浅谈住宅小区的开发与物业管理
国家制定开发西部的决策，给我们西部各省创造了极大的发展机遇，全国各行各业都争先恐后涌向西部支援和开发这片广阔的天地，房地产业更是热点，而物业管理企业这个新兴的行业是朝阳的产业，随着房地产业的发展，物业管理人才更是需要和缺乏，物业管理有了充分的发挥空间。
随着国民经济的发展，我国人民的生活水平不断提高，人们对居住和生活环境的要求也越来越高。以前八九十年代是买住宅，有房子住就满意了，而现在人们的观念已转变为买房子时首先考虑到的是物质上的满足和精神上的安稳，同时在物质与精神的基础上追求亲情、乡情，享受安居乐业的家园式的文化环境，所以对现代小区的规划、设计的开始就凝聚着人类的智慧和劳动，并体现了不同时代、不同社会、不同民族风格的建筑艺术和建筑风格。园林绿化、文化娱乐设施、生活配套设施等等，无不表现出人们的文化特征。为满足人们日益增长的居住条件和生活质量的要求，故住宅小区及其配套设施的建造实际上是以人为中心的、从艺术品位，舒适的程度，配套设施的完善、环境的优美等方面都要充分的考虑到人们对居住生活质量的要求程度。
住宅小区的开发与管理应“以人为本”
有远见的开发商对建筑质量要精益求精，严格监理，因为它是百年大计的事情，还要在房地产开发时，应特别注意环保绿化面积及园林布局，从增加植被到垂直绿化及花草树木的合理选种和布置，都应有艺术品味，使小区的住户不但享受到安全舒适的居住空间，还有一种体味自然，回归自然的良好气氛，要想开发的楼盘成功是与营造绿色的环境是分不开的。
近期来各种风格的建筑五彩缤纷，各放异彩，特别是欧陆风格的建筑流行起来，但不管什么风格都应该贯彻“以人为本”的设计理念，进入21世纪人们更重视环保，绿色就是生命，就是重视人类的生存空间，因此对每一户的设计都应显示出建筑对人的关怀。房屋的结构和布置要合理，采光充沛、通透性好，尽量做到每个房间均能实现自然采光，户户好景，窗窗含翠，八面来风，以及宽敞的凉台可使住户尽揽户外的自然风光。在景观设计上要精益求精，住宅其间应合理的分布园林布局，有花园、果园、草园，作到新颖巧妙。有缤纷的花池、绿草茵茵，或喷泉、小品、凉亭等点缀其间，加上小径蜿蜒，真所谓是“小桥、流水、人家”使人步入其间产生一种诗的境界。更使素质逐步提高的人们卸下工作压力就能尽情的享受生活，这将会使业主重拾轻松，悠然、畅快的感觉。兴建齐全、完善的生活设施，如购物商场、网球场、儿童乐园等等，这对于讲究居住环境，注重生活质量的买家来说，是颇具吸引力的。
虽然现代住宅小区规划、设计、建设日趋完善，但如果离开人类活动，住宅就是一个空壳毫无意义；如果没有人们对物业进行管理，那小区只不过是原始居住地的简单重复。所以国家建设部要求我们在小区开发初期的同时，物业管理就要参与其中，把物业管理的方式、程序、内容溶入开发设计建造之中，形成一个整体，使开发与物业管理形成有机的联接。物业管理的好坏，主要体现在能否为广大居住者创造良好的氛围，现代住宅小区的物业管理是围绕着小区物业和相关配套设施而展开的人类活动，有着物质特征的一面，如楼宇的维护、设备的管理、垃圾的清运、绿化的养护，以及社区文化的开展等。但作为居民聚集的现代住宅小区，其人际关系和睦与否，居住环境是否安全，配套设施是否齐备、安全可靠，社区文化是否多样化，精神文明建设是否出色等；和个人修养、本身素质，及物业管理有着密不可分的联系，它都反映出物业管理小区所具有非常明显的人文特色。物业管理是体现房地产品牌形象最充分、最长久、最有效的重要环节，也就是说三分在于建，七分在于管。
房地产的开发物业管理应在何时介入
开发建设与物业管理何时介入的问题是目前房地产市场存在的大问题。建设部的文件明确要求房地产开发设计、施工建设时，物业管理就应参与其中，但是很多的开发企业都是在建设接近尾声，要交房时才急急忙忙让物业管理公司介入，把物业公司作为处理善后问题和促销的一张牌来对待。面对质量上的问题，物业公司无权指挥施工单位及时的去维修，所遗留问题不能及时解决，业主把气都出在物业公司身上，使物业管理公司代人受过，左右为难；建设过程中，即使有些合理化的建议，由于种种原因也会被开发企业所淡漠，真正的介入应该是踏踏实实的从规划设计、施工建设到接管验收，一直到物业交付使用的全过程介入。真正使这项提前介入步步到位，要双方紧密配合，用高度的责任心去参与才行，目前开发建设单位这方面的意识还较淡薄。要解决这个问题，应该建立相应的法规让物业公司真正的在开发建设之初提前介入才可能减少以后物业管理中的障碍。
