天津英才武清项目整体定位与功能定位研究报告
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谨呈：北京英才房地产开发有限公司
版权声明
项目顾问工作阶段划分
2008/09/16
2008/09/28
工作
成果
区域宏观经济背景研究
区域土地市场
区域房地产市场调研
客户访谈
专业人士访谈
问卷调查
市场分析
客户分析
项目定位
功能分区
开发分期
项目本体条件分析
城市规划及其他项目背景研究
京津两地大市场分析
区域价值研究
类似区域发展案例借鉴
土地价值评估
第二阶段（中期）
项目整体定位与功能定位
第一阶段
项目市场调研
城市房地产市场分析
相关物业市场分析
客户分析
12个日历天
31个日历天
2008/11/06
7个日历天
第三阶段（终期）
提交终稿
根据客户建议深化研究，完善报告
提交整体报告（终稿）
2008/11/12
在过去的一个多月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
武清区，天津市，北京市宏观经济情况
武清区，天津市，北京市城市发展现状
武清区，天津市，北京市城市总体规划
武清区，天津市，北京市房地产市场状况
城市背景分析
目标市场与客户的集中分析
项目本体分析
20位目标消费者深度访谈（包括北京、天津、武清三地）
16位专业人士访谈（包括政府部门、开发区、世联天津分公司项目主策）
27位销售人员访谈
29个天津住宅在售项目
7个北京周边住宅在售项目
（包括武清、西青、河西、津南、宝坻、北辰、廊坊）
地形地貌状况
地块资源状况
地块开发限制条件分析
目标消费者价值取向和置业倾向的分析
项目竞争策略初探
宏观经济背景分析
城市发展趋势探讨
市场特点分析
目标购房人置业特点分析
区域竞争态势分析
进行的分析
问卷
消费者对武清的认知度
消费者对京津一体化的认知度
武清本地消费者置业关注点和客群特征
天津远郊消费者置业关注点和客群特征
北京远郊消费者置业关注点和客群特征
武清区国土资源局访谈
武清区规划局访谈
武清区发改委访谈
武清区房管局访谈
武清区教育局访谈
武清开发区访谈
天津大学教授访谈
世联天津分公司访谈
本次汇报内容
项目本体及目标
前期沟通共识的回顾
房地产市场分析
需求研究与整体定位
案例研究与发展愿景
规划布局与功能定位
地块评估与取地建议
*
一、项目本体及目标
区位条件——项目位于天津北部远郊区县武清区，是京津走廊上的重要交通节点，距北京市区70公里，天津城区30公里
武清区为天津北部远郊区，毗邻北京，是京津走廊上重要的交通节点；
武清城区距北京市区70公里；六环40公里；距天津外环20公里；城区30公里。行车到天津市区40分钟，到北京市区个小时。
项目行政隶属天津市武清区下朱庄街道办，下朱庄街道办南临天津环城区北辰、北临武清城区杨村。
武清
静海
宝坻
宁河
蓟县
北辰
西青
东丽
津南
汉沽
塘沽
大港
本案
武清县城距各地距离：
距天津：外环：20km；
市区：30km；
机场：35km；
港口：71km；
距北京：六环：40km；
市区：71km；
首都机场：90km。
外部交通——项目所在区域路网体系密集，对外交通十分便利，有多条高速公路和铁路穿行于区域，是京津城际铁路唯一的经停站
4条铁路：
京津城际铁路、京蓟铁路、京山铁路、京九铁路
7条高速：
京沪蓟塘联络线、京津塘高速公路、京津塘高速二线、京沪高速公路、津福高速、京津南通道、津保高速公路
24条公路
京津塘高速
京沪高速
京津塘高速二线
京沈高速
津保高速
京津公路
津福公路
津蓟铁路
武清站
京山铁路
京津城际铁路
京九铁路联络线
以“九横九纵”为骨架的路网贯通工程基本建设完成，到2007年底，全区的公路总里程达到2103公里，公路密度达到132公里/百平方公里。
交通体系
四至及周边情况——项目北接武清城区，西临北运河，南靠北辰区，东邻京山铁路与京津公路，总占地面积12000亩，其中本次研究范围约6000亩
静湖花园
下朱庄街道办
华北城
尿素厂
钢管总厂
黄庄街道办
第六城
拦河大坝
高压线走廊
北运河
本项目研究范围
内部情况——区域内部包括6个行政村，地势平坦，现状为大量鱼塘和农田，地块西侧的北运河是唯一自然资源；内部交通由运河河堤、贯穿项目南北的唯一主干道以及众多乡村小道组成，现状进入性较差
拆迁情况：6个行政村中的南北辛庄已经完成拆迁，下朱庄村正在拆迁
北运河资源
内部植被丰富
区域地势平坦
区域水系发达
南北辛庄已拆迁，正在建设回迁房
下朱庄中心小学
鱼塘
项目开发目标与约束条件
利用再造水资源，打造“环岛”意向， 规划为土地增值。
一级开发分期配合政府土地出让，最大化兑现土地价值。
规划容积率不低于
企业运营目标：
一级开发：在一级开发阶段实现土地价值最大化，达到在土地开发中获得土地增值收益的目的。
二级开发：成功取得适宜开发的2000亩土地的二级开发权，实现20-30%的平稳利润收益。
政府规划目标：
可对原有概念性规划方案进行调整，但应充分利用运河资源条件，打造区域“环岛”意向
原规划：濒水生态休闲小镇
项目属性界定：位于京津发展主轴，交通便利，具有一定自然资源，以居住为主的大规模区域开发项目
位于京津发展主轴
位于京津走廊节点城市武清区与北辰区的交界处，属于天津北部远郊区县，距北京市区70公里，天津城区30公里。
交通便利
距京津城际高铁武清站4公里，周边路网发达，交通条件十分便利，行车到天津市区40分钟，到北京市区个小时。
具有一定自然资源
项目西侧的北运河是唯一自然资源，最宽处100多米，最窄处不到10米，与天津市其他区域相比，并不具备绝对优势。但具有资源再造的空间。
以居住为主的大规模区域开发
项目总占地12000亩，建设用地6000亩，以居住为主。现有规划意向为濒水生态休闲小镇。
*
二、前期沟通共识的回顾
在前期沟通过程中，我们已就两方面问题达成了共识：
共识一：关于项目发展方向——以交通和资源为驱动的“新市镇”
在前期沟通过程中，我们已就两方面问题达成了共识：
共识二：关于市场机会——应放眼京津大市场
基于已达成的共识，提出本阶段需要解决的两大核心问题：
打造什么样的新市镇
市场分析
客户分析
未来发展趋势
项目整体定位
如何打造新市镇
项目发展策略
案例借鉴
规划布局
相关功能市场分析
地块评估与取地建议
做什么？
做正确的事
怎么做？
正确的做事
*
三、房地产市场分析
北京市场
天津市场
武清市场
武清区经济发展在远郊区县中处于领先地位，近五年城市经济发展较快，催生了以政府和企事业单位为主的高收入人群
武清区政府及企事业单位职工平均收入情况
资料来源：武清区统计年鉴2007
天津市远郊区县经济发展情况
亿元
武清区全区总面积1574平方公里，总人口83万人。
武清区2007年完成地区生产总值亿元，财政收入亿元，社会消费品零售总额亿元，在天津北部远郊区县中处于领先地位。
武清区人均收入在天津北部远郊区县中处于平均水平。
武清区政府和企事业单位职工属于当地高收入阶层。
武清经济
武清区近五年经济发展情况
万元
元
本地公务员、企事业单位职工是购房主力，市场相对封闭，内生性强，楼盘销售状况良好；开发区高管与产业工人基本以租房为主，目前对本地住宅市场支撑有限
武清房地产
销售速度20套/月
武清周边省市地区（包括山东山西）
一期130-180m2小独栋，后期高层
华北城
2008年初开盘，月均消化速度20—30 套
区域关系，大多为本地投资客，小公寓外地客户有购买，京津两地客户占30%
小高层，85-200多平米，1至4室，主力户型为2室，109、133平米
京津时尚广场
2007年初开盘，多层产品几乎售罄，去年月消化速度100套，现主推小高层产品
本地的公务员、企事业单位收入较高职工占多数，京津两地客户占30%
多层和小高层，户型在110-300平米左右，主力130平米
北岸尚城
2008年10月4日开盘，十一期间累计成交553套
90%为当地客户，多为公务员和企事业单位职工
小高层，一期主力户型为90平米左右两室
保利·上河雅颂
07年前能达到每月40-50套，现在销售情况不理想，客户观望
客户一期二期无显著变化，本地客户（公务员）占6成左右，天津市区客户占到2成，也有少量北京和河北的投资客
多层和小高层，一期与二期户型面积相同，主力户型在100平米左右
第六城
销售情况
主力户型
客户构成
项目名称
开发的配套住宅有栖仙温泉公寓，客户中产业园人群占40%；
高新公寓是为蓝领工人建的，租金50/人*月，但目前入住仅2000人，蓝领工人中有3000余人不住高新公寓，在周边租房住；
开发区非农业人口中有3600、3700人来自京津两地，坐班车往返，这些人一般都不在武清置业，总觉得在武清待不习惯，配套不足。
——武清开发区总公司李总
高新公寓
栖仙公寓
武清开发区
武清住宅市场在天津远郊区县中表现不俗，政府土地供应谨慎有序，城区供应住宅用地少
武清商品住宅成交量在远郊区县中名列前茅，但优势并不明显，随着滨海新区规划带动的发展，未来将面临激烈的外部竞争。
武清区07年度月均成交量为万平米，年度成交均价在3139元/平方米；08年度月均成交万平米，年度成交均价在3086元/平方米。年均成交量在45万平米左右。
2006年11月至2008年8月远郊区县商品房成交情况
武清房地产
津南区县
津北区县
2007—2008年武清土地出让分布图
2006—2008年武清土地出让面积
单位：万平方米
武清近期土地出让多集中在各个乡镇，城区内仅出让一块土地，城区潜在住宅供应较少
武清城区范围
实力开发商的进驻将加大市场竞争，全面提升居住产品品质、促进武清房地产市场发展水平
武清房地产
资料来源：世联调研整理
起步期
发展期
成熟期
在区域产品平台的基础上，进一步对其细分，形成不同的竞争方向。
区域在产品层面已经不存在明确的空白。已经不能仅通过产品点上创新实现明显的溢价。
逐渐形成符合区域价值的产品平台，同时主流产品素质开始提升。
区域主流产品的竞争不完全，同层产品空白点存在，能够通过补缺实现溢价。
市场整体产品力较低。
市场存在较多各层各类产品空白点。
能够通过产品的创新等实现明显高于市场的价格
产品
消费者充分细分。
树立完整全面的消费者置业特征。
项目针对不同的细分客户确立自身的核心竞争力。
消费者置业目的与动机逐步明确。
不同层次的客户开始分离，形成本区域的主流客户。其他客户被分流。
消费者置业目的不明确。
消费者置业价值体系不明确。
消费者
各类开发企业全面进入，同时大型品牌开发商成为区域领袖，主导区域方向。
参与企业开始全面竞争。
参与区域竞争的开发企业逐渐增多。
开始有实力开发商进入。提升区域竞争水平。
参与区域竞争的开发企业较少。
参与区域竞争的开发企业水平较低。
参与者
武清住宅市场
武清城区内在售住宅项目分布情况
到目前为止，包括中房集团、保利地产、优联集团在内的多家国内和天津市实力开发企业已经进驻武清市场
武清处于天津非重点发展方向，在京津市民中认知度低，受大力发展滨海新区的影响，武清融入天津房地产市场的发展步伐再次放缓
武清房地产
天津滨海新区的大力发展，改变了天津城市的发展方向。最初，天津重点向西向南发展，在滨海新区的带动下，天津的东部将成为未来的发展重点。
滨海新区未来将是天津的产业高地，高科技产业及世界五百强纷纷进驻，同时滨海新区共有2000多平方公里的土地，起步区共有45平方公里，10平方公里土地正在建设。
——天津大学教授
天津人看北辰和武清是两个概念，对于北辰，大家普遍的认知是一个相对落后的郊区，但是对于武清，多数天津人认为它不是天津，与天津没有什么关系的一个地方。
——天津目标消费者卜女士
对武清不是太了解，但从个人感觉来说，不会去武清买房，主要是和固安相比，距离和通勤时间都长。
——北京目标消费者黄女士
从武清未来发展预期来看，我并不太看好，首先从产业规划上看，目前高新技术产业向塘沽转移的迹象明显，从天津市政府来看，优先发展塘沽的规划更为强势，从媒体的宣传来看也远盖过武清；武清在天津市区的知名度并不高。
——武清开发区企业中层管理人员王先生
影响京津两地客户不在武清购房的主要原因
通过对京津两地购房客户的问卷调查，有85%的消费者由于对武清不熟悉，而其中有80%的消费者因为该原因而放弃在武清购房，是影响消费者在武清购房的最主要的原因。
武清房地产市场小结
1、整体特点
武清住宅市场在天津远郊区县中表现不俗，但相对封闭，内生性强，政府土地供应谨慎有序，城区供应住宅少
2、发展水平
实力开发商的进驻将加大市场竞争，全面提升居住产品品质、促进武清房地产市场发展水平；
武清处于天津非重点发展方向，在京津市民中认知度低，受大力发展滨海新区的影响，武清融入天津房地产的发展步伐再次放缓
3、客户特征
本地公务员、企事业单位职工是市场购房主力，楼盘销售状况良好，开发区高管与产业工人基本以租房为主，目前对本地住宅市场支撑有限
未来发展趋势和本项目应对策略
对于本项目而言，前期可以靠本地客户启动市场，但难以形成长期持续的动力；除了吸引这部分主力人群外，要解决的另一个重要问题是如何提高武清房地产市场的外向性和知名度，吸引外地客户在武清置业。
北京市场
天津市场
武清市场
近年来受土地供给以及城市规划影响，天津住宅开发热点逐渐向外环以及郊区扩张
从土地成交区域上看:
武清区、东丽区、津南区的成交宗数均达到20宗以上，区域未来的强大优势正不断得以实现；滨海新区的优势正在不断显现，随着政策的倾斜，未来此片区的土地价值会被更广泛的认可；市内六区仅有河东与河西两个区有成交土地。
从土地供应区域上看:
远郊区县成为全市供应的主力片区，其中武清区、静海县的成交量分别为34、31宗；环城四区地位稳固，新增出让58宗；滨海新区势头强劲，其在5个月内新增的44宗供地已等同于2007年全年的供应宗数；市内六区供应极为冷淡，除河西区（3宗）外其余五区均为1宗供地。
被动郊区化主要向外环线周边的近郊板块扩张
天津地铁1号线北起北辰区刘园，南至津南区双林，总长度为公里，2006年3月地铁1号线正式投入使用
北辰区
北辰区2008年新开或即将开盘项目
5500
20
9月6日
城际美景
7000
6月7日
宝翠花都四期
6500
8
9月22日
津品鉴筑
7350
40
待定
泽天下
7000
6月6日
蓝岸森林
7400
8月1日
金玖家园
5500
70
待定
柴楼新庄园
售价
项目总规模
开盘时间
项目
北辰区域典型地铁项目：
津品鉴筑
项目基本信息：
占地面积:73000平方米 总建筑面积:95000平方米 规划户数:950户 社区规模（住宅、酒店式公寓）:100000平米 住宅总建面积:80000平方米
两室为社区的主力户型，大面宽，小进身，面积在90平米左右。同时一室与三室也有一定的设计比例
两室两厅97平方米
两室两厅92平方米
伴随地铁1号线的开通，天津东北部以北辰为代表的城市近郊区逐渐成为被动郊区化置业新选择地
天津的低密度市场主流供应集中于市区及近郊区，财富阶层是购买低密度产品的主力群体
天津城市与近郊低密度市场项目分布图
水岸公馆
16
普吉岛
8
华韵欧风
15
华苑新天地生活广场
7
天鹅湖
22
玛歌庄园1848
14
西康路项目
6
洛卡小镇
21
新悦庭
13
霞光道5号
5
金厦水语花城
20
红磡领世郡
12
钻石山
4
大地12城
19
奥维拉美墅
11
檀府
3
富力津门湖
18
近水楼台
10
town中堂
2
水岸江南
17
荷兰墅
9
11号公馆
1
远郊低密度市场依托当地的自然资源或者便捷交通条件，还没有形成市场的足够关注度
首创大寺地块
21
星耀天嘉湖
20
京津高尔夫
19
金碧天下
18
泰富橄榄树
17
社会山
16
梦都岭上林里
15
天嘉湖花园
14
京津新城
13
团泊湖庭院
12
山水郡
11
龙顺御墅
10
唐郡
9
东篱19英里
8
远洋新干线
7
夏阳溪韵
6
万科东丽湖
5
滨海湖
4
清谷
3
芦花庄园
2
弘泽制造
1
天津远郊低密度市场项目分布图
山水郡：依托蓟县良好的自然生态环境
京津新城：津蓟、京沈、京津唐高速公路
天嘉湖花园：依托天嘉湖良好自然资源
万科东丽湖：依托东丽湖良好生态环境
根据天津市总规，在外环线周边将形成十个新家园居住组团，承接城区外溢人口
目前在外环周边初步形成了4大板块
北辰板块
西青中北镇板块
梅江南板块
东丽湖板块
东丽湖
北京
天津市场 之郊区化路线图
天津
天津
西青
北辰
东丽湖
梅江南
外环周边板块依托其区位和资源优势，形成各自的区域价值定位
属性：主动郊区化的新起板块
价格平台：高层、小高层5000-5500元/平米；独栋
主要物业类型：洋房、别墅
主要辐射范围：河东、河北、东丽、滨海新区
针对客群：产业人口、投资度假客户
属性：梅江板块的延伸，主动郊区化的新起板块
价格平台：高层、小高层5000-6000元/平米；多层6500-7000元/平米;独栋16000-18000元/平米；联排12000元/平米；
主要物业类型：独栋、联排；
主要辐射范围：河西、西青、津南、南开、和平
针对客群：青年之家、养老一族、产业人口、改善型客户、投资客
属性：西部新起的被动郊区化居住区
价格平台：高层、小高层5500-7000元/平米
主要物业类型：洋房、小高层
主要辐射范围：南开、红桥、河西、河北、和平、西青
针对客群：前期以地缘性改善型客户为主，关注创新产品和环境；后期逐渐向刚性需求转变，目前投资、婚房客户比例增加
属性：西北部被动郊区化传统居住区
价格平台：高层、小高层5000-6000元/平米；多层6500-7000元/平米；
主要物业类型：洋房、普通多层、小高层
主要辐射范围：红桥、河北、南开、北辰
针对客群：市内拆迁户、养老一族以及当地客户
西青板块
东丽湖板块
梅江南板块
北辰板块
地铁1号线和新家园规划驱动，成为承接天津市区东北部外溢客户的主要区域，根据区域发展的成熟度，分为4个组团
其中老城区组团、瑞景组团区域起步早，配套齐全，已经进入相对成熟的发展阶段；双街组团、小淀组团起步晚，其中小淀组团还处于规划阶段，未来将形成天津北部较大规模的新兴居住区。通过这4个组团的建设，北辰区将形成天津北部的中高密度居住区，承接城区北部人口外溢的主要区域。
