管理观察CONSTRUCTION浅析物业管理企业的收入及其核算郑淑芳河南财政税务高等专科学校工程经济系郑州450002摘要：作为一个新兴产业，物业管理以及物业管理企业在生活中备受人们关注。物业管理企业的收入主要有主营业务收入、其他业务收入和补贴收入三种形式，不同的收入采用不同的核算方法。分析物业管理企业的收入形式和核算过程对于人们了解物业管理及其该行业有着重要的作用。关键词：物业管理企业；收入；帐户物业管理（propertymanagement），是指物业管理企业受物业所有卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税费。公共性服务费人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋及其配套的设施、设备和以房屋的建筑面积为计算依据，各套房屋的建筑面积除了自用建筑相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序面积外，还要合理分摊公用建筑面积。各套房屋应分摊的公用建筑面的活动。随着人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务积应以该幢房屋的公用建筑面积占该幢房屋总自用建筑面积的百分的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房时考虑比进行分摊，各套房屋建筑面积的计算，可以按以下公式进行：某套的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。作为一个新兴产业，房屋的自用建筑面积应分摊的公用建筑面积的分摊率=该幢房屋公物业管理企业的经营活动也越来越受到广大老百姓的关注。根据物用建筑面积／该幢房屋总自用建筑面积，某套房屋的建筑面积=某业管理企业的经营特点及经营活动的内容，物业管理企业的收入一套房屋的自用建筑面积×（1+该套房屋的自用建筑面积应分摊的公般分为主营业务收入、其他业务收入和补贴收入三种形式。用建筑面积的分摊率）。公共性服务费由物业管理企业按照物业管理主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、服务合同的约定向业主收取。例如某幢房屋的建筑面积为10000平使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物方米，其中，自用建筑面积为8000平方米，公用建筑面积为2000平业经营收入和物业大修收入，其中以物业管理收入为主。物业管理企方米。则各套房屋的自用建筑面积应分摊的公用建筑面积的分摊率业向物业产权人、使用人收取的物业管理收入包括公共性服务收入、=2000/8000=25%，如各套房屋的自用建筑面积为100平方米，则该套公众代办性服务收入和特约服务收入。公共性服务收入包括公共卫房屋的建筑面积=100×（1+25%）=125（平方米）。如果每月公共性服生清洗、公共设施的维修保养和保安、绿化费用，是物业管理收入的务收费的标准为元/平方米，则该套房屋的业主每月应交公共性主要内容。公共性服务实现政府指导价管理办法。即有各地物价管理服务费为75元（125×）。公共性服务费一般有两种收取方法：按部门会同房地产主管部门规定基准价及浮动幅度。物业管理企业公月收取和定期预收。按月收取公共性服务费时，借记“库存现金”、“银共性服务费的内容一般由八个项目组成：管理、服务人员的工资和按行存款”等账户，贷记“主营业务收入——物业管理收入（公共性服务规定提取的福利费；楼内共用设施维修及保养费；绿化管理费；清洁收入）”账户；定期预收公共性服务费时，借记“库存现金”、“银行存作用。另一方面鉴于目前我国内部控制法规体系存在的政出多门，没有市场机制，对公司高级职业人才进行约束，一旦他们因欺诈、舞弊等一个统一的体系的问题，建议有关部门加快协调，加快建立统一的内部行为而被公司解雇，他们将很难重返市场，企业可以在经营者的竞争控制法规体系，提高内部控制的可操作性，为内部控制提供法规保证。中择优选取企业家。2、转变观念，提高内部控制意识4、强化监督与约束机制理论上，内部控制本身也有局限性，主要是企业最高领导人内部一要加强政府的监督，加大和完善监管系统，形成有效监督合控制意识不强，或管理层相互串通、搞内部人控制。因此，提高企业负力，督促企业不断完善内部控制制度。