否 相符 64 将结构模板图 CAD 插入 建 施平面图中，核对以下内 容： 65 a） 梁、板布置是否和建 施相符； 66 b） 结构大样和建施大样 是否对应； 67 c）阳台、卫生间、厨房标 高是否和建施大样相符； 68 d）穿混凝土墙、梁孔洞， 楼板孔洞是否和建施、设 备施相符； 69 e）外围梁高是否和建施大 样相符； 70 f）电梯门洞结构高度是否 为 2250mm； 71 g）分户墙可拆除时，是否 设计为反梁； 72 h）砌体构造柱，建施、结 施是否已表达（建施应表 示所有构造柱定位，结施 应表达外围构造柱定位且 配筋）； 73 i）屋面构架和建施是否相 符； 74 j） 同一轴线梁宽不一致 时，是否影响设备管线、 楼板孔洞大小，尤其是设 置转换梁时。 75 剪力墙、柱配筋和电算是 否相符 76 梁配筋和电算结果是否相 符 77 将梁电算结果 CAD 图插 入梁配筋图，核对以下内 容： 78 a） 极限状态复核——逐 根梁复核； -226- -227- -228- -229- 处除外） 137 3、管井位置及尺寸校核，管井应满 足管道安装要求，出详细立面、剖面 图 138 其它 管道需穿结构粱、剪力墙 时，复核是否预留和位置。 管道遇转换梁是否避让。 必须校核管道遇转换梁、地梁、承台 的避让关系。 139 暖 通 空 调 专 业 系统 暖通空调设计参数和空调 系统选择是否合理，暖通 空调系统的容量配置、设 备选型、材料选用、机房 及管线布局是否符合经济 合理、先进适用的原则， 设备材料的性能和品质是 否符合项目的定位要求。 140 室外机 及冷却 塔 对于采用风冷热泵或有冷 却塔的空调系统，室外空 调设备的安装位置是否适 当 应避免因空调设备的安装对建筑立 面、运行噪音对周边环境产生不良影 响。 141 住宅空 调 室外空调机及空调排水管 布置是否合理 1、空调位有足够空间放置室外机 142 2、室外机位置通风良好，无死机风 险 143 室内空 调设备 室内空调设备的安装位置 及标高 1、吊顶内暗装的风机盘管、空调箱、 风机箱、风口、风阀和空调管线的安 装位置及标高是否满足室内装修吊 顶的要求。 144 2、装修造型是否影响空调送风形式 145 3、墙面空调开关的布置是否可行 146 4、空调送、回风口的位置是否与灯 具安装可能发生矛盾 147 室外风 口 景观区域风口设置 1、通、排风在景观区域的风口预留 是否满足通风专业需求； 148 2、景观区域的风口设计是否美观、 是否与景观设计和谐 149 防排烟 系统 地下车库及高层建筑防排 烟系统的安装 1、地下车库内各种设备、管道、风 管、风阀风口等设施的安装位置及标 高与其它专业的安装是否冲突，车库 净高是否满足规范要求。 150 2、高层建筑的防烟楼梯间、前室、 消防电梯或合用前室及避难间等有 无设置自然排烟或机械防烟系统 151 3、防排烟系统风管穿越防火分区时， 有无设置防火阀 152 4、对无直接通向室外的地下汽车库， 有无设置机械送风系统。 153 室内排 烟 厨房、浴室、厕所的排风 系统 厨房、浴室、厕所等垂直排风管道， 有无采取防止回流的措施。 154 相关专 业要求 审核空调系统对强、弱电 专业要求 1、电气施工图关于空调机、风机的 用电负荷设计功率是否满足空调、风 机、空调循环水泵的实际用电要求。 155 2、弱电智能化的设计是否达到空调 智能化控制的实现的要求 156 3、空调的电气自动控制是否符合空 调专业的特殊要求 157 燃 气 立管 燃气立管是否与给排水管 道冲突 158 燃气表 燃气表的位置、热水器位 置合理。 精装修房，燃气表及热水器位置，应 得到装饰部认同。 159 强 电 专 业 电气设 计的合 理性 160 变配电 -230- -231- -232- 重大专项方案评审工作指引 目的 以对工程营造过程中的重大、专项技术方案的评审，借鉴专家及各 方资源，确保重大、专项技术方案安全、可靠，可操作。 适用范围 适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目，非控股及商业 代建项目参照执行。 程序及内容 （1）会同监理单位审查施工单位的施工组织设计，督促、检查专项施 工方案。对组织设计和施工方案中不合理及错误之处，必须要求施工单 位及时组织修改，并重新报审。 （2）专项施工方案一般包括： 桩基施工方案。 围护设计和施工方案。 土方工程专项施工方案。 幕墙设计和施工专项方案。 外架和承重架专项技术施工方案。 大体积混凝土专项技术施工方案。 大型设备吊装施工方案。 防水专项技术施工方案。 保温专项技术施工方案。 对涉及“四新”技术及重大技术专项方案。 （2）评审人员:由工程部牵头组织公司分管领导、总工程师、成本管 理部分管人员，会同设计、监理和施工单位相关负责人参加方案评审，同 时邀请相关专家参与评审。 -233- 评审范围及要点 （1）项目公司评审范围：以上专项工程及重点工序在施工前，必须制定 专项方案，并由工程部组织设计、施工、监理等专家对方案进行可行性、 经济性、安全性等方面进行评审，并形成会议纪要。 （2）当地政府规定评审范围:各专项方案在项目公司评审完成后，必须 根据项目所在地政府主管部门的规定，针对深基坑设计、深基坑施工方 案、高大跨度模板施工等方案进行外部专家评审，进一步对方案的各方面 进行会审，并形成会议纪要，工程部根据专家提出的意见或建议结合项目 的实际情况慎重执行。 （3）集团公司评审范围：根据集团规定，针对基坑支护、深基坑挖土、 幕墙设计和施工、外墙保温、防水施工等重大方案和重点工序必须报集团 总师办组织评审，集团总师办结合同类型项目的经验教训或外聘专家资源 对方案再次进行各方面评审，并形成会议纪要，评审通过后方可实施。 -234- 12材料与工程样板管理工作指引 材料设备样板管理工作指引 目的 为提高材料设备的采购效率,切实做好材料设备的选材定样管理,有效控 制材料采购过程的关键环节，进一步提升项目的品质,保障工程进度,制定本 指引。 适用范围 适用于集团房地产开发项目材料设备采购管理中与工程质量、进度管理相 关的采购计划、材料选样、定样和样品管理工作。 采购计划管理 (1)采购计划编制 工程开工前，工程管理部须完成材料设备《采购计划表》的编制。采购 计划应根据工程的设计文件、合同要求、销售节点、《工程总体进度计划》编 写，并应拟订材料设备的供应方式，明确进场时间，梳理统计材料设备的种 类、数量。其中材料进场时间的还应充分考虑材料设备的招标、排产、备货 和运输等供货周期中的不确定因素，尤其是进口设备应留有一定的余地。采 购计划应会同材料设备、财务、成本等相关部门进行评审，并经公司分管领 导审批后方可实施。 (2)深化设计工作 工程管理部负责协调工程设计单位向材料设备部提供材料设备的规格、 型号及其他主要的技术性能参数，协助材料设备部和生产供应厂家进行材料 设备的深化设计，组织设计单位和外聘专家进行相关评审和设计优化，审查 技术方案，保障材料设备采购工作的顺利实施。 材料设备的样板管理 -235- (1)材料的报样 建筑设计上采用的材料都需要经过报样和确认，未送样板或未经过样板 确认的材料不得使用。工程部应要求施工单位或材料供应商报送样品，经设 计师事先确认后方可进行大面积施工。报样工作应提前进行，并留足确认及 反复询样的时间。 经过项目设计师确认后的材料，应签字盖章并标注确认的日期后进行封 样留存保管，作为施工时的对照样板。对于体现外立面整体效果和立面风格 的材料选定(比如石材和玻璃幕墙、门窗分格等)，应通过工艺样板进行确认， 样板施工后应要求设计师到工地现场实地看样复核，除了确认材料外，还应 确认材料品相、规格尺寸和细部处理等。 (2)材料定样范围 所有饰面材料均应进行样板确认。主要应包括： 外立面装饰材料：外墙面砖、外墙石材、外墙涂料、门窗玻璃、型材、 屋面瓦、檐沟、百叶窗、阳台栏杆、沉降缝材料等； 室内装饰材料：入口、大堂、电梯厅等所有精装修饰面材料、进户门（包 括门锁、门碰等）、电梯桥厢、墙地砖、踢脚板、楼梯栏杆、扶手、门槛 石、管井门、防火门、水表箱、配电箱、灯具等； 其他饰面材料：景观面层材料、庭院装修材料、庭院栏杆、信报箱、室外 灯具等。 （3）材料样板的变更 由于特殊的原因，材料样板需要变更时，应由施工单位或材料供应商 以《工作联系单》的形式提出变更。变更应在施工前进行，已经开始施工的 材料原则上不能变更。确需要变更时，应详细说明原因，并经项目公司材料、 销售、工程、成本、规划设计部等部门会签或评审，分管领导审核、项目设 计师会签同意后，由项目公司总经理进行审批。未经审批同意的材料，施工 -236- 中一律不能变更。 （4）材料的验收管理 ①甲供材料/设备进场前，材料设备部一般应提前两天通知工程管理部， 工程部应出具《甲供材料/设备进场通知表》，通知施工单位相关专业人员到场 验收。验收应包括材料设备的规格、型号、外观质量及数量，并办理书面交 接手续。 ②交接资料应包括材料设备的产品合格证、材质证明、使用和维修说 明书等资料。若施工单位对甲供材料/设备的外观质量、性能等提出异议，应 在两天内书面通知监理、 ③施工单位接收甲供材料/设备后，必须履行保管责任，并采取切实有效 的成品保护措施，确保甲供材料/设备的完好无损。产生损坏，由施工单位承 担责任。 ④乙供材料设备进场前，施工单位应至少提前一天通知工程部和监理公 司派员参加验收。工程部应组织监理单位、施工单位对进场材料进行验收， 按规范需要检测的应进行相关的检测。施工单位应提供产品合格证、材质证 明、检测报告等资料，验收合格后方可使用。经验收或检测不合格的材料， 须督促施工单位在24小时内予以退场。对检测合格的材料应要求施工单位按 照绿城集团成品保护管理指引做好成品保护工作。 （5）材料/设备后评价 在项目结束后，由工程管理部根据工程营造过程中，材料/设备供应及 使用情况对工程质量、进度、成本的影响，配合材料设备部对项目材料设备 供应、服务和运行情况进行后评价。 -237- 工程样板管理工作指引 目的 通过建立样板管理制度，严格实施“工程样板先行制度”，确保集团所有 房产开发项目在大面积施工前都必须进行工程样板施工和样板评审，保障工 程品质；着力加强销售样板房和样板区的管理，切实做到工程为销售提供支 持和配合。 适用范围 适用于集团房产开发项目工程施工阶段工程施工样板、销售样板房和样 板区的管理。 工程样板管理 (1)工程样板的范围 工程管理部根据项目《工程总体进度计划》和施工总进度计划、施工合 同、质量标准，按照施工标段、分部分项工程，对重要节点、关键部位、新 材料、新工艺应用等工程，制定工程样板实施计划，实施工程样板管理。工 程样板除结构工程施工样板外还应包含以下内容： 1．建筑工程样板 屋面及防水工程施工，成品檐沟，楼地面施工，墙面抹灰及涂料施工， 外墙保温施工，外墙面砖、涂料施工，铝合金门窗制作、安装，石材、玻璃 幕墙施工，阳台栏杆施工，顶棚（吊顶）施工，室内公共部位精装修施工等。 2．安装工程样板 给排水管道、通排风管、强弱电桥架、空调冷媒管道、空调凝结水管 道、新风管道、风口位置等应核对相互之间的标高、排布的合理性，实行样 板先行。一般的工程样板应包括： 地下室管线综合排布，设备阳台管线排布，通道、走廊管线综合排布， -238- 户内管线综合排布，厨房、卫生间管道、用水点、排水口排布，管道保温， 管道油漆、标识样板等。 对大型或复杂项目，工程管理部须组织各安装专业单位共同会审施工 图，绘制管线综合排布图，进行三维建模。 3.标准层样板 建立标准层样板管理制度是实现工程质量事先控制的重要措施。工程部 应要求施工单位在单体工程主体结构三层或首层标准层模板拆除完毕、具备 砌体施工条件后十天内，完成第三层或首层标准层中各户型的砖砌体施工。 