双街组团（ 天津规划发展14个组团之一，目前在售项目有3个，待售项目1个）
瑞景组团（大型地铁驱动居住区，目前在售项目5个）
小淀组团（天津规划发展14个组团之一，目前在售项目只有1个，待售项目1个）
老城区组团（ 涵盖区域较广，位于北辰中心地带，目前在售项目只有4个，待售项目1个）
双街
组团
瑞景组团
老城区组团
小淀组团
北辰板块
北辰区行政中心和商业中心，北辰房地产市场起步最早发展最成熟的组团，其核心价值在于区位和配套优势
北辰板块
老城区组团
区域认知：依托良好的区域位置、便利的交通条件、城市发展及配套进入成熟阶段。
产品类型：以高层，小高层，花园洋房为主
价格：高层、小高层在6000-6500元/平米，花园洋房7000元/平米
市场供求情况：产品户型分两个区间从主力户型90平米两居和60-70一居，90-110二居销售速度最快
客户构成：北辰当地客户为主，另外还有天津市中心6城区的少量客户
代表在售项目：阳光卡蒂尔、大通一番街、金玖家园、蓝岸森林
前期以多层产品为主，新增产品向高层、小高层转变；目前价格区间6500-7000元/平米
开发时间
开发
项目
2006
2007
2008
阳光卡蒂尔
大通一番街
蓝岸森林
金玖家园
金玖家园：均价7000元/平米
蓝岸森林：6500元/平米
北辰大厦：6500元/平米
大通一番街：均价6650元/平米
阳光卡蒂尔：4200元起价
产品价格
金玖家园：主要是60-70一居，90-110二居。
蓝岸森林：面积为99平米-147平米两室和三室户型
北辰大厦：
大通一番街：主推60㎡-90㎡的一室或两室
阳光卡蒂尔：90-130平两、三居，主力户型90平米两居
产品户型
北辰大厦
高层
多层
小高层
联排
独栋
双拼
叠拼
天津市规划经济适用房项目最密集的区域，受地铁驱动形成配套成熟的居住组团，吸引部分市区被动郊区化客户
北辰板块
瑞景组团
区域认知：近邻配套相对成熟的老城区，近年来受中体、首创等项目的影响，此区域打破了原始北辰区域的概念，成为北辰新兴标杆住宅区。
产品类型：以高层，多层为主，少量类别墅产品
价格：高层在5500-6000元/平米，多层6500-700元/平米
市场供求情况：以小户型的多层洋房消化速度最快
客户构成：以北辰当地改善型客户为主，倾向多层产品，看中产品性价比和居住区环境；其次为周边辐射区域的被动郊区化客户。
代表在售项目：奥林匹克花园、宝翠花都、津品鉴筑、泽天下
前期以经济适用房为主，伴有少量低密度产品；新增产品向高层、多层洋房转变，目前价格区间6000-7000元/平米
开发时间
开发
项目
2005
2006
2007
2008
2004
长瀛御龙湾一期
宝翠花都一期
津品鉴筑
宝翠花都三期：7500元/平米
津品鉴筑：6500-8000元/平米
泽天下：开盘中的高层6000、7000元/平米
长瀛御龙湾三期：均价6250元/平米
宝翠花都二期：6400元/平米
奥林匹克花园二期: 5900元/平米
长瀛御龙湾二期： 4700元/平米
宝翠花都一期:5020元/平米
长瀛御龙湾一期：开盘价5500元/平米
产品价格
宝翠花都三期：四期高层洋房面积为78-95平米
津品鉴筑：目前主推90-120m2的多层产品
泽天下：1期开盘的是87-135平米的高层
长瀛御龙湾三期：户型面积86-128m2，以86-90m2的二居为主推户型
宝翠花都二期：90平米洋房
奥林匹克花园二期:主力户型为97平米二居，还有60平米一居，139平米三居
长瀛御龙湾二期：多层产品，86-160m2，以二居和三居的产品为主，少量4居的大户型。
长瀛御龙湾一期 ：主推联排产品（2联或4联），
产品户型
奥体花园二期
长瀛御龙湾二期
长瀛御龙湾三期
宝翠花都二期
宝翠花都三期
大量的经济适用房
大量的经济适用房
泽天下
高层
多层
小高层
联排
独栋
双拼
叠拼
首创地产天津首个项目，洋房及小高层产品，面向地缘性改善客户和市区被动郊区化客户
客户描述：
以红桥，北辰的客户为主，市区的客户也有少量，主要是南开，河北区，占了不到20%；北京的客户基本上很少；客户买房基本上都是自用，投资可能性不大；多数还是婚房为主，其次是养老的，以被动郊区化的人群为主，大多数买这边的客户看中地铁。
多层洋房、小高层洋房
产品类型
一期开发约10万平方米，建筑形式为6层的多层洋房及10-11层的板式小高层，以90m2的二居为主，占比70%，然后就是130m2的三居；
二期产品为洋房，产品配比没有太多变化；
三期产品加入了部分高层产品，以洋房产品为主
户型区间
容积率
一期 06年
二期 06年
三期 08年
开盘日期
47万平米
建筑面积
33万平米
占地面积
项目基础信息
-
-
每月30套
40-50
55-60
60-70
多层5020
多层6400
多层7000，小高层6500
一期
二期
三期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
核心竞争力：成熟社区；品牌开发；高品质洋房产品
典型项目
宝翠花都
…
配套：社区周边市政配套齐全，属于成熟社区，包括幼儿园、小学、中学、银行、超市、医院等
规划的十个新家园组团之一，依托北辰产业园、教育资源和相对成熟的配套，吸引本地及周边地区改善型客户为主
北辰板块
双街组团
区域认知：位于老城区北部。组团内部具有强大的产业支持。工业园区与商住的规划比达到：1，生活便利。
产品类型：以高层，多层为主，少量别墅类为主
价格：多层、高层5000-5500元/平米左右；独栋16000-19000元；联排12000-15000元；叠拼9700-9800元
市场供求情况：以小户型的多层洋房产品消化速度最快
客户构成：高层，多层产品以北辰当地客户为主，其中地缘性市区客户以改善居住型为主，首选洋房产品，看中产品性价比和居住区环境；刚性置业需求者，首选小居室的高层产品，看中低总价和公共交通优势；别墅类项目中天津市区客户占比较高，约20%左右，但基本上都是北部片区客户，如红桥区，当地客户占50%。
代表在售项目：城际美景、柴楼新庄园、双街新城、万源星城、龙顺御墅
前期产品为多层，以二居为主，新增产品以高层与小高层为主，市场价格在5000-5500元/平米之间
开发时间
开发
项目
2005
2006
2007
2008
双街新城
双街新城：均价 4400元/平米
龙顺御墅：均价 15800元/平米
双街新城：70-90的一居、两居型产品
龙顺御墅：独栋，主力户型307m2；联排，主力户型240m2；叠拼，主力户型160-180m2，以叠拼产品为主
城际美景：起价4900元/平米（6层），最高价6000元/平米左右（1层带小花园），
万源星城二期： 5700元/平米
柴楼新庄园：均价5000元/平米，起步价4400元/平米；精装修起步价5100元/平米
万源星城一期：
起价 2900元/平米
06年 均价3700元/平米
07年 均价5100元/平米
价格
城际美景：多层洋房面积从50~130平米不等，主力户型是50~90平米的一居和两居，都是毛坯房。
万源星城二期： 60-80m2的小户型，只有80-90m2的大户型
柴楼新庄园：主推65-125平米的一室两室三室
万源星城一期： 主推80-90m2的两居，130m2的三居型和部分60/70的一居。
户型
万源星城二期
万源星城一期
龙顺御墅
龙顺御墅
龙顺御墅
高层
多层
小高层
联排
独栋
双拼
叠拼
城际美景
柴楼新庄园
区域内首个高层产品，以60-80m2的小户型为主，主流面向区域周边以及市区的刚性需求者，目前处于蓄客期
客户描述：
目前开发区的双街钢管集团与其签约，其内部员工可以团购；客户以北辰当地客户为主，占50%，天津占10-15%，北京占10%（主要是用来做投资用），其余有少量其他外地人，武清人在这边买房不多。天津人买这边房子主要是看重地点和价格，一般都是年轻人来买，因为价格有优势，交通便利；天津人能忍受的交通通勤时间也只有1个小时，本项目也算是在极限范围之内；
高层
产品类型
包括60m2的一居，80m2的二居，90m2的小三居；其中以60-80m2的户型为主；
户型区间
容积率
尚未开盘，目前处于蓄客期
开盘日期
70万平米
建筑面积
22万平米
占地面积
项目基础信息
目前还出于认购期
25-50
均价5000元，起步价4400元；精装修起步价5100元
一期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
核心竞争力：交通、价格
典型项目
柴楼新庄园
…
配套：设有公交客运中心站，直接通往天津市区和其他区；有地热温泉入户；
规划的十个新家园组团之一，目前居住组团尚未形成，未来规划利好
组团基本情况
占地10公顷，辖小淀镇、小贺庄、刘安庄、赵庄、温家房子，现正在以小淀镇为中心向外围发展。本案也属小淀组团范围，预计未来2-3年将发展至小贺庄。
未来规划利好
天津新家园计划之一，即将启动以居住属性完善组团的城市功能。
地铁3号线、8号线，公交159、177、670、671线路均直达小淀组团，交通便利，未来具备良好居住条件。
20%
70-120
18
普通住宅
3000
凤凰小镇
销售率
户型面积
容积率
总建面（万）
物业类型
销售均价
项目名称
北辰板块
小淀组团
未来供应：未来产品供应以多层/高层为主要产品形式，可预见供应量为240万m2，针对于市区客户将对本项目形成截流
10月
7月
4月
1月
10月
7月
4月
1月
1月
阳光卡蒂尔
万平米
篮岸森林
万平米
23万平米
大通一番街
万平米
津品鉴筑
10万平米
宝翠花都
2010年
2009年
2008年
弘泽小镇
60万平米
凤凰小镇
13万平米
27万平米
万源星城
17万平米
城际美景
小淀板块
老城区板块
瑞景板块
双街板块
阳光尚城
22万平米
金玖家园
万平米
长瀛·御龙湾
泽天下
7万平米
18万平米
70万平米
柴楼新庄园
6万平米
龙顺御墅
可预见的供应量为240万平米，
以多层洋房/高层为主要产品形式
依托新家园组团规划，知名开发商进驻，居住板块迅速形成，吸引周边市区的外溢人群
区域认知：距离中心城区最近的大型居住区，规划的10个新家园组团之一，承担疏解中心城区人口的规模化城市地区，但区域内配套缺乏。
产品类型：高层、小高层；
价格：高层、小高层价格5500元-7000元/平米;
市场供求情况：产品户型以80-90m2的二居户型最受青睐，另外受市场影响，今年以来小高层洋房在月均30套，高层在10套左右
客户构成：西青地缘性客户为主，部分市区客户（河西、南开为主，其次为红桥、河北、和平）；前期以地缘性改善型客户为主，关注创新产品和环境；后期逐渐向刚性需求转变，目前投资、婚房客户比例增加
代表在售项目：天津富力湾、水语花城、八栋适家、华亭国际、假日风景、假日润园、大地12城
西青中北镇
前期以多层洋房为主，后期产品多元化，出现高层/小高层产品，目前主流供应产品为80-90m2的二居高层/小高层，从销售速度来看，二居产品最受客户青睐
开发时间
开发
项目
2005
2006
2007
2008
天津富力湾
水语花城二三期：4500元/平米
华亭国际一期: 均价4300元/平米
水语花城二三期:主打产品80/90两室
华亭国际一期：100m2左右的两居
天津富力湾：7200元/平米
华亭国际二期：均价7000元/平米
大地12城三期：高层均价为5500元/平米；洋房均价6200元/平米
八栋适家：均价6000元/平米
天津富力湾：主推89平米的两室
华亭国际二期：55㎡一居；83、87、92、105㎡两居；115㎡三居（多功能室）；149㎡四句（跃层）
大地12城三期：主推90平米的两室
八栋适家：主推平米和平米的两室户型型
假日风景二三期：小高层电梯洋房价格6800元-7300元/平米;
假日润园：小高层7200元/平方米
水语花都四期:6100元/平方米
假日风景一期：均价5000元/平米
水语花城一期：4200元/平米
产品价格
假日风景二三期：主推90米左右两室，精装修;小高层洋房85-88m2;5层到顶小洋房面积为95-120m2;
水语花都四期:主推91、96平米两室与120平米三室两厅两卫户型;高层主推65、90、93平米一室、两室户型
假日润园：全部为88-92m2的二居
假日风景一期：一期05年7月开盘，主打产品为宽景洋房，2-3居，2居90-120m2，3居120-140m2
水语花城一期：主打产品80/90两室
产品户型
华亭国际一期
大地12城三期
假日风景一期
水语花都四期
水语花城二三期
华亭国际二期
八栋适家
水语花城一期
大地12城三期
高层
多层
小高层
联排
独栋
双拼
叠拼
假日润园
假日风景二三期
天津富力湾
假日风景一期
片区的领跑者，以创新洋房产品打开市场，前期吸引地缘性客户，后期客群区域扩散，辐射西青、南开、红桥等区域，主要针对改善型需求客户
客户描述：
前期以地缘性客户为主，主要来自南开区，到了后期区域圈层有所扩大，来自南开区，河西区等，但也不太会吸引到东边的客户；有少量客户来自北京，但这些人本身都是天津人，只是在北京工作的；
客户层次都挺高的，主要有周边地区的公务员，私营企业主，周边大学老师等，他们很多人都有车，以改善型需求为主，关注创新产品和环境；其中市区的改善型客户，有50%以第二居所为主，一般周末过来住，只有老人常住；
后期刚性需求的客户逐渐增多，客户关注低总价和成熟配套；
花园洋房、小高层
产品类型
一期主打产品为宽景洋房，2-3居，2居90-120m2，3居120-140m2
三期小高层洋房85-88m2为主力户型，
户型区间
容积率
一期05年7月开盘
二、三期08年开盘
开盘日期
30万平米
建筑面积
23万平米
占地面积
项目基础信息
三期每个月能销售20套
60-80
小高层价格6800元-7300元/平米;
三期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
核心竞争力：创新洋房产品；品牌开发商；成熟配套
典型项目
假日风景
…
一期开盘全部为90m2的二居，主要面向区域周边和市区西部区域刚性置业需求者，客户以南开区为主，占80%，作为第一居所
客户描述：
80%的为南开区，以刚性自用为主，少量养老的客户，大多数是作为第一居所，占70-80%；
来我们项目的客户选用产品是首先考虑的是价格，然后是看配套，最重要的交通，商业，幼儿园等等；客户买房时以老带新特别多，很多客户就是假日风景业主带来的
小高层
产品类型
一期总共12栋小高层，共728户,全部为88-92m2的二居
户型区间
容积率
2008年7月开盘
开盘日期
30万平米;一期建面万m2
建筑面积
22万平米;一期万m2
占地面积
项目基础信息
月均销售40套
60
精装修均价7200
一期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息（已售罄）
核心竞争力：品牌开发商；成熟配套
典型项目
假日润园
…
配套：华润超市，百米商业街，业主会所，幼儿园，中北中学，4星级酒店
销售速度15套/月；
均价6100
50-149的越层，主推86-87的两室
32
小高层
华亭国际
4-5套每月
6000-6300元/平米
主推86-91平米两室；114-118三居
4
小高层
八栋适家
30-40套每月
高层均价5500，洋房6200
高层，洋房50-130。主打80/90的两居
100
高层、多层花园洋房
大地12城
月均40套
均价6000，洋房6500，高层4900
花城洋房主推91、96平米两室与120平米三室两厅两卫户型；高层主推65、90、93平米一室、两室户型
30
高层、花园洋房
水语花城
月均销售10套
7000（带装修）
主力户型为两室约89平米
25
高层
天津富力湾
销售情况
户型区间
总建面积
（万㎡）
价格（元/m2）
容积率
用地性质/产品类型
项目名称
其他在售楼盘状况
梅江板块的延伸，依托便捷的城市交通、规划利好以及城市传统上风上水的位置成为天津中高收入阶层低密度置业新兴区域
区域认知：梅江板块的延伸，依托便捷的城市交通、城市规划利好以及城市上风上水的位置成为天津中高收入阶层低密度置业新兴区域
产品类型：产品类型以低密度产品为主；面积区间较大
价格：高层、小高层5000-6000元/平米；多层6500-7000元/平米;独栋16000-18000元/平米；联排12000元/平米
市场供求情况：市场在售产品较为多元化，其中别墅产品以500万左右的独栋产品为主，其次为300万的联排产品
客户构成：是以河西区客户为主，且以第一居所为主，购买该区域生态型住宅是看重安静、社区感、物业自身品质等高舒适度和高品质指标；在满足基本户型尺度的基础上，可以为项目的高品质支付相当溢价。
代表在售项目：玛歌庄园、红磡领世郡、新悦庭、华韵欧风、博雅苑
梅江南板块
前期以独栋、联排产品为主，后期出现少量高层、小高层产品；独栋均价16000-18000元/平米，高层、小高层均价6000元/平米
开发时间
开发
项目
2005
2006
2007
2008
红磡领世郡:独栋均价9000元/平方米
红磡领世郡:独栋300平米左右
新悦庭: 18000元/平米
华韵欧风博雅苑:洋房7800元/平米，联排12000元/平米
新悦庭:面积区间在305平米-540平米，以300-350m2的户型为主力户型，其中300m2的户型地上两层，没有地下室；其余的户型都设有半地下室，主要为地下双车库；
华韵欧风博雅苑:主力户型是面积区间260-300的联排产品，另外供应少量的小高层洋房产品，面积为80/90m2，140/150m2
红磡领世郡:高层5300-6000元/平米
玛歌庄园
：6934元/平米
产品价格
红磡领世郡:现售高层，户型64-130平米
玛歌庄园:面积有370、460、580三种。460平米是主力户型，全部产品都有地下室
产品户型
新悦庭
玛歌庄园
华韵欧风博雅苑
红磡领世郡
红磡领世郡
红磡领世郡
高层
多层
小高层
联排
独栋
双拼
叠拼
华韵欧风博雅苑
华韵欧风博雅苑
天津南部低密度复合大盘，依托强势的社区配套设施，吸引区域周边以及市区的主动郊区化客户
客户描述：
