（成本管理）南京市民间房
价成本清单
南京市民间房价成本清单
200606003
发布宗旨:
一个中心:为人民服务,
两个基本点:1、信息对称 2、科学买房
特别感谢:
南京市土地资源局、南京市房产局、南京市规划局、房地产开发企业、
监理单位、建筑设计单位、中国人民银行南京分行、南京各大房地产
媒体等数十位志愿工作者的支持工作。
发布背景:
2005年 8月，福州市物价局
这份“房价成本清单”，福州市市区商品房平均开发成本约为每平方
米 2160元，社会平均利润约为每平方米 1400元，地价、建安成本、
配套设施费用分别只占房价的 20％、25％和 14％左右，而管理费用、
销售费用和利润则占到房价的 41％左右。
在同时公开的另一份“福州市部分地块商品房价格成本对照表”中显
示，所列 23个楼盘开发成本从每平方米 1636元至 3094元不等，销
售均价则从每平方米 2500元至 5500元不等。资料显示，当地房地产
开发项目的利润率平均约为 50％，最低的也超过 20％，最高的则高
达 90％。而开发商在公开场合宣称的利润率只有 15％。
就在福州公布房价成本清单后不久，迅速传出浙江、江苏两省也将从
11月起公布房价成本清单的消息，浙江省甚至有意将公开房价成本信
息作为三级国土部门政务公开的新内容。一场席卷多个城市的“房价
成本清单”风波由此展开。
在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“非常
有意义”。国土资源部办公厅相关负责人则表示，目前国土资源部还
没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。而在国内主要城市，
公开房价成本则受到强势阻击。北京市国土局和当地业界分别以“难
度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单，而在上海、广州、深圳
等地，“公开房价成本”的影响同样甚微。
在遭遇不同利益集团的反对声中，福州市物价部门被迫于去 05年 10
月透露不再公布房价成本清单。浙江、江苏两省也分别因各部门协调
难度大以及在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。
2006年 1月《新华日报》报道,
江苏省物价局有关负责人已经在公开场合表示,“会对民间房价成本
清单予以关注,‘官方版’的房价成本清单发布工作将纳入 2006年的
工作安排中。”从这个意义上说,民间力量所做的正是政府出台政策的
前奏和参考。
参考依据：
2003年南京物价局开始执行的”南京市商品房作价办法”
南京市房产局制定商品房作价办法。南京市商品房价格由成本加利润
加税金组成，其中成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、
房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理
和销售费等 8个方面，土地征用及拆迁补偿费主要指国有土地使用权
出让金、征用土地管理费、土地用途变更费、耕地开垦费等 22项；
前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、城市道路占用费、供电工程贴
费、三通一平费（通电、水、路）等 10项内容；开发项目内的公共
基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、
排污、排洪、照明、绿化、环卫等。对于利润，经济适用住房的利润
按照不超过基数的 3％计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的 8
％计算；商品房单位面积的税金＝［成本＋利润］÷（1－税率）×税
率。按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）＝成本＋利
润＋税金；综合平均销售价格（元/平方米）＝基准价格×（1±浮动幅
度），普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过 5％，经济适用住
房价格的上浮幅度最高不超过 3％；各楼层、朝向销售价格（元/平方
米）＝综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价）。
此外，物价局还规定，以前的“代收费用”现在不得再单列，这些“代
收费用”包括市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、
结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费等。
商品住宅销售成本与价格构成明细表
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价
土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用
