二O一一年八月
[ 西安1912 ]
项目前期市场调研报告
[ 调研实施路径 ]
8月2日
8月4日/5日
8月12日
8月20日
领受任务
消化信息
整理提纲
人手调配
明确分工
宣讲要点
路径研讨
调研准备
前方调研团队(10人)分两批次前往项目所在地西安，根据调研安排，展开为期8天的实地调研。
前方调研团队大部返回，留驻2人进行针对性补充调研。
开始全面整理调研信息，并按照提纲要求完成调研报告分析撰写，就需要进一步澄清问题，及时与前方留驻团队进行沟通。
后方留守团队(4人)
负责宏观基础信息
收集及前方信息整理
[ 调研实施路径 ]
模块二
模块三
模块一
宏观数据整理
基础信息搜集
模块五
消费者访谈
商户代表访谈
开发商访谈
关键人士访谈
城市背景研究
市场环境分析
消费特征分析
业态专项研究
模块四
代表项目普调
典型项目深调
关键项目精调
餐饮业态调研
休闲业态调研
娱乐业态调研
零售业态调研
其他业态调研
市场信息收集
城市商圈调研
项目区域扫描
4、项目前期市场调研总体研究分析
3.城市商业地产发展市场研究
[ 提报纲要 ]
2.新城区-解放路商业地产发展研究
1. 西安城市发展及商业地产总体研究
西安城市发展
及商业地产
总体研究
1
3. 城市商业消费特征研究
1. 城市发展总体研究
2. 城市房地产及商业地产发展总体研究
1. 城市发展总体研究
城市发展资源背景及战略导向
城市宏观社会经济发展状况
（GDP、三产数据、主导产业、人口、
居民人均收入、社会消费品零售总额等）
城市规划及其未来发展研究
城市板块片区及人口分布特点
城市交通格局及未来发展预期
城市特色产业及主要城市特点
1 城市发展资源背景及战略导向
□ 西安位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，北临渭河、南依秦岭，向北一步就是黄河流域，向南一步就是长江流域，这一独特的地理区位，在全国大都市中是唯一的。
□ 西安是新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市。且西安也具有衔接西部与中部、东部的重要作用。
□ 在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，作为西北门户，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。
区位资源：中国七大区域中心城市
1 城市发展资源背景及战略导向
□ 西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，13朝古都，居中国四大古都之首，是中国历史上建都时间最长，建都朝代最多，影响力最大的都城。
□“西方罗马，东方长安”。西安作为中华文明的发祥地、中华民族的摇篮、中华文化的代表，是中华文明史及东方文明史上最负盛名的全球著名都城，是极少数可令外国人心怀景仰而来顶礼膜拜的伟大中国城市。
历史资源：世界四大文明古都
1 城市发展资源背景及战略导向
交通资源：全国重要交通枢纽城市
□ 西安是我国“大十字”网状铁路交通的重要枢纽。随着国家高速铁路网的加快建设，未来五年内，西安一日交通圈覆盖范围将扩大到大半个中国。
□ 西安是全国干线公路网中最大的节点城市，共有7条国道干线公路在西安交汇，形成 “米”字型交通网络。
□ 西安航空港是中国四大国际空港和六大航空枢纽之一，目前，已开通90多条国内航线，20多条国际航线。
□ 西安还将成为西北地区第一个拥有地铁轨道交通运输的城市。
1 城市发展资源背景及战略导向
科教资源：科教及高新产业核心基地
□ 西安是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市之一 ，目前在校学生人数达120多万人，仅次于北京、上海，居全国第三。
□ 在西安，平均每6人中就有1人接受过大学本科以上教育，居西部地区之冠，在全国也处于领先地位。
□ 西安是中西部最大最重要的科研、高教、国防科技、高新产业、电子信息产业、中国大飞机制造基地，航空航天工业的核心基地，是中国科技实力最强，工业门类最齐全的特大型中心城市之一。
□ 西安是中国最具有全球影响力的国际性旅游目的地城市之一，享有“天然历史博物馆”的美称。
□ 西安旅游商品具有浓厚的地方特色，民间工艺品十分丰富，民间美食小吃更是让中外游客流连忘返。
□ 千年的文物景观、丰富的民俗文化，深厚的人文传承成为了西安旅游采之不尽的资源宝藏。
1 城市发展资源背景及战略导向
旅游资源：中国优秀旅游城市
□“绿满西安，花映古城”是西安三年大植绿的目标。西安要变成一个 “四季有绿，四季有花”的美丽城市。截至2010年，全市绿地率达到35%，绿化覆盖率达到40%。
□ 西安是国家卫生城市，国家园林城市，中国最佳管理城市，中国最具幸福感城市。
1 城市发展资源背景及战略导向
人居资源：中国最具幸福感城市
1 城市发展资源背景及战略导向
□ 在国家沿海开发开放进入到新的高度之后，中央政府于2000年，提出“西部大开发”的重要发展举措。西部大开发所涵盖的西部地区占中国土地面积的%，只有中国西部真正的发展起来，中国的国力、中华民族的复兴才能是可实现的蓝图。
□ 西部大开发作为国家层面的发展战略无疑为西安发展带来跨世纪的历史机遇。作为中国北方中西部地区和陇海兰新地带规模最大的中心城市，西安将在西部开发中发挥五个主要作用:东联西进的桥头堡；西部对外开放的窗口；国家技术创新的试验田；旅游市场的聚散地；培养、开发智力人才资源的基地。
战略导向1：西部大开发
沿海开发开放
西部大开发
振兴东北老工业基地
中部崛起
1 城市发展资源背景及战略导向
□ 在推进西部大开发的建设与深入，国家又先后提出了三大经济区的打造，分别是北部湾经济区、关中-天水经济区和成渝经济区。其中关中-天水经济区向东承应环渤海、长三角两个重要经济圈层，向西直指广袤的西部腹地，其重要性明显优于其他两个经济区。
□ 2009年6月所提出的关中-天水经济区将构筑”一核、一轴、三辐射”的空间发展框架体系，目的在于打造有西安和咸阳为主的核心城市、宝鸡、铜川、渭南、天水及其他次核心城市、三级城市、重点镇和一般镇五级组成的城镇体系 。
□ 关中-天水经济区发展目标是：建设成为西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”，“以高科技为先导的先进制造业集中地，以旅游、物流、金融、文化为主的现代服务业集中地，以现代科教为支撑的创新型地区，领先的城镇化和城乡协调发展地区，综合型经济核心区，全国综合改革试验示范区”。
战略导向2：关中-天水经济区
关中-天水经济区
成渝经济区
北部湾经济区
1 城市发展资源背景及战略导向
□ 西咸一体化作为《关中-天水经济区发展规划》的深入实施，被专家认为是城市发展史上观念突破、体制创新的里程碑式重大事件，也被寄望实现西安国际化大都市梦想。 西咸一体化的推进，拉大了西安城市发展的容量，城市功能不断完善，城市竞争力不断提升。
□ 国际大都市的提出，为西安标定了在整个中国城市发展中的战略定位。在国家层面，受到国家认可的国际大都市，除了北京、上海，就是西安。依据三个城市的各自特点，不难比较中，北京具有充分的政治优势，上海具有明显的经济优势，而西安得其五千年的文化沉淀，必然凭借悠久的文化优势，向国际大都市迈进。
战略导向3： 西咸一体化
国际大都市
北京
上海
西安
政治
经济
文化
2 城市宏观社会经济发展状况
□ 西安近十年的GDP一直呈快速上升趋势，2009年GDP总额达亿元，接近部分沿海发达城市，较之1999年累计增幅达到%，平均年增长率在14%左右，远高于全国平均水平，在西北内陆城市中居于首位。
西安经济增长速度高于全国平均水平
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
09年GDP
增长率
西安
%
南京
%
合肥
%
2 城市宏观社会经济发展状况
□ 固定资产投资是推动经济增长的重要因素，2009年末，西安社会固定资产投资总额达2500亿元，较前一年度增幅达%。近5年固定资产投资平均增幅超过30%。
固定资产投资持续增加，推动经济增长
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
09年固投
增长率
西安
%
南京
%
合肥
%
人均GDP超$4800，城市发展进入稳步发展期
2 城市宏观社会经济发展状况
□ 按照常住人口计算，2009年末西安人均GDP已达32351元（折合美元为4828美元），人均GDP增长率较高。
□ 从三城市对比看，西安的人均GDP与南京尚存在较大差距。由于人口规模大，在GDP总额领先的情况下，西安人均GDP落后于合肥。
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
09年人均GDP
增长率
西安
32351
%
南京
55290
%
合肥
41543
%
人均GDP超$4800，城市发展进入稳步发展期
2 城市宏观社会经济发展状况
□ 按照人均经济总量与经济发展阶段对应模型理论看，意味着西安经济已进入工业化的中级阶段。
□ 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，人均GDP在4000-8000美元时，房地产市场处于平稳发展期阶段。
□ 根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系。人均超过4400美元时，城市主导商业形态将向Shopping Mall、Lifestyle、Shopping Center、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现，西安人均GDP水平表明了西安正向综合商业业态方向发展。
人均经济总量与经济发展阶段对应模型
（H·钱纳里）
时期
经济发展阶段
1998年标准（美元）
1
初级产品生产阶段
530－1200
2
工业化初级阶段
1200－2400
3
工业化中级阶段
2400－4800
4
工业化高级阶段
4800－12200
5
发达经济初级阶段
12200－17300
6
发达经济高级阶段
17300－22300
资料来源：钱纳里，《工业化和经济增长的比较研究》