别墅客户主要是津南、西青、空港（A320团购了20-30套），北辰（第二居所）；洋房产品客户以市内六区为主，第一居所，有部分是养老的，别墅第二居所占比在30%左右；
10套/月
4-5套/月
多层，现在7、8套/月，高层，现在15套/月
独栋150
独栋300
高层35-80
独栋5000
独栋10000
高层5300-6000；多层6500-7000
一期06年
一期07年
二期08年
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
核心竞争力：成熟配套；大规模社区；环境
独栋；多层；高层
产品类型
现售高层，户型64-130平米
户型区间
容积率
二期08年
开盘日期
140万平米
建筑面积
350万平米
占地面积
项目基础信息
典型项目
领世郡
…
配套情况：商业、餐饮、娱乐配套计万平米；南部中心，会所（体育主体）和商业，1万平米；教育配套有泰达国际学校，双语幼儿园；交通配套，有到体院北、小海地的两趟公交车；娱乐配套，2250亩的高尔夫练习场和比赛场，
月均销售洋房11、12套
洋房7800，联排12000
洋房、联排为主，7个独栋
独栋/联排/叠拼/洋房
华韵欧风博雅苑
2007年10月开盘，由于开发商广告推广的问题，导致认知度低，一直出于封盘状态，至2008年8月重新开盘
18000元/平方米
面积区间在305平米-540平米，以300-350m2的户型为主力户型，其中300m2的户型地上两层，没有地下室；其余的户型都设有半地下室，主要为地下双车库；
独栋
新悦庭
一期05年底开始卖，共250套，现在2/3已售
开盘时价格是7000～8000/平米，现在已经涨到16000
面积有370、460、580三种，地中海风格。460平米是主力户型，全部产品都有地下室
12
独栋
玛歌庄园
销售情况
户型区间
总建面积
（万㎡）
价格（元/m2）
容积率
用地性质/产品类型
项目名称
其他在售楼盘状况
依托东丽湖的自然资源和较为便捷的交通条件成为天津新兴的休闲宜居别墅区
区域认知：优良的生态环境，越来越高的区域认知，离天津城区和滨海新区距离都比较近，较便利交通；
产品类型：产品线较为丰富，包括独栋、联排、双拼
价格：别墅类产品均价25000元/平米; 洋房均价早期为5300元/平米，后期在6700元/平米，小高层5300元/平米
市场供求情况：城市天籁和城市街坊等项目均已售完
客户构成：客户有零散的别墅客户演变为地缘性及周边（空港）改善客户，目前随着区域配套的逐步成熟，客户来源日趋广泛。
代表在售项目：万科城精装瞰景洋房、溪缇郡、万科城一期别墅、万科城三期湿地公园、万科城三期湿地岛居联排别墅、朗钜天域、夏阳溪韵风景湾
东丽湖板块
前期以低密度产品亮相，后期产品多元化；目前主流供应产品为80-90m2的二居洋房和联排；洋房均价6700元/平米，联排万元/平米
开发时间
开发
项目
2005
2006
2004
万科城三期:均价7400元/平米
万科城三期:独体25000元/平米，双拼20000元/平米，联排13000元/平米
朗钜：5层6700元/平米，7层6300元/平米，11层5800元/平米
朗钜：二期建面积21万，容积率，目前在售5、7、11层产品，其中洋房以90-130平米为主，而11层则以60-110平米左右的小户型主打
万科城三期：联排别墅，面积在180—210平米；双拼别墅，面积在170—250平米
万科城二期：5600元/平米
万科城一期:户型面积170-300平方米；
万科城二期：多层产品80/90的两居， 或者是130/140/150大户型
万科城一期:均价13000元/平米
万科城二期：均价5300元/平米
风景湾:联排别墅均价8000元/平米，双拼为8000元/平米
朗钜：联排155-180万元/套；独栋800-1500万元/套
风景湾：户型面积187-250m2；
朗钜：独栋250m2；联排210-220m2
万科城二期：高层90-120的二三居
万科城一期：均价为25000元/平米
万科城三期：多层6700元/平米
溪缇郡：未定
万科城一期:7800元/平米
产品价格
万科城三期：主力户型面积为80—90平米精装两居，配以少量的情景花园洋房，面积在130平米三室
溪缇郡：花园洋房和联排别墅，洋房面积为90-110平米，联排别墅面积为190-260平米。
万科城一期:户型面积170-300平方米；
产品户型
万科城一期
万科城一期
万科城一期
万科城二期
万科城三期
万科城三期
万科城三期
溪缇郡
万科城一期
万科城一期
溪缇郡
2007
2008
万科城一期
风景湾
风景湾
朗钜
朗钜
万科城三期
朗钜
风景湾
朗钜
万科城一期
高层
多层
小高层
联排
独栋
双拼
叠拼
板块的领跑者，4000亩地造城行动，前期推出低密度产品吸引周边改善型客户，后期产品类型复合化，市区客户逐渐成为主流
典型项目
万科城
…
客户描述：
产品种类丰富，价格区间分布较广，因此面向的客户群也较为广泛。客户主要是京津地区25到45岁的有实力人群；客户来源较广，天津的、北京的、开发区的、以及外地周边的客户都有。客户由零散的别墅客户演变为地缘性及周边（空港）改善客户。天津市区和郊区的客户比例大概能在2：1左右。刚开盘时市区客户主要来自河东、河西，随后扩散到整个市区。主要是为改善型客户和在天津上班的客户为主, 北京市的客户源分散较为广泛，不是针对某个特定区域。
独栋、联排别墅、低层公寓、洋房、高层
产品类型
主力户型面积为80—90平米的经典精装两居，配以少量的情景花园洋房，面积在130平米左右三室。
户型区间
容积率
04年万科城一期
开盘日期
200万平米
建筑面积
4095亩
占地面积
项目基础信息
核心竞争力：环境好、品牌开发商、产品种类丰富、地理位置好
配套情况：规划有公园、学校、医院、酒店、写字楼，目前这里的商业设施邻里中心、运动设施主题公园、公交线路等都已经推出
二期开盘洋房以90-130m2，以及60-110左右的小户型为主，针对万科东丽湖同一类型的产品以价格取胜
客户描述：
总体客户主要为单位在开发西区内、空港单位、周边首次置业人群，其次为天津市区改善型客户，中产阶级，年龄在30-40岁，有车的人群；投资客户占到10%-15%，较为关注产品的价格。客户年龄略大于万科项目，考虑与其建筑风格相关。
月均10套左右
多层洋房50-110
目前在售5、7、11层产品均价6000元/平米，其中5层6700元/平米，7层6300元/平米，11层5800元/平米
二期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
核心竞争力：性价比
花园洋房
产品类型
其中洋房以90-130平米为主，而11层则以60-110平米左右的小户型主打
户型区间
容积率
二期08年
开盘日期
31万平米
建筑面积
21万平米
占地面积
项目基础信息
典型项目
朗钜天域
…
配套情况：亚洲最大室内温泉会所——欢乐谷水上运动中心，建面7万平米；
其他在售楼盘状况
多层07年月均200套，现已经清盘
独体别墅25000元/平米，双拼20000元/平米，联排13000元/平米；多层均价7400元/平米
联排别墅的面积适中，在170平米到250平米，分为5种户型，主力户型面积为170—210平米，高层主力户型面积以90-120平米
8
联排别墅多层 小高层 高层
万科城三期
独栋仅剩余7套，三期联排剩余100套左右
独栋均价26000元/平米，联排均价13000元/平米
主推户型面积170-300平方米
独栋、联排
万科城一期
销售速度偏慢，月均3套左右
联排别墅10000元/平米，双拼别墅14000元/
主推户型为双拼200-250平米，联排200-220平米
联排、双拼
夏阳溪韵风景湾
（尚未开盘）
（尚未开盘、未定）
首创溪缇郡为花园洋房和联排别墅，洋房面积为90-110平米，别墅面积为190-260平米
1
30
电梯花园洋房、联排别墅
溪缇郡
月均40套
6700元/平米
主推户型面积为80—90平米的经典精装两居
55
高层、
多层
万科城五期
销售情况
户型区间
总建面积
（万㎡）
价格（元/m2）
容积率
用地性质/产品类型
项目名称
天津郊区化市场小结
1、整体特点
外环线周边的板块成为承接城区外溢人口的主要区域
2、客户特征
各自的板块绝大多数客户以地缘性客户为主，在板块发展成熟度较高后，逐渐吸引了少量市区客户。其中市区改善型客户转向郊区置业多为低密度置业；在郊区购买普通住宅的市区客户以被动郊区化为主流。
3、板块发展历程
天津被动郊区化区域依托政府规划利好、便利的公共交通资源以及地缘性相对成熟配套，通过中低密度创新产品来吸引首期的地缘性改善客户，聚集人气，区域成熟度走高后，逐渐吸引市区的被动郊区化客户。
天津主动郊区化区域依托大规模土地和资金投入，通过综合强势的区域配套和低总价高性价比产品来吸引周边改善型客户，后期容积率走高，区域交通改善，辐射范围扩大。
天津郊区化市场小结（续）
4、未来发展趋势
北辰区、西青中北镇作为中高密度居住区，是承接城区西部和北部人口被动外溢的主要区域；梅江南为梅江板块的延伸，成为新兴的富人区，吸引市区南部的中高收入阶层；东丽湖未来将继续开发多元化的中低密度产品，打造休闲宜居低密度居住区。
基于天津郊区化市场的项目发展机会和应对策略
武清并不在天津低密度市场的发展方向上，天津主动郊区化辐射范围主要集中在北部的蓟县、京津新城，南部的梅江南板块和滨海新区，现状难以辐射到武清范围内。
天津被动郊区化区域止于外环周边居住组团，特别是北辰、西青等外环居住板块对该部分人群截流明显。
因此，武清在天津的市场机会更多基于未来区域价值的引导以及营销的努力。
北京市场
天津市场
武清市场
北 京
所 处
阶 段
按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；
当前，北京的城市化水平达到％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；
2007年，北京人均GDP达到7370美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。
从北京城市发展趋势看，北京城市发展正处于快速郊区化阶段
——诱人的房价差
——快速捷运系统
——汽车时代到来
郊区化生活的交通壁垒、价格壁垒、心理壁垒逐渐消失
人口郊区化的三个前提
燕郊与通州的价格差从2004年500元上升至2007年3000~4000元。越来越大的价格差让燕郊的价格变得诱人，成为吸引被动郊区化客户最大因素；
诱人的房价差
快速捷运系统
2006年底京通、京哈高速公路贯通工程的竣工，北京—燕郊全程高速贯通，北京CBD—燕郊的通勤时间控制在30分钟以内，“半小时生活圈”横空出世；
燕郊的崛起
汽车时代到来
北京汽车保有量已突破300万辆，并且以10%的速度上升，汽车时代已经来临。
根据北京的城市规划，郊区新城是未来北京实现宜居宜业、同业同城的构想实现地
通州新城及地区发展
北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。
顺义新城及地区发展
引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。
亦庄新城及地区发展
引导发展电子、汽车、医药、装备等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能，积极推动开发区向综合产业新城转变。
大兴新城及地区发展
引导发展生物医药等现代制造业，以及商业物流、文化教育等功能。
房山新城及地区发展
引导发展现代制造业、新材料产业（石油化工、新型建材），以及物流、旅游服务、教育等功能。
昌平新城及地区发展
重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能。
怀柔新城及地区发展
引导发展会议、旅游、休闲度假、影视文化等功能，平原地区可发展科技含量高、无污染的都市型工业、现代制造业。
平谷新城及地区发展
引导发展都市型工业和现代制造业，以及物流、休闲度假等功能。
密云新城及地区发展
引导发展科技含量高、无污染的都市型工业，以及旅游度假、会议培训等功能。
延庆新城及地区发展
引导发展都市型工业，以及旅游、休闲度假、物流等功能。
门头沟新城及地区发展
西部发展带的重要组成部分。引导发展文化娱乐、商业服务、旅游服务等功能。
数据来源：《北京城市总体规划（2004-2020）》
近年来，北京远郊房地产市场开始起步，主要分为性价比较高的主动郊区化的低密度物业、被动郊区化的具备价格优势的普通住宅
代表项目
龙山新新小镇
以资源占有型自用客户、养老客户为主
独栋万，
联排万
低密度物业
红螺湖
怀柔
琉森湖庄园
80%为北京客户
5600
板式高层
纳丹堡
宝坻
密云
香河
廊坊市区
燕郊
区域
以休闲度假客户为主，养老型客户为辅
独栋1万，
联排6000
低密度物业
领秀谷
一期于07年10月开盘，现已基本售完，剩余尾盘。购买者以本地人居多
洋房7000，独栋万
低密度物业
塞纳河谷
以养老客户、准中产阶级的第二居所为主
联排5000，独栋8000
低密度物业
孔雀城
以京津两地的高端私企度假客户为主，尤以北京客户居多
独栋万，
联排6500
低密度物业
京津新城
北京被动郊区化客户为主
4200
板式高层
上上城
客户类型
均价
产品形式
代表项目
孔雀城
（香河）
塞纳河谷
（廊坊）
纳丹堡
（燕郊）
香醍漫步
（顺义）
京津新城
（宝坻）
红螺湖
（怀柔）
水墨庭院
（密云）
京东被动郊区化主要沿轨道交通、快速交通沿线向京外扩散
形成以下3大板块：
通州板块
燕郊板块
香河板块
北京
北京市场 之东部被动郊区化路线图
天津
通州
燕郊
香河
京东郊区化蔓延区，东部白领客户的主要聚居地；未来供应量有限，市场价格达到新的高度
通州板块
区域认知：依托良好的区域位置、便利的交通条件、完善的城市配套形成的居住区。
产品类型：以高层、小高层为主
价格：高层、小高层8000-13000元/㎡
市场供求情况：受大势影响， 通州市场08出现“供大于销”，但以消化存量为主；从长期来看，商品房市场新增供应量减少，市场供不应求的趋势难以扭转
客户构成：主力客户为北京东部白领客户，少量区域地缘性客户以及拆迁导致的被动郊区化客户
代表项目：武夷花园、DBC加州小镇、金隅七零九零、新通国际花园、京贸中心
依托交通和距离优势，近3年来发展迅速，逐步成为京东房地产市场重要组成部分
燕郊板块
区域认知：北京周边快速发展的新兴居住区，定位于CBD，“半小时生活圈”横空出世
产品类型：以高层、小高层为主
价格：高层、小高层4500-5500元/㎡
市场供求情况：房价的抬升加速了开发进程和市场放量，2008年燕郊市场放量达600多万m2，容积率2-3，产品同质化现象严重
未来供应：2009年燕郊市场住宅放量增长40%以上，供应主要集中在西部区域，未来2年内燕郊后续供应量依然巨大
客户构成：东部白领阶层逐渐成为燕郊购房客户的主导力量，另外投资客户也占有相当比重；伴随燕郊房价的抬升与高品质项目的开盘，东部白领客户中开始出现支付能力更强的客群
代表项目：星河皓月、美林湾、纳丹堡、上上城
目前在售楼盘情况
主打欧式园林
高形象
户外、DM\网络报纸
北京东部及燕郊
大规模配套，功能齐全
社区大巴
中小户型
设计合理
注重产品细节
5600
纳丹堡
规模
通勤
930公交
社区大巴
930公交
930公交
930公交
配套
缺乏
自有配套
城市级配套
优势明显
缺乏
自有配套
中型社区配套
中型社区配套
4500
4500
5000
高层：5500
洋房：6200
5700
均价
元/平米
集中在燕郊
北京东部及燕郊
集中在燕郊
集中在燕郊
集中在燕郊
范围
营销
DM\网络报纸
户外、DM\网络报纸\活动
DM\网络报纸
局限户外、DM\网络报纸
DM\网络报纸
渠道
中等
高形象
中等
高形象
较好
形象
景观一般
中小户型
较注重品质
星河皓月
景观较好
景观一般
小户型
一般
华泰忆江南
景观较弱
中小户型
缺陷较大
一般
上上城
一般
较注重品质
建筑
产品
中大户型
方正合理
户型
园林
景观一般
潮白人家
美林湾
项目
香河将同通州、燕郊等区域共同构成京东城市群，目前相当于燕郊渐露热点区域的肇始阶段
香河板块
区域认知：与燕郊相比，区域陌生度还较高，目前相当于燕郊渐露热点区域的肇始阶段
产品类型：以高层、小高层为主
价格：高层、小高层3000-4000元/㎡
市场供求情况：普通住宅产品供应量激增，同质化严重，目前市场主流供应为70-90m2的板式小高层产品，总价25-35万；从销售速度来看，二居产品最受客户青睐
未来供应：近期土地放量巨大，未来供应量将达到130万m2，容积率多在2以上
客户构成：弱经济年轻客户的刚性过渡需求，本地地缘性客户。在香河县城周边的早期楼盘以本地客户自用为主，新开楼盘北京客户逐渐聚焦，以投资客为主；在后兴起的天下第一城区域周边楼盘以北京客户为主，占比60-80%
代表项目：梅沙湾、檀香湾、颐和家园、天琴湾
普通住宅产品供应量激增，同质化严重，目前市场主流供应为70-90m2的板式小高层产品，总价25-35万；从销售速度来看，二居产品最受客户青睐
月均30多套
均价3500元/ ㎡
主力户型70—160平米
15万㎡，1400余户
17层板式高层
天琴湾
月均20-30套，四居及复式户型因总价高滞销
均价3900元/ ㎡
一居54 ㎡ ，二居108-129 ㎡ ，三居139 ㎡
万平，共797户
17层板式高层
育龙香苑
月均不足20套
均价3410元/ ㎡
一居67 ㎡，两居72-92 ㎡，三居 127-166 ㎡
-
万㎡
18层板式高层
颐和家园
基本售罄
均价6000，洋房6500，高层4900
主力户型80-120 ㎡
-
万㎡
6层花园洋房
檀香湾
月均30-40套/月
起3000，均3200，最高3500
70-95 ㎡，主力户型为80 ㎡二居
14万㎡ ， 共1167户
6层花园洋房
梅沙湾
销售情况
户型区间
总建面积
（万㎡）