出让或转
让获得
支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税
费开发成本
土 地
使 用
权费
行政划拨
取得
划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套
费
前期工程
费
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、
建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”
费用支出。
建 筑 +安
装工程费
+设备
包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程
费（含结构和装修），·设备购置费（含电梯费）等
住 宅 小 区
基 础 设 施
建设费
指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表
一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电
信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施
等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应
由商品住宅开发项目负担的费用附属工程
费
非 营 业 性
公 共 配 套
设 施 建 设
费
包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图
预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、
派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建
设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费
用
开发间接
费
开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工
福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房
摊销等
住 宅
建 造
成本
其他与项目开发直接有关的费用
住 宅 管理费用 开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用
财务费用
开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，
包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇
手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用
建 造
期 间
费用
销售费用 销售商品房而发生的各项费用
利润
以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门
确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加
等。税金，国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规
定办理。
商 品 住 宅
差价
包括楼层差价和朝向差价。
楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其
中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
备注 1
下列费用不计入商品住宅成本：
(l）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；
(2）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
(3）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
(4）国家规定不得列入成本费用的其他支出。
备注 2
与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用应计入商品住宅成本，
不得在销售价格以外向购房者另行收取；如属预售合同签订后需要新
增的配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同
意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用
时强行向购房者收取。
备注 3
商品住宅建筑面积积开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆迁迁
