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掮 客 联 盟
——搭建营销经纪人联盟的PB2B房地产电子商务平台
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贵州新中源房地产服务有限公司
创业方案汇报
团队名称：新中源创业团队
团队口号：新思路 新希望 新中源
汇 报 人：新中源创业团队
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谈定位的合理性
Part1 市场分析
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8月5日，万科公布7月份的销售简报，当月万科实现销售面积万平方米，同比上升%；实现
销售金额亿元，同比下降%。销售面积和销售金额在5月和6月形成的双双上升势头瞬间停止。
当前房地产销售量、价齐跌---以万科为例
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中指院统计数据显示，2014年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比
上月下跌%，连续第3个月下跌，跌幅扩大个百分点。这也是自2012年5月以来，百城价格指数首
次出现连续3个月下跌。
当前房地产销售量、价齐跌---全国楼市
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据搜房网数据显示，2014年，贵阳上半年住宅成交均价为6218元/平，与2013年上半年5779元/平相
比上涨了%，贵阳住宅成交均价保持平稳，除1月份比2013 年1月份出现小幅下跌外；贵阳上半年商品
房成交28941套，环比下跌%。从上半年的价涨量跌，到近两个月的量价齐跌，面对着楼市低迷的现
状，不少人开始恐慌。
当前房地产销售量、价齐跌---贵阳楼市
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贵阳楼市不容乐观---贵阳新房存量持续高位
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直接营销
l定义：房地产卖方通
过第三方代理、中介等
中间商进行营销推广。
l弊端：由于中间商追
求利润最大化，常常上
欺卖方，下骗买方，“
吃差价”情况严重，大
幅增加了交易成本，影
响开发商的社会形象。
l定义：房地产卖
方自己卖房。
l弊端：销售渠道
狭小且封闭，不
能接触到广泛的
顾客群体，客流
量受限，缩小了
企业的市场规模。
间接营销 网络营销
l定义：通过网络进行房
地产推广营销。
•弊端：由于房地产交
易金额大，客户网上看
房后，还需要现场看房，
并没有通过网络销售节
约时间和体力， 网络
销售也很可能沦为传播
信息的媒介，失去了作
为新兴渠道的意义。
三种传统销售---能解决当前房地产销售困难吗？
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现在房地产开发项目利润越来越低，降低营销成本是确保利润的关键。
营销成本低
拓展营销渠道，形成更多的营销终端，让产品具有与更多的客户进行接触的机会。
营销渠道广
房地产营销不但需要效果，更需要效率。
成交率高
让更多人、在更短的时间内了解到您的产品信息，不受时间与空间的限制。
信息传递快
什么样的房地产营销最有效？ ---新中源的思考
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房产电子商务在2011年兴起，2013年房地产
网络行业整体发展态势良好，主流房产网络企业
仍然引领主导行业快速发展。2013年全行业年度
市场规模达亿元，其中乐居互联网及电商集
团占比达%，搜房网占比达%。顺应电子
商务发展大势，将发展成未来房产销售的常规渠
道之一 。
房地产电子商务前景—市场认可度高
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21世纪的房地产时代必将是现实与网络、IT相结合的房地产网络时代。房地产销售渠道的设计也必然
要现实与网络、IT的结合；渠道的设计也必须遵循以消费者为中心的设计思路。
因此，我们以房地产电子商务为平台，发展以客户为中心的广泛销售渠道，是社会、行业发展的求，是
合理的。
掮客联盟网产生的时代背景---站在时代的前沿
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将传统营销与电子商务相结合
Part1 商业模式
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新中源的---商业模式
我们在借鉴美国MLS模式的基础上，通过创造性发挥，提出PB2B商业模式。
加盟经纪人
（小区分销终端）
电子商务平台
（掮客联盟网） PB2B
平台（Platform）+卖方经纪人（ Broker）+ 买方经纪人（ Broker）的PB2B
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平台展示---掮客联盟网（电子商务平台）
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平台展示---加盟经纪人分销终端
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建立了平台---如何能高效运转呢（两机制、一服务）
我们在借鉴美国MLS模式的基础上，通过创造性发挥，提出PB2B商业模式。
加盟经纪人
（小区分销终端）
灵活的定价机制
电子商务平台
（掮客联盟网） PB2B
平台（Platform）+卖方经纪人（ Broker）+ 买方经纪人（ Broker）的PB2B
平台与社区广告服务
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卖方
l大量经纪人替客户去
寻找优质目标房源，购
房更加省心。
l通过平台组团实现规
模团购价以及逆向竞拍
报价（荷兰式竞拍），
突出买方地位，实现买
方利益最大化，购买到
性价比最高的房子。
l房地产开发企业
（新房）：用最
低的营销推广成
本实现房源的快
速成交。
l二手房卖家：通
过英式竞拍定价
模式，暗中竞价，
使出售价更高。
买方 各个合作方
l经纪人：获得大额的交
易佣金。
•小区物业管理方：获
得高额广告使用租赁费
收入。
•合作银行：提高银行
往来现金流。
•平台：获得高额的交
易服务费以及小区广告
代理费。
如何吸引买方、卖方使用平台---实现所有参与方的共
赢
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商务模式总结---吸引国外经验的基础上发展而
成
美国MLS模式国外发展已逾七十年，被
成功运用于英国、澳大利亚、日本、新西兰、