价格（元/m2）
容积率
用地性质/产品类型
项目名称
客户演变：在香河县城周边的早期楼盘以本地客户自用为主，新开楼盘北京客户逐渐聚焦，以投资客为主；在后兴起的天下第一城区域周边楼盘以北京客户为主，占比60-80%
北京客户逐渐进入,逐步成为除本地客户外的另一主流客户群。
北京、香河客户约各占50％，香河以居住为主，北京客户仍以投资为主，购买产品主要80平米左右二居
天琴湾
香河约占70％，以购买二居三居为主；北京约占30％，以一居为主，购买目的以投资及养老为主，
育龙香苑
以本地客户为主，北京客户较少，不足20%
颐和家园
县城
北京客户约占60％（通州、朝阳），本地约占30％，其他区域约10％（天津青浦、廊坊）；北京客户以通州工薪阶层刚性自用为主，含少量投资；
檀香湾
北京客户约占80％（通州、朝阳），天津青浦、廊坊约占10%，本地约10％；北京及外地客户以第二居所为主，少量养老；天津、廊坊以投资为主
梅沙湾
天下第一城
客户情况
项目名称
所属区域
京东被动郊区化市场小结
2、从目前市场供需来看
北京东部白领客户主要聚居地的通州市场价格达到新的高度，同时未来供应量有限，客户逐渐向京外地区扩散，燕郊等京外地区已经成为京东白领京外地区置业的重要目的地。
1、整体特点
依托公共交通配套和距离优势，吸引京东地区外溢人口置业。
3、产品特征
产品同质化明显，以小户型的高层、小高层产品为主；后期出现了少量高品质的大户型产品。未来2年内将有大规模放量，其中燕郊板块有1150万m2；香河130万m2，容积率多在以上，产品严重同质化，竞争激烈。
4、客户特征
市场发展初期，以本地自用消化为主；在快速发展期，吸引大量京东低收入人群置业；在后期，东部白领客户中开始出现支付能力更强的客群。
未来发展趋势和本项目应对策略
通州、燕郊和香河板块未来供应产品容积率走高，以满足京东被动外溢人群置业为核心；且未来供应量较大，对本项目产生的截流明显，短期内难以辐射到武清范围内；从长时间范围来看，本项目要吸引京东被动郊区化人群，必须与之形成差异化，避免同质化产品带来的直面竞争。
京东主动郊区化向东扩散，主要集中在交通相对便利的旅游风景区、休闲度假区和宜居新城
形成以下3大板块：
廊坊板块
蓟县板块
京津新城板块
梅江南
东丽湖
天津
北京
北京市场 之东部主动郊区化路线图
天津
廊坊
京津新城
蓟县
依托交通优势，通过高性价比产品或者高品质高尔夫资源，成功吸引了北京的别墅梦追寻型客户和财富阶层
廊坊板块
区域认知：依托良好的区域位置、便利的交通条件、完善的城市配套形成的新兴住区。
产品类型：以独栋、联排为主
价格：联排4000-13000元/㎡，独栋8000-38000元/㎡；总价分层明显，200-300万和700-2000万
市场供求情况：产品户型分两个区间从200-300㎡到500-1000㎡，低总价的小户型联排、小独栋消化速度较快
客户构成：一部分为财富阶层；另一部分为北京市区的价格敏感型、别墅梦追寻型中产客户；以北京市区为主，主要分布在朝阳区，多为价格敏感型客户，追求“5+2”的度假生活
代表项目：大运河孔雀城、艾力枫社、塞纳河谷、东方夏威夷、华堂高尔夫庄园
位于廊坊市区，以顶级高尔夫配套，吸引全国范围内的财富阶层，实现很高的溢价
客户描述：
面向全国的顶级财富阶层；其中以北京的客户为主，其次是廊坊本地财富阶层，少量周边地区财富阶层；
看中高尔夫强势资源以及产品的稀缺性。
独栋、联排、高尔夫公寓
产品类型
独栋1000m²，50套；独栋300-680m²，90套；公寓60-100m²
户型区间
容积率
2007年7月开盘
开盘日期
总建筑面积万m²
建筑面积
总占地3700亩
占地面积
项目基础信息
10
400万起
独栋起价 13000元/m²
一期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
C区
C区
核心竞争力：强势资源、稀缺性
配套： 36洞高尔夫球场，中欧洲风情小镇、2万m2会议展览中心；五星级酒店；酒店式公寓等
典型项目
艾力枫社
…
位于燕郊开发区，针对北京低密度市场，由于并无强势资源和价格优势，市场销售速度缓慢
客户描述：
客户以北京为主（朝阳、海淀等区都有，因为大家都觉得便宜），河北客户几乎没有；高尔夫会员在此买房的不多，很少有客户冲着其临近华堂高尔夫而在此买房的；客户基本都是贷款买房，很少有一次付清的。
独栋
产品类型
以300多㎡的户型为主，少部分为500多㎡的户型
户型区间
容积率
2008年5月开盘
开盘日期
215000平米；独栋610套
建筑面积
占地849亩
占地面积
项目基础信息
4-5
300万起
独栋均价为万/㎡左右
一期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
核心竞争力：园林景观
配套： 会所、健身房、乒乓球馆、跑马场（自己的配套）、30亩的运动主题公园（竞速跑道、网球、篮球、攀岩等）；
典型项目
达观别墅
…
位于香河天下第一城片区，前期推出高性价比的低密度产品克服区域抗性，实现较快销售速度
客户描述：
项目客户定位于北京市区改善居住品质的中端客户，另一部分为低总价吸引的市区投资客；多数为北京人，多为小私企老板、公司中高管；部分当地关系户；客户群多上有老，下有小，以价格敏感型客户居多。
独栋、联排、高尔夫公寓
产品类型
独栋330-350m²；联排180-330m² ；叠拼150-180m²；
户型区间
容积率
2008年5月开盘
开盘日期
365835平方米；
一期139900平方米,二期146500平方米,三期43500平方米
建筑面积
330046平方米；
占地面积
项目基础信息
25
80万起
独栋均价9000元/m²；联排5500元/m² ；叠拼150-180m²；产品以联排为主，有3-6联排；
一期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
核心竞争力：环境、低总价、品质产品、别墅符号
配套： 2000平米的生态体验会所；近万平米的国际化休闲商业街 ；3000平米的双语高级幼儿园
典型项目
孔雀城
…
其他在售楼盘信息
7套/月
独栋500-1400万
独栋12000-15000元/㎡
独栋400-600㎡，地下140-170㎡
独栋131套
华堂高尔夫庄园
共289套，双拼别墅占一半左右，其次为联排，独栋；
独栋为主，少量联排，公寓约1000多套
共510套，有叠拼别墅；花园洋房；
产品形式与配比
尚未开盘
7套/月
20套/月
消化速度
未定
未定
双拼分227㎡和286㎡两种户型；独栋235㎡-410㎡；联排分251㎡、266㎡、307㎡三种户型，无地下
挪威de森林
独栋800－2000万；联排200万；公寓
独栋20000元/㎡（带地下室）;联排15000元/㎡；公寓均价（5700元/㎡）
独栋360㎡，地下60-150㎡；联排224 ㎡ ，无地下；小公寓90ｍ２
东方夏威夷
120-430万
价格6000-9000m2；双拼15000，单价600万；
户型170-360㎡，主力户型230-250㎡，地下60-70㎡；
塞纳河谷
总价
单价
面积区间
项目
依托盘山风景区等自然资源优势，吸引京津两地的旅游度假型客户，主流供应产品为100万以内的联排产品
蓟县板块
区域认知：京津两地知名度较高的传统旅游度假区，自然资源较为强势。
产品类型：以独栋、联排为主
价格：区域价格平台联排4700元/m2；双拼5500元/m2；
市场供求情况：以低总价的联排、独栋产品为主，总价多控制在100万以内；
客户构成：客户以北京市客户（北京市东部地区）为主，其次为天津市区客户和蓟县本地客户
代表楼盘：金碧天下、盘龙谷、天一绿海
依托自然资源和配套优势，打造休闲度假社区，通过低总价产品实现快速销售
客户描述：
以北京客户为主，占50%，其次是天津市区客户，少量河北唐山等地客户；以第二居所为主，作为养老度假，部分客户看中低总价，兼具投资色彩。
独栋、双拼、联排、叠拼
产品类型
以联排为主，主力户型面积200m2左右
户型区间
容积率
2008年9月29日
开盘日期
一期31万平米
建筑面积
总占地14000亩；一期占地1000亩
占地面积
项目基础信息
2008年9月29日开盘，一周之内销售420套。
65万起
联排4700元/m2；
双拼5500元/m2；
一期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
C区
C区
C区
核心竞争力：配套完善、低总价、品质好
配套： 拥有国际会议中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、商业中心、健康中心、以及一座五星级酒店等休闲配套；目前五星级酒店、会所等配套设施已经建成，尚未营业。
典型项目
金碧天下
…
盘龙谷300亿投入文化造城，定位于世界级复合型文化产业区，综合旅游兼影视产业地产开发
客户描述：
由于项目处于蓄客期，客户以北京朝阳CBD高层领导为主，也有少量天津市本地客户，但来源主要是以蓟县本地为主
联排别墅
产品类型
销售面积190-280m2，赠地下室送80-110m2，有车库
户型区间
容积率
未定
开盘日期
74万平米
建筑面积
99万平米
占地面积
项目基础信息
未开盘
100-200万
未开盘
未开盘
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
核心竞争力：规模大、环境、综合旅游和产业配套
典型项目
盘龙谷
…
配套：产业配套、旅游配套、商业配套、居住配套四位一体，包括观礼剧院、5星级商务酒店、超5星级度假酒店、山泉SPA、国际学校、双语学校、医院；国际品牌步行街、大型体验式shopping mall等、餐饮酒吧等商业配套；符合国际赛事标准的山地高尔夫、室外网球场等运动配套
陌生区域新兴的大型居住组团，立足于打造京津两地休闲度假的第二居所，吸引度假、养老型客户
京津新城板块
区域认知：大规模陌生区域造城计划，新兴的度假休闲区，拥有良好的湿地景观、河湖资源；强大的休闲娱乐教育配套资源
产品类型：产品类型复合化，包括低密度的独栋、联排产品以及中低密度的多层、小高层产品
价格：联排5000-8000元/㎡，独栋8000-11000元/㎡；多层洋房5000元/㎡ ；小高层4500元/㎡
市场供求情况：产品户型分两个区间从200-300㎡到500-1000㎡，低总价的小户型联排、小独栋消化速度较快
客户构成：来自北京、天津的休闲度假型客户、养老型客户，以第二居所为主
代表项目：京津新城、锦绣香江
板块的领跑者，22500亩的造城行动，依托温泉、高尔夫等核心资源，全力打造集娱乐、休闲、旅游、居住、会务等全方位居住型社区
典型项目
京津新城
…
客户描述：
总体上天津的客户约占60%，北京的客户约为30%，其余10%的客户来自其他地区。
前期90%都是天津市区人，多为第一次别墅置业者，基本上是老天津人，作为第二居所，兼具投资；职业上多为私营业主，准财富阶层，中产阶级往上的人群不多。天津的客户分布较散，主要是客户之间的相互介绍。后期，北京客户增多，投资客减少，自用客户为主，多数为财富阶层，有别墅置业经验。
目前有60%的客户在办理入住手续,真正入住的为20%。该区域部分客户购买目的是以商务会所为主，个人的玩乐不多。
开发策略：前期配套现行，打造休闲度假设施，后期进行住宅开发，独栋产品先期低价入市，后续将推出高尔夫公寓，率先以低密度产品入市树立区域价值标杆
核心竞争力：成熟配套、高品质产品、控制总价
独栋290-444平米，花园为400-1000m2. 无地下室，2层，单车库（室外）
户型区间
独栋、联排
产品类型
目前独栋均价11000元/m2，联排别墅毛坯6500元/m2；4个园共2000套，从04年10月开始到现在，还剩下10%。最近销售基本上是每月10套
销售情况
容积率
2004年10月
开盘日期
435万平米
建筑面积
22500亩
占地面积
项目基础信息
客户情况：
北京和天津的客户比约为4：6；80%的天津和90% 的北京客户作为第二居所。天津的客户以南开，河西客户较多，少量河东、河北区客户，购房者受交通因素影响较多。北京的客户以朝阳区为主，客群职业特征多样化。
客户关注的重点是养生，大配套。
竞争策略：主推花园洋房产品，结合少量创新官邸产品，走差异化道路避免与京津新城直面竞争
核心竞争力：创新产品+低总价+养生配套
327万m2规模中低密度大盘，结合区域资源打造养生社区
典型项目
锦绣香江
…
区洋房约为80平米；c区多为官邸（洋房），375平米；d区为小高层，120平米及以上；
户型区间
洋房，官邸产品，小高层
产品类型
容积率
2007年10月
开盘日期
327万平米
建筑面积
3000亩
占地面积
项目基础信息
100
50万
4500
一期
销售速度（套/月）
主力总价（万元）
成交均价（元/平米）
期次
项目销售信息
配套： 依托京津新城综合配套
京东主动郊区化市场小结
2、产品特征
控制产品户型，以总价在200万以内的独栋和联排产品为主；其余为少量度假养老型的多层或小高层产品。
1、整体特点
依托交通优势和自然资源，通过低总价吸引京津两地的主动郊区化外溢人口
3、客户特征
廊坊市场受北京辐射明显，北京客户占多数，吸引北京主动郊区化的价格敏感型客户和当地财富阶层；
蓟县和京津新城板块同时受北京和天津市场辐射，以天津客户为主，占比60%，主要为天津财富阶层和和准财富阶层；其次为北京投资型客户，少量自用型客户。
未来发展趋势和本项目应对策略
相对于京东主动郊区化市场，武清与蓟县、京津新城同属于一个板块圈层，从目前来看，武清受廊坊板块部分截流，但廊坊未来受土地供应、未来发展规划和资源条件的限制，难以形成规模化的中低密度意向社区，吸纳的京东主动郊区化人群有限。如何形成与廊坊、蓟县、京津新城差异化的郊区化道路成为本项目吸引京东主动郊区化市场的关键。
*
四、需求研究与整体定位
从京津大市场分析来看，来本项目置业的潜在客户按来源可以分为以下四大类:
东丽湖
北京
天津
天津
京津周边地区
落户需求客户
商贸需求客户
天津非武清地区
天津市区主动郊区化人群
天津市区被动郊区化人群
中环线以北婚龄刚性置业者
中环线以北改善型需求人群
武清本地
公务员/企事业单位人员
产业园高管
当地改善型客户
产业园中层管理人员
当地婚房客户
北京东部地区
北京主动郊区化人群
北京被动郊区化人群
武清本地潜在客户的梳理
客户梳理
35~50岁，以经商为主，上有老下有小，有一定的积蓄，有1~2套住房，主要是单位的房子或回迁房
当地改善型客户
20~30岁，以杨村当地人为主，原来和父母居住在一起
当地婚房客户
40~50岁，年收入50~100万，有车，日常开车上下班，家在北京或天津市区，很少在武清购房，少部分住在栖仙公寓，事业稳定，收入稳定
产业园高管
25~35岁，月收入4000~10000元，大部分居住在北京或天津市区，坐班车往返，少部分住在栖仙公寓，本科以上学历，处于事业起步期，工作稳定性差，未婚居多
产业园中层管理人员
30~45岁，三口之家，收入稳定，家庭年收入5~10万元，有隐性收入和较好的福利，有2~3套房子，大专以上学历
公务员/企事业单位人员
客户特征
客户类型
本地领袖客户—公务员/企事业单位人员
产品创新
开发及物业品牌
社区形象
升值空间
30~45岁，政府公务员/企事业单位职工
三口之家，收入稳定，家庭年收入5~10万元，有隐性收入和较好的福利
有2~3套房子，大专以上学历
多次置业，自住兼投资，追求居住的品质感和产品的创新性，面积在100平米以上的三居为主
有投资倾向，可以接受100万左右的总房款
置业要素排序：
产品创新、开发及物业品牌，社区形象，升值空间
产品形式：
联排180平米左右
洋房130-160
行为及生活特征
置业需求
产业园高管
产品创新；
社区形象；
品牌开发商及物业；
升值空间
40~50岁，武清或周边产业园中等规模以上企业高层管理人员
年收入50~100万，有车，日常开车上下班，
家在北京或天津市区，很少在武清购房，少部分住在栖仙公寓，事业稳定，收入稳定
有多次置业经验，追求居住的舒适性；
可以承受总价在300万以内的房子
孩子一般都成年了，不会关注教育配套；对商务休闲配套比较关注；
家在外地，不太可能作为第一居所，但距工作地点近，可能作为工作时间主要居所
置业要素排序：
产品创新；社区形象；品牌开发商及物业；升值空间
产品形式：
联排180平米左右
洋房130-160
行为及生活特征
置业需求
拿高管来说，我自己的上司是个上海人，他一个礼拜在武清也就是待2天，平时都是坐飞机往返上海，他在北京有房子；在武清也就是住个公寓什么的，没有在武清买房。如果不回上海，那就是在北京待的多。
——武清开发区某外企中层管理人员王女士
主要关注武清未来区域发展成熟度，短期内难以考虑在武清置业
对本项目的看法
产业园中层管理人员
区域发展
城市配套；
自然环境
交通条件
25~35岁，
月收入4000~10000元，大部分居住在北京或天津市区，坐班车往返，少部分住在栖仙公寓
本科以上学历，处于事业起步期，工作稳定性差，未婚居多
以自住为主，倾向于70~90平米的二居，对于建筑类型没有特别偏好，对商业/医疗/休闲娱乐等配套设施比价看重，支付能力在30~50万元
考虑到未来有可能工作变动，会注重房产的增值性
置业要素排序：
区域发展；城市配套；自然环境；交通条件；价格
产品形式：
洋房
小高层：70-90平米；
行为及生活特征
置业需求
我个人暂时不考虑买房，一方面是从市场来看，短期内观望情况严重，不会轻易出手；另一方面，目前在武清工作还是暂时阶段，并没有考虑会在此安家落户，所以在武清买房的可能性不太大；
如果说可能在武清置业的话，一个就是个人工作的稳定，还有就是我对象的工作情况；在此基础上，再综合考虑武清未来发展的预期；
——武清开发区丹佛斯员工王先生
短期内在武清置业可能性不大，主要原因是武清没有城市意向的配套，县城气息太浓厚。
对本项目的看法
本地改善客户
产品户型；
生活配套；
社区形象；
开发商品牌
35~50岁，以经商为主，上有老下有小，有一定的积蓄
