北京中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系机电构话：：中新开盘0价1国0格-指59数测3评0研69究—7—7院/山69 7 西系环测广地场址评：T编3北-8号京层市： 西 城20区西直8门 外大街 1 号 12-水01L-ASVISEL ﹟01 【测评结山水 LAVIE 基收于益通中法过国综市果房场】合测地评调 产查指项和数目市比系场较统分样价析本格。，，综 分合别考运虑用影市响场项比目较价法值、各典项型因投素资， 项项目目基名本称信息 地所 山水LAVIE开理属发位区占建企置域业 朝北阳五区六红环军间营（ 东1立路水桥 板块） 北京力维2、、市典场型比投较资法收测益评法项测目算价项格目为：32283 元/平方米 结合当前市价格为：21251 元/平方米 制条件下的1 月测场评现价状格，为综合30确00定0 项元目在价值定义和测评假设限 【项目要点】 /平方米。 物地筑业面规类积模型 有斯凯奥房地产开发 15限公司 30万万平平方方米米 交 开入房盘住标时时准间 间 普 精通装住修宅（70年产权） 预预北计20 12年7月 天计辰l 区奥铁位环境：位于朝阳区红军营东路，临近占地达 680 公网 林畅13匹达 号克华购购20物物12中中年心心底、易或 事20达13广年场初、 周边配套 物学儿日广奥、园友场林紫、好、匹绥航医北克园空院苑森小中、、中林水学心天学公 立、总融、道，为业，线森主包北林提括苑公供红站了军园，，便营西生捷东临态快路地环速、铁境的北 5优出苑号越行东线，条路立宜件、水居。安桥性 立南强路站。等，项主加目要之北周顷交临边的通城路 干 园方幸医休北福闲苑泉购小幼 等、院 鸟、巢中、 l 户平型方特米点 3 ：居项、2目65本 平次方推米出4产 居品，包精含装 1修25设 平方米 2 居、155-157 主1面生55间宽 平，落方私地米密式 性3阳居强台格，，局餐室方厨内正一通、体风南、采北明光通厨效透设果，计良起好居计，室，主和品卧主质配卧感有均强独伴。其有立中大卫 主力单使力户户型型信息 1贷贷首套用款总率价 854（756%5按 平万方米3居 生活更加舒适。 、厨房 L 型灶台等使 1元55 平方米3居计算） 款付年方款限式 279万元（按首付60%计算） l 项配设套球目一类配应场套俱：全项。目另周外边，配项套目丰自富身，配商有业商业、娱馆乐等、泳配池套、。室内攀岩等健身设 7、0施0医0及 疗平医、方疗教米服育的务、会、休所餐闲，饮等内、 月均还款 2 商015业年27/ 5组元合/1型39（倍利率） 本次测评结果有效期为41元 如院需联了系解，更电详话细:0报2012年1月说10告-5，93请06与97中7/国78指数研究， 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——山水LAVIE 一、市场比较法 期成1根交、据的选项 取3个目可项所比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销象及对比案例比较因素条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 交 交售区易域易均日情价 期况 山测水评L对AV象IE 对金比隅案翡例丽A 天对润比福案例B 28000 290熙00大 道 亿对城比西案山例34000公C馆 未开盘 2012年1月 2012年1月 2012年1 月 交地通理便位捷置度 五六环间 五正六环常间 因素 周区边域环配境套 便较捷好 便较捷好 五正六便较环常捷好间 五较正六便好环常捷 间 土建容地绿筑用形途态 较完善 较完善 完善 较完善 小住宅 住宅 住宅 住宅 个别因素 装社使积化用率率率 高 1层.3板6 楼 多层1.板6 楼 高层2.板63楼 小高层板楼 4807%% 3808%% 5800% % 46% 开修区发情配企况套业 精完装善修 毛 北产京力开发维斯有限凯奥公司房地 北京金隅完程坯善远 房地产毛完坯善 精完8装2善%修 易情况修正：由于所选取的三个可比案开发例有，限均公为司自 由竞争市天场润销同售泰 北京亿评估项（2目）为区 1域00因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通均、价环，境且交易有城限房公地司产 开发 2（、1因）素交修正 日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用途、建、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测修评正对结比象果销交较售及 易因均对日素价比期 案例 山测水评L对AV象IE 比较修对正金比条隅案件翡例指丽数A 天对润比福案熙例大B道 亿对城比西案山例公C馆 100 28100000 2910000 34000 交区易域情因况素 110000 110000 1000 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 说件指数表，编 制1因00素 比较修正系数30。9 102 100 32经9 4过 计309926 6 359468 9 响30966、35489 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法算求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准32价28格3元分/别平为方3米03。94、 正明因客素观：“，的 楼运专盘业用价科分格学析测的得评方出”法，是测测中评评国即机指将构数开与研盘本究房测院地评、产报中项告国目中房市的地场测产价评指格对数。象系我没统们有基郑任于重何长声利期明害对，关中本系国报。城告市中房内地容产均项为目真的实跟准踪确监的测，，结测评合项结论目价基于格公影 2
CR二定、典型投资中收国益房地产E指I数S系统 新开盘价格测评——山水LAVIE 计选用典型投资模法式 收益法与项价算风目值，险。同主 相 时力对考户应虑型，不根 1可5据5预报平见酬方费率米，求三将 取居进年方租行运法金项营，为目费市确6用0场定0比0价持 率元格有确/期月测定报，算为每酬 。 8年根率%，的据为通 租区 金域按内同同比档上次涨同 1类2%房，地空产置项率目按的 5租%每金年调 1查2 ，个确月 6过.3市%，场期提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计报算酬项率目为市 2%场。 典型空置潜有和在效年收毛毛份租收收 损入入 5% 7210 00 8026 投资者收益模式测40 90331 算 7 10141 5 638600 4032 4516 505585 1153626953 持期有运净末期营转运费营售用净收入收8%益 652449702208 766162098 8 70479 7658889603417 976097 107629 88648089 989601108 NPV(%) 329458年4 后按3%净收益率出期售末，转售税费3% 3201596 三、房测地产总价V 3293925 转单售价NP V(8%) 292614245411 收平益方通法评价格确定 米过测。全评项面目市市场调场价查格和，研究经过分详析细，准在确综的合测考算虑，影最响终项确目定价项值目各 项20因12素 年的 1基 月础开上盘，合分理别价运格用为市：场3比00较00法 元、/ 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