标准层会验主要是复核楼层的轴线、标高，复核阳台、空调机位的尺寸，复 核户内空间尺寸、楼层净高，确定墙体、门窗洞口位置的合理性，确定厨房、 卫生间管线和预留洞口的合理性。 标准层会验由工程部牵头，组织设计单位、销售部、规划设计部、成本 管理部、施工单位和工程监理单位进行验收，并形成验收记录。 (2)工程样板的管理 1.质量标准的确定： 工程样板施工前，工程管理部应根据设计要求、施工技术方案、集团标 准工艺工法、相关的规范、规程等，会同监理单位、施工单位确定工程样板 的部位、工艺要求和质量标准。 施工样板明确后，施工单位应编写专项施工方案和施工工艺作业指导 书，监理单位须编制监理实施细则和质量检查标准，经工程管理部和公司分 管领导审查后方可进行施工。施工样板时要严格控制每一道工序的工艺质量， 并总结提炼出工艺的参数和质量控制要点，做好相应的书面记录和影像资料 留置。 施工样板完成后，工程管理部部需组织设计单位、监理单位、施工单位 和项目公司材料设备、销售、成本等部门对施工样板进行评审，提出评审意 -239- 见，由监理工程师整理书面记录，工程部填写《样板确认单》，必要时附图 片资料，并做好资料存档。 2.工程样板的使用 ①样板确认以后，由工程管理部对样板实施进行总结，对工艺工法和 质量标准进行交底、固化，要求施工单位严格执行，监理单位监督检查。 ②有多家施工单位的工程，工程管理部应组织相关人员进行样板学 习，统一做法与标准。 ③通过样板实景或影像资料的展示，为销售工作提供支撑。 销售样板房和样板区的管理 (1)样板房、样板区的选址 项目公司应在项目策划阶段，完成样板房、样板区（如条件允许）的选 址工作。项目公司应在项目正式开盘前6个月组织实施。样板区的选址应考 虑到楼盘的展示效果、与样板房联系的紧密程度、看房参观通道的组织以及 施工进度的先后和施工场地的分区管理的方便等；样板房应考虑户型的代表 性、户型设计的亮点、样板房所在位置的景观效果，客户看房的方便等，有 时还要考虑到销售去化的难易程度。 (2)样板房、样板区的评审 样板房、样板区位置初步选定后，规划设计部、销售部、精装修管理部 还应就户型、功能要求、风格档次、软装标准等方面提出具体的装修布置要 求。由项目公司总经理须组织设计单位和公司相关人员进行评审，并报集团 公司营销策划部评审，集团营销分管领导审核，片区执行总经理审批。 （3）样板房、样板区的工程管理 1.样板房和样板区的工程特点： ①综合性强，几乎包括了开发项目的全部分项工程。 ②工期要求紧，一般工期为4～6个月，需完成基础土建、主体结构、 -240- 主体外立面装修、样板房装修、室外环境等全部工程，达到样板房、样板区 开放条件。 ③质量要求高，样板房、样板区工程是对外展示的样板，对质量有更高 要求。 2.样板房、样板区的工程范围： ①主体工程。包括形成售楼处、样板房、样板区、样板通道精装修及售 楼区域主楼外立面的所有主体工程，以及为完成室外售楼景观形成条件的所 有主体工程。 ②精装修工程。包括售楼处、样板房、样板房通道楼内精装修。售楼通 道楼内部包括样板房单元入口大堂、大堂至样板房所在楼层楼梯通道、样板 房所在楼层电梯厅。 ③外立面装修。包括样板房外立面装修，样板房区域主楼挑架以下的外 立面装修，如果考虑销售时需全部拆除外架，则所在楼栋需完成外立面的装 修。 ④室外管线及环境。包括样板区域所有室外管线及园林景观、室外照明 等，其中室外园林景观可能含有泳池、水景等工程，工作量大。 ⑤有些项目可能还包括电梯安装工程。 3.样板房、样板区的管控措施 ①样板房准备的各分部分项工程内容及前后逻辑关系同整个主体工程 分部分项工程，只不过是在每个分部分项工程施工中，总是在第一时间优先 施工涉及样板房准备工程的部分，尽最大限度压缩样板房准备工程总体施工 周期。 ②在样板房工程抢工时期，一切施工安排以样板房工程为重心，应协调 施工单位务必将人力优先投放到与样板房工程有关的关键线路及关键部位上 来。这些关键线路及关键部位主要有： a）样板区域之内的楼栋主体要优先施工； b）主楼要尽快完成至样板房上一层，尽快完成样板房砌筑及抹灰并移交 精装修单位施工； c)如在地下室顶板或室外架空平台上做样板区环境，应尽快完成地下室 -241- 或架空平台结构； d)应尽快形成挑架，尽早插入室外施工。 样板房工程工期过紧，按传统施工工艺有时不能满足工期或质量要求，往往 需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准， 保证预定的售楼目标顺利实现。 ③加强设计及合约方面的计划管理，前瞻性考虑及解决问题。样板房工 程工期紧，各相关部门、各专业之间必须衔接紧密，真正实现无缝对接，要 做到这一点，靠的是严密的计划管理。因此，必须充分熟悉图纸及项目情况， 将本项目存在的所有二次设计、材料定样、工程招标、甲供材料等工作都尽 可能罗列出来，切忌漏项，并充分考虑好各项目间的前后逻辑关系及间隔时 间，提前规划好各项目的完成时间并定期跟进、检讨，执行过程中发现偏差 时及时采取相应纠偏措施。 ④加强施工计划管理，力求工序搭接更为紧凑。应提前编制好施工总进 度计划，作为各专业、各工种的配合依据。各专业、各工种根据施工总进度 计划，提前将人力、材料、机械、技术等准备工作提前做到位，只要现场具 备工作条件，相关专业及工种就可以马上展开施工，将工序搭接时间减小到 最低程度。 表格模板 （1）采购计划表 （2）合格供方外采购物资申请表 （3）设备进场验收记录 （4）工程样板过程验收单 （5）工程样板最终验收单 -242- 编号：JXH-12-1 采购计划表 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年 月日 注：此表一式两份，项目工程管理部和采购人员各一份。 -243- 产品名称 型号规格 数 量 供方名称 备 注 申请理由 此表适用于采购总价小于 2 万元人民币的零星应急采购。 