有1~2套住房，主要是单位的房子或回迁房
主要是改善居住条件或为养老作准备，虽有多套房屋但无自主置业经验
看重生活的便利性，支付能力在50万左右，面积在100平米左右的二居或三居
关注社区的教育资源配套，但不是主导因素
置业要素排序：
产品户型；生活配套；社区形象；开发商品牌
产品形式：
洋房100-120平米
小高层100-120平米
行为及生活特征
置业需求
本地婚房客户
总价；
产品户型；
生活配套
20~30岁，以杨村当地人为主，原来和父母居住在一起
大多在父母的帮助下购房，支付能力在40~50万左右，多购买80~95平米的两居；
注重产品的新颖性，不太注重教育配套，但对商业/休闲娱乐等配套设施比较看重。
置业要素排序：
总价；产品户型；生活配套
产品形式：
小高层70-90平米
行为及生活特征
置业需求
市场的刚性需求还是有的，特别是80后的人群多了起来，买婚房的需求还是有的；
——武清区发改委综合科高科长
北京东部地区潜在客户的梳理
客户梳理
中青年，25-30岁，以婚房刚性需求者为主，其次为3口之家。想住市区，房子太贵，但马上要结婚，不能不买，如果交通方便，远一点没关系；在远的地方买，房子不能差，看起来舒服，住起来也要舒服；房子的品质也很重要。努力的工作是为了更好享受、更好的生活，下班后坐在咖啡厅的感觉是最好的，在北京就要体验都市的生活氛围。
北京被动郊区化人群
中年，30-50岁，多为3口之家，在市区内有城市住宅；个人年收入在50-100万之间；追求与现有居所截然不同的别墅院落生活，多数为首次别墅置业者。向往舒适、惬意的郊区生活，他们中间根据置业目的的不同，又可以细分为别墅梦想追求型客户、郊区生活驱动型客户、养老型客户。
北京主动郊区化人群
客户特征
客户类型
北京主动郊区化客户
别墅产品形式；
社区环境；
生活配套
年龄在30岁左右，企业中高层管理人员或CBD高级白领
家庭年收入在50万左右，在北京有住房，有私家车
置业目的主要是为了度假和享受别墅的有天有地的生活。可以“离地更近一点儿”，一定要有与城市公寓不一样的低密度郊区生活体验。
置业地点多选择远离城市具备少量自然景观的经济型别墅项目或山水景观别墅项目中资源较差的位置。
可以是独栋或联排，追求别墅的产品形式和空间感受。支付能力在300万以内。
置业要素排序：
别墅产品形式；社区环境；生活配套
产品形式：
联院 240-300
联排180-200
洋房180左右
行为及生活特征
置业需求
距离比较远，有好的产品和环境可以考虑
对本项目的看法
买孔雀城的房子主要是觉得户型很实用，而且赠送花园和两个车库，感觉很实惠；
孔雀城的教育配套比较健全，从幼儿园到中学都有，而且银行/商场/娱乐/健身等设施也比较全，考虑到以后老了来住会比较方便。
——固安孔雀城业主沈女士
北京被动郊区化客户
产品总价；
公共交通；
生活配套
中青年，25-30岁，以婚房刚性需求者为主，其次为3口之家。
想住市区，房子太贵，但马上要结婚，不能不买，如果交通方便，远一点没关系；
在远的地方买，房子不能差，看起来舒服，住起来也要舒服；房子的品质也很重要。
努力的工作是为了更好享受、更好的生活，下班后坐在咖啡厅的感觉是最好的，在北京就要体验都市的生活氛围。
置业要素排序：
产品总价；公共交通；生活配套
产品形式：
小高层60-90平米
行为及生活特征
置业需求
距离比较远，近期内不会考虑
对本项目的看法
天津潜在客户的梳理
客户梳理
25-30岁左右，个人收入3000-5000元/月左右，工作2-5年，事业起步期；多为外地来天津工作的毕业生，首次置业者，对价格较为敏感，稍微有一定的财富积累，目前以在市区租房为主。
天津市区被动郊区化人群
中年，35-40岁，多在政府部门工作、或者事业单位，包括周边的化工院、设计院、教师等以北辰高新区高管。学历为本科及以上；多为3口之家，事业稳定，有较好的财富积累；个人年收入在10万元以上，隐性收入高；多数客户有私家车，少量客户依托发达的公交系统上下班；有较强的支付力，有多处房产、居住和投资经验，对产品品质有强烈的要求；日常业余活动主要为健身、读书、看电影等。
中环线以北改善型需求人群
25-30岁左右，个人收入3000-5000元/月左右，工作2-5年，事业起步期；婚龄，有组织家庭的愿望。首次置业者，对价格较为敏感，有刚性需求但支付能力较弱。有知识，喜欢接受新事物。基本上没有财富积累。目前主要与父母居住，一部分以租房为主，或者被安排在单位的职工宿舍。
中环线以北婚龄刚性置业者
35-45岁，新兴财富阶层，有多处住房，有很强经济实力且处于事业上升期，知识层次高，视野广，喜欢结交朋友，周末或节假日会和朋友或商业伙伴一起度过
天津市区主动郊区化人群
客户特征
客户类型
天津市区主动郊区化客户
别墅产品形式；
社区环境；
生活配套
35~45岁，新兴财富阶层，有多处住房，有很强经济实力且处于事业上升期
知识层次高，视野广，喜欢结交朋友，周末或节假日会和朋友或商业伙伴一起度过
看重自然环境和休闲娱乐设施，买房就是买环境
多为朋友介绍扎堆买房，对价格不是太敏感
周末或节假日才来住几天，关注社区物业服务和管理水平，看中开发商品牌，需要彰显实力与身份
置业要素排序：
别墅产品形式；社区环境；生活配套
产品形式：
联院 240-300
联排180-200
洋房180左右
行为及生活特征
置业需求
距离比较远，近期内不会考虑
对本项目的看法
因为我现在住在河西区，离武清还是太远，我要是买别墅的话，区域肯定首要选择滨海新区
天津人买房肯定是就近，我看能去武清买方的区域可能也就是北辰区，河北区和红桥区；除非你们相同的产品能比差不多远近的地方便宜很多；我觉得你们项目要想吸引人的话还得做低密度产品，包括洋房，因为这些产品相对于武清那个距离，在市区还算有吸引力
——金地格林小镇业主沈女士
天津市区被动郊区化客户
产品总价；
公共交通；
25-30岁左右，个人收入3000-5000元/月左右，工作2-5年，事业起步期；
多为外地来天津工作的毕业生，首次置业者；
对价格较为敏感，稍微有一定的财富积累，目前以在市区租房为主。
置业要素排序：
产品总价；公共交通
产品形式：
小高层60-90平米
行为及生活特征
置业需求
距离比较远，如果能开通直达的快速公交，而且价格与市区相比能低很多档次，可以考虑
对本项目的看法
我现在在南开区工作，现在正打算买房，初步想法是就近在南开区买房，但这边的房子太高了，9000/m2，在西青中北镇那边可能性会大一点；
首选这些区域的原因是离工作地点近，所以我在买房的时候交通是首先条件，我觉得武清太远了，对于我来说不太实际；要是武清开通了和燕郊那边差不多直接能到我们单位的快速公交，就有可能了。这样上下班的时间应该能在1个小时以内，还可以接受。但前提是要便宜，比中北镇这边价格要下一个档次才行。如果是5000左右，交通又方便，还真是可以考虑。
——目标消费者袁女士
中北环以北改善客户
产品品质；
户型；
交通便利度；
社区内部环境；
配套
中年，35-40岁，多在政府部门/事业单位工作，学历为本科及以上；
多为3口之家，事业稳定，有较好的财富积累；家庭年收入在10万元以上
隐性收入高；多数客户有私家车，少量客户依托发达的公交系统上下班；有较强的支付力，有多处房产、居住和投资经验，对产品品质有强烈的要求
关注产品品质、私密性；对价格不是很敏感；对生活配套、交通有一定要求；
倾向于典雅精致的社区形象；关注的配套主要为教育配套、成熟商业配套等；总价承受能力50-100万。
置业要素排序：
产品品质；户型；交通便利度；社区内部环境；配套
产品形式：
联排180平米左右
洋房130-160
行为及生活特征
置业需求
从区域竞争来看，我们项目在天津北边还是有竞争力的，虹桥区本身别墅项目就没有多少，而且天津人本身地域观念就很强，到哪里都不太愿意挪窝，我们项目在本地市场还是有很大空间的。
——龙顺御墅销售主管李若飞
中北环以北婚龄刚性置业者
产品总价；
公共交通；
产品户型；
25-30岁左右，个人收入3000-5000元/月左右；
工作2-5年，事业起步期；
婚龄，有组织家庭的愿望；
首次置业者，对价格较为敏感，有刚性需求但支付能力较弱；基本上没有财富积累
有知识，喜欢接受新事物；
目前主要与父母居住，一部分以租房为主，或者被安排在单位的职工宿舍
置业要素排序：
产品总价；公共交通的便利度；户型
产品形式：小高层70-90平米；
行为及生活特征
置业需求
天津周边地区潜在客户的梳理
客户梳理
未来华北城的招商客户，主要经营建筑建材、汽车配件、电子机械城、印刷包装、医药化工、地毯皮革等业态
商贸需求客户
30-40岁，孩子到了上学的年龄，为了让孩子接受好的教育而要在天津落户，有一定的经济实力，多数在武清经商或工作
落户需求客户
客户特征
客户类型
落户需求客户
教育配套
总价
30~40岁，孩子到了上学的年龄，为了让孩子接受好的教育而要在天津落户
有一定的经济实力，多数在武清经商或工作
购买住宅主要为落户，关注教育资源；
为满足落户条件，主要对总价100万以上的房屋有需求
置业要素排序：
教育配套；总价
产品形式：
联排180-200
洋房180左右
行为及生活特征
置业需求
河北，山西大同的客户在我们项目前期占了很大比重，大约有40%，他们都是买房落户，因为我们的联排产品当时总价以及超过百万了，所以他们买这种产品比较多
——御龙湾销售主管张瑜
04年天津市出台了一个政策就是在武清买下80m2以上的房子就给落户口，天津的教育资源还是很发达的，在这边参加高考比周边省还是有点优势，所以很多河南，河北，山西等地的有钱人就来这边买房了，一下子需求就占了很多
——武清区发改委综合科高科长
商贸需求客户
产品总价；
产品升值空间
30-50岁，私营企业主，多来自武清周边的河北、河南、山西等地。
未来华北城的招商客户，主要经营建筑建材、汽车配件、电子机械城、印刷包装、医药化工、地毯皮革等业态
因在华北城经商，未来有居住需求溢出，主要做临时性居所，有投资倾向
置业要素排序：
总价；产品升值空间
产品形式：
洋房90-160平米；
公寓60-80平米
行为及生活特征
置业需求
结合区域条件和市场机会，本项目的主力客户将集中于京津两地的中产阶层
本地中产
本地领袖客户
本地改善客户
中北环以北改善客户
北京东部主动郊区化客户
京津中产
天津市区主动郊区化客户
外省中产
落户需求客户
产业园高管
本项目目标客户箱体分析
50万
100万
150万
300万
本地改善客户
本地领袖客户
200万
产业园高管
天津市区主动郊区化客户
本地中产
京津中产
北京主动郊区化客户
落户需求客户
中北环以北改善客户
产品创新；
社区形象；
品牌开发商及物业；
升值空间
别墅产品形式；
社区环境；
生活配套
产品创新
开发及物业品牌
社区形象
升值空间
产品户型；
生活配套；
社区形象；
开发商品牌
别墅产品形式；
社区环境；
生活配套
产品品质；
户型；
交通便利度；
社区内部环境；
配套
教育配套
总价
外省中产
根据项目发展时序的变化，各阶段目标客户的演变与置业需求点
客户演变过程
武清本地领袖客户：创新产品、社区形象；
武清本地改善型客户：产品户型、社区生活配套；
北京主动郊区化客户：低总价的低密度产品；社区环境；
落户需求客户：教育配套
各阶段主力客户置业关注点
启动阶段
发展阶段
成熟阶段
武清本地领袖客户
北京主动郊区化客户
产品线
天津市区主动郊区化客户
中环线以北改善型客户
落户需求客户
中环线以北被动郊区化客户
天津市区被动郊区化客户
北京市区被动郊区化客户
北京主动郊区化客户：低密度产品；成熟生活配套；社区环境；
中环线以北改善型客户：产品品质；交通便利度
天津市区主动郊区化客户：低密度产品；休闲娱乐设施；社区环境；
天津市区被动郊区化客户：低总价产品；公交交通；社区配套
北京市区被动郊区化客户：低总价产品；公交交通；社区配套
武清本地改善型客户
创新产品形式、控制总价的低密度产品；
性价比的品质感产品；产品线逐渐复合化
容积率走高，出现了吸引被动郊区人群外溢的中高密度产品
配套线
基本生活配套；社区环境
城市级配套，包括休闲娱乐设施；教育设施；交通改善；
成熟的社区配套和城市配套，快速公共交通与轨道交通；
从市场实现情况来看，通过创新产品和低总价控制，可以在市场初期实现本地市场的快速销售，并能吸引部分京东主动郊区化外溢人群
针对武清本地市场
通过高性价比的低密度产品克服区域抗性，联排产品5500元/m2，实现了快速销售，月均销售25套；
4700元/m2的联排产品，总价控制在100万以内，2008年9月29日开盘，淡市之下一周之内销售420套。
通过低总价的低密度产品，可以吸引京东主动郊区化人群来实现快速销售
本地创新产品，小高层产品引领市场潮流，2008年10月4日开盘，在十一期间累计成交553套；
通过创新产品，可以吸引武清本地领袖客户与改善型客户，来实现快速销售
保利上河雅颂
大运河孔雀城
恒大金碧天下
针对京东主动郊区化市场
但对于一个陌生区域大规模项目来说，仅凭产品不足以保持持续驱动力，更需要在新市镇配套上做足文章
伴随着天津市地铁通车、通往北京市区的快速交通的开通、成熟的郊区生活配套、京津都市圈融合之下，产业城市的兴起等，本项目在后期将有机会吸引包括京津两地的被动郊区化外溢人群。
启动阶段
发展阶段
成熟阶段
通过创新产品和低总价控制，可以在市场初期实现本地市场的快速销售，并能吸引部分京东主动郊区化外溢人群。
相对成熟的社区生活配套；
具竞争力的克服区域抗性的城市级综合配套。
？
各阶段驱动力分析
陌生区域大盘的成功关键在于如何保持项目的持续驱动力
在成功启动之后，如何制造项目引爆点，打造与本项目属性相吻合并引领京津两地中产阶层的生活方式的新市镇配套？
一本揭示未来发展走向的书
引子
作者简介
马克·佩恩：曾就读于哥伦比亚大学法学院，哈佛大学。从1995年至2000年为比尔·克林顿总统担任战略顾问。
主要观点
社会不再是一个大熔炉，而是被分成了一个个有着不同喜好和生活方式的群体。那些人数不多却充满活力的新群体，正在社会发展中起着重大作用。
当今世界最大的趋势就是这些小趋势。
在当今的社会中，小群体有大作用。“小”决定着“大”。
通过对中产阶层生活方式的研究可以指导本项目的价值走向
中产阶层生活方式的“小趋势”
去体育场馆健身
在咖啡馆会朋友
去电影院看电影
看橙色报纸
崇尚自助游和自驾游
承启
艺术文化
休闲度假
健康养生
运动健身
去小剧场看话剧
到798看艺术展览
读时尚杂志
希望与大自然近距离接触
参加高尔夫俱乐部
购买专业运动装备
到现场看体育比赛
定期参加体检
购买医疗健康保险
经常进行保养
关注心理健康
通过对中产阶层生活方式的研究可以指导本项目的价值走向
京津之间中产社区的价值走向
竞争
廊坊板块
代表项目：艾力枫社
价值走向：依托交通优势，通过高品质的高尔夫资源，打造运动休闲社区。
香河板块
代表项目：孔雀城
价值走向：依托交通优势，通过高性价比的产品，打造休闲社区。
蓟县板块
代表项目：金碧天下
价值走向：依托自然资源优势，打造休闲度假社区。
京津新城板块
代表项目：京津新城、锦绣香江
价值走向：依托高品质、大规模的休闲配套，打造养生度假社区。
当前市场上缺乏以艺术文化为主题的中产社区，为本项目提供了市场机会
回顾京津大市场分析，可以发现在京津之间的中产社区已经开始关注中产阶层的“小趋势”，以此为主题推出产品，并取得了良好的市场业绩。
京津两地艺术文化市场表现
市场
京津两地艺术文化市场空前繁荣，为本项目提供了发展的机会
805万
54
13240
2007
528万
47
9280
2006
400万
39
6600
2005
观众人次
演出场所
演出场次
年份
北京文艺演出市场表现
数字798……
截止至2008年1月，入驻北京798艺术区的画廊、艺术家个人工作室以及动漫、影视传媒、出版、设计咨询等各类文化机构400余家
“2007北京798艺术节”吸引了近19万名国内外游客到798参观游览
目前，园区就业人数逾万人，实现年收入3亿元，其中为七星集团带来的年租金收入约为5000万元。
宋庄集聚区内展览面积6万多平方米，经营面积万平方米。注册画家2500多人，常住画家200多人，有十几个美术馆和30多个画廊。2007年产值达到了4亿多元。
首届宋庄文化艺术节全程参观人数近10万人
数字宋庄……
122万
28
27793
2007
102万
28
25908
2006
64万
28
20025
2005
观众人次
演出场所
演出场次
年份
天津文艺演出市场表现
武清艺术文化产业发展情况
借势
品牌特色战略。积极开发具有国内外影响力的文化品牌并形成品牌链，扩大武清文化影响，提高武清文化知名度。
人才聚集战略。建立、健全文化人才培养、引进、选拔和激励机制，着力培养、吸引和用好一批文化名人和文化经营人才，推动我区文化事业和文化产业发展。
培育市场，做大做强书画产业。依托大运河书画院和书画交易大厅，广泛吸纳国内外书画名人名家参与交易，把武清建成中国北方比较大的书画交易市场。同时拉动书法绘画培训业、装裱业、材料销售等相关产业发展，形成集生产、交易、培训为一体的文化产业圈。
——武清区2005-2007年文化事业和文化产业发展规划
武清规划大力发展艺术文化产业，为本项目提供了发展的土壤
已建设
规划建设
大运河书画院
2001年10月成立，建筑面积6300平方米，展览大厅3个，名人工作室、创作室56间，有600个座位的会议室
天津电视台武清影视城
以1200亩的北方最大影视拍摄及旅游、休闲、商住等综合概念，招商引资，共同打造京津两地影视文化产业基地，带动天津文化产业链的大发展
河西务镇的艺术家聚集区文化创意产业园，占地1400亩
梅厂镇综合商务区
占地1400亩
大黄堡乡综合旅游区
回顾本项目的独特优势
本体
项目本体的独特优势，为吸引京津两地中产入住和发展艺术文化产业提供了条件
区位
资源
交通
位于京津之间，京津发展主轴之上
6条高速公路，16个出口；京津城际铁路唯一的经停站
大运河悠久的历史文化和独特的自然风光
京津之间唯一兼具高速和高铁，并具备一定自然和人文资源的区域
两个城市 两种文化
北京，
是创意的，是时尚的，……
是后海，是798，…….