□ 在经济增长的带动下，2009年末，西安的社会消费品零售总额达1381亿元。
□ 近10年来，西安的社会消费品零售总额增长速度较快，平均增幅已达%。
2 城市宏观社会经济发展状况
09年社会消费品零售总额
增长率
西安
%
南京
%
合肥
%
在经济快速增长的带动下，社会消费品零售指标增长迅猛
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
□ 从社会消费品零售总额的构成来看，批发和零售业占到了进90%绝对性比重，且年增长率也远高于其他业态，从一个侧面反映出西安商业发展的特性。
2 城市宏观社会经济发展状况
09年西安社会消费品零售总额构成
%
%
%
%
增长率
%
住宿和餐饮业
分类
总额
占比
全年
100%
批发和零售业
%
其他行业
%
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
在经济快速增长的带动下，社会消费品零售指标增长迅猛
2 城市宏观社会经济发展状况
09年可支配收入
增长率
西安
18963
%
南京
25504
%
合肥
17158
%
居民可支配收入持续增长，有力支撑城市居民消费增长
□ 近十年西安城镇居民收入一直呈上涨趋势，2009年西安城镇居民可支配收入达18963元，十年间收入平均涨幅为%。从增长率来看，呈现加速增长的态势
□ 从三城市对比来看，西安的城镇居民可支配收入略高于合肥，与南京尚有一定差距。但从增速来看，近年来西安居民可支配收入增长较快，增速达%，是其他两城市的两倍之多。
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
□ 随着产业结构的不断调整和优化，西安目前已形成了以第三产业为主导产业的三产结构。
□ 产业结构不断优化，第一产业比重逐年缩减，仅在4%左右；第二产业比重较之十年前略有减少，基本维持在42%左右，第三产业比重逐年上升，近5年来占比已超过50%，且有稳步上升趋势。
2 城市宏观社会经济发展状况
三产结构不断优化，第三产业发展逐渐占据主导地位
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
□ 西安旅游资源得天独厚，旅游业发展迅速，旅游业已成为西安重要的支柱产业。
□ 近5年来，除受2008年金融危机影响，境外游客人数有所下降外，旅游人数增长较为稳定，国内游客人数一直保持增长势头。2009年国内旅游人数达3862万人次，境外游客人数达万人次。
2 城市宏观社会经济发展状况
旅游业发达，旅游人数及收入逐年增加
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
□ 旅游收入快速稳步增长，2009年西安旅游总收入达亿元。旅游人均收入基本保持稳定，国内游客约700元/人，境外游客约580美元/人。境外游客的消费力值得关注。
□ 随着西安市旅游业的不断发展，旅游景点的持续开发提升，旅游环境的进一步改善，旅游服务水平的提高，西安旅游收入增长仍有较为巨大的潜力。
2 城市宏观社会经济发展状况
数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。
旅游业发达，旅游人数及收入逐年增加
3 城市规划及其未来发展研究
西安市行政辖区总面积为10108平方千米，城市规划空间分为市域范围、城镇范围和主城区范围三个层次。
□主城区范围：以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。
□ 行政区划：下辖新城区、碑林区、莲湖区等9区4县。
898平方千米
位于市区以东，因境内临河、潼河而得名，境内有秦始皇陵、秦始皇兵马俑博物馆、华清池、骊山、西安事变旧址等。
临潼区
240平方千米
位于市区以东北，距市中心60公里，因成语“闾阎良善”得名，是亚洲最大的航空城，境内有西安阎良国家航空高技术产业基地。
阎良区
1583平方千米
位于市区南部和西部，长安区北有西部大学城、西安国家民用航天产业基地等，西部有周丰镐城遗址、昆明池遗址，南依秦岭有秦岭野生动物保护区、翠华山世界地质公园等。
长安区
322平方千米
位于市区东部，因境内古灞桥遗址得名，西安浐灞生态区、西安国际港务区所在地；是中国重要的纺织工业基地。
灞桥区
262平方千米
位于市区西北部，因境内汉长安城未央宫遗址得名，是西安国家级经济技术开发区，大明宫国家遗址公园，汉长安城遗址，西安浐灞生态区，欧亚经济论坛所在地；五个城市核心区之一。西安新新政中心设立于此，为未来西安城市新中心。
未央区
152平方千米
位于市区南部，因境内大雁塔得名，是西安国家级高新技术产业开发区、西安曲江国家级文化产业示范区、会展中心所在地，区内高校林立、科技领先、人文荟萃、工商业发达，西安市五个城市核心区之一。
雁塔区
38平方千米
位于市中心西北，跨越城墙内外，因境内莲湖公园得名，西安市三个老城区之一，五个城市核心区之一；有8万回民在城墙内西南部聚居。
莲湖区
22平方千米
位于市中心南部，跨越城墙内外，因境内西安碑林得名，西安市三个老城区之一，五个城市核心区之一 。
碑林区
31平方千米
位于市中心东北，跨越城墙内外，因境内清朝满城(又称新城)得名，西安市三个老城区之一，五个城市核心区之一，西安市三个老城区之一，五个城市核心区之一 。
新城区
面积
概 况
九区
□ 城镇建设用地规模控制
全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，人均城镇建设用地控制在平方米以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为平方米左右。
□ 城镇人口规划
根据规划，至2020年，西安市域总人口规模为万人，其中城镇人口规模为万人，城镇化水平达到%，主城区人口规模为万人。
3 城市规划及其未来发展研究
□ 主城区规划布局结构
优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局。
□ 城市功能规划布局调整
中 部：商贸旅游服务区；
东 部：国防军工产工业区；
东 南 部：旅游生态度假区；
南 部：文教科研区；
西 南 部：高新技术产业区；
西 部：居住和无污染产业的综合新区；
西 北 部：汉长安城遗址区；
北 部：装备制造业区；
东 北 部：居住、旅游生态区。
3 城市规划及其未来发展研究
3 城市规划及其未来发展研究
经开区
六大功能板块，拉开城市空间骨架
区域房地产以中低端为主，看好片区远期发展
城市开发
自然资源丰富，但发展处于起步阶段，区域陌生，配套匮乏
功能定位
浐灞新区：生态新区
老城保护和内城边缘旧城改造
城市开发
大力还原的西安历史古都风貌，建设成具有鲜明的历史文化特色的核心区，着力打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区
功能定位
内城区：旅游中心、商业中心
成为西安低密度物业聚集区，但后续发展供应有限
城市开发
凭借其深厚的历史文化价值及区位条件，打造以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目，营造为新兴的文化旅游区
功能定位
曲江：文化旅游区
西高新浓厚的商务氛围、良好的交通、生态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很大的发展空间
城市开发
中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心
功能定位
高新区：科技新区
受到西咸一体化进程的推进，未来将成为城市的综合新区，但目前房地产市场发展缓慢
城市开发
传统老工业区
功能定位
西郊：传统老工业区
成为西安城市发展热点区域
城市开发
位于政府主导的发展方向上，经济增速领先西安，市府北迁、地铁2号线修建、大明宫等规划利好
功能定位
经开区：制造业基地 政务新区
4 城市板块片区及人口分布特点
67
25
103
55
61
112
64
83
64
人口
（万人）
746
1042
651
1708
2328
7368
16842
37727
20645
密度
（人/ km2 ）
898
临潼
240
阎良
1583
长安
322
灞桥
262
未央
152
雁塔
38
莲湖
22
碑林
31
新城
面积
（km2）
片区
□ 2009年末西安常住人口万人，其中城镇人口万人，占%；乡村人口万人，占%。年末全市户籍总人口万人，比上年增长%。
□ 作为内城区域的新城区、碑林区和莲湖区，面积小，人口多，人口密度均超过15000人/平方公里。整个西安呈现出内城区人口集中，与周边区域人口密度悬殊的特点。
800万人成就庞大消费基群
莲湖64万
新城64万
碑林83万
雁塔112万
长安区
人口103万
未央59万
灞桥区
人口55万
临潼区
人口67万
阎良区
人口25万
□ 对外交通
建成面向国际的中国西部航空枢纽，国内重要的公路、铁路交通枢纽，西部最大的物流中心。构筑以航空、铁路、高速公路为骨架的综合交通运输网络，确立辐射全国的快速、便捷的客货运交通枢纽地位。
□ 城市交通
适应西安作为全国重要交通枢纽的需要，突出公共交通优先战略，加快公共交通的建设，构筑一个高效、快捷、一体化、人性化和可持续发展的绿色综合交通运输体系。
形成以快速路、主干路为主骨架，次干路、支路为辅助的分工明确、级配合理的道路网系统；建立以地铁和普通公交为主、快速公交为辅助的多种客运交通方式相结合的立体公共交通体系。
5 城市交通格局及未来发展预期
内外快速交通系统，突出交通枢纽地位
□ 西安地铁服务范围覆盖全市61个主要客流集散点中的52个，线路直接连接或延伸方向辐射中心城镇和组团，轨道交通客运量占居民出行总量的25%。
□ 未来10年内，西安将形成由6条地铁线路组成的城市快速轨道交通线网，总长将达公里，共设车站150座。
5 城市交通格局及未来发展预期
1号线：咸阳森林公园——骊山
一期工程已于2008年10月开工，计划2013年建成通车
2号线：北客站——韦曲南
一期工程已于2006年9月开工，计划2011年建成通车；
一期工程南线2009年9月开工，计划2013年建成通车
3号线：鱼化寨——国际港务区（一期）
前期围挡勘探作业开始施工，最快2010年底开工