采购人员： 日期： 审核意见 部门负责人： 日期： 审批意见 项目公司负责人： 日期： 编号：JXH-12-2 合格供方外采购物资申请表 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年 月日 注：此表适用于采购总价小于2万元人民币的零星应急采购，由项目采购人员保管。 -244- 编号：JXH-12-3 设备进场验收记录 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年 月日 注：此表由工程管理部保管。 -245- 编号：JXH-12-4 工程样板过程验收单 版本：2011 项目名称： 说明：1．本次验收共照片 张附后，照片编号； 填写日期： 年月 日 2．本表签字完成后由工程部发各部门存档。 -246- 编号：JXH-12-5 工程样板最终验收单 版本：2011 项目名称： 说明：1．本次验收共照片 张附后，照片编号： 填写日期： 年月 日 2．本表签字完成后由工程部发各部门存档。 -247- 编号：JXH-12-6 住宅工程首层标准层质量验收记录表 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年月 日 -248- 13成品保护管理工作指引 13．1目的 为了保证建筑安装工程施工质量达到国家、地方及绿城集团相关质量 标准，确保房产品交付符合业主观感质量。 13．2适用范围 适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目成品保护工作全过 程管理，主要对目前开发过程中易被破坏及污染的部位进行要求，其它要 求根据各项目产品特点进行添加，非控股及商业代建项目参照执行。 本指引作为施工招标文件的附件。 13．3成品保护范围 土建、安装、精装修、景观等工程施工过程中的设备、材料、半成 品、工序成品、成品。精装修、景观工程的成品保护要求参照专业公司 相关规定。 13．4成品保护原则 责任明确原则 （1）各施工单位进场前可以根据工程具体情况参照本指引，制定相应 的成品保护措施（分阶段、分专业制定专项成品保护措施），经同意后严 格实施。 （2）成品生产方对产品的保护负有最终的责任，包括对成品采取防护措施 的责任、看管和巡查的责任、与后续施工方的协调和交底的责任等。成品 生产方必须保证在交接或验收时，其产品的品质和数量符合合同的要求。 工序合理化原则 （1）合理规划工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产 品保护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后 -249- 进行安装。 防护措施的持续维护原则 成品生产方负有对成品防护措施进行巡视检查的责任，同时负有对已破 坏的部分及时进行修补的责任。 成品保护通用措施 （1）在施工单位上报的施工组织设计审批过程中，要仔细审查其成品保 护的专项措施是否具有针对性，合理性，适应性，尤其是施工单位是否建立 了相应的惩罚制度和举报奖励制度。 （2）对所有进场施工人员进行成品保护培训、教育，在主观上建立成品 保护意识，指定专人专职负责成品保护工作，建立确实有效的奖罚制度。 （3）各单位分别做好本专业的成品保护措施，完成的成品及半成品应与 下道工序的施工单位办理书面交接手续。 （4）合理安排各工种施工顺序，尽量减少交叉污染。 （5）如在施工过程中发现其他专业未做成品保护或成品保护被破坏时， 应及时通知工程部管理人员、监理及相关单位人员进行协调。 （6）严禁在成品、半成品上乱涂乱画。 （7）根据现场情况，应搭建临时卫生间或在阳台、露台部位放置小便桶 等临时卫生设施，严禁现场随地大小便。 （8）材料、设备及施工机具搬运过程中应采取措施防止碰撞或损坏已完 工的电梯、墙面、地面、顶棚、门窗、扶手、栏杆及设备设施等成品。 （9）管材及配件、卫生洁具（含附件）、灯具、电箱（柜）、元器件等 安装材料和成套设备进场时应有符合出厂标准要求的包装，卸货不得采用倾 倒方式，不得抛、摔、滚、拖。 （10）塑料管材及配件、玻璃钢风管、保温材料、电气材料及设备等必 -250- 须在通风、干燥的室内场地存放，不得暴晒、雨淋，防止变形、受潮或受 损。 （11）卫生洁具、散热器（片）、照明灯具、风口和面板等易损易碎物品 在搬运和安装中要轻拿轻放，小心翻转，防止磕碰和损伤。 （12）涂饰工程（粉刷、油漆、涂料等）施工前，应检查已完工的成 品 保护是否到位；涂饰工程完工后应严格管理，后续工序应有可靠的保护措施 并经批准后方可组织施工，以免对其造成污染或破损。 （13）在脚手架的搭设和拆除过程中应注意不要碰撞或损坏墙面、地面、 顶棚、门窗、管线、电气设施及其他已完工的成品。 （14）安装（焊接、切割、套丝、油漆、设备组装和就位等）作业时，要 采取有效防护措施，不得损坏和污染已完工的墙面、地面。 （15）安装好的管道（含风管）、吊支架不得用作支撑或其它用途的受力 点，不得攀拉、踩踏或放置脚手板。 （16）墙、地面内暗敷的管线施工时，要严格控制剔槽的宽度和深度；混 凝土梁、板、柱、墙不得随意剔槽、打洞，不得擅自切断钢筋。 成品保护具体措施 -251- 责任单位：总包单位 实施时间：模板拆除后 拆除时间：后浇带封闭前 标准做法：钢筋刷水泥浆后用模 板封闭，防止水进入地下室及腐 蚀钢筋。 注意事项： 部位：1—3层楼梯踏步 责任单位：总包单位 实施时间：模板拆除后 拆除时间：楼梯面层施工前 标准做法：采用废旧模板刷警示 油漆或成品保护条。 注意事项： 部位：易污染部位管道 责任单位：施工单位 实施时间：管道完成后 拆除时间：周边工序整改完成后 标准做法：采用塑料薄膜包裹。 