新加坡等国家，形成了一套成熟、简单的基本
规范和操作模式。我们开发PB2B模式是通过
独家代理和资源共享的操作模式 及佣金分成
的利益驱动机制，为系统内加盟经纪人（掮客）
提供统一规范 操作方式。使客户委托的房地
产出售、出租业务能在较短的时间内完成。
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实现商业模式目标的基础和工具
Part3 技术和产品
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产品之一---PB2B电子商务平台
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平台展示---加盟经纪人分销平台
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平台展示---加盟经纪人客户管理界面
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平台展示---平台房源管理系统
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平台展示---平台佣金管理系统
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产品之二---数码与虚拟数字技术
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与传统房地产营销模式的优点
Part4 技术和产品的创新性
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创新点之一---这种商业模式及技术在国内处于领
先
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通过我们的平台和虚拟数字技术，我们的电子商务平台就相当一个房地产超市，
我们在小区发展的营销终端，是一个售楼部，就相当传统中介的门店。无数个小区加
盟经纪人就构成了我们无限广泛的营销网络。通过它让您的产品信息传播不受时间和
空间的限制，平台是一个不打烊的售楼部。
创新点之二---营销渠道广
再好的血液需要好的血管，才能流到身体各个部位。
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采用了“平台-营销经纪人-客户”，简化、压缩了代理机构的管理程序和环节，
降低了营销渠道成本。传统的中介代理费在2%左右，通过该模式的代理费不足1%；
而且一线经纪人员获得较传统中介、代理机构中同类人员更高的佣金，营销经纪人员
跑业务的积极性更高，客户与平台实现共赢。
创新点之三---营销人工成本低，且积极性更高
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项目利用小区广告价格低、目标准、发布快、受众人口多的特点，通过最简单的
海报的形式让房地产交易信息“分秒之间送达每一个潜在客户家门口”；其广告千人
成本非常低。
创新点之四---利用社区广告，营销推广成本低
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将线上交易的速度、信息和便利优势与线下交易中经纪人的主观能动性相结合，
实现线上交易与线下交易的联动，使交易信息保持电子商务的及时、准确以及便捷的
优势 ，交易环节也保持传统商业贸易的特点，实现线上与线下的优劣互补。
打破为了做网络和建立网络的形式主义。
创新点之五---线上交流为辅，线下撮合为 主
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按照“就近原则”，客户从附近或所在小区寻找到代理经纪人，形成委托代理关
系，以邻里关系为道德基础，以交易业务的委托代理关系为法律基础，权益有保障，
维权更方便，平台诚信高更，确保交易的真实和安全。
创新点之六---平台信任基础更高
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通过与第三金融机构合作，设立平台资金往来账户，线下转款、交易，确定资金
往来更安全，了可发挥第三方资金监管作用，实现线上支付宝模式线下化，资金往来
更加安全。
创新点之七---线上支付宝，线下化
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与传统房地产营销模式的可行性
Part5 技术和产品的可行性
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刚才在前边已经提到过，英国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家在采用
这种房地产交易商业模式，中国的乐居购房网在使用这类似的商业模式。我们仅仅在
它们的基础上进行创造性发挥，增强了线下功能和数字展示功能，形成了营销渠道。
可行性之一---国内、外都有相应的案例
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前边一些细节中，大家可以看到，我们已经开发了相应的平台和掌握了相关展示
技术，尤其我们与美谷科技合作，解决了我们在虚拟技术方面的障碍。
可行性之二---已有相应的平台和掌握了相应技术
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我们的竞争优势
Part5 项目的竞争力分析
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★ 直接对手：贵阳楼盘网、贵阳房地产团购网、贵阳搜房网、贵阳楼市网、贵阳的房地产中介以
及贵阳的房地产营销代理机构等。
★ 潜在对手：新浪房产电商EJU、搜房、搜狐焦点和淘宝房产等。
竞争对手与分析
★ 传统的房地产中介、代理营销机构是典型的坐商，营销渠道窄、范围受限，交易成本高；
★ 房地产电商以团购为主要模式，卖方市场的特点突出；同时，线下沟通渠道受限，可信度
低；
★ 代理商、中介、经纪人一味贪图利益最大化，虚假、欺骗现象严重，增加了交易成本和风
险。
对手劣势 服务买方
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★ 以小区为营销终端，其营销渠道广，覆盖面宽；跟踪服务到位，线上交易与线下撮
合相结合，可信度更高，交易成交机率更高；
★ 小区广告为推广平台，广告效果好，推广费用低；
★ 多样化的定价方式，让卖方、买方都能各得其所，实现共赢；
★ 线上支付宝模式线下化，资金往来更加安全，平台更加安全。
新中源的竞争优势
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如何快速成长
Part5 市场策略与发展目标