置的房屋及非营业性公建配套的建筑面积计算。房屋建筑面积的计算
和分摊积国家规定执行。
房价格成本清单:
一、综合成本累加法
开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用+税
费
（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商
品房的地价成本，也就是楼面价格。
（2）住宅建造成本：前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费
多层：800元／平方米；
小高层：1400元／平方米；
高层：2000元／平方米
（3）住宅建造期间费用：管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%
（4）税金：销售单价 10-15%
地块编号 投资商 地理位置 楼盘名
土地楼面
价(元/㎡)
参考销售价
(元/㎡)
2000T1 栖霞城建集团
南京市鼓楼区芦席营 97
号
汇林绿
洲
8000
2000T4
南京利恒房地
产开发有限公
司
南京市下关区和燕路 5号
燕语华
庭
2003年 4800
2000T5
南京金波房地
产开发公司
南京市建邺区长虹路301、
303号
鸿仁名
居
2004年 4680
2000T6
南京三盟实业
发展有限公司
南京市白下区大光路 67
号
宏鹰大
厦
2004年 6000
2001T1
南京万科置业
公司
南京市建邺区二道埂子
万科金
色家园
2005年 9000
2001T10
南京银城房地
产开发总公司
白下区南京市白下区御
道街 54号
银城御
道家园
2004年 5850
2001T11
江苏宏图高科
房地产开发有
限公司
南京市秦淮区门东地区
宏图•
上花园
2004年 6200
2001T13
苏金大地房地
产开发有限责
任公司
南京市白下区大光路街
道酒精厂 37号
香格里
拉半岛
2005年 7500
2001T9 江苏东恒国际 南京市玄武区黑墨营 阳光嘉 5500
集团 园
2002G02
江苏方正房地
产开发
南京市白下区延龄巷
龙台国
际
11581
2002G03
通州华夏房地
产开发有限公
司
建邺区南京市建邺区长
虹路 297号
西城映
象
2004年 5500
2002G05
南京长发房地
产
白下区利济巷地块
长 发
CFC
12577
2002G06-1
江苏恒欣达开
发
建邺区二道埂子地块（南） 君园 2005年:8000
2002G06-2
常州新城房地
产
建邺区二道埂子地块（北）
新城逸
境
2004年:7900
2002G08
南京中鹏建设
发展公司
南京市玄武区红山街道
十字街 68号
红山韵
致居
5800
2002G09
南京中北房地
产
南京市秦淮区光卡路九
龙新村 505号
碧水云
天
5350
2002G10
南京三金房地
产开发有限公
司
南京市海福巷 92-2号
三金&福
邸花园
4400
2002G11
南京金经纬房
地产开发有限
公司
南京市秦淮区来凤街 6号
金栗佳
园
2005年:5600
2002G14
江苏通宇房地
产开发有限责
任公司
南京市秦淮区土城头 74
号
南城美
境
2005年:5316
2002G15
浙江名城房地
产开发有限公
司南京钱塘房
地产开发有限
公司
南京市白下区石门坎街
道中和桥北村 1号
御水湾
花园
7000
2002G16
江苏正泰房地
产开发有限公
司、江苏中浩房
地产有限公司
南京市雨花台区雨花镇
长虹路 443号
锦虹丽
都
2005年 5000
2002G24
江苏阳光置业
发展
聚宝山
聚宝山
庄
容积率变
较大，无
法计算
2005年：5000
2002G25 宁波永大集团
南京市秦淮区北至马道
街西至箍桶巷南至剪子
巷东至 18米规划道路
华静爱
家园
2004年 5600
2002G26
南京天晴房地
产开发
浦口区
凤悦天
晴花园
2700
2002G27
常州高宏房地
产
珠江路 未来城
2005：
11100-40000
2002G30 浙江赞成发展 玄武区龙蟠路 55号
赞成湖
畔居
5700
2002T02
广厦建设集团
南京置业发展
有限公司
南京市雨花台区雨花西
路 121号
四季阳
光
2005年:5200
2002T03
南京金冠房地
产开发公司
南京市建邺区凤凰街 47
号
漫城 7200
2002T04
江苏科信房地
产开发有限公
司
下关区南京市下关区幕
府西路 9号
星河翠
庭
5100
2002T06
江苏通宇房地
产开发有限责
任公司
南京市秦淮区土城头 74
号
南城美
境
2005年:5850
2003G01
江苏运通房地
产
鼓楼区中山北路 279号
飞扬城
市
未开盘
2003G11
南京市国有资
产投资管理控
股有限责任公
司
鼓楼西北角 紫峰 未开盘
2003G13
南京仙林转南
京中浙房地产
开发有限公司
栖霞区方家冲
新城佳
园
4200
2003G14
河西新城区国
有资产经营
建邺区
奥体新
城
5800