注意事项： -252- -253- -254- -255- 注意事项： 阶段：现场堆放 责任单位：石材供应单位 实施时间：石材到场后 拆除时间：石材使用前 标准做法：石材进场后应堆放整 齐，石材堆放不得与地面直接接 触，需用木方垫起或在底部衬垫 橡胶垫（薄毯），同时对石材进 行编码。对于现场切割的石材以 及涉及到二次运输的，需有相应 的保护措施。 注意事项： 阶段：施工中 责任单位：施工单位 实施时间：施工过程中 拆除时间：施工完成后 标准做法： 1、廊架立柱、建筑墙面等完工后， -256- 表格模板 （1）现场成品保护检查验收表 -257- 编号：JXH-13-1 现场成品保护检查验收表 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年月 日 填写说明： 1、采用打“√”的方式对检查内容逐项检查，发现的问题请在检查记录中注明。 -258- 14工程进度管理指引 目的 规范集团各项目公司工程进度管理的行为，确保集团各房产开发项目处 于全面受控状态，按预定的进度计划实施管理，控制每个进度节点，保证工 程整体计划的实现。 适用范围 本指引适用于绿城集团房产开发项目施工进度的全过程管理。 职责 项目公司工程部指定相应人员负责本管理指引的具体实施并管理建 筑单体施工的进度；工程部经理负责本指引实施的巡查，并管理开工项目的 工程进度； 项目公司分管领导督促和支持本指引的实施； 项目公司总经理对开发项目整体进度负责； 集团公司对本指引的执行进行检查。 进度计划的编制 项目公司应根据集团公司审批后的《项目总体开发计划》和已经完 成招投标工作的各标段总承包单位上报的总进度计划组织编制《工程总体进 度计划》，此总体进度计划包括各单体工程、组团工程、室外管线工程、环 境工程、分户检验整改以及各单项验收和综合验收的计划安排。 《工程总体进度计划》编制完成后，由项目公司总经理审批后，组织 工程部、规划设计部、前期部、营销策划部、材料设备部、财务部以及成本 管理部、物业咨询单位等相关部门对计划的合理性进行评审，并报片区运营 管理部审核，经审批后实施。获批的总体进度计划应报规划设计部、前期部、 -259- 营销策划部、财务部、材料设备部、物业咨询单位、片区运营管理部等部门 备案，便于各部门协调工作。 《工程总体进度计划》编制时应充分考虑出图时间、施工工艺、周边 环境、季节影响、销售节点等因素；并应明确甲方或乙方分包工程的进退场 时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、 高低压配电、室外给水、煤气、景观、室内精装修等等） 工程部根据《工程总体进度计划》制订工程招标计划、施工单位进场 计划、施工图纸交付计划以及甲供材料进场计划，并分别抄送公司其他职能 部门等，以便各职能部门根据项目时间要求和工作本身周期安排部门工作计 划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门的工作列出时间清单，前瞻性 地敦促和协助职能部门完成相关的工作。 工程部应根据《工程总体进度计划》及集团制定的《标准工期》编写 项目施工总进度控制计划、阶段性施工进度控制计划（如月进度及周进度计 划）、甲供材料（设备）采购供货进度计划、总体配套施工进度计划，报项 目公司工程分管领导审批，工程部负责将工程计划备案。 进度计划编制注意事项 （1）关键线路和关键任务的控制 进度控制的重点对象是关键线路上的各项工作，包括关键线路变化后的 各项关键工作。关键线路是直接影响一个项目的进度总目标的能否按时实现， 故编制进度计划时要对关键线路和关键任务的工期进行重点控制。在进度计 划中，施工图出图时间、施工许可证的取得、项目开工、±00的完成时间、 主体结顶、样板房及样板房装修完成、外架拆除、竣工验收等工作任务节点 是具有里程碑意义的关键节点，故在进度计划的编制时需重点安排。 （2）工期的优化调整 按照正常工期来编排进度计划，工期往往不能满足施工进度总目标的要 求，因此需按照施工进度控制总目标来对进度计划的工期进行优化调整。如： -260- 按照正常进度工期考虑，施工许可证的办理需占据关键线路的时间，但由于 工期压缩的需要，可通过费率招标、桩基的提前开工等方式来减少报建等流 程在关键线路的耗用时间，从而有效缩短工期。 （3）施工资源投入的优化调整 除充分考虑关键线路上的时间控制外，还应对非关键线路上的工作任务 在自由时差范围内进行优化调整，确保劳动力、材料、施工机具设备等资源 投入的均衡、合理、有序。 （4）进度、质量、成本的综合平衡 一味压缩工期将造成工程费用的提高，各分部分项工程的合理工期得不 到保证也将造成工程质量和安全文明施工管理的失控，并有可能造成设备、 劳动力的“窝工”浪费。因此，在编排进度计划时需要尽量在工期、质量和 费用方面取得平衡，在满足进度、质量、费用控制目标基础上编排合理工期， 合理安排各项工作任务的起止时间。例如：在未取得施工许可证之前，应合 理安排桩基础提前施工的时间；如桩基础提前施工完毕，而主包单位迟迟不 能进场进行主体结构的施工，必将造成桩机设备和资金的闲置浪费。 （5）进度计划要符合实际、松紧适度 进度计划编排时要考虑本项目造价控制水平下所能吸引到的施工单位的 进度控制水平，同时还需要考虑复杂地质条件、建筑市场劳动力短缺、雨季 等气候条件、春节等节假日等不利因素的影响，故施工进度计划的编排要安 排应适当、符合实际，既不能太紧，又不能太松，计划太紧造成无法完成， 计划太松则不能发挥施工效率。 （6）工序搭接紧凑合理，逻辑关系清晰 在工程施工过程中，各分部分项工程之间存在一定的逻辑联系，应通过 合理编排，使各分部分项工程在总工期的约束下无缝搭接、穿插施工，确保 主分包单位各施工班组能够组织连续、均衡作业和流水施工，避免由于工序 不能有效搭接以致大型设备的反复进出场、劳动力停工窝工严重现象的发生。 -261- 如工程进度有变化，必须由工程部编制调整后进度计划，并说明计划 调整的原因，经工程部经理审核后按审批流程进行报批，必要时应事先组织 评审，经原审批人批准后才能调整进度计划。调整后的进度计划由工程部负 责分发相关部门并备案。计划调整详进度计划调整管理流程图。 进度计划的执行、调整及检查 施工进度计划执行：项目公司须针对影响进度的因素前瞻性地采取措 施，及时办理报批报建等手续，及时解决图纸供应、甲方分包、甲供（包括 甲控）材料等甲方要协助的问题。监督监理单位检查施工单位的月进度计划 及完成情况，检查现场劳动力安排、机械设备、材料的到位情况，对周、月 及总进度控制计划与实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，提出追赶进 度的方法，督促监理单位落实各项工作。 如工程进度有变化，必须由工程部编制调整后进度计划，并说明计划 调整的原因，经工程部经理审核后按审批流程进行报批，必要时应事先组织 评审，经原审批人批准后才能调整进度计划。调整后的进度计划由工程部负 责分发相关部门并备案。 总施工进度控制计划的调整：除非项目开发计划或销售计划发生重大 变化，否则一般不对《工程总体进度计划》给予调整。若调整，必须由工程 部编制调整后进度计划，并说明计划调整的原因，经工程部经理审核后按审 批流程进行报批，经批准后才能调整进度计划。调整后的进度计划由工程部 负责分发相关部门并备案。 计划的检查：工程部应要求各个施工单位于每月初提供当月的施工进 度计划。每周定期检查实际进度情况，对可能出现的工期拖延提出预警。每 月下旬至现场检查最终进度情况，及时采取行之有效的进度管理措施。每月 分月中、月末两次至工地现场拍摄工程形象进度照片，并编制当月进度对比 表。工程监理单位须提供当月监理月报，并分析影响工期的原因（如设计变 更、报批报建、气候、甲供材料、施工单位人力及物质资源），要求相关责任 -262- 单位采取必要的补救措施及下一步相应的赶工方法。 在施工过程中，业主与监理要对施工单位每月提交的进度计划进行认真 地审查，尤其对工程进度网络中关键线路上的关键工序要从施工方案、施工程 序以及可能影响进度的所有因素进行综合分析、督促施工单位制订切实可行的 进度计划并实施。另一方面，由于雨季施工、劳动力和材料短缺、政府主管部 门政策变化等原因仍有可能造成了进度计划的延误，需要对后续进度计划进行 调整，并采取工期补救措施，弥补前期进度延误工期。一旦发现进度滞后需立 即认真分析原因、总结经验并提出改进措施。对技术要求比较复杂的关键工序， 要督促施工单位制定施工方案并对可能发生的问题制订出相应的对策，以确保 进度计划的实现。 进度管理的工作要点 施工承包合同中，关于总工期的约定应明确、且合理，重要节点工期 应明确。签订施工承发包合同后，工程部应立即督促各标段总承包单位在限 期内编制施工组织设计、提供包含分段进度计划的施工总进度计划，每段进 度计划内必须含有人、机械、材料的组织内容。 工程部经理会同各标段主管和监理工程师对照合同总工期和重要的 节点工期，审查施工单位的分段进度计划和总进度计划。 在工程开工之后，工程部应对整个工程进行专业分析，建立工程分 项的月、旬进度控制图表，以便对分项施工的月、旬进度进行监控。其图 表宜采用能直观反映工程实际的形式，如形象进度图等，可随时掌握各专业 分项施工的实际进度与计划间的差距。 工程部应督促总监理工程师在施工组织设计、施工总进度计划批准 后，立即编制施工进度控制细则，要求该细则必须有下列内容： (1)施工进度目标分解图； (2)进度控制的工作内容和深度； -263- (3)进度控制的方法和具体措施； (4)进度目标实施的风险分析。 工程部经理负责审查上述进度控制实施细则，并报项目公司分管工程 领导审批。 （1）进度目标分解图中至少要有下列控制点（结合销售节点），每个控制 点都应是一个或几个子网络的终止时间。 地基和地下室围护施工完成（桩基检测须提前约定落实单位和时 间）； 施工至±； 施工至中间结构验收（高层建筑尽可能分二次安排中间验收）； 销售样板房、样板区（配合销售节点）; 装饰工程完成及拆外架完成（按精装或毛坯不同标准，室内、外装 饰应分开编排计划）； 大型设备安装、调试； 组团建设全部完成； 市政配套和环境工程完成； 分户检验检查、整改完成； 竣工初验、竣工交验； 消防、规划、环保、节能、交警、人防、绿化等单项验收完成（各 单项验收提前预约）； 综合验收和交付。 风险分析的合理性、充分性。 总承包施工单位根据工程部制定的《工程总体进度计划》来编制的总 体和分段计划并提供各分包单位，并督促各分包单位应根据总进度计划编制 各自分项进度计划。 工程部相关专业管理人员应及时做好施工用水、用电、排水、排污的 办理和施工许可证办理；组织召开第一次工地会议，质（安）监交底会议， -264- 组织图纸会审，审批开工申请报告等。 工程部应督促各甲方分包单位与总包单位签订分包协议（或招标时的 三方协议），明确各方职责，分包施工单位的进度安排应严格纳入总包管理。 督促施工单位及时进场，按照施工总平面图的布置，及时完成有关临 时设施的施工，做好工程正式开工前的各项准备工作。 监督施工单位严格按合同约定的开工日期开工。 会同监理工程师监督、核查施工单位各主要施工机械和主要工种作 业人员的流水施工安排的合理性和各部分施工进度的均衡性。 督促监理并参与检查施工单位的分项、分部工程作业计划完成情况， 当发现进度计划被延误时，必须及时进行调查、分析原因、研究对策，要求 施工单位采取调整施工部署或修改施工技术方案等切实有效的纠偏措施弥补 延误的工期；同时督促施工单位及时调整后续施工进度计划，报经监理认可 后，再报工程部审核，批准后实施，确保按月度进度计划完成。 月进度计划的完成情况工程部和监理必须进行实地核查，每月以书 面形式汇报当月计划进度执行情况（明确实际同计划的偏差）和次月的计划 进度。 