4号线：草滩农场——韦曲科技产业园
准备工作开始，预计2010年开工
地铁规划带动城市加速度发展
6 城市特色产业及主要特点
高新技术产业
装备制造业
旅游产业
现代服务业
文化产业
西安特色产业：五大支柱产业
以高新区为龙头，以高等院校、科研院所和国防工业的科技优势为依托，西安目前
已形成了软件、集成电路、通信、生物医药、新材料、企业孵化器六大产业集群。
航空航天装备制造、汽车零部件及专用车制造、电力电子设备制造、专用通用设备
制造等产业集群，是西安装备制造业的核心，通过阎良、韦曲等产业基地的打造，
结合众多高校研究所的科学技术，西安的装备制造业已然具有国际性的竞争力。
西安是人类文明和中华民族的发祥地之一，是世界著名的历史文化名城和国际旅游
目的地城市。随着旅游基础设施不断改善和省市政府对旅游业支持力度的加大，形
成了以唐皇城、临潼、雁塔等旅游为代表、多个潜在旅游并行发展的集群发展态势。
承东启西、沟通南北的优势区位，西部大开发战略的实施，加之西安是重要的军工、
科技、人才、物资等集聚地，使西安拥有了良好的现代服务业发展基础，已形成了
商贸物流、会展和金融服务等产业集群，成为西部重要的现代服务中心之一。
西安深厚的历史，是文化产业发展的优质土壤。以西影、西安长影为积淀，西安曲
江影视为新生，西安的影视演艺传媒产业已形成了创、拍、制基地和营销网络一条
完整的产业链。此外，出版印刷、文化创意等产业也随之形成集群化发展。
西安城市特点：中心之城，魅力之城
6 城市特色产业及主要特点
中西部七省省会，辐射人口近2亿
接轨国际，是大西北最开放的城市
科教水平位列全国三甲，仅次于北京上海
中国十大奢华城市之一，极具消费潜力
茶酒肴馔筵，西安饮食文化久负盛名
辐射版图
西安
八水绕城、一座秦岭，自然山水资源优越
约亿人
万人
新疆
万人
山西
9487万人
河南
万人
青海
万人
甘肃
万人
宁夏
3772万人
陕西
备注：以上均为各省常住人口
资源背景
1
战略导向
2
宏观经济
3
城市规划
4
城市发展总体研究 分析小结
□ 从区位、交通、历史、科教、人居环境等各方资源分析，西安城市发展资源充分，在西部城市中具有无可替代的示范及引领效应。
□ 从西部大开发到关中-天水经济区，再到西咸一体化、国际大都市，在发展战略导向上，西安既是带动和支撑西部开发的战略高地之一，也将凭借深厚的历史文化底蕴，成为国际化大都市。
□ 从各类宏观经济指标分析，西安经济发展增速明显，发展空间与潜力巨大。
□ 六大城市功能板块，拉开城市空间骨架。其中，内城区将大力还原古都风貌，打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区。
□ 旅游产业、高新技术产业、装备制造业、现代服务业、文化产业，是西安城市发展重要的支柱型产业和未来优势产业发展方向。
发展资源雄厚
城市特色鲜明
经济版图广阔
发展势能强劲
西部战略高地
国际影响较大
特色产业
5
依据城市发展资源背景、战略导向、经济基础、城市规划、特色产业、城市特点的多维度分析，可以将西安定义为一座具有非凡的“能量场”的城市，其商业发展的资源与潜力巨大。
西安城市发展
及商业地产
总体研究
2
3. 城市商业消费特征研究
1. 城市发展总体研究
2. 城市房地产及商业地产发展总体研究
城市房地产发展现状及特征趋势
城市商业地产发展历程极其总体特征
城市商业格局及商圈发展研究
城市商业地产市场历年供销状况分析
城市2009-2010年商业地块供应情况
城市现有及未来大型商业项目状况
1 城市房地产发展现状及特征趋势
市场格局
城内板块
城南板块
城北板块
城西板块
城东板块
高新板块
目前西安市场已形成城内、城东、城西、城南、城北、高新六大板块，其中在大板块中，分布着多个热点开发区域。
曲江
浐灞
大兴
鱼化寨
经开
1 城市房地产发展现状及特征趋势
各大房地产板块特征描述
中海国际社区
紫薇永和坊
九锦台
7000-10000元/㎡
中高端住宅，以高层、小高层为主
城南是当前西安购房者追捧的热点区域之一，交通、教育、生活配套完善，环境较好。凭借曲江新区独有的历史渊源和人文环境让这里成为西安楼市名副其实的高端区域。区域内房源量大，一直处于供销两旺的状态。
城南板块
西安恒大城
西市佳园
复地优尚国际
5000-7500元/㎡
普通住宅，以高层为主
老工业居住区，起步早，发展慢，房地产项目分布较为零散。当前主要基于鱼化寨和大兴新区的开发，在西咸一体化进程中发挥着一个重要节点作用，未来城西的热点将主要集中在西咸共建区和大兴新区。
城西板块
万达广场
宏府嘉会广场
铂林美域
8000-10000元/㎡
普通住宅以多层、小高层为主，少量高层公寓
皇城以内区域，以钟楼为中心，因政府规划保护和土地资源的限制，房地产项目较少，从体量和影响力上已经不是西安房地产主流。但老城的配套、商业氛围以及高度认同感，仍是房地产的价值高地之一。
城内板块
代表项目
住宅主力价格区间
产品类型
板块特征描述
板块
1 城市房地产发展现状及特征趋势
各大房地产板块特征描述
中新浐灞半岛
西岸国际花园
普华浅水湾
檀香园
普通住宅5000-6000元/㎡，花园洋房6000-9000元/㎡
以综合型大盘项目为主，涵盖多层、小高层、高层、花园洋房等多种产品
城东一直是西安居住人口密度较高的区域之一，早期区内重工、纺织企业的集中带动了金融、交通、商贸、教育及市政配套设施的快速发展。但城市经济增长点的转移让一度辉煌的城东经济开始凋敝，房地产发展也踟蹰不前。直到浐灞生态区的崛起，城东地产才开始再度活跃。
城东板块
乾唐华府
紫薇希望城
宫园壹号
4500-6000元/㎡
普通住宅，以高层、小高层为主
政府北迁、大明宫遗址改造、地铁等各项利好，使得城北区域在西安房地产市场的地位越来越重要。该区域丰富的土地存量、良好的区域环境以及较大的升值潜力，都吸引了众多开发商和购房者的目光。
城北板块
融侨城
尚品国际
莱安逸境
7000-9000元/㎡
普通住宅，以高层为主
2007年是高新区开发的顶峰，随之大盘的尾声到来，08年高新楼市有了明显的回落。但CBD核心区的构建，进一步提升了高新区的地位。经过近20年的强势发展，高新区地产开发已趋于饱和，区域发展空间受限，未来将与长安区的发展形成融合。
高新板块
代表项目
住宅主力价格区间
产品类型
板块特征描述
板块
1 城市房地产发展现状及特征趋势
西安历年住宅市场成交量价分析
西安住宅供求结构发生明显转变，成交量大幅度上升，供应量却有所下滑；受高端住宅入市影响，2010年住宅成交价大幅度增涨；楼市受政策影响尚未消除，大盘众多，市场竞争激烈。
西安住宅市场自2008年的供过于求转入近两年的供不应求状态，大量存量房在近两年被去化；受市场政策影响，新盘入市节奏放缓，是导致供应量下降的主要原因；
中海、恒大、万达、龙湖、绿城等高端项目入驻西安，引起房价的新一轮抬升，10年1-7月份住宅成交均价达5745元/㎡，比09年增涨20%；同时成交量也有所上升，10年1-7月份住宅成交量同比09年，增涨约%；
浐灞、经开、城西等新兴房地产区域，百万平米大盘众多，未来供应量巨大，市场调控的高压并未完全过去，未来市场的竞争也将越发激烈。
1 城市房地产发展现状及特征趋势
2010年1-7月份各板块住宅成交量价走势
城北板块成交量位居全市之首，而价格高地依然在城内；城南住宅成交量仅次于城北，价格仅次于城内，是名副其实的高端住宅集中区，广受购房者认可。
城内住宅的价格高地与其稀缺性密不可分。城内的价值地位也因此无可替代，但居住环境却相对欠佳，因此吸引的多是投资客；相对而言，城南人居环境较为理想，则是真正的高端居住区，量价齐高；
城北的各大利好促使了板块房地产的快速发展，价格低谷，成交量位居全市首位；高新与城东成交量基本相当，作为新兴的浐灞区域，其发展速度直逼高新；
城西成交量不高，但随着区域的发展，价格已然超越城东。
1 城市房地产发展现状及特征趋势
2010年1-7月份住宅成交产品结构分析
90-125㎡面积段为西安住宅市场的主流成交产品，占比35%；主力成交价格集中于5000-6000元/㎡，占比30%。
从成交面积段上来分析，90-125㎡占据市场主流。这一面积段的产品主要为偏舒适型户型，首次置业和首次改善客户成为市场的主要需求群体；
从成交价格段上来分析，西安市场的主流价格集中于5000-6000元/㎡。随着市场价格的不断攀升，5000元/㎡以下的成交比例将逐步降低。
1 城市房地产发展现状及特征趋势
市场供需结构发生转变，大盘节奏放慢，出现供不应求现象；但未来大盘集聚，潜在供应仍然巨大，供求关系或将再次发生转变；
2010年住宅量价齐升，楼市逐渐回暖迹象明显，但政策影响因素并未消除，大多数置业者仍保持着谨慎观望的态度；
城北、城南、高新是西安市开发的热点区域，住宅成交量占全市成交量的70%以上；
90-125㎡的偏舒适型户型是市场的主流成交产品；
5000-6000元/㎡是市场的主力成交价格，首置和首改为市场主流客群。
西安住宅市场特征总结
商业发展阶段评估1
敏感因素
人均GDP
出现业态
生存需求
价格
品质
文化、情感需求
便利
$500以下
$10000以上
$500-1000
$1000-3000
$3000-5000
$5000-7000
$7000-10000
业态丰富阶段
集市&沿街商业
百货商店&批发市场
大型综合超市&专业店
都市MALL
主题MALL
仓储式购物中心
郊区MALL
业态替代阶段
传统形态阶段
形成条件
形成过程
阶段特征
刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分
伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙，景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区
城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能
市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争
商业业态细分，总量饱和
随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展