天津，
是大众的，是民俗的，……
是茶馆，是杨柳青，……
2006年，北京市文化创意产业创造增加值812亿元，占全市增加值的％，同比增长％；资产总额达6161亿元，同比增长％；实现收入亿元，同比增长％。
预计到2010年，文化创意产业实现增加值占全市GDP超过12%，年均增长15%左右。
天津人热衷于曲艺表演，各类茶馆、小剧场的演出几乎场场爆满。
天津市杨柳青木版年画于2004年4月被文化部公布为中国民族民间文化保护工程第二批专业性试点项目。 2006年5月被文化部列入第一批国家非物质文化遗产名录。
底蕴
本项目位于京津之间，有机会引领融合京津两地的文化气质
一条运河 一条纽带
北运河穿越京津两地，长约180公里，由天津注入海河，自古成为京津两地文化联系的纽带。
依托北运河资源，武清已经启动对北运河的改造工程，将着重对历史悠久的运河历史文化进行保护性开发利用，展示北运河的历史文化精髓。
大运河文化是中华民族特有气质的组成部分，是一种沟通的文化、和谐的文化，具有博大的包容性和统一性、广阔的扩散性和开放性以及强大的凝聚力和向心力。
本源
京杭大运河是世界上开凿最早、里程最长、工程最大的运河。北起北京(涿郡)，南到杭州（余杭），经北京、天津两市及河北、山东、江苏、浙江四省，贯通海河、黄河、淮河、长江、钱塘江五大水系,全长约1794公里，开凿到现在已有785年的历史。
本项目位于运河之畔，有机会成为传承京津文化的现代桥梁
MASS Mo CA
风向
美国 France
蓬皮杜艺术中心
国外艺术中心案例表明：必须将艺术与商业结合，把艺术带入生活
麻省当代艺术馆(MASS MoCA)位于麻省北部的北亚当斯小镇，兴建于1999年，是为了重新振兴北亚当斯小镇的经济而建。
以艺术馆为中心，周边分布了大量的商业租赁展示区，可以为展览、婚礼和宴会提供服务，同时还有酒吧、咖啡厅和小型露天剧院。
商业设施为艺术馆创造了每年2100万美元的收入。
蓬皮杜艺术中心位于法国巴黎拉丁区北侧、塞纳河右岸的博堡大街，于1977年建成开馆。项目建面共10万平米，地上建筑共6层。
蓬皮杜中心主要包括四个部分：公共图书馆、现代艺术博物馆、工业美术设计中心、音乐和声响研究中心。
其收入的主要来源是政府的直接拨款，门票的收益，产品外借，以及场地的租赁费用。仅门票收入一项每年约为中心带来4000万欧元的收益。
总结
以艺术文化为引爆点
打造艺术文化产业链
把艺术文化带入生活
引领中产阶级生活方式的转变
项目发展策略
客户演变过程
启动阶段
发展阶段
成熟阶段
武清本地领袖客户
北京主动郊区化客户
天津市区主动郊区化客户
中环线以北改善型客户
落户需求客户
中环线以北被动郊区化客户
天津市区被动郊区化客户
北京市区被动郊区化客户
武清本地改善型客户
短期内聚集人气，二级开发成功启动
保证二级开发持续快速进行，推动一级土地开发，区域价值迅速提升
一级土地开发顺利进行，区域价值实现最大化
阶段开发目标
阶段核心竞争力
创新产品形式的突出，提供相对低总价产品；文化艺术产业配套启动；区域人气聚升。
突出新市镇社区氛围和配套，区域级商业中心初具规模，大盘意向突出
成熟的新市镇配套，资源有效利用和整合；区域价值和影响力
关键节点
文化艺术中心发展成为京津两地的休闲目的地
京津产业外溢带动人口转移
轨道、快速交通完善
成熟的新市镇配套形成
产品线
创新洋房、联排产品
洋房、联排产品为主，少量独栋、小高层产品
小高层产品为主，其次为洋房、联排、独栋等中低密度意向的产品
配套线
基本生活配套
城市级配套，包括休闲娱乐设施；教育设施；交通改善；
成熟的社区配套和城市配套，快速公共交通与轨道交通；
Classic New Town
都市群·中产生活·交通节点·新市镇
整体定位
影响力扩散
成熟阶段
发展阶段
启动阶段
辐射武清本地为主，部分北京主动郊区化人群，成为武清当地区域级高端大盘
辐射到中北镇以北区域、天津市区的主动郊区化人群，成为天津北部最具影响力的复合大盘，逐渐成为天津北部的另一个区域中心
客户多元化，辐射范围更广，吸引京津两地的被动郊区化人群，成为京津走廊上的节点新市镇
基于已达成的共识，提出本阶段需要解决的两大核心问题：
打造什么样的新市镇
市场分析
客户分析
未来发展趋势
项目发展策略
项目整体定位
如何打造新市镇
案例借鉴
规划布局
相关功能市场分析
地块评估与取地建议
做什么？
做正确的事
怎么做？
正确的做事
*
五、案例研究与发展愿景
发展愿景:中产市镇生活还原
Columbia
Reston
哥伦比亚新城位于华盛顿和巴尔的摩之间，是大都市边缘大规模新城开发的典范。
新城始建于1963年，于20世纪90年代全部完成，基本实现了新城最初规划的设想，建成了美国第一座乡村小城，其成功经验引起了全美地产界、建筑界的关注，被认为是美国公认的最成功的新城开发项目。
新城总面积平方公里，拥有10个规模大致相仿的“村落”，每个村落拥有约1万人口。
华盛顿
巴尔的摩
哥伦比亚
新城概况:哥伦比亚新城位于华盛顿和巴尔的摩之间，是大都市边缘大规模新城开发的典范
新城主要指标：
万名雇员
就业岗位
万平米
企业用地
3500家左右
企业
27家公立学校（全周排名第一）
公立学校
本科以上学历为70%左右。硕士学历高于1/3
教育状况
万美元
人均年收入
10万人
人口
Rouse公司在哥伦比亚城开发之初就把“创建一个良好的社区环境”作为新城规划的一大目标, “进行规划设计的起点就是人类本身”，努力建设“享受生活的花园小城”的理念。主要体现在以下四点：
公共建筑群规划细致人微
主要体现在对公共建筑的功能及使用上的一些常人不太注意的细小之处。
教育为本
教育氛围要在社区内随处可感，不能将教育仅限定在教室范围内，接受教育不应该是年轻人的专利。
多样的交通规划
在规划中十分重视步行、自行车和机动车交通的协调，并十分注重对人的考虑。
动态设计，预留用地
哥伦比亚新城在建设每一个社区的中心时，均预留了一片未开发的土地，以方便将来根据居民的喜好而进行开发，同时也为居民提供了一个增强居民“社区感”的机会。
标志性建筑：People Tree
规划理念:城镇规划以“创建一个良好的社区环境”为目标，以“以人为本，关注人们的生活”为理念，努力建设“享受生活的花园小城”
Rouse公司在哥伦比亚城开发之初就树立了这样一个信念：“城市不能以无计划、杂乱无章和不负责任的方式发展” 。
哥伦比亚新城共规划为10个小区，每个小区由4到5个组团构成；组团、小区、城市都有各自的中心并围绕中心展开。
哥伦比亚新城规划
新城中心
小区中心
组团中心
小城中心：考虑到未来的对外辐射，按照为服务15万人而设计，中心的内容除了百货商店、餐厅、电影院以外，还有其他至关重要的经济文化设施。
小区中心：小区中心是为其范围内的3000到5000个家庭（约1万到万人）服务的，服务半径到组团不超过公里。
组团中心：服务于300到500个家庭，中心应包含学前班、小学、业主之家、一个小超市、餐厅、老年人之家、游泳池、运动场、停车场及一定的公共空间
规划布局:规划草案中制定了“新城-小区-组团”三级结构体系，增加了整个社区的向心力，为形成“社区感”奠定了基础
商业零售：万平方米商业建筑，500个商店和餐馆。
休闲娱乐：平方公里公园用地。
教育机构：14家公立小学，5家公立中学，8家公立高中，1家特殊教育学校，30家儿童看护中心，4所学院。
图书馆：2家霍华德郡属公共图书馆。
宗教设施：4个跨教会中心。
医疗机构：4家综合医院。
艺术休闲娱乐：1个室外音乐亭，3家戏院，2家多功能影院，1个艺术中心。
社区设施：15个社区聚会/社区中心，9个农村公社，2个Teen Resource及活动中心，奥克兰招待及会议中心。
老年人设施：4个老年人活动中心。
完善配套:高标准的各种配套设施营造了高品质的中产生活方式
新城开发过程中不可或缺的部分便是更多近在咫尺的开放空间，开放空间占到了整个新城38%，而开放空间使得整个开发场地无限展开。
考虑到行人需求，新城慎重地保留了人行道和自行车道，把它们和公路网隔离开来
2028888
总计
640584
工业物业
579390
研发物业
808914
办公物业
8794
租赁公寓、联排别墅
73449
总计
43759
公寓
8924
联排别墅
11972
单亲家庭
非住宅物业
住宅物业
单位：户
单位：m2
功能配比:确保开放空间的大比例和产品形式的多样化，为居民提供更多的交流活动场所和休闲空间
规划师的方案虽然损失了最贴近水面地区的土地收益，但规划的公共开放空间系统增加了该地区的可达性，而且丰富多样的临湖开放空间增加了周边建筑的开敞界面。
由于建设项目都是高层或多层建筑，后退岸线并不影响使用者登高远望水景，却让出了关键的岸线吸引更多人来滨水地区活动，同时也扩大了高价值用地的总面积。
滨水空间:提倡环境的共享，保证滨水地区公有化，营造公共开放空间，并与更大尺度的开放空间背景衔接为一个整体
1963
获得土地
1964
制定总体规划
规划获批
1965
开始施工
1966
第一家公司入驻
1967
第一批居民入住
……
房产平均交易价格217500美元
2000
房产平均交易价格35300美元
2004
房产平均交易价格409781美元
2005
基本建成
20世纪90年代
……
……
售出价格平均增长率19%
就业岗位9万
至今
居民10万
发展历程：从获得土地到基本建成历时30多年，伴随着社区的成熟和完善，房屋售价也在不断攀升
发展愿景:中产市镇生活还原
Reston
Columbia
里斯顿新城在美国各项评比中，连续二十年位列前两名
美国每年会根据居民受教育程度在本科以上的比例、人均经济收入达到一定程度的比例、创新企业所占的比例、文化配套的数量、绿地覆盖率等综合指标对全国的社区进行排名，里斯顿新城连续二十年位列前两名
Reston位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟，属于弗吉尼亚州费尔法克斯郡，占地约45平方公里。
Reston始建于1962年，经过40多年的发展，Reston已经成为美国最大最成功的新城，居住人口达到万人，当地就业率超过50%。
新城概况：里斯顿新城位于华盛顿市以西35公里，是全球闻名的中产社区
虽然与大都市近在咫尺，里斯顿却保持着恬淡与平静
在里斯顿新城的建设之初，规划者就提出了 “为居住者提供一生居住所需”的理念目标，在环境配置、社区配套、产品形态上赋予其可“自我成长”的特质，以满足居住者不同生活阶段不断变化的需求。
其设计者罗伯特E西蒙先生是该城的第一批居民，直到86岁时仍然住在这里，长达50多年中从未离开
发展理念：新城的发展理念是为居民建设一个终身的居所，创造一个与众不同的高品质新城
Town Center
Single House
Town House
Apartment
Office/R&D
Lake
School/Church
100%
7400
总计
9%
680
道路/停车
5%
330
公共设施
15%
1100
开放空间
18%
1330
市镇中心
53%
3960
居住
用地百分比
占地(公顷)
38%
功能配比：在社区功能占比上，除实现主要的居住功能外还配置了大体量的公共空间，为业主提供交流平台
复合功能：一个生活、工作、休闲的场所，拥有万居民和超过4万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。
一生之城：住宅多样化
通过提供各种类型各种价位的住房款式——从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅——住房能够满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根，从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走 （社区中有5个村，每个村都有各自的风格）。
复合产品：多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的社区居住群体，一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走
安妮湖村：当代城市住宅
南湖村：独栋、联排和天井式住宅
北点村：湖边别墅
猎人森林村：独栋别墅
高橡树村：联排住宅
新城中心
邻里中心
社区中心
三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间
公共空间：不同等级和形式的社区开放空间将社区内外及各组团有机融合，功能共享，诠释全新的生活理念和方式
特色街区：特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感
尺度适中的街道，小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨.
在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题
South Lakes High School,主要服务于里斯顿南部的高级中学，全美最好的Fairfax County Public Schools在这里也有分支机构
South Lakes High School（高中、职业教育）
Langston Hughes Middle School（初中）
Virginia average
Reston
Less than high school
High school or equiv.
Less than 1 year of college
1 or more years of college
Associate degree
Bachelor's degree
Master's degree
Profess. school degree
Doctorate degree
Educational Attainment
在25岁以上的居民中：
高中以上学历的占: %
学士以上学历的占: %
硕士以上学历的占: %
教育体系：拥有完善的从小学、初中、高中、职业培训的全套教育体系，居民受教育水平高居美国前列
镇中心第一阶段建设开始于1990年。包括两个A级11层的办公大楼和Hyatt Regency宾馆，其中有514间客房，广泛的会议设施和行政健身中心。同时在街道一级建设了零售商店、食肆及娱乐场所，有可以容纳3000车位的停车设施，围绕这一项目是喷泉广场，一个开放的文娱广场
镇中心第二阶段包括一个自由广场， 18层的A级总部的办公大楼，其次是是自由广场组成的16个楼层
Reston Town Center
宾馆
喷泉广场
文化娱乐广场
商务娱乐：商务、娱乐等设施主要集中于镇中心，不但辐射于区域内居民，还服务于旅游以及商务人士
Reston的文化活动能够吸引华盛顿区域的人群参与
“Fairfax County Park”
Fairfax County Park赛艇比赛吸引众多人参与
“Reston Zoo ”
Reston Zoo强调人与动物的互动，吸引家庭参观游玩
“Renaissance Festiva”
休闲设施：公园休闲类设施遍布区域，不但满足本地居民的生活需要，还能够吸引外来人群
1961
获得土地
1962
制定总体规划
开始施工
1963
第一套住房售出
1964
第一座办公楼出租
1965
商用空间全部出租
规划获批
高尔夫球场营业
第一家企业落户
美国政府投资兴建地理勘查总部
1966
1100套住房被售出
1967
入住居民2500人
800套住房竣工
1968
入住居民5000人
就业人数1400人
2家大型新兴公司进驻
……
1988
市镇中心开始动工
居民超过万
……
至今
当地就业率超过50%
居民达到万
发展历程：经过40多年的发展，里斯顿新城实现了居住与产业之间的良性循环，成为富裕中产阶层首选的居住社区
以中产市镇开发要点为借鉴
案例·市镇理念
案例·市镇规划
案例·市镇功能
Classic New Town
*
六、规划布局与功能定位
Planning in Town ———— 理 ·念
功能混合
共生共享
边界城市
亲场设计
人性尊重
各种功能活动达到一个均衡的混合——针对解决郊居化无序蔓延及资源浪费提出来功能混合的理念，充分满足中产在商业娱乐、科技教育、艺术文化、休闲度假方面的多种城市功能需求；
强调公共空间的作用；城市建设上过分私有化不仅对人类生态有害，就是从经济上讲也是不经济的、浪费能源和资源的，因此必须强调在公共空间尺度上的共同立场；
有边界的城市发展模式，城市的发展要有边界，边界是由自然生态环境容量所限定的，人们不能模糊和消除这一边界的存在；应以不破坏不可再生的自然资源为原则；
新城市主义尊重自然，追求与当地地形地貌相结合的规划和设计，即是亲场所设计概念；亲场所设计能为当地的自然地貌锦上添花；
“五分钟步行”法则；这个法则最主要的标志即是社区内的步行距离不超过五分钟，最优规模是由中心到边界的距离为四分之一英里（400米），同时它也是尊重居民生活习惯的重要体现。
idea logical
Planning in Town ———— 原 ·则
principle
构成多样化
资源共享化
建设开放化
建筑风格化
规划整体化
强调从区域整体的角度来解决问题。
开放性意味者更多的参与性以及更多人的参与,在保持社区活力的同时,解决交通,生活方便性等一系列问题
公共价值大于私有价值，由少数人享用变为多数人享用.