2003G16 南京杰海实业
南京市建邺区茶亭东街
93-3号
湖西庭
园
6400
2003G17
浙江嘉业房地
产
河西新城区青石埂与纬
九路之间南湖路西侧
嘉业阳
光城
5500
2003G18-1
南京国际经济
合作
碑亭巷 未定名 未开盘
2003G21
南京龙昌房地
产
北至郁金香路南至施工
区西至丁墙农民小区东
至住宅小区
泰龙家
园
4400
2003G22 世茂投资发展
北至中山北路东至惠民
大道西临长江南临三汊
河
世茂滨
江新城
1687 7800-10500
2003G25
温州大发房地
产
长江南北货地块
凯润金
城
未开盘
2003G26 金基地产 下关区黄家圩 8号
金基翠
城
6000
2003G27
浙江美达房地
产
响水桥、开关厂
美达·上
河明苑
5800
2003G29
江苏华侨房地
产开发公司、南
建邺区长虹南路 润花园 8000
京金源房地产
开发公司
2003G30 万科南京
建邺区南湖路与文体路
之间
万科光
明城市
6500
2003G33
南京乐居住房
地产
下关区中央北路 141号
美景雅
苑
5500
2003G34
南京龙昌房地
产
建邺区茶亭东街 124
瑞阳尊
邸
大于 8000
2003G36
南京大成企业
发展
栖霞区仙林大学城中心
区块
大成.名
店公园
23000
2003G41 南京顺驰 顺驰 商铺 9800
2003G42 南京顺驰 顺驰
顺驰滨
江奥城 住宅 5800
2003G43
南京南北建设
实业
凤凰西街红二楼
龙凤玫
瑰园
6500
2003G44
南京东方房地
产开发有限公
司
栖霞区尧化门街 179号
上城风
景
4200元
2003G49 南京仁恒地产
河西新城区中心商务区L
地块
四季仁
恒
未开盘
2003G50 南京百市置业 幕府西路中低价商品房
幕府佳
园
1357 3100
2003G52 南京万达房地 杨庄一期 D地块 紫金明 4800
产 珠
2003G53
江苏龙世宝投
资
鼓楼小粉桥地块
龙世中
心
14800
2003G54 万达
建邺区南湖路与文体路
之间青石埂路以北
万达华
府
5800
2003G56 中海地产
建邺区南湖路与文体路
之间万科光明城市以南
地块；
中海•
塞纳丽
舍
6200
2003G59
南京恒丰房地
产
六合区大厂欣乐路地块
东至冶山铁路北至毕洼
路西至欣乐路南至规划
道路
恒丰世
家
2500
2003G60 朗诗股份
河西新城区商务中心 B地
块及纬九路以南 B1、B2、
B3地块
朗诗国
际街区
502 8500
2004A01
北京锋尚房地
产开发有限公
司
下关区小桃园地块
锋尚国
际
13000
2004A02
福建兴元房地
产开发有限公
司
建邺区南京市青石埂路
—和平路、南湖路—文
体路地块
兴元嘉
园
4700
2004G01 南京地铁房地 雨花台区赛虹桥街道小 时光澔 5000
产、南京金源房
地产
行里地块 韵
2004G02
南京弘瑞建设
开发有限公司
栖霞区合班村地块东至
金陵石化塑料厂北至道
路西至和燕路南至城北
煤气供应站
弘燕名
居
5000
2004G03
南京华通房地
产
鼓楼区龙江里圩地块
西城风
尚
8600
2004G04
浙江香溢置业
股份有限公司
下关区五塘村地块
香溢北
城
2004G09 南京宋都房产
纬九路南恒生路—南湖
路地块
宋都奥
体名座
6000
2004G20
南京国际小商
品城房有限公
司
南京市江宁区禄口镇陆
岗村
南京国
际小商
品城
2000
2004G25
江苏通宇房地
产开发有限公
司
南京市栖霞区和燕路地
块(迈皋桥合班村 17号
林景瑞
园
5500
2004G29
郑州新世纪住
宅建设有限公
司
秦淮区土城头路 105号
居易时
代
6700
2004G32 南京弘瑞建设 建邺区应天西路 132号 弘瑞地 未开盘
实业有限公司 产
2004G34
江苏中浩房地
产有限公司和
南京市栖霞建
筑安装工程有
限
下关区象山新寓地块
中浩森
林湾
4721
2004G35
南京凯润房地
产开发有限公
司
白下区苜卫路地块
凯祥花
苑
10985
2004G38
南京东泰房地
产开发有限公
司
六合区南京市六合区河
滨大道地块东至水田南
至河滨大道西至河滨大
道北至水田
六合坊 2005年:3200
2003G47
南京赛世实业
发展有限公司
栖霞区仙林大学城中心
区
赛世香
障
5000
2004G40
江苏亚东建设
发展集团有限
公司南京华业
联合投资有限
雨花西路 168号原南京第
二化工机械厂地块
亚东国
际
5440
2004G41
天正集团上海
投资有限公司
鼓楼区中央路 401号北块
天正湖
滨花园
3414 未开盘
2004G42 江苏凤凰出版 鼓楼区中央路 401号南块 凤凰和 3527 未开盘
传媒集团 鸣
2006G12 中冶南京 玄武区韦陀巷地块 未定名 6095 才拿地
2006G07 丰平国际 秦淮区北方光电地块 未定名
容 积 率
约 3600
拿地不久
2005G36
国浩中国与南
京福中
玄武区顾家营地块 未定名