市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇集在一起形成行业整体竞争力
相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额
随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这是出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争
西安
目前西安的消费者对商品的需求逐渐从低价格向高品质和便利性转变。
2 城市商业地产发展总体特征
多个大型商业中心
奢侈品市场快速发展
国际化品牌大规模进入
强调购物体验
现代化的购物中心
连锁经营快速发展
中高档市场得到快速发展
品牌认知度提高
国际化品牌开始进入市场
出现了较大规模的零售类物业
以百货及专业卖场为主要零售形态
连锁经营品牌进入市场
奢侈品市场得到发掘
出现了中小型的零售类物业
以满足基本生活需求为主
缺乏品牌认知度
市场内缺乏国际化品牌
商业市场平稳成熟阶段
商业市场快速发展阶段
商业市场逐步成长阶段
商业市场初级阶段
成熟市场
初级市场
类比城市：上海、北京等
类比城市：杭州、南京
类比城市：海宁、宜兴等
类比城市苏州、无锡等
西安商业现在所处发展阶段
2 城市商业地产发展总体特征
商业发展阶段评估2
□ 西安目前零售处于快速发展阶段，百货是其目前零售发展的主要业态，未来以购物中心为主，六大商圈将形成不同特色的发展趋势。
□ 目前西安商业市场发展相比其他一些省会城市，例如南京，尚处于相对落后地位，商业氛围需进一步提升。
□ 未来随着新生商圈的不断发展，预计零售市场将进一步获得发展空间和时机。
2 城市商业地产发展总体特征
商业市场格局
现已形成七大主要商圈，大多密集皇城内及城南地区；
随着城市空间骨架的拉开，新兴区域商业逐步成型，市场认可度较高；
商圈发展与定位具有较强的政府干预性，过于概念化，与市场需求及商业业态发展规律不协调，典型的包括西大街整体改造和曲江大唐不夜城。
商业分布不均衡，造成了局部供应过剩与缺乏并存现象；
商业产品结构
从传统的住宅底商到不断涌现出的集中式商业体、城市综合体、特色商业街的，西安商业市场的产品供应结构趋向多元化。
商业销售量价
自2009年至今，西安商业销售总体呈现量价曲折上扬的走势，09年年成交量在万㎡，10年上半年成交量万㎡，成交均价为10969元/㎡。
投资客群特征
西安作为西部七省中心，商业氛围浓郁，辐射力强，投资客群庞大，投资热情饱满 ，“一铺养三代”观念普遍。商业物业的销售不仅吸引本地富有阶层，同时吸引大批陕北煤老板，客群投资行为粗放。
典型特色商业
以大唐不夜城、大唐西市、秦汉唐、慈恩镇为代表的仿唐商业建筑，兼具了文化与商业特色，与西安的古都特色一脉相承。
西安商业发展特征总结
3 城市商业市场量价走势分析
□ 从成交量分析，2010年6月西安商业类物业成交6980 ㎡，环比增长%；2010年上半年西安商业类物业成交量为335400㎡，同比增长21%；
□ 从成交均价分析， 2010年6月西安商业类物业成交均价为11019元/ ㎡，环比下滑%；2010年上半年西安商业类物业成交均价为10969元/ ㎡，同比增长%；
□ 综合2009年-2010年上半年数据可以看出，除个别月份受个案影响，成交量出现较大波动，西安商业物业总体呈现量价曲折上扬的市场走势。
2009年
2010年
商业物业成交量价分析
3 城市商业市场量价走势分析
各大板块商业物业成交量价分析
城内始终是商业物业的价格高地，其他板块的商业成交价格基本相当；在成交量上，城南、城北、高新是西安商业较为集中的三大板块。
城内商业物业的价值在全市范围内无可比拟，2010年1-7月成交均价达25510元/㎡，是其他板块商业价格的双倍以上。城内商业稀缺性将愈见明显，未来升值潜力较大；
城南、高新、城北三大板块的商业成交量占全市商业成交量的82%，集中度相当高。高新CBD概念的打造、城北的行政中心、城南的高端住宅局，三大板块各自的价值潜力，集聚了商业发展的能量源，在配套不断完善的基础上，商业价值也随之不断体现。
4 城市商业格局及商圈发展研究
市域级商圈
都市级特色商圈
传统区域级商圈
新兴区域级商圈
康复路商圈
商圈分布格局
纵观西安商业整体市场，现已形成七大商圈，依据各类商圈的发展时间划分：
市域级商圈：钟楼商圈
都市级特色商圈：康复路商圈
传统区域级商圈：小寨商圈、土门商圈
新兴区域级商圈：曲江商圈、高新商圈、经开商圈
经开区商圈
高新商圈
土门商圈
小寨商圈
曲江商圈
钟楼商圈
西安商业最繁荣的商圈，租金成本较高；
市级商圈辐射范围广，辐射西安市区、周边区县，乃至陕西省及西北地区高端客户；
以购物为主的商圈，商品同质化严重，竞争激烈 ；
业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏；商业购物环境档次层次不齐，硬件、软件相对欠缺；
受到城墙内部交通因素制约，商业发展受限。
商圈特征
东大街：小面积沿街商铺租金1200-1800元/㎡·月；品牌连锁服饰店，租金相对较低，约为300-600元/㎡·月；
西大街：沿街商铺租金300-600元/㎡·月；
南大街：沿街商铺租金450-900元/㎡·月，大多数沿街均为高端品牌服饰、餐饮店，租金相对较低。
北大街：沿街商铺租金150-450元/㎡·月。
售价/租金
商圈吸引的顾客群较广，人流量超过50万人，主要消费群体是西安市民、旅游顾客及西安都市圈周边地区消费者。
目前西安多数中高档消费人群集中在此商圈消费，国内外游客消费所占的比例亦较大 。
消费群体
开元商城、世纪金花、中大国际、太平洋百货、巴黎春天、珠江时代广场、亿和百货、时裳天天百货、伊时达、城隍庙、唐人街、中环广场、百盛、正阳大厦、韩国城、宏府大厦、五环体育、骡马市商业步行街、炭市街。
代表商业
中高端百货、金融、休闲、娱乐
业态构成
钟楼商圈位于西安明城墙以内，是西安城市中心地带。主要集中于以钟楼为中心，东、西、南、北四条大街及解放路所构成的城内商圈。
商圈位置
钟楼商圈
商圈名称
东大街
北大街
西大街
4 城市商业格局及商圈发展研究
是西安城南最具活力的旅游、商贸中心和人才中心，具有很大消费潜力；
是西安最具人气的中低价位时尚休闲商业聚集地；
地理位置优越，承接多个重要区域，经营状况良好；
目标客户具有强烈指向性，商圈定位面向年轻消费者，以学生消费为主，消费频率高，消费力不强；
业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏且档次低；
经营环境欠佳，交通问题一直是制约小寨进一步发展的“瓶颈”。
商圈特征
售价：目前无在售商铺，06年以售后返租形式销售的商铺售价约28000元/㎡。
租金：280-400元/㎡·月
售价/租金
小寨的人流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位 ，整个商圈定位面向年轻消费者
消费群体
民生国贸购物中心、飞炫购物中心、苏宁电器、好又多量贩、长安路家乐、小寨服装城、军人服务社、百汇综合市场、嘉汇汉唐书城、小寨领秀城、不夜城、潮流街区、雁塔文化广场
代表商业
零售、超市、餐饮、娱乐等
业态构成
以小寨十字为中心，东起西延路，沿西影路到翠华路，南至丈八东路，西到含光路，北靠南二环总面积为平方公里。
商圈位置
小寨商圈
商圈名称
4 城市商业格局及商圈发展研究
由住宅地产催生的新兴商圈，高新区的产业经济催动了商圈活力；
目前商业聚集点主要分布在科技路、高新路和唐延路上，商业分布呈片状，没有形成商业链条；
交通便利，目前以区域消费者为主，未来辐射范围将进一步扩大；
购物环境相对老商圈较好，但硬件条件仍有缺失；
商业档次相对较高，面向中高档收入消费者。
商圈特征
租金：100-250元/ ㎡·月
售价/租金
高新区的消费者主要来自区域中的大中型企业和周边的居民
消费群体
易初莲花、爱家、世纪金花高新店、金鹰百货、香格里拉酒店、国美电器、新西蓝左岸商业风情街等
代表商业
高档休闲娱乐、临街商业、大型商场
业态构成
位于高新区，以科技路、唐延路为核心的区域
商圈位置
高新商圈
商圈名称
4 城市商业格局及商圈发展研究
地理位置优越，人口密集，交通便利，物流通达；
以批发市场为核心，批发业辐射西北五省乃至全国；
消费群体广泛，辐射陕西 、山西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙、河南、四川等省区的销售范围 ；
以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等多种商业业态；
商业规模大，交易额大，且逐年大幅递增，呈明显上升趋势；
商圈租售情况良好，租售价格涨势迅猛。
商圈特征
售价：无售价，出现过5年一期的经营权买断
租金：85~196元/㎡·月
售价/租金
全市居民、西北区域客群
消费群体
白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新兴24G、澳龙服装批发商城、金朗男装名品批发商城、华东品牌服饰加盟广场、多彩西部商城、长乐路服装城、人和服装城、西北轻工业批发市场
代表商业
主要以小商品批发、服装、茶叶为主
业态构成
由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域
商圈位置
康复路商圈
商圈名称
4 城市商业格局及商圈发展研究
临街商业档次较低，形象差，多为基本生活配套；
人流量大、市场繁华，是西郊发展较成熟的低档商业片区；但目前区域内有大量的拆迁以及道路建设工程，人流量受到一定影响；
店铺数量多，以服饰、小型餐饮、零售类店铺为主；
店铺闲置率低。
商圈特征
依托华润万家的集客力，华润万家附近租金最高约180-240元/㎡·月，面积小的店铺，租金可达450元/㎡·月；沣镐路租金约90-120元/㎡·月，其中沣镐路的土门品牌服饰综合广场沿街门面租金较高，可达300-1200元/㎡·月；至汉城路约30-60元/㎡·月
售价/租金
附近区域居民，中低端消费群体
消费群体
土门市场、华润万家超市、服饰城、土门建材市场
代表商业
服饰、小型餐饮、生活用品零售店
业态构成
西到汉城路，东到桃园路，北到大庆路及枣园路，南到昆明路
商圈位置
土门商圈
商圈名称