房地产开发中的物业管理分为两个阶段：第一阶段为前期开发建设期的介入；第二阶段为管理期。开发企业与管理企业签订合同后，管理企业会派出专业人员组成的专家组，为开发商提供建设前期的各项准备策划服务。包括对规划、设计方案进行审核，参与接管验收，准备入伙事宜及组织培训等。
前期派出的物业专业技术人员，在整个开发过程中起着极为重要的作用。他首先审核建筑设计图纸，从物业管理需要的角度提出修改意见，并与设计师一起商讨直至满意。对于设备的配置他会结合物业的情况，建议发展商采用什么设备，如是否需要采用智能化管理或中央监控系统，电梯口是否要装监控器，设备的优缺点等。同时它还要与设计师商讨设备的布局摆放、管线的布置、通风系统、给排水系统等等技术细节。甚至绿地下如何布局喷淋系统等。他会强调你排水阀的性能一定要过关。否则遇暴雨、设备就会有危险。在基础建设开始后，他会直接参与指导工程部去监理所有的隐蔽工程，一一记录在案，并且在竣工图上标注出来，以便以后的维修工作，物业竣工验收时他也一定要参加。所有不利于日后管理的问题他都会提出来。
第二阶段的管理专业人员在完成了组建和培训后，便开始对管理公司的运作进行督导和控制。如电梯、车场的管理。清洁绿化、保安巡更、值班人员的接待及礼貌用语都会一一过问，会细微到员工着装、上班的路线等，直至整个管理过程顺畅成熟。
所以一个好的物业管理公司，他的管理理念、管理水平、管理人员的素质和公司品牌都是一种无形资产，他会给开发商房屋的开发和销售创造出直接的经济效益和不可估量的价值。
为了更好的为开发建设项目进行物业管理顾问服务，增加开发企业的信心，使项目自始至终能本着科学化、规范化、合理的布局、从节约开支的原则进行规划、施工、管理，给房地产开发起到真正的参谋作用。
市场机制对物业管理创造了生机
物业管理引入市场机制以来，物业管理条例相继出台，这对从事物业管理的企业来说充满了挑战，如何管理好，管出成果，管出特色，让住户满意，如何在物业管理行业中立足并延伸，是每个物业管理公司赖以生存和发展的基础，而制定合理创新的制度和严格的内部管理则是企业增强自身生存和社会竞争生存的重要保证。在具体的经营活动中，要始终贯彻“服务至上”的服务思想，创造自己的品牌，要用现代企业的管理手段实施业绩考核与劳动人事的动态管理，提高企业的运作效率，把服务质量作为物业管理企业的生命线。而物业管理行业的竞争，除了规模化、集团化之外，最根本的一点，就是服务质量的竞争，服务不仅决定着物业管理公司的声誉好坏，同时也决定了物业公司的生存和发展，更决定着物业管理公司的社会效益和经济效益。作为物业管理公司来说，如果水平不高，服务质量又差，其面临着最大的问题，不要说向外拓展物业管理业务，单就业主委员会这一关就很难过，说不定哪天就被抄鱿鱼。因此对房地产来讲，开发是短期的，服务才是永久的。而作为一个明智的开发商，在搞好建设的同时，其一定会将物业管理作为一项非常重要的事来抓，早期投入开发之始就溶入物业管理，建立起一整套严格而科学的运行机制，并制订出完善规章制度，采取科学的管理方法，使物业管理走向规范化、合理化、和现代化、科学化的轨道。如今业主住户对住宅小区的环境不但要求高，而且对生活的安全保障要求也高，随着人们安全意识逐渐加深和科学技术的高速发展，各种硬件、软件设施，都要求高标准。故消防、保安、交通、供水、供电等系统都向科学化智能化的方向发展，所以说物业管理内容是非常广泛的，但最根本的一条，就是牢记“服务”两字，服务是管理工作的根本，是企业赖以生存、发展的生命线，物业管理公司的每个员工都应该具备和做到：热情的服务态度、娴熟的服务技能、科学的管理手段。把业主的需求作为服务的目标，把业主的满意作为检验我们服务质量的标准。本着这个原则，我们将会创造出更多、更好的精品物业服务于广大的人们。
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