济宁市高新区长虹住宅小区物业管理方案
第一章 项目接管验收方案
一、项目的接管验收
1）物业的接管验收是对新建物业或已入住并进行过物业管理小区验收的再验收。
2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满
足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一
个重要步骤。
3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场
地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。
a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；
b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行
严格的验收，以维护业户的合法权益；
c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题
加以解决，直到完全合格；
d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向
物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修
费用；
6）接管验收的作用
a．明确交接双方的责、权、利关系
b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益
c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，
减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可
以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管
理，为以后的物业管理创造了条件。
第二章 对本项目物业管理的整体设想及策划
一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“长虹
小区”创造更高的使用价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及
购物环境，让业户安心、放心。
一、总体管理服务目标
1、前期目标
成为业主的好参谋、好帮手、好朋友；
2、合同目标
在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。
二年内达到 ISO9001 质量管理体系第三方认证；
二年内达到 ISO14001 环境管理体系第三方认证；
二年内达到 OHSAS18001 职业健康安全管理体系第三方认证；
一年内通过“济宁市物业管理优秀小区”的考评；
二、 管理服务理念
站着做人 跪着服务
客户满意就是我们的工作标准
服务要突出一个“情”字，送上一个“暖”字，对自己却要克服一个“难”字。
经营理念
优化资源 打造品牌 系统服务
生存理念
永远战战兢兢 永远如履薄冰
用人理念
人尽其才 才恰其位
人人是人才 赛马不相马
市场理念
市场就是我们的办公桌，没有市场，其他一切都无从谈起。
只有淡季思想 没有淡季市场
品位理念
品牌是客户的心托起来的
岗位理念
对自己工作目标要求的高低与企业的忠诚度成正比。
“想干与不想干”是德的问题；“会干与不会干”是“才”的问题；“能干与不能干”是“创新”的
问题。
思路决定出路，观念决定人生。
每个经理都必须牢记，他每天都站在舞台上。
面对顾客的一线员工表现如何，往往决定企业在市场中的成败。
三、 服务承诺
1、 总体指标
1、 满意度指数 85 以上；
2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
3、 第一年度导入三项贯标体系管理，
第二年度通过三项贯标体系认证；
2、 分类指标
1、 管理处设专线 24 小时受理报修，
2、 业户接待时间：365 天 8:30-20:30；
3、 各类服务人员上岗培训率达到 100%；
4、 档案归档率达到 100%，
档案完整率达到 100%；
5、 维修及时率达到 100%；
6、 维修质量合格率达到 95%以上；
7、 实行维修服务回访制度，回访率达到 100%；
8、 有效投诉处理率 100％，投诉人签字满意率 95％以上；
9、 公共设备、设施完好率达到 98％以上；
10、房屋建筑完好率达到 98%以上；
11、绿化存活率达到 98%以上；
12、清洁管理无盲点，
管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
13、道路、停车场完好率达到 98%以上；
14、管理服务范围内保安固定岗实行 24 小时保安服务
第三章 拟采取的工作计划和物资装备情况
一、拟采取的工作计划
为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟
定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物
业品质不断得到提升，同时为开发商、业主提供一个后续的优质的售后服务工作，
使业主与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。
1、业主入伙前
我公司对物业进行现场查勘，从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准
备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。
在和原物业服务公司进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的
所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。对于验收中发
现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由
我公司验收合格后接受。同时协助济宁高新区管委会制定《使用公约》、《业主手册》
等文件，同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料
签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务
委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面，做好小区的开荒
保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查
工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。
2、业主入伙中
业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发
现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：《业户手册》、《装修管理办法》、《入
伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》等，并及时向业主介绍有关物业入
伙后的管理规定。
3、业主入伙后
进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工
作（但不限于）：
房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；
设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；
清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；
绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；
消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；
安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；
车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；
产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修
正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；
财务管理：对物业管理资金运作和管理；
二、物资装备情况
1、物业管理用房
为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合长
虹小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：
管理服务用房：管理处接待、办公用房；
保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理
用房和仓库；
2、物业管理用房的配置要求
[管理处办公用房]
划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。
[工程维修作业工作室]
需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。
[保安、保洁人员休息、更衣室]
放置更衣箱、凳子、保洁工具等。
以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用
房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。
3、管理设施的配置要求
管理处开办物品表
名 称 数量/型号
一、办公用品开办物品
复印机 1台
电脑 2台
打印机 1台
对讲机 16只
对讲机电池板 16块/1000mA
充电器 10只/单路
现金保险箱 1台
办公桌 4张/防火板台面1600*800*750
办公椅 6把
接待桌 2张/防火板台面1600*800*750
接待椅 4把
洽谈桌 1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm
洽谈椅 4把
会议桌 1张
会议椅 12把
水瓶 2只
网络杯 12只
烟灰缸 3只
考勤钟 1只
标识 若干
塑封机 1台
饮水机 1台/立式
传真机 1台
分栏文件柜 5组/900*400*2300
档案夹 250只/HY2052
阅览架 1只/标准
电话机 2只
大货架 2只/
二、维修工器具开办物品
台式钻床 1台
电锤 1台
电动疏通机 2台
铝合金合页梯（－5m） 10只
管子钳 1把
龙门架 1套
台虎钳 1套
数字式万用表 2只
指针式万用表 4只
数字式钳形表 2只
兆欧表 1只
砂轮机 1台
潜水泵 4台
拖线板 3只
切割机 2台
梅花扳手 4套/电工牌10件
套筒扳手 3套/电工牌32件
内六角扳手 5套/电工牌
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表一
办公费用预算表
项目 月预算额（元） 年预算额（元） 备注
1 管理处经理（1 人） 2500 30000
2 业户主管（1 人） 1500 18000
3 服装费用 33．33 400
4 办公费用 30 360 印刷、办公用品等费用
5 办公室水电费 100 1200
6 通讯费用 200 2400
小计 4333．33 52360
表二
保安服务费用预算表
项目 月预算额（元） 年预算额（元） 备注
1 保安服务部主管（1 人） 1500 18000
2 保安员（8 人） 8000 96000
3 服装费用 133．33 1600
4 员工人身意外险 666．66 8000 100 元/人.年
小计 1029．99 123600
表三
保洁服务费用预算表
项目 月预算额（元） 年预算额（元） 备注
1 保洁服务部主管（1 人） 1200 14400
2 保洁工（11 人） 11000 132000
3 服装费用 2200
4 垃圾清运 500 6000
5 化粪池处理 200 2400
6 物料费用 300 3600
小计 160600
表四
设备管理费用预算表
项目 月预算额（元）年预算额（元） 备注
1 设备管理部主管（1 人） 1500 18000
2 设备工（人） 1200 14400
3 服装费用 33．33 400
4 设备人员培训审证费用 100 1200
5 员工人身意外险 166．66 2000
6 公共照明费 200 2400
7 零星维修材料费 200 2400
10
小计 40800
表五
绿化服务费用预算表
序号 项目 月预算额（元） 年预算额（元） 备注
1 外绿化养护费 300 3600
2 内绿化放置费 200 2400
小计 500 6000
（2）收入预算
年度物业管理费用收入预算表
项 目 面 积 月预算额（元） 年预算额（元） 备注
××楼 10 万 m2 40000 480000 按 元/M2·月收取
小计 40000 480000 -
（3）收支情况分析
年度物业管理费用收支情况分析表
项目 年预算额（元）
收入预算 480000
支出预算 469760
收支差异（±） +10240