4 城市商业格局及商圈发展研究
该区域是随着经开区的开发建设逐步兴起的，目前主要以临街商铺为主，缺乏大型综合性卖场。
目前商圈业态主要包括以区域内传统的家具建材专业市场和大型超市和大量餐饮、休闲娱乐业态。
餐饮及休闲娱乐设施在本商圈业态比例突出，大中型规模的中高端餐饮、娱乐休闲设施在在本商圈比较普遍。
随着区域建设和配套的完善，国际连锁超市及连锁百货已经开始在此区域选址布局。
以赛高街区为核心的北部新兴商业正在逐渐兴起，尤其以在运营的赛高街区为盛，其复合型的购物中心业态正在逐渐成为消费者喜爱的消费环境。
商圈特征
售价：10000~30000元/㎡
租金：80~120元/㎡·月
售价/租金
以经开区域内中高收入人群和区域内工作的商务人士为主
消费群体
崇尚百货 、人人乐超市 、第五国际 、世纪金花赛高店 、沃尔玛超市 、国美
代表商业
餐饮、娱乐、百货、金融、超市、电器、家具建材专业市场
业态构成
以未央路为核心中轴线，北至赛高街区所在的凤城五路，南至北二环西至文景路南至北客站。
商圈位置
经开区商圈
商圈名称
4 城市商业格局及商圈发展研究
该商圈以盛唐文化为背景，唐风元素为主线，体验消费为主要特征，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体的一站式消费区 。
该区域既是景观大道、文化旅游景区，又是商贸聚集区。面对客群既有庞大的旅游客群，又有西安中高档住宅聚集区的居民，消费群基数大，消费力强大。
该商圈在整体规划和业态组合上，将商业娱乐有机结合，融入体验式商业文化理念，打造多元业态的一站式时尚消费基地。
以大唐不夜城为核心的“曲江商圈”，利用厚重的历史文化积淀以及独有的开发模式，将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能叠加，在满足本地居住者生活必需品消费的同时，又将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合，与西安的古都特色一脉相承。
随着诸多名品名店的进驻，优化了西安的商业结构，曲江商圈的中高档地位逐步得到奠定。
商圈特征
售价：2-3万元/㎡（07年慈恩镇一层商铺售价万元/㎡ ）
租金：1F—100-200元/㎡·月，2F—30-100元/㎡·月
售价/租金
以曲江区域内中高收入人群和各类旅游人群为主
消费群体
大唐不夜城、新乐汇、通易坊、北广场、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐、威斯汀酒店
代表商业
餐饮、休闲、娱乐、精品百货、超市等
业态构成
以大雁塔为中心，大雁塔北广场和雁塔南路为主轴，北到西影路，南到绕城高速，西到翠华路，东到经七路
商圈位置
曲江商圈
商圈名称
4 城市商业格局及商圈发展研究
成熟的低档商圈——多为中低端消费者，满足基本生活配套的传统中低端业态为主
服饰、小型餐饮、零售类店铺
附近区域中低端消费群体
低端
传统区域级商圈
土门商圈
服装批发、建材家居为主的低档区域商圈
以批发市场为主
全市居民、西北区域客群
低端
都市级特色商圈
康复路商圈
新兴的中高端商圈，伴随经济开发区建设逐步兴起，以大中型餐饮、休闲娱乐业态为主
餐饮、休闲娱乐、百货、金融、超市、电器、家具建材专业市场
经开区域内中高收入人群和区域内工作的商务人士为主
中高端
新兴区域级商圈
经开区商圈
新兴的中高端商圈，以大雁塔为核心的旅游文化景区，引入名品名店，打造文化商业体验基地
餐饮、休闲娱乐、精品百货、超市
曲江区域内中高收入人群和旅游人群为主
中高端
新兴区域级商圈
曲江商圈
面向白领客群的区域型中高端商圈，以中高端百货为核心，辐射整个高新区
高档休闲娱乐、临街商业、大型商场
区域中的大中型企业和周边的居民
中高端
新兴区域级商圈
高新商圈
中低价位时尚、休闲聚集商圈——以各类院校的高密度、高素质人口为核心客户
业态配比丰富，基本涵盖全部商业业态类型
周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位人群
中低端
传统区域级商圈
小寨商圈
城市商业核心——是城市中高端百货、金融、娱乐、休闲聚集地，其地位不可撼动
中高端百货、金融、休闲、娱乐
西安市民、旅游顾客及西安都市圈周边地区消费者。
中高端
市域级商圈
钟楼商圈
商圈点评
主要业态
消费群体
消费档次
级别
商圈名称
4 城市商业格局及商圈发展研究
各商圈综合点评
2009-2010年商业地块供应总量约为31万㎡，其中2010年仅上半年供应量就超过了2009年全年的供应量，老城改造、新区开发，是推动商业地产发展的一大重要力量。
5 城市2009-2010年商业地块供应情况
位置：友谊西路74号地块
公司：陕西正达
规模：㎡
性质：商业
容积率：
土地价格：92万/亩
楼面地价：460元/㎡
位置：西影路东段地块
公司：陕西亚鸿
规模：10656㎡
性质：商业
容积率：1
土地价格：万/亩
楼面地价：578元/㎡
位置：友谊东路以北地块
公司：陕西博安
规模：㎡
性质：商业
容积率：
土地价格：168万/亩
楼面地价：578元/㎡
位置：解放路以东地块
公司：陕西银丰民乐置业
规模：3673㎡
性质：商业
容积率：
土地价格：226万/亩
楼面地价：2042元/㎡
位置：朱雀大街513号地块
公司：陕西恒佳伟业
规模：2069㎡
性质：商业、金融
容积率：
土地价格：569万/亩
楼面地价：5965元/㎡
1912项目地
自2009年至今，临近项目周边的商业地块出让数量较多，可能出现与本项目相似商业业态的地块为5幅。其中，2009年成交的解放路以东地块，容积率为，总建面约6000㎡，未来可能与本项目形成近距离竞争关系。
5 城市2009-2010年商业地块供应情况
6 城市现有及未来大型商业项目状况
兴正源广场
2
开元商厦
1
雁塔文化新天地
26
曲江芙蓉坊
25
万达广场
32
赛高国际街区
31
唐人街
30
万达广场
29
民乐园
28
大唐不夜城
27
上海城
24
慈恩镇
23
崇尚百货
22
崇尚百货
21
立丰国际购物广场
20
安南城
19
军人服务社
18
金鹰百货
17
百盛
16
海港城
15
金鹰百货
14
世纪金花
13
中环百货
12
百盛
11
民生百货
10
美美百货
9
中大国际
8
海大春天百货
7
伊时达百货
6
百盛
5
民生百货
4
世纪金花
3
项目名称
序号
项目名称
序号
10
8
2
1
17
15
18
16
3
11
19
12
5
4
14
9
6
20
13
7
28
30
21
22
23
32
31
26
29
24
27
25
现有大型商业项目分布
6 城市现有及未来大型商业项目状况
百货超市
中低档
B1
12,000
2003
长安路
海港城（好友多）
15
百货
中档
F1-F6
33,000
2006
长安路
百盛(小寨店)
16
百货
高档
B2-B1
28,000
1998
西大街
世纪金花(钟楼店)
3
百货
中低档
B1-F4
45,000
2007
西大街
民生百货(西大街店)
10
百货
高档
B1-F2
22,000
2006
长安路
美美百货
9
品牌专营店
高档
F1-F3
8,000
2000
南大街
中大国际
8
百货
中档
B1-F5
11,000
2004
南大街
海大春天百货
7
百货
中低档
B1-F5
17,000
2007
东大街
伊时达百货
6
14
13
12
11
5
4
2
1
编号
百货
中档
B1-F7
100,000
2000
东大街
开元商厦
百货
中档
B2-F6
80,000
2007
东大街
兴正源广场
百货
中低档
B1-F6
80,000
1993
解放路
民生百货
科技路
高新路
西大街
西大街
东大街
位置
百货
中档
F1-F5
26,000
2006
金鹰百货(高新店)
百货
中高档
F1-F4
30,000
2005
世纪金花(高新店)
百货
中档
B1-F5
30,000
2007
中环百货
百货
中档
B1-F4
42,000
2005
百盛(西大街店)
百货
中低档
F1-F5
19,000
1998
百盛(东大街店)
商业类型
市场定位
层数
建筑面积
(㎡)
开业时间
项目名称
现有大型商业项目概况
百货
中高档
---
240,000
2010
未央大道
赛高•国际街区
31
购物中心
中挡
B1-F5
150,000
2008
雁塔路
万达广场（李家村）
32
商业街
中档
B1-F3
48570
2007
小寨东路
慈恩镇
23
商业街
中高档
B1-F3
25，070
2008
雁南一路
曲江芙蓉坊
25
商业街
中档
B2-F3
120,000
2008
长安路
雁塔文化新天地
26
百货
中低档
B1-F3
30,411
2007
西大街
上海商业城
24
商业街
中档
---
520,000
2009
雁南路
大唐不夜城
27
商业街
中档
F1-F4
50,000
2009
解放路
民乐新都会
28
购物中心、商业街
中档
B1-F3
15,0000
2009
解放路
万达广场（民乐园）
29
百货
城乡建设
B2-F10
20，000
2010
西大街
唐人街
30
百货
中低档
F1-F4
9,000
2007
长安路
金鹰百货(小寨店)
17
百货
中低档
F1-F4
30,000
2007
未央路
崇尚百货(经开区店)
22
百货
中低档
B1-F3
26,000
2005
友谊路
崇尚百货(友谊路店)
21
购物中心
中档
B2-F10
100,000
2007
金花南路
立丰国际购物广场
(东二环)
20
19
18
编号
百货
中低档
F1-F2
20,000
-
长安路
军人服务社
百货超市
中低档
F1-F7
70,000
2007
小寨西路
安南城
位置
商业类型
市场定位
层数
建筑面积
(平方米)
开业时间
项目名称
6 城市现有及未来大型商业项目状况
现有大型商业项目概况
锦绣唐朝
8
财富中心二期
11
海璟国际
14
中贸广场
13
文景九街十坊
12
曼城国际
10
锦园五洲风情
9
秦汉唐文化商业广场
7
大唐西市
6
西旅国际
5
宏府嘉会广场
4
开元商业广场
3
珠江时代广场
2
长安国际二期 (巴黎春天)
1
项目名称
编号
4
2
6
3
1
5
9
10
14
11
12
7