无论何种原因导致工期滞后，采用“抢”工期措施必须得当，杜绝 盲目抢工，一定要参照定额工期的基础上合理增加人力、材料、机械的投入， 严禁以牺牲质量为代价抢工，避免造成后期的返工维修，甚至索赔，给集团 公司带来直接和间接的巨大损失。 工程部应及时督促施工单位提交甲供材料需求计划，工程部应按采 购计划督促供应厂商保证按时供货，若多次出现供货延误情况，应报告集团 采购部协助协调，如无足够生产能力的，及时提书面建议更换供应厂商。 对甲定乙供的材料、设备、半成品，工程部应提前协调妥当，开工 前工程部应结合集团采购部和设计人员的品牌确定，同时督促施工方报（包 -265- 括乙供材料）三家品牌、厂家供选，并对选定的品牌封样。 配套管线施工前，由工程部经理负责组织管线综合协调会，邀请政 府相关职能部门、各配套管线设计单位、各配套管线施工单位、公司成本管 理部、总包施工单位和监理单位参加，对各管线施工的先后顺序和相互衔接 进行明确。当具备施工条件时，工程部应督促管线施工单位按时进场施工。 工程部应及时处理设计变更和施工变更联系单（上报及批复时间必 须在合同约定的时限内完成），确保按变更内容进行施工。 凡必须要质监站或其他职能部门（人防工程等）到场验收的部位， 要提前预约，确保按时进行检查验收，使后续工序能顺利施工。 监督施工单位及时安排好农业“双抢”和春节期间的施工劳动力， 确保工程按进度计划完成。 项目公司工程分管领导负责督促落实分户检验检查、整改工作，工 程部经理负责组织安排分户检验具体实施，并将检验计划、责任人及检验结 果抄送公司相关职能部门，并上报项目公司总经理，为竣工验收的顺利进行 做好保障。 环境工程施工，工程部经理应提前协调种植土土方回填、组织大型、 名贵苗木的选定，以及配套管线、检查井的定位与环境工程施工的配合。 在单位工程竣工初验之前，督促施工单位和监理单位各自按照规定 要求，整理好相关文件和技术资料，督促监理和施工单位及时提交质量评估 报告、监理总结和竣工报告。 项目公司应提前与各单项验收部门人员沟通，预约各单项验收时间， 并组织各单项验收。 -266- 分项内容 多层住宅毛坯房交房标准 多层住宅精装修房交房标准 备注 1 桩基础 处理 (含试 及地基 浅基础 有地下室工程与地下室工期穿插 没有地下室工程的为 30 天 预制桩 45 天 工期标准 在《绿城集团基准工期表》的基础上，结合目前国内同行先进水平，细化形 成以下工期标准。 高层 注: 1.此计算表工期为一个标段的工期; 2.以灌注桩、地下室为一层、地上20层、外装饰材料采用面砖或石材、建筑面积50000平方米为例，毛坯房 为735天(包含2个春节)，精装修为820天(包含3个春节)，即精装修房总工期为毛坯房总工期加85天; 3.桩基础工程工期视桩型、桩长、面积、地质等具体情况定； 4.地下室施工每加一层增加30天计算,若有围护每加一道支撑另加30天； 5.寒冷地区扣除冬季不能施工时间； 6.通电、通水、及后期验收时间按基准工期总时间内要求尽早完成，本表内的时间仅作参考。 多层 -267- 注： 1.此计算表工期为一个标段的工期; 2.以预制桩，地下室为一层、地上五层，建筑面积40000平方米为例，毛坯房为525天(包含1个春节)，精装 修为605天(包含2个春节)，即精装修房总工期为毛坯房总工期加80天； 3.寒冷地区扣除冬季不能施工时间。 4、通电、通水、及后期验收时间按基准工期总时间内要求尽早完成，本表内的时间仅作参考。 -268- 别墅 注: 1.此计算表工期为一个组团的工期，别墅组团的划分为15-20幢； 2.浅基础若有土方需利用等情况另加15天,山地别墅另加30天，复杂屋面一般装修另加10天; 3.庭院精装修和室内精装修如两者均有,则只能选取一个工期叠加，若两者均无，则增加市政、景观90天； 4.以浅基础、地下室一层、地上两层、庭院精装修、普通结构为例，毛坯房为335天(包含1个春节，若为创新 别墅另定)，精装修为355天(包含1个春节，若为创新别墅另定)； 5.寒冷地区扣除冬季不能施工时间。 6、通电、通水、及后期验收时间按基准工期总时间内要求尽早完成，本表内的时间仅作参考。 -269- 进度管理工作流程 工程进度精细化管理流程图 -270- 流程名称：项目工程总体建设流程（续一） A 时间 前期部 规划设计部 工程管理部 成本管理部 销售部 财务部 物业公司 审批人 15 施工现场全过 程技术服务 14 桩基、基础施 工阶段 17样板评审 16 主体施工阶段 19 机电安装、装 饰施工阶段 20 单体竣工验收 21 23工程结算 18 样板房展示 室外工程 22 专项验收及手 续办理 24 物业移交 25 物业接管 A -271- 流程名称：项目工程总体建设流程（续二） A 时间 前期部 规划设计部 工程管理部 成本管理部 销售部 财务部 物业公司 审批人 27 交房配合 30 保修期服务 31 质保金核算 28 交房配合 29 交房配合 32 质保金支付 26 交房 33 项目前期 后评价 34 项目设计 后评价 33 项目工程 后评价 36 项目成本 后评价 37 项目销售 后评价 38 项目财务 后评价 39 讨论总结 通过 结束 -272- 进度管理流程 进度计划编制管理流程图 时间 施工单位 监理单位 工程管理部 1 编制项目总进 度计划 2 编制项目施工 总进度计划 监理审核 3 施工总进度 计划评审 通过 4 编制项目施工 月进度计划 监理审核 5 施工月进度 计划 通过 6 7 编制项目施工 周进度计划 监理审核 施工周进度 计划 通过 8 实施计划 9 - 2 73- 出现偏差 调整计划 10 继续实施计划 检查、督促计划关键节点执 行，及时跟进落实、纠偏 进度计划调整管理流程图 监理单位 轻度滞后 3 赶工令 1 2 工程部 进度计划检查 分析 进度计划偏差 施工单位 严重滞后 专题会议 4 5 计划调整 6 计划实施 -274- 流程说明 项目工程总进度流程说明 -275- 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 样板评审 样板房展示 机电安装、装饰施工阶 段 单体竣工验收 室外工程 专项验收及手续办理 工程结算 物业移交 物业接管 交房 交房配合 交房配合 交房配合 保修期服务 质保金核算 质保金支付 项目前期后评价 项目设计后评价 项目工程后评价 项目成本后评价 项目销售后评价 项目财务后评价 讨论总结 项目工程部组织规划设计部、主设计师、材料设备部等相关人员进行评审，外立面样板需 宋董事长（或授权人）审批。 