二要加强内部审计在内部控制责人内部控制意识，对企业负责人实施内部控制承诺制显得尤为重体系中的监督与服务作用。内部审计工作既是监督，也是服务，是内要。企业负责人应在企业对外出具的报告中承诺企业内部控制制度部控制体系中不可缺少的环节。内部审计人员一项重要工作内容就的完整性、合理性和有效性，且对可能存在的内部控制失效和舞弊承是对内部控制制度建设与落实情况进行检查，对内部控制制度的健担法律责任。只有这样，才能使企业由上而下共同执行内部控制的要全性与有效性进行评价，找出其中的内部控制缺陷，提出改进措施，求，推动我国企业内部控制制度的健康发展。促进单位内部控制体系的完善。内部审计还通过其发现的违纪违规3、改善公司治理结构，完善企业的控制环境事项，及时提出决策依据和可行性建议，为领导的决策服务，促进管首先要加快现代企业产权制度改革。内部控制能否真正成为管理规范、管理透明、管理增效。三要加强对会计师事务所的管理，抓好理者的内在需求，有着更深层次的原因，这就是产权制度。只有加快对注册会计师执业质量的监管，使得注册会计师更为谨慎执业，保持产权制度的改革，真正实现“产权明晰、权责清楚、管理科学、政企分其执业的规范性和独立性。注册会计师可结合年终审计对企业内部开”的现代企业制度，才能从产权制度上保证内部控制建设制度化。控制体系进行评审，出具内部控制体系评审报告，一方面有利于监督一要强化董事会在公司治理结构中的主导地位，突出董事会在建立企业设计，实施内部控制体系，及时发现内部控制的疏漏，采取补救和完善内部控制体系中的核心作用；二要实行独立董事制度，引入外措施；另一方面也有利于注册会计师对企业年终审计。部独立董事，以期对内部人形成一定的监督制约力；三要明确董事会5、提高财务人员的综合素质的内部分工，设立专门委员会，对企业一系列重要的经营活动发挥内财务人员要树立“有控则强，失控则弱；无控则乱，不控则败”的部控制的监控作用。其次大力发展职业经理人市场。必须大力发展职观念，掌握理论知识和业务技能，学习会计、法律、法规和制度，不断业经理人市场，以完善现代企业制度。发展经理人市场一方面会使这更新知识，及时继续教育和培训，准确把握政策的精神，切实贯彻相些高级职业人才之间展开竞争，不断地提高自身素质；另一方面借助关的制度，努力提高整体素质，以满足企业经营管理的需要。城市建设692009年总第42期췲랽쫽뻝
管理观察CONSTRUCTION人力资源管理，家家有本要念的“经”吴志光１温艳春２１.大庆润滑油二厂163411；２.哈尔滨电业局150000摘要：人力资源作为企业的第一资源，是企业持续健康发展的基石。企业要生存,要发展,必须着眼长远，必须高度重视人力资源的开发和利用，家家都得念好人力资源管理这本“经”。而且知识经济的核心是人才的竞争，因此企业竞争的重点逐渐转向对人力资源的争夺，对企业的人力资源管理提出了新的要求。为使人力资源的作用得到充分发挥，必须顺应时代的发展，改革传统的人事管理。为此，企业应该从多个方面入手，推动企业人力资源管理与开发。本文就我国现如今人力资源管理存在的问题，原因，及其发展趋势做一分析。关键词：人力资源管理，知识经济，人力资源我国企业在近20年的社会转型和市场经济激烈的竞争中，整体管理制度呢？另外目前企业在实施人力资源管理制度的过程中最难实力有所增强，管理理念有较大的改变，管理水平也有较大提高。但解决的问题是什么？现就以上问题做以下讨论。是，随着改革全面深入地推进，开放力度不断地加大，企业将面临更一、企业在人力资源管理方面存在的问题多的挑战，客观上需要人力资源管理方面提出更有针对性、有效性的1、缺乏人力资源管理的战略。人力资源管理的最大特点之一就对策。因此，对企业人力资源管理存在的问题进行分析思考以及认识是战略引导、战略驱动、战略约束。一句话，就是通过长远正确的谋划和把握人力资源发展的趋势，并提出深化改革，理顺体制、改变观念、贯穿到整个人力资源管理之中，体现在管理的每一个环节上。只有这完善人力资源市场等方面的对策，对于加强企业人力资源开发与管样，才可能保持人力资源管理的连续性、持久性、动力性。然而，我国理和企业可持续性发展具有十分重要的意义。的大多数企业特别是相当部分国有企业，普遍存在对政策较大的依企业的竞争归根到底是人才的竞争，因此在企业的发展过程中，赖性上。而我国政策本身变化大这一特点，使不少企业忽略制定人力人力资源起着决定性的作用。那么人力资源管理的核心是什么，人力资源管理战略。根据调查显示，我国企业领导大约有80%对人力资资源管理又具体做什么样的工作，在一个企业又如何贯彻人力资源源管理的战略制定及推行缺乏深刻认识，至少有60%的企业没有始款”等账户，贷记“预收账款”账户，分月度计算结转主营业务收入时，进行管理和核算。