13
8
6 城市现有及未来大型商业项目状况
未来大型商业项目分布
出售/招商
2010
慧泽地产
30，000
商业街区
独立商业
大雁塔南侧
锦绣唐朝
8
未售
2011
海荣地产
320,000
配套商业
住宅底商
文景路
海璟国际
14
未售
2011
中贸世纪
100,000
综合商业
公建裙楼
长安北路
中贸广场
13
售罄
2011
大明宫置业
130,000
商业街
住宅底商
开元路
文景九街十坊
12
出售
2010
新型地产
80,445
配套商业
公建裙楼
高新 三路
财富中心二期
11
出售/招商
2011
恒天置业
30,000
社区配套
住宅底商
南二环
曼城国际
10
出售/招商
2009
龙安实业
33,053
商业街区
独立商业
莲湖路
锦园五洲风情
9
招商
2010
万业地产
120,000
商业街区、综合商业
独立商业
大雁塔南广场西侧
秦汉唐文化商业广场
7
招商
2010
大唐西市置业
1,280,000
商业广场、步行街、综合商业
住宅底商 独立商业
劳动南路
大唐西市
6
售罄
2010
西旅
35,000
百货
住宅裙楼
长安路
西旅国际
5
在售
2010
宏府
46,000
百货
住宅底商
北大街
宏府嘉会广场
4
持有运营(未开业）
2009
开元商城
90,000
百货
住宅底商
西稍门十字东南角
开元商业广场
3
竣工未开业（持有）
2009
珠江地产
20,000
百货
公建裙楼
长安路
珠江时代广场
2
在建（持有）
2011年底
西房
50,000
中高档百货
公建裙楼
长安路
长安国际二期
1
现状
竣工时间
发展商
建筑面积 (平方米)
招商定位意向
商业建筑类型
区域
项目名称
编号
6 城市现有及未来大型商业项目状况
未来大型商业项目概况
西安城市发展
及商业地产
总体研究
1
3. 城市商业消费特征研究
1. 城市发展总体研究
2. 城市房地产及商业地产发展总体研究
城市居民消费偏好及特征研究
城市商务消费偏好及特征研究
城市旅游人口数据及消费特征研究
都市圈消费偏好及特征研究
城市商业物业投资客群投资偏好及特征研究
关键性知情人士重点访谈资讯
1 城市商业消费特征研究路径
□ 针对西安城市商业消费特征的研究，首先从商业消费的基本客群入手，将消费客群细分为六大类：
1）消费习惯：您经常光顾的商圈是哪里？
您有无固定的购物、娱乐、休闲消费场所？是哪里？
您的亲朋聚会、商务宴请主要的休闲娱乐方式是什么？
2）消费偏好：您喜欢在内城范围内购物、休闲、娱乐吗？
您在消费时最为看重的是什么？便捷？实惠？品质？服务？环境？品牌？
3）投资观念：您是否认同“一铺养三代”？
您自己或身边的亲朋好友是否投资购买过商铺？
您近期有无投资购买商铺的打算？
若您投资购买商铺会自营，还是租赁？
4）项目看法：您对内城范围的交通有何评价？
您对西安1912项目所处的区域有何评价？
您对西安的城墙文化有何评价？
城市居民
城市商务客群
城市旅游客群
关键性知情人士
都市圈消费客群
商业物业投资客群
□ 其次，依据客群分类，分别找寻代表人士进行一对一专项访谈。访谈重点涉及以下问题：
□ 最后，在访谈的基础上，依据谈话记录归纳总结出各类客群的主要消费特征与偏好。
2 城市居民消费偏好及特征研究
1）消费习惯
□ 钟楼商圈作为西安传统核心商圈根基稳固。钟楼商圈如同新街口之于南京，四牌楼之于合肥，历史久，规模大，业态丰富，品牌集聚，在城市居民心目中的地位相当稳固。当然，随着近些年新区大力发展，城内人口外迁，新区商业配套的逐步完善，新区商圈也渐有追赶之势，成为后起之秀。
□ 新兴购物中心，一站式购物、休闲、娱乐，受到青睐。各新区商圈涌现大量综合性商业项目，大型购物中心、吃喝玩乐一站式消费模式受到西安人的普遍认可。便捷的交通、舒适的购物环境、丰富的业态，吸引了新区大量的消费客群。
2）消费偏好
□ 偏重实惠，消费多集中于中低档。居民日常消费更注重实惠。购物、餐饮、休闲均以中低档消费为主，高档消费有限。目前居民日常消费、休闲娱乐大多集中于钟楼东大街、曲江、高新区。
□ 偏爱本地特色餐饮与休闲娱乐。西安城市居民偏爱本地特色餐饮、休闲娱乐，对外来餐饮、休闲娱乐品牌的接受需要相当长的适应周期。特别是餐饮，需要应西安居民的偏好做适度改良。
3）项目看法
□ 内城范围交通拥堵，未来地铁通车或将打破瓶颈。同全国的各大城市一样，城市中心区的交通拥堵早已为西安城市居民所习惯。寄望于未来地铁的开通，城市交通环境或将有所改善。
□ 为西安独特的城墙文化所骄傲，但自觉稀松平常。悠久的城墙是西安的城市名片之一，但因近再眼前，视觉审美疲劳，市民自觉很平常。
□ 对1912项目所在地抱有一定成见。1912项目所在地原为棚户区，在西安绝大部分城市居民心目中形象较差。
3 城市商务客群消费偏好及特征研究
1）消费习惯
□ 内城范围消费较少。受交通条件的限制，内城范围交通可达性较差。而城市商务客群多为有车一族，消费力强，更愿意选择在交通便捷的新兴商圈消费，如南二环一带。
□ 无论是购物，还是餐饮、休闲娱乐，都有相对固定的消费场所。城市商务客群的日常交际活动相对频繁，因此在选择消费场所上易形成惯有的固定模式。
2）消费偏好
□ 看重品质、品牌、交通、购物环境。
□ 商务宴请以中高档为主，偏爱新区商业。西安城市商务客群的商务宴请以中高档为主，大多集中于南二环、曲江、高新区，大型餐饮、夜总会、洗浴为首选，通常为定点消费。
3）投资观念
□ 看好西安商业发展，具有商铺投资热情。对当前西安的商业发展环境比较看好，认为西安的商业有两大驱动，一是本地消费，二是旅游消费。在自身具备一定经济基础的基础上，对商铺投资热情较高。
4）项目看法
□ 内城范围交通拥堵，尽量选择城外消费。
□ 高度认可城墙资源。对1912项目紧靠城墙，表示出高度的认可，认为城墙为项目的发展提供了独特的资源背景。
□ 对1912项目所在地印象欠佳。对1912项目所在地的现状环境，脏、乱、差，印象欠佳。
4 城市旅游客群消费偏好及特征研究
1）消费偏好
□ 特色旅游商业项目受青睐。西安是旅游胜地，不仅大量吸引国内游客，也吸引着大批的外籍人士。城市旅游客群消费多选择在旅游景区周边，特别偏好极具特色的仿古街区、具有传统文化风情的旅游商业项目也很受欢迎，如大唐不夜城、慈恩镇等。
□ 偏爱地方特色餐饮。西安回民街等地方特色餐饮类型、老字号的特色餐馆等饱受游客追捧。
□ 购物偏爱特色、求实惠。对旅游纪念品的选购注重实惠、具有地方特色，对价高且无品牌保证的纪念品多持怀疑态度。通常选择书院门、城隍庙等地，物美价廉、种类繁多。
2）项目看法
□ 高度认可城墙资源。对西安的城墙较为认可，特别是外籍人士。
5 都市圈客群消费偏好及特征研究
1）消费习惯
□ 商务宴请青睐南二环一带。都市圈客群因商务需求往来西安，商务宴请活动频繁，对于消费档次、消费环境均有较高要求，而南二环一带中高端的商务消费环境，吸引了都市圈客群的眼球。
□ 商业繁荣、产品齐全的钟楼商圈，依旧是都市圈客群的购物首选地。都市圈客群的购物需求较强，礼品购置等多选择钟楼商圈附近，商业繁荣，各档次商场均有，选择范围广。
2）消费偏好
□ 经济实力较好，消费力旺盛，注重品质，是奢侈品重要的消费群体。西安都市圈消费客群大多为周边区域富有阶层，尤以陕北煤老板为典型，其消费力强，重品质，注重品牌，追逐奢侈品。但目前西安奢侈品牌经营范围较小，奢侈品消费需求旺盛，高档消费仍有发展空间。
3）投资偏好
□ 城市认同感极高，投资热情饱满。周边城市人群对省会西安城市的认同度较高，在西安置业、投资热情极高。投资上关注地段，尤其是商铺投资，喜好投资高租金区域。投资额度达，投资产品范围广。
4）项目看法
□ 认可城墙千百年的历史文化感，看好项目前景。城墙，作为古都西安的历史文化象征之一，受到都市圈客群的普通认同，认为城墙就是西安的文化精髓，是西安文化的根基。同时由于城市面貌改造、交通治理、地铁建设，对项目未来前景看好。
□ 对地块固有的不佳印象深表担忧。该区域在西安人心中较差的形象、建材、批发市场、鬼市等固有形象，并不是一时就能改变的。
6 城市商业物业投资客群消费偏好及特征研究
1）投资群体
□ 投资群体众多。西安特殊的地理位置以及其极高的城市影响力，使得众多西安都市圈投资客群前来投资购买商业物业，其中尤以陕北的投资客居多，西安房地产市场的繁荣与这一群体有着极强的关联。
2）投资偏好
□ 对品牌开发企业的追捧度较高。西安市场中的投资客群对全国知名的开发企业所开发之物业认同度较高，相信其品牌所带来的周边价值对于所购物也的影响。
□ 偏好沿街门面，关注层高，关注性价比。这部分投资客群对传统的、具有较长展示面的沿街门面类物业有较高的投资热情。同时对物业的层高较为关注，层高较高的物业，性价比高，其投资兴趣较大。
3）投资观念
□ 具有传统的投资观念。大部分投资客群抱有“一铺旺三代”的观念，因此在投资行为上表现出了极大的积极性。典型的个案是，陕北客户在万达项目中连拿18间商铺。
□ 投资行为粗放。正是源于投资热情的高涨，投资客在购买商铺过程中，对投资回报率的关注度偏弱，形成了粗放式的投资行为。
4）项目看法
□ 稀缺资源，看好未来。这部分客群对于项目的未来较为看好，但并不认同其现阶段的价值。
7 关键性知情人士重点访谈资讯
1）整体商业认知
□ 西安国际化地位高，城市发展空间大。由于早年西安政府领导的发展思路不清晰，胆子不够大，西安的发展速度还是比较滞缓的。西安尚有大量的资源未能得到有效开发。依照西安的城市资源与历史地位来看，西安应与意大利的罗马、埃及的开罗相齐名，因此依据西安的国际化城市地位来看，未来发展空间相当大。
□ 西安商业繁荣，影响面广。作为七省中心，西安对西北地区的客群影响力较大，尤以康复路商圈为盛。康复路商圈已成为西北地区的服装、小商品等物流集散地。
□ 零售百货业诸多品牌齐发展，且不乏高档奢侈品排。西安零售百货业发展良好，从本土的高档百货世纪金花、民生百货、到开元商场，再到外来品牌万达广场、金鹰百货，本土品牌与外来品牌各领风骚。同时诸多国际高档奢侈品牌（GUCCI、PRADA、LV）也纷纷抢滩西安，未来仍有相当大的发展空间。
□ 酒吧业缺乏规模化市场效应，承租能力较差。酒吧业缺乏规模化效应，个别娱乐集团垄断发展，租金压价极低。夜场依靠高性价比、有偿陪侍实现持续经营，营业额有限，承租能力不高，经营专业性有限。