工程部及时完成样板房施工，并组织评审。 机电安装、装饰施工过程中的质量、进度、安全文明施工的管理，与相关部门协调，详见 机电安装、装饰施工阶段流程。 工程部核查竣工验收准备条件，组织验收。 室外工程施工过程中的质量、进度、安全文明施工的管理，与相关部门及专业施工单位协 调统筹安排，详见室外工程流程。 工程部配合前期部完成各项验收 按规程及时组织工程结算 验房合格后向物业移交，同时移交工程资料和公共设施。 详见物业移交流程。 物业会同销售、工程等（部门）向业主进行房屋移交，要求全员参与 收集客户的意见和建议并及时处理，积极改进工作和产品品质，向客户提供系列服务，从 而提高客户满意度。 1、配合物管做好后续的整改； 2、配合客户服务部处理客户投诉。 前期部针对项目前期工作进行总结 规划设计部针对项目规划设计工作进行总结 工程部针对项目营造工作进行总结 成本部针对项目成本工作进行总结 销售部针对开发项目销工作进行总结 资金财务部针对项目资金工作进行总结 项目公司组织各相关部门 客户意见和建 议 样板评审记录 验收记录 工程结算书 评价报告 评价报告 评价报告 评价报告 评价报告 评价报告 项目后评价报告 -276- 进度计划编制流程说明 -277- 序号 工作内容 重点说明 前置条件 阶段成果 1 进度计划检查分析 项目工程分管人员应及时检查施工单位的计划完成情况，检查时应重点关注网络计划 中关键线路上的工程。 2 进度计划偏差 检查中发现的问题及进度偏差，应在监理例会上通报，并要求施工单位采取改进措施。 进度分析有滞后 通报并提改进措 施 3 赶工令 当进度轻度滞后，不至影响总工期时，应要求施工单位采取措施，调整施工组织及进 度或调整后续施工进度计划，确保按期完工；必要时请监理单位下达赶工令。 轻度滞后 赶工令 4 专题会议 当进度重度滞后，难以按合同工期完工时，必须组织由项目总工程师、工程分管领导、 监理监理单位及施工单位高层领导等参加的专题会议，进行原因分析、确定对策，形 成专题会议纪要后发各与会单位。 进度重度滞后 进度专题会议 5 计划调整 根据进度专题会议，要求施工单位重新编制施工总进度计划，重新办理审批手续。 经审批后的调整 计划 6 计划实施 根据调整后的计划实施。 进度计划调整流程说明 -278- 进度管理控制要点 -279- -280- 进度管理表格模板 （1）施工进度计划审批表 （2）监理月报回复单 （3）工程总体进度计划 （4）施工总进度计划 （5）各月度施工进度计划 （6）每周施工进度计划 -281- 编号：JXH-14-1 施工进度计划审批表 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年 月日 注：本表一式三份，项目工程管理部、监理单位、施工单位各执一份。 -282- 序号 计划项目 审核要点 1 工程总体进度计 划 □工程总体进度计划应符合《项目总体开发计划》。 2 计划包含主要的分部分项节点：□开工时间、□桩基完成时间、□基础完成时间、□销售节点、□样板房样板区完成时间、□主体结顶时间、□ 外架拆除时间、□各个分包单位进场时间、□材料采购进场时间、□装修完成时间、□室外市政景观完成时间、□一户一验完成时间、□竣工验 收时间。 3 □进度计划文件应采用时标网络图表示。 4 □项目总进度计划应符合《工期标准》，若有突破，须书面说明理由。 5 施工总进度计划 □审核施工总进度计划的合理性，□与《项目总进度计划》的吻合性。 6 计划包含主要的分部分项节点：□开工时间、□桩基完成时间、□基础完成时间、□销售节点、□样板房样板区完成时间、□主体结顶时间、□ 外架拆除时间、□装修完成时间、□室外市政景观完成时间、□一户一验完成时间、□竣工验收时间 7 计划应包括：□各个分包单位进场时间、□材料采购进场时间、□劳动力安排计划、□进度控制的方法和具体措施、□机械设备安排计划、□施 工流水段安排的合理性、□施工工艺的合理性 8 □进度计划文件应网络图表示。 9 月度进度计划 □月度计划应对进度执行情况的进行综合描述 10 □月度计划应符合《施工总进度计划》的安排，并对此前发生的进度滞后情况制订有效的补救措施。□月度计划中还应有必要的劳动力计划和机 具设备配置计划。 编号：JXH-14-2 进度计划审核要点 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年月 日 -283- 编号：JXH-14-3 上周工作执行情况 版本：2011 （ 年 月 日―― 年 月 日） 项目名称： 工作责任人： 填写日期： 年 月日 -284- 编号：JXH-14-4 本周工作计划 版本：2011 （ 年 月 日―― 年 月 日） 项目名称： 工作责任人： 填写日期： 年 月日 注：1．需要协调解决的问题一栏填写需要其他人员或部门协助的相关工作内容； 2．执行情况需精确到日。 -285- 编号：JXH-14-5 监理月报回复单 版本：2011 项目名称： 填写日期： 年 月日 注：此表一式二份，项目工程管理部、监理单位各执一份。 -286-