容积率：
约 2200
拿地不久
2004G10 江苏经纬房产
江宁区东山双龙路（原三
钢烧结厂）
南方丰
彩园
3800
2005G61 上海泰龙 白下区铁管巷 A地块 4689 拿地不久
2005G62 上海泰龙 白下区铁管巷 C地块
金陵福
光 108
层
3969 拿地不久
2006G05 长发地产 玄武区锁金村 9号 未定名 6270 拿地不久
2004G30
南京海琼药业
有限公司
秦淮区永乐路地块 未定名 未开盘
2004G31
南京科嘉房地
产开发有限公
司
江宁开发区 3号地块 未定名 未开盘
2004G33
南京上元房地
产开发公司
江宁科学园 5号地块 未定名 未开盘
2004G36 南京江宁市政 江宁科学园 4号 未定名 未开盘
建设房地产开
发有限公司
二、历史成交倒退法
以历史成交数据假设为其成本。
南京部分开发商同一地块同品质的楼盘，开发商的成本没有增加多
少，但是销售价格都涨幅在 50%以上。
楼盘名
曾经销售价格
（元/平方米）
目前销售价格
（元/平方米）
龙凤花园 6000
天地新城 4500
金陵世纪花园 6000
百家湖 3700
明月港湾 3900
市政.天元城 3800
金虹花园 5400
月安花园 5200
莱茵东郡 3800
九龙雅苑 5000
云锦美地 7000
三、总投资成本计算法
朗诗国际街区成本:3714元/平方
总投资约 13亿（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土
地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/35万平方＝3714元/平
方
公司目前开发的住宅项目“朗诗·国际街区”总建筑面积约 35万平方
米，总投资约 13亿元，据了解，该项目是目前国内最大的节能环保
健康型住宅小区。项目整合国际资源，采用包括辐射空调系统、新风
系统、外墙系统、外窗系统、屋面和地下子系统等多项世界先进的建
筑技术以达到高舒适度低耗能的居住要求，将成为一流的“健康、舒
适、节能、环保”住宅。
朗诗城市广场:6087元/平方
总投资约 14亿（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土
地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/23万平方＝6087元/平
方
公司另一项目“朗诗城市广场”项目正在建设，总建筑面积 23万平
方米，总投资约 14亿元。项目集甲级写字楼、四星级酒店、精品商
业为一体的大型建筑群。按照国际一流标准进行整体设计，主楼地上
建筑层数为 50层，高 228米。朗诗城市广场具有国际品质、国际技
术、国际形象，是南京新城的标志性建筑。
信息来源出处：朗诗置业企业网站
“邓府巷”项目成本：7500元/平方
总投资 15亿元（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土
地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/20万平方米=7500元/平
方
据介绍，“邓府巷”项目总投资 15亿元，总建筑规模超过 20万平方
米，建设时间为 3—5年，将分三期进行建设：一期工程东起邓府巷，
西至洪武北路，南到青石街，北至长江路，总建筑规模达 10万平方
米，沿洪武北路将兴建近 2万平方米的商贸娱乐场所，还将建设 2幢
高级住宅楼、1幢商务楼，目前一期工程已投入钻探施工，预计明年
底完工；二期工程从邓府巷到第九中学，总建筑规模为 8万平方米，
其中包括 2幢高层住宅楼、1幢高层商务楼，将根据一期工程进展情
况近期准备开工；三期工程东起邓府巷，西至洪武北路，北起青石街，
南到中山东路，总建筑规模约 8万平方米，兴建 1幢高层商务写字楼，
其中裙楼约 2万平方米可用于商贸商务经营。
新闻出处：2006年 01月 12日扬子晚报
“凯润金城”项目成本：6000元/平方
总投资 12亿元（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土
地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/20万平方米=6000元/平
方
“凯润金城”总投资 12亿元，总建筑规模近 20万平方米，建设时间
为 3年左右。其中，沿长江路、中山路将兴建 4万平方米的商业商贸
设施，还要建设 3万平方米的高档办公写字楼和 4万平方米的酒店式
公寓各一座、高层和小高层住宅 4幢以及地下车库 5万平方米。
新闻出处：2006年 01月 12日扬子晚报
特别说明:
以上数据采自于南京土地资源局网站，南京房地产局网站，由
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统计而成，由于大家都是利用业余时间,时间匆忙,可能有个别数据有
所偏差,请各位消费者、专家、业内人士参与指正.