□ 餐饮业发达，但承租能力有限。西安美食全国知名，旅游及本地消费需求旺盛，各档次的餐饮均有生存空间，其中中档、精品、特色餐饮接受度最高。但餐饮整体承租能力一般，中型餐饮承租能力150元/㎡·月，高档商务餐饮租金水平仅为20-40元/㎡·月。
7 关键性知情人士重点访谈资讯
2）项目看法
□ 解放路区域改造升级，独缺休闲娱乐设施。解放路商圈的升级改造、万达入驻均给该区域发展带来契机，但施工建设、万达百货运营尚不成熟，使得该区域的商业升级尚需时日。区域规划大体量商业，集聚大型购物中心、零售百货，但独缺相配套的休闲娱乐设施。
□ 皇城内土地资源稀缺，项目售卖前景较好。考虑到皇城内日益稀缺的土地资源，仍然使得项目具有较高的投资价值，尤其是陕北投资客对西安商业的极大投资热情支撑，未来售卖前景看好。
□ 1912项目所在地存有潜在威胁，应努力规避与化解。城东固有的环境问题、城内商业发展诸多限制以及新区商业强势崛起等不利因素，或将构成项目的潜在威胁，在后期发展中应注意规避与努力化解。
新城区-解放路
商业地产
发展研究
2
2.项目地块情况研究
1.项目所在区域研究
项目所在区域城市特点及发展方向
项目所在区域规划现状及重大规划事项
项目所在区域交通现状及未来规划
项目所在区域主要商业设施及相关性资源扫描
项目所在区域商圈特色及业态特征调研
项目所在区域可参照商业物业一般性租金及售价调研
项目所在区域消费人群及其消费特点分析
钟楼
本项目所处区域为传统的商业集中区，区域环境、形象不佳，中底档商业集中。随着万达商业的发展，解放路商贸区及东大街商贸区的改造升级，区域的商业形象及商业价值均将会有所提升。
□ 皇城内发展以钟楼为原点，分别向东西南北四条大街扩散。其中南大街发展受到空间限制，西大街承接南大街的档次定位，目前正在逐步发展中；北大街商业氛围不足；而东大街一直是商业发展的繁荣区域，档次中等，人流量大。
□ 随着万达广场入驻解放路，带动了解放路周边商业的发展。加之政府大力改造解放路和东大街，区域的商业形象将得到改观。仅就皇城内的发展来看，东部的发展力度较大，具有较好的商业发展潜力。
东五路
东新街
解放路
万达广场
项目地块
省政府
1 区域特点及发展方向
2 区域规划现状及重大规划事项
皇城复兴计划
解放路改造计划
使核心区域（皇城内）成为有鲜明传统地域特色的，以
旅游、商贸、居住为主的城市功能区
规划概要：西安唐皇城复兴计划中，最核心的理念就是打造“双核心”城市，倡导大西安概念，即以唐皇城为核心的古都西安和以未央新城为核心的现代西安。其中古城将作为保存、再现、展示、弘扬传统文化中心，侧重商贸和旅游。而在西安北部的九步阳广场将建立未央新城，成为集行政和现代化商业群于一体的现代城市经济中心。
缓解交通压力，重塑解放路“古城第一金街”
计划概要：解放路改造工程于2010年8月2日全面启动，预计2011年元月底完工，计划总工期6个月。改造后的解放路设计道路红线宽度50米，比改造前的宽度几乎翻倍，改造后将极大缓解交通压力。同时解放路改造不仅仅是单纯的道路改造，而是配合解放路商圈整体改造进行的，由道路建设为基础搭配高端商业、酒店住宿、旅游文化、娱乐休闲、金融服务、新型商务区等导向性产业，将以崭新的面貌面对西安市民，打造成为古城具有一定档次的购物街，使解放路商业中心成为消费中心、文化中心、时尚中心，重塑解放路“古城第一金街”的美誉。
2 区域规划现状及重大规划事项
东大街改造计划
康复路改造计划
火车站北迁
计划概要：按照“皇城复兴规划”的要求和东大街综合整治改造统一规划，在拆除老旧破危建筑的基础上，有重点保留不同时期、不同年代历史风貌的特色建筑。整个工期预计4年，2008年起步，2012年底全部完成。改造工程要为这些老字号创造更好的生存环境，同时要为新兴业态、购物中心的进入创造最佳平台，为它们创造最好的载体。未来的东大街将从以前的“节点”商业变为“整街”商业，形成业态互补和小商圈互补的一条商业街，既能让外来游客感受到西安商业文明，同时又可享受消费购物、休闲娱乐的愉悦。
变“节点”商业为“整街”商业，打造古城文化与商业文
化有效结合的商业街
扩大商业面积，统一规划业态，提档升级
提升周边商业环境，提高皇城土地利用率
说明：康复路改造计划由改造康复路批发市场为起点， 将增加商业营业面积，拓宽路面，统一每层商业形态及商铺面积。工程改造之后，康复路继续保持原有的经营模式。
说明：依据政府规划，西安火车站将从环城北路上，北迁至城市中轴未央路、城市三环路及绕城高速公路交通枢纽衔接处。火车站的北迁，将利于提升周边的购物环境，提高皇城附近土地的利用率。
朝阳门
中山门
东五路
东新街
解放路
顺城东巷
东二路
东三路
东四路
尚爱路
尚勤路
尚俭路
项目
地块
新玛特购物广场
新华书店
图书大厦
万达广场
民生百货
民乐
新都会
永兴坊
尚俭路美食街
尚勤路汽修装潢街
安民里住宅小区
工商银行
新中东巷1号院
三秦医院
陇海大酒店
科逸连锁酒店
西安房地产大酒店
西安邮政大酒店
光华宾馆
康复路批发市场
肯德基
盛业酒店
新城区中医院
西北古玩城
7天连锁酒店
中山门住宅小区
东一路
新城区教育局
工商银行
本项目所在区域周边商业设施比较齐全，酒店、行政机构为项目提供了一定的商务资源。
人人乐超市
□ 配套资源：
工商银行、三秦医院、新城区中医院。
行政资源：
新城区教育局。距离陕西省政府公里。
□ 商业资源：
万达广场、新玛特购物广场、新华图书大厦、民生百货、民乐新都会、人人乐超市、西北古玩城、尚俭路美食街、尚勤路汽修装潢街。
□ 酒店资源：
陇海大酒店：准四星，客房总数共299间。
科逸连锁酒店：经济型，客房总数共120间。
西安房地产大酒店：三星级标准，客房总数158间。
西安邮政大酒店：三星级商务酒店，客房总数103间。
光华宾馆：二星级，客房总数150余间。
3 区域商业设施及相关资源
希尔顿酒店
中山门
东新街
顺城东巷
东二路
东三路
东四路
尚爱路
尚勤路
尚俭路
项目
地块
万达广场
民生百货
民乐
新都会
永兴坊
安民里住宅小区
朝阳门站
中山门住宅小区
东一路
新玛特购物广场
新华书店
地铁一号线
东五路
康复路站
五路口站
朝阳门
地铁四号线
大差市站
解放路
朝阳门站
□ 规划交通：
地铁一号线：后围寨（西郊）-北大街-五路口-朝阳门-纺织城（浐灞）
地铁四号线：草滩农场（北郊）-张家堡-火车站-五路口-大雁塔-韦曲
□ 现状交通：
朝阳门站：
213路：南门-朝阳门-东郊
105路：火车站-东郊-浐灞
301路：城西-朝阳门-灞桥
303路：城西-北大街-东郊
10路：高新-朝阳门-东郊
11路：钟楼-朝阳门-浐灞
尚爱路站：
511路：北郊-朝阳门-东郊
517路：大明宫-火车站-交大
五路口站：
4路：城西-五路口-康复路
15路：西郊-五路口-东郊
33路：城北-北大街-西影路
尚勤路站：
32路：高新-雁塔-中山门-城北
502路：西三环-高新-南门-西郊
尚爱路站
五路口站
尚勤路站
未来规划地铁1号、4号线经过项目所在区域，双地铁交通，连接西郊、北郊、浐灞、曲江多个城市发展区域；东五路、东新街是目前主要公交站点，与高新、浐灞之间公交较多。其中解放路受到施工影响，多路公交改线。
公交站点
地铁站点
4 区域交通现状及规划
中山门
东新街
顺城东巷
东二路
东三路
东四路
尚爱路
尚勤路
尚俭路
项目
地块
万达广场
民生百货
民乐
新都会
永兴坊
安民里
住宅小区
中山门
住宅小区
东一路
新玛特
新华书店
东五路
朝阳门
沿街商铺租金约75元/㎡·月
8
6
5
5 区域商业物业租金调研
东大街
解放路
7
钟楼
省政府
西大街
北大街
南大街
9
南门
10
1
1
沿街商铺租金75-90元/㎡·月
2
2
3
3
沿街商铺租金60-90元/㎡·月
4
4
沿街商铺租金36-45元/㎡·月
5
沿街商铺租金60-78元/㎡·月
6
沿街商铺租金150-210元/㎡·月
7
沿街商铺租金120-240元/㎡·月
8
沿街商铺租金60-90元/㎡·月
9
沿街小面积商铺租金1200-1800元/㎡·月
品牌连锁服饰店租金约300-600元/㎡·月
10
沿街商铺租金450-900元/㎡·月
11
沿街商铺租金300-600元/㎡·月
11
12
12
沿街商铺租金150-450元/㎡·月
消费群体
消费特点
□ 受到交通限制、消费习惯、购物环境等因素影响，项目所在区域的消费群体，当前仍以周边的原住居民为主。未来随着万达广场的逐步成熟，地铁的通车、解放路及东大街改造的完成，该区域的消费群体也将随之改变，将扩大区域消费群体的范围；
□ 吸引其他区域消费客群有一个重要的前提，不仅是区域购物环境的改善，同时与区域商业业态有着密不可分的关联。由于本区域在当地消费者的固有印象欠佳，因此需要通过引进目的型特色商业业态，来扭转这种局面。
当前以周边居民为主，未来或将吸引其他区域客群
以中低档消费为主，万达的发展将带动中档消费
□ 除民生百货、新玛特购物广场以外，当前区域内商业大多为住宅底商，消费档次不高，消费集聚力较弱；
□ 随着万达步行街及万千百货的发展，以及未来金鹰的入驻，将逐步带动起区域里的中档消费，振兴解放路商贸区。
6 区域消费人群及消费特点分析
东新街
顺城东巷
东二路
东三路
东四路
尚爱路
尚勤路
尚俭路
东一路
东五路
解放路
南新街
北大街
东大街
西大街
省政府
东六路
东七路
东八路
端履门
西五路
莲湖路
开元商城
骡马市
万达广场
项目地块
柿园路
长乐西路
互助路
兴庆路
康复路批发市场
康复路商圈
南大街
钟楼商圈
钟楼
火车站
火车站
商业集中区
解放路商贸区
□ 本项目处于皇城内部，属于钟楼商圈，是西安商业最集中的区域。在钟楼商圈中，以解放路、火车站为两个原点，是除了钟楼以外，商业较为集中的区域。
□ 其中解放路商贸区为本项目所处区域，处于市级商圈钟楼商圈的东部，与区域级商圈康复路商圈相邻。
7 项目所属商圈及城市商圈的位置关系分析
8 区域商圈特色及业态分析
随着地铁的开通、解放路改造，万达商业的逐渐成熟，区域商业价值将逐步提升
人流量较大，客群以周边居民为主，万达的发展吸引了部分外围客群
传统的商业集中区，以住宅底商及传统零售百货商场为主，经营餐饮、服饰、百货等中低档业态
解放路
随着火车站的北迁，该区域将有较大的发展空间
临近火车站，客流量大，往来人群混杂
餐饮、酒店、零售百货等，以中低档商业为主
火车站
西北小商品物流基地，商业聚集力较强，档次偏低。随着康复路改造工程将启动，区域商业环境将有所改善