强调历史与文脉以及风格化的建筑特征，是对现代主义千篇一律毫无个性、特征的批判。
强调混合型的社区组织结构结构,包括：
A、人口的多样性。（不同年龄、阶层、职业的人群构成一个完整的社会组织体系）
B、建筑的多样性。（多种功能与与层次的建筑相混合）
C、空间的多样性。（提供多样化的生活空间）
新市镇
规划原则
Planning in Town ———— 功 ·能
必须保证一定量的商业和商务比例，促进区域活力；
必须保证一定量的居住比例，不至于整个区域成为白天的“沸城”、晚上的“死城”；
公共建筑和空间增加了区域内人的活动场所，是城市的魅力之所在。
FUNCTION
以居中功能为核心的新市镇一般功能比例区间：
居住：40-50％
道路：8-12％
开放空间：20-25％
公共设施：25-30%
40%
60%
20%
居住
道路系统
开放空间
10%
50%
40%
8%
12%
30%
25%
公共设施
1
满足区域居住需求，保证区域的持续活力
居住功能
2
道路空间
由便捷的公共道路系统、居住组团内部道路和人行步道3大部分组成
3
开放空间
区域活力空间的打造，为城市增添活动空间和景观
4
公共设施
人均拥有更多的公共设施也成为了新市镇共享价值的重要组成
新市镇功能配比
25%
20%
Planning in Town —— 蓝·图 之 [轴线]
市镇·城市共享轴：6000亩用地东边界，是小镇与城市的地理边界，也是小镇与城市生活的共享界面。主要布置以城市生活为核心的功能性设施，体现繁华活力城市生活意向。
市镇·邻里共享轴：6000亩用地内部贯穿南北的主要轴线，是小镇东西两侧生活组团的邻里共享界面。主要布置以小镇生活为核心的功能性设施，体现恬淡安静的小镇生活意向。
市镇·自然共享轴：6000亩用地内侧，是小镇与运河自然资源的共享界面。保持原生态的自然地形和地貌，将小镇生活与天然环境融为一体，体现开阔疏朗的自然生活感受。
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市镇·自然共享轴
市镇·邻里共享轴
市镇·城市共享轴
在共享轴线建立的基础上，形成本项目的道路系统
小镇意向：从西向东，容积率和建筑高度逐渐提高
空间的围和和开放：在6000亩地外围，建立环绕社区的车行道体系，方便社区内外部的联系；
“3纵道路”:沿3条共享轴线布置，形成贯穿南北的3条景观大道；
“3横道路”:通过3条市政道路，与周边城市主干道连接，并与景观带并行，增加区域内部的观赏性和流动性,贯穿项目区域东西，形成内部的通达性。
Planning in Town —— 蓝·图 之 [水系]
环岛水系：环6000亩用地边界打造环岛水系，构成小镇与城市的自然边界，公共设施将充分利用环岛水系，市镇·城市共享轴上沿轴线布置，将公共对水资源的利用最大化，贯彻小镇共生共享的理念。并在结点处形成多个公共景观的高潮。
组团水系：采用亲场设计的理念，6000亩用地内部利用现状水塘用地打造内部组团水系，构成内部组团的共享空间。
亲水步道：沿环岛水系打造亲水步道，为小镇居民提供便捷的亲水平台，成为小镇共享生活理念的标志。
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Planning in Town —— 蓝·图 之 [节点]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
小镇生活中心
小镇服务中心
Park
Park
Park
Park
市镇·城市共享节点：紧紧围绕中产客户对于核心城市功能的需求，在市镇·城市共享轴上结合滨水资源布置休闲度假中心、科技教育中心、商业娱乐中心、艺术文化中心四大城市共享节点。
市镇·邻里共享节点：尊重5分钟步行法则，在市镇·邻里共享轴上布置小镇生活中心与小镇服务中心两大邻里共享节点，满足小镇内部的功能需求。
市镇·自然共享节点：坚持水资源的充分共享，在市镇·自然共享轴上布置滨水开放公园，形成四个自然共享节点。
Feeling in Town —— 蓝·图 之 [节点放大]
休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
[市镇·城市共享节点]
[市镇·邻里共享节点]
小镇生活中心
小镇服务中心
Parks
[市镇·自然共享节点]
Feeling in Town —— 节·点 之 [城市共享]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
休闲度假
Vacation Relax
科技教育
Tech Education
商业娱乐
Shopping Amuses
艺术文化
Art Culture
随着城市经济的发展和居民收入水平的提高，京津两地已逐步进入以个人消费为主的休闲度假高层次发展阶段，对于休闲度假产品的需求越来越旺盛
北京和天津分别于2005年和2006年进入了人均GDP〉5000美元的行列，进入了以个人消费为主的休闲度假高层次发展阶段
2007年，北京市人均GDP已超到7000美元，天津市人均GDP已超过6000美元
个人消费为主、商务占到10-15%左右
个人消费为主
商务消费与个人消费相当
商务消费为主/个人消费水平呈现快速增长态势
商务消费为主/个人消费水平较低
消费构成
特征
阶段
指标
休闲度假目的地向远程及跨国化发展
休闲度假目的地向置业目的地发展
旅游产业逐步成熟
休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及
休闲度假产品供应相应增长
休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群
观光旅游占据主导地位
观光旅游增长减缓
观光旅游快速发展
旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富
产生观光旅游动机
居民开始选择近距离观光旅游
休闲度假高层次发展阶段
休闲度假规模化发展阶段
休闲度假启动阶段
观光旅游快速发展阶段
观光旅游启动阶段
人均GDP>5000 $
3000<人均GDP<5000 $
1000<人均GDP<3000 $
300<人均GDP<1000 $
人均GDP>300$
京津两地历年人均GDP（美元）
休闲度假客户倾向于在车程适中、风景优美的自然环境下体验城市文化与现代生活，关注交通条件、娱乐设施、文化氛围及服务等要素
虽然自然风景目前在居民选择休闲地时比较重要，但随着休闲度假人数的增加，娱乐设施和文化氛围是越来越被看重的；价格相比来说不是重要因素，说明人们追求的还是旅游品质
目前休闲地的接待设施、娱乐设施、服务水平都没能成为争取旅游者的主要因素，从游客角度来看在景区资源的特色已具备的情况下，娱乐设施、文化氛围以及服务是各旅游吸引的决定因素
从出行时间来看，居民大多接受1个小时到2个小时的车程，既能够离开日常居住地又不会因长距离行程而感到疲倦或影响游览休闲。
休闲度假目的地关注点排序
休闲度假目的地车程喜好
融合自然风光与现代生活的时尚休闲特色旅游场所市场需求旺盛，并且可以带动人气的聚集，市场发展潜力较大
后海
阳光三百
花溪小寨
山吧
大觉寺
喜欢郊区新鲜自然的空气，周末经常和朋友结伴来小寨。这里提供了足够的休闲放松空间，饮食很有特色，在聊天放松的同时可以与自然山水亲密接触，感受了乡野文化风情，同时拥有城市中现代的感觉和家的舒适。这里人很多，每次都要预定。北京这样有特色的地方太少了。
——花溪小寨游客高先生访谈
“山吧”的消费群体年轻化了。这些客人主要是在北京泡完酒吧的一些年轻人，进山里休息。第二天，也就是星期天上午，再到山里吃吃饭、爬爬山、玩一玩。他们热爱大自然、留恋“山吧” ……
——山吧经营者访谈
700年前，北京还是元大都的时候，后海是城市中心最繁华商业区中唯一的民间水域，成为城市生活文化的源头。现在这里情趣酒吧、特色小店、主题餐厅使文化的积淀与都市的生活结合，将历史的残片和生活细节皆转化为浮华的时尚感受。后海是北京难得的将自然文化与现代完美融合的去处，我本人很欣赏。
—某文化学者对后海的评论及感受
Feeling in Town —— 节·点 之 [城市共享]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
休闲度假
Vacation Relax
郊野休闲
养生休闲
运动休闲
都市休闲
总占地规模：450亩
Relaxing in Town —— [郊野休闲]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
[城市共享·休闲度假]
占地规模：200亩
核心构成
极限运动中心：包括蹦极/滑板/滑水/攀岩等项目
户外厨房：为家人和朋友聚会提供户外野炊的空间
亲子乐园：为父母和孩子提供一起撒欢的场所
Relaxing in Town —— [养生休闲]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
[城市共享·休闲度假]
占地规模：50亩
核心构成
休闲养生会馆：集保健/养生/康体/医疗/美容等多种功能于一体
户外养生中心：户外温泉/森林SPA/户外瑜伽
Relaxing in Town —— [运动休闲]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
[城市共享·休闲度假]
占地规模：100亩
核心构成
运动健身中心：运动场馆/健身中心
户外运动场地：网球/迷你高尔夫/射击/射箭等户外运动
Relaxing in Town —— [都市休闲]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
[城市共享·休闲度假]
占地规模：100亩
核心构成
园林度假酒店：星级标准、花园环境
水上度假小屋：回归自然、水上生活
森林度假小屋：隐居丛林、原生态体验
200亩郊野休闲设施
户外厨房
亲子乐园
50亩休闲养生会馆与休闲养生中心
100亩运动健身中心与户外运动场地
园林度假酒店
水上度假小屋
森林度假小屋
[创意休闲·自在度假]
绿色酒店，绿色假期
休闲度假不是
城市的快捷酒店
豪华气派的五星级
更不是
走马观花的一日游
农家乐
Green+
Feeling in Town —— 节·点 之 [城市共享]
blue print
休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
休闲度假
Vacation Relax
艺术文化
Art Culture
科技教育
Tech Education
商业娱乐
Shopping Amuses
武清区基础教育环境较好，配套较为齐全，但相对于天津市整体情况来说不具备优势，缺乏高品质的基础教育设施
武清教育环境好，重视教育，是有文化底蕴、教育资源的区域；
小学161所，初中36所，高中11所，12年一贯制学校（英华国际学校）1所 ；
英华国际学校成立已经5年了，是区政府投资建设的，规模、质量、声誉是天津最好的。
——武清区教育局杨副局长
教育是天津人最关注的，好学校都集中在市区里，很多人有钱在区域外进行第二次、三次置业，但是为了孩子教育仍然会选择城内的高价房子。
——天津大学教授
当地人重视商业和教育，消费水平高，愿意购买商铺，愿意为享受好的教育资源买房，教育的各阶段都很受重视，有钱人会重视幼儿园。
——武清区房管局
武清的教育资源虽然是个招牌，但是相对于市区的教育资源还是差的多，毕竟你想打教育牌来吸引天津市区居民，效果还是有限，同样武清的教育资源相比周边其他区域的配套也并不是非常强势。
——武清区发改委综合科高科长
随着武清产业园的发展，武清面临产业升级的需求，对于职业培训的需求日益增加，但武清区职业教育服务经济社会发展的作用还没有得到充分发挥，亟待提高
截止2008年7月，（武清开发区）入住企业700家，其中世界500强企业13家，实际经营的也就200家，大都是劳动密集型企业，现就业人数万人，预计5年后就业总人口10万人，武清开发区与北辰开发区都是国家级开发区，武清开发区产值还不如北辰，更不如西青；
开发区就业人口中农业人口占40%，都是高中以下学历，收入1000块/月，全球经济不景气，挤压园区的劳动密集型企业。
——武清区教育局杨副局长
5422
94
4
总计
451
2501
2470
年末在校学生数
10
39
45
班数
1
1
2
学校数
卫校
职业中专
农职中
学校
武清区中等职业学校情况
资料来源：武清区统计年鉴2007
职业教育、成人教育服务经济社会发展的作用还没有得到充分发挥，与社会对技能型人才的需求不相适应。
2010年目标：基本建成与武清产业结构相适应的高标准的职业教育体系。大力发展职业教育，普通高中与中等职业学校在校生比例达到1：1。
——武清区教育事业发展第十一个五年规划
京津地区是我国创业最活跃的地区，但随着两地创业成本持续走高，创业者向京津周边特别是京津走廊城市转移的趋势越来越明显
《全球创业观察中国报告》显示，京津地区、长三角地区、珠三角地区、福建省属于创业“高活跃地区”。
北京的房价、薪资水平、消费水平等都处于全国领先地位，导致创业成本居高不下。
河北省提出以唐山、保定、廊坊、沧州、承德、张家口六个城市为承接点，以重要交通干线为纽带，以各类开发区和园区为载体，创造局部优化的发展环境，吸纳和集聚国内外特别是京津的技术、人才、资金，接受产业扩散，与河北省内现有的产业基础和科技资源相融合，构建环京津创业带。
天津城区
滨海新区
北京城区
武清
Feeling in Town —— 节·点 之 [城市共享]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
科技教育
Vacation Relax
国际学校
培训基地
Boutique office
图书馆
总占地规模：350亩
Relaxing in Town —— [国际学校]
[城市共享·科技教育]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
占地规模：100亩
核心构成
依托英才教育资源，形成国际化教育配套。
体育馆/艺术中心/小剧院等。
课程教育与国际同步。
全程教育，从幼儿园到高中。
Relaxing in Town —— [培训基地]
[城市共享·科技教育]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
占地规模：100亩
核心构成
双语培训基地：国际人才职业培训；国内人才外语培训；为产业区输出高端人才，同时服务终端消费者。
实习基地：与国内一流大学形成实习协议，品牌学校的签约实习基地。
Relaxing in Town —— [Boutique
Office]
[城市共享·科技教育]
blue print
休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
占地规模：100亩
核心构成
创业基地：为创业者提供小体量、高品质、个性化的精品办公空间
创业服务中心：为创业者提供综合服务
Relaxing in Town —— [图书馆]
[城市共享·科技教育]
blue print
休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
占地规模：50亩
核心构成
综合图书馆：为社区及周边居民提供服务
阳光书房：在蓝天碧水间体会阅读的乐趣
100亩国际学校
国际化教育配套的体育馆/艺术中心/小剧院
100亩双语培训中心和实习基地
100亩Boutique Office
配套创业服务中心
50亩城市级图书馆
城市级共享阳光书房
岩石图书馆
[品味科技·分享成长]
科技办公不是
高耸的摩天大楼
24小时不断的空调
教育也不是
教室里的照本宣科
校园的闭门造车
Blue+
Feeling in Town —— 节·点 之 [城市共享]
blue print
休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
休闲度假
Vacation Relax
艺术文化
Art Culture
商业娱乐
Shopping Amuses
科技教育
Tech Education
武清本地拥有一定的商业基础，但缺乏与景观、娱乐等主题的有效结合，休闲娱乐功能不突出
武清商业网点分布图
武清目前商业网点主要集中在老城区杨村附件，沿交通干线呈线性排布。
新开发的商业中心为第六城，位于本项目的北侧。
项目所在地位于市区的繁华地段，相当于武清的五大道，也是武清本地人心目中最为认可的商业大道。
——京津时尚广场销售代表访谈
当时考虑做这么大比例的商业主要是出于政府的要求；武清的传统商业街在老城区，那边多是政府机关所在地，而新开发的地块这边商业配套很少，考虑到项目周边商业配套并不齐全，所以建大规模商业也是配合政府规划。
——第六城商业销售代表访谈
第六城
京津时尚广场
3700人来自京津两地，坐班车往返，天津市区人较多，与北京相比大概73开，这群人月收入4000、5000，好企业可以达到1万；这些人一般都不在武清置业，总觉得在武清待不习惯，配套不足；
——武清开发区总公司李总访谈
天狮集团总裁助理，他就说过在武清住不习惯，就是因为没有什么休闲娱乐的地方，晚上出来后能玩的地方太少，感觉还是个小县城，相比天津或北京差得太多了。
——武清区发改委综合科高科长访谈
从天津商圈分布来看，中环线以内的天津传统商圈集聚力强，辐射范围大，但中环线以北区域的集聚商圈呈现空白
和平路、滨江道商业街全年日均客流量达59万人次，其中：平日日均客流量达56万人次，双休日日均客流量达87万人次，长假黄金周日均客流量达107万人次，全年客流总量测算值约为亿人次
滨江道
南京路
南市东马路
资料来源：天津市商委统计数据
传统商圈特征：
1.集中在交通便利的中心区域，能辐射全市，人流易疏散
2.主力百货商店聚集，且道路两侧商店众多，吸引了大量的上班族及流动人口
3.传统商圈所在区域同时也是天津的CBD，上班人群较为密集，人流量大
4.业态丰富，百货、专业店、餐饮休闲娱乐设施齐全，各具特色
1南京路、2滨江道、3和平路、4小白楼以及5南市东马路一带是构成了天津的核心商业圈，且这几个片区并没有明显的界限
传统的商场，如天津劝业场、中原百货、国际商场等均聚集这一带；新的商场，如海信广场、伊势丹、津汇广场也聚集在此
1南京路、2滨江道、3和平路、4小白楼以及5南市东马路一带是构成了天津的核心商业圈，且这几个片区并没有明显的界限
传统的商场，如天津劝业场、中原百货、国际商场等均聚集这一带；新的商场，如海信广场、伊势丹、津汇广场也聚集在此
南京路商圈
滨江道商圈
小白楼商圈
从天津商业规划来看，中环线以内核心商圈仍然是未来的热点区域
根据天津商业规划，对和平路、滨江道、小白楼等区域的改造是重中之重
商业中心布局为：和平路、滨江道、东马路周边地区为市级商业中心，商业用地面积超过220公顷，营业面积220万平方米以上，突出集购物、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代商业与服务功能。 （《天津商业布局规划》 ）
“力争在5-10年内将‘金街’打造成全国首个‘四化一体的和谐商业街区’，即集和谐化、国际化、现代化、生态化于一体的和谐商业街区 ”（ 《天津市和平路、滨江道商业街发展研究》 ）
从《天津市商贸十一五规划》提出的未来5项发展重点来看，除滨海新区外，其他均主要围绕城市中心区商业区开展建设
天津市城市总体规划（2005-2020）
近期建设以城市发展主轴和发展带为重点发展区域。
中心城区以海河两岸综合开发为主，重点完善建设中心商业区和中心商务区，进一步优化中心城区用地布局，加大基础设施建设。
滨海新区重点建设……
推进海河商业综合开发
建设滨海新区商业中心
完善城市中心商业区
提升专业(特色)商业街功能和档次
1
2
3
4
5
发展交通枢纽型商业
从城市经济发展阶段来看，京津两地的商业发展即将转型，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势
800-1500US$
1500-3500US$
3500-8000US$
8000-20000US$
传统商业发展
综合业种的业态
综合性商业形式
转型商业形式
消费者价格敏感
多选择，自由购物空间
体验式的购物需求
个性消费
25%
45%
70%
85%
95%
北京
天津
北京2007年人均GDP56044元(按年平均汇率折合7370美元)；
天津2007年人均GDP6022美金；
专业卖场、大型购物广场、Shopping Mall及个性化商业形态
本项目要引领京津两地的生活方式，结合本项目资源条件，必须在景观、风情上做足文章，形成本项目吸引京津两地客户的亮点
借鉴北京盈港•Solana来指导本项目商业娱乐功能的定位
盈港•Solana
国内首座 Life style Shopping Center
Solana有别于传统商业，集购物、休闲、文化、娱乐等多功能一站式体验消费场所
Solana时尚、新鲜且充满乐趣，将成为北京都市新生活的魅力所在。
项目位置：北京朝阳公园西门，地处CBD、燕莎和丽都三大商圈交汇处，形成了浓厚的国际化氛围
项目定位：国内首座Lifestyle Shopping Center
占地面积：13万平方米
建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米)；地下两层，9万平方米
容积率：
交通组织：人车分流、客货分流
车位：地上1300、地下800
客户定位：北京高端休闲消费人群
建筑规划与风格
建筑规划遵循人、商业、环境之间的协调互动，丰富业态与环境资源相融合，完全开放式的空间营造闲适轻松的购物氛围
建筑风格从天赋环境，到北京商业市场的需求，以及Lifestyle Shopping Center的定位出发，整体呈现放松、自然的欧洲集镇式体色。
SOLANA的总体商业业态比例
悦椿酒店
亮马食街
湖畔吧街
核心娱乐区
餐饮娱乐区
新生代主题店
时尚购物广场
品牌街
西主力店
零售商业区
组团
区域
Feeling in Town —— 节·点 之 [城市共享]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
Outlets
红酒坊
多功能剧场
商业娱乐
Shopping Amuses
聚乐Bar
Mall park
岸线 Street
中心广场
总占地规模：570亩
Amusing in Town —— [Outlets]
[城市共享·商业娱乐]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：150亩
建筑面积：5万平方米
核心要素
大型品牌折扣店的聚合体，通过独特商业业态突出特色化，成为核心区特色商业的启动器
突出新市镇核心区商业的主题化和特色化，区别于天津中心城区的传统商业，打造京津两地的特色购物中心、购物的首选之地，增加核心区人流，提升核心区地位
Amusing in Town —— [红酒坊]
[城市共享·商业娱乐]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：30亩
建筑面积：10000平方米
核心要素
太太们的美食沙龙，先生们的调侃卡座，美食家的乐园
建筑作为一种艺术形式，体现景观化
Amusing in Town —— [多功能影院]
[城市共享·商业娱乐]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：60亩
建筑面积：20000平方米
核心要素
辐射整个武清和天津外环线北部，成为新市镇的精神娱乐中心。
地标性建筑：周边预留开放空间，突出建筑的几何美学。
Amusing in Town —— [聚乐Bar]
[城市共享·商业娱乐]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：30亩
建筑面积：10000平方米
核心要素
志趣相投者聚会、交流的平台，提供交流聚会的信息和场地，策划组织他们感兴趣的主题娱乐活动 。
MINI视听空间/游戏空间/宣泄吧/咖啡吧/运动室
Amusing in Town —— [Mall Park]
[城市共享·商业娱乐]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：100亩
建筑面积：10万平方米
核心要素
通过购物环境突出特色化，打造天津首例景观购物娱乐公园
开放感的，高大的植物和小品，充满趣味感，完全不像沉闷的集中商业，体现室外感觉。
Amusing in Town—— [岸线 Street]
[城市共享·商业娱乐]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：100亩
建筑面积：20000平方米
核心要素
通过建筑形式体现特色化，演绎新颖动感风尚的都市生活，在购物中享受生活和轻松
陶吧、书店、精品店，沿街可以布置一些室外的茶座、咖啡台，使人们在沟种时享受休闲的环境，使之成为交流的场所……
Amusing in Town —— [中心广场]
[城市共享·商业娱乐]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：100亩
核心要素
位于社区主入口，社区对外展示的核心；
聚集小镇人气的引爆点，塑造一个区域独有的特色空间和组织形式，带动区域价值的提升；
充分展现了区域的特色，代表小镇发展的一个阶段。
5万平方米品牌折扣店
1万平方米美食体验
2万平方米多功能影场
1万平方米聚乐bar
10万平方米景观购物公园
2万平方米水岸street
100亩城市级中心广场
逛街不是
穿梭于城市步行街拥挤的人流
娱乐不是
憋在家里看电视，或者朋友吃吃饭而已
Golden+
[岸线Street·娱乐说话]
Feeling in Town —— 节·点 之 [城市共享]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
休闲度假
Vacation Relax
艺术文化
Art Culture
商业娱乐
Shopping Amuses
科技教育
Tech Education
Feeling in Town —— 节·点 之 [城市共享]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
京津大剧院
艺术学院
运河博览馆
创意工作室
艺术文化
Art Culture
文化主题酒店
总占地规模：510亩
Appreciating in Town — [京津剧场]
[城市共享·艺术文化]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
占地规模：40亩
建筑面积：2万平方米
核心要素
融合京津两地建筑风格，京津文化艺术展示交流的舞台；
定期邀请京津两地歌舞、曲艺表演团体来此演出，或承接大型文艺演出活动。
Appreciating in Town — [艺术学院]
[城市共享·艺术文化]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：200亩
建筑面积：15万平方米
核心要素
数字娱乐、文化以及艺术国际教育基地；
与区域内的景观办公企业以及艺术家工作社区联合建立培训机制
Appreciating in Town — [运河博览馆]
[城市共享·艺术文化]
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休闲度假中心
科技教育中心
占地规模：100亩
建筑面积：3万平方米
核心要素
运河文化长廊、京津两地艺术交流展示中心；
各种规格的展厅为拍卖会、艺术沙龙、个人画展等提供艺术品交易、展示和交流的平台。
商业娱乐中心
艺术文化中心
Appreciating in Town — [创意工作室]
[城市共享·艺术文化]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
占地规模：150亩
建筑面积：10万平方米
核心要素
综合办公区低密度但大体量的建筑，内部设计简洁、明快，为大型传媒创意机构提供舒适又不失大气的工作环境。
创意工作区个性化loft建筑形式和内部前卫、大胆的设计，给艺术师以视觉冲击和设计灵感。
Appreciating in Town— [文化主题酒店]
[城市共享·艺术文化]
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休闲度假中心
科技教育中心
艺术文化中心
商业娱乐中心
占地规模：20亩
建筑面积：2万平方米
核心要素
设计上突出文化底蕴，区别于一般的商务酒店
为文化交流服务，为艺术家打造“家”的感觉
2万平方米京津剧场
15万平方米艺术学院
3万平方米运河博物馆
10万平方米Loft创意工作室
2万平方米文化主题酒店
告别
传统艺术产业园配套不足
只有都市才拥有的文化设施的时代
Purple+
[京津艺汇·文化畅想]
Feeling in Town —— 蓝·图 之 [节点放大]
休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
[市镇·城市共享节点]
[市镇·邻里共享节点]
小镇生活中心
小镇服务中心
Parks
[市镇·自然共享节点]
总占地规模：100亩
Feeling in Town —— 节·点 之 [邻里共享]
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小镇生活中心
小镇服务中心
占地规模：50亩
建筑面积：20000平方米
核心要素
服务社区生活，邻里中心；
超市/健身房/餐馆/花店/药店/书店/咖啡厅/小型影剧院等生活配套设施
Feeling in Town —— 节·点 之 [邻里共享]