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★ 为房地产卖方在PB2B电子商务平台上提供免费的广告；更低的代理费，吸引更多的卖方到
平台进行交易；
★ 与小区物业合作，发展小区房地产专栏广告，实现低成本营销推广，降低开发商的广告推广
成本；
★ 提供更高佣金提成，寻找更多、更专业的经纪人加盟，形成全员营销的优势；
★ 利用高校的人力资源优势，提供优秀的增值服务；
★ 与保洁公司、装饰公司、建材商等进行联盟合作，提供延伸服务；
市场竞争策略---发挥低成本、渠道广的优势
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u 利用搜索引擎进行推广营销；
u 利用播客进行推广营销；
u 利用论坛进行手工推广营销；
u 利用“病毒”进行自动推广营销；
u 利用网络广告进行推广营销；
u 利用新闻事件进行推广营销；
u 利用软件进行推广营销。
项目市场推广方便而且渠道多
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经过3—5年，打造成一个本土最具投资价值的特色的区域性PB2B 房地产电子商务营销平台。我
们以贵阳为起点，用三年左右的时间向贵州各地区发展，用五年左右的时间向全国发展，实现跨区域、
跨地域性复制。
项目发展目标与战略---利用其高度可复制性
★ 第一至二年 市场补缺者策略
★ 第三至四年 选择性跟随策略
★ 第五至七年 市场挑战者策略
★ 第七年后 市场领导者策略
。
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以贵阳市为利基市场，推广特色区域性PB2B网站，迅速打开市场，获得广泛的认
知度，市场认知度达80%以上。
第一至二年：市场补缺者战略
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以贵阳市场为成熟的范本，将特色PB2B模式在贵州省甚至全国大中城市迅速复制，
快速夺取规模优势，并实现跨区域的联动，进一步提高掮客联盟网的知名度和市场美
誉度。
第三至四年：选择性跟随战略
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前期市场开发经验的积淀和成熟而具有特色的PB2B运作模式和快速扩张的制胜法
宝，足以坚定我们对行业重新洗牌的信心。
第五至七年：市场挑战者战略
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在保持市场占有率持续增长的同时，建立起目标消费者的忠诚度和目标客户群的广
泛支持，并深挖行业潜力，带动整个市场产业链，担负起企业的社会责任。
七年后：市场领导者战略
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项目进展如何---再好的理念需要落地
Part5 项目实施情况
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刚完成公司注册，师大科技园提供支持政策
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完成了交易流程的设计
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完成平台版的开发
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在河南省内正在跟一开发商提供技术服务
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靠什么来实现---再好的理念需要人来实现
Part5 项目团队情况
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创业团队核心成员及指导
我们的创业核心成员及指导是一位毕业于四川大学工程管理专
业翟博文博士，现任贵州师范大学副教授。
2003年，他进入房地产行业，先后担任过焦作市理达置业有限
公司、焦作骏利置业，河南骏利房地产开发有限公司、河南宏和房
地产开发有限公司等多家房地产开发企业中、高层管理者。
注册一级建造师、注册造价师，工程师以及经济师。
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与美谷科技合作，实现团队优势互补
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依托贵州师大---智力资源丰富
贵州师大现有专职教师1669人，教师中有教授290人、副教授619人；教师
中284人具有博士学位、937人具有硕士学位。学科专业涵盖哲学、经济学、法
学、教育学、文学、历史学、理学、工学、农学、管理学、艺术学等11个学科
门类。我们可以依托这些外援人力资源和学科资源为项目提供更加专业化的服务。
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形成了公司的框架---结构合理
董事会
总经理
行政部 客户部 财务部 市场部 技术部
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通过平台进行资源整合---项目投入成本低，风险低
我们支持“专业的人干专业的事”，细化分工，与专业机构、企业、小区物
业公司建立战略上的合作关系，通过平台整合共同资源，实现整体利润最大化；
不需要进行大量的、巨额的前期资金投入，其风险较低。同时，在完成原始集累
和抗风险能力提高后，进行升级和大范围扩张。
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成员创业热情较高---很多大学生认可项目，愿意加
入
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项目的可行性
市场市场 好好 技术技术 行行 保障保障 力力 财务财务 高高
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创业项目多方面保障---成功机率更大
保障有力保障有力
BB
EE
CC
DD
AA师大创业有政策扶持
有专业的技术指导和技术顾问
获得战略合作
伙伴的支持
复合型、强有力的
创业团队（软件）
PB2B平台已成型
（硬件平台）
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结论---项目可行，未来发展前景好
该项目投资回报率高，经济上、技术上可行，创业保障上到位；同时，也有利
于规范房地产交易行业行为，为大量待岗、下岗等人员提供大量再就业机会；因此，
该项目具有重要的社会意义，且发展前景，经济上可行，是投资、创业的理想项目。
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项目汇报结束