以西北都市圈客群为主，客流量大，客群多为中低端
服装、茶叶、小商品批发，
以中低档商业为主
康复路商圈
传统的购物中心，环境较为嘈杂，但随着东大街改造工程的推进，商业形象及环境都将有所提升
人流量大，客群范围较广
品牌服饰连锁店、零售百货等，商业集中度高，以中档商业为主
东大街
钟楼商圈
备注说明
客群特征
业态特征
商圈
新城区-解放路
商业地产
发展研究
2
2.项目地块情况研究
1.项目所在区域研究
项目地块物理现状分析
项目地块可倚重的城市发展利好分析
项目地块与其所属商圈及城市主要商圈位置关系分析
项目地块交通可达性分析
项目地块规划条件之于项目影响分析
项目地块发展综合SWOT分析
化育巷
1 项目地块地理现状分析
东 新 街
东 五 路
顺城东巷
尚 勤 路
东三路
东二路
中山门
东 新 街
万达广场
永兴坊
新中东巷
东四路
项目地块
□ 项目位于西安市新城区东五路与东新街之间，东侧紧邻顺城东巷，与古城墙一路之隔，西接万达广场。目前地块拆迁基本结束，仅临东五路沿街尚余部分建筑未拆迁。
□ 项目地块南侧，临东新街已建成永兴坊项目，为一处古建筑群，尚待确定是否纳入本项目地块范围内。
□ 项目规划条件：建设用地面积：亩，建筑限高：24米。
东 新 街
东 五 路
顺城东巷
尚 勤 路
东三路
东二路
中山门
东 新 街
万达广场
永兴坊
新中东巷
东四路
项目地块
东 新 街
未拆迁建筑
未拆迁建筑
东四路道路
东三路以南地块
永兴坊正门
东三路以北地块
东二路道路
2 项目地块地理现状分析
3 项目地块规划条件之于项目影响分析
地块形态及其临街面之于项目影响
地块狭长，北邻东五路街面较窄；东临顺城东巷，城市次干道，人流量不大；南面永兴坊项目阻隔了项目与东新街之间的联系。
建筑高度之于项目影响
根据《西安历史文化名城保护条例》，本项目建筑物高度应为西高东低，呈阶梯状分布，西侧建筑高度不超过12米，东侧建筑高度不超过9米，沿城墙建筑基本为接近传统风格的小型建筑，符合了街区的形象。
周边环境之于项目影响
东面沿城墙，无居民，适合酒吧、娱乐等噪音较大的业态；南面永兴坊仿古建筑群和古玩市场，增加文化氛围；西面紧邻的住宅区，对街区灯光、噪音限制较多；北面基本为住宅区，隔着主干道，对本项目影响不大。
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析
（Strength）
劣势分析
（Weakness）
机会分析
（Opportunity）
威胁分析
（Threat）
项目临近千年城墙，历史积淀赋予其优越的景观资源优势与文化题材；
地处皇城内部，地块稀缺价值，或将吸引诸多投资客，也为商业发展带来极大的运作空间；
周边居住区密集，大量的人流为未来的商业带来充足的人气；
低容积率、建筑限高24米，规划条件与1912既有的街区产品形态基本契合。
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析
（Strength）
劣势分析
（Weakness）
机会分析
（Opportunity）
威胁分析
（Threat）
项目处于老旧棚户区，周边居民素质、档次、消费力均较低；
地处钟楼商圈边缘，商业形象欠佳；
地块相对孤立，与解放路商贸区隔着老旧住宅区，万达广场的商业势能有所减弱；
靠近古玩大市场，“鬼市”的概念在众多消费者心目中根深蒂固。要改变历史所形成的固有不良印象尚需时日。
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析
（Strength）
劣势分析
（Weakness）
机会分析
（Opportunity）
威胁分析
（Threat）
皇城复兴计划的推行，以及多项城市道路（解放路、东大街）的改造，都将大大提升项目所处区域的商业环境
万达广场的营运，不仅利于振兴解放路商贸区，同时也提升了区域商业价值。随着万达广达的不断成熟，本项目地块商业价值也将随之水涨船高；
未来地铁的开通，交通畅达，是该区域商业价值提升的又一重要契机；
依托西安独有的城墙资源，打好“文化牌”，有助于吸引大量旅游客群对项目的关注。
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析
（Strength）
劣势分析
（Weakness）
机会分析
（Opportunity）
威胁分析
（Threat）
西安城市整体商业体量过大，尤以高新、城北区域为主，虽主城内项目有限，但商业市场整体竞争较为激烈；
随着城市发展重心外移，外围商业的兴起，分流了大量的商业客户，皇城以内的商业发展受到影响；
项目地块周边均为老旧住宅区，商务办公氛围不足，缺乏一定的商业、商务消费潜力支撑。
城市商业地产发展市场研究
3
1. 典型商业项目市场调研
2. 目标业态专项市场调研
项目总体开发及销售租赁、运营状况概述
项目规划及产品特点分析
项目定价及销售模式研究
项目业态定位及租赁模式研究
项目销售价格及销售反馈分析
项目租赁价格及租赁反馈分析
项目销售、租赁成败的主要决定性因素分析
项目投资客群构成及主要投资特点研究
项目租赁业态构成及主要业态特点研究
项目销售、租赁后运营状况分析
1 调研总体说明
本次调研普调了近23个代表性商业项目个案，并选取其中9个典型项目做深度调研。其中，对于民乐园万达广场、大唐不夜城2个关键项目做了精度调研。通过这些典型、关键项目的调研，为西安1912项目的租售价格及策略提供市场依据。
海璟国际
通易坊
文景九街十坊
新乐汇
（大唐不夜城）
民乐园
万达广场
精调
摩天城
秦汉唐国际
文化商业广场
招商楼
大唐西市
曲江芙蓉坊
慈恩镇
深调
上海城
中贸广场
曼城国际
锦园五洲风情
财富中心
西部国际广场
唐人街
西旅国际
宏府嘉会广场
开元商业广场
珠江时代广场
长安国际二期
普调
万达广场
海璟国际
钟楼商圈
经开区商圈
解放路商贸区
摩天城
大唐西市
高新商圈
慈恩镇
秦汉唐
新乐汇
曲江芙蓉坊
曲江商圈
2 典型项目总体分布情况
康复路商圈
招商楼
3 典型性项目建筑形态
招商楼
海璟国际
摩天城
秦汉唐文化商业广场
大唐西市
曲江芙蓉坊
慈恩镇
新乐汇（大唐不夜城）
民乐园万达广场
综合体
底商
街区
建筑形态
4 典型性项目租售及在建状况
建成（含部分建成）
未建（含在建）
对外销售（含部分销售）
只租不售
民乐园万达广场
新乐汇（大唐不夜城）
慈恩镇
曲江芙蓉坊
招商楼
摩天城
秦汉唐文化商业广场
大唐西市
海璟国际
公寓底商：一层米，二层米
层高
1500
停车位
百货商场、商业街
商业类型
公寓底商1-2层，独立商业体5层
层数
15万㎡
商业面积
独立商业+公寓底商
建筑形态
容积率
近30万㎡
总建筑面积
西安万达商业广场有限公司
开发商
亩
占地面积
解放路商圈
所处商圈
民乐园万达广场
项目名称
项目概况
5 典型商业项目分析
民乐园万达广场
超大城市综合体，以中高档零售及餐饮娱乐为招商主导。
钟楼商圈-解放路商贸区
城市综合体
部分建成已开业
租售同步
招商定位
项目节点
2008年12月12日
动工
2009年6月15日
开盘销售
2009年8月6日
工程封顶
2009年9月
启动招商
2009年12月19日
开业
开盘时间：2009年6月15日
主力面积：100-200㎡（一二层连卖）
最小面积：㎡
最大面积：225㎡
开间进深：沿街底商开间米米。
销售模式：不带租约，不承诺返租，提供免费代租服务
销售价格：
开盘均价：18000元/㎡（对外宣传）
十字街均价：35000-40000元/㎡
当前售价：25000-27000元/㎡
最高售价：110000元/㎡
最低售价：15000元/㎡
从商铺分布情况上来看，位于大十字街的小面积商铺价格最高，而靠近尚勤路的商铺则价格较低。
销售情况：
步行街共有商铺411套(大商业底商62套、住宅底商349套），截止目前尚剩余20余套未售。当前在售的商铺主要位于6#7#、8#9#四栋楼的内街，及希尔顿酒店地块内尚有未推出商业。
沿尚勤路售价25000元/㎡
单层 层高米
商铺面积：㎡
售价110000元/㎡
大十字街沿街商铺售价35000-40000元/㎡
内街售价27000元/㎡
单层 层高米
商铺面积：40㎡
售价70000元/㎡
5 典型商业项目分析
民乐园万达广场
销售分析
万达作为当前西安热门的项目之一，其销售情况一直保持了良好的状态，销售价格也随之一路攀涨。
5 典型商业项目分析
民乐园万达广场
销售分析
万达商业物业购买客群中，投资客占比例达90%以上，购铺自营客户非常少：
投资客群最多是陕北煤老板，占35%，经济实力较强，具有较好的投资热情，对繁华地段的项目较为看好，对租金价格要求较高；
西安本地人占30%，西安周边区域客户占约25%，其他外地客户约10%。
在西安本地客户中，政府公务员购买力也较强。
开业时间：2009年12月19日
租金：
万千百货天街：120-150元/㎡·月
十字路：120-180元/㎡·月
沿尚勤路段：100元/ ㎡·月
沿东新街路段：100元/㎡·月
步行街内街：80-120元/㎡·月
物业费：
万千百货天街：35元/㎡·月
步行街街铺：7元/㎡·月
递增率：每两年递增10%
租期：平均租期5年，最长租期8-10年
招商率：步行街招商率约25%。
万达广场大十字街及万千百货沿街门面为租金高地，最高可达800元/月·㎡；而商业价值随着远离解放路主干道，逐渐衰减，沿尚勤路段租金基本处于低谷。
万达广场对外销售已有一年，招商不尽理想，部分商铺的租金报价仍有较大弹性。
租金120-150元/月
租金120-180元/月
租金100元/月
5 典型商业项目分析
租金100元/月
民乐园万达广场
招商及租金分析
经营业态：美甲
建筑形态：单层
建筑层高：米
商铺面积：㎡
商铺租金：800元/㎡·月
经营业态：绝味鸭脖
建筑形态：单层
建筑层高：米
商铺面积：20㎡
商铺租金：450元/㎡·月
经营业态：木衣坊服饰
建筑形态：双层
建筑层高：
建筑形态：单层
建筑层高：米
商铺面积：16㎡
租金报价：167元/㎡·月
经营业态：烟酒专卖
建筑形态：单层
建筑层高：米
商铺面积：20㎡
商铺租金：167元/㎡·月
经营业态：魏家凉皮
建筑形态：双层
建筑层高：
建筑形态：双层
建筑层高：
商铺面积：117㎡
租金报价：100元/㎡·月
大商业 10151 空铺
建筑形态：双层
建筑层高：
