南京市民间房价成本清单
200606003
发布宗旨
:
一个中心
:
为人民服务
,
两个基本点
:1
、信息对称
2
、科学买房
特别感谢
:
南京市土地资源局、南京市房产局、南京市规划局、房地产开发
企业、监理单位、建筑设计单位、中国人民银行南京分行、南京各大
房地产媒体等数十位志愿工作者的支持工作。
发布背景
:
2005
年
8
月，福州市物价局
这份
“
房价成本清单
”
，福州市市区商品房平均开发成本约为每平
方米
2160
元，社会平均利润约为每平方米
1400
元，地价、建安成本、
配套设施费用分别只占房价的
20
％、
25
％和
14
％左右，而管理费用、
销售费用和利润则占到房价的
41
％左右。
在同时公开的另一份
“
福州市部分地块商品房价格成本对照表
”
中
显示，所列
23
个楼盘开发成本从每平方米
1636
元至
3094
元不等，
销售均价则从每平方米
2500
元至
5500
元不等。资料显示，当地房地
产开发项目的利润率平均约为
50
％，最低的也超过
20
％，最高的则
高达
90
％。而开发商在公开场合宣称的利润率只有
15
％。
就在福州公布房价成本清单后不久，迅速传出浙江、江苏两省也
将从
11
月起公布房价成本清单的消息，浙江省甚至有意将公开房价
成本信息作为三级国土部门政务公开的新内容。一场席卷多个城市的
“
房价成本清单
”
风波由此展开。
在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单
“
非
常有意义
”
。国土资源部办公厅相关负责人则表示，目前国土资源部
还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。而在国内主要城市，
公开房价成本则受到强势阻击。北京市国土局和当地业界分别以
“
难
度大
”
、
“
没必要
”
的回应反对房价成本清单，而在上海、广州、深圳等
地，
“
公开房价成本
”
的影响同样甚微。
在遭遇不同利益集团的反对声中，福州市物价部门被迫于去
05
年
10
月透露不再公布房价成本清单。浙江、江苏两省也分别因各部
门协调难度大以及在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。
2006
年
1
月《新华日报》报道
,
江苏省物价局有关负责人已经在公开场合表示
,“
会对民间房价
成本清单予以关注
,‘
官方版
’
的房价成本清单发布工作将纳入
2006
年
的工作安排中。
”
从这个意义上说
,
民间力量所做的正是政府出台政策
的前奏和参考。
参考依据：
2003
年南京物价局开始执行的
”
南京市商品房作价办法
”
南京市房产局制定商品房作价办法。南京市商品房价格由成本
加利润加税金组成，其中成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期
工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施
费、管理和销售费等
8
个方面，土地征用及拆迁补偿费主要指国有土
地使用权出让金、征用土地管理费、土地用途变更费、耕地开垦费
等
22
项；前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、城市道路占用费、
供电工程贴费、三通一平费（通电、水、路）等
10
项内容；开发项
目内的公共基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路、供水、供
电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等。对于利润，经济适用
住房的利润按照不超过基数的
3
％计算；普通住宅商品房的利润按不
超过基数的
8
％计算；商品房单位面积的税金＝［成本＋利润］
÷
（
1
－税率）
×
税率。按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元
/
平方
米）＝成本＋利润＋税金；综合平均销售价格（元
/
平方米）＝基准
价格
×
（
1±
浮动幅度），普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超
过
5
％，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过
3
％；各楼层、朝
向销售价格（元
/
平方米）＝综合平均销售价格
×
（
1±
楼层、朝向差
价）。
此外，物价局还规定，以前的
“
代收费用
”
现在不得再单列，这些
“
代收费用
”
包括市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用
费、结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费等。
商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格
=
开发成本十利润十税金十商品住宅差价
土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用
开发成本
土地
使用
出让或转
让获得
支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税
费
权费
行政划拨
取得
划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套
费
前期工程
费
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、
建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等
“
三通一平
”
费
用支出。
建筑
+
安
装工程费
+
设备
包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程
费（含结构和装修），
·
设备购置费（含电梯费）等
住宅小区
基础设施
建设费
指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表
一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电
信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施
等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应
由商品住宅开发项目负担的费用
附属工程
费
非营业性
公共配套
设施建设
费
包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图
预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、
派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建
设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费
用
开发间接
费
开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工
福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房
摊销等
住宅
建造
成本
其他与项目开发直接有关的费用
管理费用
开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用
财务费用
开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，
包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇
手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用
住宅
建造
期间
费用
销售费用
销售商品房而发生的各项费用
利润
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门
确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加
等。税金，国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规
定办理。
商品住宅
差价
包括楼层差价和朝向差价。
楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其
中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
备注
1
下列费用不计入商品住宅成本：
( l
）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；
( 2
）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
( 3
）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
( 4
）国家规定不得列入成本费用的其他支出。
备注
2
与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用应计入商品住
宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；如属预售合同签订
后需要新增的配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得
购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅
交付使用时强行向购房者收取。
备注
3
商品住宅建筑面积积开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆
迁迁置的房屋及非营业性公建配套的建筑面积计算。房屋建筑面积的
计算和分摊积国家规定执行。
房价格成本清单
:
一、综合成本累加法
开发商的成本
=
土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间
费用
+
税费
（
1
）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得
出商品房的地价成本，也就是楼面价格。
（
2
）住宅建造成本：前期工程费
+
建筑
+
安装工程费
+
设备附属
工程费
多层：
800
元／平方米；
小高层：
1400
元／平方米；
高层：
2000
元／平方米
（
3
）住宅建造期间费用： 管理费用
+
财务费用
+
销售费用销售
单价
5-10%
（
4
）税金：
销售单价
10-15%
地块编号
投
资
商
地理位置
楼盘名
土地楼面
价
(
元
/
㎡
)
参考销售价
(
元
/
㎡
)
2000T1
栖霞城建集团
南京市鼓楼区芦席营
97
号
汇林绿
洲
1530.05
8000
2000T4
南京利恒房地
产开发有限公
司
南京市下关区和燕路
5
号
燕语华
庭
1021.36
2003
年
4800
2000T5
南京金波房地
产开发公司
南京市建邺区长虹路
301
、
303
号
鸿仁名
居
1080.66
2004
年
4680