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小镇服务中心
小镇生活中心
占地规模：50亩
建筑面积：20000平方米
核心要素
社区公共服务，邻里中心；
中学/少年儿童活动中心/老年之家/医疗急诊中心/物业公司/就业服务中心/宗教设施等公共服务设施
引进一流连锁超市
室内健身运动馆
特色茶餐厅、咖啡馆、书店
老年之家
少儿活动中心
医疗急诊中心
定制式物业服务
小镇中心不只是
一个便利店，菜市场、超市
一个幼儿园
一个老年人活动中心
[欢乐小镇·生活款款]
Red+
Feeling in Town —— 蓝·图 之 [节点放大]
休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
[市镇·城市共享节点]
[市镇·邻里共享节点]
小镇生活中心
小镇服务中心
Parks
[市镇·自然共享节点]
总占地规模：200亩
Feeling in Town —— 节·点 之 [自然共享]
blue print
Park
Park
Park
Park
占地规模：200亩
核心要素
依托北运河水资源，沿河岸布置开敞空间，利用慢跑道和自行车道将四个公园联成一体；
公园内可设置体现运河文化及京津文化的建筑小品，并可设置宠物乐园、儿童乐园等设施。
中央绿岛
环形水系
北运河慢步道
山地自行车道
沼泽公园
森林公园
活力河滩
公园不只是
社区中心的一片草坪
或者孤立的一片人工林
摆摆小区室外活动设施而已
[运河此岸·乐拥自然]
Nature+
Planning in Town —— 蓝·图 之 [住区]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
小镇生活中心
小镇服务中心
Park
Park
Park
Park
容积率：
容积率：
容积率：
容积率：
Living in Town — [都市Resort]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
小镇生活中心
小镇服务中心
Park
Park
Park
Park
占地规模：700亩
产品形式：condo+高尔夫公寓+坡地TH
Golf公寓+度假Condo
产品特点：通过巧妙的单体设计，在集合住宅中营造出别墅的空间感受，并拥有丰富变化的立面效果；同时较好地控制了户型
坡地TH
类高层的景观视野享受
产品特点：依托自然景观设置坡地住宅，让每一户都能够在家中观景，充分体现共享精神
Keyword：
休闲的，假日的……
都市resort
[市镇生活·中产共享]
Living in Town — [亲水田园]
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休闲度假中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
小镇生活中心
Park
Park
Park
占地规模：600亩
产品形式：联院+联排+洋房
亲水田园
科技教育中心
小镇服务中心
Park
[市镇生活·中产共享]
Keyword：
生态的，田园的……
花园洋房
产品特点：阳台层层递减，交错设计，为建筑立面增添了丰富的空间层次感，成为小区最亮的景观。底楼特设花园，顶楼复式户型，充分享受贵族式的生活。
产品特点：突出现代、简约的气质，同时秉承传统居住精神，将中国传统居住精神、抽象化的传统建筑语符与现代空间结构相融合，打造出具有立体感与雕塑味，富有现代东方简约气质的建筑。
情景洋房+景观联排
Living in Town — [小镇中央]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
小镇生活中心
小镇服务中心
Park
Park
Park
Park
占地规模：800亩
产品形式：洋房+别苑+空中花园
小镇中央
[市镇生活·中产共享]
空中花园
利用错层制造空中花园，让每一层都可以共享一个花园，即使在高处也能体会屋外的花园。
错肩联排
产品特点：采用前后相邻户型间连院布局与左右相邻户型间后退结构，有效解决间距与视线干扰的矛盾，保证采光、通风、日照，又形成有层次的院落空间和邻里关系
Keyword：
欢快的，热闹的……
空中花园+别苑公寓
Living in Town — [现代风尚]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
小镇生活中心
小镇服务中心
Park
Park
Park
Park
占地规模：600亩
产品形式：小高层+洋房+联排
现代风尚
现代风格联院
产品特点：通过院落围合，形成私密居住空间，在保证容积率的基础上最大限度满足私密性要求。
产品特点：联排别墅内庭院将景观与光线引入室内
几尾青竹，明月当空
共剪西窗竹的意境由此而生
简约的内庭园
Keyword：
时尚的，现代的……
[市镇生活·中产共享]
Living in Town — [艺术部落]
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Keyword：
艺术的，文化的……
休闲度假中心
科技教育中心
小镇服务中心
Park
Park
商业娱乐中心
Park
小镇生活中心
艺术文化中心
Park
艺术部落
theme room主题住区：
依托文化艺术中心，打造核心交汇点事件发生的舞台
时尚创意studio：
为有创意的人提供有创意的住宅。
占地规模：700亩
产品形式：主题洋房+创意Studio
[市镇生活·中产共享]
休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
小镇生活中心
小镇服务中心
Park
[创意休闲·自在度假]
[品味科技·分享成长]
[岸线Street·娱乐说话]
[京津艺汇·文化畅想]
[欢乐小镇·生活款款]
[运河此岸·乐拥自然]
[生态住区·时尚与艺术交融]
京津汇
京津之间
运河之畔
中产市镇
现代田园
Constructing in Town [分期开发]
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休闲度假中心
科技教育中心
商业娱乐中心
艺术文化中心
小镇生活中心
小镇服务中心
Park
Park
Park
Park
可进入性原则：从现状和未来规划的道路建设来看，项目南端现状进入性最好，未来位于东侧的贯穿南北道路的修建将有利于项目东部地区的优先开发；
前期聚集人气原则：大盘开发，前期以集聚人气为重要原则，考虑到本项目的共享轴位于东侧，因此开发顺序考虑由东向西推进；考虑艺术文化中心作为本项目的引爆点，首期开发；
后期实现价值最大化原则：位于项目北端的休闲度假中心作为区域成熟度逐渐走高后实现项目溢价的重要内容。
一期：启动期，从项目东南部开始，包括艺术文化中心与两个居住组团；
二期：快速发展期，包括商业娱乐中心、小镇生活中心、一个居住组团；
三期：稳定发展期，包括科技教育中心、小镇服务中心、一个居住组团；
四期：成熟期，休闲度假中心，一个居住组团。
居住组团
居住组团
居住组团
居住组团
居住组团
分期原则
分期策略
一期
二期
三期
四期
*
七、地块评估与取地建议
土地价值判断：网格的形成
网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定；
考虑到可能的取地范围面积为6000亩，确定网格地块面积范围为200亩左右。
土地价值判断方法：网格分析法
对地块进行重新划分，以期找出地块在各种影响因素下的土地价值；
与现实目标比较，得出取地范围与取地规模
由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整
地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状
网格划分原则
网格划分
基于“武清市土地基准地价”、 “天津市土地基准地价”及武清周边乡镇的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的五大因素
根据“武清土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为基准地价级别外用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素
影响土地价值的五大核心因素确定
1 道路交通状况
2 环境条件
3 宗地现状及内部资源
4 公建设施影响因素
5 商服繁华程度
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五大核心因素权重值及考虑因素
1 .道路交通状况（权重30%）
考虑地块所临道路的等级、对外交通便利度（距火车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。
2 .环境条件（权重20%）
考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。
3. 宗地现状及内部资源（权重10%）
考虑地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件（地形、地势条件）等其他因素的影响。
4 .公共配套设施影响因素（权重20%）
考虑规划中心的配套、集聚状况及未来发展趋势。
5. 商服繁华程度（权重20%）
考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。
根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考武清市及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定五大核心因素对地块价值影响的权重比；
五大核心影响因素的权重值具有一定弹性，可以随着市场变化而做变化；根据武清市乡镇实际情况，本项目弹性权重在特尔菲法权重基础上做相应调整。
道路交通影响分析
交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：
测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。
1
市镇内部道路
市镇内部主干路
梅石公路
市镇外侧道路
三条纵向道路：市镇外侧道路，市镇内部主干路，市镇内部道路由右向左排列，其对土地价值的影响分值依照由左向右顺序依次升高。
三条横向道路：其对土地价值影响相同。
因此在三条纵轴与三条横轴相交的节点地块分值较高。但节点地块的分值也是由左向右依次升高。
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京津公路
由以上分析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示
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地块15
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地块29
15
地块14
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地块28
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地块13
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地块27
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地块12
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地块26
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地块11
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地块25
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地块10
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地块24
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地块9
5
地块23
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地块8
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地块22
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地块7
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地块21
10
地块6
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地块20
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地块5
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地块19
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地块4
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地块18
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地块3
15
地块17
15
地块2
20
地块16
20
地块1
交通因素
地块编号
交通因素
地块编号
注释：很好：20， 好：15分， 一般：10分， 差：5分
1
市镇内部道路
市镇内部主干路
京津公路
梅石公路
市镇外侧道路
1
2
3
5
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环境影响下的土地价值分析及其分析方法
环境对土地价值的影响分析主要体现在运河、及现有工厂对环境的正面或负面影响。
大运河对本项目土地价值的影响主要体现在其景观带对沿线土地价值的提升，内侧水系以及左侧沿河公园也会提升沿线土地价值。
区域地块附近的工厂对环境影响主要体现在污染与噪音等方面的负面影响。
2
环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和为100%。
尿素厂、钢管总厂、高压线走廊、大运河、以及沿河公园的因素得分为- 10%、-6%、-4%、100%、4x5%。
测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。
高压线走廊
尿素厂
钢管总厂
人工水系
自然水系
Park
Park
Park
Park
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由以上分析，环境影响下的土地价值评分为下图所示
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地块15
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地块29
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地块14
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地块28
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地块13
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地块27
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地块12
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地块26
20
地块11
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地块25
15
地块10
10
地块24
10
地块9
20
地块23
20
地块8
15
地块22
15
地块7
10
地块21
10
地块6
20
地块20
20
地块5
10
地块19
15
地块4
10
地块18
20
地块3
20
地块17
20
地块2
10
地块16
20
地块1
环境因素
地块编号
环境因素
地块编号
注释：很好：20， 好：15分， 一般：10分， 差：5分
高压线走廊
尿素厂
钢管总厂
内侧水系
大运河
Park
Park
Park
Park
2
1
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宗地现状及内部资源分析
区域内部地势平坦，自然植被丰富，现存大量池塘和农田，水系丰富；内部交通由运河河堤、贯穿项目南北的唯一主干道以及众多乡村小道组成地块内除道路及少量的工业用地外，其余基本上是村庄和大片农业用地
3
该区域内的评分标准：
土地涉及村庄拆迁的得分最低，其次是涉及到鱼塘的填埋，土地均为农田的地块得分最高。
如果土地涉及到少量的鱼塘或者是少量的村庄拆迁，那么得分会因势定夺。
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6
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由以上分析，土地内部资源
评分如下图所示
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地块15
20
地块29
15
地块14
20
地块28
20
地块13
20
地块27
20
地块12
10
地块26
20
地块11
10
地块25
15
地块10
5
地块24
15
地块9
5
地块23
5
地块8
20
地块22
10
地块7
20
地块21
15
地块6
5
地块20
20
地块5
20
地块19
20
地块4
15
地块18
5
地块3
5
地块17
5
地块2
20
地块16
10
地块1
宗地现状
地块编号
宗地现状
地块编号
注释：很好：20， 好：15分， 一般：10分， 差：5分
3
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2
3
5
6
4
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9
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公共基础设施影响因素下的土地价值分析
基础配套对土地价值的影响主要体现在将来规划市镇商业娱乐中心、科技教育中心、艺术文化中心、休闲度假中心、小镇生活中心、小镇服务中心、以及沿河公园的辐射影响力
公共基础配套设施以市镇商业娱乐中心、科技教育中心、艺术文化中心、休闲度假中心、小镇生活中心、小镇服务中心、以及沿河公园的辐射影响力土地价值由圆心向圆外围逐渐降低
4
公共基础配套设施以市镇商业娱乐中心对土地价值影响最高，因为其涉及了大量的公建设施；其次为科技教育中心和艺术文化中心；然后是休闲度假中心和小镇生活中心；最后是小镇服务中心和沿河公园，因为其只是为了补充小镇生活中心所欠缺的公共服务设施。
休闲度假中心
艺术文化中心
科技教育中心
小镇生活中心
小镇服务中心
商业娱乐中心
1
2
3
5
6
4
7
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9
8
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29
Park
Park
Park
Park
由以上分析，公共基础设施评分如下图所示
注释：很好：20， 好：15分， 一般：10分， 差：5分
10
地块15
10
地块29
10
地块14
5
地块28
15
地块13
10
地块27
5
地块12
15
地块26
10
地块11
15
地块25
15
地块10
10
地块24
5
地块9
5
地块23
10
地块8
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地块22
5
地块7
5
地块21
5
地块6
5
地块20
5
地块5
20
地块19
10
地块4
10
地块18
10
地块3
10
地块17
5
地块2
20
地块16
10
地块1
宗地现状
地块编号
宗地现状
地块编号
4
休闲度假中心
艺术文化中心
科技教育中心
小镇生活中心
小镇服务中心
商业娱乐中心
1
2
3
5
6
4
7
10
9
8
11
12
13
16
15
14
17
18
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22
21
20
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24
25
26
28
29
Park
Park
Park
Park
商服繁华程度对土地价值的影响分析
商服繁华程度分析主要考虑的是规划中的市镇商业娱乐中心、科技教育中心、艺术文化中心、科技教育中心、小镇生活中心、小镇服务中心的辐射影响力
规划中的商业娱乐中心、科技教育中心、艺术文化中心、科技教育中心、小镇生活中心、小镇服务中心的影响程度由圆心向圆周逐渐下降
5
Park
Park
Park
Park
休闲度假中心
艺术文化中心
科技教育中心
小镇生活中心
小镇服务中心
商业娱乐中心
商服繁华度以小镇商业娱乐中心的对土地价值的影响力最高，其次为休闲度假中心以及艺术文化中心，再者为科技教育中心和小镇生活中心，最后为小镇服务中心。
1
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3
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6
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7
10
9
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由以上分析，商服繁华程度评分如下图所示
注释：很好：20， 好：15分， 一般：10分， 差：5分
15
地块15
10
地块29
10
地块14
5
地块28
10
地块13
5
地块27
5
地块12
15
地块26
5
地块11
15
地块25
10
地块10
10
地块24
5
地块9
5
地块23
5
地块8
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地块22
10
地块7
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地块21
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地块6
5
地块20
5
地块5
20
地块19
15
地块4
15
地块18
5
地块3
10
地块17
10
地块2
20
地块16
15
地块1
宗地现状
地块编号
宗地现状
地块编号
5
Park
Park
Park
Park
休闲度假中心
艺术文化中心
科技教育中心
小镇生活中心
小镇服务中心
商业娱乐中心
1
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3
5
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7
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9
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28
29
基于以上分析，世联对划分的宗地，参照影响因素的不同权重进行分析
根据特尔菲法确定的权重，进行土地价值分析
按照特尔菲法分析的结果，绘制一张土地价值分级图
根据绘制出的土地价值分级图，确定核心价值区与取地范围
分析方法
特尔菲法分析(1)
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10
15
10
15
地块15
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10
15
20
15
地块14
10
15
20
15
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地块13
5
5
20
10
15
地块12
5
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20
20
15
地块11
10
15
15
15
20
地块10
5
5
15
10
15
地块9
5
10
5
20
15
地块8
10
5
10
15
15
地块7
5
5
15
10
10
地块6
5
5
20
20
10
地块5
15
10
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地块4
5
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地块3
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地块2
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地块1
100%
20%
20%
10%
20%
30%
影响权重
分数总值
商业繁华程度
公建影响
宗地条件
环境条件
交通条件
影响因素
注释：很好：20， 好：15分， 一般：10分， 差：5分
注释：很好：20， 好：15分， 一般：10分， 差：5分
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地块29
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地块28
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地块27
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地块26
15
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地块25
10
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地块24
5
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地块23
15
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地块22
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地块21
5
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地块20
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地块19
15
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地块18
10
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5
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地块17
20
20
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地块16
100%
20%
20%
10%
20%
30%
影响权重
分数总值
商业繁华程度
公建影响
宗地条件
环境条件
交通条件
影响因素
特尔菲法分析(2)
根据土地价值判断，世联绘出价值最大区域的红线图
根据评分标准，世联确定取整分数在15分以上的地块开发价值最大，12-15分的为中等区域（包含15分），8-12分（含12分）为土地价值较低的区域
红色区域所围合成的区域为土地价值最大的区域，集中分布在项目的右侧边界区域。
绿色区域为土地价值中等区域，集中分布在项目中部区域。
蓝色区域为土地价值偏低区域，其在项目上下偏左的区域
15分-20分
12分-15分（含15）
8-12分以下（含12）
1
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5
6
4
7
10
9
8
11
12
13
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建议取地范围
感谢关注
数字边框。评分标准
数字边框。
数字边框。
数字边框。
数字边框。评分标准
数字边框
数字边框。评分标准
数字边框