物业管理企业收到业主管理委员会或者物业产权借记“预收账款”账户，贷记“主营业务收入——物业管理收入（公共人、使用人委托的代管基金时，应借记“银行存款——代管基金存款”性服务收入）”账户。公众代办性服务收入是指物业管理企业接受业帐户，贷记“代管基金”帐户。主和租住户委托代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋其他业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他经营自用部位和自用设备的修缮等服务而收取一定的代办服务费用。未活动所取得的收入，物业管理企业除主营业务以外，为取得更多收经业主和租住户委托不得收费。该项收费标准，须经当地物价部门认益，广开经营门路，发展物业以外的各种服务业务。诸如作房屋中介可后，方能向业主和租住户收取。物业管理企业代收有关费用时，借机构，利用商业用房经营各种服务业等。这些业务收入按照物业企业记“库存现金”账户，贷记“主营业务收入——物业管理收入（公共性财务会计管理制度属于其他业务收入。具体包括：房屋中介代销手续服务收入）”和“其他应付款——自来水公司（电业局等部门）”账户，费收入；无形资产转让收入；材料物资销售收入；废品回收收入；商业将收到的款项解缴各部门时，借记“其他应付款——自来水公司（电用房经营收入等。其中，商业用房经营收入是指物业管理企业利用业业局等部门）”账户，贷记“库存现金”账户。特约服务收入是物业管理主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，对其添加经企业对管辖区各业主和租住户的个别需求提供服务的收费，是公共济设施和经济功能后，从事经营活动所取得的收入，如开办健身房、歌性服务收入和公众代办性服务收入的补充和完善，如业主家务服务、舞厅、美容美发店、饮食店等的经营收入。物业管理企业取得的各项其装修服务等。该收费由管理部门统一制定收费标准。物业管理企业向他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“其他业务收业主和租住户提供特约服务收入时，借记“库存现金”账户，贷记“主入”帐户“，其他业务收入”帐户按其他业务的种类设置明细账户，如营业务收入——物业管理收入（特约服务收入）”帐户。物业经营收入“房屋中介代销手续费收入”“；无形资产转让收入”“；材料物资销售收是物业管理企业主营业务收入的一部分，包括房屋出租收入和经营入”“；废品回收收入”“；商业用房经营收入”等，进行明细核算。停车场、游泳池、各类球场等共用设施的收入，其中，房屋出租收入是补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性补贴和其他补贴，指物业管理企业对业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的如部分房管所转为物业企业后，由于承担着公房管理任务，房屋租金房屋不添加任何设施，直接用作出租，其租金作为物业经营收入。物低廉，无法满足正常维修运转，导致该部分物业企业严重亏损。财政部业管理企业收到各种经营收入时，借记“库存现金”、“银行存款”等账门和主管部门根据国家统一规定，拨给该部分物业企业一部分亏损补户，贷记“主营业务收入——物业经营收入”账户。物业大修收入主要贴，收到补贴后，物业管理企业借记“银行存款”账户，贷记“补贴收入”包括对房屋共同部位、共用设施设备进行大修取得的收入。物业管理帐户，期末结转利润时，借记“补贴收入”帐户，贷记“本年利润“帐户。企业承接房屋共同部位、共用设施设备大修工程，工程完工后，其工参考文献：程款经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签字认可后进行转[1]黄东晶.物业管理企业会计[M].大连:东北财经大学出版社,账，借记“代管基金”帐户，贷记“主营业务收入——物业大修收入”帐2008:162-165户。代管基金是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权[2]物业管理企业其他业务收入的核算[DB/OL].搜库网（http://www.人、使用人委托代管的房屋三项维修基金，包括房屋共用部位维修基），URL:
